מבוא ורקע עובדתי

1. העותרת פנתה לבית המשפט בבקשה למתן סעד הצהרתי שלפיו לא היה מקום לחייבה בתשלום חובות הארנונה שחלו על נכס המצוי בתת חלקה 9, חלקה 132, גוש 30006 (רחוב ש"י עגנון 20 ירושלים) (להלן: הנכס), אלא את המחזיקים בנכס, וזאת עבור התקופה שמתחילה ביום 1.1.2008. עוד מבקשת העותרת (שבכתב העתירה היא מכונה "תובעת"), להצהיר כי הייתה זכאית לקבל מהמשיבה אישור המאפשר את העברת הזכויות שלה בנכס למי שרכשה אותן ממנה, חברת בנברי לימיטד – חברה המאוגדת בבריטניה (להלן: בנברי), מבלי להתנות את מתן האישור בתשלום חובות הארנונה של המחזיקים בנכס.
2. כעולה מכתב העתירה, העותרת טוענת כי ביום 28.1.2007 נחתם הסכם למכירת הנכס בין המוכרת, חברת מוניות הפלמ"ח בע"מ (להלן: חברת המוניות), לבין בנברי. במקביל נחתם חוזה שכירות, בו הוסכם על השכרת הנכס מצד בנברי לחברת המוניות. בנוסף העותרת מפנה לכך שלפי פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה מיום 29.1.2009 (נספח ג' לעתירה), נקבע כי לעותרת זכות לרישום מחצית הזכויות בנכס על שמה. העותרת מכרה את זכויותיה בנכס לבנברי בהסכם מיום 18.12.2011, ולהסכם זה ניתן תוקף של פסק דין. כאשר ביקשה העותרת להעביר את הזכויות לבנברי, דרשה המשיבה כי בנברי תשלם את חוב הארנונה הרובץ על הנכס, וזאת החל מיום 1.1.2008 ועד למועד המכירה, למרות שהמשיבה נקבה בחברת המוניות כנישום של תשלומי הארנונה עבור הנכס עד למועד זה, ביום 25.12.2012, ולא הופנתה כלפי בנברי כל דרישת תשלום בעניין זה.
3. מתשובת המשיבה עולה כי חוב הארנונה שולם למשיבה על ידי כונס נכסים שמינה בית המשפט לשם מכירת הנכס, עורך הדין א' אברמן, בתאריכים 11.5.2015, 9.6.2015, ולאחר התשלום הנפיקה המשיבה אישורי העדר חובות, ובין היתר, אישור על העדר חובות של העותרת לשם העברת הבעלות בנכס לחברת בנברי.

עיקר טענות הצדדים בכתבי הטענות ובדיון

1. לטענת העותרת חברת המוניות היא שהחזיקה בנכס במשך כל השנים, והיא החייבת בתשלום הארנונה, מאחר והעותרת מעולם לא החזיקה בנכס. מכך נובע גם הסעד השני המבוקש בעתירה, והוא הוראה למשיבה לתת אישור העדר חובות לעותרת לצורך העברת זכויותיה של העותרת בנכס.
2. המשיבה טוענת בכתב התשובה כי יש לדחות את העתירה על הסף, ולחלופין לדחותה לגופו של עניין. עמדתה של המשיבה היא כי חוב הארנונה שבפירעונו התנתה את מתן האישור הוא חוב של חברת המוניות כבעלת הנכס, ולכן בדין הותנה מתן האישור בדבר העדר חובות בתשלום חוב הארנונה הרובץ על הנכס. לטענת המשיבה, חברת המוניות לא שכרה את הנכס, וככל שהייתה שכירות, לא ניתנה הודעה כדין לעירייה על קיומה, ולכן במקרה כזה מוסיפה העותרת, כאחת מבעלי הנכס, לשאת בחוב הארנונה לכל תקופת השכירות. העירייה מוסיפה כי העותרת הסתירה מבית המשפט כי החוב בו מדובר שולם בינתיים על ידי כונס הנכסים, וכי בתשלום החוב נשאו במשותף העותרת, בנברי וחברת מוניות וניקיון בע"מ. על רקע זה מעלה המשיבה טענות סף ובהן שיהוי, חוסר תום לב, היעדר ניקיון כפיים ושימוש לרעה בהליכי בית המשפט.
3. מתשובת המשיבה עולה כי העותרת עצמה טענה בהזדמנויות אחרות כי מחצית מהנכס היא בבעלותה, וכי הסכם השכירות שבין חברת המוניות לבין בנברי בוטל. עוד מפנה המשיבה לכך שטענת העותרת בהקשר זה התקבלה, ובית המשפט קבע כי עסקת המכר של מכירת הנכס כולו מחברת המוניות לבנברי ועסקת השכירות בין בנברי לבין חברת המוניות, שנעשו במקביל, לא היו, ולפיכך אין לומר כי בנברי רכשה את הנכס והשכירה את הנכס לחברת המוניות. מכאן עמדת המשיבה כי החובות שנצברו הן חובות שצברו בעלי הנכס, חברת המוניות, שהשתמשה בו בתורת בעלים ולא בתורת שוכר, כאשר ההשכרה שנעשתה בין בנברי לחברת המוניות, ולאחר מכן בין חברת המוניות לחברת מוניות אחרת בבעלות אותם בעלי מניות, הן השכרות פיקטיביות. מאחר והחזקת חברת המוניות בנכס הייתה החזקת בעלים, ובהינתן כי העותרת היא בעלת מחצית מהנכס, הרי שהבעלים חבים בתשלום הארנונה.
4. עוד הפנתה המשיבה לכך שעל פי הוראות פקודת העיריות [נוסח חדש], התשכ"ד-1964 (להלן: הפקודה) הרי שמקום בו מבקש בעל הנכס אישור לצורך רישום שינוי בעלות נבחן חוב הבעלים בארנונה ולכן המשיבה הייתה רשאית להתנות את מתן האישור בתשלום חוב הבעלים.
5. בעת הדיון בעתירה שינתה העותרת את קו הטיעון המקורי וזנחה למעשה את הבסיס המשפטי שעליו נשענת העתירה (מכירת הנכס על ידי חברת המוניות לבנברי והשכרתו מחדש לחברת המוניות על ידי בנברי). עמדתה המעודכנת של העותרת מתעלמת מקו הטיעון המקורי ונסמכת על כך שחברת המוניות הייתה המחזיקה בנכס ברציפות לאורך כל התקופה הרלוונטית, ודבר לא השתנה בעניין ההחזקה במהלך השנים. לדידה של העותרת העובדה שהוכרה כבעלים של מחצית מהזכויות החל ממועד מסוים מכוח פסק דין אין בה כדי לשנות את זהותו של המחזיק בנכס – שהוא החב בתשלום הארנונה.
6. המשיבה התנגדה לשינוי החזית ולתיקון העתירה תוך כדי דיון בה, מבלי לבקש את רשות בית המשפט. בנוסף היא הבהירה כי כך או כך, מקום בו החזיקה חברת המוניות בנכס בתורת בעלים ניתן לחייב את הבעלים, ובהם את הבעלים במשותף בתשלום הארנונה.

דיון והכרעה

1. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות.
2. העותרת מבקשת לקבל מהמשיבה אישור על העדר חובות, בכדי לרשום בלשכת המקרקעין את העברת זכויות הבעלות שלה בנכס, בהתאם לקבוע בסעיף 324(א) לפקודה, שקובע כי:

"לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר –סולקו במלואם או שאין חובות כאלה."

1. הוראה זו מתנה את העברת רישום בעלות בנכס בלשכת המקרקעין בקבלת אישור הרשות המקומית כי בעלי הנכס הנוכחי סילק את כל חובותיו כלפיה. למעשה, המחוקק מתיר לרשות לבצע "גביה פאסיבית" של חובות ארנונה – הרשות איננה נוקטת בכל פעולה אקטיבית כדי לגבות את החוב, אך כאשר בעל הנכס פונה אל הרשות בבקשה לקבל אישור, היא נמנעת מלתת לו את מבוקשו, במטרה לגרום לו לשלם את חובו. סעיף 324 לפקודה מקנה לעירייה סמכות לגבייה פאסיבית גם כאשר מדובר בחוב ארנונה שאיננו סופי, ומתנהל כנגדו הליך כגון השגה או ערעור (עת"מ (י-ם) 9958/08 יעד שיאן נדל"ן נ' עיריית ירושלים פסקה 10 (21.2.2013)).
2. העותרת העלתה שתי טענות שונות מדוע אין להפעיל נגדה גבייה פאסיבית לפי סעיף 324(א) לפקודה: בכתב העתירה טענה העותרת כי היא איננה הנישומה של חוב הארנונה הרובץ על הנכס מכיוון שבתקופה הרלוונטית שכרה חברת המוניות את הנכס והיא המחזיקה בו בתורת שוכרת מהבעלים בנברי. בדיון בפניי נקטה העותרת בטענה חדשה, לפיה מאחר וחברת המוניות החזיקה בנכס בכל התקופה הרלוונטית כמחזיקה, גם אם לא נכרת בינה ובין העותרת חוזה שכירות, הרי ששוב העותרת איננה הנישומה של החוב, ויש להפעיל גבייה פאסיבית כלפי חברת המוניות בלבד.
3. איני סבור כי ניתן לאפשר לעותרת לשנות את העתירה תוך כדי דיון. העתירה, שאינה אוחזת עמודים רבים, הייתה ממוקדת והיא הניחה תשתית עובדתית מוגדרת – לפיה חברת המוניות החזיקה בנכס בתור שוכרת של בנברי מכוח הסכם שכירות. טענה זו עומדת בסתירה לקביעה שיפוטית הפוכה באותה שאלה ממש. במסגרת הליך שהתנהל בבית משפט השלום בירושלים (ה"פ 9018-09-13 אלמוג נ' בנברי לימיטד, פסק דין מיום 11.5.2014) נקבע על ידי בית המשפט כי החזקה בנכס לא נמסרה לבנברי (סעיפים 12 ו- 13 לפסק הדין). ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה (למעט בנקודה שאינה רלוונטית לענייננו).
4. מכאן, שהמסד העובדתי שעליו נשענו טענות העותרת אינו יכול עוד לעמוד. איני סבור כי ניתן לאפשר לעותרת כעת לשנות את קו הטיעון שנקטה בו עד כה ולטעון לכך שחברת המוניות אינה מחזיקה מכוח חוזה שכירות אלא מטעמים אחרים ודי בכך כדי להביא לדחיית טענות העותרת.
5. יתר על כן, יש לדחות את טענות העותרת גם לגופן. הנחת העותרת בטענותיה בעתירה ובדיון, כי החייב בארנונה הוא המחזיק אינה מדויקת. אמנם, החזקה בנכס היא רכיב משמעותי בקביעת זהות החייב בארנונה אך אינה בהכרח המרכיב המכריע. ההכרעה בדבר הטלת החיוב נקבעת בהתאם לבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והוא שיישא בסופו של יום בחיוב הארנונה, כמי שנהנה באופן הישיר ביותר משירותי העירייה לנכס (בר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה איזורית חבל מודיעין פסקה 21 (16.03.2008)(להלן: עניין איגוד ערים)).
6. בענייננו, זיקתם לנכס של הנישומים האפשריים, העותרת וחברת המוניות, היא מכוח בעלות, כאשר חברת המוניות גם החזיקה בנכס בתקופה הרלוונטית. לזיקתו המשפטית של המחזיק אל הנכס, יכולות להיות נפקויות שונות לעניין הטלת החיוב בארנונה. כך למשל, כאשר המחזיק מחזיק בנכס בתורת בעלים: שכן כאשר מדובר בבעלים משותף, כבענייננו, ניתן לגבות בגבייה פאסיבית את הארנונה מכל אחד מהבעלים בהתאם לסעיף 316 לפקודה, הקובע:

"מקום שהוטלה ארנונה לפי הוראות הפקודה על בעל של בנין או קרקע, שהם בבעלות משותפת, מותר לגבותה מאחד או מאחדים מתוך הבעלים המשותפים, ומי שנגבתה ממנו הארנונה יהיה זכאי להשתתפות של שאר הבעלים, באופן יחסי לחלקו של כל אחד בבנין או בקרקע, והוא רשאי לעקל את ההכנסה מן הבנין או הקרקע עד שיגבה את הסכום המגיע משאר הבעלים המשותפים."

1. כלומר, נכס שהוא בבעלות משותפת, רשאית הרשות לגבות את מלוא התשלום בגין ארנונה מכל אחד מהבעלים, וזה ידרוש שיפוי מהבעלים האחרים של הנכס, בין אם ישירות ובין בעקיפין, על ידי עיקול ההכנסות מאותו נכס.
2. אין חולק כי חברת המוניות היא בעלים במשותף, יחד עם העותרת, של הנכס. מפסק הדין שניתן בנוגע לנכס בבית משפט השלום (ה"פ 9018-09-13), עולה כי חברת המוניות החזיקה בנכס שלא בתורת שוכרת, וכי לא שילמה עבור ההחזקה כל תמורה, ומכאן שהחזיקה בו כבעלת הנכס. בהתאם, מקור החיוב של העותרת בתשלום החוב נובע מהיותה בעלים במשותף של הנכס יחד עם חברת המוניות, שהחזיקה בנכס במועדים הרלוונטיים, מאחר וניתן לחייב בעלים לשאת בתשלום הארנונה, גם אם נמנעת ממנו בפועל האפשרות ליהנות מהנכס ולהפיק ממנו תועלת של ממש (עניין איגוד ערים פסקה 24, והשוו רע"א 9813/03 מדינת ישראל משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון פסקאות 10-12 (4.2.2007)).

1. אשר לטענות שמעלה העותרת כלפי תשלום מלוא החוב מצדה במקום חברת המוניות הרי שמקומן של אלה ביחסים בינה לבין חברת המוניות ואין בהן כדי לגרוע מזכותה של העירייה לקבלת הכספים המגיעים לה עבור הנכס.

היעדר ניקיון כפיים

1. נוכח המסקנה אליה הגעתי מתייתר הדיון בטענות הסף שהועלו, אך אתייחס אליהן בקצרה. על צד הפונה לבית המשפט לנהוג בתום לב, והלכה היא כי אי ניקיון כפיים של העותר מהווה עילה לדחייה על הסף של עתירה מנהלית. העלמת מידע רלוונטי מבית המשפט, ובכלל זה הימנעות מגילוי מלוא הפרטים המלאים והמדויקים הנוגעים למסד העובדתי והמשפטי עליו מושתתת העתירה, עולה כדי חוסר תום לב וחוסר ניקיון כפיים (עע"מ 3911/05 ציון חוה נ' מועצה מקומית אזור פסקה 12 (23.10.2006), עע"ם 7403/10 מריה בלינט נ' משרד הפנים פסקאות 9-10 (3.12.2012), בג"ץ 6010/07 חאג' יחיא מהא נ' השלכה האזורית למנהל האוכלוסין – נתניה עמ' 4 (8.11.2007)). עם זאת, יש לבחון את נסיבות המקרה לגופו, ולא למהר לסלק עתירה על הסף מבלי לבררה, בייחוד כאשר מדובר בתביעה בעלת סממנים אזרחיים מובהקים, כגון ענייני גביית מיסים וארנונה (עע"מ 7878/10 עיריית רעננה נ' יגאל שמיע פסקה ח (31.1.2012), רע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית פסקה 27 לפסק דינה של כב' השופטת פרוקצ'יה (20.6.2010)).
2. בענייננו היה מקום לפרט בגדרה של העתירה על ההליך שנוהל בבית משפט השלום כפי שתואר לעיל. העתירה מעלה טיעון עובדתי שאינו עולה בקנה אחד עם הכרעה שיפוטית שניתנה בשאלה זו ממש – חזקתה של בנברי בנכס והשכרתו על ידה לחברת המוניות – בהליך שהעותרת הייתה צד לו והיא אינה מזכירה אותו בכתב העתירה. מדובר בהתנהלות בעייתית, העולה כדי חוסר ניקיון כפיים, שייתכן ודי בה כדי להביא לדחיית העתירה.

שיהוי

1. בנוסף, גם בטענת השיהוי יש ממש. על אדם המבקש להעלות טענות כנגד החלטה של רשות מנהלית להעלות את טענותיו במועד הסמוך ביותר למתן ההחלטה, ובאם לא עשה כן, לבית המשפט נתון שיקול דעת רחב לבחון האם השיהוי שנפל בהגשת העתירה מטה את הכף לטובת דחייתה, וזאת אף אם נפל פגם של ממש בהחלטה המנהלית. מרוץ השיהוי מתחיל מרגע מתן ההחלטה הנתקפת, ופנייה לערכאה הלא מתאימה או ניהול משא ומתן עם הרשות המנהלית אין בהם כדי לעצור מרוץ זה (בג"ץ 7712/04 אהובה וינברג נ' עיריית תל אביב יפו פסקה 24 (13.07.2006)).
2. עילת השיהוי המנהלית מורכבת משלושה מרכיבים: השיהוי הסובייקטיבי– האם העותר השתהה בהגשת העתירה ללא טעם או תוך התרשלות, כך שהתגבשה חזקה ראייתית בדבר וויתורו על פניה לערכאות, האם העותר העלה טעמים לסתירת חזקה זו, ומתי היה על "האדם הסביר" להגיש את העתירה; השיהוי האובייקטיבי– האם נגרמו או עלולים להיגרם נזקים לאינטרסים ראויים של הצד שכנגד או צדדי ג' עקב השיהוי, והאם מדובר בנזקים ישירים שיגרמו לשינוי לרעה במצבם, באופן שיקשה על השבת המצב לקדמותו אם תתקבל העתירה. כן נבחנים נזקים עקיפים, כגון קושי בכימות הנזק, נזק ראייתי והתמשכות ההליך המשפטי; אינטרס ההגנה על שלטון החוק– לאחר שנערך איזון בין שני המרכיבים הקודמים, ייבחן האם קיים אינטרס ציבורי בעל משקל לדון בעתירה למרות שהיה שיהוי בהגשתה, למשל, כאשר נפל פגם חמור במעשה המנהלי, או כאשר ישנו אינטרס להבהרת המצב המשפטי.
3. כלומר, לאחר שנבחן משקלם של שני הרכיבים הראשונים, באם נמצא כי הכף נוטה לדחיית העתירה, ייבחן משקלו של הרכיב השלישי, ובמידה ויימצא כי הוא איננו בעל משקל משמעותי, תדחה העתירה מחמת שיהוי (עע"מ 867/11 עיריית תל אביב-יפו נ' אי.בי.סי ניהול ואחזקה בע"מ פסקאות 23-30 לפסק דינו של כב' השופט פוגלמן (28.12.2014), עע"ם 8329/14 עיריית קריית אתא נ' נילי קורן פסקה 9 (31.5.2016)).
4. מתוך המסמכים שצורפו נלמד כי העותרת למדה על עמדת העירייה ועל ההתנאה של מתן האישור, שהיא ההחלטה המנהלית הנתקפת בעתירה זו, עוד ביום 25.12.2012. כן נלמד כי בין לבין פעל כונס הנכסים לקבלת האישור ואף העותרת פנתה לעירייה במגעים להסדר כזה או אחר של החוב, וכי האישור ניתן לאחר שהחוב שולם בחלקו על ידי העותרת ובחלקו על ידי אחרים. הגשת העתירה בחלוף למעלה משלוש שנים ממועד מתן ההחלטה, וזאת אף לאחר שננקט הליך אזרחי שגוי בעניין זה, נעשתה לאחר שחלף המועד הקבוע בדין ותוך שיהוי ניכר בהיבט הסובייקטיבי, מאחר אין ספק כי העתירה הוגשה זמן רב לאחר שנוצרו הנסיבות שאפשרו את הגשתה, ואף פרק זמן לא מבוטל לאחר שמשא ומתן בין הצדדים לא נשא פרי. אמנם, מאחר וכונס הנכסים שילם את החוב לא נגרם לעירייה נזק העולה כדי שיהוי אובייקטיבי, אך בהינתן שלא קיים אינטרס ציבורי מהותי לקבל את העתירה על אף השיהוי, ובבחינת מכלול הנסיבות, לא די בכך כדי לשנות את תמונת המצב הכוללת, שעיקרה שיהוי ניכר בין מתן ההחלטה המנהלית לבין תקיפתה בעתירה זו.

סיכום

1. העתירה נדחית.
2. העותרת תשלם למשיבה שכר טרחת עורך דין בסכום של 10,000 ₪.

ניתן היום, ח' תמוז תשע"ז, 02 יולי 2017, בהעדר הצדדים.