מבוא והמסד העובדתי

1. לפניי בקשה לאשר תביעה כתובענה ייצוגית בהתאם לסעיף 5(ב)(2) לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006 (להלן: החוק). עניינה של התובענה הוא בחיוב הארנונה עבור מרפסת מקורה – חיוב המחייב בחירה בין שתי חלופות לעניין שטח הדירה, כפי שיפורט להלן. בהתאם להסכמת הצדדים נבחנת תחילה השאלה האם קמה לתובעת עילת תביעה וכפועל יוצא מכך האם יש לתובענה הייצוגית סיכוי להתקבל. כפי שאפרט להלן, הגעתי לכלל מסקנה כי התשובה לשאלה זו היא שלילית.
2. כעולה מכתב התובענה הייצוגית, התובעת היא תושבת העיר ירושלים ומחזיקה בדירת מגורים בבית הנמצא ברחוב קוסטה ריקה 36/20 בירושלים (מספר נכס – 30439-092-000-00206, מספר משלם – 0272967001) (להלן: הדירה). הדירה היא דירת פנטהאוז ומדידה שנערכה על ידי הנתבעת (להלן: העירייה) לימדה כי כלולים בה שטחים לפי הפירוט שלהלן:

1. צו המיסים הקובע את שיעורי הארנונה הכללית של העירייה (להלן: הצו), כולל הוראות שונות לעניין חישוב השטח צורך החיוב בארנונה. המונח "שטח היחידה" מוגדר בצו כך:

"בשטח היחידה נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין, לרבות חדרי כניסה, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחת, שירותים, חדרי משחקים וכל שטח מקורה אחר וכן מרפסת מקורה ו/או חלקה המקורה ו/או מרפסת חיצונית*** ובריכת שחייה."

1. בהמשך לכך מוגדרת "מרפסת חיצונית" כך:

"***מרפסת חיצונית - מרפסת תלויה (חיצונית) אשר הגג הוא הרצפה של המרפסת שמעליה ושאינה סגורה משום צד חוץ מצד הבניין ושטחה אינו עולה על 6 מ"ר, לא תחויב בתשלום".

1. בהתייחסו לשטח המיועד למחסן קובע הצו כי:

"מבנה (מחסן) לאחסון חפצי בית בבניין המשמש למגורים, יחויב בארנונה כללית ב- 50% משטחו של המחסן, ויכלל בשטח היחידה"

(נספח ג' 3, סעיף ז).

1. החיוב בארנונה עבור מרפסת הגג בדירת פנטהאוז, שהוא העומד ביסוד התובענה, מחייב בחירה בין שת חלופות באשר ל"שטח היחידה" (מעל 150 מ"ר או מתחת ל- 150 מ"ר):

"דירת פנטהאוז" – שטח הגג הצמוד לדירת הפנטהאוז – עד 25 מ"ר לא יחויב בארנונה כללית, כל השטח הנוסף יחויב ב- 20% מהשטח הנותר, וייכלל בשטח היחידה, וכל זאת בתנאי ששטח היחידה אינו עולה על 150 מ"ר. עלה שטח היחידה על 150 מ"ר יחויב כל שטח הגג הצמוד לדירת הפנטהאוז ב- 20% משטח הגג."

1. בעת שהעירייה הודיעה לתובעת על חיוב הארנונה החל על הדירה היא יצאה מנקודת מוצא לפיה שטח היחידה הוא השטח המדוד הכולל – 166.85 מ"ר, ולכן חויבה התובעת בשל מרפסת הגג לפי 20% משטחה (8.074 מ"ר שהם 20% מ- 40.37 מ"ר). השטח הכולל בגינו חויבה התובעת עמד אפוא על 123 מ"ר:

1. התובעת הגישה לעירייה השגה על החיוב שהוטל עליה ובהמשך אף הגישה ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד העירייה. טענתה של התובעת היא כי אין לחייבה עבור מרפסת הגג לפי 20% ממלוא שטחה אלא רק לפי 20% משטח המרפסת שעולה על 25 מ"ר. החישוב הנכון לשיטת התובעת הוא:

השאלה העומדת להכרעה

1. המחלוקת בין הצדדים היא באשר לחיוב ארנונה עבור 5 מ"ר בשל מרפסת הגג, וזאת נוכח השאלה האם יש לחייב 20% מ- 25 מ"ר – חיוב המוטל על דירה ששטחה מעל 150 מ"ר כטענת העירייה או להימנע מכך בשל כך ששטח הדירה נופל מ- 150 מ"ר כטענת התובעת:
2. עמדת העירייה נשענת על כך ששטח היחידה כולל את מלוא השטחים הכלולים בה לרבות המחסן, המרפסת הלא מקורה ומרפסת הגג כאשר הם מובאים בחשבון, בכל הנוגע לקביעת השטח (להבדיל מהיקף החיוב), באופן מלא.
3. עמדת התובעת היא כי יש לחשב רק את שטח הדירה נטו (111.98 מ"ר) ולמצער להוסיף לו את שטח המחסן ומרפסת הגג כששטחם מחושב לפי החלק היחסי של החיוב, כפי שנקבע בצו, ולא את שטחם המלא.
4. הפער בין עמדות הצדדים הוא שטח של 5 מ"ר (שהם 20% מ- 25 מ"ר הראשונים הפטורים מחיוב ככל ששטח הדירה קטן מ- 150 מ"ר) אך כנטען בכתב התביעה להכרעה זו חשיבות נוספת בכל הנוגע לסיווג הבניינים המשמשים למגורים, שכן ככל שייקבע כי שטח היחידה עולה על 120 מ"ר כטענת העירייה הרי שהבניין כולו יסווג כ"סוג 1" ובהתאם לכך יחול החיוב למטר לפי האזורים השונים. ככל ששטח היחידה נופל מ- 120 מ"ר, יסווג הבניין כ"סוג 2".

עיקר טענות התובעת

1. התובעת טוענת כאמור כי אין להכליל את השטחים הנוספים במסגרת "שטח היחידה", לצורך קביעת השטח באשר לחיוב הארנונה עבור מרפסת בדירת פנטהאוז ועבור סיווג סוג הבניין ולחלופין, לכל היותר ניתן לקבוע כי שטח הדירה הינו השטח לחיוב.
2. בכתב התביעה ובבקשה התובעת אינה מתעלמת מכך שנוסח הצו קובע כי שטח המחסן ושטח המרפסות "ייכלל בשטח היחידה", אך היא מבקשת להבחין בין שני השלבים שכלולים במסגרת ההגדרה.
3. כך באשר למחסן נקבע כזכור כי:

"מבנה (מחסן) לאחסון חפצי בית בבניין המשמש למגורים, יחויב בארנונה כללית ב- 50% משטחו של המחסן, ויכלל בשטח היחידה"

(נספח ג' 3, סעיף ז).

1. לשיטת התובעת יש לראות בחלק הראשון, האמירה כי "יחויב בארנונה כללית ב- 50% משטחו של המחסן" כשלב ראשון ואת האמירה כי "ייכלל בשטח היחידה" כשלב שני. עמדתה של התובעת חלה גם על הגדרת שטח המרפסת. כזכור ההגדרה היא:

"דירת פנטהאוז" – שטח הגג הצמוד לדירת הפנטהאוז – עד 25 מ"ר לא יחויב בארנונה כללית, כל השטח הנוסף יחויב ב- 20% מהשטח הנותר, ויכלל בשטח היחידה, וכל זאת בתנאי ששטח היחידה אינו עולה על 150 מ"ר. עלה שטח היחידה על 150 מ"ר יחויב כל שטח הגג הצמוד לדירת הפנטהאוז ב- 20% משטח הגג."

1. גם כאן, מבקשת התובעת להבחין בין שני חלקי ההגדרה: השלב הראשון הקובע מהו השטח לחיוב והשלב השני הקובע כי השטח (לחיוב) ייכלל בשטח היחידה. לשיטתה של התובעת בהתאם להגדרת שטח הדירה, השטח אינו כולל הוראות בנוגע לשטח המחסן ולשטח מרפסת הגג ומשכך ברי כי לא ניתן לחשב שטחים אלה במלואם ובהתעלם מההוראות הרלוונטיות להם במסגרת שטח הדירה.
2. התובעת מוסיפה כי אין כל הגיון להכליל את כל שטח מרפסת הגג, בקביעת חישוב שטח הדירה, אשר בכל מקרה מחויבת לכל היותר ב- 20% משטחה ובהתאם אין כל הגיון להכליל את כל שטח המחסן אשר מחויב רק בגין מחצית משוויו. רק השטחים המופחתים של מרפסת הגג והמחסן היו צריכים להיכלל בשטח היחידה ולא כל שטחם. מכוח קל וחומר טוענת התובעת כי אין להכליל את שטח המרפסת הלא מקורה, שממילא אינו מחויב בארנונה.
3. בהמשך לכך טוענת התובעת כי עילת התביעה שלה היא להשבה לפי סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 ולחלופין מכוח חובת תום הלב הכללית. סכום התביעה בקשר לתובעת עומד על 5,650 ₪ וסכום ההשבה הכולל לחברי הקבוצה מוערך בסכום של 4,000,000 ₪. התובעת מפרטת עוד על המקור לחובת ההשבה, על התחשיב לסכום התביעה וגודל הקבוצה, ועל התקיימות התנאים הנדרשים לצורך הכרה בתביעה כייצוגית.

עיקר טענות העירייה

1. העירייה מתנגדת לבקשה ולטענתה אין עילת תביעה שכן מדובר בטענה מופרכת מיסודה המנוגדת באופן ברור ללשון הסעיפים הרלוונטיים בצו, הקובעים ביחס לשטח המחסן וביחס לכל אחד מהשטחים כי "וייכלל בשטח היחידה". לפיכך, בקשת העירייה היא לדחות את הבקשה על הסף או לגופם של דברים.
2. לטענת העירייה סיכויי התובענה אפסיים ולכן אין אפשרות סבירה כי זו תוכרע לטובת הקבוצה שבשמה היא מוגשת. העירייה נשענת על כך שהוצב סטנדרט גבוה יותר באשר למה שנדרש מתובע רגיל לעמוד בפני סילוק תביעה על הסף. מכל מקום כך או כך פרשנות התובעת את הצו היא לדעת העירייה בלתי הגיונית בעליל, וסותרת באופן מובהק את לשון הצו, ובוודאי שאינה מתיישבת עם תכליתו של הסעיף העוסק במתן הפטור.
3. בהקשר זה מפנה העירייה לכך שהגדרת המונח "שטח היחידה" בצו מבהירה כי נכלל בו "כל השטח שבתוך יחידת הבניין" תוך שמובהר במפורש כי השטח הוא "לרבות ... כל שטח מקורה אחר, וכן מרפסת מקורה...". עוד מפנה העירייה להגדרת שטח מחסן הקובעת במפורש כי זה "יכלל בשטח הדירה" וכך גם הגדרת "דירת פנטהאוז" מבהירה כי שטח הגג הצמוד "ייכלל בשטח היחידה". לפי לשונם הברורה של סעיפים אלה לצו מגדירה העירייה את טענת התובעת כמופרכת מיסודה ועוצמת את עיניה מלשון החוק.
4. בהקשר זה מבהירה העירייה כי נפלה טעות מלפני התובעת בהכללת שטח המרפסת הלא מקורה בשטח היחידה. העירייה מבהירה כי מאחר שזו אינה כלולה בהגדרת "שטח היחידה", הרי שאין להביאה בחשבון ולכן היא אינה כלולה בחישובי השטחים שנערכו.
5. את עמדתה תומכת העירייה בכלל הפרשני לפיו המחוקק לא השחית את מילותיו לריק וכי יצר הבחנה ברורה בין חיוב לבין הכללת השטחים, כאשר במקרים אחרים הוא נקט גישה אחרת. העירייה מפנה לכך כי בהתייחס לבניינים מדורגים נקבע כי: "יכללו בשטח היחידה 20% משטח המרפסות הצמודות לדירה" וכן כי נקבע כי "לא ייכללו בשטח היחידה קירות פנים וחוץ". מכך למדה העירייה כי ההבחנה שנעשתה באשר לחיוב מצד אחד לעומת הכללת השטחים מן הצד האחר בכל הנוגע למחסן ודירת הפנטהאוז, היא הבחנה שמשקפת את כוונתו של הצו וכי ככל שרצה כי בשטח היחידה יובא בחשבון רק חלק מאותם מרכיבים הוא ציין זאת במפורש.
6. עוד מפנה העירייה לכשל לוגי בטיעוניה של התובעת, שכן תנאי מקדמי לקבלת הפטור על 25 מ"ר ראשונים ממרפסת הגג הוא קביעה כי שטח היחידה אינו עולה על 150 מ"ר, בעוד שהתובעת מבקשת להחיל את התוצאה הזו עוד לפני שנבדק שטח היחידה הכולל ולצורך חישוב השטח. לשיטת העירייה ברי כי לא ניתן לתת את הפטור החלקי ובהתבסס עליו לקבוע את שטח היחידה שעה שהפטור מותנה בשטח היחידה המצומצם יותר כפי שהוגדר בצו.
7. לצד טענותיה לעניין הפרשנות הנכונה מבקשת העירייה לקבוע כי גישתה משתלבת עם התכלית של הוראות הצו וכן כי מקום בו מדובר בפטור מחיוב יש לפרשו בצמצום.

דיון והכרעה

1. כפי שכתבתי לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי אין לתובעת עילת תביעה וכפועל יוצא מכך יש לדחות את התביעה ואת הבקשה להכיר בתובענה כייצוגית. עמדת העירייה בכל הנוגע לפרשנות הצו והמונחים השונים מקובלת עליי, ועל-כן אוסיף בקצרה את הדברים הבאים.
2. עיון בסעיפי הצו מלמד כי הצו ערך הבחנה, שהיא לטעמי ברורה, בין הכללת רכיבים שונים בתוך "שטח היחידה", לבין חיובם בארנונה חלקית ולא מלאה. כך בכל הנוגע למחסן נערכה הבחנה בין הטלת חיוב בארנונה על מחצית משטח המחסן אך מנגד נקבע כי המחסן ייכלל בשטח היחידה. כך הדבר גם באשר לשטח הגג הצמוד לדירת הפנטהאוז. לעומת זאת, כאשר רצה עורך הצו להגיע לתוצאה אחרת נוסחו הדברים באופן אחר. בכל הנוגע לבניינים מדורגים נקבע כי "יכללו בשטח היחידה 20% משטח המרפסות הצמודות לדירה" וכאשר רצה עורך הצו שלא לכלול בשטח היחידה קירות פנים וחוץ הוא הורה כן במפורש. השוני בהגדרות השונות מלמד כי הכוונה הברורה של עורך הצו הייתה כי לצורך קביעת השטח יובאו בחשבון המחסן ומרפסת הגג במלואם, אף אם לצורך החיוב בארנונה בגינם ייחשב חלק מהשטח.
3. לכך יש להוסיף, כי דיני המס יפורשו לפי לשון החוק. כמובן שבמידה שלשון החוק אינה מציגה רק אפשרות אחת להבנת החוק, יש לפרש את החוק לפי הפרשנות התכליתית (רע"א 3527/96 דונין דוד צ'צ'קס אקסלברד נ' מנהל מס רכוש – אזור חדרה פ"ד נב(5) 385, 396- 397 (1998)). כפי שציינתי לעיל, קיימת הבחנה ברורה בניסוח החקיקה בעניין הארנונה ולכן יש לפעול לפי לשון הצו.
4. הגדרת המונח "שטח היחידה" מלמדת כי אין מדובר ברשימה סגורה, עקב השימוש במילה "לרבות". כמו כן, השימוש במושג "בשטח היחידה נכלל כל השטח שבתוך יחידות הבניין" מוכיח כי גם אם לשון החוק לא הייתה ברורה דיה, התכלית היא למסות בצו הארנונה על כל שטח שנמצא בתוך הבניין. ההגדרה כזכור היא:

"בשטח היחידה נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין, לרבות חדרי כניסה, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחת, שירותים, חדרי משחקים וכל שטח מקורה אחר וכן מרפסת מקורה ו/או חלקה המקורה ו/או מרפסת חיצונית*** ובריכת שחייה."

1. השימוש במילה "לרבות" נלווה, כאמור להוראות הברורות לעניין המחסן ושטח הגג הצמוד לדירת פנטהאוז, וההבהרה כי אלה ייכללו בשטח היחידה.
2. הגעתי אפוא לכלל מסקנה כי הפרשנות הלשונית של הוראות הצו תואמת את גישתה של העירייה, וכי החישוב שנערך על ידי העירייה, המביא בחשבון לצורך קביעת שטח היחידה הוא החישוב הנכון. מכאן נובעת המסקנה כי יש לדחות את התביעה בשל היעדר עילה וכפועל יוצא מכך לדחות את הבקשה לאישורה כתובענה ייצוגית.

סיכום

1. על יסוד כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ואת הבקשה לאישור התובענה כייצוגית. בהינתן המתווה המקוצר להכרעה תישא התובעת בשכר טרחת עורך דין ובהוצאות משפט בסכום כולל של 7,500 ₪.

ניתן היום, ט' ניסן תשע"ח, 25 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.