רקע

1. התובעים, אבי ולילך מגן (להלן: "התובעים"), הם אזרחי ישראל, אשר במועדים הרלוונטיים לתביעה התגוררו בסינגפור בשליחות המדינה. הנתבעים מיטב וניתאי ברון (להלן: "הנתבעים"), היו בזמנים הרלוונטיים לתביעה בעלי דירת פנטהאוז ברחוב משה פרלוק 12 תל אביב, אשר צמודים לה 2 חניות ומחסן, והידועה כגוש 6886 חלקה 48/33 (להלן: "הפנטהאוז").

2. ביום 23.9.14 התובעים והנתבעים חתמו על חוזה מכר (להלן: "החוזה", נספח 1 לתצהיר עו"ד מגי הלפרין, אחות התובעת 2, להלן: "הלפרין"), לפיו הנתבעים מכרו לתובעים את הפנטהאוז בסכום של 4,250,000 ₪. בסעיף 6 לחוזה נקבע שמסירת החזקה תהיה ביום 23.9.15 כנגד תשלום מלוא התמורה (להלן: "מועד המסירה"), אך במידה והנתבעים יוכלו להקדים את מועד המסירה, המועד יוקדם לאחר מסירת הודעה בכתב חודשיים קודם לכן, בכפוף לתשלום מלוא התמורה. עוד נקבע שהנתבעים יאפשרו למי מטעם התובעים להציג את הפנטהאוז לשוכרים, בתיאום מראש ובזמן סביר שלושה חודשים לפני מסירת החזקה.

3. הנתבעים חתמו על חוזה שכירות עם עובד של חברת 'נובל אנרג'י' (להלן: "החברה"), לפיו הפנטהאוז הושכר בין 19.7.15 ל- 31.8.15 תמורת 38,000 ₪ (להלן: "חוזה שכירות קצרת טווח", נספח 18 לתצהיר הלפרין), ועברו להתגורר בדירה שכורה ברמת השרון (סעיף 13 לתצהיר עדות ראשית של הנתבעת 1 מיטב ברון (להלן: "מיטב"), פרוט מיום 20.11.19 עמ 25 ש 26). ביום 30.9.15, נמסרה החזקה לתובעים ושולמה יתרת התמורה בסך 700,000 ₪ (סעיף 86 לתצהיר הלפרין).

טענות הצדדים

4. לטענת התובעים, הנתבעים הפרו באופן יסודי את החוזה ועל כן הם זכאים לפיצוי מוסכם בסך 425,000 ₪ (10.4 לחוזה). ביוני 2015, מיטב הודיעה לתובעים בעל פה, שהיא מסכימה להקדים את מועד המסירה, אך התנתה את הסכמתה בכך שעד למועד זה – 23.09.15, הנתבעים יקבלו את דמי השכירות. התובעים היו מודעים לעובדה שהצעת מיטב איננה מתיישבת עם הוראת סעיף 6 לחוזה, אך נתנו את הסכמתם היות וסברו שיש סיכוי טוב יותר למצוא שוכר לטווח ארוך כבר בחודש יולי, לפני תחילת שנת הלימודים (סע' 9, 12 לכתב התביעה). בניגוד להסכמת הצדדים בעל פה, מיטב יכלה להקדים את מועד המסירה ולמרות זאת, השכירה את הפנטהאוז לטווח קצר (בין 19.7.15 עד 31.8.15) ובכך מנעה מהתובעים, או מי מטעמם מלהציגו לשוכרים פוטנציאליים שלושה חודשים לפני מועד המסירה (סע' 24-25 לתביעה).

בנוסף נטען שהנתבעים גם הפרו את החוזה כאשר פירקו והוציאו מהפנטהאוז את ארון הקיר שהיה מחובר דרך קבע לקיר חדר השינה, תנור וכיריים 'בילט אין' ודלתות מקוריות שהיו במחסן, ואף הסתירו מהתובעים את בעיית הרטיבות שגרמה לבעיות במערכת החשמל. בתמיכה לטענת הרטיבות צורפה חוות דעת מטעם חברת 'אינפראטק טכנולוגיות מתקדמות בע"מ' (נספח 9 לתביעה).

5. במסגרת כתב ההגנה הנתבעים הדגישו שסעיף 6 לחוזה אינו מטיל עליהם חובה להקדים את מועד המסירה, ואף לא חל עליהם כל איסור להשכיר את הפנטהאוז לטווח ארוך או קצר עד למועד זה. בכל מקרה, הנתבעים פעלו על פי החוזה ומעבר להתחייבויותיהם כאשר הציגו את הפנטהאוז לשוכרים פוטנציאליים שלושה חודשים לפני מועד המסירה. הנתבעים גם הכחישו שהתחייבו למסור את הארון והדלתות ואף פירטו בהרחבה את הכחשתם לטענות הנוספות הקשורות ברטיבות ובעיות בחשמל (סע' 107-135 לכתב ההגנה).

6. הנתבעים הגישו הודעת צד ג' כנגד כלל חברה לביטוח בע"מ ושחר נזקי צנרת בע"מ, אך לבקשתם ההודעה נמחקה ביום 4.7.17.

דיון

7. סעיף 6 לחוזה, ברור, בהיר, חד משמעי ואיננו מצריך פרשנות כלשהי על מנת להתחקות אחר כוונת הצדדים (ע"א 87/15 נורדן נ' גרינברג מיום 16.10.17 פורסם בנבו, והאסמכתאות שם). על פי האמור בסעיף, לנתבעים ניתנה האופציה להקדים את מועד המסירה כנגד תשלום מלוא התמורה. הודעה על הקדמת מועד המסירה תינתן חודשיים מראש, ועל הנתבעים לאפשר למי מטעם התובעים להציג את הפנטהאוז לשוכרים בתיאום מראש ובזמן סביר שלושה חודשים לפני מועד זה. בהמשך נקבע גם שלנתבעים ניתנה אפשרות לשכור בעצמם את הפנטהאוז לאחר מועד המסירה, זאת ותו לא. הסעיף איננו מקנה אפשרות לנתבעים לקבל דמי שכירות במידה ויקדימו את מועד המסירה, ואף אין בו התייחסות להשכרה לטווח קצר ו/או ארוך. יוער שבמו"מ שהצדדים ניהלו עובר לחתימה על החוזה, התובעים הסכימו לשלם לנתבעים 10,000 ₪ במקרה ותוקדם מסירת החזקה (נספח 39 לתצהיר מיטב ועדותה לפניי, שם עמ 21 ש 5-9).

8. למרות האמור לעיל, אין מחלוקת שהצדדים סטו מהוראת סעיף 6 לחוזה כאשר הסכימו בעל פה שבמידה והנתבעים יקדימו את מועד המסירה, הם יקבלו עד למועד זה- 23.9.15 את דמי השכירות. (להלן: "ההסכם בעל פה"; סעיף 23 לעדות הלפרין, סעיף 9 לעדות התובע 1 אבי מיינצר מגן (להלן: "מגן") ועדותו לפניי שם עמ 19 ש 25-26, סעיף 14 לעדות מיטב). הסכמה יכול שתהיה בעל פה (סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1983, להלן: "החוק"), אך יש להוכיח את יסודותיה מבחינת גמירות דעת ומסוימות (סע' 2 ו- 5 לחוק; ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, מיום 18.7.10 פורסם בנבו). הלפרין, אשר ייצגה את התובעים ומגן העידו שבמסגרת ההסכם בע"פ הנתבעים התחייבו להשכיר את הפנטהאוז לטווח ארוך (עדות הלפרין שם עמ 17 ש 5, עדות מגן שם עמ 19 ש 28). התחייבות כזו כחלק מההסכם לא הוכחה. סביר בעיניי שהיתה זו משאלת לב של התובעים ואינטרס שלהם להגדיל את סיכויי השכרת הפנטהאוז לטווח ארוך בחודשי הקיץ ולפני תחילת שנת הלימודים, אך מכאן ועד למסקנה שהנתבעים התחייבו לכך, המרחק רב. הנתבעים לא יכלו להתחייב מראש שהפנטהאוז יושכר לטווח ארוך, ולא היתה להם סיבה לכך, שכן ממילא סוכם שהם יקבלו את מלוא דמי השכירות עד מועד מסירת החזקה.

9. מעדויות הצדדים והנספחים שצורפו על ידם עולה שהצדדים פעלו בהתאם להסכם בעל פה אשר שירת את האינטרסים של שניהם. המתווך מוטי אברהם (להלן: "המתווך") מטעם התובעים הביא שני שוכרים פוטנציאליים (נספח 9 לתצהיר מיטב). הלפרין הציגה את הפנטהאוז מספר פעמים לשוכרים פוטנציאליים (שם עמ 16 ש 21). מיטב פרסמה ביום 7.7.15 את הפנטהאוז להשכרה לטווח ארוך בסך של 13,000 ₪ לחודש, ולטווח קצר בסך 21,000 ₪ לחודש (נספח 10 לתצהיר מיטב; שם עמ 22 ש 11-15). ביום 9.7.15 מיטב גם הודיעה לתובעים שיש לה שוכרים פוטנציאליים, ד"ר גרגר ולארי לוין (להלן: "לארי", להלן: "גרג", להלן: "לוין"), שיהיו מוכנים לשלם 13,000 ₪ לחודש ושיוכן הסכם שכירות (נספחים 8-9 לתצהיר הלפרין). לארי, אשר ממהימנותה התרשמתי, תמכה בעדות מיטב והעידה שלא הכירה אותה קודם לכן, שמעה על רצונה של מיטב להשכיר את הפנטהאוז דרך הוריה שהתגוררו בבניין, וכי הסכימה לשלם דמי שכירות בסכום המבוקש 13,000 ₪. לארי גם הוסיפה שהיא וגרג נפגשו עם מיטב, ראו את הפנטהאוז ומסרו את פרטיהם לצורך הכנת חוזה שכירות. בסופו של יום, נוכח התנגדותו של גרג, לוין חזרו בהם מרצונם לשכור את הפנטהאוז (פרוט מיום 25.5.20 עמ 27-32). יודגש; לוין היו אמורים לשכור את הפנטהאוז החל מחודש ספטמבר כך שבכל מקרה לא היה בכך כדי למנוע את השכרת הפנטהאוז לטווח קצר קודם לכן (סעיף 63 לתצהיר עדותה הראשית של מיטב, עדות לארי שם עמ 28 ש 21).

10. הלפרין אמנם העידה שכתוצאה מהשכרת הפנטהאוז לטווח קצר, הוסר השלט של המתווך והפנטהאוז לא הוצג למתעניינים אחרים דא עקא, שהמתווך לא זומן למסור עדות ואף לא זומן שוכר אחד פוטנציאלי שנמנע ממנו לשכור את הפנטהאוז לטווח ארוך בשל השכרתו לטווח קצר. הימנעות התובעים מזימון עדים אלה צריכה להיזקף לחובתם. (ע"א 2275/90 לימה נ' רוזנברג מ"ז(2) 614-615; וע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו מ"ה(4) 651,658; רע"א 4047/18 פלונית נ' המרכז הרפואי ת"א ע"ש סוראסקי מיום 6.11.18, פורסם בנבו).

11. מכלול האמור מוביל למסקנה שהנתבעים פעלו בהתאם לחוזה כאשר הציגו את הפנטהאוז בפני שוכרים פוטנציאליים (נספח 9 לתצהיר מיטב), וזאת מתוך אינטרס שלהם. למיטב לא הייתה סיבה "להרדים" את התובעים, ואף הייתה לה זכות לסרב למסור את מפתחות הפנטהאוז כל עוד הבעלות לא הועברה.

12. יודגש שהשכרת הפנטהאוז לטווח קצר בין 19.7.15 ל- 31.8.15 לא מנעה את אפשרות השכרתו לטווח ארוך החל מספטמבר, לו רק היה נמצא שוכר מעוניין (פרוט מיום 20.11.19 עמ 23 ש 31). סעיף 7.4 לחוזה שכירות קצרת הטווח קובע שלנתבעים שהשכירו את הפנטהאוז, ניתנת האפשרות להציגו לשוכרים פוטנציאליים בתיאום מראש ובזמן סביר. בהתאם לכך ולסיכום בעל פה, מגן שלח מסרון למיטב לפיו הנתבעים יוכלו לקבל את החלק היחסי של דמי השכירות מתחילת ספטמבר (נספח 12 לתצהיר מיטב). בכל מקרה התובעים לא הוכיחו קשר סיבתי בין השכרת הפנטהאוז רק בינואר (שם עמ 19 ש 32) לעובדה שהפנטהאוז הושכר לטווח קצר.

13. אני גם דוחה את טענת התובעים שהשכרת הפנטהאוז לטווח קצר מהווה "פעולה הסותרת את החוזה", או מקנה זכויות לצד שלישי כלשהו (סעיף 3.2 לחוזה; סעיף 66 לתצהיר הלפרין; שם עמ 17 ש 5-9). אמנם השכרת נכס במקרקעין יכול שיהווה העברת זכויות, אך במקרה דנן הדבר לא מתקיים; סעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע שמדובר בחוק דיספוזיטיבי, אשר צדדים רשאים בהסכם בניהם להתנות על הוראותיו. בסעיף 2.5 לחוזה השכירות קצרת הטווח צוין במפורש שהחוזה אינו מעניק לשוכר זכויות כלשהן ובכלל זה זכויות מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. הענקת זכויות במקרקעין משתכללת על דרך הרישום וגם בשכירות קצרה קיימת אפשרות לבצע רישום (סעיף 79(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). ממילא כל עוד לא נרשמה השכירות במרשם המקרקעין, מעמדו של השוכר הוא רק כשל מי שלטובתו התחייבות להשכיר נכס, אך לא כמי שהנכס כבר הושכר לו (יהושע ויסמן עיונים בנושא השכירות משפטים לג(2) תשס"ג, פורסם בנבו). בכל מקרה, בעת השכרת הפנטהאוז לטווח קצר טרם שולמה מלוא התמורה והנתבעים היו בעלים בו וזכותם הייתה להשכירו.

14. ככל הנראה התובעים לא יכלו להשלים את התמורה בסך 700,000 ₪ לפני מועד המסירה ולהפוך לבעלים בפנטהאוז (שם עמ 15 ש 17, 23).התובעים לא הוכיחו שהנתבעים הפרו באופן יסודי את החוזה, לא הוכח שהייתה התחייבות להשכיר את הפנטהאוז לטווח ארוך בלבד, ושהשכרתו לטווח קצר מנעה את אפשרות השכרתו לטווח ארוך, ואף לא הוכח שכפועל יוצא מהשכרתו לטווח קצר נמנעה האפשרות להשכירו לטווח ארוך. העובדה שהנתבעים יכלו להקדים את מועד מסירת החזקה (כפי שאכן משתמע מכך שהם השכירו את הפנטהאוז לחברה ביום 19.7.15) לכשעצמה איננה משנה את התוצאה אליה הגעתי היות וממילא הוסכם בעל פה שעד למועד זה, הנתבעים ורק הם יקבלו את דמי השכירות.

הפרות נוספות

15. הלפרין פירטה במסגרת עדותה הראשית את ההפרות הנוספות של הנתבעים בין היתר בכך שפירקו והוציאו ארון קיר ואף נוצרה רטיבות שגרמה בעיות בחשמל (נספחים 25-34 לתצהירה). מנגד, במסגרת עדותה הראשית מיטב פירטה באריכות מצב הפנטהאוז נכון למועד המסירה (נספח 15 לתצהירה), צירפה חוות דעת שמאי מטעמה (נספח 16, 17) ונספחים נוספים אשר לפחות לכאורה תומכים בטענתה (נספחים 20, 22-25). באי כוח הצדדים לא חקרו ארוכות בעניין זה ובסיכומיהם התובעים זנחו טענותיהם באשר להפרות נוספות אלו (סע' 45 לסיכומים), ועל כן לא ראיתי מקום לדון בטענות אלה (ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה בע"מ מיום 1.2.93 פורסם בנבו; עא 7919/11 ‏חברת מעדני הצפון בע"מ נ' יהודה גואטה מיום 16.6.13 פורסם בנבו).

סוף דבר

16. נוכח כל האמור לעיל אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעים בהוצאות לרבות שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

ניתן היום, י"ב אב תש"פ, 02 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.