העובדות המוסכמות וטענות הצדדים:

בפני תביעה לתשלום הסך של 33,500 ₪ וזאת בגין הסכם תיווך שנכרת בין התובעות לבין הנתבעים ביום 29.12.15. הסכם התיווך כלל גם נספח בלעדיות שתוקפו עד ליום 28.6.16. אין חולק בין הצדדים כי בסופו של דבר נמכרה הדירה ברח' ורבורג בקרית חיים לצד ג' – ה"ה בן ברנרד חסקין במחיר 690,000 ש"ח, והערת אזהרה על המכירה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 16.3.16. אין גם חולק כי לתובעות לא היו מגעים כלשהם עם אותו רוכש קודם למכירת הנכס. התובעות דורשות את עמלת התיווך בהסכם בינן לנתבעים בשיעור 2% ממחיר העיסקה בתוספת מע"מ וכן את עמלת התיווך הזהה שנמנעה מהן, בשל העובדה שרוכש הנכס לא חתם איתן הסכם תיווך, מאחר והתקשר ישירות עם הנתבעים בהסכם רכישה. עוד טוענות התובעות להוצאות משפט ולפיצוי בגין עגמת נפש.

הנתבעים לעומת זאת בכתב הגנתם אמנם מודים בחתימתם על הסכם התיווך ועל הסכם הבלעדיות, אך טוענים כי לא הפרו אותו וכי התובעות לא היו "הגורם היעיל לממכר הנכס", אלא עסקינן במו"מ עצמאי שניהלו הנתבעים עם קונה שהופנה אל הנתבעים ע"י מכר של הנתבעים.

עניינים עובדתיים נוספים שעלו במהלך שמיעת הצדדים:

עובדות נוספות שעלו במהלך שמיעת הראיות הן, שעד לאמצע חודש אפריל 2016, לא סיפרו הנתבעים לתובעות על כך שחוזה למכירת הנכס כבר נכרת או אמור להכרת. לטענת התובעות נודע להן לראשונה ביום 18.4.16 על כך שיש קונה פוטנציאלי, ועל המכירה עצמה נודע להן רק ביום 15.5.16. הנתבעים גם לא הודיעו לתובעות על סיום ההתקשרות בחוזה התיווך, ואף איפשרו לתובעות להראות בתחילת חודש אפריל את הנכס לרוכש פוטנציאלי, מר דוד וייס, לאחר תיאום עם הנתבעים (ראה ת/1 וכן הזמנת שירותי תיווך מס' 0527 שנחתמה עם מר וייס וצורפה לכתב התביעה). הנתבע 2 אמנם טען כי הודיע לתובעות עוד בתחילת חודש מרץ 2016 על מכירת הדירה, אך עובדה זו אינה מתיישבת עם כך שכאמור בתחילת חודש אפריל עוד איפשרו הנתבעים לתובעים להראות את הדירה בפני רוכשים פוטנציאליים. עוד עלה בעדויות הצדדים, כי בשלב מסויים הציע הנתבע 2 לתובעות סך של 6,000 ₪ ומסר להן המחאה ע"ס 6,000 ₪ עם זמן פרעון עתידי ליום 30.7.16. לא הובאה כל ראיה שסכום זה היה מקובל על התובעות כתשלום מלא בגין שכר טרחתן, אלא להיפך, הנתבעת 1 העידה כי הסכום הוצע כמחווה והתובעות לא רצו לקבלו (עמ' 7 שורה 19 לפרוטוקול). בכל מקרה, אין חולק שההמחאה הוחזרה לנתבע 2 בלא שהוצגה לפרעון, והנתבע 2 אף הוא טען כי "זה מטוב לב שרציתי לתת, ובגלל זה ירדתי מזה" (עמ' 6 שורות 13-14 לפרוטוקול).

דיון ומסקנות:

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 קובע:

(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.

סעיף 9 לחוק, בחלקיו הרלבנטיים לענייננו קובע:

(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה –

(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק).

(ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לענין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב), גם הוראות אלה:

(1) תקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה (בסעיף זה – יום ההזמנה); לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;

(2) תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.

(ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי הענין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד).

(ד) השר, באישור ועדת הכלכלה, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב), שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות.

בעקבות החוק, אכן הותקנו תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004, שקבעו את פעולות השיווק הנדרשות ממתווך החותם עם לקוח על הסכם בלעדיות. תקנה 1 לתקנות קובעת כך:

(א) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:

(1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:

(א) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו;

(ב) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי;

(ג) הצבת שלט במרכז קהילתי;

(ד) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח.

(2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין;

(3) פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;

(4) פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח;

(5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו;

(6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס;

(7) כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6), כפי שתוסכם בין הצדדים.

(ב) המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות הקבועות בתקנת משנה (א)(1) עד (6) וכן יציין כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך; החליטו המתווך והלקוח על פעולת שיווק כאמור בתקנת משנה (א)(7), תצוין גם פעולה זו בנפרד וכן יצוין האם הוחלט כי המתווך יבצע פעולה זו יחד עם אחת הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) כאמור או בלעדיה.

בענייננו לא הועלתה טענה כי התובעות לא עמדו בדרישות החוק לעניין הסכם הבלעדיות. נחתם הסכם תיווך מסודר ולו נספח בלעדיות נפרד. שני המסמכים נחתמו על ידי הנתבעים. במסמכים צויינה במפורש הבלעדיות והיא לחצי שנה עד לתאריך 28.6.16 וכן אחוז העמלה בשיעור 2% בתוספת מע"מ שתקבלנה התובעות. בנוסף פורטו כנדרש פעולות השיווק שתבצענה התובעות, ואכן, אין חולק שהתובעות אכן עמדו בהסכם האמור. הן פרסמו את הנכס באינטרנט, הן פרסמו את הנכס בעיתונות המקומית, והן גם הציגו את הנכס לרוכשים פוטנציאליים.

הנתבעים סבורים עם זאת, כי למרות הסכם הבלעדיות, זכאים היו הם לחפש בעצמם רוכש פוטנציאלי, במקביל לפעולתן של המתווכות. טענה זו יש לדחות עובדתית ומשפטית כאחד:

עובדתית – מהטעם שאין ליתן כל אמון בגרסתם העובדתית של הנתבעים שאכן הבינו את ההסכם ככזה שמתיר להם להתקשר עצמאית עם רוכש פוטנציאלי. אילו פעלו הנתבעים בתום לב, לא היו מסתירים מהתובעות את עובדת מכירת הנכס. הראיה, שהנתבעים הבינו היטב, כי ההסכם בין הצדדים אוסר עליהם להתקשר ישירות עם רוכש פוטנציאלי.

בהקשר זה יש להדגיש, כי גם אילו היתה לנתבעים זכות להתקשר עם רוכש פוטנציאלי, וגם אילו לא היה הסכם בלעדיות, אלא הסכם תיווך רגיל, חובת הנתבעים היתה לפעול ככל חוזה אחר, בתום לב ובדרך מקובלת, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. לעניין זה לא שונה חוזה תיווך מכל חוזה אחר וגם עליו חלים דיני תום הלב (ראה: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח (3) 116; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842). בשל הסתרת פעולתם של הנתבעים עבדו התובעות תקופה ארוכה לריק, והוציאו הוצאות ניכרות, כפי שפירטו בפני בית המשפט, וזאת כאשר הנכס כבר נמכר. על כן, גם אילו סברתי כי הסכם הבלעדיות לא הופר הייתי פוסק לנתבעות, לכל הפחות פיצויי הסתמכות, בשל נזקיהם, אם על פי דיני החוזים כאמור, ואם על פי דיני מצג שווא רשלני שבפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

מהו הסכם בלעדיות, במובן המשפטי? כאמור, כבר עובדתית ניתן להסיק כי הצדדים התכוונו ליצור הסכם השולל מהנתבעים את האפשרות להתקשר עם רוכשים פוטנציאליים ישירות. עם זאת, גם אלמלא היתה הסכמה כזו בין הצדדים, נראה כי גם משפטית יש להגיע לתוצאה זהה.

סעיף 9(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 אינו מגדיר מהי בלעדיות, למעט הקביעה כי מדובר "בדבר מתן עסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי" של המתווך. אילו השאלה היתה מתעוררת במשפט האנגלי, יתכן שהפרשנות הנכונה היתה שהסכם הבלעדיות אינו מונע מבעל הבית להמשיך במקביל לנסות למכור את הנכס בעצמו (ראה: Luxor (Eastbourne) Ltd. V. Cooper [1940] AC 108; Bentall, Horsley and Baldry v. Vicary [1931] 1 K.B. 253), אלא שבמשפט הישראלי, הכריע לאחרונה ממש בית המשפט העליון אחרת, וזאת בפסק הדין המנחה בעניין הסכמי בלעדיות עם מתווכים במקרקעין בעניין רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין [פורסם בנבו, ניתן ביום 20.7.16] (להלן: "עניין בראל"). בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כך בסעיף 17 לפסק הדין:

"הגם שחוזה תיווך בלעדי נועד לגלם איזון בין האינטרסים של הלקוח לבין האינטרסים של המתווך, חשוב לתת את הדעת על הסיכונים הכרוכים בו מהיבטו של הלקוח הבלתי מיומן. זאת, על רקע התלות הרבה של הלקוח במתווך, שצופנת בחובה חשש לפגיעה בלקוח (ראו: זמיר, בעמ' 248). סיכון זה בא לידי ביטוי בין השאר בחשש שמא המתווך לא יבצע את מאמצי השיווק הנדרשים ממנו בתקופת הבלעדיות, אך הלקוח – שכבול אליו לפי ההסכם – יהיה מנוע מלפנות למתווך אחר או לנסות למכור את הנכס בכוחות עצמו, משום שיהיה בכך לכאורה הפרה של הסכם הבלעדיות"

ומוסיף בסעיף 24 לפסק הדין:

"אולם, אין משמעות הדבר כי יד המתווך הבלעדי תהא בהכרח על התחתונה. כמתואר לעיל, הסכם הבלעדיות בתיווך מבוסס למעשה על מפגש אינטרסים בין המתווך הבלעדי לבעל הנכס. ההנחה היא כי המתווך הבלעדי פועל בכל דרך למציאת רוכשים לנכס, בהתאם לחובתו בחוק ובתקנות, ובין היתר משקיע מאמצים בפרסום בתפוצה רחבה ואף משתף פעולה עם מתווכים אחרים – פעולה שהיא אינה מובנת מאליה במסגרת התקשרות שאינה בלעדית (ראו: תקנה 1 לתקנות המתווכים). בתמורה, בעל הנכס מתחייב שלא לשתף פעולה עם מתווכים אחרים או לבצע משא ומתן עצמאי עם רוכשים פוטנציאליים. אם מתווך אחר יוכל לנצל את פעולות השיווק של המתווך הבלעדי ולהתקשר עם בעל הנכס בעצמו, למתווך הבלעדי לא יהיה כל תמריץ להשקיע מאמצים מיוחדים בשיווק הנכס, והסכם הבלעדיות ירוקן למעשה מכל תוכן. תוצאה זו אינה רק לא הוגנת (השוו: עניין חסקל, בפסקה י"ד), אלא אף חותרת תחת המוסד של תיווך בלעדי שהמחוקק בחר לשמר, גם אם בכפוף למגבלות מסוימות".

(ההדגשות שלי – ש.א.).

הנה כי כן, על פי פסיקת בית המשפט העליון, הסכם בלעדיות מונע מידי בעל הבית מלהתקשר ישירות עם רוכש פוטנציאלי, ובכך לסכל את עבודתו של המתווך. המתווך במקרים אלה מוכן לבצע את עבודת התיווך מתוך מטרה כי שכרו יובטח, ויהא תלוי בעבודתו בלבד. הוא אינו מוכן לקחת את הסיכון כי לאחר שיעבוד, בסופו של דבר יועמד מול שוקת ריקה, כאשר בעל הבית יתקשר בעצמו עם רוכש פוטנציאלי ובכך ימנע מן המתווך את שכר טרחתו. (לעניין זה ראה גם: תא"מ (שלום פ"ת) 39142-10-14 רימקס עוצמה נ' צפירן [פורסם בנבו]). על כן בהסכם בלעדיות, ככל שבעל הבית מעוניין לאפשר לו לנסות למכור את הנכס במקביל למתווך, עליו לדאוג להכנסת תנאי מפורש בהסכם התיווך המתיר לו לעשות כן, שאם לא כן, פעולתו העצמאית הינה הפרת ההסכם.

מה לגבי השאלה האם התובעות היו "הגורם היעיל" שהביא לכריתת העסקה, כנדרש בסעיף 14(א)(3) לחוק?

תנאי זה מעורר בעייתיות מיוחדת במקרה של הסכם בלעדיות, כאשר בעל הבית, בדומה לענייננו, בוחר להפר את ההסכם ולהתקשר עם רוכש. מטבע הדברים, במקרה כזה, קביעה כי לצורך היותו של המתווך "גורם יעיל" עליו להיות מעורב בהליכי המו"מ עם אותו רוכש, כמוה כקביעה שלבעל הבית מותר להתקשר עצמאית אותו רוכש. במקרים אלה מעצם ההגדרה ברור כי המתווך לא היה מעורב במו"מ עם הרוכש, שכן בעל הבית הסתיר ממנו את קיומו עד לכריתת חוזה מכר. לאור האמור, קבע המחוקק חזקה בסעיף 14(ב) לחוק, כי מתווך בהסכם בלעדיות שביצע את פעולות השיווק שנקבעו על פי סעיף 9(ד) לחוק, חזקה שהיה הגורם היעיל בעסקה.

בעניין בראל, קבע אמנם בית המשפט העליון כי לא מדובר בחזקה חלוטה, אך באלו מקרים יוכל בעל הבית לסתור את אותה חזקה? בין השיקולים שיש לבחון הם: האם המו"מ למכירת הנכס התחיל בטרם נחתם הסכם הבלעדיות וחוזה הרכישה נחתם זמן קצר מאוד לאחר חתימת הסכם הבלעדיות, האם אין מדובר בבעל בית שעקף ביודעין את הסכם הבלעדיות, והאם לא נעשו פעולות שיווק רבות של המתווך (ראה: סעיף 30 לפסק הדין). בענייננו, אין מדובר במכירה שנעשתה זמן קצר לאחר חתימת הסכם הבלעדיות; לגרסתו של הנתבע 2 עצמו הוא הראה את הדירה לראשונה לרוכש בחודש מרץ 2016 (עמ' 5 שורה 17 לפרוטוקול) – היינו, עמוק בתוך הסכם הבלעדיות. עוד מדובר במקרה בו נעשו פעולות שיווק רבות ע"י התובעות, ומן הצד האחר ברור כי מדובר במקרה בו נהגו הנתבעים בחוסר תום לב והסתירו את עובדת המו"מ עם הרוכש מהתובעות. די בכל הנסיבות האמורות, כדי לקבוע שהנתבעים לא סתרו את החזקה הקבועה בחוק. גם אם מדובר כטענתם במכר שהביא את הקונה אליהם, וגם אם כטענתם, הרוכש לא ראה כלל את הפרסום שעשו התובעות, אין בכך די לסתור את החזקה בענייננו.

לאור כל האמור אני דוחה את טענות ההגנה של הנתבעים. בהקשר זה אני גם קובע כי התובעות זכאיות לא רק לקבלת אחוז העמלה שנחתם בינם לנתבעים, אלא גם את אחוז העמלה הזהה שהיו יכולות לקבל מהרוכש אילו היתה העסקה נכרתת באמצעותן (ראה לעניין זה: תא"מ (שלום פ"ת) 39142-10-14 רימקס עוצמה נ' צפירן [פורסם בנבו]; תא"מ (שלום חיפה) 58956-06-13 זנו נ' ברוש [פורסם בנבו]). לעניין זה אציין כי אמנם אין בהסכם שבפני תניית פיצויים מוסכמים, אך ברור כי אין מדובר בפיצוי כפל, אלא בפיצויים חיוביים של מה שהיו זכאיות התובעות, אילו לא הופר הסכם הבלעדיות ואכן ההתקשרות היתה נעשית באמצעות התובעות. ניתן לראות זאת בכל אחד מהסכמי ההזמנה שחתמו התובעות עם רוכשים פוטנציאליים ושצורפו לכתב התביעה, ובכולם מופיע אחוז זהה של 2% ממחיר הקניה בתוספת מע"מ. ממילא ברור כי הפרת הנתבעים את הסכם ההתקשרות מנעה מהתובעות לקבל את מה שציפו לו מהעיסקה.

אשר על כן, אני מקבל את התביעה ופוסק כי הנתבעים ביחד ולחוד ישלמו לתובעות הסך של 32,292 ₪ וכן הוצאות משפט בסך 2,000 ₪. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ג' אלול תשע"ו, 06 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.