רקע:

1. בין הצדדים התנהל הליך משפטי קודם בת.א 14842-11-10, במסגרתו תבע הנתבע דכאן את התובע דכאן לסילוק ידו מחלקת מקרקעין (להלן – התביעה הראשונה). המקרקעין מושא אותה תביעה הינם חלק מחלקה 46 בגוש 22917 בבית שאן, שהנתבע הוא בעל הזכויות בה (להלן – חלקה 46). במסגרת התביעה נטען כי התובע דכאן פלש לחלקה 46 מתוך חלקה שכנה, היא חלקה 47 (להלן – חלקה 47); בחלקה 47 הנ"ל ניצב מבנה הכולל חנות וסככה, בו מחזיק התובע, ומבנה זה חורג בחלקו אל תוך חלקה 46 בשטח כולל של כ- 50 מ"ר.
2. בפסק-הדין שניתן ביום 21.2.16 בתביעה הראשונה נקבע, מפי כב' השופט הבכיר שכיב סרחאן, כי על התובע דכאן לסלק את ידו מחלקה 46 ולהרוס את המחוברים בה שהוקמו על-ידו, וזאת לאחר שנקבע כי מעמדו של התובע בחלקה 46 הוא לכל היותר של בעל רישיון מכללא חינם הניתן לביטול (להלן – פסק הפינוי). עם זאת, סעד הפינוי הותנה בפסק-הדין בתנאי, שזו לשונו:

"... והכל בתנאי שלא ישלח (התובע דכאן – ע.ג) לתובע (לנתבע דכאן – ע.ג) הודעה בכתב, בדואר רשום ובתוך 30 יום מיום המצאת פסק-הדין לידו, על רצונו למכור לתובע את זכויותיו בחנות ובסככה. במקרה ותהיה הודעה כאמור, ינהלו הצדדים משא ומתן שיבשיל לכריתת חוזה מכר, לפיו התובע ירכוש מהנתבע את זכויותיו בחנות ובסככה, במצבם ביום חתימת החוזה ולפי מחיר השוק. בהעדר הסכמה לעניין המחיר, ימנו הצדדים שמאי מקרקעין מוסמך ומוסכם שיקבע את מחיר החנות והסככה, במצבם ביום עריכת חוות הדעת. בהיעדר הסכמה לעניין זהות שמאי המקרקעין האמור, פתוחה בפני הצדדים הדרך להגיש, בעניין זה, תובענה חדשה לבית-המשפט, והכל בכפוף להוראות כל דין שלעניין".

1. לפי שניתן להבין מפסה"ד, הרקע לתנאי זה שקבע בית המשפט נעוץ בדברי הנתבע דנן בעדותו בתביעה הראשונה, כי הוא היה מוכן לקנות מידי התובע את מבנה החנות והסככה (אשר, כזכור, ממוקם על שטח שתי החלקות השכנות). וזו לשון עדות התובע בהליך הראשון בעניין זה (החלק אליו הפנה בית המשפט בפסק-הדין): "אני והנתבע ישבנו וניסינו להגיע להבנה. אמרתי לו שאני אקנה את החלק השני שלו וגם את זה הוא לא רוצה" (עמ' 12, ש' 15-16. ההדגשה הוספה). בית המשפט ציין בפסה"ד כי "הצעה זו היא הוגנת ומספקת את האינטרסים של הנתבע" (עמ' 12, ש' 9) לפסה"ד), ומכאן קבע את שקבע בעניין התנאי שצוטט לעיל. יצויין כי מי מהצדדים לא ערער על פסה"ד והוא חלוט ומחייב לרבות בהליך זה.
2. לאחר מתן פסק הפינוי ובהתאם להוראותיו, פנה התובע לנתבע בהצעה כספית למכירת הנכס או למינוי שמאי מוסכם לשום את ערך החנות והסככה. לאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה ביחס לשווי הנכס ואף לא להסכמה בדבר זהות שמאי, הגיש התובע את התביעה דנן, בה התבקש סעד של מינוי שמאי אשר יעריך את שווי הנכס בהתאם למתווה שנקבע בפסק הפינוי. יצויין כי לפי האופן בו נוסח כתב התביעה, מינוי השמאי התבקש ביחס להערכת שווי החנות והסככה בחלקה 46 (היא, כזכור, חלקת הנתבע). אולם במסגרת ההתדיינות עלה בבירור כי שני הצדדים מבינים את פסה"ד באופן שהקביעה בו נסבה על רכישת מבנה החנות והסככה כמכלול, הכולל את חלקה המצוי בתחום חלקה 47. אפנה בעניין זה לדברי ב"כ התובע בישיבת קדם משפט מיום 19.12.16, כדלקמן: "לשאלת בימ"ש אני מבין את פס"ד הקודם באופן שלתובע דכאן יש אפשרות למכור לנתבע את זכויותיו בחלקה 47 בזיקה או בדגש על הבניינים הבנויים שם והכל לפי הערכת שמאי. כלומר, שהצד השני ירכשו את הזכויות שיש לתובע בחנות כמבנה ולסככה כבנויה ולזכויות שיש לנו בחלקה 47" (עמ' 3, ש' 14-16).
3. הנתבע טען בכתב הגנתו כי לתובע אין כל זכויות בחלקה 47, משהוא לא רשום כבעל זכויות במרשם המקרקעין. לפיכך טען, כי אין למנות שמאי להערכת זכויותיו, משאין לו כאמור כל זכויות אותן ניתן לשום. לצד זאת, כבר במסגרת ישיבת קדם משפט מיום 19.12.16, ציין הנתבע כי חרף הנתון האמור לו הוא מודע, הוא היה נכון לשלם לתובע עבור הנכס הנדון, בלשונו – "כערך אבנים" ובשל הערכתו באשר לפוטנציאל עתידי, ומכאן ההצעה הכספית שניתנה מטעמו לתובע בטרם הוגש ההליך דנן.
4. בהחלטתי מיום 21.6.17 הוריתי על מינוי שמאי מטעם בית המשפט, השמאי דותן דרעי, אשר במסגרת חוות דעתו ייקח בחשבון את מהות הזכויות של התובע בחלקה 47 בהתאם למסמכים והנתונים הקיימים. עוד קבעתי, כי השמאי יתייחס הן לשומת ערך זכויות התובע בחלקה 47 והן ביחס לערך המחוברים בחלקה 47 ובחלקה 46.
5. ביום 1.10.17 הוגשה חוות-דעת השמאי מטעם בית המשפט. השמאי ציין בחוות דעתו כי לתובע אין זכויות רשומות כלשהן בחלקה 47. בהתאם לאמור בפסה"ד שניתן בתביעה הראשונה, התובע מחזיק בחנות מאז שנת 1974, אז רכש אותה מאדם בשם חיים תורג'מן. בנסיבות אלה, הערכת השמאי התייחסה לשווי זכות החזקה בלבד, בדומה להערכת שווי זכות הדירה של בר רשות. כמו-כן, המומחה ציין כי בכל הנוגע לסככה שבנה התובע בצמוד לחנות, לא קיים היתר בניה, כפי שאף נקבע בפסק-הדין בתביעה הראשונה. אשר לחנות עצמה, לא נמצאו בוועדה לתכנון ובניה היתרים חתומים, ולצד זאת הציג התובע מסמך של המועצה המקומית בית שאן משנת 1964, המופנה למר חיים תורג'מן (ממנו רכש כאמור התובע את החנות) בדבר היתר בניה שניתן. המומחה ציין כי המסמך האמור איננו נושא פרטים מזהים של הנכס, כך שאין וודאות שהוא מתייחס לחנות מושא דיוננו. בהינתן מכלול הנתונים, ובכלל זה מהות הזכות (חזקה בלבד) ואי-הבהירות ביחס לרישוי החנות, סבר המומחה כי ראוי לשום את ערך זכויות התובע בחלקה 47 על דרך של קביעת מקדם שווי של 40% ביחס לשווי זכויות "מלאות" (קרי – הפחתה של 60%). לאחר ההפחתה הנ"ל, העמיד השמאי את ערך הזכויות על סך 105,000 ₪. אשר להערכה נפרדת של שווי המחוברים (החנות והסככה), זו הועמדה ע"י המומחה על סך של 124,000 ₪ ביחס לערך המחוברים (החנות) בחלקה 47 (החלקה הפולשת), ובסך של 95,000 ₪ בחלקה 46 (החלקה הנפלשת).
6. לאחר הגשת חוות הדעת, הוריתי לצדדים להגיש עמדתם ביחס אליה. הנתבע הודיע כי בהתאם לחווה"ד, הוא מסכים לתשלום סך 124,000 ₪ לתובע, בגין שווי המחוברים בחלקה 47 המוחזקת על-ידו. התובע, מאידך, הודיע כי לגישתו, לפי חווה"ד השמאי הוא זכאי לתשלום כל הסכומים שנקבעו ע"י השמאי במצטבר (דהיינו – ערך זכות החזקה בחלקה 47 + ערך המחוברים בשתי החלקות).
7. נוכח המחלוקת בין הצדדים באשר למשמעות חווה"ד, ולאחר שהנתבע הודיע כי הוא מבקש לחקור את השמאי, קבעתי דיון לחקירת השמאי. בחקירתו עמד השמאי על חוות דעתו, תוך שהוא מפרט ומבהיר את השיקולים השונים שהנחו אותו. יצויין, בתמצית (משאין עוד מחלוקת אקטואלית העומדת כיום לדיון בסוגיה זו, נוכח עמדתו העדכנית של התובע כפי שתפורט להלן), כי לפי עמדת השמאי כפי שפורטה בחקירתו, בכל הנוגע לשווי הנכס בחלקה 47 הדרך הנכונה להעריכו היא בהתייחס לשווי החזקה של נכס בנוי (באופן הלוקח בחשבון את נתוני המקרה – היעדר זכויות רשומות ויתר הפרמטרים שצוינו), שווי העומד לפי חווה"ד על 105,000 ₪. ככל שהמתווה שנקבע בפסק הפינוי היה נותר אקטואלי (קרי – הנתבע היה מקבל בפועל את החזקה בחנות כולה), היה מקום לשקול להוסיף לכך את שווי החלק הבנוי של החנות בחלקה 46.
8. לאחר חקירת השמאי, הוריתי על הגשת סיכומי הצדדים. בסיכומי התובע ציין הוא קצרות, כי "נוכח עמדתו של הנתבע, כפי שבאה לידי ביטוי בכתב ההגנה לפיה, הוא עתר לדחות את תביעת התובע, הרי אין מנוס מפינוי התובע מחלק החנות בחלקה 46 וזאת בהתאם לפסק הדין לסילוק יד". לצד זאת, טוען התובע כי יש להתנות הפינוי בתשלום שווי החנות בחלקה 46. לנוכח זאת, הוריתי על הגשת הבהרה מטעם התובע, האם עמדתו העדכנית היא כי הוא זכאי לפיצוי עבור ערך המחוברים בחלקה 46, תוך המשך החזקתו בחלקה 47, וזאת בניגוד לקביעה בפסה"ד. הבהרה ממוקדת זו כפי שהתבקשה, לא זכתה לתשובה ישירה מהתובע, אשר בחר בהודעה שהגיש לחזור על דבריו בסיכומים, המפנים דווקא לעמדת הנתבע. המסקנה הסבירה הנלמדת מהמתואר, הינה, כי אכן התובע איננו עומד היום על הרצון שהביע בתחילת הדרך (לאחר פסק הפינוי) למכור החנות לנתבע. הנתבע בסיכומיו טוען כי נוכח האמור בסיכומי התובע, הרי שהוא חזר בו למעשה מתביעתו, ומכאן שיש להורות על דחית התביעה דנן.

הכרעה:

1. כפי שיפורט להלן, דין התביעה להידחות.
2. כפי שפורט לעיל, ענייננו בתביעה לסעד של מינוי שמאי ופסיקת הסכום לו זכאי התובע עבור העברת זכויותיו בחנות ובסככה לנתבע, וזאת מכוח הקביעה בפסק הפינוי. לפי קביעה זו, על התובע לסלק ידו מחלקה 46 תוך הריסת כל המחוברים שבשטח הפלישה, אך זאת בתנאי שלא יקדים פניה בכתב לנתבע בדבר "רצונו למכור לתובע את זכויותיו בחנות ובסככה". במקרה שתיעשה פניה כאמור, קבע בית המשפט מנגנון לקביעת התשלום. התובע אכן פנה בפניה כאמור, ובהיעדר הסכמה בדבר מחיר וזהות שמאי, הוגשה התביעה דנן למינוי שמאי לפי המתווה שקבע בפסק הפינוי.
3. אלא שמסיכומיו של התובע נלמד כאמור כי הלכה למעשה כיום הוא אינו מעוניין במכירת החנות לנתבע. זאת, לאחר שמונה לבקשת התובע שמאי ולנוכח חוות-דעת השמאי, אשר ככל הנראה לא היתה לרוחו בכל הנוגע לשווי זכויותיו.
4. משאלו פני הדברים, הרי שדין התביעה שבפני להידחות. ברי כי בהיעדר רצון/הסכמה למכר מצד התובע, לפי המתווה שנקבע בפסק הדין הראשון, אין כל מקום להורות כן. כזכור, המתווה שנקבע בפסה"ד הותנה מלכתחילה בהודעה מצד התובע בדבר רצונו למכור, בעוד הנתבע נתפס בפסק-הדין כמסכים לרכוש החנות, נוכח עדותו בעניין זה וכאמור הוא לא ראה לערער על פסה"ד. משהתובע איננו עומד עוד על מכירת הנכס לנתבע, ממילא אין תוקף ותחולה לתנאי שנקבע בסעיף 34א' לפסק הפינוי.
5. אין אף מקום להורות על תשלום שווי המחוברים הפולשים לחלקה 46 כתנאי לפינוי החלקה על-ידי התובע, כבקשת התובע בסיכומיו. תביעת הפינוי הוכרעה בפסק-דין חלוט, במסגרתו נדון ונקבע בין היתר תנאי לפינוי. תנאי זה איננו נוגע לשווי המחוברים בחלקה 46 בפני עצמם, אלא לרכישת מבנה החנות ע"י הנתבע והעברתו כולו לידיו. אין חולק כי מבנה החנות הוא אחד, חלקו מצוי בחלקה 46 וחלקו בחלקה 47. הרציונל שככל הנראה עמד מאחורי קביעת התנאי ע"י בית המשפט בפסק הפינוי, הוא נכונות הנתבע, עליה הצהיר במסגרת ההתדיינות בתביעה הראשונה, לרכוש מהתובע את זכויותיו בחנות. בדרך זו היתה נמנעת התוצאה של הריסת חלק מהמבנה (חלקיו הפולשים לחלקה 46), תוך שהתובע יוצא כליל מהתמונה כנגד תשלום שישולם לו ע"י הנתבע עבור הנכס אשר נותר כולו בידיו. אולם כפי שפורט לעיל, עולה מעמדת התובע להיום כי הוא איננו מעוניין במתווה זה. לעניין התנאים לפינוי מחלקה 46 קיימת כאמור הכרעה סופית וחלוטה בין הצדדים ומשכך אין כל מקום או אפשרות לפתוח עניין זה מחדש ולקבוע בהליך דנן תנאים חדשים ושונים לפינוי, דבר אותו מבקש למעשה התובע כי אעשה. המסקנה בנסיבות אלה הינה, כי פסק הפינוי כפי שניתן איננו מותנה עוד בתנאי כלשהו.

אוסיף ואציין, ומעבר לנדרש שכן עניין זה בפני עצמו איננו עומד להכרעה בתביעה דנן, כי אף לגופם של דברים לא שוכנעתי כי יש מקום לפסוק לתובע פיצוי בגין ערך המחוברים בחלקה 46 בפני עצמם. בהתאם להלכה הפסוקה, הפיצוי אותו ניתן לפסוק לבר רשות חינם עם סיום הרשות הינו בגין ערך השבחות שביצע בנכס (ראו סיכום ההלכה בעניין זה בפסיקת בית המשפט העליון מלאחרונה – בע"מ 1894/16 פלוני נ' פלונית (פורסם במאגרים) (2017)). בענייננו, ככל שנקודת המבט הינה על חלקה 46 בלבד, הרי שמדובר בבניה פולשת שהיא חלק ממבנה אחד אשר מוחזק ע"י התובע בחלקה הסמוכה (47), כך שכלל לא ברור כי בידי הנתבע לעשות שימוש כלשהו בחלק הפולש לחלקתו. שטחו הכולל של החלק הבנוי הפולש הוא 47 מ"ר מהם 20 מ"ר סככה שאין חולק כי נבנתה שלא כדין וללא היתר בניה. התובע הודיע במסגרת ההליך כי הוא מבקש להרוס את החלק הבנוי הפולש לצורך שימוש בחלקתו, וכך אף הורה בית המשפט בפסק הפינוי. בנסיבות אלה, על פניו יש קושי לראות בבניה משום השבחה של נכס הנתבע. זאת ועוד, בהתאם להלכה הפסוקה יש אף לקחת בחשבון את העובדה כי התובע לא שילם משך עשרות שנים עבור השימוש שעשה בשטח זולתו - חלקה 46, עובדה שעשויה לשקול כנגד השקעתו (ראו לעניין זה: רע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' אלון לידאי (פורסם במאגרים) [פורסם בנבו] (2003); שם נדון פינוי מדירת מגורים בה התגוררו המחזיקים משך עשרות שנים, קל וחומר בענייננו עת אין מדובר בדירת מגורים אלא בנכס מסחרי המניב הכנסה למחזיק (החנות מושכרת לצד ג')).

16. סיכומם של דברים; לאחר מתן פסק הפינוי ובהתאם לתנאי שנקבע בסעיף 34א' לפסה"ד, הודיע התובע לנתבע על רצונו למכור לו את הנכס. זוהי הורתו ולידתו של ההליך שבפני, בו נדרשתי למינוי שמאי על מנת לקבוע הסכום לו יהיה זכאי התובע עבור מסירת הנכס לנתבע. אלא שלעת סיום ההליך ולאחר שניתנה חוות דעת השמאי, הסתבר כי התובע איננו מעוניין עוד במתווה זה לפי האפשרות שנקבעה וניתנה לו בפסק הפינוי. משכך, התנאי לפינוי חלקה 46 כפי שפורט בסעיף 34א' לפסק הפינוי, קרי – רכישת מבנה החנות והסככה כולה ע"י הנתבע, איננו רלוונטי עוד. תנאי אחר אין לקבוע שכן בעניין זה קיימת הכרעה פסוקה חלוטה המחייבת את הצדדים, ומכל מקום – לגופם של דברים אינני סבורה כי קיימת הצדקה לקביעת תנאי (חדש) מהסוג לו טוען התובע. בנסיבות אלה, דין התביעה דנן להידחות.

17. התובע יישא בהוצאות הנתבע בסך 6,000 ₪ שישולמו בתוך 30 ימים, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין עד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים

ניתן היום, כ"ה אייר תשע"ח, 10 מאי 2018, בהעדר הצדדים.