בפניי בקשה מטעם הנתבעת 2 לעיכוב ההליכים בתיק והעברת התיק לבוררות לפי סעיף 5 לחוק הבוררות, תשכ"ח- 1968.

מבוא וזהות הצדדים:

הנתבעת 1 הנה חברה יזמית וחברה לבניין בע"מ העוסקת בהקמת בניינים ומבנים ושיווקם לציבור. הנתבעת 1 היא בעלת המגרש עליו נבנה הבניין ובו מצויה דירתו של התובע (להלן: "הנתבעת 1").

הנתבעת 1 התקשרה עם הנתבעת 2 בהסכם, לפיו תשמש הנתבעת 2 כקבלן הביצוע של בניית הפרויקט (להלן: "הנתבעת 2" או "המבקשת" או "הקבלן המבצע").

ביום 11.02.2010 חתם התובע על הסכם לרכישת דירת מגורים שהייתה בבנייה מאת הנתבעת 1 (להלן: "ההסכם" ו"הדירה" בהתאמה), כאשר התובע, הנתבעת 1 והנתבעת 2 היו כולם צדדים להסכם.

ביום 22.06.16 הגיש התובע כתב תביעה כנגד שתי הנתבעות לעיל בשתי עילות עיקריות: האחת, אי רישום הבניין בו מצויה דירת התובע כבית משותף ואי רישומו כבעל הדירה בפנקס רישום המקרקעין, דבר שלטענתו גרם לו נזק בגין ירידת ערך הדירה. השנייה, ליקויי בנייה בדירת התובע, אשר לטענתו, מקימים לו פיצוי כספי. התובע העמיד את תביעתו בסכום כולל של 600,000 ₪.

ביום 28.03.17 ניתן פסק-דין כנגד הנתבעת 1 בהיעדר הגנה על מלוא סכום התביעה.

הנתבעת 2 (המבקשת) הגישה (כבר ביום 19.07.16) בקשה לעיכוב הליכים והעברת התיק דנן לבוררות מכוח ההסכם עליו חתומים הצדדים (להלן: "הבקשה"). זו הבקשה שבפניי.

תמצית טענות הצדדים בבקשה:

תמצית טענות הנתבעת 2 (להלן: "המבקשת"):

לטענת המבקשת (בקשה מיום 19.07.16), יש להורות על עיכוב ההליכים בתובענה ולהעבירה לדיון בפני הבורר המוסכם בהתאם להסכם עליו חתומים הצדדים.

לטענתה, לאור האמור בסעיף 50 להסכם, קיים בין התובע לנתבעות הסכם בוררות מחייב, ויש להעביר את התביעה לבירור בפני הבורר המוסכם.

באשר לסעיפים 9 ו-29 המוחרגים מן הבוררות, טוענת המבקשת, כי הם אינם רלבנטיים, שכן סעיף 9 הוא אחד מהסעיפים העוסקים באחריות לפגמים ותיקונם, וסעיף 29 קובע כי על הרוכשים לחתום על ייפוי כוח נוטריוני לטובת הנתבעת 1, כאשר מספרי הסעיפים, לטענתה, הנם שגויים, שכן אין כל היגיון להחריג מהבוררות דווקא סעיפים אלה. ייתכן, כי מדובר בטעות הנובעת מכך שנוסח הסעיף השתרבב מחוזה אחר והעתיקו את סעיף הבוררות ככתבו וכלשונו מבלי לעיין בו, או שהתכוונו לסעיפים אחרים בהסכם וחל שוני במספור הסעיפים תוך כדי המו"מ על ההסכם.

לטענתה, עילת התביעה הנוגעת לירידת ערך הדירה מחמת אי רישום הבניין כבית משותף ואי רישום זכויות התובע בדירה בלשכת רישום מקרקעין (להלן: "אי רישום") איננה מוחרגת מהבוררות, שכן סעיפים 9 ו-29 אינם עוסקים ברישום הבניין והדירה.

גם העילה השנייה, בדבר ליקויי הבנייה בדירה, לטענתה, חוסה תחת סעיף הבוררות, שכן סעיף 9 אמנם עוסק בליקויים, אולם הוא רק אחד מבין הסעיפים 6,7,8,9 העוסקים כולם בנושא של אחריות לפגמים. סעיף 9 עוסק רק באופן אשר בו על המבצע לתקן ליקויים שהוא חייב בהם, ככל שהוא חייב.

סעיפים 6,7,8 עוסקים בעצם חבותו של המבצע ואחריותו לפגמים. מכיוון שהתובע אינו תובע את תיקון הליקויים אלא פיצוי כספי, הרי שסעיף 9 להסכם כלל לא רלבנטי לתביעה אלא דווקא סעיפים 6,7,8 לגבי שאלת חבותו של המבצע, שהרי על כך המחלוקת בין הצדדים, ושאלה זו צריכה להיות מוכרעת בידי הבורר המוסכם לאור ההסכם הקיים בין הצדדים.

תמצית טענות התובע (להלן: "המשיב"):

לטענת המשיב , אין כל ממש בבקשה, שהרי ההסכם עליו חתמו הצדדים (נספח א' לכתב התביעה) החריג והוציא מכלל סמכות הבורר המוסכם את העילות והנושאים הנדונים בכתב התביעה.

ב"כ המבקשת מעלה טענות בשם הנתבעת 1, כאשר הוא איננו מייצגה ויש למחוק כל טענה הנוגעת לנתבעת 1.

לטענתו, סעיף 50 (א) להסכם קובע בורר מוסכם, אולם באותו סעיף קיימת החרגה של סעיפים 9 ו-29 להסכם, עליהם לא תחול הסמכות של הבורר המוסכם, ולכן בצדק הוגשה התביעה דנן לבית-משפט זה.

עוד טוען המשיב, כי חזקה על המבקשת שעיינה היטב בהסכם, ובכלל זה בסעיפים 9 ו- 29 , טרם חתמה עליו וכשם שיתר סעיפי ההסכם מחייבים אותה, כך גם סעיפים אלו, המחריגים את סמכות הבורר.

כמו כן, סעיף 9 הוא הסעיף המרכזי בעניין אחריות המבקשת, כקבלן הביצוע של הפרויקט, לביצוע התיקונים, אופן ביצועם, זמן ביצועם, תקופת הבדק, אחריות להפרעות בעת ביצוע התיקונים, השבת המצב לקדמותו, אחריות יצרן/ספק לאביזרים, ואף בס"ק (ז) ישנה התייחסות לאחריות המבקשת גם כלפי כל הדיירים בבניין בנוגע לתיקון פגמים ברכוש המשותף.

על כן, אך הגיוני הוא, כי סעיף 9 בהסכם יהיה סעיף החרגה בכל נושא אחריות המבקשת לביצוע תיקונים, השלמת חסרים, ליקויי בנייה ופגמים, ונושא זה הוצא מסמכות הבורר ונמסר לביהמ"ש זה.

לגבי סעיף ההחרגה השני להסכם, הוא סעיף 29, הדן בנושא רישום הזכויות וייפוי כוח נוטריוני, הרי שטענה זו בכתב התביעה מופנית לנתבעת 1 ולא למבקשת, ולכן המבקשת לא צריכה להתייחס לסעיף זה כלל. לגופו של עניין, מהותו ותכליתו של סעיף ההחרגה 29 הנו רישום הבית כבית משותף ורישום זכויות הבעלות של התובע בדירה, ולכן המחדלים הנוגעים לאי הרישום נופלים בגדר סעיף 29, אשר מוציא סוגיה זו מתחום סמכות הבורר. על כן, בדין הוגשה התביעה לביהמ"ש זה גם ביחס לעילה זו.

לאור כך, יש לטענתו, לדחות את הבקשה ולחייב בהוצאות.

דיון והכרעה:

לאחר עיון בבקשה ובתגובות, בכתבי הטענות ולאור ההלכה הפסוקה, מצאתי כי יש לדחות את הבקשה ולהותיר את התיק דנן בבית-משפט זה.

ראשית, ברצוני לפנות לפן הנורמטיבי בעניין פרשנות חוזים, אשר רלבנטית בענייננו בבואנו לבחון את המקרה דנן.

הפן הנורמטיבי:

סוגית פרשנותו של חוזה נידונה בהרחבה בביהמ"ש העליון לאחר תיקון מס' 2 לחוק החוזים (חלק כללי) , תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים") מינואר 2011.

יפים לענייננו הדברים שנאמרו שם במסגרת רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ ואח' (ניתן ביום 26.02.12) מפי ההרכב הנכבד: כב' השופט (בדימוס) ריבלין, כב' השופט ג'ובראן וכב' השופט הנדל:

"סעיף 25(א) לחוק החוזים, בנוסחו דהיום (לאחר תיקון מספר 2), קובע כדלקמן:

חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.

......

לשיטתנו, לשון הסעיף מאפשרת גם פירוש נוסף, שלישי. על-פי פירוש זה, הסיפא של הסעיף מעגן בחוק את החזקה הפרשנית שנקבעה עוד בעניין אפרופים, שלפיה "אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה", יפורש החוזה בהתאם לפשט לשונו – קרי: בהתאם למשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של לשון החוזה. ודוקו: חזקה זו ניתנת לסתירה. כאשר החזקה עומדת ואינה נסתרת, יש לומר כי "אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה". לעומת זאת, כאשר החזקה נסתרת ואינה עומדת עוד, הרי ש"אומד דעתם של הצדדים" אינו "משתמע במפורש מלשון החוזה".

......

על רקע דברים אלה, ברור כי כוונת המחוקק בתקנו את החוק, הייתה להבהיר כי יש לתת ללשון משקל משמעותי בפרשנות חוזים. כוונה זו אף נלמדת מלשונו של הסעיף וממבנהו. כך, מחד, משכלל המחוקק בסיפא של סעיף 25(א) המתוקן את המילה "לשון" – מילה שנעדרה מן הנוסח הקודם של הסעיף – ברור כי ביקש להבליט את חשיבותה של הלשון החוזית; אולם, מנגד, משהתייחסות זו מצאה את ביטויה בסיפא של הסעיף בלבד, נדמה כי המחוקק לא ביקש להעניק לה בכורה.

.....

עד כאן באשר לתכליתו הסובייקטיבית של סעיף 25(א) המתוקן. כפי שראינו, תכלית זו מצביעה בבירור על כך שהפירוש הנכון לסעיף המתוקן הוא כדלקמן: חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית – ניתנת לסתירה – שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה – עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוקו: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה; לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי.

......

התיקון שבוצע בחוק החוזים עסק, כפי שראינו לעיל, רק ביחס שבין הלשון לנסיבות. אי-לכך, ועל מנת שלא יווצר ספק, לעניין היחס בין התכליות לאחר התיקון לחוק – נבקש להדגיש: חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים לחוזה – הוא תכליתו הסובייקטיבית של החוזה. רק כאשר בלתי-אפשרי לאתר את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, יפורש החוזה – בלית ברירה – בהתאם לתכליתו האובייקטיבית, המשמשת כמוצא אחרון (ראו: פס' 15 שלעיל; עניין מגדלי הירקות, בעמ' 29-28; עניין בלמורל, פס' 2 לפסק דיני; עניין אברון, פס' 2 לפסק דינה של השופטת א' חיות). " (הדגשות שלי- ח.ק.)

למעשה, ביהמ"ש העליון פסק ברוב דעות, כי תיקון מס' 2 לחוק החוזים (להלן: "תיקון מס' 2") לא הביא לשינוי אמיתי במצב המשפטי הנוהג לגבי פרשנות חוזים. במסגרת תיקון מס' 2 אומצה השיטה הפרשנית שהונהגה בעניין אפרופים (ע"א 4628/93) ובדנ"א בעניין מגדלי הירקות (דנ"א 2045/05) (לפיה יש להתחקות אחר התכלית הסובייקטיבית באמצעות לשון החוזה ונסיבותיו), תוך הדגשת מקומה המשמעותי של לשון החוזה בתהליך הפרשנות.

לא ניתן להתעלם מהדגש שהושם על לשון החוזה במסגרת תיקון מס' 2, דבר זה ניתן אף ללמוד מהעובדה שהמילה "לשון" נעדרה מנוסחו הקודם של סעיף 25(א) לחוק החוזים.

מן הכלל אל הפרט:

ראשית, יצוין, כי לאור פסק-הדין שניתן בהיעדר הגנה כנגד הנתבעת 1 (ע"י כב' השופט תמיר) מיום 28.03.17, הרי שעילת התביעה כנגד הנתבעת 1, שעניינה אי רישום הבניין כבית משותף ואי רישום זכויות התובע בדירה בלשכת רישום מקרקעין, איננה רלבנטית עוד. על כן, אין כל צורך להתייחס לבקשה להעברת התיק לבוררות בכל הנוגע לסוגיית אי הרישום.

עילת התביעה הרלבנטית לנתבעת 2 (המבקשת), אשר נותרה בתיק, היא זו הטוענת לליקויי בנייה בדירת התובע, ואשר בגינם הוא תובע פיצוי כספי (ראו גם פרוטוקול הדיון מיום 27.09.17, עמ' 9 ש' 6-8). כעת יש לבחון האם העילה הנוגעת לטענה בדבר ליקויי הבנייה צריכה להתברר בפני הבורר המוסכם בהתאם להסכם עליו חתמו הצדדים.

במסגרת ההסכם, עליו חתומים הצדדים, נקבע סעיף בוררות, הוא סעיף 50 (א), וזה לשונו:

"כל סכסוך ו/או חילוקי דעות בקשר להסכם זה, זולת האמור בסעיפים 9 ו- 29, יובא להכרעה בפני ביה"ד של הרב ניסים קרליץ והצדדים מקבלים על עצמם סמכותו הבלעדית להכריע בכל סכסוך ו/או תביעה בעניין הסכם זה, וחתימה על הסכם זה כמוה כחתימה על שטר בוררין". (הדגשה שלי- ח.ק.)

לאור סעיף 50(א) להסכם, המצוטט לעיל, ברי כי הצדדים הסכימו כי כל סכסוך בקשר להסכם יובא להכרעה בפני ביה"ד של הרב ניסים קרליץ, זולת סעיפים 9 ו- 29, אשר הוחרגו מהבוררות באופן מפורש.

סעיף 9 להסכם מצוי תחת ראש הפרק: "אחריות לפגמים" יחד עם סעיפים 6, 7 ו- 8.

סעיף 6 להסכם עוסק בהצהרת והתחייבות הרוכשים (הכוונה לרוכשי הדירות בפרויקט, ולענייננו- התובע) לעשות שימוש בנכס בהתאם להוראות התחזוקה כפי שהם נמסרים לו ע"י הקבלן המבצע.

סעיף 7 להסכם עוסק בהתחייבות הקבלן המבצע לתקן על חשבונו פגמים וקלקולים בדירה ובבית ואי התאמות שיתגלו במהלך תקופת הבדק. התחייבות זו הותנתה בשלושה תנאים מצטברים.

סעיף 8 להסכם עוסק בהתחייבות הרוכשים לאפשר לעובדים ובעלי תפקיד מטעם הקבלן המבצע להיכנס לדירה בכל זמן סביר ולאפשר גישה נוחה בכדי לבצע את התיקונים.

סעיף 9 להסכם עוסק בהתחייבויות הקבלן המבצע לעניין ביצוע התיקונים. אני מקבלת את עמדת התובע, כי אכן מדובר בסעיף מרכזי מבין הסעיפים האחרים (6, 7 ו-8) המצויים תחת הפרק של "אחריות לפגמים". במסגרת סעיף 9 מוסדרים הנושאים הבאים: מועד ביצוע התיקונים; תיקונים דחופים; השבת המצב לקדמותו; מתי הקבלן המבצע יהיה פטור מאחריות; וכן החלת סעיפים 10 עד 13 על פגמים ברכוש המשותף.

אינני מקבלת בעניין זה את טענת המבקשת, כי אילו הייתה כוונת הצדדים להחריג את נושא הליקויים, אזי היו מחריגים את כל הפרק ואת כל סעיפיו וכן את סעיף 7, אשר לטענתה, הוא הסעיף העיקרי לנושא הליקויים, העוסק בשאלת החבות והאחריות של המבקשת לליקויים.

לעניין שאלת החבות והאחריות של המבקשת לליקויים, אכן במסגרת התביעה יש ראשית לבחון שאלה בסיסית זו. יחד עם זאת, לאור מוצגים ת/1 ו-ת/2 (שצורפו לתיק מיום 28.03.17) ניתן ללמוד, כי התובע פנה, לאחר מסירת הדירה, מס' פעמים לנתבעת 2 לביצוע תיקונים בדירה, והנתבעת 2 כתבה (ראו מוצג ת/2, מכתב מהנתבעת 2 כמענה לפניית ב"כ התובע, מיום 25.01.16), כי שלחה בעלי מקצוע מטעמה לדירה, אשר פתרו את כל הבעיות.

כלומר, הונחה תשתית ולו לכאורית לאחריות הנתבעת 2 בנוגע לליקויים בדירה, וזאת בהתאם למכתב שהוציאה הנתבעת 2 לב"כ התובע (מוצג ת/2). (בשולי הדברים יוער, כי אמנם במכתב שסומן כמוצג ת/1 ישנה התנערות מאחריות מצד הנתבעת 2, אולם זאת לאחר שכבר הנתבעת 2 ומי מטעמה הגיעו לדירת התובע לביצוע תיקונים, כמפורט בתוכן המכתב).

יתרה מכך, סעיף 9(ה) להסכם גם הוא עוסק באחריות הנתבעת 2, לפיו: "לאחר ביצוע התיקונים, תפוג אחריות המבצע לפי סעיף זה, למעט לגבי תיקונים שהוכח שלא בוצעו על ידי המבצע באופן נאות". כתב התביעה הוגש בהתבסס בעיקר על סעיף 9(ה) להסכם, אשר, כאמור, הנו סעיף המוחרג מהבוררות.

עוד יובהר, לאור ההלכה הפסוקה, כפי שהובאה לעיל, ובעיקר לאחר תיקון מס' 2 בחוק החוזים, לאחריו הושם דגש על לשון החוזה, אין בידי לקבל את טענת המבקשת, כי בטעות נכתב כי סעיפים 9 ו- 29 מוחרגים מהבוררות וכי ייתכן כי הדבר "שורבב" בטעות מהסכם אחר. ראשית, יש לבחון את לשון ההסכם- לשון ההסכם בסעיף 50(א) בדבר סמכות השיפוט הנה ברורה ומפורשת, שכן נאמר ברחל בתך הקטנה: " זולת האמור בסעיפים 9 ו- 29". הווה אומר, סעיפים אלו מוחרגים מהבוררות ועניינם יידון בבתי המשפט המוסמכים ככל שיחפצו בכך הצדדים וככל שיעלה הצורך.

לא זו אף זו, הלכה פסוקה היא, כי חזקה על אדם החותם על מסמך שקרא והבין את תוכנו, בפרט כאשר מדובר במסמך מהותי כמו חוזה מכר דירה (ראו גם ע"א 11120/07 שמחוני ואח' נ' בנק הפועלים בע"מ ואח', שניתן ביום 28.12.09; וכן ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שרה רייז, שניתן ביום 21.03.04).

ביום 02.04.17 הוגשה "הודעה מטעם המבקשת ובקשה לצירוף ראיות נוספות" (להלן: "בקשה לצירוף ראיות נוספות"), במסגרתה טוענת המבקשת, כי היא עומדת על הבקשה להעביר את הדיון בתביעה זו לבוררות בהתאם להסכם, וכי ברצונה להוסיף מספר ראיות ע"מ שבפני ביהמ"ש תעמוד התמונה המלאה טרם הכרעה בבקשה.

ביום 07.05.17 הגיש התובע תגובה לבקשה לצירוף ראיות נוספות, במסגרתה טען, כי הוא חוזר על התנגדותו להעביר את הדיון לבוררות וכי לגבי הראיות אותן ביקשה הנתבעת 2 לצרף- מדובר בשני הסכמים נוספים שערכה הנתבעת 2 עם דיירים נוספים בבניין וכי אין ללמוד מהם דבר על ההסכם נשוא התביעה דנן.

ביום 14.05.17 הגישה הנתבעת 2 תשובה לתגובה לבקשה לצירוף ראיות נוספות, שם חזרה על בקשתה להעברת הדיון לבוררות.

למעלה מן הצורך, יוער כי הבקשה לצירוף ראיות נוספות אין בה להביא לשינוי תוצאת ההכרעה בבקשה זו. ראשית, במסגרת הבקשה לצירוף ראיות נוספות צירפה הנתבעת 2 על דעת עצמה את הראיות, ומבלי שניתנה לה הרשות לכך מבית-המשפט. שנית, גם לגופו של עניין, כאמור, אין בראיות אלה כדי להעיד דבר על ההסכם נשוא התביעה דנן. כל הסכם נבחן לגופו ואין הסכם שנחתם בין הנתבעת 2 עם דייר אחר יכולה להעיד על ההסכם שהנתבעת 2 חתמה עם התובע.

לעניין סעיף 29 להסכם- כאמור, סעיף 29 דן בחתימת הרוכשים על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת הנתבעת 1 (אשר ניתן כנגדה פסק-דין, כאמור), וכן הוא דן ברישום זכויות הרוכשים וכל זכות אחרת בנוגע לבניין או לדירה שייעשה ע"י הנתבעת 1. כאמור, גם סעיף זה הוחרג מהבוררות.

יחד עם זאת, מאחר שניתן פסק-דין כנגד הנתבעת 1 ביום 28.03.17, הרי שמתייתר הצורך לדון בהחרגת סעיף 29 מהבוררות, סעיף שעוסק באחריות הנתבעת 1. למעלה מן הצורך, ולגופו של עניין, מצאתי, כי דין סעיף 29 (העוסק באחריות הנתבעת 1) כדין סעיף 9 (העוסק, בין היתר, באחריות הנתבעת 2), כמפורט לעיל, ולכן שני סעיפים אלה, כקבוע בסעיף 50(א) להסכם, הנם מוחרגים מהבוררות, ומהטעמים המפורטים לעיל.

לאור האמור לעיל, מצאתי, כי יש לדחות את הבקשה להעברת הדיון לבוררות, ולהעדיף את לשון ההסכם, הקובעת, כי סעיפים 9 ו- 29 מוחרגים מהבוררות.

סוף דבר:

לאור האמור לעיל, אני קובעת, כי דין הבקשה לעיכוב הליכים והעברת התיק לבוררות- להידחות. לעניין ההוצאות בגין הבקשה- אני קובעת, כי המבקשת תשלם למשיב סך של 2,500 ₪, וזאת ללא קשר לתוצאות ההליך.

המבקשת תגיש כתב הגנה תוך 30 יום מהיום שהומצאה לה החלטה זו.

קדם משפט נוסף יתקיים ביום: 23.4.18 בשעה: 9:30

המזכירות תמציא העתק ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, ח' שבט תשע"ח, 24 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.