לפני תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מנכס מקרקעין בנצרת, אשר הושכר להם בהסכם שכירות מוגנת וכן לתשלום סך של 1,760,000 ₪.

הרקע העובדתי וטענות הצדדים בתמצית

טענות התובעים

1. התובעים הם שניים מארבעת יורשי המנוחה ויקטוריה ג'רג'ורה ז"ל, על פי צו ירושה שניתן על ידי הרשם לענייני ירושה ביום 5/5/15 בתיק 22798. שתי היורשות הנוספות על פי צו הירושה, פאתנה מוסלם ועביר ריזק, אינן בעלות דין בהליך זה.
2. בהתאם לכתב תביעה מתוקן מיום 10/7/16, המנוחה הייתה הבעלים של 4127/6400 חלקים בחלקה 188 גוש 16504 בנצרת בשטח של 700 מ"ר, ועליה מבנה.
3. ביום 8/4/1996, נחתם בין המנוחה לנתבעים 1-3 הסכם שכירות מוגנת, לפיו השכירה המנוחה לנתבעים את קומת הקרקע במבנה הממוקם בחלקה ובו חצר ומבנה ישן מסוג עקדים (להלן: "המושכר" ו- "ההסכם" בהתאמה).
4. הנתבע 1שכר מחצית מן המושכר, והנתבעים 2 ו-3 שכרו את מחציתו הנוספת, בחלוקה ביניהם של רבע מהשטח לכל אחד. לגבי הנתבע 1 נטען, כי ביום 2/3/16 ניתן כנגדו צו כינוס במסגרת הליכי פשיטת רגל שיזם.
5. דמי השכירות המוגנים השנתיים על פי ההסכם עמדו על סך של 700 דולר, בגין המושכר כולו.
6. לטענת התובעים, המשא ומתן לכריתת ההסכם התנהל תוך ניצול מצוקתה הכלכלית של המנוחה, לשם עשיית רווח בלתי הוגן והתעשרות על חשבונה שלא כדין. כמו כן תנאיו של ההסכם מקפחים והוראותיו בלתי סבירות.
7. נטען כי בשנת 2007 השכירו הנתבעים את המושכר לצד שלישי אשר הפעיל בו מסעדה, מבלי להודיע על כך למנוחה ומבלי לשלם לה כל תמורה בגין השכרת המשנה במשך כל השנים. אך לאחרונה, בסוף שנת 2015, ולאחר שבעלי המסעדה עזבו את המושכר, נודע לתובעים כי הנתבעים גרפו לכיסם רווח מופקע, בהשכירם את הנכס בשכירות משנה בתמורה לדמי שכירות בסך של כ- 20,000 ₪ לחודש, בעוד שלמנוחה שולמו דמי שכירות שנתיים בסך של 700 דולר בלבד.
8. התובעים טוענים כי בנסיבות, קיימות עילות פינוי מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), בגין הפרת חובת תום הלב ומכוח סעיף 131 (6) לחוק שעניינו הפקת ריווח בלתי הוגן.
9. לחלופין נטען, כי הנתבע 2 המנוח הלך לעולמו ביום 4/3/99 ונודע לתובעים כי הנתבע 3 רכש את זכויותיו במושכר בשנת 2009, מבלי ליידע את המנוחה בדבר העברת הזכויות, בניגוד להסכם ובניגוד לחוק הגנת הדייר. לפיכך, העברת הזכויות האמורה בטלה ויש להורות על החזרת הזכויות לתובעים. לחלופין נטען, כי יש לחייב את הנתבע 3 בתשלום דמי מפתח בגין העברת הזכויות בסך שלא יפחת מ- 250,000 ₪.
10. ביחס לסכום הנתבע נטען, כי הסכומים שקיבלו הנתבעים כדמי שכירות בגין השכרת המושכר בשכירות משנה, מהווים התעשרות על חשבון המנוחה והתובעים שלא כדין ולפיכך יש להורות על השבתם לתובעים. לשיטת התובעים, מאז שנת 2007 הושכר המושכר בשכירות משנה בתמורה לדמי שכירות שנתיים בסך של 240,000 ₪, באופן שהם זכאים להשבה בסך של 237,200 ₪ לשנה, בגין תקופה של 7 שנים, ובסך הכול 1,660,440 ₪.

טענות הנתבעים

הנתבע 3

1. נטען כי יש לדחות את התביעה על הסף בין היתר מחמת התיישנותה, השיהוי הרב בו היא לוקה, והיעדר יריבות. בנוסף נטען להיעדר סמכות עניינית משהסמכות העניינית לדון בתביעה נתונה לבית הדין לשכירות.
2. למנוחה שולמו דמי מפתח בסכומים גבוהים, על אף מצבו המוזנח של המושכר, והנתבעים נאלצו להשקיע במושכר השקעות ניכרות ועמל של שנים על מנת להביאו למצבו היום. בעוד שהמושכר הושכר לנתבעים כבר בשנת 1996, בפועל נעשה בו שימוש לראשונה רק בשנת 2007, עם הפעלת המסעדה.
3. הן בעת החתימה על ההסכם והן בעת ניהול המשא ומתן לכריתתו, השתתפו בנה וגיסה של המנוחה, כאשר חתימותיהם מופיעות בסיפא להסכם. לפיכך, טענת התובעים לניצול מצוקת המנוחה משוללת יסוד.
4. דמי השכירות שולמו לתובעים במשך כעשרים שנה מבלי שהועלתה כל טענה בעניין זה. נוסף על כך, המסעדה נוהלה לנגד עיני התובעים, מתחת לבית מגוריהם והם היו עדים להשקעות הניכרות שהושקעו בה.
5. בסעיף 14 להסכם הוסכם מפורשות, כי הנתבעים יכולים להשכיר את המושכר לצד ג' בשכירות רגילה ובלתי מוגנת, וכי למעשה זו הייתה המטרה לשמה התקשרו הנתבעים בהסכם. קרי: לשם השכרתו לצד ג' כבית הארחה, עסק תיירותי או מסעדה. נטען כי הדבר היה ידוע היטב למנוחה ולתובעים.
6. התנאים הנקובים בסעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר אינם מתקיימים בנדון והתובעים מושתקים מלהעלות טענות בניגוד להסכם משנת 1996 או בדבר השכרת המושכר בשכירות משנה משנת 2006. ככל שקמה לתובעים עילת תביעה, הרי שזו התיישנה.
7. לגוף העניין נטען, כי הנתבע 3 היה אחיו ושותפו של אחיו המנוח הנתבע 2, בכל עסקיהם ובחלקים שווים ביניהם, לרבות בחלקיהם במושכר. לאחר פטירת המנוח, הנתבע 3 הוסיף לנהל את ענייני השותפות, החל משנת 1999. לפיכך, אף לפי חוק הגנת הדייר עברו זכויות המנוח לנתבע 3 בשל היותם שותפים. ביחס לטענה כי הנתבע 3 קיבל את זכויות המנוח מיורשיו נטען, כי אלמנת המנוח וילדיו לא קיבלו בירושה את זכויות המנוח לדיירות מוגנת במושכר שכן הן עברו לשותפו הנתבע 3, באופן שממילא לא היה ביכולתם להעבירן.
8. נטען, כי סעיף 8(א) להסכם קובע כי כל אחד מן השוכרים יכול להעביר את זכויותיו במושכר בכל עת לילדיו או למי מהם וכי המשכיר מסכים מראש להעברה זו מבלי לדרוש דמי מפתח בגינה. נטען כי כוונת הצדדים הייתה לאפשר לנתבעים להעביר הזכויות ביניהם או לילדיהם.
9. ביחס לסכום הנתבע נטען, כי התובעים אינם זכאים להשבה או תמורה כלשהי בגין השכרת המושכר בשכירות משנה וממילא זכותם הנטענת התיישנה והם מושתקים מלטעון לגביה.
10. לחלופין, עתר הנתבע 3 לקיזוז סכומי ההשקעות שהושקעו במושכר משך כל השנים. לחלופי חילופין נטען, כי הנתבעים זכאים לסעד מן הצדק בהתחשב בנסיבות, התנהגות הנתבעים, שתיקתם והשלמתם עם המצב משך שנים.

הנתבע 1

1. כאמור, ביום 13/3/16 ניתן בעניינו של הנתבע 1 צו כינוס נכסים בתיק פש"ר 5224-03-16, המתנהל בבית המשפט המחוזי בנצרת. המנהל המיוחד הגיש בקשה לעיכוב ההליך דנן נגד הנתבע 1 מכוח ס' 20(א) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם - 1980. ביום 6/3/17 ניתנה החלטת המותב הקודם בתיק, כבוד השופטת עינב גולומב, בגדרה התקבלה הבקשה באופן חלקי בלבד. נקבע, כי מחד גיסא, יש לעכב את ההליך נגד הנתבע 1 ביחס לסעד הכספי שכן מדובר ב"חוב בר תביעה", כהגדרתו בפקודת פשיטת הרגל. מאידך גיסא נקבע, כי אין לעכב את ההליך ביחס לסעד הפינוי, משאין מדובר ב"חוב בר תביעה". לפיכך נקבע כי ההליך בתביעת הפינוי ימשך כסדרו (ראו ס' 9, 11 להחלטה).
2. בהתאם, ביום 19/3/17 הגיש הנתבע 1 כתב הגנה מטעמו, ביחס לעילת הפינוי בלבד.
3. הנתבע 1 טען תחילה להיעדר סמכות עניינית לבית משפט זה ולסמכותו הייחודית של בית הדין לשכירות, בטענה כי עילות התביעה נעוצות כולן בחוק הגנת הדייר. על אף האמור, בדיון קדם משפט מיום 5/7/17 נרשם מפי בא כוחו לפרוטוקול, כי הם אינם עומדים על הטענה לחוסר סמכותו של בית משפט זה לדון בתביעה (עמ' 2 לפרוטוקול, שורות 1-2).
4. נטען, כי למנוחה ילדים נוספים מלבד התובעים, ביניהם מר ג'סוב ג'רג'ורה (להלן: "ג'סוב"). הן ג'סוב והן גיסה של המנוחה היו נוכחים במעמד החתימה על הסכם, היו עדים לכריתתו ואף ניהלו יחד עם המנוחה את המשא ומתן; כי ג'סוב נעדר מהתביעה מסיבה שאינה ברורה, על אף שהוא המנהל את ענייני המושכר עד היום, הוא שמצוי בקשר עם הנתבע והוא שגובה את דמי השכירות מדי שנה. נטען כי אי הכללתו של ג'סוב בתביעה אינה מקרית, בשים לב לנטען בסעיף 8 לכתב התביעה.
5. אשר לגובה דמי השכירות נטען, כי העמדתם על סך של 700 דולר יסודה בפוטנציאל ניצולו של המושכר, וכי בשים לב למצבו של המושכר בעת מסירתו לנתבעים, היה מדובר בסכום מופקע. נטען להשקעות בסכומים ניכרים במושכר לשם התאמתו והכשרתו לשימוש, תהליך שנמשך כעשר שנים במהלכן המושכר עמד ריק.
6. נטען עוד, כי במעמד המשא ומתן לא הועלתה כל טענה מצד המנוחה בדבר מצוקה כלכלית או אחרת; כי תנאי ההסכם גובשו לאחר משא ומתן ארוך שהתנהל בליווי בנה וגיסה כאמור; כי היה ברור לכל כי מטרת השכירות הייתה להשכיר את המושכר לצד שלישי בשכירות משנה; כי המנוחה אף ידעה על דבר השכרת המושכר לצד ג', התארחה במסעדה והתגוררה מעליה; וכי ככל שהתובעים סברו כי יש לשנות מדמי השכירות, היה עליהם לפנות לנתבעים בעניין זה בדרישה מתאימה.

1. לחלופין נטען לזכות הנתבע 1 לסעד מן הצדק, בשים לב להתנהלות הנתבעים משך כל השנים וההשקעה הרבה במושכר. לחלופי חילופין עתר הנתבע 1 גם הוא לפיצוי בגין השקעותיו.

ההליך

1. תחילה יצוין, כי הנתבע 2 הוגדר בכתב התביעה המתוקן, עזבון המנוח מיח'איל יוסף ריזק ז"ל באמצעות יורשיו כפי שפורטו - כנתבע פורמלי בלבד. בהחלטה מפרוטוקול הדיון מיום 17/7/18 ניתנה לתובעים שהות לתקן את כתב התביעה באופן שהנתבע 2 באמצעות יורשיו יוגדר כנתבע עיקרי, תוך שנקבע כי אי הגשת כתב התביעה המתוקן במועד האמור יהווה הסכמה למחיקת הנתבע 2 מכתב התביעה (ראו פרוטוקול מיום 17/7/18, עמ' 5, שורות 14-16).
2. בדיוני ההוכחות העיד מטעם התביעה ג'סוב ומטעם ההגנה הנתבע 1 והנתבע 3. אפנה להחלטה מיום 18/12/19 בבקשה לתיקון פרוטוקול בדבר תיקונו בסעיפים מסוימים ובדבר הוספת תצהיר הנתבע 3 בהליך אחר, אשר צורף לבקשה וסומן ת/3.
3. יוער, כי בפתח עדותו חידד הנתבע 1 לעניין המוצהר בסעיף 5 לתצהירו כי קיבל הפטר.
4. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובחומר שלפני באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה - להידחות.

ניצול מצוקה כלכלית

1. לא מצאתי ממש בטענת התובעים לניצול מצוקה כלכלית של המנוחה בקשר עם תנאי ההסכם.
2. הנתבע 1 הצהיר, כי הנתבעים נפגשו עם בנה של המנוחה, ג'סוב, אשר הציג עצמו כמי שמוסמך מטעם המשפחה לשאת ולתת עמם ביחס להסכם; כי זכור לו שהם נפגשו חמש או שש פעמים על מנת לגבש את תנאי ההסכם, ובכל הפגישות נכח ג'סוב, מטעם המנוחה; כי מעולם לא פגש את התובעים במהלך הליכי המשא ומתן; וכי ביום החתימה על ההסכם פגש את המנוחה, אשר הייתה צלולה לחלוטין ובניגוד לטענות התובעים, לא ניכר כי סבלה מבעיה או מצוקה ואף לא דווח להם על כל בעיה (סעיפים 12-17 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1).
3. בעדותו של ג'סוב הוברר, כי המצוקה הכלכלית הנטענת, הייתה למעשה שלו. לטענתו, המנוחה "נתנה" לו את הבית לשם מישכונו לטובת הלוואה שנטל ולא עמד בהחזריה (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 1-9). מנגד, בסעיף 3(ב) להסכם הוצהר מפורשות כי "המשכיר מצהיר כי זכויותיו במושכר אינן מעוקלות ו/או ממושכנות ואינה כפופה לכל חוב שהוא ומכל סוג, לאף אחד." מכאן, שטענת ג'סוב כי הזכויות היו ממושכנות אינה עולה בקנה אחד עם האמור בהסכם. כן הוברר בעדות ג'סוב, כי הוא זה שקיבל לידיו את דמי המפתח (עמ' 14 לפרוטוקול, שורות 27-32).
4. משנשאל ג'סוב האם סיפר לנתבעים על דבר המצוקה הנטענת או כי הם עלולים לאבד את הבית, הוא השיב: "לא סיפרתי, אבל הם יודעים, מיכאל אמר לשיבלי וזה היה ברור שהם משכירים את הבניין ומשלמים ונגמר עניין הפינוי של הבניין." בהמשך העיד עוד, כי לא שיתף את הנתבע 3, שכן לשיטתו, "כל נצרת ידעו על כך" (עמ' 21 לפרוטוקול, שורות 6-10).
5. מכאן, שעדות ג'סוב תומכת בגרסת הנתבעים כי לא דווח להם בזמן אמת על כל מצוקה כלכלית של המנוחה או בכלל, באופן שלמדו על כך רק בדיעבד (ראו עדות הנתבע 1 עמ' 35 לפרוטוקול, שורות 3-5).
6. זאת ועוד, הנתבע 1 הצהיר, כי שאל את המנוחה אם קראה את ההסכם, כי היא השיבה שההסכם הוקרא והוסבר לה, וכי היא סומכת על ג'סוב בעניינים אלה. ג'סוב אישר גרסה זו של הנתבע 1, עת העיד כי הוא קרא את ההסכם וכי כולם קראו את ההסכם (ראו ס' 15 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1; עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 12-13).
7. מתצהיר הנתבע 1 עלה עוד, כי פנה לחתנו שהוא עורך דין על מנת שינסח את ההסכם וכי ההסכם נחתם רק לאחר שהוחלפו מספר טיוטות בין הצדדים, בין היתר לעניין הוספת סעיפים 8 ו- 14 (ס' 23 -25 לתצהיר הנתבע 1). הדברים נתמכו בעדותו, לפיה ביום החתימה היה נוכח עו"ד בראנסי; כי עו"ד הסביר למנוחה במעמד החתימה על מה היא חותמת (עמ' 33 לפרוטוקול, שורות 14-23); וכי טיוטת ההסכם הראשונה תוקנה מספר פעמים עד שהושג נוסח סופי (עמ' 38 לפרוטוקול, שורה 5).
8. נוסף על כך, לטענת הנתבעים, הן ג'סוב והן גיסה של המנוחה, מר שיבלי, היו מעורבים במשא ומתן ומטעם זה חתימותיהם מופיעות בסוף ההסכם (ס' 5 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 3).
9. ג'סוב אישר כי אכן היה צד להסכם "מההתחלה ועד הסוף" וכי הוא וגיסו חתמו על ההסכם (עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 33-34, עמ' 11, שורה 1). כך העיד לעניין זה:

"ש. מדוע אחייך לא הגישו תצהיר. ורק אתה הגשת. אני מבין שהיית צד להסכם.

ת. נכון הייתי צד להסכם מההתחלה ועד הסוף.

ש. ישבת עם הנתבעים והמנוח מישל והנתבע 1 וחוסם.

ת. חוסאם לא.

ש. הוא הצטרף מאוחר יותר.

ת. לא הצטרף כלל.

ש. אז ניהלת משא ומתן ארוך ומתיש.

ת. זה לא היה ככה, לא היה משא ומתן, היה גיסי שהוא קרוב משפחה שלהם והיו סוגרים את העסקה והוא בא ואמר לי, קוראים לו שיבלי ריזק והוא עד גם בחוזה." (עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 18-26)

1. הלכה היא כי חזקה על אדם החותם על מסמך כי הוא קרא אותו והסכים לתוכנו (ע"א 4530/10 בנק הפועלים בע"מ נ' לילה זועבי (10/2/15), עמ' 7). נוסף על כך, על אף שהוכח שלגיסה של המנוחה, מר שיבלי, היה תפקיד מרכזי בהליכי המשא ומתן, הוא לא הובא למתן עדות ולתמיכה בטענות התובעים, ואת ההימנעות מהבאתו לעדות יש לזקוף לחובת התובעים (ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד (4) 595).
2. לא מצאתי ממש בטענת התובעים כי הנספח להסכם מלמד לכאורה על חוסר האיזון בין הצדדים. הנספח נחתם יום לאחר חתימת ההסכם ואין בו כדי לשפוך אור על נסיבות חתימת ההסכם.
3. לסיכום, שעה שבהסכם הוצהר כי זכויות המשכיר במושכר אינן ממושכנות; משהוכח כי ג'סוב ומר שיבלי ליוו את המנוחה בכל הליכי המשא ומתן ואף חתמו על ההסכם כעדים; כי כל המעורבים קראו את ההסכם; וכי תוכנו הוסבר למנוחה על ידי עורך הדין - יש לקבוע כי טענת התובעים לניצול מצוקה כלכלית של המנוחה לא הוכחה במאזן ההסתברויות הנדרש ודינה להידחות.

השכרת משנה ללא ידיעת המנוחה

1. לטענת התובעים, בשנת 2007 השכירו הנתבעים את המושכר בשכירות משנה, מבלי ליידע את המנוחה (ס' 9 לכתב התביעה). טענה זו הופרכה, כפי שיפורט להלן.
2. בסעיף 8 להסכם נקבע כדלקמן:

"8(א) המשכיר והשוכר הסכימו כי לשוכר הזכות להעביר את זכויותיו במושכר מתי שירצה, לילדיו ו/או למי מהם והמשכיר מסכים מראש ובעוד מועד לפעולת ההעברה הנ"ל, באם תקרה, מבלי לדרוש חלק כלשהו של דמי המפתח, וחתימת המשכיר על ההסכם נחשבת בתור הסכמה מוחלטת לכך.

(ב) כ"כ השוכר זכאי להעסיק פועלים ו/או פקידים שכירים ו/או מועסקים על ידו ו/או אצל ילדיו ו/או מי מהם במושכר, כך שצעד זה לא ייחשב, אם יקרה, כמסירת המושכר ו/או חלק ממנו ו/או כהעברת זכויותיו בו ו/או בכל חלק הימנו, לצד שלישי."

1. בסעיף 14 להסכם נקבע עוד כדלקמן:

"המשכיר והשוכר הסכימו כי השוכר זכאי להשכיר את המושכר ו/או כל חלק הימנו לצד שלישי בשכירות רגילה בלתי מוגנת לפי החוק."

1. יצוין לעניין תקופת ההסכם, כי בסעיף 18 הוסכם כי זו תימשך, כי היא אינה מוגבלת בזמן, וכי השוכר יישאר דייר מוגן על פי חוק ולפי הוראות הסכם.
2. משזכות הנתבעים להשכיר את הנכס לצד שלישי הוסדרה כבר במסגרת ההסכם - אין יסוד לטענה בדבר אי ידיעת התובעים או המנוחה על כך.
3. כמו כן, בהתאם לסעיף 19(ב) לחוק הגנת הדייר, ניתן להשכיר את הנכס כולו בהשכרת משנה, בהסכמת בעל הבית (השוו ע"א (מחוזי י-ם) 6439/05‏ גרינוולד נ' שערי ברכה בע"מ (13.3.2006); סעיף 84 לחוק).
4. טענות התובעים לפיהן לכאורה לאור לשונו של סעיף 9 להסכם, מטרת השכירות היא שימושו של השוכר עצמו בו – אינה מקובלת עלי, בשים לב למוסכם בסעיף 14 דלעיל; לסיפא לסעיף 9 המאפשר לשוכר להשתמש במושכר "לכל מטרה אחרת מכל סוג שהוא, למעט מטרה תעשייתית כלשהי"; והיא אף אינה מתיישבת עם התנהלותם של התובעים במשך השנים. כך, הוכח בגדרי ההליך כי התובעים ידעו גם ידעו על דבר השכרת המשנה בזמן אמת, כמפורט להלן.
5. ג'סוב העיד כי פנה לנתבעים במספר הזדמנויות בדרישה לקבלת תמורה בשל השכרת המשנה האמורה. כך העיד, כי כבר בשנת 2006 הוא פנה לנתבעים בטענה כי מגיע להם לכאורה "שכירות על פי חוק" (עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 13-18). כמו כן העיד, כי פנה לנתבע 1 כשהוא רצה להשכיר את המקום למסעדת סוטפה, אמר לו כי מגיע להם כסף בגין השכירות וכי הנתבע 1 השיב לו כי לא מגיע להם כסף על פי ההסכם (עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 27-28).
6. עדותו זו עומדת בסתירה למוצהר בסעיפים 11-13 לתצהיר עדותו הראשית, לפיו לכאורה השכרת המשנה הוסתרה מן המנוחה או כי המידע נודע לתובעים רק "לאחרונה".
7. מעדות ג'סוב עלה עוד, כי הוא ואחיו אף התייעצו עם מספר עורכי דין בעניין זה, כדלקמן:

".. אבל אחרי שהלכתי לגאזל ואמרתי לו שמגיע לי, אני ואחי הלכנו לכמה עו"ד והם אמרו שיש הרבה סעיפים בחוזה, מבולבלים ולא מובנים וברורים, שהם פתוחים לשתי הצדדים, באותו זמן לא שכרנו עו"ד כי הם ביקשו סכום גדול. כל תקופה הלכנו לעו"ד ושאלנו והם אמרו שמגיע לנו, אך הטיפול של העו"ד היה סכום גדול ולא התאפשר" (עמ' 16 לפרוטוקול, שורות 32-35).

1. מכאן, שהתובעים ידעו בזמן אמת על דבר השכרת המושכר בשכירות משנה וסביר שאף על תנאיה, ומשכך נועצו עם עורכי דין. אלא, שלמדו מעורכי הדין כי ישנם סעיפים בהסכם ה"פתוחים לשני הצדדים", על כל המשתמע מכך (ראו גם עדות ג'סוב בעמ' 25 לפרוטוקול, שורות 19-26).
2. במצב דברים זה, גרסת הנתבעים מסתברת יותר והולמת את המעוגן בהסכם לעניין מטרת התקשרותם בהסכם וזכותם להשכיר את הנכס בשכירות משנה, מה גם שטענות התובעים כנגד ההסכם הן טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב ואף מטעם זה אין לקבלן.
3. זאת ועוד, על אף שהתובעים ידעו בזמן אמת כי הנכס מושכר בשכירות משנה, משך שנים רבות לא ראו לפנות לנתבעים בכתב בעניין ולמעשה השלימו עם המצב. ראו ע"א 269/66 רוממות הכרך בע"מ, חברה רשומה נ' גנסיה אורבוך, פ"ד כ(3) 662, עמ' 665:

"...פירוש זה מתחזק גם על-ידי הנסיכות שהיו קיימות בזמן עשיית החוזה. החוזה המקורי נעשה בשנת 1942 והוא חודש במתכונתו הקודמת בשנת 1947, ובשניהם נקבעה מטרת השכירות כנ"ל. מלכתחילה, לא נכנסה המשיבה כלל לגור בדירה ושנעשה החוזה השני היא היתה כולה מושכרת לדיירי משנה. אין כל דבר המצביע על כך, כי היתה כוונה לחייבה לגור בעצמה בדירה כאשר למעשה מעולם לא גרה בה וגם לא היה בדעתה לגור בה באותו זמן שהיתה לה דירה אחרת בחיפה. שכך הבינו זאת הצדדים עצמם ברור גם מתוך כך שבמשך כל השנים הארוכות שעברו מאז לא בא בעל הבית בטענה או בדרישה אל המשיבה על שאינה גרה בעצמה במקום. רק אחרי שהמערערת נעשתה שותפה בבית ומתכוונת להרסו ולבנות אחר תחתיו, החלה להתאנות למשיבה. אך אין בכך ולא כלום להוכחת כוונתם המקורית של הצדדים בשעת עשיית החוזה. התנהגותם לאחר מכן מוכיחה גם היא שנתנו את הסכמתם, אם לא כמפורש כי או מכללא, שהמשיבה רשאית להשכיר את הדירה כולה בשכירות משנה, כדרוש לפי סעיף 15(ב) לחוק הגנת הדייר, תשט"ו-1955."

1. כמו כן, "תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הוא שבהסכם בין הצדדים נקבע במפורש כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי" (דוד בר - אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה, כרך ראשון (עדכון 10, נובמבר 2019) עמ' 15; להלן: "בר אופיר").
2. לעניין זה, יפים הדברים שנפסקו ב- ת"א (ת"א) 31661-07-12 עמותה קרן עזרה לבני תורה נ' אליהו נוחי (25/6/15) עמ' 5:

"29. עיון בסעיף מעלה אם כן כי אין בו תנאי מפורש המקנה זכות לפינוי בשל השכרת משנה. משכך לא קמה לתובעת הזכות לפינוי הנתבעים מן החנות מכוח הוראות סעיף זה.

30. לא כל שכן כאשר מכלל הראיות שהונחו בפני עולה כי החנות הושכרה בשכירות משנה לצד ג' במשך שנים רבות, בידיעתה ובהסכמתה של התובעת. (וראו בעניין זה גם עדות נציג התובעת אשר אישר כי החנות הושכרה בהשכרת משנה במשך עשרות שנים. פרוטוקול הדיון מיום 7/5/14 עמ' 10. עוד ראו בהמשך עדותו, שם בעמ' 11, דבריו לפיהם החל בתפקידו בשנת 1997, וכי לכל המוקדם הושכרה החנות מאז בהשכרת משנה)."

1. הדברים מקבלים משנה תוקף, בהינתן שהמנוחה וילדיה, לרבות ג'סוב, התגוררו כל העת מעל המושכר, באופן שטענת הנתבעים כי היו ערים לכל שחל בו ואף פקדו את המסעדה מקובלת עלי (ס' 39 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1).
2. בראי כל האמור, אני מוצאת ממש אף בטענת הנתבעים להתיישנות העילה הכספית. זאת, בשונה מעילת הפינוי עת עסקינן בתביעה במקרקעין מוסדרים המתיישנת בחלוף 25 שנים בהתאם לחוק ההתיישנות, התשי"ח -1985 (ע"א (חי') 33813-11-19 אהרון גרשוני נ' יצחק פנונו (6/4/20), סעיף 40 (להלן: "עניין גרשוני"; נסח הרישום המצ"ב כנספח ב' לתצהיר ג'סוב).
3. אני דוחה אף את טענת התובעים להעברת זכויות הנתבעים לחברה בערבון מוגבל. עיון במבוא להסכמי השכירות שצורפו כנספח ד' לתצהיר עדות ראשית ג'סוב מעלה, כי הנתבעים נרשמו כיחידי המשכיר באופן אישי. לפיכך, אני מבכרת את גרסת הנתבעים גם בנקודה זו (ראו ס' 49 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1).
4. על אף האמור בסעיף 93 לסיכומי התובעים, ועל מנת שלא יימצא הנייר חסר, אדון בטענות התובעים אף ביחס להעברת זכויותיו של המנוח לנתבע 3.
5. משקל מהותי הוענק לכך שטענת התובעים כנגד העברת הזכויות מעיזבון המנוח לכאורה לנתבע 3 נדונה בישיבות המקדמיות, שכן יורשי הנתבע 2 המנוח צורפו לתביעה כנתבעים פורמליים בלבד. כפי שטענו הנתבעים, המותב הקודם הסביר לתובעים כי ככל שהם עומדים על הטענה להעברת הזכויות האמורה, יהיה עליהם להגיש בקשה לתיקון כתב התביעה והוספת יורשי המנוח כנתבעים מהותיים. משכתב התביעה לא תוקן בהתאם, ושעה שתצהיר עדותו הראשית של ג'סוב נעדר התייחסות לטענות אלה - אין לשעות לטענות התובעים בעניין זה (ראו עמ' 42 לפרוטוקול, שורות 29-36, עמ' 43 שורות 1-2). מטעם זה לא ראיתי להרחיב בטענות הנוגעות לזהות החותמים על הסכם השכירות משנת 2007 (נספח ה' לתצהיר עדות ראשית הנתבע 3).
6. בנוסף, מעדות ג'סוב עלה כי פנה לנתבע 3 בזמן אמת ואמר לו כי הוא העביר את דמי השכירות אליו ו"... לפי החוק מי משעביר צריך לשלם לי, כך אמרו לי עו"ד". (ראו עדותו בעמ' 17 לפרוטוקול, שורות 9-21, שורות 30-35; עמ' 24 לפרוטוקול, שורות 30-31; עמ' 25 שורת 14-16, שורות 24-25). על אף האמור, ממועד העברת הזכויות הנטענת ועד היום לא העלו התובעים כל טענה בעניין זה.
7. זאת ועוד, בהינתן שבמבוא להסכם צוין כי המשכיר חפץ להשכיר מחצית המושכר לשוכר מס' 1 ואת המחצית השנייה לשוכר מספר 2 ו-3, מבלי שצוינה הבחנה לגבי החלוקה הפנימית ביניהם ותוך התייחסות אליהם כשוכרי מחצית המושכר יחד; ולאור הקביעה כי מחצית מדמי המפתח ישולמו על ידם יחדיו - יש ממש בטענת הנתבע 3 לעניין קבלת הזכויות מכוח שותפות ביניהם (השוו: ע"א 49418-02-19 קטן ואח' נ' בוכולד ואח' (7/4/20), וכן על דרך ההיקש, סעיף 34 לחוק הגנת הדייר העוסק בשותפות רשומה). ראו גם סעיפים 18 ו- 22 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1; וכן סעיף 3(ב) לתצהיר עדות ראשית הנתבע 3. הדברים אמורים במיוחד, שעה שלאחר פטירת המנוח קיבלו התובעים משך שנים רבות את דמי השכירות בגין מחצית המושכר מהנתבע 3, מבלי שהעלו כל טענה בעניין זה.
8. נוסף על כך, בהתאם לסעיף 8 להסכם, לשוכר הזכות להעביר זכויותיו במושכר מתי שירצה לילדיו ו/או למי מבניהם, מה שיכול אף הוא לעלות בקנה אחד עם טענת הנתבעים כי תרחיש העברת הזכויות בין האחים הובאה בחשבון במהלך המשא ומתן (ס' 36 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1).
9. כמו כן כאמור, תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי הוא שבהסכם נקבע במפורש כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי. תנאי כזה ביחס להעברת הזכויות בין השוכרים לבין עצמם לא נקבע בהסכם, וספק אם הוא מתיישב עם האמור בסעיפים 8 ו- 14 להסכם.

עילת פינוי - ריווח בלתי הוגן מהשכרת משנה

1. סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן:

"131 על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:

....

(6) הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות הענין;"

1. נפסק כי את שאלת הרווח הבלתי הוגן יש לבחון על רקע תכליתו הסוציאלית של החוק. ראו ע"א (ת"א) 566/91 דנקנר ואח' נ' לוי ואח' (23/12/92), עמ' 337:

"את שאלת הרווח הבלתי הוגן עלינו לבחון על רקע מטרותיו של חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), אשר מתוכו צמחה עילת הפינוי הנוכחית לדעתנו, מטרת החוק היא סוציאלית ולא מסחרית. החוק בא להגן על דייר בשכירות מוגנת, בתנאי שהדייר ממלא בקפדנות אחר הוראות החוק. החוק דואג לקורת גג עבור הדייר המוגן ולפרנסתו של דייר מוגן בבית עסק.

כשם שהמחוקק התכוון להבטיח שלאדם תהיה קורת גג תמורת תשלום שהמחוקק מצא לנכון לקבעו, כדי למנוע הפקעת דמי שכירות על ידי בעל הבית, כך גם לגבי שכירת בית עסק.

אין זה מתקבל על הדעת, שעל ידי השכרת משנה יהפוך הדייר הראשי, למעשה, לבעל הבית, אשר בידו השליטה הבלתי מוגבלת לעשות כרצונו בנכס זולתו ולהפיק ממנו רווחים ככל שתשיג ידו."

1. דבר הפקתו של רווח בלתי הוגן יקבע בשים לב לדמי השכירות שהדייר הראשי (משכיר המשנה) משלם וליתר נסיבות העניין, כאשר נטל ההוכחה בדבר הפקתו מוטל על בעל הבית (בר אופיר, עמ' 96(6)).
2. בשונה מטענות הצדדים לפיהן לכאורה לפי ההלכה אין להביא בחשבון את דמי המפתח בבחינת הרווח הבלתי הוגן, בפסיקה נדונה השאלה אם יש להביא בחשבון את הסכום ששולם כדמי מפתח בבירור מהותו של הרווח המופק מהשכרת משנה, ודומה כי אין הלכה מחיבת בשאלה זו (בר אופיר, עמ' 98).
3. בסוגיה זו, יפים הדברים שנפסקו ב- ת"א (י-ם) 1421/91 דניאל אלישע נ' רחל רובינסון (30/7/95), עמ' 10, כבוד השופטת פרוקצ'יה:

"ג. אוסיף ואציין, כי הפסיקה דנה בשאלה האם בבירור שאלת מהות הרווח מהשכרת המשנה, ראוי לקחת בחשבון את דמי המפתח המשולמים - בין על ידי דייר המשנה לדייר הראשי, ובין על ידי הדייר הראשי למשכיר. בעניין ע"א 442/62 לידג'י נ' גולדברג פד"י י"ז 516, נטתה דעת הרוב לדעה כי דמי מפתח המשולמים על ידי דייר המשנה לדייר הראשי אינם בגדר דמי שכירות שיש לקחתם בחשבון, אם כי לא הובעה עמדה סופית בשאלה זו. השופט לנדוי בדעת מיעוט סבר כי מותר וראוי להביא את דמי המפתח בחשבון ולראותם כמעין "דמי שכירות מהוונים", ודעתו היא כי אין הבדל של ממש לצורך חישוב הרווח בין דמי שכירות שוטפים לבין סכום חד-פעמי המתקבל בגין השכירות (שם, עמ' 520). בעניין ע"א 269/66, שם, עמ' 665, נוטה השופט ברנזון להסכים לדעת הרוב, אולם גם הוא אינו קובע עמדה סופית בשאלה זו.

בפסיקה זו עלתה השאלה בהקשר לדמי מפתח ששולמו על ידי דייר המשנה לדייר הראשי. בענייננו מתעוררת השאלה אם יש להתחשב בדמי המפתח ששולמו על ידי הדיירת הראשית למשכיר, וזאת לצורך בחינת השאלה אם דמי שכירות המשנה שהפיקה מהשכרת המשנה הינם מוגזמים ומהווים רווח בלתי הוגן (ראה בעניין זה גם ע"א (ת"א) 566/91, שם, עמ' 336). מאחר שאין הלכה מחייבת באשר לשאלה אם יש להתחשב בדמי מפתח ששילם הדייר הראשי למשכיר לצורך ענייננו, אני, כשלעצמי, הייתי נוטה לדעה כי ראוי גם ראוי לקחת בחשבון סכומים כאלה ששולמו. בעניין זה הייתי פוסעת בעקבות קו המחשבה שננקט על ידי השופט לנדוי ורואה בסכום דמי המפתח "דמי שכירות מהוונים", שהרי אין להבחין הבחנה מהותית, בין סכום גלובלי שמשלם הדייר הראשי לבעל הבית תמורת זכות הדיירות המוגנת לבין דמי השכירות השוטפים.

בענייננו, שילמה הנתבעת דמי מפתח בשיעור של 25,500 דולר, מהם 2,750 דולר שולמו לבעל הבית והיתרה לדייר היוצא. הנתבעת נזקקה למשכנתא לצורך מימון דמי המפתח ונדרשה לפורעה בתשלומים חודשיים. אינני רואה סיבה מדוע שלא להתחשב בהוצאה זו של הנתבעת בגדר מכלול נסיבות העניין הרלבנטיות לשאלה אם הרווח שהופק על ידה מהשכרת המשנה הינו רווח הוגן. " (ההדגשות אינן במקור)

1. יודגש, כי דעתי כדעתו של כב' השופט לנדוי וכב' השופטת פרוקצ'יה.
2. בנוסף אפנה לפסק דינו של כבוד השופט יונתן אברהם ב- ת"א (טב') 4187/96 א.ל קובי השקעות בע"מ נ' כהן שמעון (14/9/06), עמ' 15-16 והמובא בגדרו:

"כיצד תבחן השאלה האם תמורת דמי שכירות המשנה הנה רווח בלתי הוגן ?

יש לזכור כי בדיירות מוגנת דמי השכירות החודשיים המשולמים הנם נמוכים באופן משמעותי מדמי שכירות חופשית המתקבלים שלא במסגרת דיירות מוגנת.

יש לכך טעם . בד"כ הטעם הוא שדייר מוגן נותן תמורה משמעותית בתחילת תקופת השכירות המוגנת בדמות דמי מפתח או שווי חליפי לדמי מפתח.

על כן לצורך בחינת השאלה אם מדובר ברווח בלתי הוגן לא יהיה זה נכון להתעלם מהמרכיב של שמי המפתח או תמורה חליפית להם.

הפסיקה דנה בשאלה, האם ראוי להביא בחשבון דמי מפתח ששולמו על ידי הדייר הראשי למשכיר, בעת בחינת השאלה אם נוצר רווח בלתי הוגן מקבלת דמי שכירות משנה , ואולם אין בעניין זה הלכה מחייבת (ראה: ע"א 442/62 ליז'גי נ' גולדברג, פ"ד יז 516, 520; ע"א 269/66 רוממות הכרך נ' אורבוך, פ"ד כ(3) 662, 665).

בפסק הדין שניתן ב- ת.א. (ירושלים) 1421/91 דניאל אלישע נ' רובינסון (דינים מחוזי, כרך כו(3) 792) הביעה כב' השופטת פרוקצ'יה את הדעה שלהלן:

....

לטעמי יש להביא את דמי המפתח בחשבון.

לטעמי גם יש להתחשב באורך תקופת הדיירות המוגנת שהרי ככל שמדובר בתקופה ארוכה יותר , קיבל בעל הבית או המשכיר תמורה גדולה יותר עבור הנכס(מדמי השכירות החודשיים המצטברים) וההיפך." (ההדגשות אינן במקור)

1. השאלה אם קיימת פרופורציה בין דמי השכירות שמשלם הדייר הראשי לבין אלה שהוא מקבל מדייר המשנה נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, אשר בין שיקוליו יתחשב בגורמים הבאים:

"(א) דמי השכירות שהדייר הראשי משלם;(ב) גובה ההכנסות של הדייר הראשי מהשכרת המשנה; (ג) שעור התוספת שהדייר הראשי משלם לבעל הבית בעקבות השכרת המשנה (ע"א 381/61 פ"ד טו 2357). לצורך חישובו של הרווח, אין לנכות מדמי השכירות את סכומי מס הכנסה שהדייר הראשי מחויב בתשלומם על רווחיו מהשכרת המשנה (ע"א 117/73 מפעלי בני ברית בירושלים נ' אדלשטיין, פ"ד כז(2) 729 )". (בר אופיר, עמ' 102- 103)

1. כמו כן, ראוי להתחשב בהוצאות שונות החלות על הדייר הראשי להחזקת המושכר כדי לבחון אם הרווח שהוא מפיק מהשכרת המשנה הוא רווח בלתי הוגן (עניין דניאל אלישע, הנ"ל).
2. יוער, כי דומה שעילת הפינוי האמורה מכוונת למקרה בו אדם שוכר נכס למגורים, כאשר בחוזה אין הגבלה של השכרת משנה, והוא משכיר חלקים ממנו ומפיק רווחים ניכרים (בר אופיר, עמ' 97; ת"א (י-ם) 17349-03-17 מוחמד עבד אללה חטיב נ' מוחמד עיד אלג'עברי (6/1/20) עמ' 8 והמובאות בגדרו. להשלמת התמונה, מעיון במאגרים הוגש ערעור על פסק הדין בגדרי ע"א (מחוזי י-ם) 44809-02-20 אלג'עברי ואח' נ' חטיב ואח'). אוסיף כי עצם קיומה של רשות להשכרת משנה, אין בה כדי למנוע החלטת פינוי, ככל שיתברר כי הריווח שנעשה הוא בלתי הוגן (ע"א 117/73 מפעלי בני ברית בירושלים, אגודה עתמאנית נ' אברהם אדלשטיין, פ"ד כז(2) 729, 738).
3. עת במקרה שבנדון, מטרת השכירות לא הייתה למגורים, אלא שימוש למסחר וכל הקשור אליו והדבר מצא את ביטויו בסעיפי ההסכם, וכך אף אפשרותם של הנתבעים להשכיר הנכס בשכירות משנה באופן בלתי מסויג, יש לתת לאמור את המשקל המתחייב כפי שיפורט להלן.

מן הכלל אל הפרט –

1. אין חולק כי הנתבעים השכירו את המושכר בתמורה לדמי שכירות גבוהים לעין ערוך מדמי השכירות ששילמו למשכיר בסך של 700 דולר לשנה. אך זאת, בחלוף עשור מיום חתימת ההסכם, במהלכו שולמו דמי השכירות מבלי שנעשה במושכר כל שימוש. כמו כן, אף לאחר השלמת השיפוץ, במשך תקופות מסוימות עמד המושכר ריק ובתקופות אחרות לא עלה בידי הנתבעים לגבות את דמי השכירות (ראה שנת 2015, שנת 2016, וכן התקופה שמחודש פברואר 2018 עד היום).
2. מסעיף 41 לתצהיר הנתבע 1 עולה כי הנכס הושכר לראשונה רק בשנת 2007 לתקופות ובתמורה לדמי שכירות שיפורטו להלן:
3. 1.4.07- 31.3.09 - אבו ג'אבר - בתמורה לדמי שכירות בסך 1,200 דולר עבור שלושה חודשים ראשונים; 1,500 דולר עבור תשעת החודשים העוקבים; 1,700 דולר בשנת השכירות השנייה; 1,900 דולר בגין חודשי האופציה. סך הכול 218,000 ₪ לשיטת התובעים בסיכומיהם.
4. 1.1.10 - 31.12.13 - מזאיא בע"מ - 18,800 ₪ לחודש. סך הכול 902,400 ₪ לשיטת התובעים בסיכומיהם.
5. 1.1.14 – 31.12.14 - מזאיא בע"מ - 15,000 ₪ לחודש. סך הכול 180,000 ₪, זאת בשונה מהנטען בסיכומי התובעים. אמנם כטענת התובעים, בעדותו העיד הנתבע 1 כי בטבלה של שנת השכירות לשנת 2014, נרשם שכר דירה בסך של 15,000 וכי מדובר בחלק שלו בלבד (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 11-14). אף על פי כן, מהמוצהר בסעיף 14 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 3, עולה כי בשנים 2014 – 2015 השוכר נקלע לקשיים ולא עמד בתשלום דמי השכירות, עד לסגירת העסק, באופן שנקודה זו לא הובררה עד תום.
6. 1.1.15 – 31.12.15 - מזאיא בע"מ-15,000 ₪ לחודש - כאשר דמי השכירות לא שולמו בפועל בשל מצוקת השוכרים והושגה הסכמה בדבר פינויים בתמורה לוויתור על דמי השכירות בתקופה זו.
7. 2016 - הנכס לא הושכר.
8. 1.1.17 - 31.12.19 -חברת פהד רמזי למסעדנות וכנסים בע"מ – 25,000 ₪ לחודש – כאשר דמי השכירות שולמו עד חודש פברואר 2018, סך הכול 350,000 ₪. ומאז ההמחאות חוללו, הוגשה תביעה בשל כך לבית המשפט בנצרת והשוכרים נטשו את המושכר בחודש אוגוסט 2018.
9. 8.18 - היום – הנכס לא מושכר.
10. ראו לעניין זה אף סיכומי התובעים, סעיפים 12-13 ביחס למוצהר בתצהיר עדותו של הנתבע 1.
11. סיכום דמי השכירות ששולמו לנתבעים כמפורט לעיל עולה כדי סך של 1,650,400 ₪ (218,000 ₪ + 902,400 ₪ + 180,000 ₪ + 350,000 ₪).
12. השאלה שיש לבחון היא האם יש בכך משום הפקת רווח בלתי הוגן מצד הנתבעים בנסיבות העניין הנדון.
13. אמנם ב- ע"א (ת"א) 566/91 דנקנר נ' לוי הנ"ל, עמ' 337, נפסק:

"...במקרה שהדייר משכיר את הדירה כולה ברווח ניכר, אין זה מן הצדק להגן על חזקתו בדירה" (ע"א 117/73 [3] הנ"ל, בעמ' 737).

דייר המפיק רווח בלתי-הוגן משכירות משנה, אומר עליו הכתוב כי הוא "עושה סחורה בפרתו של חברו" (מסכת בבא מציעא, דף ל"ה עמ' ב [א]).

במקרה בו עסקינן, הרווח המופק מהשכרת המשנה עלה לפחות פי 25 על דמי השכירות המשולמים מכוח חוזה השכירות הבסיסי. לדעתנו, בנסיבות המקרה, זהו רווח בלתי-הוגן והוא מקים את עילת הפינוי לפי סעיף 131(6) לחוק, וזאת, גם אם מלכתחילה הורשו המשיבים להשכיר את המושכר בשכירות משנה בדמי שכירות חופשיים."

1. אף על פי כן, בנסיבות המקרה שלפני באתי לכלל מסקנה כי דין הטענה להפקת ריווח בלתי הוגן מהשכרת המשנה – להידחות, מכל הטעמים שיפורטו להלן.
2. ראשית, עיון בסעיפים 8 ו- 14 להסכם יחד עם עדותם של הנתבעים אשר הייתה מהימנה עלי מעלה, כי מטרת השכירות הייתה השכרתו בשכירות משנה למסחר או לכל מטרה אחרת מעין זו. אף מסעיף 9 להסכם עולה כי מטרת השכירות המוגנת הנוכחית היא שימוש למסחר ואו כל הנגזר ממנו ו/או כל הקשור אליו ללא יוצא מן הכלל ו/או לכל מטרה אחת וכל סוג שהוא, למעט מטרה תעשייתית (ראו גם ס' 7 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 3).
3. ראו לעניין זה עדות ג'סוב בעמ' 15 לפרוטוקול, שורות 25-35 בשנת "... 95-96 היתה תנופה של האפיפיור שמגיע, אנשים השתגעו ורצו לעשות עסקים לקראת בואו נצרת 2000" ובהמשך אישר כי מטרת השכירות הייתה למסחר (עמ' 16 שורות, 6).
4. ג'סוב נשאל, בעמ' 16 לפרוטוקול, שורות 7-10:

"ש. בסעיף 14 צויין שהם יכולים להשכיר לצד ג'.

ת. נכון, אז מה. לפי החוק הם יכולים להשכיר ויתנו לי את השליש או החצי.

ש. איפה כתוב בהסכם שהם צריכים לשלם לך חלק מדמי השכירות.

ת. שני הדברים לא רשומים, בחוזה יש דברים שלא מובנים לי."

1. בנוסף העיד: "בכל החוזים שעורכים, מסכימים ביניהם אם ניתן להשכיר או לא... לכן רשם בסעיף 14 שיכול להשכיר לצד ג'" (עמ' 17 לפרוטוקול, שורה 25).
2. מכאן, שהתובעים ידעו היטב והביאו בחשבון כי מטרת השכירות היא השכרת משנה.
3. נפסק, כי ככל שמטרת השכירות הייתה השכרת משנה - אין לראות בהפקת רווחים מהשכרת המשנה, רווח בלתי הוגן. ראו והשוו הנפסק בסוגיית דמי השכירות ב-ע"א (י-ם) 6439/05 שרה גרינוולד נ' שערי ברכה בע"מ (13/3/06), עמ' 7:

"... לנוכח האמור המסקנה היא, כי הרווח הבלתי הוגן צריך לנבוע מהשכרת משנה לבית עסק, שהיא כשלעצמה אינה מטרת השכירות.

...

יוצא אפוא, כי רק על-פי הסכמה מפורשת רשאי הדייר להשכיר את הנכס כולו בשכירות משנה. ואכן, אלה הם פני הדברים כאשר מלכתחילה מטרת השכירות נועדה לשם השכרת משנה. ודוק: השופט דוד בר אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר (עדכון 5, 2002), מסייג את עילת הפינוי בשל השכרת משנה ועשיית רווח מופרז, לפי סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר, בכך שמלכתחילה מטרת השכירות לא הייתה לניהול עסקי הארחה (שם, בעמ' 82/ג). לדידנו, אין כל הבדל אם מלכתחילה מטרת השכירות היא לעסק אירוח או אם מטרתה כאמור היא להשכרת משנה. בענייננו, אחת הדירות משמשת בפועל למגוריה של המערערת וכל יתר חמש היחידות מהוות למעשה עסק של השכרת משנה בידיה. זוהי מטרת השכירות כפי שהסכים לה בעל הבית המקורי (אמה של המערערת) וזוהי תכליתה של השכירות. בנסיבות אלו אין בוחנים, כאמור, את הרווח שמפיק הדייר המוגן מעסקו המגשים את מטרת השכירות המקורית." (ההדגשה אינה במקור)

1. שנית, כאמור עדיפה עלי הגישה לפיה יש להביא את הסכום ששולם כדמי מפתח בחשבון, בבחינת קיומו של רווח בלתי הוגן.
2. בנדון, לטענת הנתבעים כאמור הם שילמו סך של 100,000 דולר כדמי מפתח וכן סך נוסף של 100,000 דולר בתמורה לדמי הסכמה ודמי מפתח בגין זכותם להשכיר את הנכס לצד שלישי, מבלי שידרשו לשלם כל תמורה נוספת בגין השכרת המשנה; ובסך הכול 200,000 דולר (ס' 27- 31 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1; ס' 7 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 3). יוער, כי בשים לב לעולה מעמוד 34 לפרוטוקול אין לשעות לטענת התובעים להרחבת חזית בעניין זה.
3. טענת הנתבעים מקובלת עלי, ומשעדותם לפני הייתה מהימנה עלי ואני מעדיפה אותה על פני עדות ג'סוב, אני מבכרת את גרסתם על פני גרסת התובעים בנקודה זו.
4. הדברים אמורים במיוחד, משגרסת התובעים ביחס לסכומים ששולמו להם במעמד החתימה על ההסכם אופיינה בבקיעים, בפרישת תמונה חלקית, והיא הופרכה בעדות ג'סוב, כמפורט להלן.
5. לפי סעיפים 11- 12 להסכם, סוכם בין הצדדים לכאורה על תשלום דמי מפתח בסך השווה ל- 100,000 דולר בלבד וכן על תשלום דמי שכירות שנתיים בסך השווה ל- 700 דולר.
6. מנגד, בסעיף 7 לתצהיר עדות ראשית של ג'סוב הא עצמו הצהיר כי אכן, בנוסף לדמי השכירות השנתיים, שילמו הנתבעים דמי מפתח בסך של 190,000 דולר. זאת, על אף שבכתב התביעה לא ניתן כל ביטוי לפער זה, ולו ברמז (ראו גם ס' 37-38 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1).
7. אם לא די בכך, אף גרסת התובעים לדמי מפתח בסך של 190,000 דולר (במובחן מ- 200,000 דולר) - הופרכה.
8. הנתבעים טענו כי שולם כדמי מפתח סך של 200,000 דולר, וכי במקביל ג'סוב שילם לנתבע 1 מתוך סכום זה סך של 10,000 דולר תמורת רכב שרכש ממנו (ראו ס' 33, 35, 43 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1).
9. גרסה זו בדבר ההתחשבנות בין השניים בסך של כ- 10,000 דולר שיסודה בהחלפת רכבים, אושרה בעדותו של ג'סוב בעמ' 28 לפרוטוקול, שורות 14-15 וכן בעדות הנתבע 1 בעמ' 34 לפרוטוקול, שורות 13-15.
10. בראי כל האמור, אני מבכרת את גרסת הנתבעים לפיה שילמו סך של 200,000 דולר, כאשר סך של 100,000 דולר מתוכם שולם כדמי הסכמה ודמי מפתח להשכרת הנכס בשכירות משנה לצד שלישי, מבלי שידרשו לשלם בשל כך כל תמורה נוספת.
11. שלישית, הנתבעים הרימו את הנטל להוכיח, במאזן ההסתברויות הנדרש, השקעות ניכרות במושכר משך תקופה של כעשר שנים ובסכום של כמיליון ₪, כמפורט להלן.
12. בסעיף 6 להסכם נקבע כדלקמן:

"המשכיר מצהיר כי מצבו של המושכר בעת חתימת הסכם זה אינו הולם ואינו מתאים למהות השימוש שלשמו שכרו השוכר, וכי המושכר זקוק לשיפוץ יסודי ולכן אין לו ולא תהיינה לו בעתיד טענות כלשהן כלפי השוכר בנושא זה, ובאם נדרש לבצע ו/או להוציא לפועל תיקונים ו/או שיפורים במושכר, הרי המשכיר מעניק לשוכר את מלוא הזכות לבצעם, ועל שום כך מתחייב השוכר לבצעם ו/או להוציאם לפועל על חשבונו הפרטי מתי שירצה אם רצונו בכך."

1. סעיף 7 להסכם על סעיפי המשנה שבו, מעגן אף הוא את הסכמות הצדדים בדבר זכותו של השוכר לבצע כל שיפוץ או תיקון במושכר, לרבות חלוקת פנים, הריסת קירות פנימיים, פתיחת דלתות וחלונות בקירות חיצוניים, החלפת רשתות ומערכות חשמל, מים וביוב, ועוד. סעיף 17 להסכם קובע כי השוכר זכאי על חשבונו לצבוע ולייפות את המושכר, לשנות את חלוקתו הפנימית והרכבו הפנימי מתי שיחפוץ בכך, באופן שצורת המושכר תתאים למטרת השכירות לפי ההסכם. ועוד אפנה לסעיף 10(ב) להסכם על סעיפי המשנה שבו, לרבות לעניין פיצוי השוכר בגין הפסדיו.
2. בנדון, הנתבע 1 הצהיר על דבר ההשקעות היסודיות במושכר שעלו כדי סך של כמיליון ₪ וצורפו אסמכתאות חלקיות לתצהירו (ס' 47 - 48 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1; ראו גם המסמכים שצורפו כנספח ג' לתצהיר עדותו הראשית).
3. הנתבע 3 הצהיר אף הוא על השקעה עצומה במושכר, תוך פירוט מכלול העבודות שבוצעו בו (ס' 13 ונספחים ג' ו- ד' לתצהיר עדותו הראשית). הנתבע 3 העיד כי המושכר שופץ מן היסוד, כי לא היה ביוב, מים או חשמל וכי נצברו בו כמויות של זבל, שהוצאו במשאיות זבל, בטון ועפר (עמ' 49 לפרוטוקול, שורות 4-9). לעניין פירוט העבודות שבוצעו ראו אף עדות הנתבע 1 (עמ' 31 - 32 לפרוטוקול).
4. עוד הצהיר הנתבע 3, כי המנוחה והתובעים היו עדים לעבודות שבוצעו במושכר משך כעשר שנים, כאשר שניים מילדי המנוחה, ג'סוב ודאהוד (סאהר) אף לקחו חלק בעבודות (אינסטלציה) באמצעות הקבלן ראמי בזיע והמציאו חשבוניות שלו לנתבעים (ס' 9 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 3).
5. ואכן, ג'סוב אישר בעדותו כי "היה בשיפוץ כולו מאז תחילתו ועד סופו" וכי עבד באינסטלציה (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 4-7). כמו כן אישר כי מדובר בבניין ישן, היסטורי, בן מעל מאה שנים, אלא שלטענתו הבניין היה במצב טוב וגרו בו שוכרים אשר השתמשו בו (עמ' 12, שורות 17-24).
6. על אף האמור, טענתו כי גרו במושכר הופרכה אף היא בעדותו. עת נשאל: "ש. בקומת העקדים (בקשתות) מישהו גר שם?" השיב: "לא, זה היה מחסנים" וכי אף אחד לא גר למטה (עמ' 12 לפרוטוקול, שורות 30-36). בהמשך העיד כדלקמן:

"ש. לשאלת בית המשפט, הנכס למטה היה ראוי לשימוש.

ת. למגורים ומסעדה לא, למשרד גם לא. אבל הוא היה מושכר למחסן וגם היו אנשים שעובדים שם בצביעה מהבוקר" (עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 13-14).

1. סך הכול טוענים הנתבעים כאמור להשקעות במושכר בסך של כמיליון ₪ (סעיף 6 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 3; ס' 48 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1). בהינתן שעדותם של הנתבעים עדיפה עלי, אני רואה לתת אמון אף בטענתם לעניין סכום ההשקעות בסך של מיליון ₪. זאת, בין היתר, לאור העולה מהתמונות הצבעוניות שהגישו הנתבעים ביום 4/12/19 המעידות על מצב המושכר טרם השיפוצים. התמונות אינן מתיישבות עם עדותו של ג'סוב בעניין מצב המושכר כפי שהובאה לעיל.
2. אני ערה לנפסק ב- ע"א (נצ') 62324-10-18 סנא זיאדנה קנג' נ' עומר חסן שאקר חסן (11/3/19), בין היתר, בסעיף 80 כדלקמן: "נוסיף כי בימ"ש קמא קבע ובדין קבע כי השקעות השוכרים במושכר ואשר לא הובאו ראיות כלשהן להיקפן אינן שיקול רלבנטי לענייננו שעה שנהנו מהמושכר במשך עשרות שנים תוך תשלום דמי שכירות מופחתים." (ולהשלמת התמונה ראו בנוסף רע"א 2554/19 עומר חסן שאקר חסן נ' סנא זיאדנה קנג (18/6/19)). על אף האמור, בראי כל שפורט לעיל, בדגש על העובדה כי ביכרתי את עדויות הנתבעים על פני עדות ג'סוב וקביעותיי ביחס להסכמה להשכרת המושכר בשכירות משנה ולמצבו המוזנח של המושכר– אינני סבורה כי יש להקיש מכך לענייננו. זאת אף בהתייחס לשנים הרבות שהמושכר עמד ריק, ולא הניב כל רווח לנתבעים.
3. למעלה מכך, להסכם השכירות המוגנת צורף נספח בכתב יד בו סוכם כדלקמן:

"הצדדים להסכם מתאריך 9/4/1996 הסכימו כדלקמן:

• • • 1. הבעלים זכאי למכור את הבניין בכל עת שיחפץ בתנאי שהמחיר שישולם תמורת הבניין כלו יהא סכום שלא יפחת מארבעה מיליון דולר ארה"ב.
      2. חלקו של השוכר מן הסכום שישולם תמורת הבניין יהא 22.5% מהסכום...."

1. ג'סוב נשאל:

" ש. היה תיקון או משהו שלא מצא חן בעיניך?

ת. דבר אחד, יש בסוף ההסכם מכתב. אותו זמן חברת בסאט דיברה איתנו על קניית הבית במיליונים, לא השכרה. הם ידעו. כל נצרת ידעו. באסט שיחק אותה טוב, ורצה להפחית מהסכום כי ידע שאנו במצוקה כלכלית והזמן רץ לפנינו עם החובות. אז הגיע עניין ההשכרה ואני אמרתי שאם יחזור בסאט עם הצעה, אז הוספנו את החלק הזה של 22%. אם הם משלמים 190,000 $ הם יקבלו 900,000 $. היינו פתוחים וחשבנו שבסאט הולך קנות את הבית, היתה תוכנית על פרוייקט 2000, והיה גם בית ספר למעלה, כדי לעשות פרוייקט ענק עם אפריקה ישראל." (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 15-21).

1. מכאן, שהתובעים ידעו שהנתבעים מתקשרים עמם בהסכם לשם השאת רווחים וכי הם עתידים להשקיע השקעות ניכרות במושכר. שאם לא כן, על שום מה הסכימו מחד גיסא, לקבל מהם דמי מפתח בסך של 200,000 דולר ולהעניק להם בהסכם זכות קדימה לרכישת הנכס, ומאידך גיסא, הסכימו לשלם לנתבעים סך של 900,000 דולר, ככל שימכרו את הנכס לאחר. היינו: סך עודף של 700,000 דולר (אפנה בנקודה זו לשאלת בית המשפט בעמ' 23 לפרוטוקול, שורות 32-34 ולתשובת ג'סוב בשורות 35, וכן לעמ' 24 לפרוטוקול, שורות 1-3).
2. זכותם ההסכמית של הנתבעים לסך של 700,000 דולר במקרה של מכירת הנכס, תומכת בטענת הנתבעים להשקעות יסודיות במושכר.
3. זאת ועוד, סיכום הסכומים והנתונים שפורטו בטבלה שבסעיף 41 לתצהיר הנתבע 1 מעלה כאמור כי סך הכול שולמו דמי שכירות משנה בגין המושכר במשך כול השנים בסך של כ- 1,600,000 ₪.
4. על אף האמור, בראי הפסיקה שהובאה לעיל, אני רואה לנכות מסך זה את דמי המפתח ודמי ההסכמה ששילמו הנתבעים במעמד החתימה על ההסכם בסך של 200,000 דולר, אשר לפי שער דולר יציג דאז (3.124) מהווים סך של כ- 624,800 ₪; את סך דמי השכירות השנתיים אשר שילמו במשך 23 שנים (700 דולר לשנה, המהווים לשיטת ג'סוב סך של 2,500 ₪), ובסך הכול כ- 57,500 ₪; וכן את סכום ההשקעות שהשקיעו הנתבעים במושכר בסך של כמיליון ₪. זאת בהינתן שעדות הנתבעים בעניין זה אמינה עלי, ואף מן הטעם כי עם חלוף כ-20 שנה ממועד השיפוץ לא ניתן לצפות כי ישמרו אסמכתאות מלאות בדבר הוצאותיהם, כאשר את השיהוי בהגשת התביעה - שנים ארוכות לאחר תום השיפוץ ותחילת השכרת הנכס בשכירות משנה - יש לזקוף לחובת התובעים (ראו אף העולה מסעיף 6 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 3 ומסעיף 48 לתצהיר עדות ראשית הנתבע 1). מטעם זה, אף אין לייחס משקל מהותי ל-ת/1.
5. במצב דברים זה, יש לקבוע כי הטענה לעצם קיומו של ריווח בלתי הוגן, לא הוכחה במאזן ההסתברויות הנדרש. ראו עדות ג'סוב בעמ' 26 לפרוטוקול, שורות 11 -26:

"ש. בסעיף 22, אתה אומר שהם התעשרו על חשבון אמך וחשבון אחיך. תכתוב 1,660,000 זה מה שהכניסו הנתבעים מהשכרת הנכס בשכירות משנה. לשיטתך.

ת. זה מה שאמרו יש להם חשבוניות.

ש. אתה מסכים שאתה קיבלת 190,000 $ דמי מפתח לטענתך.

ת. כן. השכרה מוגנת.

ש. כמה זה בשקלים.

ת. 600,000 ₪.

ש. הם השקיעו נניח, בפועל 900,000 ₪. אתה קיבלת כל שנה 700 $. אחרי חישובים, נשארו 160,000 ₪. זה בעצם מה שהם קיבלו אחרי שמורידים את ההוצאות שלהם. נחלק את ה 160,000 ₪ ב- 23 שנה. יוצא 6,959 ₪ לשנה. כשאתה מקבל 700 $ לשכירות מוגנת בשנה. כמה זה בשקלים.

ת. אמרתי 2500 ₪.

ש. אתה רושם 6900 שהם מרווחים בשנה שהם משלמים גם מס ונשאר להם 4800 ₪ בשנה ומזה משלמים לך 2500 ₪ שהם 700 $. אז הפער בין 4800 ₪ לבין 2500 ₪ נראה לך לא הוגן ולא סביר? הוא עוד לא החזיר את ההשקעה.

ת. זה המספרים שלכם."

1. יוער, כי אף אם הייתי שועה לטענות התובעים והסתייגויותיהם מגובה הוצאות השיפוץ הנטענות, לא היה בכך כדי לשנות ממסקנתי, כי קיומו של רווח בלתי הוגן, לא הוכח במאזן ההסתברויות הנדרש. זאת בהינתן סך דמי השכירות בגין שכירות המשנה, מצבו הרעוע והמוזנח של הנכס במועד עריכת ההסכם לעומת מצבו לאחר עשר שנים עם תום השיפוץ כפי שהוכח בפני, והתקופות בהן עמד הנכס ללא שימוש.
2. לנוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח רווח בלתי הוגן מהשכרת המשנה באופן המקים עילת פינוי.

סעד מן הצדק

1. סעיף 132 לחוק הגנת הדייר קובע "סייג כללי לפינוי" לפיו:

"132. (א) על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת.

(ב) ניתן פסק דין בתביעת פינוי, והוגש עליו ערעור, רשאי בית המשפט לערעורים לשקול מחדש אם היה זה צודק לתת את פסק הדין."

1. לעניין שיקולי צדק ראו רע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (5/7/19) בעמ' 19, והמובא בגדרו:

"שיקול כללי נוסף המקרין מאורו על ענייננו, הוא קולו של הצדק. אכן, השאיפה למשפט צדק שורה מעל כלל תחומי המשפט. ואולם, דווקא בבחינת האפשרות לפנות דייר מוגן מדירתו – ניתן לומר כי היא ניצבת בקדמת הזירה השיפוטית. כך, המחוקק הורנו, בסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר כי "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת". צא ולמד, כי בסוגיית הפינוי, האפשרות לצעוד "לפנים משורת הדין" משיקולי צדק – עוגנה בדין.

ויובהר: סעיף 132(א) לחוק נוגע לסעד מן הצדק כאשר מתקיימת עילת פינוי, ואף על פי כן רשאי בית משפט לסרב לפנות. ...אעיר רק כי שיקול מרכזי במתן סעד מן הצדק, הוא גודלו ואופיו של "החטא" שביצע הדייר – דהיינו טיב ההפרה – למול חומרת תוצאת הפינוי (ראו למשל ע"א 417/79‏ מרכוס‎ ‎נ' המר, פ''ד לז(2) 337, פסקה 7 לפסק דינו של המשנה לנשיא מ' אלון (1983)) (להרחבה אודות האפשרות להעניק סעד מן הצדק, ראו יהושע ויסמן דיני קניין – החזקה ושימוש 445-444 (תשס"ו), וכן ספרו של בר אופיר, בעמ' 246-163 וההפניות שם. להרחבה אודות האפשרות להעניק סעד מן הצדק "הפוך", דהיינו פינוי ופיצוי, כפי שנהגו ערכאות קמא בענייננו, ראו: רע"א 9064/11‏ קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד [פורסם בנבו] (19.2.2013))."

1. נפסק עוד, כי "סעד מן הצדק המונע פינוי בית עסק יינתן במשורה ובתנאים מחמירים מאלה הנהוגים לגבי בית מגורים (ראו ע"א 439/73 רמת חולון ו – 6 אח' נ' ציון בנימיני פ"ד כ"ח (2), 549). בע"א 5/79 זהבה רייכמן נ' כתריאל רוזנבלום פ"ד ל"ד (2) , 208 קבע בית משפט שיקולים שיש לבחון כאשר בית המשפט נדרש למתן סעד מן צדק בבית עסק ואלה הם: התנהגות השוכר; מידת ההפרה ואורך הזמן שבה הפר השוכר את ההסכם; האם תוקנה ההפרה; ומאזן אינטרסים בין הצדדים כאשר הודגש, כי סעד מן הצדק הוא סעד אינדבידואלי וכל מקרה יישקל לגופו." (עניין גרשוני הנ"ל, ס' 51).
2. בנדון, בראי קביעותיי דלעיל בדבר הרשות שניתנה לנתבעים בגוף ההסכם להשכיר את הנכס בשכירות משנה ללא הגבלת סכום; בהינתן גובה דמי המפתח ששילמו הנתבעים וסכום ההשקעות שהשקיעו במושכר; בשים לב להתנהגות התובעים אשר ישנו על זכויותיהם הנטענות משך שנים רבות, על אף שידעו את מצב הדברים בזמן אמת ואף נועצו עם עורכי דין לאורו; ובהינתן שמשך כל השנים הנתבעים שילמו את דמי השכירות כסדרם - אני סבורה כי אף ככל שהייתה קמה עילת פינוי, היה ראוי להעניק לנתבעים סעד מן הצדק ולהימנע מפינויים בנסיבות (השווה: ת"א (חי') 16916-05-13 יורם שבתאי נ' אנט ממן (24/6/14)).

סעד כספי- השבה

1. בעניין גרשוני הנ"ל הכיר בית המשפט בזכות להשבה בשל ריווח בלתי הוגן, מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.
2. על אף האמור, בראי קביעותיי לעיל בדבר היעדרו של ריווח בלתי הוגן; בדבר התיישנות העילה הכספית בהינתן עדות ג'סוב כי פנה לנתבעים בדרישות כספיות כבר בשנת 2006 – הרי שאף דין הסעד הכספי הנתבע - להידחות. כמו כן, מקובלת עלי הטענה כי סמכות לדון בתביעה כספית לתשלום דמי שכירות מוגנים מעודכנים ושיעורם המדויק, נתונה לבית הדין לשכירות, וככל שרצו התובעים יכלו לפעול בעניין זה בזמן אמת.

סוף דבר

1. התביעה נדחית.
2. התובעים יחד ולחוד, ישלמו לכל אחד מהנתבעים 1 ו-3, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ (30,000 ₪ לשני הנתבעים יחדיו), וזאת תוך 30 ימים מהיום, אחרת יתווספו להם הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתנה היום, כ"ה סיוון תש"פ, 17 יוני 2020, בהעדר הצדדים.