רקע

1. לפניי תביעה כספית במסגרתה מבקשים בני הזוג התובעים, לחייב את הנתבעת לשלם להם פיצויים בסך כולל של 33,500 ₪ בגין איחור במועד המסירה החוזי של דירה בת 5 חדרים המצויה ברח' יעקב ברמן 2 ברחובות ( להלן: "הדירה") אותה רכשו התובעים מהנתבעת בהתאם להסכם מכר מיום 13/02/13.

תמצית טענות התובעים

2. על פי סעיף 3ג להסכם המכר, הנתבעת התחייבה למסור את הדירה לנתבעים בתום 26 חודשים מיום קבלת היתר הבניה. היתר הבניה ניתן ביום 17.04.2013, לפיכך מועד מסירת הדירה חל ביום 16.06.2015.

3. החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 23.11.2015, באיחור ניכר ובניגוד למועד הנקוב בהסכם.

המדובר בהסכם אחיד ומעומם. לפי נספח ז' להסכם סוכם כי מועד המסירה הינו לא יאוחר מיום 31.03.2015 ואילו על פי נספח ז' להסכם מועד מסירת הדירה ביום 16.11.2015.

4. משחלף מועד המסירה החוזי, פנו התובעים לנציגי הנתבעת ביום 10.11.2015 על מנת לברר את פשר העיכוב במסירת הדירה, ובדרישה לקבלת פיצויים. בתגובה נמסר להם כי עומדת לנתבעת הזכות להארכות שונות, אשר מסתכמות בתקופה של 9 חודשים, כפי שיפורט בהמשך פס"ד. עקב הפרת הסכם המכר, זכאים התובעים לקבלת פיצוי חודשי בהתאם להוראות חוק המכר ומכאן עילת התביעה.

תמצית טענות הנתבעת

5. לא היה עיכוב במסירת דירת המגורים מושא התביעה לתובעים. הנתבעת, לא חרגה מהמועדים שנקבעו בהסכם כי שיפורט להלן:

ראשית, היתר הבניה ניתן ביום 17.04.2013, בחלוף חודשיים ממועד חתימה על ההסכם.

עפ"י נספח י' להסכם, לנתבעת שהות נוספת של 4 חודשים, שכן סעיף זה מעניק לנתבעת

פרק זמן של 6 חודשים לקבלת היתר הבנייה. לכן, מועד המסירה החוזי חל ביום 17.10.2015.

שנית, למועד הנ"ל יש להוסיף 3 חודשים עקב הזמנת שינויי הבניה על ידי התובעים ביום

04/12/2013 , שינוים שבוצעו על ידי הקבלן – חב' דורי.

שלישית, בנוסף, עפ"י סעיף 7.13 להסכם לנתבעת 60 ימי חסד ( גרייס).

רביעית, הודעה על מועד מסירת הדירה נשלחה לתובעים ביום 17.11.2015 וביום 23.11.2015 נמסרה הדירה לתובעים.

הדיון בתביעה

6. התקיים לפניי דיון בו נשמעו טענות הצדדים. במסגרתו העידו התובעים ומטעם הנתבעת העיד מר בן צור שלומי סמנכ"ל מכירות.

סלע המחלוקת בין הצדדים

7. הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה, האם התובעים זכאים לקבלת פיצוי מהנתבעת בגין איחור במסירת הדירה לאחר תום תוקפת הארכה החוזית, או שמא נשללה מהם זכות הפיצוי וזאת בהתאם להסכם בין הצדדים.

המסגרת המשפטית

8. על התביעה שלפנינו חלות הוראות הסכם המכר שנחתם בין הצדדים וכן הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק").

סעיף 5א לחוק, שמהווה הוראה כופה (קוגנטית), קובע את מנגנון הפיצוי המגיע לרוכש בשל איחור במסירה:

" (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; ...

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים."

9. בסעיף 9 לנספח ג' (שינויים ומועדים) להסכם המכר שנחתם בין הצדדים, שכותרתו "פיצויים מוסכמים" נקבע:

"בגין כל חודש איחור במסירת היחידה מעבר לתקופות המפורטות בסעיף 7 להסכם... ישלם המוכר לקונה פיצוי מוסכם קבוע מראש בסכום של- 3,300 ₪ לדירת 5 חדרים... (להלן: "הפיצוי הבסיסי"), אלא אם מחויב המוכר בהתאם לחוק המכר (דירות) לשלם סכום פיצוי גבוה יותר, שאז ישלמו המוכר לקונה בכפוף לדרישה מנומקת של הקונה בכתב ומראש... מובהר כי הצדדים מסכימים בזאת ביניהם כי הפיצוי הבסיסי מהווה סכום השווה לדמי שכירות של יחידה דומה בגודלה ובמיקומה ולקונה לא תהא כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה מהמוכר בקשר עם גובה סכום זה..."

דיון והכרעה

10. לאחר עיון בכתבי הטענות מטעם הצדדים והראיות שהגישו הצדדים לתיק והתרשמותי מטענות הצדדים בדיון שהתקיים לפניי, שוכנעתי כי דין התביעה להידחות כפי שינומק להלן;

11. ברע"א 605/15 שמש נ' ספיס בניה ויזמות בע"מ (להלן: "פרשת שמש") הבהיר בית המשפט העליון כי מטרתו של סעיף 5א לחוק, איננה קביעת מועד מסירה חוזי סביר, אלא צמצום הסכנות לרוכש הדירה הנובעות מהיעדר הוודאות בחוזה, האמצעי לכך הינו על ידי שריון מועד המסירה החוזי על ידי קביעת מנגנון פיצוי מניעתי, המעוגן בנזקי הרוכש, במקרה של סטייה ממנו.

12. אין די בהסכמה כאמור הנעדרת התייחסות למועד מסירה מסוים חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי, והנותנת למוכר את השליטה הבלעדית בקביעת מועד המסירה הסופי. בימ"ש ראה באיחור במסירה לתקופה של 3 חודשים, מעבר למועד המסירה של הדירה, "תניית פטור" בתחפושת של הסכמה, שכל תכליתה להתנער מתשלום הפיצוי המוטל על הקבלן על פי החוק, ולכן היא איננה תקפה.

התיקון לחוק המיר הלכה למעשה את השליטה הבלעדית של הנתבעת בקביעת מועד המסירה הסופי בהתאם לנוסח המקורי של התנאי, במנגנון חלופי משופר אשר מספק לתובעים שליטה מסוימת היוצרת וודאות לגבי מועד המסירה.

13. אני דוחה את טענת התובעים כי הסעיפים בהסכם המכר המעניקים ארכות לנתבעת, מהווים

סעיפים מקפחים בחוזה אחיד כמשמעו בחוק חוזים אחידים תשמ"ג-1982. אין חולק כי התובעים היו מיוצגים בעת חתימת הסכם המכר על ידי עו"ד מטעמם, עו"ד ירון אראל אשר בהתאם לבקשתו בוצעו בהסכם המכר כ-70 שינויים.

14. אני מקבל את טענת הנתבעים כי לשונו של סעיף 3 א לנספח ג' להסכם המכר "תשלומים ומועדים" וכן נספח י' להסכם המכר –"נספח הרכישה המוקדמת", מגדירים במפורש את המושג "היתר הבנייה". חזקה על הנתבעים שהיו מיוצגים על ידי עו"ד, כי לו התקשו בהבנת משמעות מושג זה, היו פונים לקבלת הבהרות מעו"ד שייצג אותם בחתימת ההסכם.

15. לפיכך, יש לקחת כנקודת מוצא כי על פי ההסכם ניתן לנתבעת פרק זמן של 6 חודשים לקבלת היתר הבנייה כאשר בהסכם צוין במפורש כי אם תשיג הנתבעת את היתר הבנייה במועד מוקדם יותר מ-6 חודשים, אזי פרק הזמן שנותר עד לתום ה-6 חודשים, יעמוד לזכותה של הנתבעת. המסקנה היא שפרק הזמן של המסירה בתוך 26 חודשים מיום קבלת היתר הבנייה מתחיל להימנות מתום 6 חודשים ממועד חתימת הסכם המכר 13/2/13 דהיינו החל מיום 13/8/13.

קביעת תקופת איחור בגין ביצוע שינויים בדירה

16. אין חולק כי התובעים חתמו על "הסכם הזמנת שינויים ותוספת בדירה" הקובע שכתוצאה

מביצוע השינויים:

"יידחה מועד המסירה לתקופה של 3 חודשים... מעבר למועד המסירה של הדירה הקבוע בהסכם הרכישה או מעבר למועד קבלת טופס 4 לבנין, ולדייר לא תהיינה כל טענות בקשר לכך" (ההדגשות במקור).

סבירותה של תקופת האיחור אל מול השינויים המבוקשים

17. בפסק דין שמש (פסקה 34) עמד ביהמ"ש על העובדה כי המחלוקת מושא פסק הדין שם התמקדה רק בשאלה מהי קביעה של "מועד חדש". אולם, שאלה זו עלתה על רקע בקשתו של רוכש הדירה לבצע בה שינויים. יש בכך כדי לעורר שאלות נוספות, במקרה בו אין יחס סביר בין המועד שנקבע לביצוע השינויים להיקף השינויים המבוקש. דהיינו, יש לשקול בכל מקרה ומקרה באם אכן מדובר בשינויים "בהיקף ממשי" בהשוואה לשינויים "בהיקף זניח".

מהי הדרך הראויה לבחינת סבירותה של תקופת האיחור

18. לטענת התובעים, השינויים המבוקשים אינם מצדיקים איחור של 3 חודשים לצורך ביצועם. יחד עם זאת לא הוא חישוב או פירוט כלשהו של מי מהצדדים לעניין זה.

לעניין זה, מקובלת עלי עמדתו של עמיתי כב' הרשם הבכיר אורן כרמלי, בפסק דינו שניתן במסגרת תק (פ"ת) 2688-07-17 מוטי שטרן נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ (02/04/18) (ס' 9 לפסה"ד) לפיה:

"המבחן לקביעת סבירותו של מועד המסירה החדש ביחס להיקף השינויים המבוקש, אמור להתבצע ב'מבט על' בלבד של בית המשפט וזאת לכל היותר בהבחנה בין שינויים בהיקף ממשי למול שינויים שאינם בהיקף ממשי" (ראו ס'34 לפרשת שמש.)

19. מסיבות אלו, מקובלת עלי העמדה לפיה, מבחינת מדיניות משפטית ראויה, אין הצדקה לדרוש מהצדדים כי יגישו חו"ד מומחה לעניין סבירות תקופת האיחור ביחס לשינויים המבוקשים, לחלופין, למנות מומחה מטעם ביהמ"ש. המדובר בנטל כלכלי לא סביר הן על בעלי הדין והן על ביהמ"ש שייאלץ להשקיע משאבים שיפוטיים יקרים לצורך בחינת טענות הצדדים. לדעתי, אין להתעלם מהעובדה שחלק נכבד מהתביעות בסוגיה דנן, מוגשות לבימ"ש לתביעות קטנות בו בירור המחלוקת אמור להיות פשוט מהיר וזול. מה גם שבהחלט קיימת אפשרות שיהיו מקרים בהם עלות חו"ד המומחה לא תעמוד ביחס מתאים לסכום התביעה.

20. אין ספק בעיניי כי השינויים בדירת התובעים גרמו לעיכוב מסוים במסירת הדירה. יחד עם זאת, אין להתעלם מטענות התובעים: האחת, שהשינויים שהתבקשו הסתכמו בשינוי מיקום כיור רחצה במטבח, הוספת ברז אינטרפוץ בחדר רחצה הורים, הוספת שקעי חשמל, וכן תוספת חיפוי וריצוף וביצוע הכנה למזגן. השנייה, בהסכם השינויים מצוין במפורש לגבי מרבית השינויים "טרם ביצוע" כך שניתן להסיק מכך שהשינויים התבקשו עוד בטרם נבנתה דירת התובעים. השלישית, מועד החתימה על הסכם השינויים הראשון היה ביום 04/12/13 כמעט שנתיים בטרם מועד המסירה בפועל 23/11/15. תכתובת מחודש 03/14 לגבי שינויים נוספים, צורפה לכתב התביעה כך שבפרק זמן זה הייתה לנתבעת אפשרות לערוך את כל הפעולות הנדרשות להשלמת ביצוע השינויים.

21. מעבר לכך, יש לזכור כי אין מדובר בביצוע שינויים במעטפת החיצונית של הבניין שיש בהם כדי להשפיע על כלל הדיירים בבניין. לא ניתן להתעלם מהעובדה כי חלק נכבד מהדיירים אם לא רובם המכריע, מבקשים לבצע שינויים בדירתם. התוצאה היא שביצוע שינויים אמור להיות ענין שגרתי ועל הנתבעת ו/או הקבלן המבצע מטעמה להיערך מבעוד מועד לאפשרות זו ולבצע את השינויים בתוך פרק זמן סביר.

22. לא ערכתי מחקר סטטיסטי, אולם סביר בעיניי כי במרבית המקרים אין מדובר בשינויים הטעונים אישור של מהנדס בנייה (קונסטרוקטור) כגון הזזת קיר תמך. במקרה שלפנינו המדובר בשינויים פנימיים. הנתבעת לא הציגה ראיות כלשהן הקושרות בין משך האיחור למשך הזמן הנדרש לביצוע השינויים, לרבות הזמן הנדרש לצורך עריכת השינויים התכנוניים והביצועיים מטעם הקבלן המבצע.

היעדר חקיקה לעניין קביעת סבירותה של תקופת האיחור

23. בחקיקה כיום אין עיגון של אמות המידה לקביעת סבירותה של תקופת האיחור במסירה ביחס לשינוים בדירה. התוצאה היא כי על בימ"ש לבחון עניין זה בכל מקרה ומקרה, בהתאם לנסיבותיו המסוימות. אני שותף לעמדתו של כב' הרשם הבכיר כרמלי (ראו ס' 9 סיפא לפסק דין שטרן האמור בס' 18 לעיל ), שחקיקה מתאימה בעניין זה, הייתה עשויה להביא לצמצום המחלוקות בין רוכשי דירה לקבלנים.

24. בנסיבות אלו, סבורני כי פרק זמן של 30 ימים בלבד הינו פרק זמן סביר לביצוע השינויים.

אני מקבל את טענת הנתבעת שמועד המסירה החוזי החדש נדחה אולם באופן חלקי בלבד לתקופה של 30 ימים בלבד. אני מקבל את טענת הנתבעת כי תקופת החסד (הגרייס) לעניין תשלום פיצוי בשל איחור במסירת הדירה צריך שתימנה לאחר מועד המסירה המוסכם בין הצדדים; וככל שסוכם בין הצדדים על מועד מסירה חוזי חדש, הרי שתקופת הגרייס צריכה להימנות החל מאותו מועד, (ראו לעניין זה סע' 27 לפס"ד שמש).

25. לסיכום, כפי שציינתי בסעיף 15 לעיל, יש למנות את פרק הזמן של 26 חודשים למסירת החזקה בדירה לתובעים החל מיום 13/8/13 דהיינו עד ליום 13/10/15. למועד זה יש להוסיף 30 ימים בגין ביצוע השינויים כך שמועד המסירה החוזי הינו 13/11/15 . אם נוסיף את תקופת החסד (הגרייס) של 60 ימים נגיע לתאריך 13/01/16 ואילו מסירת החזקה בדירה לתובעים בוצעה קודם לכן ביום 23/11/15 .

סוף דבר

26. לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית התביעה. אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך כולל של 1,000 ₪ שישולמו בתוך 30 ימים מיום קבלת העתק פסק הדין אצל התובעים.

בקשת רשות ערעור על פסק הדין בתוך 15 ימים לבית המשפט המחוזי מרכז – לוד.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ח תשרי תשע"ט, 07 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים.