1. התובעת, עיריית תל אביב, היא בעלתה זכויות במקרקעין הידועים כחלק מחלקות 7 ו-8 בגוש 6137 בתל אביב, אשר סומנו בתשריט המצורף לכתב התביעה כנספח 2 (להלן: "המקרקעין"), התובעת דורשת את פינויים של הנתבעים בטענה כי פלשו למקרקעין בניגוד לדין וללא הסכמתה.
2. הנתבע 2, מר דוד חסידיאן (להלן: "התובע שכנגד"), הגיש כתב תביעה שכנגד בו דרש לקבל סעד הצהרתי הקובע כי כנגד פינויו מהמקרקעין הוא זכאי לקבל את הפיצוי, ההטבות, התמורה והתנאים שנקבעו לפינוי בית אב במכרז מספר ת.א/250/98 משנת 1998 (להלן: "המכרז"). לחילופין, דורש התובע שכנגד להעמיד לו דיור חליף ו/או פיצויים כנגד פינויו מהמקרקעין.
3. הנתבעות שכנגד 2 ו-3 זכו במרכז, אשר במסגרתו נקבע כי לזוכה תהא האפשרות להקים כ- 1200 יחידות דיור על בסיס תשתית מודרנית, הכוללת שטחי ציבור וגינון. בשנת 2014 מכרו הנתבעות שכנגד 2 ו-3 חלקים נרחבים מזכויותיהם לנתבעת שכנגד 4.

טענות הצדדים

1. בטרם אדון בטענות הצדדים, אציין, כי תחילה התביעה העיקרית הייתה לפינוי וסילוק ידו של הנתבע 1 בלבד. מפאת גילו המבוגר ומצבו הרפואי של הנתבע 1, הוא נחקר בחקירה מוקדמת במסגרת הדיון שהתקיים ביום 20.11.2017, כאשר מחקירתו עלה כי הנתבע 2 מתגורר יחד עימו במקרקעין. בהתאם לכך, ביום 31.11.2017 ניתנה החלטה כי ככל שבכוונת התובעת לכלול את הנתבע 2 בתביעה העיקרית עליה להגיש בקשה לעניין זה. אכן, ביום 21.2.2018 הגישה התובעת בקשה לתיקון כתב התביעה אליו צירפה את הנתבע 2.

למרבה הצער, הנתבע 1 הלך לעולמו בחודש ספטמבר 2019, ומשכך יש להורות על מחיקת התביעה נגדו. לאור התוצאה שאליה הגעתי, פטירתו של הנתבע 1 אינה משליכה על תוצאות ההליך, וזאת מאחר שהנתבע 2, בנו, עודנו מחזיק במקרקעין נשוא התובענה, ופסק הדין יתייחס מעתה ואילך אל הנתבע 2 כאל המחזיק במקרקעין.

טענות התובעת

1. התובעת טוענת כי על המקרקעין חלה תכנית מתאר מספר 2579 ב.מ. – ליבנה מערב, אשר אושרה על ידי הועדה לבנייה למגורים מחוז תל אביב יפו ביום 24.1.1993, ופורסמה למתן תוקף ביום 1.4.1993 (להלן: "התכנית").סעיף 18(2) לתקנון התכנית נקבע כי השטחים הציבוריים בתחום התכנית יופקעו וירשמו על שם העירייה.
2. לפיכך, ביום 13.10.2015 פרסמה הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו, בתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו-190 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"), הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות לפיה המקרקעין דרושים לעירייה לצרכי ציבור (להלן: "הודעת ההפקעה").
3. לטענת התובעת, במסגרת הודעת ההפקעה נאמר, כי העירייה מתכוונת לקנות חזקה במקרקעין וכי הוועדה המקומית מורה שכל אדם המחזיק במקרקעין ימסור את החזקה בהם, וזאת בתוך 60 ימים מיום פרסום ההודעה. מאחר שהנתבע 2 עושה שימוש במקרקעין ללא כל זכות, רשות או הסכמת התובעת ובלא תשלום בגין דמי שימוש ראויים בגין השימוש שהוא עושה במקרקעין – דורשת התובעת לסלק את ידו ממנו.

לחילופין, טוענת התובעת כי ככל וייקבע כי חזקתו של הנתבע 2 במקרקעין עולה כדי רשות במקרקעין, הרי שיש לראות בהגשת התביעה דנן כהודעה על ביטול רישיונו של הנתבע במקרקעין.

1. בנוסף לאמור לעיל, טוענת התובעת כי היא זכאית לקבל דמי שימוש ראויים החל ממועד הפלישה למקרקעין ועד למועד הפינוי בפועל והשבתם לחזקתה. בהתאם לכך צירפה התובעת חוות דעת מומחה מטעמה בה נקבע כי דמי השימוש המגיעים לתובעת מהנתבע 2 בעבור שבע השנים שקדמו להגשת התביעה מסתכמים בסך של 123,774 ₪.

טענות הנתבע 2

1. הנתבע טוען כי אביו המנוח (הנתבע 1) רכש את המקרקעין לפני למעלה משישים שנה במיטב כספו. עוד מציין הנתבע 2 כי המקרקעין מצוי במלואו בשטח שנקרא "שכונת הארגזים" וכי בדומה לזכויות בכל שכונת הארגזים – המקרקעין בהם הוא מחזיק לא הוסדרו מעולם.
2. בנוסף, טוען הנתבע 2 כי קיים שיהוי רב בהגשת התביעה, זאת מאחר שמשפחתו מתגוררת במקרקעין מזה שישים שנה, כך שניתן ללמוד כי רשויות המדינה, וביניהן התובעת, זנחו את טענותיהן הנוגעות למקרקעין והם מושתקים ומנועים לתבוע כיום.
3. עוד טוען הנתבע 2, כי במשך כל עשרות השנים, מנהל מקרקעי ישראל והתובעת לא פנו אל משפחתו ודרשו את פינויים ולכן הגשת התביעה כעת ללא כל התראה מוקדמת, ללא כל שימוע ביחס לזכויותיה של משפחתו במקרקעין וללא כל בדיקה של טענותיהם – היא בבחינת פעולה מנהלית שאינה כדין ומפרה את זכויותיו החוקיות של הנתבע 2 לשימוע ולהליך מנהלי ראוי.
4. לטענת הנתבע 2, התובעת מושתקת מלטעון לפינויו מהמקרקעין על מנת להקנות את המקרקעין לאחר, שכן יהיה זה בלתי צודק לאפשר לתובעת להתכחש למצג שהציגה מזה עשרות שנים. לחילופין, טוען הנתבע 2 כי מאחר שהוא ובני משפחתו מחזיקים במקרקעין חזקה רצופה וקבועה במשך עשרות שנים, הרי שהוא בעל רשות בלתי הדירה במקרקעין.

טענות התובע שכנגד

1. אציין, כי בכתב התביעה שכנגד המקורי, נתבעה גם רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מנהל מקרקעי ישראל), אולם בהסכמת הצדדים, נמחקה הרשות מכתב התביעה שכנגד בהחלטתי מיום 30.11.2017.
2. כאמור, התובע שכנגד טוען כי המקרקעין שבחזקתו נמצא בתחום של שכונת הארגזים, ולאור מצבם של תושבי שכונת הארגזים ומתוך כוונה למצוא להם דיור ראוי ומכובד, פרסם מנהל מקרקעי ישראל יחד עם עיריית תל אביב בשנת 1998 מכרז לפינוי ובינוי המתחם. התובע שכנגד ציין כי למכרז צורפה רשימת פינויים – שמהווה סקר פינויים שנערך בחודש יוני 1996 על ידי חברת שווקים פנורמה, ובו רשימה שמית חלקית של התושבים ובתי העסק המיועדים לפינוי (להלן: "סקר 1996") , וכן תצלום אוויר ובו מסומנים השטחים והמבנים שעל היזם הזוכה במכרז לפנות בהתאם לרשימה מפורטת ומסומנת בתצלום.
3. לטענת התובע שכנגד, הוא אומנם אינו מופיע ברשימת הפינויים בסקר עקב מחדל או רשלנות של עורכי הסקר, זאת אף שהוא מתגורר במקום מיום היוולדו ועד היום במשך כשישים שנה. התובע שכנגד מוסיף כי בסקר נוסף שערך מנהל מקרקעי ישראל בשנת 1981 (להלן: "סקר 1981"), הוא מופיע כ "מספר המחזיק 24".
4. לטענת התובע שכנגד, סעיף 5 לנספח י"א לחוברת המכרז, הוא סעיף ההגדרות, ובו נקבע כי "בית אב משפחה גרעינית הכוללת שני בני זוג או בן זוג אחד עם או ללא ילדים", על כן, טוען התובע שכנגד כי הוא נכלל במסגרת ההגדרות כבית אב על פי תנאי המכרז. לפיכך, לטענתו הוא זכאי לקבל את הפיצוי, ההטבות, התמורה והתנאים שנקבעו לפינוי בית אב במכרז.
5. לחילופין, טוען התובע שכנגד כי על הנתבעות שכנגד להעמיד לו דיור חלוף כנגד פינויו מהמקרקעין.

טענות הנתבעת שכגד 1 (התובעת בתיק העיקרי)

1. הנתבעת שכנגד 1, חזרה על טענותיה בתביעה העיקרית, וטענה כי התובע שכנגד לא פינה את המקרקעין כאמור בהודעת ההפקעה, ואף מעולם לא הביע התנגדותו להליכי ההפקעה האמורים במקרקעין.

בנוסף, טוענת הנתבעת שכנגד 1 כי התובע מתעלם מכך שבניית המבנים במקרקעין נעשתה על קרקע ציבורית, ללא כל היתר בנייה שמתיר את הקמת המבנים וללא תשלום דמי שימוש ראויים.

1. הנתבעת שכנגד 1 טוענת כי המכרז חייב את הזוכה ליתן פיצוי למתפנים, כזה שלא יפחת מהעמדת דיור חלוף או פיצוי כספי שווה ערך, על פי קריטריונים שצורפו כנספח למכרז. מאחר שהזוכות במכרז הן הנתבעות שכגד 2 ו-3 - טוענת הנתבעת 1 כי היא לא מחויבת ליתן פיצוי או כל סעד אחר בעניין הפינוי.

טענות הנתבעות שכנגד 4-2

1. הנתבעות שכנגד 4-2 טוענות כי המכרז נוגע לחלקות שונות בגוש 6136 ובגוש 6137 בתחום התכנית שמכונה "שכונת הארגזים", בעוד המקרקעין בהם מחזיק התובע שכנגד מצויים כולם ובמלואם מחוץ למתחם שלגביו פורסם המכרז. משכך, טוענות הנתבעות שכנגד 4-2 כי התובע שכנגד כלל לא נכנס בגדרי הזכאות לפיצוי על פי המכרז ואינו מוגדר כבית אב לצורכי המכרז.

לפיכך, טוענות הנתבעת שכנגד 4-2 כי מאחר שהמקרקעין מצוי מחוץ לגבולות התב"ע של שכונת הארגזים – אין לנתבעות כל חובה כלפי התובע שכנגד שכן אין מדובר בקרקע השייכת להן.

1. עוד טוענות הנתבעות שכנגד 4-2 כי על פי תשובתו של הנתבע 1 בחקירתו מיום 20.11.2017, התובע שכנגד היה סמוך לשולחנו של אביו והתגורר באותו מבנה בתקופה הרלוונטית לסקר (1996-1986) והקים מבנה עצמאי רק מאוחר יותר, ועל כן – גם אם רצו הסוקרים לכלול אותו בסקר שקיימו, לא היה זה ניתן שכן הוא לא היה כלל בית אב. בנוסף, הנתבעות שכנגד 4-2 טוענות כי אין כל נפקות לטענת התובע שכנגד ששמו מופיע בסקר שבוצע בשנת 1981.
2. זאת ועוד, לטענת הנתבעות שכנגד 4-2, יש לדחות את התביעה שכנגד בשל התיישנות העילה, שכן התובענה כוללת סעדים הצהרתיים ואופרטיביים שהתיישנו בהתאם לסעיף 5 לחוק ההתיישנות.

דיון והכרעה

1. לאחר עיון בחומר הראיות, ולאחר שמיעת עדויות הצדדים – נחה דעתי כי יש לקבל את התביעה המקורית במלואה, ולהורות על פינוי הנתבע 2 מן המקרקעין, תוך דחיית התביעה שכנגד לפיצוי – זאת מאחר שהתובע שכנגד לא עמד בנטל להוכיח את זכותו במקרקעין או את זכותו לפיצוי.

התביעה העיקרית

1. המקרקעין ממוקמים במתחם הידוע כ"פארק דרום" (ועל כך עוד יפורט בהמשך), החולש על למעלה מ -1,000 דונמים ובתוכו מצויים מספר מתחמי פלישה שבהם מבנים ארעיים, כדוגמת המקרקעין נשוא התביעה דנן.
2. על המקרקעין חלה תכנית מתאר, שפורסמה למתן תוקף בשנת 1993 ובה תשריט התכנית, שקובע כי כל המקרקעין המצויים בשטח הפארק מיועדים להוות "שטח ציבורי פתוח" (ראו נספחים 6-5 לתצהיר התובעת).

בסעיף 18(2) לתקנון התכנית נקבע כלהלן:

"כל השטחים הציבוריים בתחום התכנית כולל רחובות משולבים, יופקעו כחוק וירשמו ע"ש עיריית ת"א בספרי רישום המקרקעין" (נספח 4 לתצהיר התובעת).

בהתאם לכך, הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב הפקיעה את המקרקעין בהתאם לסמכותה לפי סעיף 189 לחוק התכנון והבנייה, וביום 13.10.2015 פרסמה הועדה המקומית הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות לפיה המקרקעין דרושים לעירייה לצרכי ציבור וכי על כל אדם שיש לו חזקה בקרקע האמורה למסור את חזקתו בתוך 60 ימים מיום פרסום ההודעה.

בענייננו, מחקירת הנתבעים עולה כי מעולם הם לא הביעו התנגדותם להליכי ההפקעה במקרקעין (ראו ש' 5-3 עמ' 28 וש' 20-19 לפרוטוקול).

1. בהתאם לסעיף 125 (א) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), רישום בנסח המקרקעין מהווה ראייה חותכת לתוכנם, ובענייננו לכך שהתובעת זכאית להירשם כבעלים מכוח ההערות לפי פקודת הקרקעות. זאת ועוד. עם פרסום ההודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות ברשומות, פרסום שעליו אין מחלוקת, קמה זכותה של התובעת לתפוס חזקה במקרקעין, ומכאן, שלנתבע 2 אין כל זכות להחזיק במקרקעין והתובעת זכאית לפנותו ממנו בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין.
2. בכתב ההגנה הועלו מספר טענות המצדיקות לטענת הנתבע 2 את דחיית תביעת התובעת לפינויו. ודוק: מדובר בטענות הנטענות בעלמא, ללא כן תימוכין, ואבאר.

טענת השיהוי

1. אין בידי לקבל את טענת השיהוי, שכן על פי ההלכה הפסוקה, רק לעיתים נדירות תהווה טענת שיהוי טענת הגנה תקפה בהליך אזרחי, וכפי שקבע בית המשפט העליון מפי כב' השופטת איילה פרוקצי'ה:

"השתהות בהגשת תביעה אינה, כשלעצמה, שיהוי כמובנו במשפט. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית-המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע – שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי [...]

לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז (5) 433, 446 (2003))

1. הנתבע 2 לא הוכיח כי מתקיימים איזה מן היסודות הנדרשים לשם הוכחת טענת השיהוי, שכן לא צירף כל ראיה או אסמכתא המצביעה על הרעה כלשהי במצבו. בנוסף, לא הוכח כי התנהלות התובעת מלמדת על ויתור על הזכות לתבוע, נהפוך הוא: התכנית והודעת ההפקה שפורסמו לפני למעלה מעשרים שנה – מצביעים על פעילות התובעת להעברת הזכויות בקרקע אליה.

האם ניתן לראות בנתבעים "בני רשות בלתי הדירה" במקרקעין?

1. פסיקת בית המשפט העליון קבעה באופן ברור, כי כאשר במקרקעי ציבור עסקינן (וכך הוא המצב בענייננו), רק לעתים רחוקות ונדירות ניתן יהיה להכיר במעמד של בר-רשות מכללא, ונדירים עוד יותר יהיו המקרים שבהם יראו במי שמחזיק במקרקעי ציבור בר רשות בלתי הדירה. עמד על כך כב' השופט מזוז בפסק דינו בע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף [פורסם בנבו] (2015) (להלן: "עניין היפר-חלף"), כשכתב:

"כל המושג של רישיון מכללא, אף ככל שיש לו עדיין זכות קיום לאחר חוק המקרקעין, הוא זר לחלוטין לסביבת המשפט הציבורי ואינו מתיישב עם נורמות המשפט המינהלי ועם מערכת הדינים והכללים החלים על רשויות ציבוריות באשר לניהול מקרקעי ציבור, כמו גם עם המציאות של הפיקוח על מקרקעי ציבור. לא בכדי קיימת הסתייגות של המשפט המינהלי מהחלת עקרון המניעות (העומד כאמור ביסוד הרישיון מכללא) במשפט הציבורי, מאחר שהוא עלול לחתור תחת עקרונות הסמכות (ultra vires) ולאפשר בפועל פעולות שאינן עולות בקנה אחד עם הדין. [...]

[...]

אין לקבל ואין להשלים עם מצב בו פולש למקרקעי ציבור עושה בהם שימוש ללא תשלום ומצפה אף לפיצויים בגין פינויו, כעולה מהפרשה מושא ערעור זה" (פסקאות 5 ו-6 לפסק דינו של כב' השופט מזוז)

ואילו כב' המשנה לנשיאה רובינשטיין הסכים עם עמדתו של כב' השופט מזוז וציין כי:

"המקובץ מכל אלה הוא, כי צריכות להתקיים לטעמי נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכה ונלוהו כעיקרון לבית עולמו"

1. יוער, כי זמן קצר לאחר פסק הדין בעניין היפר-חלף, ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון (בהרכב שונה) בע"א 6757/12 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח [פורסם בנבו] (2015) (להלן: "עניין נחום"). בפסק דין זה מסתייג בית המשפט העליון (מפי כב' השופט צ' זילברטל), מקביעתו הנחרצת של כב' השופט מאזוז בעניין היפר-חלף, אולם גם בעניין נחום, המסמן את האפשרות לקבל טענה של רישיון מכללא לישיבה במקרקעין, מציין בית המשפט העליון כי:

"...במקרים חריגים יש להכיר בכך שאוזלת ידן של הרשויות מלמדת על התגבשותה של רשות מכללא בקרקע, ולא ניתן להכשיר מלכתחילה כל פעולה (או ליתר דיוק אי-פעולה) של הרשויות באשר היא, דבר שיהיה בו כדי לסכל את תמריצי הרשויות לפעול ביעילות ובהגינות. ויוטעם, כפי שאף יובהר להלן, כי רישיון מכללא אינו יוצר זכויות במקרקעין, כי אם רק מהווה טענת הגנה מפני טענת הסגת גבול ודרישה לתשלום דמי שימוש." (ההדגשה הוספה – ע"י)

רוצה לומר, גם אם נקבל את הגישה הגורסת כי בבית המשפט העליון קיימות שתי אסכולות משפטיות – האחת (כשיטת כב' השופט מזוז) גורסת כי לא ניתן להכיר ברישיון מכללא במקרקעי ציבור בשום מקרה, ולכל הפחות (אם נוסיף לגרסה זו את הסתייגותו של כב' המשנה לנשיאה רובינשטיין) – מקרים אלה יהיו חריגים ונדירים; האחרת (כשיטת כב' השופט זילברטל) גורסת כי ניתן יהיה לקבל טענה של רישיון מכללא במקרקעין, וזאת על מנת לתמרץ את הרשויות לנקוט פעולות לאכיפת זכויותיהן במקרקעין ולמניעת פלישות, ובעניין זה משווה בית המשפט העליון בין הטענה לרישיון מכללא ובין טענת מניעות, שלפיה מנועה הרשות הציבורית לטעון להסגת גבול, מקום שבו לא עשתה את הדרוש על מנת לפנות את הפולש ממקרקעיה.

1. כך או כך, ברי כי בין שתי האסכולות יש הסכמה על שני היבטים:
2. רישיון מכללא במקרקעי הציבור יהיה עניין חריג ונדיר, וממילא יהיה רישיון כזה הדיר, ורק במקרים חריגים שבחריגים ונדירים שבנדירים ניתן יהיה להכיר ברישיון בלתי הדיר במקרקעי ציבור;
3. רישיון מכללא אינו מקים זכות במקרקעין, אלא משליך רק על דרישת בעל המקרקעין לדמי שימוש בגין תקופת הפלישה, ושולל טענה של הסגת גבול.
4. אם כך הוא ברישיון מכללא במקרקעי הציבור, על אחת כמה וכמה, בבחינת קל וחומר, כאשר מועלית טענה לרישיון בלתי הדיר במקרקעי הציבור, כך שדומה כי את טענתו של הנתבע 2 כי קמה לו רשות בלתי הדירה להחזיק במקרקעין ניתן לדחות מכוח ההלכה המשפטית הנוהגת (ולעניין זה ראו והשוו: יעקב שקד, פינוי מקרקעין – הליכים והלכות, 423 (2017), להלן: "שקד").
5. כך, כאמור, היא ההלכה המשפטית הנוהגת ככלל. אלא שבענייננו, רחוקים הנתבעים עצמם גם מן ההגדרה של "בני רשות", וגם אילו היו בני-רשות (ולעמדתי – לא כזה היה המצב), פקעה רשות זו זה מכבר. להלן אבהיר מסקנתי זו.
6. הנתבעים הציגו הסכם המעיד לכאורה על רכישה של המקרקעין (ראו נספח 2 לתצהירו של הנתבע 2). מעיון בהסכם עולה כי נכתב במפורש שהנתבע 1 מודע לכך כי הנכס נמצא "על אדמת רשות הפיתוח" וכי "צד ב' (נתבע 1) ידוע לו שאין חוזה קניה או חכירה לצד א' (המוכר) מרשות הפיתוח). ומכאן, שהסכם זה שומט את הקרקע מתחת לטענות הנתבע 2, כאילו רכש אביו ז"ל (הנתבע 1) את המקרקעין, שהרי כבר ב"הסכם הרכישה" הובהר, ברחל בתך הקטנה, כי למוכר המקרקעין לא היו כל זכויות הניתנות להעברה, שעל כן ברור כי המנוח ידע, כבר מיומו הראשון במקרקעין, כי הוא מחזיק בהם ללא הרשאת הבעלים.

מכאן שהנתבע 2 אינו יכול להחזיק בזכויות בעלות במקרקעין או בכל זכות עבירה אחרת.

1. משכך, ניתן להניח כי לכל היותר, ובהנחה מיטיבה עם הנתבע 2, היה הנתבע 1 בבחינת בר-רשות במקרקעין. מאחר שרשות במקרקעין היא לעולם אישית, אזי הרשות פקעה – לכל המאוחר – עם פטירת הנתבע 1.

עוד אציין, כי התובעת לא הציגה בפני הנתבעים מצג לפיו ניתנת להם או למי מטעמם רשות כלשהי במקרקעין, יתרה מכך הם בעצמם מודים כי אין בידם כל הסכמה להחזקתם במקרקעין וכי מעולם לא ניתנה להם הסכמה כזו (ראו עמ' 27 ש' 26 לפרוטוקול).

מכאן, שהנתבע 2 אינו בר רשות במקרקעין, לא רשות בלתי הדירה ולא רשות הדירה, לא במפורש ולא במכללא, ולא מכוח ההסכם שנחתם מול אביו ולא מכל טעם אחר.

הסכמת הוועדה המקומית לעיכוב ביצוע צו ההריסה

1. הנתבעים טענו כי הוועדה המקומית נתנה את הסכמה שהמבנה הנייד בו התגורר הנתבע 1, ייהרס רק לאחר אריכות ימיו של הנתבע 1. מאחר שהנתבע 1 הלך לבית עולמו, ממילא מתייתר הדיון בשאלה זו, אולם אציין כי הסכמה זו של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נוגעת להליכים מכוח חוק התכנון והבנייה, קרי – לשאלה הפלילית של בנייה ללא היתר כדין. אין בכך כדי להפקיע את זכותו של בעל המקרקעין, בענייננו – עיריית תל-אביב – יפו לעמוד על מימוש זכותה הקניינית במקרקעין. יוזכר, כי על פי ההלכה הפסוקה, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והעירייה הם שני גופים שונים ונפרדים (אף שפרסונלית, משמשים חברי מועצת העיר כחברי הוועדה המקומית), ועל כן אין בהסכמתו של גוף אחד כדי לחייב בהכרח גוף אחר. מכאן שגם אם אניח שאכן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הייתה נכונה לעכב את ביצועו של צו הריסה – שהוצא בשל בניית המבנה ללא היתר כדין – עד אריכות ימיו של הנתבע 1, גם אז אין בכך כדי להכיר בזכות קניינית או מעין-קניינית.
2. משנדחו הטענות של הנתבעים לזכויות במקרקעין, ומאחר שאין מחלוקת כי התובעת היא בעלת זכות הבעלות בקרקע – קמה לה הזכות לדרוש את פינויו של הנתבע 2 המחזיק שלא כדין במקרקעין.

האם הנתבע 2 זכאי לפיצוי או לדיור חלוף בגין הפינוי?

1. משהוברר כי התובעת זכאית לפנות את הנתבע 2 מהמקרקעין, נותר לדון בשאלה האם הנתבע 2 זכאי לפיצוי בגין הפינוי או לדיור חליף.
2. בטרם אדון בסוגיות אלו, אציין כי שטח המקרקעין נשוא התובענה מצוי במלואו בשטח שמהוה חלק מפארק דרום (ראו העתק תשריט הפקעה שצורף לנספח 8 לתצהיר התובעת, העתק תצלום אוויר עם סימון שטח התפיסה אשר נכלל בשטח ההפקעה שצורף לחוות דעתה של הגב' שמרית דניאל – המומחית לפענוח תצ"א מטעם התובעת).

מכאן, שטענות הנתבעים כי שטח התפיסה הוא בתוך תחום שכונת הארגזים ולא בתחומי פארק דרום הן טענות בעלמא, אשר לא הוכחו. משכך, אני סבור כי אין תחולה לטענות הנתבע 2 בדבר זכות לפיצוי מכוח הוראות המכרז.

1. ככל שטוען הנתבע 2 כי הוא זכאי לפיצוי שלא מכוח הוראות המכרז – טענה זו אינה יכולה לעמוד. גם אם אניח, לטובת הנתבע 2, כי מעמדו במקרקעין הוא מעמד של בר-רשות (וכלל אינני משוכנע כי זה מעמדו), אזי אין בכך כדי לזכות אותו בפיצוי בגין הפינוי. פיצויים בגין ביטול רשות במקרקעי ציבור, כבענייננו, יינתנו במקרים חריגים (וראו לעניין זה פסק הדין בעניין נחום), ועל בר-הרשות להוכיח את הסכמתו המשתמעת של בעל המקרקעין, דבר שלא הוכח בענייננו, ואף לו היה כביכול בר רשות, הרי שרשות שבוטלה לא מזכה בפיצויים עבור ביטול הרשות.
2. משכך, הנתבע 2 זכאי לכל היותר לפיצויים בגין שווי ההשקעות שנעשו במקרקעין. אולם בעניינו, הנתבע 2 לא הוכיח לא את עצם קיומה של השקעה במקרקעין, לא את הטענה כאילו הוא ומשפחתו נשאו בהשקעה זו, ואף לא הוכיח את זכותו לפיצוי בגין ההשקעה, שהרי בעל המקרקעין אינו מתכוון להשתמש במבנה שהוקם במקרקעין, אלא להרוס אותו כדי לנצל את השטח כשטח ציבורי פתוח. משכך, גם בהיבט הראייתי, לא הוכיח הנתבע 2 את זכותו לפיצוי – אפילו כדי השקעותיו במקרקעין.
3. אין מקום לזכות את הנתבע 2 גם בדיור חלוף. סעיף 194 לחוק התכנון והבניה קובע כי:

"בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר."

כלומר, על מנת להיכנס לגדר תחולתו של סעיף זה, על הנתבע 2 להראות כי במועד פרסום הודעת ההפקעה גר בבית המגורים, מכוח זכות שבדין או זכות שביושר. בענייננו, מדובר במבנה שנבנה לא היתר על מקרקעי ציבור שלא היו מעולם בבעלותו של הנתבע 2, ולא הייתה לו כל זכות שהיא להחזיק בהם. על כן, גם לפי סעיף 194, אין הנתבע 2 זכאי לדיור חלוף.

לעניין זכות שביושר, נדרשים מאפיינים מובהקים המצביעים על זכות להשלמת הקניין כך שעל העסקה להיות כמעט מושלמת (ראו ע"א 10653/05 הישיבה הגדולה "עץ חיים" נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי, פורסם בנבו 1.8.2010) - בעניינו, לא עלה בידי הנתבע 2 להוכיח זכות שכזו, שכן גם ההסכם עליו התבסס, נכתב במפורש כי אביו מודע לכך כי הנכס נמצא "על אדמת רשות הפיתוח".

מכאן, שהנתבע 2 אינו זכאי מהתובעת לפיצוי או דיור חלוף או הטבה כזו או אחרת בגין פיניו מהמקרקעין.

1. המסקנה אליה הגעתי בתביעה העיקרית היא שהתובעת הרימה את הנטל המונח על כתפיה והוכיחה את זכותה במקרקעין בהם מחזיק הנתבע. לעומת זאת – הנתבע לא הוכיח כי קמה לו זכות להחזיק בהם או לקבל פיצוי או כל סעד אחר בגין פינויו מהם.
2. לפיכך, זכאית התובעת לפנות את הנתבע 2 מהמקרקעין ולהשיב את החזקה בהם לידיה. בנוסף, זכאית התובעת לדמי שימוש ראויים בסך 123,774 ₪ כולל מע"מ, עבור שבע השנים שקדמו להגשת תביעה זו, בהתאם לחוות דעת מומחה מיום 18.2.2016 (מצורף כנספח 10 לכתב התביעה המתוקן) אשר לא נסתרה בחוות דעת נגדית מטעם הנתבעים.

התביעה שכנגד

1. עיקר תביעתו של התובע שכנגד, הוא להצהיר כי הוא זכאי לקבל מהנתבעות שכנגד 4-2 את כל הפיצויים שנקבעו במסגרת המכרז ולחילופין לקבוע לו פיצוי כספי כנגד הפינוי מכוח דיור חלוף, החזר השקעות או פיצוי מן הצדק.

כאמור, כל הטענות לפיצויים שאינן נוגעות למכרז דנו בחלק של התביעה העיקרית כטענות הגנה, ונדחו. ארחיב כעת בדיון בטענות לפיצויים הנוגעים למכרז.

1. המכרז שפורסם בשנת 1988, עניינו פינוי שכונת הארגזים במסגרתו חייב את הזוכה בו ליתן פיצוי למתפנים, כזה שלא יפחת מהעמדת דיור חלוף או פיצוי כספי שווה ערך, על פי קריטריונים שצורפו כנספח למכרז (ראו נספח י"ג לתצהיר הנתבעות שכנגד 4-2).
2. אין חולק כי בעת פרסום המכרז, הנתבעת שכנגד 1 (התובעת) לא הייתה הבעלים, ועדיין לא נרשמו לטובתה הערות על הפקעה, ובנוסף מסעיף 2 לפרטי התכנון במכרז עולה כי ההתקשרות הכספית היא בין היזם הזוכה במכרז, לבין מינהל מקרקעי ישראל. על כן, ככל שהיה זכאי התובע שכנגד לפיצוי או כל סעד אחר בעניין הפינוי – חובת הפיצוי על פי המכרז מוטלת לפתחן של הנתבעות 4-2 מכוח התחייבויותיהן האמורות במכרז.

רוצה לומר, כי תביעתה של התובעת בתיק העיקרי הוגשה מכוח ההודעה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודות הקרקעות שנרשמו לטובתה (כחמש שנים לאחר פרסום המכרז), ועל כן היה בכוחה של העירייה לפעול לסילוק ידם של הנתבעים בתביעה הראשית במקביל לזכותן של הנתבעות שכנגד 4-2 (החברות) לפעול לפינויים מכוח המכרז, אולם אין הדבר מטיל חובות כלשהן על העירייה לפצות את התובע שכנגד מכוח המכרז, שהרי זה מחובתן של הנתבעים 4-2 בלבד.

1. אלא שתנאי המכרז מתייחסים לפינוי מקרקעין השייכים לשכונת הארגזים. זו ההתחייבות שנטלו על עצמן הנתבעות שכנגד 4-2, זו חובתן החוזית. ודוק: תנאי המכרז חלים על המקרקעין המצויים בגדרי התב"ע, ועליהם בלבד. מחומר הראיות עולה, כי המקרקעין ממוקמים בפארק דרום, ולא בשכונת הארגזים כפי שטוען הנתבע 2, זאת על בסיס חוות דעתה של המומחית לפענוח תצ"א מטעם העירייה, שלא נסתרה על ידי חוות דעת נגדית מטעם התובע שכגד. בנוסף, עמדת רשות מקרקעי ישראל (שהייתה נתבעת בתביעה שכנגד, ונמחקה) הודיעה בכתב הגנה מטעמה כי:

"אין חולק כי חסידיאן נמצאים מחוץ לקו הכחול של התב"ע שמכרז שכונת הארגזים מתייחס אליה, ולכן מכרז זה כלל אינו רלבנטי לתובעים שכנגד, ורבי שאין הם זכאים לכל פיצוי על פי תנאיו... במילים אחרות, חסידיאן אינם שונים מיתר שכניהם המתגוררים מחוץ לשכונת הארגזים ואינם זכאים לפיצוי כלשהו בהתאם למכרז. אין בעובדה שחסידיאן נכללו, בטעות, ברשימת התושבים המתגוררים בתחום התכנית כדי לשנות זאת". (ראו ס' 34-27 לכתב ההגנה מטעם הרשות).

עמדה זו עולה בקנה אחד עם חוות דעתה של גב' דניאל, מפענחת תצלומי האוויר מטעם התובעת. מחוות דעתו של המודד איזבוצקי, שלא נסתרה על ידי הנתבעים, עולה כי המקרקעין מצויים בתחום תכנית מתאר מספר 2579 ובחלקם האחר בתחום תכנית מתאר מקומית מספר 1358 ד' בפארק דרום, וכי אינם חלק משכונת הארגזים ואינם מצויים בתחומי תכנית המתאר של שכונת הארגזים (ראו חוות דעת המודד איזבוצקי שצורפה בראיות הנוספות מטעם הנתבעים 4-2).

הזכאות לפיצוי מכוח המכרז חלה רק על תושבי השכונה שהתגוררו במתחם שעליו חל המכרז – קרי – על שכונת הארגזים, ולא על כל שכונה אחרת.

1. בנוסף, שמו של הנתבע 1 ואשתו ז"ל כלל לא היו רשומים בסקר 1996 - שהוא הסקר הקובע לעניין הפיצויים במרכז, אלא רק בסקר משנת 1981. כאמור, הסקר הקובע לעניין הזכאות הוא הסקר משנת 1996, ומכל מקום – מאחר שדומה שאין מחלוקת כי הנתבעים לא החזיקו מקרקעין בתחומי התכנית (מה שכונה "קו כחול"), ממילא לא קמה להם זכות לפיצוי מכוח המכרז, ולנתבעות 4-2 לא קמה חובה לפצות מכוח המכרז.

למעלה מן הצורך אזכיר, כי התובע שכנגד עצמו כלל אינו רשום באיזה מן הסקרים, כל שזכותו לפיצוי מכוח עצמו – אינה קיימת כלל ועיקר.

1. הפועל היוצא הוא, כי דין התביעה שכנגד להידחות, הן בנוגע לפיצויים הנוגעים למכרז (טענות הנוגעות לנתבעות שכנגד 4-2), והן לפיצויים ויתר הסעדים שאינם נוגעים למכרז (טענות הנוגעות לנתבעת שכנגד 1).

סוף דבר

1. מכל האמור לעיל עולה, כי התביעה העיקרית מתקבלת במלואה, בעוד התביעה שכנגד נדחית. משכך, אני קובע כדלקמן:
   1. על הנתבע 2 לפנות את המקרקעין ולהשיבו לידי התובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ – לרבות מי מטעמם ו/או ברשותם ו/או כל מאן דהו אחר אשר מחזיק ו/או נמצא בו מכוח אישור ו/או הרשאה של הנתבע 2, וכן להשיב את מצב שטח התפיסה לקדמותו כשכל ההוצאות הכרוכות בכך חלות על הנתבע 2 - וזאת עד ליום 1.3.2020.
   2. ככל שלא יפנה הנתבע 2 את המקרקעין עד למועד שנקבע - תהא רשאית התובעת לתפוס חזקה במקרקעין, להרוס את הבנוי והנטוע בשטח הפלישה, ולהשית את הוצאות הפינוי וההריסה על הנתבע 2;
   3. על הנתבע 2 לשלם לתובעת דמי שימוש בסך 123,774 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל;
   4. לעניין ההוצאות. הנתבע 2 מחזיק בנכס לו-לא, ללא זכות שבדין, ותוך ניסיון להשיג הטבות שאינו זכאי להן. בנסיבות אלה, ראיתי לחייב את הנתבע בהוצאות בשיעור ראוי, אף שלא בהוצאות ריאליות, שבענייננו – הן גבוהות בהרבה.

על כן, יישא הנתבע 2 בהוצאות התובעת בסך 15,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪ לטובת התובעת (עיריית תל-אביב). כן יישא הנתבע 2 בהוצאות הנתבעות שכנגד 4-2 בסך 10,000 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ₪.

סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ו' חשוון תש"פ, 04 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.