ב"כ תובעת 1: עו"ד מרדכי בייץ

ב"כ תובעת 2: עו"ד דרור שמחיוף

ב"כ נתבע 1: עו"ד רועי כהן – פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)

ב"כ נתבעת 2: עו"ד בתיה אבלין

1. במוקד עניינה של תביעה זו ניצבת טענת התובעות, כי בשנת 1990 נכרת חוזה בין תובעת 1 לבין נתבע 1 ביחס לקרקע הנמצאת בתחומי הישוב גבעת זאב שבאזור יהודה ושומרון, או שלכל הפחות נתבע 1 נתן לתובעת 1 הבטחה שלטונית ביחס לקרקע זו.
2. יש להקדים ולומר, כי טענות הצדדים מתבססות בעיקר על מסמכים שהוגשו ועל פרשנותם של מסמכים אלה. אנשים שהיו שותפים לאירועים הקשורים לפרשה לא העידו בבית המשפט, בין משום שהם אינם עוד עמנו, ובין משום שהצדדים לא זימנו אותם לעדות. מכאן, שהתמונה הראייתית המונחת לפני בית המשפט היא חלקית מאוד.

המסגרת העובדתית

1. מהראיות שהובאו עולה, כי בשנת 1987 או בסמוך לכך, תובעת 1 (להלן: "התובעת") טענה שהיא רכשה ממוכר מקומי באזור יהודה ושומרון חלקת קרקע בשטח של 12.5 דונם, הנמצאת בתחומי הישוב גבעת זאב. החלקה ידועה כחלקה 127 בגוש 6 אלג'יב. בעקבות כך, התובעת פנתה לוועדה לרישום ראשון בבקשה שהחלקה תירשם על שמה.
2. מהמסמכים שהוגשו עולה, כי נתבע 1 (להלן: "הנתבע") התנגד בתחילה למבוקש על ידי התובעת, הואיל והוא סבר כי מדובר באדמות מדינה. לבית המשפט הוגש כראיה מכתב מיום 24.5.89 של מנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה דאז, גב' פליאה אלבק ז"ל, אל גורמי המנהל האזרחי, שבו נכתב, כי "לאור העובדה שהממונה חולק על טענות חברת דורית, והעובדה שהקרקע הוכרזה רכוש ממשלתי לפני שנים רבות – לא נראה לי שיש מקום להסכים לבקשת החברה שהקרקע תירשם על שם הממונה ותימסר על ידו לחברת דורית... לאור האמור אינני חושבת שיש בשלב זה צורך בישיבה נוספת בנדון".
3. מהראיות שהובאו עולה, כי ביום 24.5.90 התקיים דיון בעניין זה אצל גב' אלבק ז"ל. על מה שאירע בדיון זה ניתן ללמוד ממכתבה של סגן לי ארד, ממפקדת הפרקליט הצבאי הראשי. משום חשיבות הדברים אביא את עיקר תוכנו של המכתב כלשונו. יש לציין, כי לבית המשפט הוגש רק צילום של המכתב, שהשול השמאלי שלו, "חתוך". וכך נכתב במכתב:
4. על פי בקשת מר אשר גבאי... ולאור התנגדות הממונה ... הרכוש הנטוש והממשלתי לבקשת הרישום הראשון שהוגשה ע"י חב' דורית נערך דיון במשרדה של הגב' אלבק שבו נכחו... להלן סיכום הדיון:
5. חב' דורית הגישה בשנת 1987 בקשה לרישום ראשון ובקשה להיתר עיסקה בגין חלקה בגוש 6 אלג'יב. לא ברור האם חלקה זו נכללה במסגרת ההכרזה על אדמות מדינה באותו אזור. מעיון בתצאו"ת מתקופת ההכרזה והשוואה למפות ההכרזה נראה שחלקה זו נכללת במסגרת אד.. שנקראות אדמות היהודים ולכן כנראה לא הוכרזה. אולם רצוי לציין שהדבר אינו בר.. באופן החלטי.
6. לאחר בדיקת תצאו"ת ישנים נראה כי החלק הצפוני של החלקה היה מעובד בשנים קודמ.. ולפיכך אם לא תהיינה התנגדויות ניתן יהיה להסכים לרשום אותו כחלקה בבעלות פ.. ולהוציאו מכלל השטח לגביו מתנגד הממונה. כל זאת לפי גודל החלקה הרשומה בספר המיסים כמעובדת, כנראה 7 דונם.
7. לגבי החלק הדרומי קיימת בעיה מאחר ולפי הצילומים לא היה מעובד בשנים עברו. נראה שחלק זה הינו אדמות מדינה ולפיכך על הממונה להתנגד לרישום חלקה זו ע"ש חברת דורית במסגרת הליכי הבקשה לרישום ראשון. לגבי חלק זה ניתן יהיה, לאחר שיוכרז, להחכירו לחברת דורית בדמי חכירה מלאים. החכירה תבוצע בלי מכרז וזאת לאור ההשקעות הגדולות שהשקיעה החברה ברכישת השטח וההסכמה שקיבלה ממשרד הבינ.. והשיכון בשנת 1986.
8. הוחלט בסוף הדיון כי הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש יופיע בבקשה לרישום ראש.. כמתנגד לגבי כל החלקה עד שיוכח כי ישנם חלקים מעובדים. לאחר שהועדה תכריע אלו חלקים אינם שייכים למבקש הרישום יבקש הממונה לרושמם של שם המדינה.

..."

1. לכאורה, שני דברים עולים ממכתב זה: ראשית, שהייתה הסכמה עקרונית לכך שמתוך חלקה 127 ששטחה 12.5 דונם, 7 דונם לערך היו מעובדים ולכן ניתן להכיר בהם כאדמה פרטית שהתובעת יכולה לרכוש בהם בעלות, בעוד ש-5.5 דונם לערך לא היו מעובדים ולכן הם אדמות מדינה שהתובעת לא יכולה לרכוש בהם בעלות. ושנית, כי לנוכח העובדה שהתובעת שילמה למוכר המקומי כסף גם עבור החלק ששטחו כ-5.5 דונם, וכן לנוכח ההסכמה שהתובעת קיבלה ממשרד הבינוי והשיכון, הממונה יהיה מוכן להחכיר לתובעת אדמות אלה בלא מכרז, תמורת דמי חכירה מלאים.

חלקת הקרקע בשטח כ-7 דונם תכונה להלן "החלקה הצפונית", והחלקה בשטח של כ-5.5 דונם תכונה "החלקה הדרומית".

1. ביום 28.6.90 התקיים דיון לפני הוועדה לרישום ראשון שבמהלכו נציג הנתבע, עו"ד קרמר, חקר את המוכר המקומי שטען כי הוא הבעלים של החלקה. במהלך עדותו המוכר המקומי אישר כי החלקה הדרומית לא הייתה מעובדת. ביום 4.9.90 התקיים לפני הוועדה לרישום ראשון דיון נוסף שבמהלכו נציג התובעת ועו"ד קרמר הודיעו לוועדה, כי הוסכם ביניהם לחלק את חלקה 127, כך שהחלקה הצפונית ששטחה 7,001 מ"ר תירשם על שם התובעת, והחלקה הדרומית ששטחה 5,641 מ"ר תירשם על שם הנתבע. ביום 23.10.90 ניתנה על ידי הוועדה החלטה שנתנה תוקף להסכמת הצדדים, ובהתאם לכך החלקה הצפונית נרשמה על שם התובעת והחלקה הדרומית נרשמה על שם הנתבע.
2. ביום 10.1.91 מנהל אגף פרוגרמות במשרד הבינוי והשיכון, מר יהודה פתאל, כתב מכתב לממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש, שבו הוא כתב כי "בישיבה שהתקיימה אצל מנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה מיום 24.5.90, הוחלט לרשום את החלק הדרומי של החלקה בנדון ע"ש המדינה, ולאחר שיוכרז להחכירו ללא מכרז לחברת דורית. אי-לכך, אנו ממליצים לאשר הרשאה לתכנון ופיתוח לחלק הדרומי... לחברת דורית... ע"מ שהחברה תוכל.. לקדם את התכנון והביצוע של כל החלקה במלואה".
3. ביום 18.11.91 רע"ן תשתיות ביחידה הרלבנטית במשרד הבטחון, סא"ל אפרים איש-שלום כתב מכתב למנכ"ל התובעת, האדריכל א. תמיר, שבו הוא התייחס למכתבו של מר תמיר מיום 11.9.91, שלא הוגש כראיה. במכתב זה כתב סא"ל איש-שלום למנכ"ל התובעת: "... הריני להודיעך כי תוכל לחכור את המקרקעין שבנדון בדמי חכירה מלאים, לאחר שיושלמו הליכי ההכרזה על השטח כאדמת מדינה (בתנאי שלא יהיו עררים) וגם אז טעונה ההקצאה אישור הגורמים המוסמכים... לאור האמור לעיל, ועד לסיום טיפולנו בנדון, כל בקשה ובחינת אפשרות מתן הרשאה לתכנון, אינה רלוונטית".
4. ביום 28.7.92 נכרת בין התובעת לבין תובעת 2 הסכם הנושא את הכותרת "סיכום דברים". ב"הואיל" הראשון של ההסכם נכתב, כי התובעת היא בעלת הזכויות הבלעדיות במגרש הידוע כחלקות 3 ו-127 בגוש 6 אלגי'ב בגבעת זאב, בשטח של 12,642 מ"ר, כאשר חלק המגרש בשטח של 7,001 מ"ר רשום על שם התובעת, "וחלקו האחר של המגרש... רשום על שם הממונה על הרכוש הממשלתי ביו"ש... ודורית זכאית לזכויות בה עפ"י התחייבויות הממונה". ב"הואיל" השני נכתב, כי התובעת יוזמת תב"ע שתאפשר לבנות על המגרש כ-100 דירות מגורים וכן שטח בן כ-8,500 מ"ר למסחר ולמשרדים. נושא ההסכם שנכרת בין התובעת לבין תובעת 2 הוא, שהתובעת תמסור לתובעת 2 את בניית דירות המגורים שניתן יהיה לבנות במגרש לפי התב"ע.
5. ביום 5.11.92 סא"ל אפרים איש-שלום שהוזכר לעיל, כתב מכתב למנהל האזרחי באיו"ש, שבו סא"ל איש-שלום הודיע למנהל האזרחי באיו"ש, כי הוא רשאי לתת לתובעת הרשאה לתכנון ופיתוח לחלקה הדרומית. ביום 20.12.92 התקיימה ישיבה אצל הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש, שבה הוא נתן אישור עקרוני לחתום עם התובעת על הסכם הרשאה לתכנון ולפתוח תשתית בחלקה הדרומית. תוקפו של הסכם ההרשאה הוא שנתיים. ביום 3.1.93 הממונה, מר מנחם חייקה, הודיע לתובעת את החלטתו.
6. ביום 18.2.93 נכרת בין הממונה לבין התובעת הסכם "הרשאה לתכנון פיתוח תשתיות וביצוע הפיתוח", אשר מתייחס לחלקה הדרומית. ההרשאה היא לתקופה של שנתיים, מיום 20.12.92 ועד ליום 19.12.94.
7. אין חולק על כך שהתובעת לא תכננה ולא פיתחה את השטח בתוך תקופת ההרשאה שניתנה לה, וגם לא שנים רבות לאחר שתקופה זו הסתיימה.
8. מהראיות שהובאו עולה, כי התובעת, מצד אחד; המועצה המקומית גבעת זאב, מצד שני; והנתבע, מצד שלישי, היו שותפים לדעה שיש תועלת בכך שייעשה תכנון משותף של חטיבת קרקע הכוללת הן את החלקה הצפונית, הן את החלקה הדרומית, והן חלקת קרקע נוספת בשטח של 5,152 מ"ר השייכת לנתבע, אשר נמצאת מערבית לחלקה הצפונית (להלן: "החלקה המערבית"). יתרה מכך, הייתה כוונה לצרף לתכנון המשותף חלקה נוספת בשטח של 1,445 מ"ר שהוגדרה כ"אדמות יהודים". יוצא איפוא שהייתה כוונה לבצע תכנון משותף של 4 חלקות בשטח כולל של כ-20-19 דונם. ההנחה של הגורמים שציינתי הייתה כאמור, כי תכנון משותף של כל חטיבת הקרקע עדיף על תכנון של כל חלקה בנפרד.
9. מהראיות שהובאו עולה, כי במשך מספר שנים הייתה קיימת מחלוקת בין התובעת לבין המועצה המקומית גבעת זאב – היא נתבעת 2 – ביחס למה שיתוכנן ומה שייבנה בחטיבת הקרקע. זאת, בין היתר, לנוכח העובדה שברור היה שחלק מחטיבת הקרקע ישמש למטרות ציבור, ובכלל זה בניית בניין למועצה המקומית גבעת זאב. בשלב מסוים המועצה המקומית פנתה בבקשה לממונה שלא לחדש לתובעת את כתב ההרשאה (ר' מכתבו מיום 19.1.94 של ראש המועצה, מר שאול מזרחי, לממונה).
10. יש לציין, כי במהלך תקופה זו התובעת פנתה מספר פעמים לנתבע בבקשה שיאריך לה את הסכם ההרשאה. במכתב בא כוחה, עו"ד בייץ, מיום 2.2.95 נכתב בין היתר, כי "הפרויקט משלב קרקע פרטית וקרקע העומדת להיות מוחכרת למרשתנו (על פי החלטת המדינה)". במכתבו מיום 27.2.95 עו"ד בייץ כתב בין היתר ביחס לתובעת, "שאין ספק כי זכויותיה במקרקעין נובעות מהחלטה מפורשת ומהסדר עם המדינה...". ממכתבים אלה ניתן לכאורה ללמוד על האופן שבו התובעת הבינה את זכויותיה בחלקה הדרומית.
11. ביום 3.7.97, בתום מגעים שהתקיימו בין התובעת לבין המועצה המקומית גבעת זאב, נכרת ביניהן הסכם שבו גובשו עקרונות תכנית חדשה שתהווה שינוי לתכנית הקיימת. התכנית תחול על החלקה הצפונית; החלקה הדרומית; החלקה המערבית; ו"אדמות היהודים". על פי ההסכם שנכרת בין התובעת לבין המועצה המקומית, התכנית תכלול אזור מגורים; אזור מסחרי; אזור בנין המועצה; ואזור מגורים משולב במבני ציבור. יש לציין כי לגבי הזיקה/הזכויות של התובעת ביחס לחלקה הדרומית, מה שנכתב הוא, שלתובעת "זכות להארכת תוקף הסכם הרשאה עם הממונה על הרכוש הממשלתי...". כלומר בהסכם זה, בשונה מההסכם שהתובעת כרתה עם תובעת 2, התובעת לא כתבה שיש לה זכות לחכור מהממונה את החלקה הדרומית.
12. בעקבות ההסכם שהושג בין התובעת לבין המועצה המקומית, המועצה פנתה לממונה בבקשה שיאריך את כתב ההרשאה לתכנון. יש לציין, כי ראש המועצה ביקש במכתביו, שהממונה יאריך לתובעת את כתב ההרשאה "במשותף עם המועצה" (מכתביו מיום 16.7.97 ו-22.7.97 של ראש המועצה).
13. ביום 24.6.99 גב' חנה ג'אנו, ממונה עסקות אצל הנתבע, כתבה מכתב למנכ"ל התובעת ולראש המועצה המקומית, שבו ציינה כי לאחרונה הוגשה על ידם תכנית בניין עיר המשנה את זו הקיימת. גב' ג'אנו כתבה במכתבה, שכדי לחדש את ההרשאה לתכנון ולקדם את הליכי התכנון של התב"ע יש להמציא, בין היתר, טבלת איזון המחלקת את הזכויות במתחם בין התובעת; המועצה המקומית; והממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש. גב' ג'אנו הוסיפה וכתבה, כי "הבקשה לחידוש ההרשאה תועבר להנהלת מינהל מקרקעי ישראל לבדיקה ולאישור. בלי אישור ממ"י אין אפשרות לחדש ההרשאה".
14. מהראיות שהובאו עולה, כי בהמשך התנהלו מגעים בין מנכ"ל התובעת, מר אברהם תמיר, לבין סמנכ"ל שיווק וכלכלה במנהל מקרקעי ישראל, מר משה אדרי. מחילופי המכתבים בין השניים עולה, כי בין השניים התגלעה מחלוקת ביחס לשאלה, למי תינתן ההרשאה: האם לתובעת או למועצה המקומית. במכתבו מיום 6.8.00 מר אדרי כתב, כי "ההרשאה המוצעת הינה לרשות המקומית ולא לחברת דורית". מר אדרי הוסיף וכתב במכתבו: "... אנו מצפים לקבל הוראות לאחוד וחלוקה הכוללת טבלת אזון שמאית לצורך בחינתה... רק לאחר אשור הממונה את ההוראות לאחוד וחלוקה וטבלת האיזון תחתם התוכנית ע"י הממונה".
15. על החלק הראשון של מכתבו של מר אדרי, השיב מר תמיר במכתבו מיום 13.8.00 שבו הוא כתב: "לא מקובלת עלינו הצעתך – להרשאה לרשות המקומית, ללא התחשבות בזכויותיה של חברת דורית. רק עם חידוש הרשאת התכנון לחברת דורית (על שטח של 5,4 דונם) נוכל להגיש לכם את תוכניות איחוד וחלוקה בטבלת האיזון כפי שביקשתם. אודה לך באם תדאג לזכויותיה של חברת דורית בכדי שנוכל לסיים את הפרויקט בהקדם".
16. ביום 24.9.00 מר אדרי השיב למכתבו מיום 13.8.00 של מר תמיר. וכך הוא כתב: "מהות המחלוקת נעוצה בדרישתכם לקבל בפטור ממכרז את כל שטחי התוכנית הסחירים. לדרישה זו לא ניתן להענות. זכויותיכם יעוגנו בהצעה לאחוד וחלוקה. בנסיבות העניין הרשאה לתכנון ופיתוח ניתן להעניק רק לרשות המקומית. דרישותיכם החוזרות ונשנות אשר מתעלמות מהמצב המשפטי קנייני דלעיל אין בם בכדי לתרום לקידום התוכנית".
17. ממכתב זה ניתן ללמוד, לכאורה, שמר אדרי מחזיק בדעה כי לתובעת אין כל זכויות בחלקה הדרומית. העתק מהמכתב נשלח לב"כ התובעת, עו"ד בייץ.
18. יש לציין, כי בחומר הראיות מצוי מכתבו מיום 6.9.00 של הממונה, מר יוסי סגל, למועצה המקומית. במכתב נכתב, כי הממונה אישר באופן עקרוני את הבקשה לחתום על הסכם הרשאה ותכנון לגבי חטיבת קרקע בשטח של כ-23 דונם לתקופה של שנתיים.
19. כאמור, ממכתבו מיום 24.9.00 של מר אדרי ניתן ללמוד, לכאורה, שמר אדרי מחזיק בדעה כי לתובעת אין כל זכויות בחלקה הדרומית. מכתב זה לא זכה לכל תגובה מטעם התובעת. לאחר מכתבו של מר אדרי יש "שתיקה" של קרוב לתשע שנים. המסמך הראשון שהוגש לתיק בית המשפט לאחר מכתבו של מר אדרי הוא פרוטוקול דיון שהתקיים ביום 14.6.09, ככל הנראה במנהל מקרקעי ישראל, בעניין חטיבת קרקע הכוללת את החלקה הצפונית; החלקה הדרומית; החלקה המערבית; ו"אדמות היהודים". בפרוטוקול נרשם, כי משנת 1996 היזמים, היינו התובעת, מנסים לקדם תכנית למגורים ולמסחר במקום, ואולם התכנית אינה מתקדמת בעיקר מסיבות תכנוניות המקשות על קידום הפרויקט. מטרת הדיון הייתה לנסות ולהתגבר על המכשולים הקיימים בכדי לקדם תכנון שיאפשר אישור תב"ע ושיווק האתר. בפרוטוקול הדיון נכתב, כי על התובעת להגיש תכנית מתוקנת, בתאום עם לשכת התכנון, לגבי שטח של כ-19.5 דונם. עוד נכתב, כי "על היזם להודיע בכתב למשרדינו שמקובלת עליו הנוסחה של איחוד וחלוקה, כלומר עם אישור התב"ע הזכויות בתוכנית יתורגמו בערכים כלכליים ע"י השמאי, דבר שיאפשר לצדדים, ליזם ולמדינה לקבל כל אחד מהצדדים את חלקו עפ"י החלק היחסי שהיה ברשותו לפני אישור התוכנית".
20. המסמך הבא שהוגש כראיה הוא פרוטוקול דיון שנערך ביום 10.4.11, ככל הנראה במנהל מקרקעי ישראל. דיון זה נערך קרוב לשנתיים לאחר הדיון הקודם. פרוטוקול זה דומה לפרוטוקול הדיון הקודם, למעט העובדה שהפעם ההתייחסות אינה כוללת את "אדמות היהודים".
21. המסמך הבא שהוגש כראיה הוא פרוטוקול פגישה שנערכה ביום 11.2.13 במשרדי המנהל האזרחי בבית אל. פגישה זו התקיימה קרוב לשנתיים לאחר הדיון הקודם. בפגישה נכח בין היתר ב"כ תובעת 2, עו"ד דרור שמחיוף, שליווה את הפרשה בחלק ניכר מהדרך, הגם שלא מראשיתה. במהלך הפגישה עו"ד שמחיוף אמר כי "יש התחיבות מן העבר של המינהל למכור לחברת דורית". הממונה, מר יוסי סגל, השיב ואמר: "אם הייתה התחייבות כזאת נעמוד בה... אם לחברת דורית יש זכות לרכוש הזכויות, כך יהיה... אבל הענין כפוף לנוהלי ממ"י והוראות הדין. מציע לדון בנושא של זכויות חברת דורית רק לאחר שתאושר התכנית ויהיו טבלאות איזון". סיכום הדיון היה: ש"כל הצדדים יפעלו לאישור מהיר של התכנית והכנת טבלת איזון. עם אישור התכנית וטבלת האיזון, ייבדקו זכויות דורית בגין רכישת הזכויות של המינהל, והצדדים יפעלו בהתאם".
22. כאמור, עקרון שיתוף הפעולה בין הצדדים היה, שייעשה תכנון משותף של חטיבת הקרקע הכוללת הן את אדמות התובעת והן את אדמות הנתבע, וכי לאחר מכן תיעשה תכנית איחוד וחלוקה שתקבע מה החלק שיגיע לתובעת ומה החלק שיגיע לנתבע, לפי טבלת איזון. בהתאם לכך, התובעת הגישה בחודש מאי 2015 טבלת איזון וחלוקה שנערכה על ידי שמאי מטעמה, מר סם רובל. דא עקא, ש"נוסחת האיזון" שבהתאם לה השמאי רובל ערך את טבלת האיזון אינה מקובלת על הממונה. מחלוקת זה היא שהביאה לקרע בין הצדדים ולהגשת תביעה זו.
23. וזו תמצית המחלוקת: הנתבע טוען שבמסגרת תכנית האיחוד והחלוקה יש לחלק את הקרקע בהתאם ליחס שבין הגודל הפיזי של שטח חלקת הנתבע לגודל הפיזי של שטח חלקת התובעת. כיוון ששטח החלקה הדרומית (חלקת הנתבע) הוא 5.5 דונם ושטח החלקה הצפונית (חלקת התובעת) הוא 7 דונם, הרי שלטענת הנתבע במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה יש לחלק את הקרקע ביחס של 5.5 ל-7. התובעות טוענות מנגד, שיש לחלק את החלקה בהתאם לערך הכלכלי של כל אחת מחלקות הצדדים על פי תכנית המתאר הקיימת. אין חולק על כך, שעל פי תכנית המתאר הקיימת, השווי הממוצע של כל 1 מ"ר מחלקת התובעת גבוה מהשווי הממוצע של כל 1 מ"ר מחלקת הנתבע. מכאן, שעל פי "נוסחת האיזון" שלה התובעות טוענות, במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה התובעת תקבל שטח יחסי גדול יותר מזה שהיא תקבל על פי "נוסחת האיזון" שלה טוען הנתבע.
24. המחלוקת בין הצדדים בעניין זה עלתה בישיבה שהתקיימה ביום 30.7.15 אצל הממונה. יש לציין, כי מפרוטוקול הדיון עולה, שנציגי הממונה לא הכירו את ה"היסטוריה" של הפרשה ובכלל זה את סיכום הדיון שהתקיים אצל גב' אלבק ז"ל, 25 שנים קודם לכן. היועץ המשפטי של הממונה, עו"ד שטיינמץ אמר בישיבה: "לא מכיר התחייבות או מסמכים בנושא וכל מה שיוחלט נצרך לקבל על כך אישור הנהלת רמ"י". במהלך הדיון הוסכם, כי התובעת תמציא לממונה את המסמכים אשר מבססים את טענותיה בדבר התחייבות שניתנה לה.
25. אשר למחלוקת בעניין "נוסחת האיזון" הממונה, מר יוסי סגל, אמר בדיון, כי לאחר אישור התוכנית תיערך טבלת איחוד וחלוקה "כאשר היזמים חב' דורית יקבלו זכויות בניה, הן בשטחי המסחר והן בשטחי המגורים עפ"י חלקם היחסים בשטח שבתוכנית". עו"ד שמחיוף הגיב ואמר: "אנו מתנגדים לחלוקת זכויות עפ"י החלק היחסי". על כך השיב הממונה ואמר, כי "זכויות הבניה שהיזם חב' דורית תהיה זכאית להם יהיו עפ"י החלק היחסי בשטח התוכנית בלבד". על כך עו"ד שמחיוף השיב ואמר: "אינו מעוניין לקדם את התוכנית עפ"י התנאים המתווה המוצע ע"י הממונה". והממונה השיב באומרו: "במידה והיזם אינו מעוניין לקדם את התוכנית על פי המתווה שהוצע, הדרך פתוחה בפניו לקדם תוכנית על הקרקע שבבעלותו, הממונה בתיאום עם המועצה יקדם תוכנית נפרדת על אדמות המדינה".
26. ביום 4.8.15 שלח עו"ד שמחיוף ליועמ"ש הממונה מכתב מפורט, שבו הוא סקר את "ההיסטוריה" של הפרשה. בעניין "נוסחת האיזון" עו"ד שמחיוף כתב כי, "עפ"י בקשת המועצה ובקשת המנהל האזרחי בישיבה מיום 11/2/2013 ערך השמאי סם רובל שומת איזון וחלוקת הזכויות. כנראה שלאחר שנתקבלה שומת השמאי רובל החליט מר יוסי סגל לשנות מן המוסכם ולנסות לאלץ את חברת דורית לוותר על חלק מזכויותיה לטובת המנהל האזרחי. כמובן שחברת דורית דוחה את בקשות המנהל האזרחי והיא דורשת לממש את זכויותיה לאלתר...". מכתבו של עו"ד שמחיוף לא נענה, ולכן ביום 25.1.16 וביום 27.3.16 הוא שלח מכתבי תזכורת.
27. ביום 11.5.16 הנתבע השיב לעו"ד שמחיוף, באמצעות מכתבו של מר אפרים צוריאל. במכתב זה מר צוריאל כתב, "כי נערכה בדיקה במשרדינו ולא נמצאה כל התחייבות ע"י הממונה למתן פטור ממכרז לחב' 'דורית'... במהלך השנים התנהלו ישיבות עם הממונה ובכל הדיונים הוסבר והובהר לחב' 'דורית' ולנציגיה כי הממונה מוכן לבצע תכנון משותף על כל השטח ועל היזם קרי חברת 'דורית' והמועצה המקומית להגיש בקשה לתכנון משותף על כל השטח..." אשר ל"נוסחת האיזון" נכתב במכתב, כי "לאחר אישור התוכנית תיערך טבלת איחוד וחלוקה וחב' 'דורית' תקבל זכויות בניה הן בשטח המסחרי והן בשטח המגורים עפ"י חלקה היחסי בשטח התוכנית... למותר לציין כי בדיון האחרון שהתקיים במשרד הממונה, חב' דורית דחתה את ההצעה בטענה ששווי הקרקע שברשותה בערכים גבוהים יותר מאדמות המדינה ועל כן על חב' 'דורית' לקבל זכויות יתר והממונה מתנגד לכך בכל תוקף". מר צוריאל סיים את מכתבו בכך שכתב, "... כי הממונה ישמח לקדם תוכנית משותפת בתנאים שצוינו לעיל... ככל שחב' 'דורית לא תהא מעוניינת לקדם תוכנית משותפת עם הממונה, עליה להודיע זאת למשרדינו בתוך 30 יום, וככל שלא תהיה מעוניית לקדם תכנון משותף, הממונה יקדם תכנון על אדמות המדינה בלבד".
28. התובעות אינן מקבלות את "נוסחת האיזון" שלה טוען הממונה, ועל כן הן הגישו את תביעתן זו.

יריעת המחלוקת

1. מחילופי הדברים בין הצדדים שקדמו להגשת התביעה עולה, כי מבחינה מעשית יש לתובעות ולנתבע אינטרס משותף לבצע תכנון משותף של חלקת התובעת (החלקה הצפונית) ושל חלקות הנתבע (החלקה הדרומית והחלקה המערבית). מה שמנע ועדיין מונע זאת הוא מחלוקת שהתגלעה ביניהם בשאלת "נוסחת האיזון". משהתגלעה המחלוקת והוגשה התביעה, שבו הצדדים אל ימי בראשית. המחלוקת העיקרית הקיימת כיום בין הצדדים היא בשאלה, האם יש לקבל את טענת התובעות, כי בשנת 1990 נכרת בין הנתבע לבין התובעת הסכם משפטי מחייב בעניין החלקה הדרומית, או שלכל הפחות הנתבע נתן לתובעת הבטחה שלטונית. התובעת משיבה על שאלה זו בחיוב, והנתבע משיב על שאלה זו בשלילה.
2. בין הצדדים יש כמובן מחלוקת גם בשאלת "נוסחת האיזון". ואולם, יהיה צורך להידרש למחלוקת זו ולהכריע בה, רק במידה וייקבע כי בין הצדדים נכרת חוזה או שניתנה לתובעת הבטחה שלטונית. אם לא נכרת חוזה ואם לא ניתנה הבטחה שלטונית, אין שיתוף בין הצדדים ואין תכנון משותף, ולכאורה כל צד רשאי ללכת לדרכו ולתכנן את החלקה שלו בעצמו.
3. בין הצדדים יש גם מחלוקת בשאלה, האם במידה ובית המשפט יקבע שיש לחלק את החלקה המאוחדת בהתאם ל"נוסחת האיזון" אשר לה התובעות טוענות, האם יש לעשות זאת בהתאם לחוות הדעת של מר סם רובל, או שבחוות דעת זו נפלו פגמים. אף שלנתבע הייתה בתחילה כוונה להגיש חוות דעת שמאית נגדית, בסופו של דבר הוא לא עשה זאת, בהיותו סבור שאין טעם להגיש חוות דעת על פי "נוסחת איזון" שגויה, לשיטתו. עם זאת, בסיכומים שהוגשו על ידי הממונה הוא מעלה השגות כנגד חוות דעתו של השמאי מטעם התובעות. אך מובן, שלא יהיה צורך להידרש למחלוקת זו ולהכריע בה, אם טענותיהן הקודמות של התובעות תידחנה.

תמצית טענות התובעות

1. תביעתן של התובעות היא בעיקרה תביעה לאכיפת הסכם שלטענתן נכרת בשנת 1990 בין התובעת לבין הנתבע. לחלופין, התובעות טוענות שניתנה לתובעת הבטחה שלטונית, והן עותרות לכך שבית המשפט יחייב את הנתבע לקיים את ההבטחה השלטונית שלטענתן הוא נתן לתובעת. וכך פותחות התובעות את סיכומיהן: "התביעה דנן נסובה סביב התכחשותו חסרת תום הלב של הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש... להסכמים שנכרתו בין הממונה לבין דורית, הסכמים שהוא היה צד להם, ושבהם דורית בע"מ... מילאה את חלקה כלפי הממונה".
2. ביסוד הטיעון של התובעות ניצבת הטענה, כי בין התובעת לבין הנתבע נכרת הסכם פשרה, שבגדרו התובעת ויתרה על טענות טובות שהיו לה בקשר לזכויות שלטענתה היא רכשה מהמוכר המקומי כדין ובכסף מלא, גם לגבי החלקה הדרומית. לטענת התובעת, "דורית היתה סבורה כמובן שהיא כן זכאית להירשם כבעלים על חלקה זו [החלקה הדרומית – א.ר.] על אף טענות הממונה. אולם, לאחר משא ומתן התפשרו הצדדים על כך שאמנם החלקה הדרומית תירשם על שם המדינה, אך דורית תוכל לחכור אותה ללא מכרז, לאחר רישומה של החלקה על שם המדינה... שני הצדדים החליטו אפוא לקנות את סיכוניהם ולהימנע מדיון בשאלת הבעלות הסבוכה ביהודה ושומרון... ותחת זאת העדיפו להגיע להסדר שישרת את דורית מחד, ואת האינטרס הציבורי מאידך" (סעיפים 3 ו-4 לסיכומי התובעות). לטענת התובעות, "דורית הסכימה לרישום החלק הדרומי של החלקה על שם המדינה ולקבל חכירה בתמורה, כדי להימנע מהליכים משפטיים (שיתכן והיו מובילים לתוצאה לפיה הבעלות כן היתה נרשמת בסופם של דברים ע"ש דורית...) ולהוציא את הפרוייקט אל הפועל" (סעיף 19 לסיכומי התובעות). "לא עולה על הדעת שדורית שהשקיעה כסף רב בקניית כל חלקה 127, היתה מוותרת כך על טענותיה בדבר בעלותה על החלקה כולה, ומסכימה לרישום החלק הדרומי של החלקה על שם המדינה, לולא הגיעו הצדדים לפשרה. אין צורך להכביר בספקולציות בדבר העדר ההיגיון בכך שחברה פרטית שהשקיעה כסף רב בקניית נדל"ן, תמהר ותסכים לרישומו על שם המדינה, בהעדר פשרה שמסבירה פעולה זו – שכן תוכן הפשרה ברור, מפורש ומדבר בעד עצמו – כאמור לעיל" (סעיף 21 לסיכומי התובעות).
3. בתמיכה לטענתן בדבר הסכם פשרה שנכרת בין התובעת לבין הנתבע, התובעות מפנות למכתבה של סגן לי ארד לגבי הדיון שהתקיים ביום 24.5.90, בנוכחות נציגי התובעת, אצל גב' פליאה אלבק ז"ל. התובעות מעירות בסיכומיהן, "כי כל בר בי רב יודע מה היה מעמדה של גב' פליאה אלבק (ז"ל) ביו"ש ומה משקל החלטתה להתפשר עם דורית בעניין זה" (סעיף 10 לסיכומי התובעות). כמו כן, התובעות מפנות למכתבו מיום 10.1.91 של מר יהודה פתאל ולמכתבו מיום 18.11.91 של סא"ל איש-שלום. בנוסף, התובעות מפנות לפרוטוקולים של הדיונים שהתקיימו לפני הוועדה לרישום ראשון, במסגרתם מנהל התובעת וב"כ הממונה, עו"ד קרמר, הודיעו לוועדה שהם הגיע להסכמה, שלפיה החלקה הצפונית תירשם על שם התובעת והחלקה הדרומית תירשם על שם הממונה. בהתאם להוראת הוועדה לרישום ראשון, מנהל התובעת והממונה הגישו תשריט משותף המבטא את ההסכמה שאליה הגיעו.
4. בישיבה שהתקיימה בתיק זה ביום 1.7.21 לצורך השלמת סיכומים בעל פה, ב"כ התובעת התבקש להסביר, מדוע לא נכרת בין הצדדים הסכם חכירה בסמוך לאחר שלפי הטענה הצדדים הגיעו לפשרה. תשובת עו"ד בייץ הייתה, שמדיניות רשות מקרקעי ישראל ומדיניות הנתבע היא שלא למכור או להחכיר קרקעות פנויות. בהתאם למדיניות זו, תחילה נכרת עם מי שמבקש לרכוש או לחכור קרקע פנויה "הסכם פיתוח", ורק אם המבקש לרכוש את הקרקע מקיים את תנאי הסכם הפיתוח, הקרקע תימכר לו או תוחכר לו. לטענת עו"ד בייץ, המקבילה באיו"ש להסכם פיתוח הוא "הסכם הרשאה לתכנון ופיתוח" (עמ' 56, ש' 3). לטענתו, הסכם ההרשאה והפיתוח שנכרת בין הממונה לבין התובעת ביום 18.2.93 ביחס לחלקה הדרומית, הוא הלכה למעשה הסכם חכירה, או הסכם מקדים להסכם חכירה (סעיף 65 לסיכומי התובעות).
5. התובעות אינן חולקות על כך שלא נערך בין התובעת לבין הנתבע הסכם פשרה מפורט ומסודר, שבו עוגנו ההסכמות שלפי הטענה הצדדים הגיעו אליהן במסגרת הסכם הפשרה הנטען.
6. לטענת התובעות, אלו הן ההסכמות שהתובעת והנתבע הגיעו אליהן (סעיף 59 לסיכומי התובעות):

בשלב הראשון, החלקה הצפונית תירשם על שם התובעת והחלקה הדרומית תירשם על שם הנתבע.

בשלב השני, התובעת תתכנן ותפתח כחטיבה אחת הן את החלקה הצפונית והן את החלקה הדרומית.

בשלב השלישי ייקבע מה שווי השטח המגיע לתובעת ומה שווי השטח המגיע לנתבע. קביעת השווי תעשה בדרך שמאית במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.

בשלב הרביעי, החלק המגיע לתובעת יירשם על שם התובעת והחלק המגיע לנתבע יירשם על שם הנתבע.

בשלב החמישי, התובעת תחכור מהנתבע את חלקו של הנתבע, ותשלם לו את המגיע לו.

1. אשר ל"נוסחת האיזון" שעל פיה ייקבע מה שווי השטח שיגיע לתובעת ומה שווי השטח שיגיע לנתבע, התובעות טוענות כי "הפרשנות הנכונה להסכם, הינה שהאיחוד והחלוקה תבוצע לפי דין ישראל... בענייננו, ברור כי הצדדים הסכימו שהאיחוד והחלוקה יבוצעו לפי דין ישראל" (סעיפים 84 ו-85 לסיכומי התובעות). אשר לדין החל בישראל, התובעות מפנות לפסק דינו של בית המשפט העליון בבג"צ 4914/91 איראני נ. שר הפנים (15.9.92). בהסתמך על פסק דין זה התובעות טוענות ש"... הדין בישראל קובע שהליך איחוד וחלוקה יבוצע בדרך של השוואת הזכויות הכלכליות במצב הנכנס... וזהו הדין שבחרו הצדדים להחיל על הסכם ההרשאה שקבע גם את ההוראה בעניין איחוד וחלוקה" (סעיף 88 לסיכומי התובעות).
2. לטענת התובעות, ניתן ללמוד על כך שגם הממונה סבר שיש לערוך את השומה על פי הדין החל בישראל, מהעובדה שבשלבים הראשונים של הליך זה הנתבע הודיע כי הוא מתכוון להגיש חוות דעת של שמאי מטעמו. לטענת התובעות, "... לפתע, בדקה ה-90, עצר הממונה את הליך הגשת חוות הדעת מטעמו, ביצע 'פניית פרסה' והתחיל לטעון שאין כאן שאלה שמאית כלל, אלא עניין 'עקרוני'..." (סעיף 95 לסיכומי התובעות). "יוטעם כי הממונה לפי שיטתו אינו נדרש לחוות דעת שמאי, אלא למודד שימדוד את גודל החלקים. אולם גם למודד אינו נדרש הממונה שהרי הרישום בטאבו נוקב בגודל של השטחים" (סעיף 99 לסיכומי התובעות). "בהינתן זאת, ברור שאומד דעת הצדדים היה שיש להחיל על התכנית את דין ישראל ואת העקרונות, ההגיוניים יש לומר, שחלוקת המקרקעין תיעשה בהתאם לשווי החלקות של כל צד בטרם אוחדו החלקות" (סעיף 102 לסיכומי התובעות).
3. "לחילופין, התובעות מזמינות את בית המשפט הנכבד להביט על יחסי דורית עם הממונה במבט רחב ולחלץ את המחלוקת האמיתית שהיא בלב התובענה" (סעיף 113 לסיכומי התובעות). לטענת התובעות, המחלוקת הקיימת בין הצדדים היא "מחלוקת פשוטה למדי – כמה תשלם דורית עבור חכירת החלקה הדרומית" (סעיף 115 לסיכומי התובעות). "ביסודו של דבר יש בין הצדדים מחלוקת על מחיר החכירה ותו לא. על אף שמחלוקת זו צבועה בצבעים עקרוניים לכאורה – היאך יש לבצע את האיחוד וחלוקה ומה הדין החל – דין ירדן או דין ישראל, בסופו של יום השאלה היא שאלה פשוטה של מחיר החלקה הדרומית. הא ותו לא" (סעיף 116 לסיכומי התובעות). "וזו אפוא המחלוקת הפשוטה: כמה תשלם דורית עבור חכירה החלקה הדרומית" (סעיף 118 לסיכומי התובעות). "זו למעשה גם השאלה שעל בית המשפט הנכבד לשים לנגד עיניו" (סעיף 119 לסיכומי התובעות).
4. לטענת התובעות, "במסגרת הסכם הפשרה – הסכם העל שחולש על מערכת היחסים שבין הצדדים – אין התייחסות לגובה התשלום שתשלם דורית, או למנגנון לפיו ייקבע הסכום שתשלם דורית על חכירת המקרקעין. ישנה אפוא לקונה שעל בית המשפט למלא" (סעיף 120 לסיכומי התובעות).
5. התובעות טוענות, כי במצב דברים זה על בית המשפט לעשות שימוש בסמכות המוקנית לו בסעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 הקובע: "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים שבין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים".
6. לטענת התובעות, "בהינתן שלא ניתן לחלץ את אומד דעת הצדדים ואת התכלית הסובייקטית של ההסכם לגבי שאלת מחיר החכירה מן הנסיבות ולשון ההסכם, יש לפנות לעיקרון תום הלב כאשר יישומו לענייננו מחייב להשלים את החוזה לפי שיקולי הוגנות, סבירות וצדק, וודאי כאשר מדובר בחוזה רשות" (סעיף 127 לסיכומי התובעות). לטענת התובעות, "יישום שיקולים אלה לענייננו מחייב ללא ספק לבחור בדרך השלמת ההסכם שתשית על דורית תשלום דמי חכירה הנמוך מבין שתי האפשרויות" (סעיף 128 לסיכומי התובעות). לטענת התובעות, הטעם לכך הוא שהתובעת שילמה למוכר המקומי את מלוא התמורה בגין המקרקעין, ועל כן אין זה הוגן לדרוש ממנה לשלם כפל תשלום בגין מקרקעין אלה.

תמצית טענות הנתבע

1. הנתבע דוחה את טענת התובעות כי בינו לבין התובעת נכרת חוזה. הנתבע גם דוחה את הטענה החלופית המועלית על ידי התובעות שלפיה ניתנה על ידו לתובעת הבטחה שלטונית. לטענת הנתבע, גם אם כך היה, יש לדחות את תביעת התובעות מחמת התיישנות.
2. את טענת ההתיישנות הנתבע מבסס על מכתבו מיום 24.9.00 של סמנכ"ל שיווק וכלכלה במנהל מקרקעי ישראל, מר משה אדרי. כפי שצוין, מכתב זה נכתב במסגרת מגעים שהתקיימו בין מר אדרי לבין מנכ"ל התובעת, מר אברהם תמיר. מחילופי המכתבים עולה, כי בין השניים התגלעה מחלוקת ביחס לשאלה, האם ההרשאה לתכנון תינתן לתובעת או למועצה המקומית. כפי שצוין, במכתבו מיום 24.9.00 מר אדרי כתב למר תמיר: "מהות המחלוקת נעוצה בדרישתכם לקבל בפטור ממכרז את כל שטחי התוכנית הסחירים. לדרישה זו לא ניתן להענות. זכויותיכם יעוגנו בהצעה לאחוד וחלוקה. בנסיבות העניין הרשאה לתכנון ופיתוח ניתן להעניק רק לרשות המקומית. דרישותיכם החוזרות ונשנות אשר מתעלמות מהמצב המשפטי קנייני דלעיל אין בם בכדי לתרום לקידום התוכנית".
3. לטענת הנתבע, במכתב זה נאמר במפורש לתובעת שהיא לא תוכל לקבל את הקרקע בפטור ממכרז. לפיכך, במועד זה נולדה לתובעת עילת התביעה, ובהתאם להוראת סעיף 6 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, ממועד זה יש למנות את תקופת ההתיישנות. הנתבע מפנה בסיכומיו לעדותו של עו"ד שמחיוף וטוען, כי "מעדותו של עו"ד שמחיוף, ברור כי המכתב אכן הבהיר כי המקרקעין שבבעלות הממונה והכוללים שטחים סחירים לא יוקצו בפטור ממכרז כאשר זכויות התובעים (לגבי הקרקעות שבבעלותם) יעוגנו במסגרת תכנית איחוד וחלוקה אשר קודמה באותה עת, אולם התובעות העדיפו להתעלם ממכתב זה ולהמשיך לקדם את התוכנית" (סעיף 27 לסיכומי הנתבע).
4. לטענת הנתבע, ממועד מכתבו של מר אדרי (24.9.00) ועד להגשת התביעה (3.8.16) חלפו 16 שנים, "כך שגם אם תעלה טענה לפיה מדובר בתביעה שעניינה במקרקעין הרי שגם תקופת התיישנות זו חלפה (תקופת ההתיישנות במקרקעין הרשומים בפנקס השטרות הינה 15 שנים" (סעיף 32 לסיכומי הנתבע).
5. לגופו של עניין הנתבע טוען, כי טענת התובעות שהתובעת רכשה מהמוכר המקומי את מלוא חלקה 127 בשטח של 12.5 דונם "לא הוכחה מעולם" (סעיף 9 לסיכומי הנתבע). לטענת הנתבע, לכל היותר התובעת רכשה מהמוכר המקומי שטח של 7 דונם מתוך חלקה 127. לטענת הנתבע, כיוון שיתר החלקה בשטח של 5.5 דונם לא היה מעובד, שטח זה הוא בגדר אדמות מדינה ועל כן יש לרשום אותו על שם הממונה, כפי שהדבר נעשה. לטענת הנתבע, כיוון שמדובר באדמות מדינה, "עולה כי התובעת לא ויתרה על כל זכות ביחס למקרקעין. משכך יש לדחות את טענתה לכך שנכרת הסכם מחייב לפיה היא ויתרה על זכויות וכנגדם קיבלה אפשרות לרכוש מהמדינה את מקרקעיה בפטור ממכרז" (סעיף 37 לסיכומי הנתבע).
6. הנתבע דוחה את טענת התובעות, כי כנגד הסכמת התובעת שהחלקה הדרומית תירשם על שם הממונה, הממונה הסכים להחכיר אותה לתובעת. לטענת הנתבע, "טענה זו אינה מגובה בכול ראיה חיצונית!" (סעיף 12 לסיכומי הנתבע). לדבריו, "דומה כי אם הייתה הסכמה כנטען היה ניתן למצוא אותה בפרוטוקול הדיון אולם בפרוטוקול אין אפילו רמיזה לכך" (סעיף 13 לסיכומי הנתבע).
7. אשר למכתבה של סגן לי ארד על אודות הדיון שהתקיים ביום 24.5.90 אצל גב' פליאה אלבק ז"ל, הנתבע מעלה שלוש טענות: האחת, כי האמירה שעליה התובעות מבססות את טענתן בדבר הסכם שנכרת בין הצדדים אינה נכללת בהחלטה בסוף הדיון, והיא נראית יותר כשייכת לתיאור הישיבה ולא למסקנות האופטרטיביות. השנייה, כי במסקנות האופרטיביות אין כל זכר להבטחה הנטענת. והשלישית, "גם הפסקה עליה מסתמכת התובעת מציינת בפתיחה כי 'ניתן יהיה' ברי כי לא ניתן לראות במכתב זה הסכם מחייב ואף לא הבטחה. נוכח ההסתייגות הברורה הזאת" (סעיף 44 לסיכומי הנתבע).
8. בהתייחס למכתבו מיום 18.11.91 של רע"ן תשתיות, סא"ל איש-שלום, שגם עליו התובעות מסתמכות, הנתבע מפנה לכך שרע"ן תשתיות כתב במכתבו, כי האפשרות של התובעת לחכור את החלקה הדרומית מצריכה את "אישור הגורמים המוסמכים". לטענת הנתבע, "אם נכונה גרסת התובעת לפיה ב 6.6.1990 הוסכם על ויתור על זכויות התובעת על 5.5 דונם בתמורה להקצאת החלקה בפטור ממכרז, הינו מצפים למצוא מכתב תגובה חריף של התובעת..." (סעיף 14(ג) לסיכומי הנתבע). לטענת הנתבע, אין מחלוקת על כך שאישור כזה לא ניתן מעולם. "התובעת לא השכילה להציג ול(ו) אישור אחד של גורמים אצל הממונה או אצל רמ"י הגורם המנחה את הממונה בהקצאת קרקעות להקצאת הקרקע בפטור ממכרז" (סעיף 46 לסיכומי הנתבע).
9. הנתבע דוחה גם את הטענה החלופית שהתובעות מעלות, ואשר לפיה הנתבע נתן לתובעת הבטחה שלטונית. לטענת הנתבע, במקרה זה לא התקיימו התנאים שנקבעו בפסיקה ואשר רק בהתקיימם אפשר לקבוע כי ניתנה הבטחה שלטונית (בג"ץ 135/75 סאי טקס קרופוריישן בע"מ נ. שר המסחר והתעשייה, פ"ד לוי(1), 673). לטענת הנתבע, "לכול היותר מדובר בהצהרת כוונות גרידה – שכפי שנכתב במפורש במכתב רע"ן תשתיות מחייב את אישור הגורמים המוסמכים" (סעיף 51 לסיכומי הנתבע).
10. טענה נוספת שהנתבע מעלה היא, שהסכם ההרשאה והתכנון שנכרת בין הצדדים מבטל כל הסכמה קודמת שהייתה ביניהם, ככל שהייתה. לטענת הנתבע, בהסכם ההרשאה והתכנון אין כל התייחסות להסכם שלטענת התובעת נכרת קודם לכן בינה לבין הנתבע, בדבר התחייבות הנתבע להחכיר לה את החלקה הדרומית (סעיף 53 לסיכומי הנתבע). לטענת הנתבע, לא רק שהסכם ההרשאה והתכנון אינו כולל את ההסכם הקודם שהתובעות טוענות לקיומו, אלא שהוא כולל הוראה הפוכה. כוונה הדברים היא לסעיף 15 להסכם ההרשאה והתכנון, שעוסק בהקצאת הקרקע ליזמים שיבנו על הקרקע.
11. בנוסף הנתבע מפנה לכך, שחטיבת הקרקע שצדדים עסקו בתכנונה כללה לא רק את החלקה הצפונית ואת החלקה הדרומית, אלא חלקה נוספת בבעלות הממונה, היא החלקה המערבית (סעיפים 16 ו-40 לסיכומי הנתבע).
12. בישיבה שהתקיימה לשם השלמת טיעונים בעל פה ב"כ הנתבע הבהיר, כי הנתבע אינו מקבל את טענת התובעות כי הסכם ההרשאה לתכנון היה בגדר הסכם חכירה. לטענתו, הסכם ההרשאה לתכנון נכרת על מנת לבצע תכנון משותף של כל החלקות. "למה עשינו איתם שיתוף פעולה? לבקשת הרשות המקומית ולבקשתם. הרשאה זה בשביל לתכנן ולבנות יחד. יש לו אינטרס שהבניינים שהוא מתכנן ישתלבו בשטח שלי. זה עומד בסתירה לאמירה שלו שהסכם ההרשאה לפיתוח זה הסכם החכירה שלו איתי, אם זה הסכם החכירה איך יש סעיף שאומר שהוא מוכר לאחרים והם ישלמו לו את עלויות הפיתוח?... לא התכוונו לתת להם חכירה..." (עמ' 59, ש' 12-8).
13. לטענת הנתבע, המדיניות שהממונה אימץ לעצמו היא, שכאשר יש צורך לערוך תכנון משותף של שטחים פרטיים ושל שטחים השייכים לממונה, הממונה דורש שטבלאות האיזון והחלוקה ייעשו בהתאם לעקרון, שהזכויות במצב הנכנס יחושבו בהתאם לגודל השטח שכל אחד תרם לתכנית ולא בהתאם לשווי זכויות הבנייה של כל אחד מהשטחים (סעיפים 71 ו-81 לסיכומי הנתבע). לדברי הנתבע, מדיניות זו חלה לגבי כולם, והממונה אינו רואה הצדקה לנהוג בתובעות באופן אחר. "העד סגל במסגרת חקירתו פירט כי זהו ההסדר היחידי שהוא מחיל על כל היזמים (ב)אזור שמעוניינים לבצע תכנון משותף של קרקעות פרטיות עם קרקעות הממונה. התובעות לא מעוניינות להגיע להסכמה כמו יתר היזמים וסבורות כי להן מגיע זכויות אחרות מיתר היזמים, לכך אין להסכים" (סעיף 98 לסיכומי הנתבע).
14. הנתבע טוען, כי חוקי התכנון והבנייה החלים בישראל ובכלל זה "הלכת איראני" אינם חלים באיו"ש, ולדבריו אין הצדקה להחיל את "הלכת איראני" באיו"ש. הטעם לכך הוא, ש"הלכת איראני" נובעת, בין היתר, מהעובדה שבדין בישראל קיים כלי של היטל השבחה, מה שאין כן בדין החל באיו"ש, שם אין מטילים היטל השבחה. "... השוני המשמעותי הדרמטי מהדין (ה)ישראלי נוגע גם להיטל השבחה שהוא הצד השני של המשוואה ממנו בוחרות התובעות להתעלם שוב ושוב" (סעיף 94 לסיכומי הנתבע).
15. בהתייחס לחוות הדעת של השמאי, מר סם רובל, הנתבע טוען, כי בעוד שהתובעת תורמת לתכנית הכוללת (20 דונם) 34.52% משטח התכנית, ולכן לפי שיטת הממונה ב"מצב היוצא" מגיעות לה זכויות בשיעור של 34.52%, הרי שלפי השמאות שנערכה על ידי השמאי רובל מגיעות לתובעת זכויות בשיעור של 62.96%. "לשון אחר בעוד ולפי תוכנית א תרמה דורית 34.52 אחוז מהזכויות לפי תוכנית ב שווי זכויותיה כמעט והכפיל את עצמו ללא תשלום של היטל השבחה כלל! ואילו אצל הממונה קרה בדיוק להפך בעוד והוא תרם זכויות של כ 65% הרי שלפי תוכנית ב' הוא תורם 37% בלבד דהיינו זכויותיו נפגעו בצורה דרמטית ללא ששולמו לו פיצויים לפי סעיף 197" (סעיף 101 לסיכומי הנתבע).
16. כפי שציינתי, הממונה לא הגיש חוות דעת נגדית לזו של השמאי רובל. לדברי הממונה, "המחלוקת בין הצדדים, הינה בראש ובראשונה עקרונית... ומשכך הממונה לא הגיש חוות דעת שמאי מטעמו" (סעיף 105 לסיכומי הנתבע). בצד זאת, הנתבע העלה בסיכומיו השגות כנגד חוות דעתו של מר רובל.

תמצית טענות נתבעת 2

1. חלקה של נתבעת 2 בתובענה הוא משני.
2. נתבעת 2 פותחת את סיכומיה בפרק הנושא את הכותרת: "העבר אינו רלוונטי עוד". וכך נתבעת 2 כותבת, בין היתר, בפרק זה: "מסמכים משנות ה-90 מעטרים את סיכומי התובעים... ההסתמכות המפורטת על מסמכים מן העבר נועדה כפי הנראה, ליצור מחויבות כלפי 'דורית' להאריך את הסכם ההרשאה שניתנה לה בשנת 1993 ולא חודשה; הציטוטים וההתחייבויות משנות ה-90 עבר עליהם הכלח ולא טמונה בהם הפרה או חוסר תום לב של הממונה. מן הראוי לא להתמקד בדברים שלפני שלושה עשורים ולא לדלות מהם טרוניות וטיעונים בדבר הפרת חוזה... יש אפוא לזנוח את העבר ולצעוד קדימה בדרך תכנון מקובל ונכון לצורך קידום נאות של פרוייקט 'דורית', אשר כל הצדדים מבקשים לקדמו, לטובת היזמים ולטובת תושבי גבעת זאב".

דיון והכרעה

1. כאמור, מדובר בתביעה שהעילה העיקרית שעומדת בבסיסה היא עילה חוזית. במוקד עניינה של התביעה ניצבת טענת התובעות, כי בשנת 1990, היינו 26 שנים לפני שהתובעות הגישו את תביעתן, נכרת חוזה משפטי מחייב בין התובעת לבין הנתבע.
2. סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע: "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות פרק זה". סעיף 2 לחוק קובע: "פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירות דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה;..." סעיף 5 לחוק קובע: "הקיבול יהיה בהודעת הניצע שנמסרה למציע והמעידה על גמירות דעתו של הניצע להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה".
3. מכאן, שכאשר בין צדדים יש מחלוקת בשאלה האם נכרת ביניהם חוזה, יש לברר שתי שאלות: השאלה האחת היא, האם הייתה לצדדים כוונה להתקשר בחוזה משפטי מחייב, היינו שאלת קיומה של "גמירות דעת". השאלה השנייה היא, האם ההסכמות שאליהן הצדדים הגיעו הן בהיקף ובדרגה כאלה שיכולים לקשור אותם בחוזה, היינו שאלת קיומה של "מסוימות".
4. אשר לשאלת גמירות הדעת - עיקר טענת התובעות מתבססת על הסיכום שנעשה לגבי הדיון שהתקיים ביום 24.5.90 אצל גב' פליאה אלבק ז"ל, ובעיקר על המילים "לגבי חלק זה ניתן יהיה, לאחר שיוכרז, להחכירו לחברת דורית בדמי חכירה מלאים. החכירה תבוצע בלי מכרז...". השאלה שיש לשאול היא, האם האמור בסיכום הדיון והמילים "ניתן יהיה" מבטאים כוונה להתקשר בחוזה משפטי מחייב, או שסיכום הדיון מבטא הבעת נכונות עקרונית, אך לא מחייבת, לכך שהנתבע יחכיר לתובעת את החלקה הדרומית. במילים אחרות השאלה הנשאלת היא, האם ניתן "להעמיס" על אותו סיכום דיון ועל המילים "ניתן יהיה" את המבנה המשפטי המורכב שאותו התובעות בונות.
5. הטענה העומדת ביסוד טיעוני התובעות בדבר גמירות הדעת של הצדדים להתקשר בחוזה היא, שההסכם שלטענתן נכרת בין התובעת לבין הנתבע הוא הסכם פשרה שאליו הצדדים הגיעו תוך כדי הדיונים שהתקיימו לפני הוועדה לרישום ראשון. לדברי התובעות, היה לתובעת ברור שכל חלקה 127, שאותה לפי הטענה התובעת רכשה מהמוכר המקומי, צריכה להירשם על שם התובעת. לטענת התובעות, לנוכח התנגדות הנתבע ובכדי למנוע התדיינויות מיותרות, התובעת הסכימה לוותר על החלקה הדרומית לטובת הנתבע, ואולם זאת בתנאי שלאחר שהחלקה הדרומית תירשם על שם הנתבע, הוא יחכיר אותה לתובעת. זהו, לטענת התובעות, הרקע להסכם הפשרה שעל פי הטענה נכרת בין התובעת לבין הנתבע.
6. כאמור, התמונה הראייתית שהובאה לפני בית המשפט היא חלקית מאוד. מתמונה זו ניתן לכאורה ללמוד, שהנתבע סבר לפחות בתחילה, שכל חלקה 127 היא בבעלות המדינה. כך עולה לכאורה ממכתבה של גב' פליאה אלבק ז"ל מיום 24.5.89, שבו היה כתבה: "לאור העובדה שהממונה חולק על טענות חברת דורית, והעובדה שהקרקע הוכרזה רכוש ממשלתי לפני שנים רבות – לא נראה לי שיש מקום להסכים לבקשת החברה שהקרקע תירשם על שם הממונה ותימסר על ידו לחברת דורית... לאור האמור אינני חושבת שיש בשלב זה צורך בישיבה נוספת בנדון".
7. ממכתבה של סגן לי ארד לגבי הדיון שהתקיים ביום 24.5.90 אצל גב' אלבק ז"ל ניתן ללמוד לכאורה, כי המדינה שינתה את דעתה רק ביחס לחלקה הצפונית, שלגביה המדינה הגיעה למסקנה שהתובעת יכולה לרכוש בה בעלות. מאידך, המדינה נותרה בדעתה כי החלקה הדרומית היא בגדר אדמות מדינה ועל כן התובעת לא יכולה לרכוש בה בעלות. מהמכתב עולה לכאורה, כי המדינה הביעה נכונות לאפשר לתובעת לחכור את החלקה הדרומית, לא משום שהמדינה סברה כי יש יסוד לטענה שגם החלקה הדרומית היא אדמה פרטית, אלא "לאור ההשקעות הגדולות שהשקיעה החברה ברכישת השטח וההסכמה שקיבלה ממשרד הבינ.. והשיכון בשנת 1986."
8. יוצא אפוא, כי מהראיות שהונחו לפני בית המשפט עולה, שאין מדובר בוויתור של התובעת על טענה טובה שהייתה לה בדבר היותה בעלת הזכויות גם בחלקה הדרומית, אלא בהחלטה של המדינה לנהוג בתובעת לפנים משורת הדין, ולאפשר לתובעת לחכור מהממונה את מה שהיה בעיניו אדמות מדינה, לנוכח הכספים שהתובעת שילמה למוכר המקומי ולנוכח ההסכמה שהתובעת קיבלה ממשרד הבינוי והשיכון. הקביעה כי החלקה הדרומית הייתה אדמת מדינה נלמדת הן מהתצ"א שהייתה מונחת לפני מי שעסקו בשעתו בנושא, והן מעדותו של המוכר המקומי שהעיד לפני הוועדה לרישום ראשון לאחר הדיון שהתקיים אצל גב' אלבק ז"ל. כאמור, המוכר המקומי נחקר על ידי נציג הנתבע, עו"ד קרמר, והוא מסר בעדותו שהחלקה הדרומית לא הייתה מעובדת.
9. הנה כי כן, התמונה הלכאורית המצטיירת אינה תומכת בטענה העומדת בבסיס הטיעון שהתובעות מעלות, ואשר לפיו בין הצדדים נכרת הסכם פשרה שהינו תולדה של ויתור משמעותי שנעשה על ידי התובעת כנגד נכונותו של הנתבע לגמול לה על הוויתור שעשתה.
10. השאלה האם התובעת ויתרה על טענות כבדות משקל שהיו לה בקשר לחלקה הדרומית או שסיכום הדיון מבטא עמדה שננקטה על ידי המדינה לפנים משורת הדין, יכולה לסייע בבירור השאלה, האם הדברים שנכתבו במכתבה של סגן לי ארד מבטאים התחייבות של הנתבע להחכיר לתובעת את החלקה הדרומית, או שהם מבטאים נכונות עקרונית לעשות זאת. כאמור, התמונה הלכאורית שהונחה לפני בית המשפט תומכת במסקנה כי מה שנכתב במכתבה של סגן ארד מבטא עמדה שהמדינה נקטה לפנים משורת הדין, דבר שתומך במסקנה כי האמור במכתב זה מבטא נכונות עקרונית ולא התחייבות.
11. לכך יש להוסיף, שאם היה נכרת בין התובעת לבין הנתבע הסכם משפטי מחייב, כפי שטוענות התובעות, ניתן היה לצפות לכך שהיה נערך בין הצדדים הסכם ברור ומלא שיפרט את כל ההסכמות שאליהן הצדדים הגיעו. אפשר שהיה מקום לכך שההסכם יוצג לוועדה לרישום ראשון ויקבל תוקף של החלטה. ואולם, אין חולק על כך שהצדדים לא ניסחו ביניהם שום הסכם. לא הסכם מפורט ולא כזה שאינו מפורט. ממילא, לא הוצג לפני הוועדה כל הסכם מסוג זה. כל שהוצג לוועדה לרישום ראשון הוא, ההסכמה שאליה התובעת והנתבע הגיעו, ואשר לפיה החלקה הצפונית תירשם על שם התובעת והחלקה הדרומית תירשם על שם הנתבע.
12. לאי עריכת הסכם פורמלי ברור ומפורט יש חשיבות לנוכח טענת התובעות, כי מה שהוסכם בין התובעת לבין הנתבע לא התמצה בכך שבסמוך לאחר רישום החלקות על שם הצדדים התובעת תחכור מהנתבע את החלקה הדרומית, ובכך הסכם הפשרה הנטען ייושם וכל צד ילך לדרכו. לטענת התובעות, מה שהוסכם בין הצדדים הוא מבנה מורכב ומתמשך הכולל חמישה שלבים, כפי שעמדתי על כך לעיל. דא עקא, שאין כל ביטוי בכתב או בדרך אחרת לאותו מבנה מורכב שהתובעות טוענות לו. העובדה שלא נערך הסכם בכתב מתיישבת עם הטענה, כי סיכום הדיון שנערך אצל גב' אלבק ז"ל מבטא נכונות עקרונית ולא התחייבות משפטית.
13. ממכתבו מיום 10.1.91 של מר יהודה פתאל וממכתבו מיום 18.11.91 של סא"ל איש-שלום ניתן אכן להסיק, כפי שטען עו"ד בייץ, כי יישום סיכום הדיון שהתקיים אצל עו"ד אלבק ז"ל היה בכך שלתובעת תינתן הרשאה לתכנון. עם זאת וכפי שציין הנתבע, סא"ל איש-שלום כתב במכתבו, כי הקצאת החלקה הדרומית לתובעת טעונה את "אישור הגורמים המוסמכים". גם בכך יש כדי לתמוך בטענה, כי סיכום הדיון מבטא נכונות עקרונית ולא התחייבות משפטית.
14. כפי שצוין, ביום 18.2.93 נכרת בין הנתבע לבין התובעת הסכם הרשאה לתכנון ופיתוח. ההסכם מתייחס לחלקה הדרומית, ואולם מהראיות עולה כי בשלב זה התכנון והפיתוח לא התייחסו רק לחלקה הצפונית ולחלקה הדרומית, היינו לחלקות שהרכיבו את חלקה 127 שעליה נסובו הדיונים לפני עו"ד אלבק ז"ל ולפני הוועדה לרישום ראשון, אלא גם לחלקה המערבית שאף היא בבעלות הנתבע, ואפשר שגם ל"אדמות היהודים". עולה מכך לכאורה, שבמרוצת הזמן חלו התפתחויות והיו שינויים ביחס למצב שהיה קיים בשנת 1990. כפי שצוין לעיל, בשלבים הראשונים התגלעו מחלוקות בין התובעת לבין המועצה המקומית גבעת זאב, וזו פנתה לממונה וביקשה שלא יחדש לתובעת את ההרשאה. תקופת ההרשאה שניתנה לתובעת הסתיימה ביום 19.12.94, היינו קרוב ל-22 לפני שהתובעות הגישו את תביעתן, ומאז ההרשאה לא חודשה.
15. ציינתי לעיל את המחלוקת שהתגלעה בין מנכ"ל התובעת לבין מר אדרי ממנהל מקרקעי ישראל ביחס לשאלה, למי תינתן ההרשאה. ביום 24.9.00 מר אדרי כתב מכתב למנכ"ל התובעת, שבו הוא כתב: "מהות המחלוקת נעוצה בדרישתכם לקבל בפטור ממכרז את כל שטחי התוכנית הסחירים. לדרישה זו לא ניתן להענות. זכויותיכם יעוגנו בהצעה לאחוד וחלוקה. בנסיבות העניין הרשאה לתכנון ופיתוח ניתן להעניק רק לרשות המקומית. דרישותיכם החוזרות ונשנות אשר מתעלמות מהמצב המשפטי קנייני דלעיל אין בם בכדי לתרום לקידום התוכנית".
16. עותק מכתבו של מר אדרי נשלח כאמור לב"כ התובעת. לכאורה, לנוכח עמדת התובעת בדבר החוזה שנכרת בין התובעת לבין הנתבע, או לכל הפחות לנוכח הטענה בדבר ההבטחה השלטונית שהנתבע נתן לתובעת, ניתן היה לצפות לכך שמכתבו של מר אדרי יזכה מצידה של התובעת למחאה חריפה. ואולם תחת זאת הייתה "שתיקה" שנמשכה קרוב לתשע שנים.
17. הנתבע טוען, כי יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד משלוח מכתבו של מר אדרי. משכך, לטענת הנתבע, התביעה התיישנה, הואיל ומאז שנשלח מכתב זה ועד למועד שבו הוגשה התביעה חלפו 16 שנים. טענת הנתבע מקובלת עליי. לא ראיתי להרחיב בדבר, הואיל והגעתי לכלל מסקנה שיש לדחות את התביעה לגופה.
18. יש להוסיף ולציין, כי מהראיות שהוגשו לבית המשפט עולה לכאורה, כי בעת שהדיונים בין הצדדים התחדשו כעבור שנים בנוגע לפיתוח החלקות, נציגי הנתבע כלל לא היו מודעים ל"היסטוריה" של הפרשה. כך עולה מפרוטוקול הדיון שהתקיים ביום 11.2.13 ומפרוטוקול הדיון שהתקיים ביום 30.7.15. הרושם המתקבל הוא, שמנקודת מבטם של הנתבע ואנשיו, הם ניהלו דיאלוג עם התובעות לא משום חוזה או התחייבות שניתנה לתובעת למעלה מ-20 שנה קודם לכן, אלא מתוך רצון לשתף פעולה עם התובעות לצורך קידום האינטרסים של כל מהצדדים.
19. בשאלת קיומה של גמירות דעת להתקשר בחוזה ניתן לסכם ולומר כך: על יסוד חומר הראיות שהובא בתיק זה לא ניתן לקבוע שהייתה לנתבע כוונה להתקשר עם התובעת בהתקשרות חוזית מחייבת. הרושם המתקבל הוא, שלא היה לנתבע ספק שלכל הפחות החלקה הדרומית היא בגדר אדמות מדינה ולכן התובעת לא הייתה יכולה לרכוש אותן מהמוכר המקומי. עם זאת, לנוכח העובדה שהתובעת שילמה למוכר המקומי כספים גם עבור החלקה הדרומית ומשום ההסכמה שהתובעת קיבלה ממשרד הבינוי והשיכון, הנתבע הביע נכונות עקרונית להחכיר לתובעת את החלקה. לא ניתן לשלול את האפשרות שהנתבע הסכים למהלך שתואר על ידי התובעות לעיל, היינו מהלך של תכנון ופיתוח משותפים; חלוקת החלקה בין הצדדים במסגרת תכנית של איחוד וחלוקה; ורכישת חלקו של הנתבע על ידי התובעת. ואולם הרושם המתקבל הוא שמדובר בנכונות עקרונית בלבד שפרטיה יגובשו בהסכמה מעת לעת "תוך כדי תנועה" בהתאם להתפתחויות שיחולו במהלך הדרך. מכאן, שיש להשיב בשלילה לשאלה הראשונה שהצבתי לעיל.
20. ומכאן לשאלת המסוימות - על העובדה שההבנות שהיו בין הצדדים, ככל שהיו, לא היו בהיקף ובדרגה כאלה שיכולים לקשור אותם בחוזה, ניתן ללמוד בראש ובראשונה מדברי התובעות עצמן בסיכומיהן. כפי שציינתי לעיל, התובעות טוענות בסיכומיהן כי המחלוקת האמיתית הקיימת בין הצדדים היא, "כמה תשלם דורית עבור חכירת החלקה הדרומית... ביסודו של דבר יש בין הצדדים מחלוקת על מחיר החכירה...". לטענת התובעות, המחלוקת נובעת מכך, ש"במסגרת הסכם הפשרה... אין התייחסות לגובה התשלום שתשלם דורית, או למנגנון לפיו ייקבע הסכום שתשלם דורית על חכירת המקרקעין. ישנה אפוא לקונה שעל בית המשפט למלא".
21. במקרה שלפנינו השאלה מה יהיה "מחיר החכירה" נגזרת מהשאלה, מה תהיה "נוסחת האיזון". אלא שלא הובאה ראיה כלשהי לכך, שבשנת 1990 במהלך הדיונים שהתקיימו אצל גב' אלבק ז"ל ולפני הוועדה לרישום ראשון, הצדדים כלל נתנו דעתם לשאלה זו, אפילו ברמז.
22. התובעות טוענות, כי "הפרשנות הנכונה להסכם, הינה שהאיחוד והחלוקה תבוצע לפי דין ישראל... בענייננו, ברור כי הצדדים הסכימו שהאיחוד והחלוקה יבוצעו לפי דין ישראל". אשר לדין החל בישראל, התובעות מפנות ל"הלכת איראני". בהסתמך על הלכה זו התובעות טוענות ש "... הדין בישראל קובע שהליך איחוד וחלוקה יבוצע בדרך של השוואת הזכויות הכלכליות במצב הנכנס... וזהו הדין שבחרו הצדדים להחיל על הסכם ההרשאה שקבע גם את ההוראה בעניין איחוד וחלוקה".
23. דא עקא, שטענת התובעות נתקלת בקושי הנובע מכך, שפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין איראני ניתן ביום 15.9.92, היינו קרוב לשנתיים וחצי לאחר המועד שבו התקיים הדיון אצל גב' אלבק ז"ל. במועדים שבהם התקיימו הדיונים אצל גב' אלבק ז"ל ולפני הוועדה לרישום ראשון, חלה בישראל "הלכת טור" (ע"א 186/78 טור נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ואח', פ"ד לד(2), 265; ד"נ 4/80 טור נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון ואח'). פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין איראני הפך את ההלכה שנקבעה בעניין טור. אלא שכאמור הדבר היה קרוב לשנתיים וחצי לאחר המועדים הרלבנטיים לעניינה של תביעה זו. אם, כטענת התובעות, הצדדים ביקשו להחיל את הדין שחל בישראל באותה עת, משמעות הדבר היא שהם ביקשו להחיל את "הלכת טור" ולא את "הלכת איראני" שבאותה עת טרם באה לעולם.
24. יש להבהיר, כי אינני נדרש להכריע בשאלה, האם על הממונה לאמץ לעצמו את הדין החל בישראל לעניין "נוסחאות איזון", היינו את "הלכת איראני", בעת שנעשות באיו"ש פעולות של איחוד וחלוקה. כפי שצוין, הנתבע טוען כי בשל הבדלים רלבנטים הקיימים בין דיני התכנון והבניה החלים בישראל לבין דיני התכנון והבניה החלים באיו"ש - בעיקר בעניין היטל השבחה - יש טעם ענייני לקבוע באיו"ש "נוסחת איזון" אחרת מזו שנוהגת בישראל. כאמור, לצורך ענייננו - והעניין הוא: בחינת השאלה האם בין הצדדים נכרת חוזה - די בכך שבין הצדדים יש מחלוקת נוקבת בשאלת "נוסחת האיזון", כדי להגיע למסקנה בדבר העדר מסוימות. מדובר במחלוקת נוקבת, בעניין מהותי, אשר לה השלכות כספיות משמעותית ביותר, כפי שעולה מסיכומי הנתבע.
25. במצב דברים זה אין בידי לקבל את טענת התובעות, כי בית המשפט יכול להשלים את החוזה שלטענתן נכרת בין התובעת לנתבע, בהתאם להוראת סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. מכאן, שיש להשיב בשלילה גם לשאלה השנייה שהצבתי לעיל.

סוף דבר

1. מהטעמים שעליהם עמדתי לעיל, הגעתי לכלל מסקנה שיש לדחות את טענת התובעות כי בין התובעת לבין הנתבע נכרת חוזה. בשל אותם טעמים הגעתי לכלל מסקנה שיש לדחות את הטענה החלופית שלפיה הנתבע נתן לתובעת הבטחה שלטונית. העולה מכך הוא, שהגעתי לכלל מסקנה שיש לדחות את התביעה.
2. לנוכח התוצאה שאליה הגעתי, התובעות תשלמנה לנתבע, ביחד ולחוד, הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪. לנתבעת 2 הן תשלמנה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.
3. המזכירות תשלח לצדדים העתק מפסק הדין.

ניתן היום, יי"ח אלול תשפ"ב, 14 ספטמבר 2022, בהעדר הצדדים.