לפניי תביעת התובעת, בעלת נכס, לפיצויי קיום, בגין טענה לביטול חוזה שכירות שלא כדין.

הפיצוי הנתבע הוא בגובה יתרת דמי השכירות למלוא תקופת ההסכם, העומדים על סך של 559,000 ₪ בערכי מועד הגשת התביעה.

כללי

התובעים הם "אוטו פאר – שותפות שבו", שהינה שותפות רשומה בבעלות האחים מר מצליח שבו (להלן שבו), מר יחזקאל שבו, מר יעקב שבו ואמם גאולה שבו (להלן כולם ביחד – "אוטו פאר" או "התובעים"). אוטו פאר היא בעלת הזכויות במקרקעין בדרך משה ברעם 26, תלפיות – ירושלים חלקה 184 בגוש 30285 (להלן – "המקרקעין").

הנתבעת "דומיקאר בע"מ" (להלן – "דומיקאר" או "הנתבעת") היא חברה המחזיקה בזיכיון מחברת באדג'ט העולמית ועוסקת במכירת והשכרת רכבים (ליסינג וטווח קצר).

ביום 6.6.2006, שכרה דומיקאר שטח של 550 מ"ר המצויים במפלס העליון של המקרקעין (להלן – "המושכר"), כשעל המקרקעין עמד מבנה יביל שהושכר גם הוא לשימוש דומיקאר, וזאת בהתאם להסכם שכירות בלתי מוגנת (להלן – "ההסכם") שנערך בין דומיקאר לבין הבעלים המקוריים של המקרקעין (המנוח סלים שבו ז"ל), אביהם של התובעים 2-4. מטרת השכירות המוגדרת בהסכם היא שימוש במושכר לצורך ניהול חניון לכלי רכב ומכירתם, שזה השימוש שעשתה בו דומיקאר בכל תקופת השכירות.

תקופת השכירות על פי ההסכם נקבעה ל – 24 חודשים והוארכה ארבע פעמים נוספות, לתקופה של שנתיים בכל פעם, כאשר בכל הארכה נחתמה תוספת להסכם. התוספת האחרונה להסכם (להלן-"התוספת הרביעית") נחתמה ביום 20.6.2016, ותקופת השכירות לפיה עתידה הייתה להסתיים ביום 14.6.2018, אילו לא היה ההסכם מבוטל.

הואיל והמקרקעין יועדו למגורים ולא למסחר, הצהירה אוטו פאר בהסכם, כי היא מחזיקה בהיתר בניה לשימוש חורג לחניון רכב וכי ביצעה בפועל את העבודות והכשרת המקרקעין והמושכר והיא מתחייבת לסייע לדומיקאר לקבל רשיון עסק. עוד נקבע בהסכם כי תנאי לקיומו הוא קבלת רישיון לניהול עסק ואי השגת הרשיון יהווה, בתנאים מסוימים, תנאי מפסיק. הסכמה מעין זו, המאפשרת לדומיקאר להשתחרר מן ההסכם מטעמים הקשורים ברשיון העסק, מופיעה בנוסח כזה או אחר בכל ארבע התוספות להסכם, כפי שיפורט להלן.

ביום 18.7.2016, מועד בו אין מחלוקת כי לא היה בידי הצדדים רישיון לניהול עסק, הודיעה דומיקאר לאוטופאר על ביטול הסכם השכירות, וביום 11.9.2016, פינתה דומיקאר את המושכר.

לטענת אוטופאר הביטול נעשה בניגוד לתנאי התוספת ובחוסר תום לב, ערב קבלת הרשיון שהתקבל ביום 28.7.2016, עשרה ימים לאחר הודעת הביטול, ומכאן תביעתה לפיצויי קיום.

מאחר ומרבית המיסמכים שצורפו כלולים בנספחים לתצהירו של מר מוני בר, (להלן- "בר)" המצהיר מטעם דומיקאר, כל מקום בפסק הדין שיופיע "נספח לתצהיר", הכוונה היא נספח לתצהירו של בר, אלא אם צוין אחרת.

העובדות הרלבנטיות והמסגרת ההסכמית

כאמור ביום 6.6.2006, שכרה דומיקאר בהסכם שכירות בלתי מוגנת את המגרש מאוטופאר למשך 24 חודשים עם אופציה אוטומטית להארכת ההסכם ל – 24 חודשים נוספים. ההסכם צורף נספח א' לתצהיר.

דמי השכירות בהסכם עמדו על 1,850$ לתקופה המקורית ועל 2,000$ לתקופת האופציה. לסכומים צורף מ.ע.מ.

במסגרת ההסכם ב"הואיל השני" נקבע:

" הואיל : והמשכיר מחזיק בהיתר בניה לשימוש חורג שניתן מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים לחניון לכלי רכב וביצע בפועל את העבודות והכשרת המקרקעין והמושכר כהגדרתו להלן".

בסעיף 5 להסכם נקבע:

" מטרת השכירות

מטרת השכירות הינה לשם שימוש במושכר לצורך ניהול חניון לכלי רכב ומכירתם. המשכיר מצהיר ומתחייב כי יסייע לשוכרת ככל שיידרש לצורך קבלת רישיון עסק בגין המושכר והמבנה המוצב עליו, ואף תוגש בקשה משותפת לזירוז התהליכים. המשכיר מצהיר כי ידוע לו שבמקרה והשוכרת נקטה בכל הפעולות הדרושות להשגת רישיון העסק וזה לא יינתן על פי החלטה סופית וחלוטה בהתאם לקבוע בחוק, בגין המושכר, יחולו הוראות סעיף 12 להלן."

בסעיף 10.2 להסכם נקבע:

" מוסכם כי היטל השבחה, באם יוטל, ישולם ע"י המשכיר, אולם השוכרת תישא בתשלום ראשוני של עד 10,000 ₪ עבור השנתיים הראשונות בלבד.

בסעיף 12.1 להסכם נקבע:

" תנאי מפסיק

"מוסכם על הצדדים כי תנאי מפסיק לקיומו של הסכם זה הינו כי לא יעלה בידה של השוכרת לקבל מהעירייה רישיון לניהול עסק במושכר ובמידה ולא יתקבל הרישיון כאמור לאחר שהשוכרת מילאה אחר כל ההתחייבות והוראות הדין ופעלה נמרצות לצורך השגתו יבוא הסכם זה לקיצו ולמשכיר לא תהיה כל טענה לעניין זה."

לאחר החתימה על ההסכם, פעלו הצדדים מול עיריית ירושלים והגישו בקשה לקבלת רישיון לניהול עסק.

ביום 30.4.2007 הודיעה עיריית ירושלים לעו"ד פלג, ב"כ של אוטופאר, כי המלצת הלשכה המשפטית היא לאפשר רישיון זמני ל-12 חודשים תוך התחייבות משפחת שבו להגיש בקשה להיתר בניה ולקבל רישיון למבנה השמירה והמשרדים תוך 12 חודשים (נספח ב' לתצהיר), וביום 20.9.2007 הונפק לדומיקאר רישיון זמני לניהול העסק, למשך שנה – עד ליום 20.9.2008.

ברישיון העסק הופיעה הגבלה, לפיה "תנאי להפעלת העסק הוא "שיוסדר נושא שימוש בחלקה מס' 217 לצורך מעבר לחלקה מס' 184 הגוש 30285 (שאין לה גישה לדרך סטטוטורית) לחלקה מס' 2, מול הגורמים הרלבנטיים בעירייה" (נספח ג' לתצהיר).

יצוין כי תוקפו של הרישיון הזמני לניהול העסק לא הוארך.

האופציה האוטומטית שנקבעה בהסכם להארכתו בשנתיים נוספות, מיום 14.6.2008 מומשה ע"י דומיקאר.

ביום 4.3.2010 חתמו הצדדים על תוספת להסכם (נספח ה' לתצהיר), (להלן התוספת הראשונה).

מהתוספת עולה כי ניתן צו פינוי של המבנה היביל במסגרת הסדר טיעון שערכה דומיקאר ושקיבל תוקף של פסק דין בת"פ 4732/07, וצו הפינוי אמור היה להיכנס לתוקף ביום 30.6.2010. הוסכם כי ככל שאוטו פאר תמציא לדומיקאר עד ליום 13.6.2010 היתר או החלטה המאשרים לה להמשיך ולהשתמש במבנה היביל, למשך תקופת השכירות המוארכת, תוארך תקופת השכירות ב – 24 חודשים.

סעיף 3 לתוספת הראשונה קובע:

"המשכיר מצהיר כי למיטב ידיעתו, הבקשה להיתר תאושר על ידי הוועדה המקומית וכי הוא מתחייב לפעול לזרז את הטיפול בבקשה להיתר ולפעול לאישורה לפני תקופת השכירות המוארכת. היה ועד למועד כניסתו של הצו לתוקף טרם אושרה הבקשה להיתר עבור המבנה היביל, אזי המשכיר יסייע לשוכר בהשגת הסכמה לארכה ו/או לעיכוב ביצועו של הצו מהטעם שהבקשה להיתר תייתר את סילוקו ו/או מטעמים אחרים כמפורט בסעיף 1 לעיל."

דמי השכירות לתקופה המוארכת עמדו על 16,000 ₪ בצירוף מ.ע.מ.

ביום 1.11.2010 נשלחה לצדדים התראה בטרם נקיטת הליכים, בגין ניהול עסק ללא רישיון (נספח ד' לתצהיר).

ביום 9.3.2011 הוגש כתב אישום בגין הפעלת עסק ללא רישיון, כנגד דומיקאר, כנגד מוני ורותם בר, מנהלי דומיקאר, באופן אישי, וכנגד המנוח סלים שבו ז"ל, ובמהלך ניהול התיק הושג הסדר טיעון (כתב האישום צורף נספח ו' לתצהיר).

ביום 4.5.2011 התקבל היתר זמני לניהול עסק עד ליום 4.7.2011, וביום 3.8.2011 התקבל היתר זמני נוסף לניהול עסק עד ליום 31.12.2011. ביום 19.1.2012 ניתן היתר זמני נוסף לניהול עסק עד ליום 30.7.2012. במסגרת המגבלות בהיתר הזמני מיום 19.1.12, הוסף תנאי לפיו "יש להגיש בקשה לשימוש חורג". ההיתרים הזמניים צורפו נספח ט' לתצהיר בר.

ביום 10.6.2012 חתמו הצדדים על תוספת שנייה להארכת ההסכם (להלן:"התוספת השניה") המאריכה את ההסכם ב – 12 חודשים נוספים עם אופציה להארכת ההסכם ב – 12 חודשים נוספים. העתק התוספת צורף נספח י' לתצהיר.

דמי השכירות הועמדו על 14,000 ₪ בצירוף מע"מ. במסגרת ההסכם צויין כי נגרע מהמושכר שטח לצורכי מעבר, וככל שיעלה בידי דומיקאר להגדיל את השטח בגודל השטח שנגרע בסכום של 1,000 ₪ , ובתקופת הבינים יותר לדומיקאר להחנות 6 כלי רכב מחוץ לגדר המושכר.

מאחר שגם באותה עת טרם ניתן רשיון עסק, נקבע בסעיף 5 לתוספת השנייה:

" המשכיר יסייע לשוכרת להוצאת רישיון עסק בנכס ו/או להארכתו מעת לעת של הרישיון הזמני. במקרה בו יותלה רישיון העסק ו/או ההיתר והשוכרת תידרש להפסיק פעילותה במושכר כתוצאה מצו שיפוטי בעניין רישיון העסק, תהיה השוכרת רשאית להביא את ההסכם לסיום בהודעה כתובה למשכיר 30 יום לפני המועד שבכוונתה לפנות את המושכר או במועד בו ייכנס הצו לתוקף ותקופת השכירות תסתיים עם פינוי המושכר על ידי השוכרת בפועל."

ביום 31.10.2012, לאחר פטירת אביו, פנה שבו לעיריית ירושלים בבקשה להאריך את רישיון העסק הזמני ב-6 חודשים, מטעם זה. בפנייה ציין שבו, כי על המקרקעין מקודמת תכנית 5834 (גבעת המטוס), המצויה בשלביה הסופיים, ומתירה גם שימושים מסחריים, ויש להניח שבתקופת ההארכה המבוקשת יסתיימו ההליכים ותתייתר בקשה במישור התכנוני.

ביום 21.11.2012 דחתה עיריית ירושלים את הבקשה, בנימוק שההיתר הזמני האחרון שניתן, נועד כדי לאפשר הגשת בקשה לשימוש חורג. שעה שבקשה זו לא הוגשה, אין אלא לדחות את הבקשה וככל שתוגש בקשה מתאימה, תשקול העירייה לחדש את ההיתר הזמני. אשר לתוכנית אליה התייחס שבו, ציינה העירייה כי התכנית נגנזה ללא אישור. שבו המשיך לנהל דין ודברים בין עיריית ירושלים לבין התובע 2, בעניין אותה תכנית, כפי שעולה מן המכתבים מימים 30.11.2013 ו-25.12.2012 נספח י"א לתצהיר.

ביום 16.6.2013 קיבלה דומיקאר הודעה מן עירייה על דחיית הבקשה לרישיון עסק, כשסיבת הדחייה שצויינה היא, כי העסק המבוקש טעון היתר לשימוש חורג ממגורים למגרש למכירת רכב ויש להוציא היתר למבנה יביל. ההודעה צורפה נספח י"ב לתצהיר.

במאמץ משותף המשיכו הצדדים בטיפול נושא רישיון העסק מול עיריית ירושלים, ודחיית מועד כניסת צו הפסקת השימוש לתוקף, בין היתר, באמצעות עו"ד ברמן שהומלץ ע"י אוטופאר, עד כי ביום 23.7.2014 אישרה העירייה הקלת בניה (היתר לשימוש חורג) בכפוף לתשלום היטל השבחה בסך של 69,210 ₪.

העתק שומת היטל ההשבחה צורפה נספח 11 לבקשת הרשות להתגונן שצורפה בהתאם להסכמת הצדדים כחלק מראיות התיק (עמ' 18 ש/ 1-13 לפרוטוקול), וההודעה על חיוב ההיטל צורפה נספח ט"ו לתצהיר.

במהלך חודש יולי 2014 חתמו הצדדים על תוספת נוספת להארכת ההסכם לתקופה של 24 חודשים נוספים (להלן: "התוספת השלישית"). התוספת צורפה נספח ט"ז לתצהיר.

בפרק ה"הואיל" בפתח ההסכם נקבע, בין היתר, כך:

"והואיל: וביום 8.9.09 ניתן ע"י בית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים תוקף של פסק דין להסדר טיעון עם השוכרת לבקשתה בת.פ 4732/07 אשר במסגרתו ניתן צו סגירה דחוי.

והואיל: ובית המשפט נעתר לבקשת השוכרת ודחה את מועד הסגירה בשל הליכים ובקשות מטעם השוכרת ובשל העובדה שהמשכיר הגיש לרשות הרישוי בקשה לשימוש חורג בתיק 2013/329 בהתאם לדרישת האגף לקידום עסקים על מנת להנפיק רשיון עסק מס' 7025178 של השוכרת.

"והואיל: והבקשה לשימוש חורג אושרה ביום 23.7.2014 והליכי הרישוי מתקדמים להוצאת היתר וקבלתו."

בסעיף 3 לתוספת השלישית נקבע:

"מוסכם, כי ככל שלא יינתן רישיון עסק ולא תינתן דחיה למועד כניסתו של צו הסגירה לעסק וצו הסגירה יכנס לתוקף תהיה השוכרת רשאית להביא הסכם זה לקיצו לפני תום המועד ורק מסיבה זו. ולא יהיו שום טענות כלפי המשכיר מכל סוג שהוא וגם לא המשכיר כלפי השוכרת. הודיעה השוכרת על הבאת ההסכם לקיצו בשל צו הסגירה האמור שיכנס לתוקף, תהיה השוכרת חייבת בתשלום עד למועד הפינוי בפועל."

היטל ההשבחה לא שולם, לפיכך דחתה העירייה את הבקשה לחידוש ההיתר הזמני הנוסף, וביום 30.11.2015 הגישה כתב אישום נוסף כנגד התובעים, הנתבעת ומנהליה. כתב האישום שצורף נספח י"ז לתצהיר הוגש בגין ביצוע שימושים חורגים ללא היתר.

ביום 27.12.2015 פנה שבו בהודעת דואר אלקטרוני לדומיקאר, והודיע לה, כי ביום 2.12.15 ועדת המשנה לרישוי עסקים, קיבלה את הבקשה להארכת תוקף ההחלטה לשימוש חורג, שהתקבלה ביום 23.7.14, וכי עם השלמת המסמכים החסרים יוצא היתר לשימוש חורג ורישיון עסק.

ביום 31.12.2015 פנה שבו לדומיקאר בהודעת דוא"ל נוספת, אליה צירף את שובר תשלום היטל ההשבחה בסך 69,210 ₪ ודרש מדומיקאר לשלם אותו. שבו ציין, כי עם ביצוע התשלום יהיה צורך להמציא אישור כיבוי אש, טופס עורך הבקשה (טופס טכני) וכי יתר הדרישות כבר קויימו ונמצאות בתיק הרישוי. בהודעה הוסיף שבו כי הועדה אישרה גם את השימוש בחלקה 109, וכי אישור הבקשות וקבלת ההיתר מביאים את הצדדים לתקופה אחרת מזו שידעו הם ב-3 השנים האחרונות. להודעה צורפה גם החלטת ועדת המשנה לרישוי עסקים לפיה החליטה הועדה להאריך את תוקף ההחלטה הקודמת לאישור הבקשה בתנאים מיום 23.7.2014 לשנה נוספת לגבי חלקה 184.

דומיקאר דחתה את הדרישה לתשלום היטל דמי ההשבחה, שלטענתה, עמדה בניגוד להסכם, וביום 14.1.2015 הודיע שבו לדומיקאר כי אף שבתוספות להסכם אין קביעה כי על דומיקאר להשתתף בהיטל ההשבחה, מדובר בחיוב מתחדש ועל כי הוא עומד על כך שחלקה יהיה 20,000 ₪. באותה הודעה הוסיף שבו:

" חבל על הזמן. אתם על צו סגירה ללא רשיון וכעת הכל בשל למתן רשיון".

העתק התכתובת צורפה נספח י"ט לתצהיר.

לאחר דין ודברים, וכפי שנטען ע"י בר, בלית ברירה, נאותה דומיקאר לשלם סך של 10,000 ₪ עבור היטל ההשבחה. תשלום זה הועבר לידי אוטופאר ביום 25.4.2016.

לטענת שבו כפי שעלתה בהליך, הוא פנה לעיריית ירושלים בבקשה להנפקת שובר תשלום מתוקן של היטל ההשבחה ביום 16.3.2016 וביום 8.5.2016 , נספחים 11 לתצהירו, אך לא נענה. יצויין כבר עתה, כי דומיקאר טוענת כי לא ידעה בזמן אמת ועד להליך שכאן על פניות אלו, וטענה זו לא נסתרה. עוד יצויין כי מן הפניה מיום 8.5.2016 הבקשה היתה לשובר מתוקן ומופחת בשני התיקים, ולא הוצג תיעוד מדוע יש להפחית מן השומה, בין אם על דרך של שומה נגדית, ערר או אחר.

ביום 8.5.2016 פנה שבו לדומיקאר וביקש להזכיר כי הסכם השכירות עתיד להסתיים ביום 14.6.2016 וככל שדומיקאר מעוניינת להמשיך ולשכור את הנכס, היא מתבקשת לסכם את התנאים המסחריים 30 יום לפני תום מועד השכירות. העתק ההודעה צורף נספח 6 לתצהיר שבו.

ביום 22.5.2016, לקראת תום תקופת השכירות בהתאם לתוספת השלישית, העבירה אוטופאר לדומיקאר טיוטת חוזה להמשך השכירות, ההודעה ללא הטיוטא צורפה נספח 7 לתצהיר שבו.

כפי שיפורט בהמשך, הטיוטא , הכוללת הערות של דומיקאר, הוצגה במהלך דיון ההוכחות, וסומנה נ/4.

דמי השכירות אשר עד לאותה עת עמדו על סך של 18,500 ₪, הועלו לסך של 26,000 ₪, כאשר נטען כי תוספת זו משקפת את התשלום של היטל ההשבחה.

ביום 20.6.2016 חתמו הצדדים על תוספת רביעית להסכם המאריכה את תקופת השכירות ב – 24 חודשים נוספים (להלן: "התוספת הרביעית"). התוספת צורפה נספח כ"א לתצהיר .

במבוא לתוספת נקבע:

"והואיל: והבקשה לשימוש חורג בתיק 2013/329 אושרה ביום 23.7.2014 והועדה המקומית שבה וחידשה את ההחלטה בישיבתה מיום 2.12.15 והבקשה בתיק והליך הרישוי לקבלת היתר לשימוש חורג מתקדם בטיפול בעל הנכס להוצאת היתר וקבלתו

והואיל: ובקשה נוספת להיתר שימוש חורג חלה על חלק מחלקה 109 הגובלת עם חלקה 184 הוגשה לוועדה המקומית וזו אושרה ביום 30.12.15 בתיק מס' 2013/329.1."

בסעיף 3 לתוספת הרביעית נקבע:

" דמי השכירות בתקופת השכירות המוארכת יעמדו על סך 26,000 ₪ לחודש בתוספת מ.ע.מ, אשר מגלמים בתוכם תשלום היטל השבחה לעירייה על ידי בעל הנכס כך שבעל הנכס אינו רשאי לבוא בדרישות לשוכרת בגין תשלום נוסף של היטל השבחה ככל שיהיה.

בסעיף 5 לתוספת הרביעית נקבע:

"מוסכם כי ככל שהשוכרת תמלא אחר הדרישות להוצאת רישיון עסק ולא יינתן רישיון עסק תהיה השוכרת רשאית להביא הסכם זה לקיצו לפני תום המועד ורק מסיבה זו ולא יהיו לה שום טענות כלפי המשכיר מכל סוג שהוא."

ביום 6.7.2016 חתמה דומיקאר על חוזה שכירות של נכס חלופי בתלפיות, נספח כ"ב לתצהיר.

ביום 18.7.2016 שיגרה דומיקאר הודעת ביטול להסכם לאוטו פאר ,לפיו בהתאם לסעיף 5 לתוספת הרביעית, ובהיעדר רשיון לעסק, היא מבטלת את ההסכם ותפנה את המושכר ביום 31.8.2016. התובעים דרשו מדומיקאר לחזור בה מהודעת הביטול במכתב מיום 27.7.2016 וביום 28.7.2016 בהתראה נוספת, צירפה אוטופאר העתק מרישיון העסק שהונפק בו ביום, לאחר שבאותו מועד שולם על ידה היטל ההשבחה.

דומיקאר סירבה למשוך את הודעת הביטול ועמדה על כך כי הביטול נעשה כדין. העתק הודעת הביטול והתכתובת העוקבת בין הצדדים צורפו נספחים כ"ד-כ"ו לתצהיר.

ביום 11.9.2019 פינתה דומיקאר את המושכר.

תמצית טענות התובעים

אוטופאר טוענת כי הודעת הביטול אינה כדין וזאת משתי טעמים, שכל אחד ואחד מהם מזכה אותה, לטענתה, בפיצויי הקיום, להם היא עותרת.

הראשונה- דומיקאר מסתמכת על סעיף 5 לתוספת הרביעית לפיו במידה ולא יושג רישיון עסק, היא תהיה זכאית לביטול ההסכם לפי סיום התקופה, אולם הן במהלך המו"מ לקראת החתימה על התוספת הרביעית להסכם והן במועד הודעת הביטול, התקיימו אותן נסיבות עובדתיות ומשפטיות שעל בסיסן התקשרה דומיקאר עם אוטו פאר בתוספת הרביעית. לטענתה, העובדה שלא התרחש כל "שינוי לרעה" בסטטוס הנפקת הרישיון, ודומיקאר לא נדרשה לבצע פעולות נוספות, והעובדה שלא נתקבלה כל החלטה סופית לפיה דומיקאר אינה זכאית לקבל רישיון עסק, משמען כי לא עמדה בפני דומיקאר זכות הביטול.

לטענת אוטופאר, כוונת הצדדים בסעיף 5 לתוספת השנייה הייתה, כי רק אם כל המאמצים מצד הצדדים להוצאת רישיון עסק, יעלו בתוהו, ויתברר כי לא ניתן לקבל רשיון עסק, רק אז תקום הזכות לדומיקאר לבטל את ההסכם. שעה שכל שנותר היה לשלם את היטל ההשבחה, לא ייתכן כי ימים ספורים לאחר החתימה על התוספת הרביעית, תבטל דומיקאר את ההסכם ב"אמתלה" לטענתה, של סעיף 5. אוטופאר מוסיפה, כי מעיון בסעיפים הרלוונטיים בהסכם ובתוספות הקודמות, העסקים בתנאי זה, עולה שרק במקרה שיכלו כל הקיצין ולא ניתן יהיה לפעול במושכר בשל צו סגירה או צו פינוי, רק אז ניתן יהיה לקבוע כי ניסיונותיהם המשותפים כשלו ודומיקאר תוכל לעזוב את המושכר. משבענייננו, לא ניתנה הודעה כזו, הביטול נעשה בניגוד לתנאי התוספת הרביעית והוא מהווה הפרה שלו.

הטענה השנייה היא, כי התנהלות דומיקאר בחתימת התוספת הרביעית וביטול ההסכם על ידי דומיקאר נגועים בחוסר תום לב קיצוני. לטענת אוטופאר, דומיקאר נהגה בעורמה, הסתרה, פירשה במתכוון באופן מסולף את סעיף הביטול בניסיון בזמן אמת להסוות את חוסר תום הלב מצידה ולתת צידוק לביטול ההסכם שלא כדין. לטענתה, העובדה שהתוספת הרביעית נחתמה ביום 20.6.2016, וביום 6.7.2017, כבר נחתם הסכם שכירות למגרש החילופי, מחייבת בהכרח את המסקנה כי בעת חתימת התוספת הרביעית כבר קוימו מגעים בין דומיקאר למשכיר החדש, מאחורי גבה של אוטופאר, וכי לא ניתן לתת אמון בגירסת דומיקאר, לפיה בפרק זמן של ימים בודדים לאחר החתימה על התוספת הרביעית, היא הספיקה גם לנהל מו"מ על שכירות של מגרש חדש, לבקר במגרש החדש, להחליף טיוטות של חוזה השכירות ולחתום עליו. אוטופאר מוסיפה, כי לא בכדי שגרה דומיקאר את הודעת הביטול רק ביום 18.7.2016, כשבועיים לאחר החתימה על ההסכם החדש, וזאת עשתה, לטענת אוטופאר, נוכח הבנתה כי חתימה על חוזה חדש כה סמוך לאחר החתימה על התוספת הרביעית הינו מעשה פסול וחסר תום לב. לטענת אוטופאר, אופן הביטול ומועדו חמורים שבעתיים, שעה שדומיקאר ביטלה את ההסכם בזמן בו היא מודעת לכך כי במעמד החתימה על ההסכם נשלחו התובעים לשלם את היטל ההשבחה, אשר כפי שידעה היטב היה הדבר האחרון שנותר לצורך קבלת רישיון העסק. אוטופאר מציינת בהקשר זה, כי דומיקאר במכוון נמנעה מלנקוב במועדים מדויקים בכל הנוגע לאיתור המגרש החדש, ביקור בו וניהול מו"מ לגביו, כדי לטשטש את התנהגותה חסרת תום הלב.

לטענת אוטופאר, ראיה נוספת לידיעתה של דומיקאר כי היא עתידה לעזוב את המושכר כבר בעת החתימה על התוספת הרביעית, היא כי תשלום דמי השכירות הראשונים ששילמה דומיקאר לאוטו פאר, תשלום שלטענתה היה אמור להיות משולם בגין 3 חודשי שכירות עד ליום 14.9.16, שולם ביום 3.7.16 עד ליום 31.8.16 בלבד, זאת בתירוצים שונים ובשונה מהנוהג שהיה קיים שנים רבות, לשלם מראש בגין 3 חודשים, ומכאן שכבר בעת חתימת ההסכם ידעה דומיקאר כי היא עתידה לסיים את יחסי השכירות בטרם לחלוף 3 חודשי שכירות.

לאור האמור מבקשת אוטופאר לחייב את דומיקאר לשאת בסכום של 559,000 ₪ שהם יתרת דמי השכירות לתקופה שממועד ביטול ההסכם ועד לתום תקופת השכירות על פי ההסכם, כפיצויי קיום.

התובעים טוענים כי לא עלה בידיהם להשכיר את הנכס לאחרים בכל התקופה, אף כי בעת חתימת התוספת הרביעית למול דומיקאר הביעו מספר שוכרים פוטנציאליים התעניינות בנכס.

תמצית טענות דומיקאר

דומיקאר מכחישה את כל טענות אוטופאר וטוענת כי לא נפל רבב בהתנהלותה, ומי שהתנהלה מולה לכל אורך התקופה בחוסר תום לב , תוך העלמת עובדות, ובסחטנות היא אוטו פאר.לטענתה, לאורך כל תקופת השכירות, משך כ-10 שנים היא נאלצה לפעול ללא רישיון לניהול עסק, למעט תקופות קצרות במהלכן היה לה רישיון זמני, כאשר במהלך תקופה זו הוגשו נגדה וכנגד מנהליה שני אישומים פליליים אשר הותירו במנהלה הנושא בתפקידים ציבוריים חותם קשה.

לטענתה, דומיקאר היא חברה מסודרת הפועלת על פי הוראות הדין, וכשכלו כל הקיצין והיא איבדה כל אמון בתובעים, ולאחר ששבעה מהבטחות, שהתבררו כלא אמינות,האחרונה שבהם עוד בדצמבר 2015 לפיה הצדדים נכנסים לעידן חדש, הפעילה את זכותה כדי להימנע מהמשך הפרתה את הוראות הדין, הפרה אשר נעשתה שלא באשמתה.

דומיקאר טוענת כי מאז חודש אוגוסט 2012 היא נאלצה לפעול ללא רישיון לניהול עסק, ולאחר שלמרות הבטחות חוזרות ונשנות מצד התובעים והתחייבויות מפורשות שלהם לקידום והוצאת היתר לשימוש חורג, לא התקבל היתר והיא עמדה בסכנה של צו סגירה ובחשיפה שלה ושל מנהליה לאישומים פליליים נוספים, בהתאם לכתב אישום שהיה תלוי ועומד נגדה משנת 2015, הפעילה את זכותה החוקית, ובטלה את ההסכם.

דומיקאר מוסיפה וטוענת, כי אין בסיס לטענת אוטופאר כי נהגה בחוסר תום לב עת הודיעה על ביטול ההסכם בטרם סיומו, משום שלא ידעה ולא הייתה לה אפשרות לדעת כי בתוך זמן קצר יונפק הרישיון וכי עובדתית כל הנתונים שהיו בידיה עת החתימה על התוספת הרביעית, היו אותן עובדות ואותן נתונים שהיו ידועים לה חצי שנה קודם לכן, בחודש דצמבר 2015. הבקשה לשימוש חורג אושרה עוד ביום 23.7.2014 והיא הוארכה לבקשת אוטופאר ביום 2.12.2015, התשלום עבור חלקה הנטען בהיטל ההשבחה, אשר כלל לא אמור היה לחול עליה, והיא נסחטה לשלמו , הועבר לאוטופאר עוד ביום 25.4.16, ואין כל טענה מצד אוטופאר כי היתה מניעה התלויה בה להנפקת רשיון העסק. מכך עולה לטענת דומיקאר, כי היא מילאה מצידה את כל המוטל עליה לצורך הוצאת רישיון העסק, זאת מתוך לחץ מצד אוטופאר בטענה כי אלה הפעולות האחרונות שנותרו על מנת שניתן יהיה להוציא את רישיון העסק.

באותו שלב, שבעה דומיקאר מהבטחות, לא היה לה כל אמון באוטופאר, היה תלוי ועומד כתב אישום נוסף נגדה ונגד מנהליה, ולפיכך עם מציאת אלטרנטיבה, אף שהאלטרנטיבה מתאימה הרבה פחות לצרכיה, היא הודיעה לאוטופאר כי היא מממשת את זכותה החוקית ומסיימת את ההסכם. דומיקאר מוסיפה כי לכל אורך הדרך היתה אוטופאר מודעת לכך כי היא מחפשת נכס חילופי, שבו עצמו הציע לה נכס אחר וביקש כי תחתום ותמשיך בחיפושיה ועל כן לא היה כל חוסר תום לב בהתנהגותה ולהיפך.

דומיקאר מוסיפה כי דוקא העובדה כי מרגע הודעת הביטול, תוך זמן קצר הושג הרישיון ע"י אוטופאר, מהווה ראיה מוחצת לכך כי הוצאת הרשיון הייתה תלויה אך ורק בתובעים וברצונם, הם אלו שעכבו את הוצאתו בעיכוב התשלום מתוך מטרה להרויח, ורק לאחר קבלת הודעת הביטול ולא דקה קודם, הזדרזו לשלם את היטל ההשבחה ובאורח נס, לקבל את הרשיון.

לאור האמור לעיל, מבקשת דומיקאר לדחות את שתי הטענות, לקבוע כי הפעילה את זכות הביטול כדין ובהתאם לתנאים שנקבעו בין הצדדים וכי התנהלותה, בניגוד להתנהלות אוטופאר לכל אורך הדרך, הייתה ללא דופי.

כפועל יוצא, עותרת דומיקאר לדחות את התביעה.

הראיות

אוטופאר הגישה תצהיר עדות ראשית של מר מצליח שבו.

דומיקאר הגישה תצהיר של מר קובי תימור (מנהל נכסים בדומיקאר מאז שנת 2015) בתמיכה לבקשה למתן רשות להתגונן .תימור נחקר על תצהירו בדיון מיום 2.4.2017.

בשלב הראיות הוגש תצהיר עדות ראשית של מר מוני בר.

בק.מ. מיום 25.12.2017 נחקרו שבו ובר חקירה קצרה על ידי בית המשפט, ובמועד ההוכחות נחקרו שבו ובר בחקירה נגדית.

כאמור, בהתאם להסכמת הצדדים צורפה הבקשה לרשות להתגונן על נספחיה כחלק מחומר הראיות.

דיון והכרעה

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת מכלול הראיות ובכלל זה את הוראות ההסכמים והתוספות שנערכו בין הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להידחות.

להלן הנימוקים העומדים בבסיס המסקנה האמורה.

האם הודעת הביטול ניתנה כדין

כאמור, הסעיף הרלבנטי מכוחו הפעילה דומיקאר את זכות הביטול, הוא סעיף 5 לתוספת הרביעית הקובע:

"מוסכם, כי ככל שהשוכרת תמלא אחר הדרישות להוצאת רישיון עסק ולא יינתן רשיון עסק, תהיה השוכרת רשאית להביא הסכם זה לקיצו לפני תום המועד ורק מסיבה זו ולא יהיו לה שום טענות כלפי המשכיר מכל סוג שהוא. הודיעה השוכרת על הבאת ההסכם לקיצו בשל האמור לעיל היא תישא בתשלומים עד למועד הפינוי בפועל".

על מנת לעמוד על פרשנותו של הסעיף, נסקרה לעיל בהרחבה, המסכת ההסכמית השלמה בין הצדדים, על רקע ההתרחשויות וההתפתחויות בכל הנוגע לרישיון העסק. מסקירת האמור עולה, כי בהסכם נוסחה הזכות להפסיק את תקופת השכירות אם לא יתקבל רשיון עסק במהלך התקופה כתנאי מפסיק, ובהמשך בכל אחת מן התוספות הופיעה הזכות באופן שונה.

כללי פרשנות חוזה מעוגנים בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), כאשר הכלל העיקרי מעוגן בסעיף 25(א) לחוק החוזים כפי שתוקן ביום 17.1.2011, במסגרת חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מס' 2), התשע"א-2011).

יובהר כי מאחר שעסקינן בכללי פרשנות, בנבדל מקביעת זכויות מהותיות, חל סעיף מתוקן זה גם על ההסכם הראשון וגם על התוספת הראשונה, שנערכו טרם לתיקון.

התיקון לחוק, בוצע על רקע פסיקה ענפה שעסקה בפרשנות חוזה. בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט(2) 265, נקבע, כי תחת שיטת "תורת שני השלבים" לזיהוי אומד דעתם של הצדדים, שמקורה בהוראת סעיף 25 לחוק החוזים טרם תיקונו, תבוא שיטה פרשנית חד-שלבית, לפיה יש ללמוד על אומד דעת הצדדים לחוזה באמצעות בחינה מקבילה של לשון החוזה והנסיבות החיצוניות לו. הודגש כי רק כך יאותר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה - הוא הכוונה המשותפת האמיתית העומדת ביסוד החוזה; ואילו, במקרים בהם לא ניתן לאתר את הכוונה האמיתית כאמור, יש לפרש את החוזה בהתאם לאמות מידה אובייקטיביות, המבטאות את הכוונה ההיפותטית של הצדדים לחוזה כאנשים סבירים.

בדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות-אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל (מיום 11.5.2006) הודגשה החשיבות באיתור כוונתם האמיתית המשותפת של הצדדים לחוזה - היא התכלית הסובייקטיבית של החוזה, ונקבע כי כאשר לא ניתן לברר מהי הכוונה האמיתית שעומדת בבסיס החוזה, רשאי בית המשפט לפנות, בזהירות הנדרשת, לתכלית האובייקטיבית של החוזה. עוד הבהירה הפסיקה כי למרות המעבר לשיטה פרשנית חד-שלבית לצורך איתור אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה, נותר ללשון החוזה מקום מרכזי וחשוב בתהליך הפרשנות. בעניין זה, אף הודגשו שני כללים פרשניים: האחד - כי לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, התוחם את גבולות הפרשנות ואינו מאפשר לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו; והשני - כי קיימת חזקה לפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב - היא המשמעות האינטואיטיבית הקמה עם קריאת לשון החוזה בראי הקשרו הכללי.

בהמשך, נדרש בית המשפט העליון לפרשנות תיקון מספר 2 לחוק החוזים וקבע, כי חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית, לפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. חזקה זו ניתנת לסתירה במקרים שבהם עולה מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות ועשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. הנה כי כן, קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה, אך היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי. עוד הודגש כי חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים לחוזה הוא תכליתו הסובייקטיבית של החוזה. רק כאשר בלתי אפשרי לאתר את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, יפורש החוזה, כמוצא אחרון, בהתאם לתכליתו האובייקטיבית (ר' רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ, מיום 26.2.2012).

במחלוקת הפרשנית שבין הצדדים ,טוענת אוטופאר כי על פי לשון הסעיף הנתבעת רשאית לבטל את ההסכם רק אם יתברר שאף שהנתבעת תמלא אחר הדרישות בהוצאת רישיון העסק לא יינתן רישיון עסק ומאמצי הצדדים יעלו בתוהו ורק אם יתברר כי המצב העובדתי או המשפטי ביחס להליכי הוצאת הרשיון הורעו. לטענתה, העובדה כי הצדדים שיתפו פעולה משך 10 שנים, אינה יכולה להסתיים בהינף יד, רק בשל העובדה כי לא ניתן רשיון עסק בשל אי תשלום היטל ההשבחה, שעה שדומיקאר היתה מודעת לכך, שזהו השלב האחרון בדרך להוצאת רישיון העסק.

מנגד טוענת דומיקאר לפרשנות התואמת את הניסוח המילולי, ולפיה ככל שבמועד הודעת הביטול לא יהיה בידה רישיון עסק והיא מילאה אחר כל הדרישות הקשורות בה בהוצאת הרישיון אחר אזי זכותה לבטל את ההסכם טרם סיומו. דומיקאר מוסיפה כי במהלך אותה תקופה, קרי מיום 31.12.2015 בו פנה שבו אל תימור, וצירף את שובר תשלום היטל ההשבחה (נספח י"ח לתצהיר מוני בר) דומיקאר לא נדרשה לעשות כל פעולה בעניין הוצאת רישיון וזכות הביטול הייתה קיימת לה במלואה.

בר הכחיש את טענת אוטופאר לפיה ידע כי דומיקאר ידעה והאמינה כי כל שנותר לשלם הוא היטל ההשבחה, שכן טענה זו נטענה בפניו על ידי אוטופאר עוד בדצמבר 2015, והעובדה שביולי 2016 עדין לא הוצא הרשיון המיוחל גרמה לו לאבד כל אמון במצגי דומיקאר. טענת שבו כי פנה בבקשה לקבל שובר מתוקן במאי וביוני 2016 ולא נענה נודעה לדומיקאר לטענתו, לראשונה, במהלך ניהול ההליך, ומבחינתה, דומיקאר היתה שבויה של אוטופאר, נסחטה על ידה להוסיף סכומים לדמי השכירות ולשאת בהיטל השבחה, אף שבהסכם המקורי נטען במפורש כי חבות זו היא על אוטופאר, למעט 10,000 ₪ לכל שנה בגין השנתיים הראשונות בלבד, כי אוטופאר ניצלה לכל אורך השנים את העובדה שדומיקאר חפצה להישאר מושכר שהתאים לצרכיה ונשאה בעלויות גבוהות לצוך התאמתו, מתוך אמונה שלימה כי תקבל רשיון עסק, אך באותו שלב, לא האמינה כי לאחר 10 שנים יתקבל הרשיון, ומיד כשנמצא בידה נכס ראוי, אף שהוא נחות מכל הבחינות, מן המושכר ששכרה מאוטופאר, מיהרה להודיע על ביטול ההסכם.

אני סבורה כי פרשנותה של דומיקאר היא הפרשנות הנכונה העולה מן ההסכם והמבטאת את אומד דעת הצדדים, על רקע הראיות שהובאו על ידי הצדדים.

אין ספק כי במועד החתימה על התוספת הרביעית, השוכרת- דומיקאר מלאה אחרי הדרישות להוצאת רישיון העסק וכי לא ניתן רשיון עסק עד למועד הביטול וממילא, על פי לשון החוזה, עמדה בפניה הזכות להביא את ההסכם לקיצו. לא זו אף זו, באותו מועד היה תלוי ועומד כתב אישום, שהוגש בשנת 2015, כנגד דומיקאר וכנגד מנהליה, כתב אישום שהוגש לאחר שכבר התקבלה הבקשה לאישור השימוש החורג במהלך יולי 2014 ולא מולאו תנאיה, בשל נסיבות התלויות באוטופאר, ואני סבורה כי מטעם זה עמדה דומיקאר על כך שסעיף 5 ינוסח באופן שיאפשר לה לצאת מן המושכר עם מציאת אלטרנטיבה, ככל שלא יתקבל רישיון, בכל שלב.

הוראות סעיף 5 קובעות בבירור כי כל עוד אין רישיון לעסק, והדבר אינו נובע ממחדלי דומיקאר תהיה זכאית דומיקאר לבטל את ההסכם, נוסח זה שונה מן הנוסח שהופיע בתוספת השלישית, ועל רקע המצב העובדתי בו מצד אחד, על פני הדברים אין מניעה לקבלת הירשיון במשך חצי שנה לפחות, ומאידך גיסא, אין רשיון לעסק, ומנגד תלוי ועומד כתב אישום נגד דומיקאר ומנהליה-תומך בפרשנות זו של זכות הביטול.

הטענה כי לא השתנה המצב העובדתי או המשפטי מיום החתימה, ועל כן לא עמדה לדומיקאר זכות הביטול נדחית על ידי.

דווקא העובדה כי בפתיח להסכם, בסעיפי ה"הואיל", הוצהר על סטטוס הטיפול בבקשה, ולא נקבע כל סייג לפיו רק אם יווצר "שינוי לרעה" תעמוד בפני דומיקאר זכות הביטול, והסעיף נוסח ונחתם באופן רחב מזה שהופיע בנוסח הקודם, ובנוסח ברור וחד משמעי, תומכת במסקנה זו.

גם העובדה שבהסכם ובכל אחת ואחת מן התוספות הופיע ניסוח שונה, מוכיחה כי הצדדים ידעו אל נכון לנסח אילו תנאים יאפשרו ביטול ההסכם במהלך התקופה, ואני מקבלת את עדותו של בר כי היה חשוב מאד לדומיקאר להותיר בידה את הזכות להחלפת מושכר שכן באותו שלב, נקעה נפשו מהבטחות, לא היה לו כל אמון באוטוקאר ובהבטחותיה, וכי מיום שהודיעה לה אוטופאר כי דומיקאר בסכנת סגירה בהיעדר רשיון, בהודעה מחודש דצמבר 2015, וכי הרישיון מותנה בהעברת התשלום על ידם, והצדדים יכנסו לתקופה חדשה, לא ארע מאום, והוא מצא עצמו עדין תחת מצב של ניהול עסק ללא רישיון בעת שתלוי ועומד מולו ונגד דומיקאר כתב אישום.

ראיה נוספת לכוונת הצדדים, בניסוח ההסכם, נמצאת גם בנ/4.

כאמור, טרם החתימה על התוספת הרביעית, ולאחר שהודיעה דומיקאר כי היא מעוניינת בהמשך השכרת המושכר, העביר שבו ביום 22.5.2016 לידי תימור טיוטת הסכם לעיונו ולהערותיו, כפי שציינתי לעיל, שבו לא צירף לתצהירו את טיוטת החוזה, אלא הסתפק בהודעה הנלווית שצורפה נספח 7 לתצהירו, ולטעמי-לא בכדי.

במהלך דיון ההוכחות, צורפה אותה טיוטה שהעביר שבו וסומנה נ/4. בטיוטה שהעביר שבו ושחלקים ממנה נמחקו, כך נראה, ע"י דומיקאר, הופיע סעיף 5 בנוסח זה:

" מוסכם כי ככל שלא ינתן רישיון עסק ולא תינתן דחיה למועד כניסתו של צו הסגירה וצו הסגירה יכנס לתוקף תהיה השוכרת רשאית להביא הסכם זה לקיצו לפני תום המועד ורק מסיבה זו ולא יהיו לה שום טענות כלפי המשכיר מכל סוג שהוא. הודיעה השוכרת על הבאת ההסכם לקיצו בשל האמור לעיל צו הסגירה האמור שייכנס לתוקף, תשא השוכרת בתשלום עד למועד הפינוי בפועל."

לאחר הערותיו של מר קובי תימור נמחק כל המשפט שדן בדחיית צו הסגירה והצדדים חתמו על התוספת הרביעית הכוללת את סעיף 5 בנוסח שפורט לעיל. משמע שבו סבר וקיבל כי העדר דחיית מועד כניסת צו הסגירה לתוקף, אינו תנאי בלעדיו אין להפעלת זכות הביטול, ומה לו כי ילין על שדומיקאר עשתה שימוש בהפעלת זכות הביטול, עם מילוי שני התנאים היחידים הנדרשים בסעיף והם כי היא עמדה בכל התנאים הנדרשים להוצאת הרשיון וכי רשיון העסק לא הונפק?

שבו רשאי היה לנסות ולהתעקש על ניסוחו המקורי של הסעיף, או לחילופין לא לחתום על התוספת הרביעית בנוסחו של סעיף 5, אך משחתם עליה, היא מחייבת את הצדדים וחלים התנאים שהוסכמו, ככתבם וכלשונם.

דומיקאר אכן מילאה אחר כל דרישות עיריית ירושלים ואחר כל דרישות אוטו פאר בעניין התנאים לקבלת רישיון עסק, וזאת כפי שעולה מן העובדות שהוכחו. אוטופאר לא טענה במסגרת ההליך, כי בעת הביטול לא ניתן רישיון עסק בשל מחדל זה או אחר מצד דומיקאר, ולהיפך, עם קבלת מכתב הביטול אצה רצה אוטופאר לשלם את היטל ההשבחה, ורישיון העסק ניתן ללא פעולה כלשהי מצד דומיקאר, ומכאן שהתמלא התנאי הדורש לפיו השוכרת מילאה אחר כל הדרישות להוצאת רשיון העסק. אין מחלוקת גם כי בעת הוצאת מכתב הביטול לא היה קיים רשיון לעסק, ורשיון עסק הונפק רק ביום 28.7.2016 לאחר הוצאת מכתב הביטול, ומכאן שהתמלא גם התנאי השני להוצאת מכתב הביטול.

אני דוחה אפוא את הפרשנות המוצעת של אוטופאר וקובעת כי זו אינה מתיישבת עם לשון החוזה המשקף את אומד דעת הצדדים וקובעת כי זכות הביטול הופעלה על ידי דומיקאר בהתאם לתנאי ההסכם.

תום לב בהפעלת זכות הביטול

אני דוחה גם את טענת אוטופאר כי דומיקאר פעלה בחוסר תום לב כאשר "מיהרה" לטענתה, להשתמש בזכות שהוקנתה לה בהסכמי השכירות לביטול ההסכם בהינתן העובדה שלא קיבלה רישיון עסק.

אוסיף, כי מן הראיות עולה שמי שהתנהלה בחוסר תום לב במהלך תקופת השכירות היא דווקא אוטופאר.

אין חולק כי מו"מ לקראת חוזה, עריכת חוזה וקיומו, כמו גם בשימוש הזכויות הנובעות ממנו כפופים לחובת תום הלב.

ב ע"א 158/80 שלום נ' מוטה נקבע כי אין לראות בעמידתו של צד לחוזה על זכותו לביטול חוסר תום לב א-פריורי, גם אם ניכר כי הביטול משפר את מצבו של אותו צד. רק לעיתים רחוקות ייחשב השימוש בזכות הביטול כחוסר תום לב וראו שם:

"יכולות להיות נסיבות, בהן נוח לצד הנפגע שהמפר לא קיים התחייבותו, כי הנפגע היה רוצה להשתחרר מן ההתחייבויות לפי החוזה בשל טעמים שעמו. אולם, אבן הבוחן בכגון דא היא, אם עשה מעשה כלשהו או נהג בדרך שיש בה משום העדר תום-לב, יהיה זה על-ידי תחבולה, הכשלה או פעולות כיוצא באלה. עמידה על זכות מפורשת המוסכמת בין הצדדים, ומה גם כאשר מדובר על זכות שאיננה חבויה בין השיטין או על פרשנות מלאכותית של מלה זו או אחרת בחוזה, אינה כשלעצמה בגדר פעולה נעדרת תום-לב".

כאמור טוענת אוטופאר כי דומיקאר נהגה בחוסר תום לב, עת ימים בודדים לאחר החתימה על התוספת הרביעית, שיגרה הודעת ביטול הסכם. עוד מוסיפה אוטופאר ומציינת כי לא ייתכן כי המו"מ על המגרש החדש נוהל רק לאחר החתימה על התוספת הרביעית וכי דומיקאר לא ידעה, טרם החתימה על התוספת הרביעית, כי בידה הסכם שכירות חדש (עמ' 24 ש' 24-28 לפרוטוקול), ובשל כך גם ניהלה את המו"מ לקראת כריתת התוספת הרביעית בחוסר תום לב.

מנגד טוענת דומיקאר כי הלכה לסייר בנכס רק לאחר חתימת התוספת הרביעית וכי בטיוטת ההסכם ששלח התובע 2 לקובי היא נדהמה לגלות כי דמי השכירות הועלו באלפי שקלים בטענה כי העלאה זו מגלמת את התשלום עבור היטל ההשבחה. למרות זאת ומשום שלא הייתה לדומיקאר אופציה אחרת ובלית ברירה הסכימה לחתום על התוספת הרביעית, תוך שהיא שומרת על זכות הביטול, אם לא יוצא רישיון לנכס.

בר שב וטען כי כאיש עסקים, אם היתה עומדת בפניו האופציה לשכור את המגרש החילופי בעת החתימה על התוספת הרביעית, לא היה חותם על התוספת הרביעית, ולכל היותר היה משלם את הקנס שהיה נדרש בשל איחור קל בפינוי. וראו עדותו בעמ' 25 שורות 1-9 לפרוטוקול:

"אני רוצה לחסוך לבית המשפט. תבין דבר אחד. אם אני הייתי יודע מראש שהמקום החדש יהיה זמין, לא היינו חותמים על הסכם חודשיים קודם יכולתי להישאר בלי חוזה בדיוק כמו שהיינו תקופות מסוימות. במקרה הגרוע מר שבו היה מבקש איזשהו קנס על אי פינוי במועד. אני איש עסקים הגיוני. אני לא חותם כחברה על תוספת רביעית שאישרתי ובמקביל יש לי הסכם על מקום חדש. שהרי הייתי נשאר. ומכאן התשובה היא קובי ייתכן שניהל משא ומתן ולא רק איתו, אני ראיתי עוד הרבה נכסים, כולל נכס אחד ששבו עצמו הציע לי לשכור. כל הזמן הביאו אותי שיש נכס שניתן לשכור ומחייב את האישור. במקרה הזה הביאו אותי לראות נכס שאישרתי אותו בלית ברירה אחרי התוספת הרביעית כי זה כבר עלה לי עד פה, אני רוצה שתביני שלא האמנתי שכבר נקבל רישיון עסק. במשך שנים היטל השבחה, תשלם לא תשלם, לא האמנתי כבר לכלום מה שנאמר לי".

ובהמשך, בעמ' 27, שורות 13-15 לפרוטוקול:

"תשאל את השאלה מלמעלה ומלמטה ועניתי לך שאדם סביר מנהל איש עסקים לא היה חותם על תוספת רביעית אם הייתי יודע שיש לנו מקום אלטרנטיבי. הייתי נשאר עוד מספר ימים אצל שבו נפרד לשלום ולצמיתות". וכן פעם נוספת, בעמ' 28 ש' 3-4 לפרוטוקול. וכן בעמ' 23 ש' 35 לפרוטוקול.

אני מקבלת טענה זו של דומיקאר, וכן את את טענתה לפיה אוטופאר ידעה היטב לאורך כל תקופת השכירות כי דומיקאר מחפשת נכס חלופי וכי חיפושים אלה לא פסקו לקראת החתימה על התוספת הרביעית או לאחריה. וראו עדותו של מר קובי תימור בדיון ביום 2.4.2017 כאשר נשאל האם בכל תקופת השכירות דומיקאר חיפשה נכס חלופי:

" אני מעיד על התקופה שאני עבדתי, זה נכון וגם שבו ידע שאנחנו מחפשים נכסים וזאת למרות כל ההבטחות והמיילים, וגם בעת החתימה נאמר לי על ידי שבו תחתמו אני יודע שאתם מחפשים אבל תחתמו." (עמ' 2, שורות 3-5).

גרסה זו של דומיקאר לא נסתרה.

העובדה שכבר ביום 27.6.2016, שבוע לאחר חתימת התוספת הרביעית, העביר עו"ד אסף כהן, ב"כ של דומיקאר לתימור, טיוטת הסכם שכירות של המגרש החדש ובמענה השיב לו תימור "רצ"ב הערותיי הראשוניות" (ראו ת/1), אינה ראיה מספקת לכך שהמו"מ התנהל לפני החתימה על התוספת הרביעית.

בק.מ. המסכם, ביום 25.12.2017 ,ביקשה אוטופאר לזמן את המתווך ואת בעל הנכס החדש, ניתן צו לזימונם, ועל אף האמור בחרה אוטופאר שלא להביאם, והודיעה על כך רק בפתח דיון ההוכחות. הימנעות זו פועלת לחובתה, ומשמעה היא כי מלבד השערות, אין כל ראיה כי במועד אחר שקדם להסכם התנהל מו"מ ובטח שלא מו"מ רציני על שכירת נכס ועדות בר ותימור מקובלות עלי.

אני ערה לעובדה כי דומיקאר אכן לא התייחסה לתאריכים ספצייפיים בכל הקשור לניהול המו"מ עם המשכיר החדש, ולמועד העברת הטיוטא הראשונה על ידו, אולם איני נכונה להסיק מכך שהיא נהגה בחוסר תום לב .

בנסיבות שנוצרו, באשמת אוטופאר, אשר נמנעה מלשלם את היטל ההשבחה שכפי שמתברר בדיעבד, היה הטעם היחיד לאי קבלת רישיון העסק, אפילו הייתי קובעת כי בעת החתימה ניהלה דומיקאר כבר מו"מ לנכס אחר, לא הייתי קובעת שמדובר בחוסר תום לב, שהרי באותה עת לא היה רישיון עסק, כל בעל עסק סביר, שתלוי ועומד נגדו כתב אישום, וכי הליכי הרישוי המתבקשים לעסק שהוא מנהל, אורכים כ-10 שנים, היה מחפש חלופה, והעובדה שבשלב כה מתקדם בהליכי הרישוי, עדין עמדה דומיקאר על כך שיתאפשר לה לצאת בכל שלב אם לא יינתן רשיון עוסק, והעובדה שעוד בדצמבר 2015 הודיע לה שבו כי רשיון העסק יונפק מיידית והדבר לא קרה, תומכת במסקנה שמותר היה לה לחפש נכס חילופי בכל שלב שעד לקבלת רשיון העסק, וזאת אפילו אתעלם מעדותו של תימור לפיה שבו היה מודע כל העת לעובדה שדומיקאר פועלת לאתר נכס חילופי, ואפילו אקבע כי המו"מ נוהל במקביל לחתימה על התוספת הרביעית.

אני קובעת כי התמשכות ההליכים וסרבולם הם אלו שגרמו לדומיקאר לרצות ולעזוב את המושכר ולא מציאת נכס טוב יותר (ראו פרוטוקול הדיון מיום 25.11.2018, עמ' 22, שורות 14-20, עמ' 28, שורה 32, עמ' 30, שורה 35).

אינני סבורה כי דומיקאר מצאה נכס טוב יותר, וכי הייתה זקוקה לאמתלה לצאת מן הנכס בשל כך, ואני מקבלת את גרסת בר כי הנכס פחות במידת התאמתו לצרכיה של דומיקאר, אך יחד עם זאת נקעה נפשו מההתנהלות למול אוטופאר, באותו שלב ובהיעדר רשיון הוא לא היה מוכן להמתין יותר, הוא חיפש אלטרנטיבה שתאפשר יציאה מן הנכס, וההתנהלות עליה הצביע תומכת בכך.

בנוסף להימשכות ההליכים, עמד בר בתצהירו ובחקירתו בפני על המעורבות האישית שגילה בהליך שלא כהרגלו, ומתוקף מעמדו, וזאת בשל הטראומה שנגרמה לו באופן אישי בעקבות ניהול הליך פלילי נגדו, אשר גרמה לו לרצות לפנות את המושכר. וראו סעיף 16 לתצהירו:

"מאחר ואני משמש בתפקידים ציבוריים שונים (קונסול כבוד של מדינת בולגריה, חבר נשיאות איגוד לשכות המסחר בישראל, יו,ר חטיבת הליסינג והשכרת רכב באיגוד, וחבר נשיאות ארגון תעשיית התיירות בישראל) נתתי הנחיה מפורשת לעשות הכל בכדי להימנע מהרשעה פלילית, אפילו באם הדבר יחייב את סגירתו המוחלטת של סניף תלפיות על כל הכרוך בכך."

וכן בעדותו:

"לדאבוני הרב אני נמצא בטראומה במגרש הזה משום שאני לפני שנים קיבלתי אישום פלילי על ניהול עסק ללא רישיון. בניגוד לאנשים שרגילים להסתובב בבתי משפט, אני לא ישנתי שבוע ימים ולכן נתתי הנחיה לעורכי הדין בפעם הקודמת שבשום אופן אני לא יכול להימצא עם אישום פלילי ואז החברה נשפטה, הסירו את שמי מהאישום הפלילי וכל זה משום שהעסק הזה נוהל ללא רישיון, וכל זה משום שהאדונים הנכבדים הללו כל הזמן הבטיחו לי שלעסק הזה יש רישיון". (פרוטוקול הדיון מיום 25.12.2017, עמ' , שורות 18-22).

אוטופאר, טענה אמנם כי דומיקאר ניהלה עסק נוסף ללא רישיון אך לא הביאה ראיות הסותרות את טענתו של בר כי יצא מהמקום הנוסף (ברב שפע) בשל חוסר יכולת לקבל רשיון, וראו בעמ' 32 לפרוטוקול בש' 13-16 לפרוטוקול, ועל כן אני מקבלת את עדותו של בר כי רשיון עסק וחתירה לקבלתו בפרט בשל ההליך הפלילי הניעו אותו שלא להמתין יותר.

אשר לטענת אוטופאר כי מכך שדומיקאר שילמה דמי שכירות רק עד ליום 31.8.2016, ניתן ללמוד כי התכוונה מלכתחילה לסיים את ההסכם כבר בעת חתימתו, בר העיד כי התנהלות זו לא היתה חריגה בהתנהלות שבין הצדדים, ואם אוטופאר הייתה סבורה כי מדובר באירוע חריג, הייתה פונה לדומיקאר בזמן אמת ומבקשת את יתרת התשלום. איני רואה מקום לדון בכך, שכן אפילו אם יש ממש בטענה משקבעתי כי כבר עם החתימה הייתה בידי דומיקאר אופציית הביטול, איני רואה פגם בהתנהלות זו.

אני דוחה את טענת אוטופאר כי עמלה במשותף עם דומיקאר במשך 10 שנים להוציא רישיון עסק, וכי הדבר הטיל על דומיקאר חובה לתת לה התראה בטרם מימשה את אופציית הביטול.

מו העובדות שהוכחו, רק בשנת 2013 (מספר הבקשה 329/2013), הוגשה ע"י אוטופאר הבקשה לשימוש חורג, אף שהיה עליה לעשות זאת עם תחילת יחסי השכירות.

הבקשה אושרה כבר ביום 27.3.2014, אך האישור פקע ללא שאוטופאר הביאה כל טעם בפני לכך דבר שאילץ אותה לפנות בבקשה חוזרת במהלך שנת 2015, וגם לאחר שחידוש הבקשה אושר, לא שילמה אוטופאר את היטל ההשבחה, ניסתה לגלגלו על דומיקאר ללא כל אחיזה ממשית בהסכם ובתוספות לו, דבר שגרר הגשת כתב אישום נוסף נגד דומיקאר ומנהליה ביום 30.11.2015.

הנכון הוא, מתוך העובדות שהוכחו, כי דומיקאר עשתה כל שביכולתה לקבל את רשיון העסק, אך מאחר ולא ניתן היה לקדמו עד לקבלת היתר לשימוש חורג, שבאחריות אוטופאר, ואוטופאר ניסתה בכל דרך להימנע מטיפול בבקשה, ובין היתר ניסתה להמתין לאישור תוכנית שתפטור אותה מצורך זה, אף שהתכנית נגנזה, אני קובעת כי אוטופאר לא עשתה את שהיה ביכולתה, כי התייחסה באדישות לעובדה כי דומיקאר פועלת ללא רשיון, נאלצת להיחשף להליכים פליליים ולשאת בהוצאות משפטיות לצורך ניהולם, ובנסיבות אלו, טענת אוטופאר כי נפל פגם בהתנהלותה של דומיקאר, תמוהה ואפילו מקוממת.

ספק, לאור האמור, אם הצהרת אוטופאר במסגרת ההסכם הראשון, כי היא מחזיקה בהיתר לשימוש חורג, הייתה נכונה, ומכל מקום, היתר כזה לא הוצג בפני, ונראה שזהו החטא הקדמון מצד אוטופאר, שגרם להשתלשלות העגומה מבחינת דומיקאר, אך לרווח של דמי שכירות משך עשור לאוטופאר.

העובדה ש-10 ימים לאחר קבלת הודעת הביטול, שילמה אוטופאר את היטל ההשבחה וכהרף עין התקבל רישיון עסק. על שמה ועל שם דומיקאר, מוכיחה כי היא יכולה היתה, לו חפצה באמת ובתמים לעשות זאת קודם לכן, טרם לביטול, ועל כן כפי שהעיד בר, הוצאת הרשיון היתה בגדר "מעט מדי ומאוחר מדי" עבור דומיקאר (עמ' 28 ש' 23 לפרוטוקול).

בהקשר זה שבו העיד כי אחיו הגיע למשרדי העירייה לטפל בכך, ובחקירתו הודה כי שילם את ההיטל לאחר הודעת הביטול כי הבין שדומיקאר עומדת לפנות את המושכר, והוא ניסה לשנות את רוע הגזירה (עמ' 18, שורות 29-31):

"בהודעת הביטול של הנתבעת לא צוין שלקחו מקום אחר, כתבו באופן מפורש שהסיבה שמבטלים את ההסכם זה שהם בלי רישיון עסק. מה צריך לעשות אדם שיש לו שוכר מאז 2006? ישלם אותו."

אינני מקבלת בהקשר זה את טענת אוטופאר כי דומיקאר שלחה אותה לשלם את ההיטל בשלב זה. ההיפך הוא הנכון. דומיקאר הודיעה על ביטול סופי ומוחלט, והחיפזון לשלם באותו שלב היה פרי יוזמתו של שבו, שהחליט, כפי הנראה לעשות מאמץ מועט ומאוחר מדי.

אני דוחה את טענת אוטופאר כי הטעם לאי התשלום היה כי לא הוצא לה שובר פיזי מתוקן, על אף שהציגה תכתובות מן החודשים מאי ויוני 2016, שכן הנסיון הוכיח, כי כאשר חפצה, עלה בידיה להוציא שובר בזריזות, ואין בפניות אלו שלא נענו כדי להצדיק את העיכוב העצום שעיכבה את הוצאת הרשיון, תוך התעלמות מוחלטת מדומיקאר.

גם טענת אוטופאר כי היה על דומיקאר לתת לה הזדמנות להוציא את הרישיון בטרם נקטה בצעד דרסטי של ביטול ההסכם, נדחית על ידי. כל אחת ואחת מן התוספות, היתה בגדר מתן הזדמנות לאוטופאר, אשר משכה את החבל עד מעבר לקצה, ולא היה כל מקום לאפשר לה להמשיך בהתנהלות זו. יתרה מזאת, תנאי ההסכם הוחלו גם על התוספת הרביעית (סעיף 5 השני לתוספת הרביעית), ובסעיף 11 להסכם נקבע כי סעיף 5 לו, העוסק בחובת המשכיר לסייע לשוכרת ככל שיידרש לקבל רשיון עסק, הוא מעיקרי ההסכם, והפרתו תהווה הפרה יסודית המקנה לצד המקיים זכות לביטול. לאור הקביעה כי המשכירה לא סייעה בקצב המתבקש, עסקינן בהפרה יסודית, ואין מקום לדרישה למתן ארכה לתיקון ההפרה, ולפיכך גם מטעם זה יש לדחות את הטענה.

מקובלת עלי במלואה טענת דומיקאר לפיה, היא עצמה לא ידעה, אל נכון, מה מעכב את הוצאת הרשיון, שכן לאחר שעוד בדצמבר הודיע לה שבו כי כל התנאים מולאו ולחץ עליה לשלם סכום של השתתפות בהיטל ההשבחה, אף שבהתאם להסכם עולה כי לא חלה עליה חובה כזו, שאם לא כן היא צפויה לסגירת העסק, הסכימה להיכנע לדרישתו ה"סחטנית" לטענתה, ועל אף זאת, לא נראה הרשיון באופק.

הצגת הדברים היום מצד אוטוקאר לפיה היה ידוע לשני הצדדים כי מה שמעכב הוא הנפקת השובר המתוקן, לא הוכחה, ואני דוחה את הטענה כי מידע זה היה גם מה שעמד בפני דומיקאר עת הוציאה את הוצאת הביטול.

בהקשר זה, יושם אל לב, כי בנ/4 שהוא מסמך ההערות לטיוטה הרביעית, ביקש תימור לראות את הקבלות על תשלום היטל ההשבחה, ולא הוצג בפני כי בתשובה השיב שבו כי הוא ממתין לשוברים, או נתן כל תשובה אחרת, שהיתה מביאה זאת בפני דומיקאר, ועל כן אין בסיס לטענה כי דומיקאר ידעה שההמתנה לשובר היא המעכב האחרון.

לאור האמור, אני דוחה את טענת היעדר תום הלב המופנית כלפי דומיקאר וקובעת כי אוטופאר היא שנהגה בחוסר תום לב כלפי דומיקאר ולא ההיפך. אני קובעת, כי דומיקאר השתמשה בזכותה לביטול ההסכם כדין והחלטתה אינה נגועה בחוסר תום לב.

הנזק

לאור התוצאה אליה הגעתי, דין התביעה להידחות, ואין להידרש לשאלת הנזק.למעלה מן הצורך, אציין, כי טענת דומיקאר לפיה היא איבדה שוכרים פוטנציאליים שהיו מעוניינים בנכס בעת חתימת התוספת הרביעת, לא הוכחה. העובדה שאוטופאר נמנעה מלהביא את אותם שוכרים פוטנציאליים פועלת לחובתה, מה גם שבאותה עת של חתימת התוספת הרביעית לא היה בידיה עדיין רשיון עסק, ושבו הודה בחקירתו, כי כל שוכר במקום ידרש לרשיון עסק.

גם הטענה לפי נעשו נסיונות להשכיר את הנכס במשך שנתיים על ידי הצגת מספר פרסומים בודדים לפיהם אוטופאר מעוניינת להשכיר את הנכס בסכום של 20,000 ש"ח, והנחת שלט בנכס ומכתב של מתווך שעניין ההשכרה נמסר לטיפולו, ומסרון של מתעניין לפיו הנכס יקר לו, אינו מוכיח כי אוטופאר עמדה בחובת הקטנת הנזק, וממילא גם סכום הפיצוי הנדרש לא הוכח.

סוף דבר

נוכח האמור, אני קובעת כי ביטול ההסכם נעשה כדין, ומורה על דחיית התביעה.

התובעת תישא בהוצאות הנתבעת בסך 35,000 ₪.

ניתן היום, כ"ב אייר תשע"ט, 27 מאי 2019, בהעדר הצדדים.