השופט קובי ורדי, סג"נ:

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב - יפו (כבוד השופטת הבכירה רונית פינצ'וק אלט) מיום 30.10.16 בת"א 61253-06.

1. הרקע העובדתי והמחלוקות:
2. במרכז הערעור עומדת אחת מדירות הגג בבניין בן שמונה דירות המצוי ברח' יד שלום 29-31 ברמת גן (להלן: "הבניין").
3. בטרם הקמת הבניין, היו המקרקעין הרלבנטיים בבעלות משותפת: מחצית בבעלותו של מר מאיר הררי (ז"ל) ומחצית בבעלותם של טני מגנזי (ז"ל) ודינה מגנזי (להלן: "בעלי הקרקע"). כבר עתה יצוין כי מאיר וטני הלכו לעולמם ובנעליהם נכנסו יורשיהם (המשיבים 2, 4-5).
4. במהלך שנת 1999, התקשרו בעלי הקרקע עם חברה קבלנית, אנור חברה לבנין ונכסים בע"מ (להלן: "אנור"), במסגרת שני הסכמי קומבינציה לבניית הבניין (כאשר כל הסכם מתייחס לאחד מבעלי הקרקע). בהסכמי הקומבינציה נקבע כי חלק מהמקרקעין יועבר לאנור בתמורה להקמת בניין משותף בן שמונה דירות על ידה. כמו כן, נקבע כי כל אחד מבעלי הקרקע (הררי ומגנאזי) יקבל שתי דירות מגורים ויתר הדירות, ארבע במספר, יימכרו על ידי אנור.
5. יש לציין כי במסגרת הסכמים אלה, ובכל המועדים הרלבנטיים לאירועים נשוא הערעור, אנור יוצגה על ידי מנהלה ובעל השליטה בה, המשיב 6, מר יהושע ברק (להלן: "יהושע"), ועל ידי באה כוחה, המשיב 7, עו"ד מוטי טייטלבאום (להלן: "עו"ד טייטלבאום"). כבר עתה יוער כי הצדדים חלוקים לגבי השאלה האם במועדים הרלבנטיים היה בכוחו של יהושע לחייב את אנור במעשיו, וזאת, לטענתם, לאור היותו פושט רגל.
6. במהלך מרץ 2001 החלו הפרות משמעותיות מצדה של אנור בביצוע התחייבויותיה. כך לדוגמה, הבנייה הואטה עד כדי עצירה מוחלטת, שיקים שמסרה לבעלי הקרקע עבור שכר דירה בתקופה הבנייה חוללו ובעקבות כך מומשה הערבות הבנקאית שניתנה למר מאיר הררי ז"ל.
7. במהלך חודש מאי 2001 חתמו אנור והמערער 1, מר אהרון מזרחי (להלן: "אהרון"), על זיכרון דברים למכירת אחת מדירות הגג למערער 1 (להלן בהתאמה: "זיכרון הדברים", "דירת הגג" או "דירת הגג מס' 7"). זאת, בתמורה לסכום של 300,000$, בהתאם לחלוקה הבאה: 30,000$ עם החתימה על זיכרון הדברים, 157,000$ עם חתימת החוזה, 20,000$ תוך חודש מיום החתימה על החוזה ו-93,000$ עד ליום 15.8.01.
8. עוד נקבע בזיכרון הדברים כי בתוך 80 ימים מיום חתימת זיכרון הדברים ייחתם חוזה מפורט וכי ככל שהקונה, המערער 1, לא יחתום על החוזה במועד הקבוע, ולא יקיים את התחייבויותיו במסגרת זיכרון הדברים במועדן, תהיה רשאית המוכרת, אנור, לבטל את ההסכם ללא צורך במשלוח התראה ולהפקיע ולהחרים את סכום הפיקדון שהופקד בזיכרון הדברים. זאת, מבלי שלמערער 1 תהיינה כל תביעות או טענות כלפי המוכר בקשר עם הדירה, זיכרון הדברים וביטולו.
9. כמו כן, נקבע כי עם חתימת החוזה ו/או כל מסמך אחר בין הצדדים, יהיה זיכרון הדברים בטל ומבוטל מבלי שהצדדים יוכלו עוד להסתמך עליו.
10. לטענת המערערים, עם החתימה על זיכרון הדברים הועבר לאנור סכום של 30,000$ ובהמשך, מבלי שנחתם חוזה, הועבר סכום נוסף של 40,000$.
11. ביום 16.5.01 הוטל עיקול על זכויותיה של אנור בפרויקט, כאשר קיימת מחלוקת האם זיכרון הדברים נחתם עובר להטלת העיקול, ביום 9.5.01, או לאחר הטלתו, ביום 19.5.01.
12. בד בבד, אנור ובעלי הקרקע, באמצעות באי כוחם, ניהלו משא ומתן מתמשך על מנת למצוא פתרון שבמסגרתו יהיה ניתן, בין היתר, לסיים את הבנייה.
13. ביום 11.7.01 נחתם הסכם משכון בין המערער 2, מר ליאור לב (להלן: "ליאור"), לבין אנור, והסכם זה נרשם ברשם המשכונות (להלן: "הסכם המשכון"). במסגרת הסכם המשכון, אנור משכנה את זכויותיה בפרויקט לטובת ליאור, כאשר מנגד ליאור התחייב לממן את גמר בניית הבניין בסכום כולל של 170,000$.
14. כמו כן, אנור אישרה כי קיבלה סכום של 70,000$, כאשר 30,000$ מתוכם שולמו על ידי אהרון, ונקבע כי ייחתם הסכם נפרד לצורך הסדרת המשך ההתחשבנות הכספית שבין הצדדים לצורך מסירת ה-100,000$ הנותרים (להלן: "ההסכם הכספי").
15. עוד בהסכם המשכון נקבע כי הסכם זה יישאר בתוקף עד לקיום מלוא התחייבויותיה של אנור על פי ההסכם הכספי (תנאי חליפי ראשון), ו/או כל הסכם אחר שייערך בין הצדדים (תנאי חליפי שני) ו/או עד למועד רישום הערת אזהרה ביחס לדירת הגג מס' 7 לטובת אהרון (תנאי חליפי שלישי), תוך שהוסכם כי הערת האזהרה תהווה תחליף אך ורק אם המצב בנסח הטאבו יישאר על כנו.
    בהקשר זה יש לציין כי בכל הנוגע לדירת הגג מס' 7 נקבע ברחל בתך הקטנה: "ויובהר בזה למען הסר ספק כי זכויות המשעבדת הממושכנות לטובת הנושה כוללות גם את זכותה של המשעבדת למכור זכויות בדירת הגג מספר 7 המפורטת לעיל".
16. ביום 19.11.01, הוגשה על ידי אנור המרצת פתיחה במסגרתה נתבקש מינוי כונס נכסים לשם השלמת הבנייה (ה"פ 177105/01 (להלן: "המרצת הפתיחה הראשונה")). יש לציין כי המרצת הפתיחה נתמכה בתצהירו של ליאור. אולם, בסופו של יום, במהלך הדיון שהתקיים, הודיעה אנור, באמצעות ליאור, כי היא מבקשת למחוק את ההליך.
17. ביום 23.12.01, הגישו בעלי הקרקע המרצת פתיחה במסגרתה נתבקש מינוי כונס נכסים על זכויות אנור בפרויקט על מנת להשלים את הבנייה (ה"פ 1490/01 (להלן: "המרצת הפתיחה השנייה")). יש לציין כי לטענת המשיבים גם בהליך זה יוצגה אנור על ידי ליאור. אולם, בסופו של יום גם המרצת פתיחה זו לא צלחה.
18. לטענת המשיבים, במהלך שנת 2002, משהצדדים לא הגיעו לכדי הסכמה ולא חלה כל התקדמות בבניית הבניין, נכנסו משפחת עזרא ובן שושן לדירותיהן (דירות אשר נרכשו על ידן מאנור בסמוך להתקשרותה בהסכמי הקומבינציה) והשלימו את הבנייה בדירותיהן ואת שנדרש בתשתית המשותפת. במהלך שנת 2004 עשו כן גם משפחות בעלי הקרקע.
19. בין לבין, במהלך שנת 2003, ניתן צו פירוק נגד אנור (פר"ק 1125-03), וביום 18.3.09 מונה עו"ד ארז ללקין כמנהל מיוחד לזכויותיה של אנור בפרויקט (בש"א 6281/09).
20. במהלך שנת 2010 פעל עו"ד ללקין למכירת הדירות שנותרו (שתי דירות הגג), ובאמצעות הכספים שהתקבלו ממכירת הדירות מומנה השלמת בניית הבניין.
21. בתחילת שנת 2012 הגיש המערער 1 בקשה למתן צו עיכוב הליכים להמשך הליכי מכירת דירת הגג המבוססת על זיכרון הדברים שנחתם בינו לבין אנור. ביום 30.8.12, נדחתה בקשתו זו על ידי כבוד השופטת ורדה אלשייך, תוך שנקבע כי הבקשה הוגשה בשיהוי, כאשר מדובר במעשה עשוי מכיוון שמכירת הדירה הושלמה. כמו כן, נקבע כי: "מה שמונח בפני הוא זיכרון דברים גרידא, אשר בניגוד למה שכתוב בו עצמו לא הושלם מעולם לחוזה מכר. אם לא די בכך, מצרפים המבקשים טיעון בדבר מעין "נספח" בעל פה, באורח שלא רק שנוגד את דיני המקרקעין, אלא נראה כמיועד להסוות את העובדה כי החברה מוכרת למעשה דירה לאחד מבעלי העניין בה, זאת בלא שהוכח ולו לכאורה כי נעשתה הפרוצדורה הנדרשת בדיני החברות לאישור עסקה שכזו. נהפוך הוא, הרושם העולה הינו, כי דרך ההתנהלות הנטענת נועדה לעקוף את המגבלות בחוק ולהסוות את מצב הדברים האמיתי".
22. ביום 23.12.13 נדחה על ידי בית המשפט העליון ערעור שהוגש על החלטת כבוד השופטת ורדה אלשייך.
23. זה המקום לציין כי בנובמבר 2006, עובר להגשת הבקשה לעיכוב הליכי מכירת הדירה, הוגשה על ידי המערערים התביעה לבית משפט קמא שהינה תביעה כספית במהותה.
24. על פי הנטען בכתב התביעה, אנור הפרה את הסכמי הקומבינציה בינה לבין בעלי הקרקע והייתה מודעת לכך שאין ביכולתה הכלכלית להשלים את בניית הבניין. לפיכך נטען כי המשא ומתן אשר התנהל בין אנור לבין התובעים (המערערים דכאן) נוהל בחוסר תום לב. יש לציין כי טענות אלה הופנו גם כנגד יהושע כמנהלה של אנור ובעל השליטה בה.
25. כנגד בעלי הקרקע, נטען בכתב התביעה כי הם נהגו כלפי התובעים בחוסר תום לב בכך שלא יידעו אותם על מינויו של כונס נכסים ועל כך שהוטל עיקול על זכויותיה של אנור בפרויקט. כמו כן, נטען כי בעלי הקרקע הפרו את חובתם ואת הבטחתם לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים.
26. כנגד עו"ד טייטלבאום נטען כי הוא שידל את התובעים להתקשר בעסקה לרכישת דירת הגג, פעל בחוסר תום לב, לא קיים את חובותיו כעו"ד של קבלן כלפי רוכש דירה מקבלן, הציג מצגי שווא לפיהם הוא מחזיק בייפוי כוח לרישום הערת אזהרה ולא קיים הבטחתו לבצע רישום כאמור לטובת התובעים.
27. עו"ד טייטלבאום טען, בכתב הגנתו, כי מדובר בתובענת סרק מתוך מטרה פסולה לסחיטת כספים וחיפוש אחר כיס עמוק. לטענתו, הוא לא ייצג את התובעים בעסקה שנקשרה בינם לבין אנור, לא יזם אותה, לא הבטיח הבטחה כלשהי, לרבות הבטחה לרישום הערת אזהרה, וממילא גם לא יצר מצגים. לטענתו, נודע לו אודות זיכרון הדברים רק לאחר שנחתם ולאחר שחלק מן התמורה שולם. כך, גם לאחר מכן, הוא לא ייעץ לתובעים להמשיך ולהשקיע כספים בפרויקט וגם לא התבקש, על יד מי מהצדדים, לערוך חוזה מכר על בסיס זיכרון הדברים. נוכח כל האמור, טען עו"ד טייטלבאום כי הוא לא חב בחובת זהירות כלפי התובעים וכי דין התביעה כנגדו להידחות.
28. על כך הוסיף עו"ד טייטלבאום וטען כי בדיעבד התעורר אצלו חשד כי למעשה התובע ייצג עסקת מימון שבה ניסה להיטיב את מצבו המשפטי של מייפה כוחו (אהרון) על דרך חתימת זיכרון דברים. זאת, לשיטתו, לאחר שהוזרמו כבר כספים לטובת הפרויקט. עוד ציין עו"ד טייטלבאום כי ליאור היה בקיא בענייני משפט בהיותו מייצג אנשים פרטיים בהליכי גבייה בהוצל"פ בגין עסקאות מימון, וכי הוא היה בעל היכרות מוקדמת עם הפרויקט ועם כל הנפשות הפועלות, והיה בקיא במצבם הכלכלי והמשפטי של יהושע ושל אנור. לפיכך, כך לטענת עו"ד טייטלבאום, ליאור נטל את מלוא הסיכונים על עצמו ועל אהרון בעיניים פקוחות.
29. לטענת בעלי הקרקע, התובעים לא רכשו דירה אלא לכל היותר נתנו לאנור מימון חוץ בנקאי. כך, לשיטתם, טענת התובעים בדבר רכישת דירה בבניין והתחייבות שכביכול ניתנה להם לרישום הערת אזהרה, לא באו לעולם אלא כדי לנסות ולהציל את המימון שנתנו לאנור וליהושע. קרי, התובעים ניסו להסב את השקעתם ל"רכישה", רכישה שאין לה תוקף כלפי בעלי הקרקע.
30. עוד לטענת בעלי הקרקע, לפני תחילת ההליכים המשפטיים הם כלל לא ידעו על אהרון. לשיטתם, לפני שאנור נכנסה לקשיים, התובעים כלל לא היו בתמונה, ולאחר מכן, כשנעשו ניסיונות "להוציא את העגלה מהבוץ", התייצב ליאור בלבד והוצג כשותף עסקי שלא אנור ולא כמי שרכש או עתיד לרכוש דירה בבניין.
31. בנוסף טענו בעלי הקרקע כי לאור הפרות הסכמי הקומבינציה על ידי אנור, היא לא הייתה רשאית בעת הרלבנטית ליתן הערות אזהרה, וכי במועד הרבלנטי התובעים ידעו כי עורכי הדין של בעלי הקרקע לא ייתנו הסכמתם לרישום הערות אזהרה. בהקשר זה הוסיפו בעלי הקרקע וטענו כי הם לא נתנו כל הבטחה לתובעים, לרבות הבטחה להסכים לרישום הערת אזהרה. בכל הנוגע לכספים שהתובעים שילמו לכאורה, טענו בעלי הקרקע כי הסכומים לא הוכחו כדבעי וכי לא הוכח עבור מה שולם כל סכום והאם לפרויקט או להתחייבויות אחרות של אנור.
32. זה המקום לציין כי קולה של אנור לא נשמע בבית המשפט קמא מאחר והיא נכנסה להליכי פירוק. אולם, לאורך ניהול התביעה בבית משפט קמא, יהושע תמך בטענות התובעים.
33. פסק הדין של בית משפט קמא:
34. במסגרת פסק הדין של בית משפט קמא נקבע כי התובעים (המערערים דכאן) לא התקשרו בהסכם לרכישת דירה בבניין ואף לא התכוונו לרכוש דירה, וממילא לא התחייב מאן דהוא כלפי התובעים ליתן להם לרשום הערת אזהרה. כמו כן נקבע כי התובעים נתנו לאנור וליהושע הלוואות חוץ בנקאיות וכאשר קרסו אנור ויהושע, ועל מנת "להציל" את השקעתם, ניסו התובעים לקבל, חלף הכספים והריבית שהיו אמורים לקבל, דירה בבניין.
35. בכל הנוגע לזיכרון הדברים, קבע בית משפט קמא כי באופן תמוה בזיכרון הדברים מופיע אהרון בלבד ואין זכר לליאור, וכי לא ניתן על ידי התובעים הסבר סביר כלשהו לכך מעבר לאמירה כללית כי "שניהם אחד והם מסתדרים ביניהם". זאת, כאשר רכישת דירה אינה עניין של מה בכך, ואין זה סביר ששניים ירכשו דירה אך רק אחד מהם יירשם בהסכם או בזיכרון הדברים עם המוכר.
36. עוד נקבע כי בשונה מכל המקרים הקודמים בהם מכרה אנור דירה בבניין ונעשתה פנייה לעו"ד טייטלבאום לפני ההתקשרות עם הרוכש, הרי שבכל הנוגע לחתימה על זיכרון הדברים שבין אהרון לבין אנור, לא נעשתה פנייה מוקדמת לעו"ד טייטלבאום והדבר נודע לו אך בדיעבד.
37. כמו כן, קבע בית משפט קמא כי כלל נסיבות העניין מצביעות על כך שמדובר בזיכרון דברים למראית עין בלבד. כך, בין היתר, בשל העובדה כי ליאור עצמו הגיש, בהליכים שונים, שני נוסחים של זיכרון הדברים כאשר אחד מהם נושא תאריך 9.5.01 (לפני העיקול שהוטל על זכויות אנור ביום 16.5.01) והשני תאריך 19.5.01 (אחרי הטלת העיקול, כשתאריך זה חל ביום שבת), כאשר לא ניתן לכך כל הסבר מלבד הטלת האחריות על עו"ד טייטלבאום. ודוק, נקבע כי לא הוכח ואין כל יסוד לטענת המערערים שעו"ד טייטלבאום זייף את התאריך וכי נראה שהצדדים לזיכרון הדברים "שמו לב בקפדנות לתיאור הדירה אך לא נתנו ליבם לכך שהתאריך שבו לכאורה נחתם זיכרון הדברים יוצא בשבת", כאשר המערערים לא נתנו הסבר משכנע לשני התאריכים של זיכרון הדברים.
38. עוד נקבע בפסק הדין כי חרף הקביעה בזיכרון הדברים לפיה ייחתם חוזה מפורט בתוך 80 ימים, חוזה כאמור לא נחתם, ובפרט לא נעשתה כל פנייה לעו"ד טייטלבאום על מנת שיערוך חוזה ואף לא נעשתה כל פנייה בכתב בין הצדדים בקשר לצורך לערוך ולחתום על ההסכם. כן נקבע כי עו"ד טייטלבאום לא ידע על זיכרון הדברים אלא לאחר חתימתו, ולא התייעצו עמו, לא הודיעו לו עליו, ולא ביקשו ממנו לערוך כל הסכם למכירת דירגת הגג לאחר החתימה על זיכרון הדברים, בשונה מהמקרים הקודמים בהם מכרה אנור דירה בבניין שאז פנו אליו לפני ההתקשרות עם הרוכש וביקשו ממנו לערוך הסכם מכר, כשהוא ידע על זיכרון הדברים רק בדיעבד.
39. בכל הנוגע להסכם המשכון נקבע כי טיוטת המשכון אשר יצאה ממשרדו של עו"ד טייטלבאום הינה דוגמה למשכון מספר משפטי. כמו כן, נקבע כי טיוטה זו נשלחה לליאור על פי בקשתו, בבחינת "עזרה טכנית פעוטה", כאשר אין טענה של התובעים כי עו"ד טייטלבאום הוא שערך את השינויים שנעשו בה. כן נקבע כי עו"ד טייטלבאום לא יזם את רישום המשכון ולא נטל בו חלק.

בית משפט קמא קבע כי הסיבה האמיתית לכך שהתובעים טוענים כי ביקשו לקנות יחד דירה היא הניסיון להציל את כספם אותו הלווה כל אחד מהם לאנור או ליהושע כהלוואה חוץ בנקאית, דבר שיצר את ה"שותפות" הנטענת על ידם בדירה כשהם לא הציגו כל אסמכתא לרכישת הדירה במשותף ולא דיווחו על העסקה לרשויות המס.

זאת ועוד, בית משפט קמא קבע כי את התשלומים לספקים והאינטראקציה איתם (לכאורה על פי הסכם המשכון) עשה ליאור בלבד ולאהרון לא היה בכך חלק כלשהו, וכי קבלות יצאו מספקים על שם אנור ואין וודאות מה שולם על ידי מי מהתובעים ועבור מה. זאת, כאשר אף התובעים עצמם מודים כי 70,000$ הראשונים שולמו ישירות לאנור.

1. בהקשר זה קבע בית משפט קמא כי התובעים לא הציגו חשבוניות לגבי סכומים ששילמו לאנור, סכומים ששולמו לכאורה על חשבון רכישת הדירה, כך גם לא לגבי סכומים ששולמו בשיקים ולא במזומן.
2. נוכח האמור, קבע בית משפט קמא כי אין לכספים ששולמו במסגרת העסקה דבר וחצי דבר עם הנתבעים (למעט אנור ויהושע).
3. באשר לתביעה כנגד בעלי הקרקע, קבע בית משפט קמא כי נוכח הפרת הסכמי הקומבינציה על ידי אנור, לא היו בעלי הקרקע חייבים להסכים לרישום הערת אזהרה. כמו כן, נקבע כי התובעים לא הוכיחו את ההבטחה של בעלי הקרקע או באי כוחם להסכים לרישום הערת אזהרה, ואף הוכח כי הבטחה כזו לא ניתנה על ידם, כאשר בשלב שבו לטענת המערערים התחייבה אנור לרשום לזכותם הערת אזהרה, לא הייתה מוטלת חובה כלשהי על בעלי הקרקע להסכים לרישום הערת האזהרה.
4. כמו כן, דחה בית משפט קמא את טענת התובעים בדבר עשיית עושר ולא במשפט על ידי בעלי הקרקע, תוך שהוא קובע כי התובעים הינם נושים בלתי מובטחים של אנור, אשר ניסו למצוא "כיס עמוק" בבעלי הקרקע, שאף הם ניזוקו מהתנהלותם העסקית של אנור ושל יהושע אשר לא עמדו בהתחייבויות שלהם כלפי בעלי הקרקע. על כך, הוסיף בית משפט קמא וקבע כי גם אם חלק מהכספים שולמו ישירות לספקים או עובדים של אנור, לא ניתן לבצע "עקיבה" של כספים אלה לחומרים המושקעים בבניין ולחייב את בעלי הקרקע בגין כך.
5. באשר לתביעה נגד עו"ד טייטלבאום, נקבע כי לעו"ד טייטלבאום לא היה דבר וחצי דבר בהתקשרות כלשהי, ככל שהייתה, בין התובעים לבין אנור ויהושע, הוא לא ערך את זיכרון הדברים ולא ידע עליו אלא בדיעבד וכי התובעים לא הוכיחו כי עו"ד טייטלבאום שידל אותם לרכוש דירה מאנור או כי הבטיח להם הבטחות כלשהן בקשר לכך או בקשר להערה האזהרה.
6. זאת ועוד, בית משפט קמא קבע כי משנדחתה גרסת התובעים בדבר התקשרות עם הקבלן לרכישת דירה, ונקבע כי הם התקשרו עם אנור או יהושע בהסכם למימון חוץ בנקאי, ממילא לא מוטלות על עו"ד טייטלבאום החובות המוטלים על עו"ד המייצג קבלן המוכר דירות לרוכשים. כמו כן נקבע כי כל שעשה עו"ד טייטלבאום היה לסייע לאנור להגיע למצב שבו ניתן יהיה למכור את יתרת דירות הקבלן על מנת שניתן יהיה לממן את הבנייה, לשלם לאנור את שכרה ולשלם שכ"ט לעו"ד טייטלבאום עצמו, וכי הוא לא הפר כל הוראה חוזית או נזיקית כלפי התובעים.
7. באשר לתביעה כנגד אנור, קבע בית משפט קמא כי משהיא נכנסה להליכי פירוק לא ניתן להמשיך בהליכים נגדה. עם זאת, בית משפט קמא קיבל את התביעה כנגד יהושע. זאת, נוכח תמיכתו של יהושע בטענות התובעים.
8. נוכח כל האמור, התוצאה הסופית של פסק הדין הייתה דחיית התביעה (למעט התביעה כנגד יהושע) וחיוב את התובעים בתשלום הוצאות בגובה 100,000 ₪ לטובת המשיבים 2-5 (בעלי הקרקע ויורשיהם) ו-75,000 ₪ לטובת עו"ד טייטלבאום.
9. אהרון וליאור לא הסכימו עם פסיקתו של בית משפט קמא ומכאן הערעור המונח בפנינו.
10. טענות הצדדים בערעור:
11. לשיטת המערערים, על בית משפט קמא היה לקבוע כי הם רכשו את דירת הגג מאנור, וזאת על דעתם, בהסכמתם ובעידודם של בעלי הקרקע ועורכי דינם.
12. בנוסף, לשיטת המערערים, על בית משפט קמא היה לקבוע כי בעלי הקרקע נהנו מכספי המערערים שהועברו לטובת המשך בניית הבניין, ובכך התעשרו על חשבון המערערים, כאשר הדבר מהווה "עשיית עושר ולא במשפט".
13. הלכה למעשה, מבקשים המערערים מבית משפט זה להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא, וזאת, מכיוון שלטענתם קיים פער עצום בין חומר הראיות הקיים בתיק לבין תוצאות פסק הדין.
14. לשיטתם, בית משפט קמא לא התייחס להתחייבות המשיבים לבצע רישום הערת אזהרה לטובת המערערים בתמורה למימון המשך בניית הבניין על ידם, כאשר מנגד ניתן משקל יתר להליכים משפטיים מאוחרים בהם נרשם המערער 2 כנציג של אנור או כעובד בה. זאת, כאשר לגישתם הדבר אינו רלבנטי לאור חלוף הזמן שבין העברת הכספים לטובת המשך בניית הבניין לבין אותם הליכים משפטיים.
15. בהקשר זה, טוענים המערערים כי בית משפט קמא גיבש דעה מוקדמת אשר באה לידי ביטוי, כך לשיטתם, בהתעלמות גורפת מעדויות וראיות לפיהן המשיבים ידעו כי המערערים הם רוכשי דירת הגג (ואף נהנו מהכספים שהועברו לטובת השלמת הבנייה), הימנעות מלתת החלטה בבקשה להטלת עיקולים זמניים תוך העברת הבקשה לרשמת בית המשפט, ומתן החלטות אשר סיכלו את האפשרות להציג מסמכים מהותיים ולנהל הליך הוגן וצודק.
16. לטענת המערערים, בית משפט קמא שגה עת קבע שזיכרון הדברים שנחתם בינם לבין אנור הינו "למראית עין" בלבד ומחפה על הסכם הלוואה, זאת מכיוון שמעולם לא נחתם הסכם הלוואה בין הצדדים ולאור כך שלא הוצגה כל ראיה המפריכה את היותו של זיכרון הדברים הסכם לרכישת דירת הגג. בהקשר זה מוסיפים וטוענים המערערים כי ככל שהיה הסכם הלוואה, הרי שהוא היה צריך להיעשות בכתב.
17. בכל הנוגע להסכם המשכון, המערערים עומדים על טענתם לפיה עו"ד טייטלבאום הוא שניסח את הסכם המשכון, ומכך ניתן ללמוד כי הוא ידע שמדובר בעסקת רכישה וכי המערערים זכאים לרישום הערת אזהרה לטובתם. בהקשר זה טוענים המערערים כי החובה לדווח לרשויות המס על עסקת המכר רבצה לפתחו של עו"ד טייטלבאום אשר ייצג את אנור כמוכרת. לטענתם, אי הדיווח כשלעצמו אינו מאיין את עסקת הרכישה.
18. זאת ועוד, טוענים המערערים כי אלמלא מצגי השווא אותם הציג לכאורה עו"ד טייטלבאום, הם לא היו מעבירים את הכספים, לא על חשבון רכישת הדירה ולא לצורך המשך הבנייה.
19. כמו כן, טוענים המערערים כי בית משפט קמא שגה בקביעתו כי לא ניתן להמשיך בהליכים נגד אנור, זאת מכיוון שלטענתם קיים אישור מבית המשפט לפירוק להמשיך בהליכי התביעה דנן.
20. לבסוף, טוענים המערערים כי שגה בית משפט קמא עת השית על המערערים תשלום הוצאות בסך כולל של 175,000 ₪, בתביעה שהועמדה על סך של מיליון ₪. כך, בעיקר, בהשוואה להליך אחר (תא"ק 1562/09) בו הושתו הוצאות בסך כולל של 75,000 ₪ בתביעה על סך של 5 מיליון ₪.
21. המשיבים 2-5 טוענים כי המערערים חולקים על ממצאים עובדתיים שעה שמן המפורסמות הוא שערכאת ערעור אינה מתערבת בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית.
22. לטענת המשיבים 2-5, זיכרון הדברים נוצר בדיעבד כדי ליצור "יש מאין", ולשיטתם יש בכפל התאריכים כדי ללמד על כך. בהקשר זה טוענים המשיבים 2-5 כי המערערים מנסים לבנות את טענתם לפיה רכשו את דירת הגג באמצעות עדויות שונות אשר כולן עדויות מפי השמועה. לטענתם, עדים אלה לא נחשפו לזיכרון הדברים בזמן אמת, והלכה למעשה ניזונו מפיו של המערער 2, כאשר מדובר ב"מעגל שוטה" והתוצאה בפועל היא כי מדובר בעדויות מפי השמועה.
23. כמו כן, טוענים המשיבים 2-5 כי המערער 2 היה בעל עניין באנור ו/או בעסקיה, וכי הציג עצמו ככזה, ו/או כעובד בה, במסגרת הליכים משפטיים שונים. בהקשר זה מדגישים המשיבים 2-5 כי זיכרון הדברים שנחתם הינו בין אנור לבין המערער 1 בלבד. זאת, בעוד שהסכם המשכון שנחתם הינו בין אנור לבין המערער 2 בלבד והוא מבסס את מעמדו של המערער 2 כמי שמממן את המשך הבנייה ולא כמי שרכש דירה, כאשר התנאי לרישום הערת אזהרה לטובת המערער 1 מופיע כתנאי חליפי שלישי לתנאי העיקרי. על כך מוסיפים המשיבים 2-5 וטוענים כי לא הובאה כל ראיה פוזיטיבית המעידה על שותפות המערערים בדירה.
24. זאת ועוד, המשיבים 2-5 טוענים כי לא הוצגו העתקי ההמחאות שניתנו לכאורה על ידי המערער 1 על חשבון רכישת דירת הגג, וכך גם לא הוצגו חשבוניות או קבלות מאת אנור שהוצאו על שם המערער 1 בגין תשלום כאמור. זאת ועוד, לטענת המשיבים 2-5 לא הוצגו דיווחים לרשויות המס אודות עסקת המכר.
25. עוד לעניין התשלומים, טוענים המשיבים 2-5 כי הם נעשו, כולם, במסגרת מימון חוץ בנקאי מאת המערערים לאנור. בנסיבות אלה, לשיטתם, אין המערערים שונים מכל מממן או נושה אחר של אנור. כמו כן, טוענים המשיבים 2-5, כי בסופו של יום הם לא קיבלו יותר ממה שהגיע להם מלכתחילה על פי התחייבות אנור, ולפיכך אינם חבים בעילה של "עשיית עושר ולא במשפט". יתרה מכך, לטענתם המערערים כלל לא הצליחו להוכיח איזה חלק מהשקעתם הנטענת בהמשך הבנייה יש לייחס דווקא לדירות המשיבים 2-5 ולא לחלק היחסי ברכוש המשותף (אשר נמצא בבעלות דירות נוספות).
26. על כך מוסיפים המשיבים 2-5 וטוענים כי בעלי המקצוע והספקים הפיקו קבלות וחשבוניות על שם אנור (ולא על שם המערערים שלכאורה שילמו את הכספים), כאשר מנגד אין בנמצא קבלות של אנור על שם המערערים בגין תמורה שנתקבלה כביכול על חשבון רכישת דירת הגג.
27. המשיבים 2-5 מוסיפים וטוענים כי אף אם אכן מדובר בעסקת מקרקעין (ולא בעסקת מימון), הרי שעסקה זו איבדה מתוקפה שעה שמדובר בזיכרון דברים שלא השתכלל לכדי חוזה מחייב בכתב.
28. כך או כך, לטענת המשיבים 2-5, לא הייתה כל חובה חוזית על בעלי הקרקע להסכים לרישום הערת האזהרה. כמו כן, טוענים המשיבים 2-5 כי לא ניתנה למערערים הבטחה מטעם בעלי הקרקע לפיה תירשם לטובתם הערת אזהרה, ויתרה מכך – כלל לא ברור מה היה תוקפה של הערת האזהרה נוכח העיקולים שנרשמו על זכויות אנור ונוכח טענת המערערים בעצמם לפיה הערת האזהרה הייתה צריכה להירשם עם השלמת הבנייה על ידי המערערים - דבר שלשיטת המשיבים 2-5 לא קרה מעולם.
29. לעניין טענת המערערים בדבר גיבוש דעה מוקדמת על ידי בית משפט קמא, טוענים המשיבים 2-5 כי מדובר בטענה מבישה וחסרת ביסוס. לשיטתם, התנהלותו המכבידה של המערער 2, תוך ניצול לרעה של ההליכים, היא שהביאה להחלטות בית משפט קמא. עוד טוענים המשיבים 2-5 כי המערער 2 "הגניב" לתיק המוצגים תרשומות פרטיות וטיוטות שנערכו על ידי שופטת בית משפט קמא, מבלי שקיבל ממנה או מבית משפט זה אישור לעשות כן.
30. לעניין גובה ההוצאות שנפסקו, טוענים המשיבים 2-5 והמשיב 7 כי גובה ההוצאות הולם את העובדה כי התביעה התנהלה במשך כ-10 שנים, על פני עשרות ישיבות, תוך שהמשיבים נאלצים לשאת ולהתחייב בהוצאות ייצוגם המשפטי. זאת ועוד, לטענת המשיבים, הייצוג המשפטי חייב שעות עבודה מרובות, בעיקר נוכח התנהלותו של המערער 2 - התנהלות אשר לשיטתם באה לידי ביטוי בניהול הליכי סרק, הכבדה והארכת ההתדיינות שלא לצורך.
31. לטענת המשיב 7, עו"ד טייטלבאום, הוא לא ייצג את המערערים. בהקשר זה טוען עו"ד טייטלבאום כי הוא לא לקח חלק כלשהו במשא ומתן שהתקיים לכאורה לרכישת הדירה על ידי המערערים ואף לא לקח חלק בעריכת זיכרון הדברים. לטענתו, נודע לו על קיומו של זיכרון הדברים רק בדיעבד, לאחר שנחתם, ולאחר שלכאורה שולמה חלק מהתרומה על סך של 70,000$.
32. זאת ועוד, לטענת עו"ד טייטלבאום הוא גם לא נדרש על ידי מי מהצדדים לערוך הסכם מכר על בסיס זיכרון הדברים. כמו כן, לטענת עו"ד טייטלבאום, לא הוא זה שיזם את רישום המשכון והוא אף לא נטל בו חלק, אלא אך שלח למערער 2, לבקשתו, דוגמה מספר משפטים להסכם משכון כאשר נערכו בדוגמה זו שינויים שלא על ידי עו"ד טייטלבאום.
33. עו"ד טייטלבאום מדגיש כי הוא מעולם לא הבטיח למערערים כי יפעל לרשום הערת אזהרה לטובתם, וממילא לא הציג כל מצג כי יש בידו לרשום הערת אזהרה כאמור. לשיטתו, רק בשלב מאוחר, בניסיון להציל את הפרויקט, הוא הסכים לפנות לבעלי הקרקע באמצעות באי כוחם על מנת לנסות ולקבל את הסכמתם לרישום הערת אזהרה, אך ניסיון זה לא צלח.
34. כמו כן, מציין עו"ד טייטלבאום כי בדיעבד התעורר אצלו החשד כי למעשה מדובר בעסקת מימון כאשר המערער 2 הינו משקיע בפרויקט ומלווה כספים לאנור, וכי עריכת זיכרון דברים המציג מצג לעסקת מכר עתידית נועד להיטיב את מצבם המשפטי של המערערים. על כך, לשיטתו, ניתן גם ללמוד מעיון בהסכם המשכון המבסס את מעמדו של המערער 2 כמי שמממן את המשך הבנייה ולא כמי שרוכש דירה. כך גם, לטענת עו"ד טייטלבאום, המערער 2 הציג עצמו בהזדמנויות שונות כמשקיע בפרויקט ולא כרוכש דירה, והוא היה בעל היכרות מוקדמת עם הפרויקט ועם מצבה הכלכלי של אנור. במצב דברים זה, סבור עו"ד טייטלבאום כי המערערים קיבלו על עצמם להתקשר ב"עסקת הימור שסיכון לצדה", ואין מקום להחצנת הסיכון.
35. המשיב 6, מר יהושע ברק, טוען כי בית משפט קמא שגה עת קיבל את התביעה נגדו. בעניין זה הוא מעלה טענות שונות וביניהן כי הכספים שנתקבלו מאת המערערים לא הועברו לכיסו הפרטי אלא לטובת הפרויקט והמשך הבנייה. בנסיבות אלה, לשיטתו, היה על בית משפט קמא לדחות את התביעה נגדו ולקבל את התביעה נגד יתר המשיבים. ודוק, המשיב 6 לא ערער על פסק הדין של בית משפט קמא ואין מקום לדון בטענות שהועלו על ידו כמשיב בעיקרי הטיעון, שעה שהמקום להעלות טענות מעין אלה היה בערעור שלא הוגש.
36. דיון והכרעה:

לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון, אמליץ לחבריי להרכב לדחות את הערעור.

1. מדובר בערעור שכל כולו נסוב סביב קביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא. כידוע, ככלל, ערכאת הערעור תמשוך ידה מלהתערב בקביעותיה העובדתיות של הערכאה הדיונית, ותעשה זאת אך במקרים חריגים המצדיקים התערבות (ראה לעניין זה: ע"א 1242/04‏ ‏ ש.גמליאל חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ש.ארצי חברה להשקעות בע"מ (פורסם בנבו, 11.9.06) וההפניות שם).
2. בענייננו, איני סבור כי הטענות שמעלים המערערים מצדיקות סטייה מההלכה, כשמדובר בקביעות עובדתיות חד משמעיות, כולל בענייני מהימנות, קביעות הנתמכות גם בראיות ובעדויות שנשמעו בפני בית משפט קמא.

זיכרון הדברים:

1. כפי שקבע בית משפט קמא, המערערים לא הרימו את נטל הראיה המוטל עליהם להוכיח כי מדובר בזיכרון דברים תקף ומחייב ולכאורה, כפי שקבע בית משפט קמא, מדובר בחוזה למראית עין וייתכן אף בחוזה פסול, כאשר גם אם לא מדובר בחוזה למראית עין, לא הוכיחו המערערים קיומו של הסכם תקף וזכויות קנייניות בדירת הגג.
2. כך, לא הוכח שזיכרון הדברים השתכלל לכדי חוזה מכר, שעה שנקבע בזיכרון הדברים באופן מפורש כי חוזה כאמור ייחתם בתוך 80 ימים, שאם לא כן אנור תהא רשאית לבטל את ההסכם ולאהרון לא תהיינה כל טענות בקשר עם הדירה, זיכרון הדברים וביטולו.
3. כמו כן, לא ניתן כל הסבר המניח את הדעת לטענת המערערים לפיה הם רכשו את הדירה במשותף שעה שהצדדים לזיכרון הדברים הינם אנור ואהרון מבלי שיהיה בו זכר לליאור. בית המשפט דחה, ובדין, את הסברי המערערים הלא משכנעים לאי עריכת זיכרון הדברים על שם שניהם, מה גם שליאור הינו משפטן (כיום עו"ד) שהיה בעל עניין גם באנור (לפחות לתקופה מסוימת), היה בקיא היטב בכל העובדות והפרטים והיה חברו של אהרון ואין כל הסבר לכך שזיכרון הדברים נעשה רק עם אהרון.
4. לא זו אף זו, אף אם היינו מקבלים את טענת המערערים לפיה "אחד הם", הרי שגם אז היינו מגיעים למסקנה לפיה זיכרון הדברים בוטל. זאת, לאור העובדה שלא רק שלא נחתם בינם לבין אנור חוזה מכר, אלא שנחתם בין אנור לבין ליאור הסכם משכון, ובהתאם לאמור בזיכרון הדברים, הצדדים לא יוכלו להסתמך על האמור בו עם חתימה על מסמך אחר. הווה אומר, עם החתימה על הסכם המשכון בוטל זיכרון הדברים.
5. תמיכה נוספת לכך שזיכרון הדברים בוטל עם החתימה על הסכם המשכון ניתן למצוא באישורה של אנור על גבי הסכם המשכון לפיו היא קיבלה 70,000$ - אותו הסכום אשר הועבר לה, לכאורה, בהתאם לזיכרון הדברים.
6. המערערים לא הצליחו להוכיח מהו המועד בו נחתם זיכרון הדברים כאשר קיימת סבירות מסוימת לפיה הוא נחתם בדיעבד, לאחר העיקול מיום 16.5.01, כדי ליצור "יש מאין", ובמטרה להבריח את דירת הגג ממצבת הנכסים של אנור (אשר הייתה מצויה כבר אז בקשיים כלכליים) ומתחולת העיקול. כך גם לא ניתן להתעלם מקביעת בית המשפט לגבי התאריך שנרשם לאחד משני הנוסחים של זיכרון הדברים, 19.5.01 שחל ביום שבת, המצביע, גם הוא, כפי שקבע בית משפט קמא, על כך שמדובר בזיכרון דברים שנוצר בדיעבד.
7. זאת ועוד, לכאורה, כפי שקבע בית משפט קמא, למעשה היה מדובר ב"עסקת מימון". כך בעיקר נוכח העדויות השונות לפיהן ליאור הציג עצמו פעמים רבות כמי שהביא את אהרון כרוכש וכמי שמשקיע בבניין.
8. אם כן, נראה כי זיכרון הדברים הינו בטל מעיקרו ולחילופין בוטל מכוח התניות המנויות בו (אי חתימה על חוזה/חתימה על הסכם אחר). כך או כך, אין מנוס מן המסקנה לפיה המערערים לא הרימו את נטל הראיה המוטל עליהם ולא הוכיחו את עילת תביעתם ככל שהיא נובעת מזיכרון הדברים ובוודאי שלא הוכיחו שיש להם זכות קניינית בדירה ושרכשו את דירת הגג.
9. זאת ועוד, אף אם מדובר היה בזיכרון דברים תקף ומחייב, הרי שבעלי הקרקע כלל אינם צד לזיכרון הדברים כי אם להסכמי הקומבינציה עם אנור. מבחינת המצב החוזי שבין בעלי הקרקע לבין אנור במועד חתימת זיכרון הדברים שבין אנור לבין המערער 1, ניתן ללמוד כי במועד זה אנור כבר ביצעה הפרות משמעותיות של הסכמי הקומבינציה, וספק רב אם במצב דברים זה היו חייבים בעלי הקרקע להסכים לרישומה של הערת אזהרה.
10. יתרה מכך, נראה כי בעלי הקרקע לא נחשפו לזיכרון הדברים לא היו מודעים אליו אלא באמצעות מידע כזה או אחר שנמסר להם על ידי ליאור בעצמו. בנסיבות אלה, אני סבור כי לא ניתנה כל הבטחה מאת בעלי הקרקע או מי מטעמם בדבר רישומה של הערת אזהרה לטובת המערערים, ואף אם ניתנה הבטחה מעין זו, הרי שמדובר בהבטחה המבוססת על מצגי שווא מצדו של ליאור ולפיכך היא נעדרת כל תוקף משפטי מחייב.
11. בהקשר זה יש לציין כי אכן מרבית העדים שהובאו מטעם המערערים הינה עדי שמיעה שניזונו מפיו של ליאור. כך, לדוגמה בלבד, יוסף נמיר העיד כי ראה את ליאור משלם כספים לבעלי המקצוע אך ציין כי אינו יודע אם מדובר בכספו של ליאור. כך גם יחיא מתני שציין כי עזב את הפרויקט לאחר שליאור אמר שהוא מפסיק לשלם כי בעלי הקרקע לא מוכנים לרשום הערת אזהרה לטובתו, זאת כאשר כלל לא ידוע לו מה מקור אותה זכות לכאורה לרישום הערת אזהרה. על אלה יש להוסיף את העובדה כי ליאור הודה שערך את תצהיריהם של חלק מעדי התביעה. לא זו אף זו, ליאור, כבעל דין וכמי שהגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו ונחקר בחקירות נגדיות על תצהיר זה, נחשף בטרם חקירתו למרבית אם לא לכל תצהירי עדי התביעה. בנסיבות אלה, אין מנוס מן המסקנה לפיה המשקל שניתן לתת לעדויות שנמסרו על ידי עדי התביעה, מעבר למשקלן הפנימי הנמוך גם ככה, הינו נמוך מאוד.
12. בבחינת למעלה מן הצורך יצוין כי עניין זיכרון הדברים ותוקפו לא הונח אך בפני בית משפט זה ובפני בית משפט קמא, אלא כאמור נדון גם על ידי כבוד השופטת ורדה אלשייך במסגרת תיק הפירוק של אנור. קביעותיה של כבוד השופטת אלשייך, כמו גם התהיות שהועלו במסגרת החלטתה מיום 30.8.12, אך מחזקות את קביעותיו של בית משפט קמא (וערעור על החלטת כבוד השופטת ורדה אלשייך לבית המשפט העליון נדחה).

הסכם המשכון:

1. כאמור לעיל, הסכם המשכון נערך בין ליאור לבין אנור, כאשר אזכורו של אהרון בא לידי ביטוי בשני הקשרים בלבד: האחד – העובדה כי 30,000$ מתוך הכספים שהועברו לאנור שולמו על ידו; השני – התנאי החליפי השלישי להסכם המשכון הינו רישום הערת אזהרה על דירת הגג מס' 7 לטובתו של אהרון.
2. אולם, מנוסחו של הסכם המשכון ניתן ללמוד כי כבר במועד החתימה עליו לא סברו הצדדים כי דירת הגג מס' 7 נרכשה על ידי המערערים. זאת, נוכח הקביעה לפיה גם זכותה של אנור למכור את הזכויות בדירה זו הינן משועבדות במסגרת הסכם המשכון. הווה אומר, במועד חתימת הסכם המשכון, המאוחר למועד החתימה על זיכרון הדברים, החזיקה אנור בזכויות בדירה.
3. לא זו אף זו, הרי שנוסח הסכם המשכון מבסס את מעמדו של ליאור כמי שמשקיע בפרויקט ומממן את המשך הבנייה. בנסיבות אלה, עליו לשאת בסיכויי ההשקעה בעצמו, ואין מקום להתיר מצב בו בעלי הקרקע או עו"ד טייטלבאום יישאו בכך שהסיכונים התממשו וההשקעה התבררה כלא מוצלחת.
4. כמו כן, יש לציין כי חרף העובדה שנקבע בהסכם המשכון כי מסירת 100,000$ הנותרים תתבצע בהתאם להסכם הכספי שצריך היה להיחתם, לא נחתם הסכם מעין זה. בנסיבות אלה, כלל לא ברור איזה סכומים העבירו המערערים לבעלי מקצוע וספקים והאם סכומים אלה הינם בעבור פרויקט זה או אחר. כמו כן, הרי שלא ניתן הסבר מניח את הדעת מדוע החשבוניות שהופקו על ידי בעלי המקצוע הופקו על שם אנור, כאשר מנגד אנור לא הפיקה כל חשבונית על שם מי מהמערערים והם גם לא מחזיקים בכל אישור מטעמה על העברת הכספים כאמור.
5. בהקשר זה יש לציין כי ככל שלמערערים הייתה טענה כזו או אחרת בדבר העמידה בהסכם המשכון, היה עליהם לפעול למימוש שעבוד זכויותיה של אנור בפרויקט ולא לפנות לבעלי הקרקע אשר לא קיבלו יותר (ואולי אף פחות) ממה שהגיע להם על פי הסכמי הקומביציה עם אנור.

עשיית עושר ולא במשפט (כנגד בעלי הקרקע):

1. טענת המערערים בעניין זה נוגעת אך ורק לכספים שהועברו, לכאורה, על ידי מי מהמערערים לטובת המשך בניית הבניין לאחר ובהתאם להסכם המשכון.
2. אולם, יש לציין כבר עתה כי זכותם של בעלי הקרקע לקבל דירות בבניין נובעת מהסכמי הקומבינציה עם אנור, ובהתאמה, אנור היא זו שחבה כלפיהם בבניית הבניין.
3. בנסיבות אלה, משבחרו המערערים ליטול על עצמם את חובתה של אנור כלפיי בעלי הקרקע, תוך שהם מבטחים עצמם בהסכם משכון המשעבד לטובתם את זכויותיה של אנור בפרויקט, אין הם יכולים לטעון כי בעלי הקרקע עוולו ב"עשיית עושר ולא במשפט".
4. במרכזו של סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, עומדת קבלה שלא על פי זכות שבדין. אולם, בענייננו, בעלי הקרקע היו זכאים ליהנות מהמשך בניית הבניין מכוח הסכמי הקומבינציה שבינם לבין אנור, ועל כך שהמערערים בחרו ליטול על עצמם את חובותיה של אנור על פי הסכמים אלה, אין להם להלין אלא על עצמם, מה גם שהם יכולים לפעול, כפי שעשו, כנושה של אנור (רגיל ולא מובטח).
5. נוכח האמור, אין מקום להתערב בקביעתו של בית משפט קמא לדחות את התביעה כנגד המשיבים 2-5, ודין הערעור נגדם להידחות.

הצגת מצגי שווא (כנגד עו"ד טייטלבאום):

1. בעניין זה קיימות קביעות עובדתיות חד משמעיות של בית משפט קמא שעו"ד טייטלבאום לא הציג למערערים כל מצג ו/או הבטחה לגבי רישום הערת אזהרה ו/או אחרת, שהוא לא ייצג את המערערים ולא ידע על זיכרון הדברים אלא רק בדיעבד וכן לא יזם את רישום המשכון ולא נטל חלק בעריכתו והנ"ל מספיק לדחות את הערעור על ממצאים עובדתיים אלו.
2. ניתן לחלק את תביעת המערערים כלפי עו"ד טייטלבאום לשני חלקים: הראשון - 70,000$ ששולמו, לכאורה, מכוח זיכרון הדברים; השני - יתר הכספים ששולמו, לכאורה, מכוח הסכם המשכון.
3. באשר לחלק הראשון - נקבע כממצא עובדתי כי עו"ד טייטלבאום לא יזם וכן לא לקח חלק בעריכת זיכרון הדברים אלא ידע עליו בדיעבד בלבד. כמו כן, נקבע כי עו"ד טייטלבאום לא נתבקש על ידי מי מהצדדים לערוך חוזה מכר על בסיס זיכרון הדברים. בנסיבות אלה, אין מנוס מן המסקנה לפיה כלל לא קיימת חובת זהירות מצד עו"ד טייטלבאום כלפי המערערים בכל הנוגע לכספים ששולמו מכוחו של זיכרון הדברים, וממילא לא ניתן לטעון כי המערערים התבססו על מצג כזה או אחר מטעמו של עו"ד טייטלבאום בטרם חתמו על זיכרון הדברים ובטרם פעלו על פיו. יודגש כי לא ניתן לזקוף לחובתו של עו"ד טייטלבאום את ניסיונותיו המאוחרים להציל את הפרויקט ולקדם את המשך בניית הבניין, ואין לקבוע כי ניסיונות אלה מקימים חובת זהירות כלפי המערערים.
4. באשר לחלק השני – נקבע כממצא עובדתי כי עו"ד טייטלבאום לא יזם וכן לא ערך את הסכם המשכון. חלקו בדבר הסתכם בשליחת דוגמה להסכם משכון לליאור, על פי בקשתו. זאת ועוד, הרי שליאור הודה כי למסמך שנשלח אליו הוכנסו שינויים הן על ידו והן על ידי יהושע. בנסיבות אלה, לא קיימת לו חובת זהירות והוא לא הפר חובה שכזו.
5. נוכח האמור, אין מקום להתערב בקביעתו של בית משפט קמא בכל הנוגע לתביעה כנגד עו"ד טייטלבאום, ודין הערעור נגדו להידחות.

לסיכום:

1. בסופו של יום לאור הממצאים של בית משפט קמא נראה כי ליאור בעל עניין באנור/בעל מניות בעצמו באנור (גם אם לפרק זמן מסוים), מנסה להוציא את דירת הגג מנכסי אנור (בשיתוף פעולה עם יהושע שהיה בהליכי פשיטת רגל וספק אם היה רשאי, במועדים הרלבנטיים, לחתום בשם אנור ולחייבה) ולהשיג מעמד של נושה מובטח בדירת הגג, ללא הסכם מכר מחייב ובלא שהוכח שיש לו זכויות קנייניות בדירה ו/או נרשמה הערת אזהרה ו/או הוצגה אסמכתא כלשהי לגבי הסכם מכר מחייב, דיווחים על העסקה לרשויות המס וכו'.
2. כך גם המערערים בחרו להגיש בשנת 2006 תביעה כספית ולא סעד לאכיפת הסכם מכר בגין הדירה ו/או סעד הצהרתי לבעלות בדירה וכן הגישו תביעות חוב לכונס הנכסים הרשמי והנ"ל מלמד גם כן על חולשת טענותיהם לגבי רכישת הדירה על פי זיכרון דברים, שרק אהרון צד לו, שלא השתכלל להסכם מכר מחייב וספק רב לגבי אמיתותו, זיכרון דברים שלא בוצע בפועל על ידי הצדדים, ולמעשה, בכל מקרה, גם אם לא היה למראית עין, פג תוקפו לאחר שלא נחתם הסכם מכר.
3. כך גם הסכם המשכון לטובת ליאור מחזק דווקא את היעדר כוונת אנור למכור את דירת הגג ומשמדובר בהלוואה כספית לצורך מימון ושיעבוד זכויות אנור כבטוחה או כערובה, כאשר אהרון שילם 30,000$ בלבד ויתרת הכספים שולמה על ידי ליאור במסגרת הלוואה.
4. כך גם הגרסאות השונות של אותו זיכרון דברים והמועדים השונים של הנוסחים מעידים לכאורה, כפי שקבע גם בית משפט קמא, שאכן קיים חשש לפברוק זיכרון הדברים לצרכי התחמקות מעיקולים (עיקול שנרשם ביום 16.5.01).
5. העובדה שליאור, שהוא גם עורך דין, לא חתום על זיכרון הדברים היא עובדה מכרעת, כפי שגם הסכם המשכון עליו הוא חתום, כך שלכל היותר העניק ליאור לאנור הלוואה כספית, כשלא נרשמה לטובתו הערת אזהרה, אין הסכם מכר, ייפוי כוח בלתי חוזר, דיווח לרשויות המס וכל ראיה אחרת לזכות קניינית כלשהי בדירה.
6. מדובר בקביעות עובדתיות מהותיות שנקבעו על ידי בית משפט קמא ובין היתר שהמערערים לא התקשרו בהסכם מכר לרכישת דירה ואף לא התכוונו לרכוש דירה אלא נתנו הלוואה חוץ בנקאית וניסו להציל את השקעתם.
7. כן נקבע שמדובר בזיכרון דברים למראית עין בלבד שאינו מחייב, אינו בתוקף, וכן שלא הובטח למערערים ולא הייתה התחייבות לרישום הערת אזהרה וכן נשללה מעורבותו של עו"ד טייטלבאום במשכון ו/או בזיכרון הדברים, עליו ידע רק בדיעבד וכן היעדר התחייבות או הבטחה שלו לגבי רישום הערת אזהרה.
8. כל זאת בזמן שליאור הוא משפטן בהשכלתו (ואח"כ עו"ד) שהיה בעל עניין / בעל מניות גם באנור, ועסק גם בעבר בעניין הלוואות וגביית חובות ובהוצל"פ כגון עסקאות מימון ונראה שהיה משקיע בפרויקט כפי שגם אמר בתמליל שהביא את אהרון ומשקיע בבניין ואחר כך ביקש להבטיח את השקעותיו באמצעות עריכת זיכרון דברים לגבי עסקה שבכל מקרה לא התגבשה להסכם מכר ולזכות קניינית.
9. כך גם לא ניתן להתעלם כאמור מקביעות כבוד השופטת ורדה אלשייך בהחלטתה בפר"ק 1125-03, שלכל היותר ליאור יכול להיחשב כנושה בלתי מובטח ושזיכרון הדברים לא הושלם מעולם לחוזה מכר ונועד להסוות את מצב הדברים האמיתי שמדובר בהלוואת כספים לחברה.
10. למעשה ברגע שנקבע עובדתית ומשפטית שלא נרכשה דירת הגג על ידי המערערים ולא הוכחה רכישת זכות קניינית שכזו בדירה וגם לא שהובטחה להם זכות שכזו ואף לא הערת אזהרה, לא זכאים המערערים לא לזכויות בדירת הגג ולא לעדיפות כנושה לגבי הכספים שהשקיעו.

גובה הוצאות המשפט שנפסקו:

1. גובה הוצאות המשפט אינו נגזר רק מסכום התביעה אלא מהאופן בו מנהלים הצדדים את ההליך. כך בעיקר כאשר ההליכים נמשכים זמן רב, שלא לצורך, תוך הכבדה ניכרת על ההליך המשפטי.
2. בענייננו, מדובר בתביעה אזרחית על סך כ-1.05 מיליון ₪ שהתנהלה במשך כ-10 שנים, כאשר התקיימו עשרות דיונים המוצאים את ביטויים על גבי מאות עמודי פרוטוקול. כמו כן, התנהלות המערערים, שבאה לידי ביטוי, בין היתר, בהגשת בקשות רבות שלא במועדן, הכבידה על ניהול ההליך והביאה להימשכותו שלא לצורך. בנסיבות אלה, ההוצאות שנפסקו על ידי בית משפט קמא הינן סבירות ואף ראויות, ואיני מוצא מקום להתערב בגובהן.

דחיית התביעה כנגד אנור:

1. לגבי הטענה שנטענה בערעור בקצרה (ולא בדיון בפנינו) לפיה בית משפט קמא דחה את התביעה כנגד אנור למרות שהיה ער לכך שקיים אישור מבית המשפט של הפירוק להמשיך בהליכי התביעה, הרי שמעיון בתיק בית משפט קמא ובפסק הדין נראה כי בית משפט קמא לא דחה את התביעה כנגד אנור וציין כי לא ניתן היה להמשיך בהליכים כנגדה עקב כניסתה להליכי פירוק ואף הבהיר זאת מפורשות בהחלטתו בבקשה לעיכוב הליכים מיום 27.11.16, שהתביעה נדחתה כנגד כל הנתבעים למעט אנור המצויה בפירוק ולמעט יהושע. לכן, יש לדחות את הערעור גם בנקודה זו, שכן בית המשפט קמא לא דחה את התביעה כנגד אנור.
2. מעבר לצורך אציין כי החלטת כבוד השופט (כתוארו דאז) איתן אורנשטיין לאשר את המשך הליכי התביעה כנגד אנור ניתנה ביום 18.5.16, לאחר סיכומי הצדדים בבית משפט קמא ביום 11.3.15, ונראה שעניין זה לא הובא לידיעתו של בית משפט קמא בטרם נתן את פסק דינו.

הטענות כנגד התנהלות בית משפט קמא:

1. כך גם יש לדחות את טענות המערערים לגבי גיבוש הדעה המוקדמת של שופטת בית משפט קמא, כאשר התרשומות הפנימיות, שנשארו בטעות בתיק, מראות שמדובר בדברים דומים לאלו שנאמרו על ידי בית המשפט במהלך הדיונים, כשבזמן אמת לא טענו המערערים כנגד דברים אלו ויש לדחות את הניסיון לעשות כן בדיעבד.
2. התוצאה:
3. לאור כל האמור לעיל, אמליץ לחבריי לדחות את הערעור ולחייב את המערערים בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד על סך 20,000 ₪ למשיבים 2-5 ו-20,000 ₪ למשיב 7. העירבון שהפקידו המערערים יחולק באופן יחסי, מחצית למשיבים 2-5 ומחצית למשיב 7, באמצעות באי כוחם.

השופט י' שנלר, אב"ד-סג"נ:

אני מסכים.

השופטת ע' רביד:

אני מסכימה.

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט קובי ורדי, סג"נ.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, י"א תמוז תשע"ח, 24 יוני 2018, בהעדר הצדדים.