1. מבוא

מונחת בפני תביעת התובעת לחיוב הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים בגין בנייה ושימוש בלתי חוקיים במקרקעי התובעת, הידועים כחלקה 24 בגוש 7232, והמצויים במושב מגשימים (להלן – המקרקעין או המשק).

2. טענות התובעת

הנתבעת מחזיקה במקרקעין כבת רשות בהתאם להסכם המשבצת (להלן – הסכם המשבצת), אשר נכרת בין התובעת ובין מגשימים כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן – האגודה). בשנת 1959 נכרת הסכם שכירות דו-צדדי בין התובעת ובין האגודה. הסכם זה חודש בכל פעם לתקופה של שלוש שנים נוספות, וזאת עד ליום 1.10.01, כאשר החידוש האחרון עמד בתוקפו עד ליום 30.9.04. חרף אי חידושו הפורמאלי של הסכם המשבצת מאז, ממשיכים התובעת והאגודה לנהוג כאילו קיים הסכם משבצת תקף.

בהסכם המשבצת נקבעו הוראות בדבר השימושים המותרים במקרקעין, לרבות הוראות בדבר ניצול הקרקע למטרות חקלאיות, וכן איסור על בנייה ללא קבלת הסכמת התובעת מראש.

המקרקעין נמסרו לנתבעת, כמו לשאר חברי האגודה, לשם עיבודם החקלאי בלבד כאמור בהסכם המשבצת, כאשר כל שימוש שאינו חקלאי טעון אישור התובעת ואישור מוסדות התכנון.

3. הנתבעת עושה במקרקעין שימושים לא חקלאיים, וכל זאת מבלי שקיבלה לכך את האישורים הנדרשים, וחרף הליכים משפטיים קודמים, שננקטו נגדה בעניין זה, וזאת כמפורט להלן ובהתאם לאמור בדו"ח פיקוח מיום 23.1.12:

3.1 מחוץ לחלקת המגורים קיימים מבנה איסכורית, שהוקם ללא היתר וללא אישור התובעת בשטח של 649 מ"ר (מבנה מס' 6 בתשריט), שחלקו המזרחי משמש חברה העוסקת במערכות הגנה וחלקו המערבי משמש כמשרדים.

3.2 בחלקת המגורים קיימת סככה, שהוקמה ללא היתר וללא אישור התובעת בשטח של 33 מ"ר (מבנה מס' 3 בתשריט), ומבנה איסכורית, שאושר כמבנה חקלאי, המשמש כמחסן וחנות של יבואן קמינים (מבנה מס' 4 בתשריט).

4. ביום 20.6.12 הוגשה תביעה של התובעת נגד הנתבע למתן צווי הריסה, צווי פינוי והפסקת השימוש. התביעה נדונה בבית משפט זה בת"א 35965-06-12. ביום 26.5.16 ניתן ע"י כב' השופטת ליאת הר-ציון פסק דין באותם הליכים, וביום 30.6.16 ניתן פסק דין מתוקן.

בפסה"ד המתוקן נקבע, בין השאר:

"א. ניתן צו להריסת מבנה 3 שנבנה ללא היתר, וחלק מבנה מספר 6 החורג מהיתר מספר 97294 מיום 14.04.97 (מבנים 3 ו 6 כהגדרתם בכתב התביעה). הצו יבוצע בתוך 6 חודשים מיום מתן פסק הדין.

ב. ניתן צו להפסקת השימוש הבלתי חוקי במבנה 4 שאושר כשני מבנים חקלאיים (כהגדרתו בכתב התביעה), ופינוי כל תכולתו. הצו יבוצע בתוך 12 חודשים מיום מתן פסק הדין, על מנת לאפשר מיצוי הליכים להכשרה של השימוש כדין".

5. על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין השימוש הבלתי החוקי הנעשה במבנים שבמשק בגין שבע שנים, 2010 – 2016, בתוספת מע"מ ובסך הכל
944,970 ₪. כמו כן עותרת התובעת לחיוב הנתבע לחיוב הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים בגין התקופה שמיום 1.12.16 ועד למועד הפסקת השימוש הבלתי חוקי בהתאם לתעריף של 9,630 ₪ בתוספת מע"מ לכל חודש.

6. טענות הנתבע

הזכויות במקרקעין ובשטח מושא הסכם המשבצת כולו נקנו על ידי חברי האגודה, ולהם זכות חכירה לדורות בכל אותם מקרקעין. גם לנתבעת זכות של חוכר לדורות במקרקעין, וזאת בניגוד לנטען ע"י התובעת, כי לנתבעת זכות של בר רשות בלבד. בעניין זה התנהלו הליכים בפני בית המשפט המחוזי-מרכז במסגרת ת"א 20566-10-09. בהקשר זה יצויין, כי לאחר שהחלו ההליכים בתיק זה והוגשו כתבי הטענות, ניתן ביום ביום 6.6.17 פסק דין במסגרת ההליכים הנ"ל, שבו נקבע – בין השאר:

"לאור כל המובהר לעיל יש לקבוע כי בעלי הנחלות במגשימים זכאים אומנם כי ייכרתו עימם חוזי חכירה לדורות, ואולם הנוסח של חוזים אלו צריך שיהיה בהתאם למקובל ולנהוג אצל רמ"י, דהיינו חוזה חכירה לדורות בנוסח האחיד המוצע כיום על ידי רמ"י לבעלי נחלות בכפרים שיתופיים".

השימוש במקרקעין תואם את החלטות התובעת. מרבית מבני הקבע במשק הוקמו בהיתר. הנתבעת אינה מבצעת במקרקעין פעילות תעשייתית.

הנתבעת מכחישה את סכום דמי השימוש הראויים הנתבעים ממנה.

7. דיון והכרעה

התביעה המונחת בפני היא תביעת התובעת לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש הבלתי חוקי במבנים המפורטים לעיל. התביעה הוגשה בהתאם להיתר לפיצול סעדים, שניתן ביחס לסעד הכספי במסגרת ההליכים האמורים להלן.

8. ביום 25.6.12 הגישה התובעת דנן תביעה נגד הנתבעת ונגד נתבעת נוספת, האגודה. התביעה נדונה בפני בית משפט זה במסגרת ת"א 35965-06-12 (להלן – ההליכים הקודמים). באותה תביעה עתרה התובעת להורות על הריסת מבנים 3 ו-6, היות שנבנו באופן בלתי חוקי. כך גם ביקשה שם התובעת להורות על הפסקת השימוש הבלתי חוקי במבנה 4.

ביום 21.3.16 הגישה ב"כ התובעת במסגרת ההליכים הקודמים, ולפיה הגיעו הצדדים להסכמה. הצדדים הסכימו, כי יינתן צו הריסה כמבוקש וכן צו הפסקת שימוש, כאשר צו ההריסה יתייחס רק לאותו חלק של מבנה מס' 6, שנבנה תוך חריגה מהיתר.

בהתאם להסכמת הצדדים ניתן ביום 30.6.16 פסק דין על ידי כב' השופטת ליאת הר-ציון, ובו נקבע (סעיף 9 לפסה"ד):

לפיכך, בהתייחס למשק מספר 44 במושב מגשימים הידוע כחלקה 24 בגוש 7232, אני מורה כדלקמן:

א. ניתן צו להריסת מבנה 3 שנבנה ללא היתר, וחלק מבנה מספר 6 החורג מהיתר מספר 97294 מיום 14.04.97 (מבנים 3 ו 6 כהגדרתם בכתב התביעה). הצו יבוצע בתוך 6 חודשים מיום מתן פסק הדין.

ב. ניתן צו להפסקת השימוש הבלתי חוקי במבנה 4 שאושר כשני מבנים חקלאיים (כהגדרתו בכתב התביעה), ופינוי כל תכולתו. הצו יבוצע בתוך 12 חודשים מיום מתן פסק הדין, על מנת לאפשר מיצוי הליכים להכשרה של השימוש כדין".

נראה, כי ניתן לראות בהסכמה זו של הנתבעת, אשר ניתנה במסגרת ההליכים הקודמים, הודאה בדבר היותו של השימוש, שנעשה במבנה 4, שימוש בלתי חוקי, הנוגד את תנאי ההתקשרות שבין התובעת והנתבע. כך גם ניתן לראות בהסכמה זו של הנתבעת הודאה בדבר בנייתם של מבנים 3 ו-6 באופן בלתי חוקי, הנוגד גם הוא את תנאי ההתקשרות שבין התובעת והנתבע. נראה, כי גם הנתבע אינו חולק עליו.

9. ביום 11.10.18 הודיעוני הצדדים, כי הגיעו להסכמה דיונית כדלהלן:

"לצרכי ייעול הדיון בתביעה שבכותרת, מבלי להודות בכל טענה של מי מהצדדים בכתבי טענותיהם ו/או בחוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים, מוסכם לצרכי ההכרעה בתביעה שבכותרת בלבד, שווי הקרקע ייקבע לפי שומת התובעת בהפחתה של 30%".

10. בכתב סיכום טענותיה מציינת התובעת (סעיף 5), כי דמי השימוש הראויים הנתבעים כאן הינם בגין השימוש הבלתי החוקי הנטען במבנים 4 ו-6 בלבד. ממילא פטור אני מלדון בעניינו של מבנה 3.

11. מבנה 4

ביחס למבנה מס' 4 בתשריט המצורף לכתב התביעה קיימת הסכמה של הנתבעת, כי מתבצע במבנה זה שימוש שלא כדין. עפ"י הסכמה זו ניתן במסגרת ההליכים הקודמים פסק דין, שהורה על הפסקת שימוש זה. בעניינו של מבנה זה טוענת הנתבעת, כי לנוכח מועד הגשת התביעה, 18.12.16, התיישנה התביעה – ככל שהיא נוגעת לשנת 2009, ואין התובעת רשאית לתבוע דמי שימוש בגין שנה זו. עוד טוענת הנתבעת ביחס למבנה זה, כי בשנת 2010 לא נעשה כל שימוש במבנה 4. מוסיפה הנתבעת וטוענת, כי לא הוצגה ראיה כלשהי, ולפיה בוצע שימוש כלשהו במבנה 4 בשנת 2015.

באשר להיקף השטח בו נעשה שימוש במבנה 4, הנתבעת טוענת, כי שטח השימוש עד לשנת 2014 עומד על 200 מ"ר. עד סוף חודש מאי 2016 מדובר בשטח של 280 מ"ר בו נעשה שימוש על ידי הנתבעת.

גם לשיטת התובעת, כפי שעולה מהאמור בסעיף 10 לכתב סיכום טענותיה, מדובר בשימוש אסור במבנה 4 החל מחודש פברואר 2011 בלבד כחנות וכמחסן של יבואן קמינים.

בעניין זה העיד מר עמיר גילת, מנהל מרחב ת"א-מרכז חטיבת שמירת הקרקע אצל התובעת (להלן – מר גילת). בסעיף 4 לתצהיר עדותו הוא העיד, כי ביקר במקרקעין מספר פעמים. הוא ראה, כי בפברואר 2011 הועבר עסק הקמינים למבנה 4.

בעדותו בפני אישר מר גילת, כי היו תקופות בהן עמד המבנה, שבו התנהל עסק הקמינים, ריק, וכי תקופות אלו לא נגרעו מתקופות החיוב הנתבע בגין אותו מבנה (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 21-24).

באשר למבנה זה הוצג בפני ע"י התובעת הסכם שכירות לגבי אולם בשטח של 200 מ"ר. תקופת השכירות האמורה באותו הסכם היא מיום 1.3.13 ועד ליום 28.2.14. בהסכם ישנה אופציה לשנת שכירות נוספת עד ליום 28.2.15. מר ניר שמעי, עד התובעת, העיד בתצהיר עדותו, כי ביום 30.5.16 ביקר במקרקעין. בביקורו הוא מצא, כי מבנה 4 משמש כמחסן של מבנה הקמינים.

נראה, כי די ברצף עדויות זה באשר לשימוש המתמשך במבנה 4, החל מחודש פברואר 2011, כאשר מנגד לא הובאה על ידי הנתבעת שום ראיה לגבי התקופות בהן מבנה 4 היה ריק בתקופה שלאחר חודש פברואר 2011, כדי לקבוע, שהוכח השימוש במבנה 4 החל מחודש פברואר 2011 ועד למועד הגשת התביעה, 18.12.16. בגין תקופה זו זכאית התובעת לקבל דמי שימוש ראויים עבור מבנה 4. זאת לנוכח היותו של השימוש במבנה 4 שימוש הנוגד את תנאי ההתקשרות בין הצדדים.

באשר לשטח השימוש האסור, שנעשה במבנה 4, לא הובאה בפני שום ראיה, שיהיה בה כדי להצביעה על שטח השימוש האסור בפועל, למעט הסכם השכירות לתקופה שמיום 1.3.13, הנזכר לעיל. שם מדובר בשימוש בשטח של 200 מ"ר בלבד. אין שום ראיה לשימוש בשטח גדול יותר בתקופה שעד למועד הגשת התביעה. לפיכך יש לקבוע, כי שטח השימוש האסור במבנה 4 בתקופה שעד להגשת התביעה הינו 200 מ"ר בלבד.

סיכומם של דברים באשר למבנה 4, התובעת זכאית לדמי שימוש ראויים בגין התקופה שמיום 28.2.2011, המועד בו נראה לראשונה שימוש מסחרי במבנה 4, ועד למועד הגשת התביעה, 18.12.16, בגין שטח של 200 מ"ר.

12. מבנה 6

התביעה הוגשה רק ביום 18.12.16, כאמור לעיל. לפיכך כל תביעה בגין התקופה שלמעלה משבע שנים לפני מועד הגשת התביעה, דהיינו לפני יום 19.12.09, היא תביעה שהתיישנה ויש לדחותה מחמת כך.

נספח 3 לתצהיר עדותו של מר עמיר גילת, הוא דו"ח פיקוח בנוגע למקרקעין, המתייחס לביקור במקרקעין, שנערך ביום 25.2.10. שם צויין, כי כל השימושים, שנצפו בביקור הקודם, ונראה שהכוונה לביקור מיום 15.7.09. אז נצפה במבנה 6 שימוש מסחרי כמחסן וחנות של יבואן קמינים. לא הובאה ע"י הנתבעת ראיה כלשהי להפסקה שחלה בשימוש זה בתקופה שמיום 15.7.09 ועד ליום 25.2.10. ניתן בהחלט להניח, כי מדובר בשימוש רציף לאותה מטרה, שהתבצע במבנה 6 בכל אותה תקופה, ואשר נצפה בשני הביקורים.

בביקורו של מר עמיר גילת במקרקעין ביום 28.2.11 נצפה מבנה 6 כמבנה ריק. בביקור נוסף של מר עמיר גילת מיום 23.1.12, שהדו"ח בנוגע לביצוע מצורף כנספח לתצהיר עדותו של מר גילת, נצפה בבנין שימוש מסחרי כדלהלן: "בצד מזרח חברה העוסקת במערכות הגנה, צד מערב משרדים, במרכז סגור ולא ידוע השימוש". הווה אומר, ביום 23.1.12 ראה מר גילת, עד התובעת, שימוש חלקי במבנה 6 – בצידו המזרחי ובצידו המערבי – בעוד שבחלקו המרכזי של מבנה 6 לא נצפה על ידי מר גילת שימוש כלשהו.

אכן הוצג בפני כנספח לתצהירי עדי התובעת הסכם שכירות, שנכרת ביחס למבנה 6 בנוגע לתקופה שמיום 1.1.11 ועד ליום 31.12.11. בהסכם זה ישנה אופציה נוספת לתקופה שמיום 1.1.12 ועד ליום 31.12.12. כמו כן הוצג נספח להסכם שכירות זה, ולפיו הוארכה אותה שכירות למשך התקופה שמיום 1.6.16 ואילך אל מעבר למועד הגשת התביעה, 18.12.16. הנתבעת לא כפרה בתוקפם של אותם הסכמים. המדובר ברצף חוזי מיום 1.1.11 ועד ליום 31.12.12, כאשר בהמשך תוקפו של אותו הסכם שכירות מוארך לתקופה שמיום 1.6.16 ועד אל מעבר למועד הגשת התביעה. סבורני, שהדברים מלמדים על כך, שיחסי השכירות נמשכו ברציפות מיום 1.1.11 ועד למועד הגשת התביעה, כאשר לא ניתן לומר שבינתיים חלה הפסקה בשימוש מיום 31.12.12 ועד ליום 1.6.16, משום שאם כך היו פני הדברים, סביר להניח שבשנת 2016 היה נכרת הסכם חדש.

בהקשר זה יצויין, כי לא הוצגה בפני על ידי הנתבעת ראיה כלשהי, שהיה בה כדי להוכיח הפסקת השימוש ע"י אותה שוכרת במהלך התקופה שמיום 31.12.12 ועד ליום 1.6.16.

לפיכך יש לקבוע, כי השימוש האסור במבנה 6, שבגינו זכאית התובעת לדמי שימוש ראויים, הינו בגין התקופה שמיום 19.12.09 ועד התשלום המלא בפועל.

באשר לשטח השימוש האסור, מעבר לאמור בהסכם השכירות, ולפיו השטח המושכר עמד על 200 מ"ר, לא הובאה בפני ראיה, שיש בה כדי להוכיח שטח שימוש גדול יותר, כאשר לא הוכח, כי בתקופה כלשהי היה שימוש במלוא שטחו של מבנה 6.

סיכומם של דברים באשר למבנה 6, התובעת זכאית לדמי שימוש ראויים בגין התקופה שמיום 19.12.09, שבע שנים לפני מועד הגשת התביעה, ועד למועד הגשת התביעה, 18.12.16, בגין שטח של 200 מ"ר בלבד.

13. הנתבעת לא הראתה קיומו של אישור כלשהו מהתובעת לשימוש החורג במבנים 4 -6. לפיכך יש לחייבה בתשלום דמי שימוש ראויים לתובעת בגין אותו שימוש.

14. באשר לשיעור החיוב כבר נאמר לעיל, כי הצדדים הגיעו להסכמה דיונית, ולפיה "מוסכם לצרכי ההכרעה בתביעה שבכותרת בלבד, כי שווי הקרקע ייקבע לפי שומת התובעת בהפחתה של 30%". ממילא יש לגזור את דמי השימוש הראויים משווי מוסכם זה.

אמנם אין בהסכמה זו כדי להצביע על ויתור של התובעת על חיובה של הנתבת ברווח יזמי. הסכמת הצדדים הינה ביחס לבסיס החישוב, אך לא נזכר בה דבר ביחס לרווח היזמי.

המדובר במקרה זה בשימוש, אשר נעשה שלא ברשות התובעת, בעלת הזכויות במקרקעין. לפיכך יש מקום לחיוב הנתבע גם ברווח היזמי. לפיכך, ובהעדר כל טענה אחרת מצידו של הנתבע בעניין הרווח היזמי, מחוייב הנתבע גם בתשלום סכום הרווח היזמי, הנגזר מבסיס החישוב עליו הסכימו הצדדים.

15. באשר לדמי השימוש בגין התקופה שלאחר הגשת התביעה, התובעת לא הניחה תשתית עובדתית מספיקה לסכום חיוב זה, ועל כן אין לקבל דרישה זו.

16. סיכום חלקי

התביעה התקבלה בחלקה הניכר. יחד עם זאת תחשיבי הצדדים המצורפים לכתב סיכום טענותיהם אינם מתייחסים באופן מסודר לשטחים, שביחס אליהם התביעה התקבלה. לפיכך תגיש התובעת בתוך 14 יום ממועד קבלת פסק דין זה תחשיב דמי השימוש הראויים בהתאם לשטחים, שביחס אליהם התביעה התקבלה.

נקבע לת"פ בעוד 19 יום מהיום.

המזכירות תעדכן ביומן.

ניתנה היום, ב' אדר תש"פ, 27 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.