ע"י ב"כ עו"ד ניצן ממון

רקע

1. לפני 3 בקשות שהגישו המבקשים: בקשה למחיקה על הסף, בקשה למחיקת הכותרת "בסדר דין מקוצר" וכן בקשת רשות להתגונן כנגד תביעה בסדר דין מקוצר על סך של 344,000 ₪ שהגיש המשיב כנגד המבקשים. בין הצדדים נכרת ביום 06/05/16 הסכם זיכרון הדברים

(להלן:" זכה"ד") לפיו מכר המשיב למבקשים בית מגורים, ביישוב גני הדר, בתמורה לסך של 4,355,000 ₪ .

טענות המשיב

2. המבקשים הפרו את זכה"ד. לכן, בהתאם לסעיף לזכה"ד, הוא זכאי לקבל מהם את הפיצוי המוסכם בסך השווה ל- 10% מסכום התמורה, 435,000 ₪, בניכוי המקדמה ששילמו המבקשים בסך של 91,000 ₪ ובסך הכל 344,000 ₪ הוא סכום התביעה.

טענות המבקשים

3. המבקשים לא הפרו את זכה"ד והראייה לכך, העובדה שהגישו לבימ"ש מחוזי מרכז, תביעה כנגד המשיב לאכיפת זכה"ד. (ת"א 67632-11-16 ). הם מוכנים לקיומו של זכה"ד והמשיב הוא זה שמחזיק שלא כדין ובחוסר תום לב, במקדמה ששילמו לו המבקשים. בדיון שנרך ביום 6/03/17 בבימ"ש המחוזי, התביעה נמחקה לאור הערת בימ"ש כי ייתכן שלא ניתן לאכוף את זכה"ד בהעדר חתימת גרושתו של המשיב שעדיין רשומה כבעלים של מחצית מהמקרקעין.

4. הובהר למשיב שחלק מהמקורות למימון העסקה הם, כספי התמורה שתתקבל ממכירת דירת המבקש בתל אביב . הדירה טרם נמכרה, למרות מאמצי המבקש שבאו ליד ביטוי בפרסום באינטרנט ועל ידי פניה למספר מתווכים. למרות זאת, לפנים משורת הדין, הסכימו המבקשים לעשות מאמץ מיוחד ולגייס את כספי התמורה ממקורות אחרים.

5. בין הצדדים הוחלפה טיוטת הסכם מכר, או אז התברר למבקשים כי המשיב מבקש להתנער מהתחייבותו למכור להם את הנחלה כולה ועומד על כך שהממכר הינו הבית בלבד.

בזכה"ד לא נקבעו תאריכי תשלום התמורה, לאור העובדה כי המבקש טרם מכר את דירתו בתל אביב.

6. התקיים לפני דיון במסגרתו נחקר המבקש על תצהירו וב"כ הצדדים סיכמו את טענותיהם.

7. בחקירתו במהלך הדיון התקשה המבקש לענות על חלק מהשאלות כך לדוגמא :

"ש. תפנה אותי לפרוטוקול הדיון שם כתוב שאי אפשר לאכוף את הזיכרון דברים?

ת. אני לא יודע. אין לי שום מושג.

ש. מציגה את כתב ההגנה שהוגש במחוזי, בקשה לסילוק על הסף?

ת. אני לא משפטן קראתי אני לא מבין בזה כלום.

ש. האם זה נכון שפסקו לך הוצאות של 10,000 שח בגין המחיקה על הסף?

ת. כן."

( ע' 3 ש' 2-8 לפרוטו')

המבקש אף לא הציג העתק של הפרסום באינטרנט, רשימה של 6 המתווכים אליהם פנה בבקשה למציאת רוכשים לדירתו בתל אביב וכן הסכם בלעדיות עם מתווך .

"ש. היכן פרסמת את הדירה למכירה?

ת. ברשותי מסמך ובו רשמתי את הפרטים של מתווכים שלחלק מהם נתתי מפתחות של הדירה שיראו אותם לרוכשים פוטנציאליים. אני נתתי בלעדיות.

ש. תראה לי את הפרסום או פניות אליך?

ת. אני פניתי למתווכים. אני מבהיר שפרסמתי ביד 2. 6 מתווכים קיבלו מפתח. אני לא הבאתי איתי עותק של הפרסום.

ש. מה עם ההסכמים עם המתווכים הבאת?

ת. יש לי הסכם בלעדיות אבל הוא לא פה איתי. אני יכול להביאו לביהמ"ש."

(ש' 16-23 ,שם)

סיכומי המבקשים:

8. המבקשים מעולם לא הפרו את זכה"ד, הפיצוי המוסכם הנתבע על ידי המשיב, נסמך על הפרת זכה"ד שמעולם לא הופר. יתרה מזו, המבקשים היו מעוניינים באכיפת זיכרון הדברים. לכן הגישו תביעה מתאימה לביהמ"ש המחוזי. מי שהפר את זכה"ד הוא דווקא המשיב. מכתב התביעה עולה שהמשיב איננו מעוניין כיום לקיים את ההסכם. המבקשים מוכנים להוציא לפועל את העסקה, בעוד שהמשיב מעוניין בקבלת פיצוי כספי בלבד.

גרושת המשיב, עודנה רשומה עד היום כבעלים של חצי מהזכויות בממכר. באמצעות זכה"ד לא ניתן לסיים את העסקה ברישום שכן המשיב אינו יכול לקיים את התחייבויותיו. זכה"ד נוסח על ידי בנו של המבקש שהיה אז משפטן וכיום הינו עו"ד. מלבד זאת יש שאלה לגבי מהותו של זכה"ד וההסכמה בו וצריך לשמוע ראיות ולקיים דיון משפטי מעמיק .

סיכומי המשיב

9. אין מקום למתן רשות להתגונן למבקשים , לחלופין צריך להתנות את מתן הרשות להתגונן בהפקדת מלוא סכום התביעה .

התצהיר שהנתבע חתם עליו לתמיכה בבקשת הרשות להתגונן, רובו עדות מפי השמועה והתייחסות לאירועים שהמבקש לא נטל חלק בהם. החלק השני של התצהיר מבוסס על טענות בעלמא, בעל פה כנגד מסמך בכתב במנוגד לחלוטין, הן לזכה"ד עצמו, הן לפרוטוקול הדיון בבימ"ש המחוזי והן להחלטה של בימ"ש המחוזי, שם נאמר מפורשות מפי ב"כ המבקשים שזכה"ד הוא חוזה תקף לכל דבר ועניין. התביעה דנן היא על הפרת זכה"ד כעולה מהמסמך מיום 8/6/2016 שצורף כנספח ה' לבקשת הרשות להתגונן, שם נאמר שעל פי הזכה"ד היה צריך לחתום על ההסכם בסמיכות לזכה"ד . הדבר לא בוצע לכן, ישנה הפרה מפורשת של הזכה"ד ממנו עולה שהחלק של הגרושה נמכר למשיב .

המסגרת המשפטית

לעניין בקשת רשות להתגונן

10. ככלל ניתן לומר, כי לא במהרה תידחה בקשת רשות להתגונן, כשם שאין לומר כי רשות תינתן כדבר מובן מאליו. בעשרות שנות פסיקה בנושא זה נקבעו אמות מידה די ברורות בשאלה: מתי תינתן לנתבע רשות להתגונן ומתי תידחה בקשתו. ניתן לומר כי תינתן רשות להתגונן כאשר הנתבע מעלה בתצהירו שיש לו יסוד להגנה, או אפשרות מבוססת של הגנה, או הצעה סבירה של הגנה, או הגנה טובה לכאורה או עובדות המצביעות על סכסוך סביר. כל אלה הם מטבעות לשון שונים של אותו רעיון: שבשלב הזה של המשפט, אין הנתבע צריך לשכנע את בית המשפט בצדקתו. זאת הוא יצטרך לעשות במשפט עצמו. אין בית המשפט השומע את הבקשה צריך לשקול את טיב הראיות של הנתבע ואת מהימנות העדים של הנתבע לעומת אלו של התובע. כל אלו הם עניין למשפט עצמו. על בית המשפט לשקול אם הנתבע הראה סיכוי של הצלחה בטענותיו. הייתה הגנה לכאורה בידי הנתבע - יורשה להתגונן בפני התביעה; לא הייתה כזו , או אם בית המשפט מתרשם שהגנתו של הנתבע היא הגנת בדים - לא יתן לו רשות להתגונן.

11. בית המשפט העליון, בע"א 465/89 בן צבי נ. בנק המזרחי, פ"ד מ"ה (1) 66, מפי כב' השופט

(כתוארו אז) דב לוין, סיכם היטב את ההלכה הבסיסית הנוגעת לבקשות רשות להתגונן,

והדברים נותרו באיתנותם עד היום (שם, בעמ' 69-70):

"לא במהרה ייעשה שימוש ותוכרע תובענה בסדר דין מקוצר על-פי כתב התביעה ונספחיה בלי לתת לנתבע רשות להתגונן, זאת משום ש'סדר הדין המקוצר משמש את המטרה למנוע דיון בתובענה רק אם ברור הדבר ונעלה מספק, שאין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו...' ... ולעניין זה, 'אין לקבוע שהענין הוא כך אלא אם תצהיר הנתבע לא גילה "הגנה לכאורה"'... מכיוון שכך: 'די לו (לנתבע - ד' ל') להראות כי הגנה אפשרית בפיו, ולו רק בדוחק ובית המשפט חייב ליתן רשות להתגונן, שאם לא יעשה כן, יכריע למעשה כבר בתובענה גופה והנתבע יצא מקופח'... "

12. זאת ועוד. הלכה היא כי בשלב זה של בקשת רשות להגן, על בית המשפט לבחון האם למבקש רשות להגן עומדת הגנה, ולו בדוחק:

"בתביעה המוגשת בסדר דין מקוצר יש ליתן לנתבע רשות להתגונן, כל אימת שיש בתצהירו כדי להצביע על הגנה לכאורה, ולו בדוחק, מפני התביעה... בשלב בחינת הבקשה למתן רשות להתגונן בית המשפט אינו בודק את מהימנות הנתבע או את הראיות לגופן, אלא בוחן הראיות על פניהן, כפוף למה שמתגלה בחקירה שכנגד על האמור בתצהיר... באין חקירה כזו עומד לפני בית המשפט אך האמור בתצהיר, ובית המשפט בוחן אם יש בדברים אלה כדי לבסס הגנה, ולו בדוחק, נגד התביעה" (כבוד השופט שמגר בע"א 248/89 החברה הכללית למוסיקה נ' Warner, פ"ד מו(2) 273, 277 ; ראה דבריו של כבוד השופט רובינשטיין בע"א 527/07 מזל נחום ואח' נ' קרן אהרונסון בע"מ (פורסם במאגר משפטי)).

13. בע"א 5480/98 מנורה נ' אבו, פ"ד נב(2) 476, 479 נקבע מפי הנשיא כבוד השופט ברק (כתוארו אז), כי במסגרת בקשת הרשות להגן;

"נותן בית המשפט דעתו למשקלן המהותי של טענות הנתבע, לזיקתן לתביעה ולביסוסן... בית המשפט אמנם אינו בוחן את מהימנות העדויות שמביא הנתבע ואינו בוחן את סיכויי הגנתו... אך הוא נדרש להכריע בבקשת הרשות להגן על פי החומר המצוי בפניו..." .

14. אין ספק שגרסת המבקשים איננה נקייה מספקות שכן לא ניתן לטעון טענות שלכאורה סותרות האחת את רעותה. מצד אחד שהחיוב בפיצוי מוסכם בזכה"ד אינו תקף, ומצד שני לבקש מבימ"ש המחוזי לאכוף את זכה"ד. יחד עם זאת, במקרה שלפנינו, הנסתר רב על הנגלה. בין הצדדים נטושה מחלוקת יסודית באשר לטיבו של הממכר . האם מדובר בבית מגורים בלבד כטענת המשיב וכפי שעולה מתיאור הממכר בזכה"ד או שמא מדובר בנחלה כולה כטענת המבקשים.

15. בזכה"ד נפלו ליקויים והשמטות של תנאים חשובים להשלמת העסקה: לא צורף אליו תשריט או מפה בה מוגדרים במדויק גבולות הממכר ושטחו. בין היתר, אין התייחסות למועדי תשלום התמורה, מועד הסרת המשכנתא, מועד מסירת החזקה למבקשים, חלות תשלומי המיסים בגין העסקה על מי מהצדדים, מועד מסירת המסמכים הנדרשים לצורך רישום הממכר על שם המבקשים-הרוכשים, הצהרות לגביי מצבו התכנוני של הממכר, האם הממכר נבנה כולו בהתאם להיתר בנייה, שאלת ניצול אחוזי בנייה ככל שנותרו בממכר, הצורך בהסכם שיתוף או פיצול החלקה, מצבו הפיזי של הממכר וקיומם /אי קיומם של ליקויים וכיוצ"ב.

אף לא ברורה מידת מעורבותו של בן המשיב המשפטן בעריכת זכה"ד. האם תפקידו הצטמצם להקלדת המסמך כטענת אביו –המשיב או שמא מעבר לכך, הוא עסק גם בניסוחו כטענת המבקשים. כידוע, במקרה של אי בהירות וצורך בפרשנות המסמך, יחול הכלל של פירוש לרעת מנסחו. לצורך הבקשה בלבד, יש להניח כי יהא בידי המבקשים להוכיח את טענותיהם שהובאו בתצהיריהם ובמקרה כזה עומדת להם הגנה לכאורית.

16. שוכנעתי כי יש לאפשר לצדדים לערוך בירור עובדתי של המחלוקת ביניהם ובירור זה יש

לעשות במשפט.

17. אמנם הגנתם של המבקשים איננה נקייה מספקות ויש בה נקודות חולשה רבות, אולם אינני סבור כי מדובר ב"הגנת בדים".

לכן, אינני מוצא לנכון להשתמש בסמכותי על פי תקנה 210 לתקנות סדר הדין האזרחי- התשמ"ד- 1984 ולהתנות את מתן הרשות להתגונן בהפקדת ערובה.

18. המבקשים הגישו 2 בקשות נוספות: האחת למחיקה התביעה על הסף והשנייה למחיקת כותרת התביעה "בסדר דין מקוצר". בהמלצת בימ"ש חזרו בהם המבקשים משתי הבקשות לפיכך אין עוד צורך לדון בהן ואני מורה על מחיקתן.

סוף דבר

19. לסיכום, ניתנת בזה למבקשים רשות להתגונן כנגד התביעה, ללא תנאי ,באופן שהתצהיר

ישמש כתב הגנה.

לאור העובדה שקיבלתי את בקשת המבקשים למתן רשות להתגונן והמבקשים הסכימו להמלצת בימ"ש, למחיקת 2 הבקשות למחיקה על הסף ולמחיקת כותרת, ובכך חסכו מבימ"ש מתן הכרעה מנומקת בבקשות אלו, אני מחייב את המבקשים, בלי כל קשר לתוצאות ההליך, לשלם למשיב בגין הבקשות הנ"ל, הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 3,000 ₪ שישולם למשיב באמצעות ב"כ, עו"ד ברנט בתוך 30 ימים מהיום וככל שלא ישולם במועדו יתווספו אליו הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום המלא בפועל.

לאור סכום התביעה, יידון התיק בסדר דין רגיל. היחידה המשפטית תנתב את התיק לשופט/ת.

המזכירות תמציא את ההחלטה לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, י"ח אב תשע"ז, 10 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.