פסק דין

מונחת בפניי תובענה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, שיסודה בהסכם שכירות שנחתם בין המבקשת למשיב 1.

במסגרת המרצת הפתיחה, ביקשה המבקשת, בין היתר, להצהיר כי משיב 1 הפר באופן יסודי את הסכם השכירות שנחתם ביניהם, בכך שלא קיים התחייבותו להעניק למבקשת חזקה ושימוש בלעדיים בשטח המדרכה שממול החנות, כפי שיתואר להלן.

רקע:

1. המבקשת הינה חברה פרטית, מאוגדת כדין, אשר שוכרת מאת משיב 1, מר שלום סעדה חנות בשטח כולל בנוי של 35 מ"ר, אליו צמוד שטח פתוח. החנות מצויה במפלס הרחוב והגלריה של הבניין בכיכר מלכי ישראל 11 בתל אביב (להלן: "המבקשת", ו- "משיב 1" ו/או "סעדה", ו- "המושכר", בהתאמה).
2. המבקשת מפעילה במושכר בית קפה הידוע בשמו המסחרי "לבובסקי" (להלן: "בית הקפה").

מנהל המבקשת הינו מר יניב בוזגלו-מילגרום, אשר עוסק לפרנסתו בניהול בתי קפה ומסעדות (להלן: "בוזגלו").

1. משיב 1, הינו הבעלים של המושכר והוא זה אשר השכיר למבקשת את המושכר.
2. ביום 12.05.2015 בין סעדה לבין המבקשת נחתם הסכם שכירות (להלן: "ההסכם" ו/או "הסכם השכירות").
3. על מנת לסבר את האוזן, המרצת הפתיחה הוגשה תחילה גם נגד עיריית תל-אביב (להלן: "העירייה"), ובהסכמת הצדדים מיום 27.09.2017 התובענה כנגדה נדחתה, ללא צו להוצאות.
4. משיבה 3 שוכרת אף היא ממשיב 1, החל מחודש נובמבר 2016, חנות הסמוכה לבית הקפה, וגם לה שטח מדרכה מול החנות (להלן: "משיבה 3", "החנות" ו- "שטח המדרכה ממול החנות", בהתאמה). משיבה 3 מפעילה בחנות קונדיטוריה (להלן: "הקונדיטוריה").
5. כעולה מהמרצת הפתיחה, רועי גרבובסקי, שהינו מתווך במקצועו (להלן: "רועי"), פנה לבוזגלו והציע לו להפעיל את בית הקפה שנוהל באותה תקופה במושכר, ששמו המסחרי היה "קפה העירייה". באותה העת, בית הקפה נוהל על-ידי יותם רמון (להלן: "רמון").

בסופו של יום נחתם הסכם השכירות, ודמי השכירות החודשיים נקבעו על סך של 14,910 ₪ בתוספת מע"מ (להלן: "דמי השכירות").

1. המבקשת טוענת שכחלק בלתי נפרד מבית הקפה ודמי השכירות המשולמים בגינו, קיבלה ממשיב 1 את הזכות להיתר לגבי שטח המדרכה ממול החנות. עוד מוסיפה כי היא נכנסה להסכם השכירות על סמך ידיעה ברורה, שמשיב 1 מאשר לה, מכוח היותו הבעלים של החנות, לקבל את הרשות להשתמש בשטח שממול החנות לשם הצבת שולחנות וכיסאות.
2. לשם השלמת התמונה, מציינת המבקשת כי בד בבד לחתימת ההסכם, מצוי חדר שירותים בחצר הפנימית של הבניין, בו מצוי המושכר, הסכימה לשלם למשיב 1 1,000 ₪ נוספים לדמי השכירות, וזאת כדי לקבל את זכות השימוש בחדר השירותים, אשר משמש אותה כמחסן.
3. בעת השכרת המושכר על-ידי המבקשת בחנות הסמוכה התנהלה מספרה (להלן: "המספרה"), ויוער כי לאחר מכן, פעלה במקום מכבסה (להלן: " המכבסה").
4. על מנת שלא נמצא חסרים, טוענת המבקשת כי נקטה בהליכים מול העירייה, לשם הוצאת היתר להצבת שולחנות וכסאות בשטח המדרכה שממול בית הקפה, ובשטח של 7.60 מ"ר, מתוך שטח המדרכה שממול החנות, ובסופו של יום קיבלה את ההיתר המיוחל שכלל 31.50 מ"ר (להלן: "ההיתר"). בנספח התנאים להיתר, ציינה העירייה כי הישיבה בשטח המדרכה שממול החנות, מותנית באישור תקף של בעלי המספרה.
5. המבקשת מציינת כי לאחר שהחנות הושכרה למשיבה 3, ביטלה העירייה את ההיתר שניתן למבקשת להציב שולחנות וכיסאות בשטח שממול החנות, והוציאה היתר חדש (להלן: "ההיתר החדש"), לפיו הותרה הצבת שולחנות וכסאות בשטח מדרכה של 22.80 מ"ר, שממול בית הקפה, כך שנגרע שטח.
6. לאור האמור, עותרת המבקשת להצהיר כי משיב 1 הפר בהפרה יסודית נמשכת את הסכם השכירות, בכך שלא קיים את התחייבותו להעניק למבקשת חזקה ושימוש בלעדיים ב"שטח המדרכה ממול החנות"; עותרת לאכוף את הסכם השכירות כלפי משיב 1, ולחייבו לבצע כל פעולה נדרשת על מנת להשיב למבקשת את החזקה והשימוש הבלעדיים בשטח המדרכה שממול החנות; להתיר למבקשת לפצל סעדיה; יוער, במסגרת המרצת הפתיחה התבקש סעד לפיו יש לחייב את העירייה להתיר למבקשת להציב שולחנות וכסאות בשטח המדרכה כפי שהתירה לה בהיתר, קרי – בשטח של 31.50 מ"ר.
7. מנגד טוען משיב 1, כי לא הפר את ההסכם עם המבקשת, הואיל והסכם השכירות מדבר בעד עצמו. לשיטתו, ההסכם מתייחס לשטח המדרכה שממול המושכר, ולא הייתה כל כוונה לשטח המדרכה שממול החנות. לפיכך, ההסכם הוא המחייב. הגם, ששטח המדרכה מול המושכר הינו 13 מ"ר.

לשיטתו, משיב 1 אפשר למבקשת באופן זמני להציב שולחנות וכיסאות בשטח הציבורי, ממול לחנות, בפרקי זמן שונים, וזאת בהתחשב בכך שהשוכרים של החנות לא עשו שימוש בשטח הצמוד לחנות, והסכמה זאת הייתה בעל-פה.

1. משיבה 3 מצדה טוענת שברגע שנדחתה התביעה כנגד העירייה, יש לדחות גם את התביעה כנגד משיבה 3. ועוד, גם במידה ומשיב 1 הפר את חוזה השכירות, אין בכך כדי להשפיע על משיבה 3. כמו כן, הצטרף לדברים שנאמרו על-ידי משיב 1 שההסכם שנחתם בים המבקשת למשיב 1, הוא המחייב.

1. יצוין, שלאחר שהונחו בפניי הבקשה, שנתמכה בתצהירים, והתגובות להמרצה, עתר ב"כ המבקשת לצירוף תצהירים נוספים – תצהירו של רמון, וכן תצהיר נוסף מטעם מנהל המבקשת, נתקבלו תגובות, ובסופו של יום נעתרתי לבקשה.
2. במהלך הליך שמיעת הראיות, העידו בפניי מטעם המבקשת, מנהלה – בוזגלו, בקשר עם תצהירו ותצהירו המשלים. רמון - השוכר הקודם, והמתווך שרקם את העסקה – רועי. מטעם משיב 1 העיד המשיב בעצמו, ונחקר גם הוא על תצהיר, ותצהירו המשלים. מטעם משיבה 3 העיד מנהלה, מר אלדד קונטנתה (להלן: "אלדד").

ביום 21.02.2018 התקיים דיון בו נשמעו העדויות, והוצגו הראיות, במהלכו סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל-פה.

1. השאלה העיקרית הדורשת הכרעה - האם במסגרת הסכם השכירות שנחתם בין המבקשת לבין משיב 1, העניק משיב 1 למבקשת את הזכות להשתמש בשטח המדרכה מול החנות, אם לאו.

בתמצית טענות המבקשת:

1. משיב 1 הפר את הסכם השכירות עם המבקשת, כאשר פגע בזכות המבקשת מלעשות שימוש בשטח המדרכה שממול החנות. משיב 1 העניק באופן נוגד את אותה הזכות בשטח מול החנות למשיבה 3. לפיכך, יש לאכוף את ההסכם באופן שהמבקשת תהא רשאית לבקש היתר מהעירייה לעשות שימוש גם בשטח שממול החנות.
2. מעדויות עדי המבקשת נהיר וברור שבמסגרת המשא ומתן לכריתת ההסכם, הייתה דרישה שהמושכר יכלול את השטח מול החנות. הן סעדה אישר כי נתן הסכמה כזו, אולם לטענתו הייתה זמנית.

1. מתמונות הנכס, הנסחים והעדויות עולה כי אין חולק שהמבקשת שכרה שתי תתי-חלקות בשטח כולל של 35 מ"ר. התמונה מדברת בעד עצמה - השטח מול בית הקפה הוא גדול באופן ניכר משטח החנות, ולנתון זה משמעות מרחיקת לכת. לפיכך, המסקנה הבלתי נמנעת הינה, שאותם 13 מ"ר הם השטח שמול החנות, ולא השטח מול המושכר.
2. לא נסתרה הראיה שהוגשה כנספח ג' להמרצה, שהמבקשת קיבלה בתחילת הדרך ובטרם המשיבה 3 נכנסה לתמונה, "היתר כיסאות" על 31 וחצי מטר.

אלדד העיד שלאחר שנכנס לחנות, פנה לעירייה ועקב כך צומצם ההיתר, וההיתר ניתן בשיעור של 28.8 מ"ר (מפנה לנספח ד'). ניתן להבין כי מדובר בביצוע הפרש של גריעה של כ- 8 מ"ר, כאשר אין חולק שהשטח "נטו" אמור להיות נמוך מ – 13 מ"ר משום שהעירייה מקצה זיקת הנאה לחנות ויש שטח ציבורי.

1. משיב 1 עומת עם הנתונים ולא יתכן כי לשיטתו ה – 13 מ"ר הם השטח שממול בית הקפה.
2. חיזוק נוסף טמון לשיטת המבקשת בכך שרמון העיד כי משיב 1 גבה ממנו סכום נוסף של 1,000 ₪, מחוץ להסכם עבור השטח ממול החנות. בעוד שעם יותם ההסדר נעשה לבר-חוזי ואין הסדרה של ה – 13 מ"ר, הדברים מצאו ביטוי בעניינינו בהסכם.
3. ניסיון המשיב להתלות בהגדרת המושכר ובהפרדה בין השטח הבנוי לשטח מול החנות, סותר את גרסת משיב 1. עת קורסת גרסה זו, ממילא חל השתק שיפוטי מלטעון שה – 13 מ"ר אינם כלולים במושכר. גרסה זו אינה מוצאת ביטויה לא בתשובה למכתבי ההתראה, ולא בתצהירי המשיב. עת קוראים בבירור, המסקנה היא שהכוונה הינה להגדיר את המושכר כשטח של 35 מ"ר ומפלס ברחוב ובגלריה. בהמשך מחברים לכך שטח אחר, שאינו בנוי , אז ברור שירשמו "צמוד", ומדובר בשטח פתוח. בסיפא נאמר כי המשכיר הוא בעל הזכות הבלעדית להשתמש בו.
4. לא בכדי לא הביא המשכיר את ההסכם עם המכבסה (נספח ז' לבקשה), משום שהמכבסה נכנסה חודשים אחרי שניתן היתר שימוש בשטח מול החנות. שם כתב המשכיר כי אסור להשתמש בשטח, עם הדגשה בשחור, שאין זה כלול בשטח המושכר. לטענת המבקשת עניין זה מוכיח כי משיב 1 קובע מי משתמש, וזאת בניגוד לטענתו כי העירייה קובעת. שנית, המשיב מעולם לא ביטל כלפי המבקשת את הזכות להשתמש בשטח מול החנות, והזכות לא הייתה זמנית, כטענתו.

הטענה לפיה מדובר בזכות זמנית, נזנחה בתצהיר השני של המשיב, ומפנה לסעיף 8 לתצהיר המשלים. אף בחקירתו, נעדר הסבר בנוגע לכך.

1. המבקשת טוענת שגרסת המשיב לפיה קיבל את אישור המספרה, הינה סותרת, שכן אין חולק על כך שהחנות הייתה ריקה, השוכרת נכנסה בשנת 2016 וההסכם נחתם במאי 2015.
2. המבקשת מוסיפה כי מרמון נגבו דמי שכירות בסך של 11,000 ₪ בתוספת אלף ₪ בתוספת מע"מ על השטח מול החנות. אין זה הגיוני כי מהמבקשת יגבה 15,000 ₪ בתוספת מע"מ אם הדבר אינו מגלם את אותה ההרשאה שממילא הוא מודה בה, אולם מדיח וטוען כי היא זמנית. הן מכח "הודאה והדחה" הוא העניק את השטח. כלומר משיב 1 מודה כי נתן את השטח והדבר היה זמני.
3. הזכות של המבקשת הוענקה זמן רב בטרם ההסכם עם משיבה 3, ולכן משיבה 3 לא יכולה לקבל דבר שהוענק כבר לצד שלישי, על ידי אותו אדם.
4. ביחס למשולש היחסים עם העירייה, טוענת המבקשת כי אין מניעה מבחינת העירייה לתת היתר של כסאות ושולחנות למי שהוא בעל הרשאה לכך, ובהתאם להסכם עם הבעלים. עובדה היא שהעירייה נתנה למבקשת את ההיתר. כמובן שההיתר כפוף לחוקי העירייה, אולם ההפרה היא אותה הפרה, ואין זה משנה האם מדובר ב – 8 מ"ר או 13 מ"ר.

בתמצית טענות משיב 1:

1. שטח המדרכה הגובל עם המושכר שהושכר למבקשת ושטח המדרכה הגובל עם החנות הם שטחים ציבוריים, שהינם בשליטת העירייה ואינם בבעלות משיב 1. לא ניתן לעשות שימוש בשטח המדרכה ללא קבלת היתר מתאים מהעירייה, והמבקשת ידעה זאת.
2. שטח המדרכה שממול החנות, שלטענת המבקשת הושכר לה על-ידי משיב 1, אינו חלק מהמושכר שהושכר לתובעת על-פי הסכם השכירות. שטח המדרכה שלטענת המבקשת הושכר לה על-ידי משיב 1 אינו השטח הצמוד למושכר שהושכר למבקשת, אלא שטח הצמוד למושכר שהושכר למשיבה 3. יש לפנות לסעיף 3.4 להסכם השכירות, המדבר בעד עצמו, מה גם, שלחוזה השכירות צורף תשריט החתום על-ידי הצדדים ומר יניב בוזגלו אישר שחתימתו מופיעה על התשריט. התשריט כולל את המושכר, ולא כל שטח נוסף מחוץ למושכר.
3. בהואיל השני להסכם נאמר "המושכר בשטח כולל של 35 מ"ר... אליהן צמוד שטח פתוח של 13 מ"ר, אשר המשכיר הוא בעל הזכות הבלעדית להחזקה ושימוש בו". השטח הפתוח הצמוד, הוא השטח הצמוד למושכר בן 35 מ"ר, ולא כתוב שהשטח הפתוח הינו הצמוד לחנות.

1. משיב 1 טוען כי השטח הצמוד למושכר יכול לשמש את השוכר בהפעלת העסק עם קבלת ההיתר לכך לפי כל דין. מקריאת סעיף 3.2 להסכם השכירות ניתן ללמוד שקיימת אבחנה בין המושכר לבין השטח הצמוד. השטח הצמוד למושכר יכול לשמש בהפעלת העסק, כפוף להיתר.
2. אם יש ספק כלשהו מהו השטח הפתוח מחוץ למושכר, סעיף 4.2 להסכם וקובע כי "דמי השכירות כוללים השימוש בשטח הציבורי על המדרכה שמול המושכר". משיב 1 מפנה לעדות רמון לפיה דמי השכירות הם גם עבור השטח ממול לחנות. אולם, סעיף 4.2 להסכם אומר מפורשות כי השטח הוא ממול למושכר, ושדמי השכירות כוללים את השימוש בשטח הציבורי במדרכה ממול המושכר. בסעיף 3.2 להסכם השכירות שנחתם בין משיב 1 לבין רמון לעודד שובל נאמר כל שטח המושכר והשטח הצמוד למושכר. עת נשאל מהו השטח הצמוד הוא אמר השטח ממול למושכר.
3. כאמור בתצהיר משיב 1, החנות הושכרה בפרקי זמן שונים לשוכרים שלא עשו שימוש בשטח הציבורי הצמוד לה. לכן, משיב 1 נעתר לבקשת שוכר קודם אותו יותם רמון ולמבקשת, ואמר להם שאין לו התנגדות זמנית להצבת שולחנות וכיסאות בשטח הציבורי הצמוד או הגובל לחנות האחרת שלו. ההסכמה כאמור לא נעשתה בכתב, ועל כן משיב 1 מפנה לסעיף 16.3 להסכם השכירות הקובע שכל שינוי בהסכם ייעשה בכתב.
4. המתווך אמר בתצהיר עדותו שהוסכם שהמבקשת מקבלת גם את זכות השימוש בחנות הסמוכה, אולם הדבר לא נאמר בהסכם. הוא צירף לתצהיר עדותו את טיוטת ההסכם שקיבל, וגם בטיוטה לא נאמר שהשטח מול חנות הוא שטח שהושכר למבקשת.
5. המבקשת באמצעות בא כוחה פנתה למשיב 1 במכתב מיום 05.01.2017 (נספח ד' לתצהיר משיב 1) וטענה שהפר את ההסכם, בכך שהעניק לצד שלישי את זכות השימוש בשטח המדרכה של 13 מ"ר המצוי ממול החנות. בשום מקום בהסכם לא נאמר שה- 13 מ"ר הם מול החנות. אמר בעדותו סעדה שה- 13 מ"ר הינם השטח ממול למושכר.
6. לגבי העדות של בוזגלו לגבי השטחים והחישובים שעשה, אלה אינם רלוונטיים, הם לכל היותר עדות סברה ועדות בעל-פה כנגד מסמך בכתב. שהרי, היא לא מחייבת לפי סעיף 16.3 להסכם.
7. בסעיף 19 בתצהיר בוזגלו, התצהיר הראשון התומך בהמרצת הפתיחה נאמר "אני פניתי לאנשים המשפצים עכשיו בחנות ונחזים להיות הבעלים וביקשתי את רשותם להציב שולחנות וכיסאות בשטח שמול החנות וזאת החל מהשעה 18:00 אך בקשתי נדחתה על ידם". עצם העובדה שפנה לשוכרים של החנות לקבל את רשותם מוכיחה ששטח זה לא היה כלול בשטח המושכר.

בתמצית טענות משיבה 3:

1. משיבה 3 מציינת כי היא משיבה פורמלית. ברגע שהתביעה נדחתה כלפי משיבה 2 – העירייה, הרי שיש לדחות את התביעה גם בעניינה.
2. משיבה 3 טוענת כי העירייה רשאית ליתן היתר ולבטל אותו בכל שלב מחיי ההיתר. משכך, הכתובת הנכונה היא העירייה.
3. גם במידה ויקבע שמשיב 1 מפר את ההסכם, אין בכך כדי להשפיע על משיבה 3.
4. משיבה 3 סבורה כי מעדויות התביעה, לא ניתן הסבר מניח את הדעת לכך שלא נכתב "ברחל בתך הקטנה" בהסכם כי השטח מול החנות ניתן לו לצורך הושבה. ההיפך הוא הנכון, שכן ההסכם מציין רק את השטח מול המושכר, ומשיבה 3 מפנה לסעיף 4.2 להסכם.
5. משיבה 3 גורסת כי השטחים אינם רלבנטיים ומחזקת את דברי משיב 1.

1. משיבה 3 מפנה לדברי משיב 1, אשר שאב את המספר 13 מהיתר ההושבה הישן שהיה לו בגין נכס שהפעיל. אמנם המסמך לא הוגש, אך יש בכך כדי להבהיר את הדברים.
2. כל הסכמה שניתנה, כפופה לאישור העירייה, וגם העירייה הכפיפה את ההסכמה בהצבת שולחנות מול החנות לכך שבעת מתן ההיתר לא פעלה בחנות מסעדה או בית ממכר מזון על פי חוק העזר.
3. המבקשת השיבה וחזרה על טענותיה, והוסיפה שאין לקבל את הטענה שעת נדחתה התביעה כנגד העירייה, אז יש לדחות את התביעה כלפי משיבה 3. כמו כן הדגישה כי יש לפרש את ההסכם כנגד המנסח, הגם שלא ניתן לומר כי המושכר הוא 35 מ"ר בלבד, מבלי להתייחס ל- 13 מ"ר.

דיון והכרעה:

1. בית המשפט ביושבו על המדוכה שואל את עצמו – האם במסגרת ההסכם שנחתם בין הצדדים, העניק משיב 1 למבקשת את הזכות להשתמש בשטח מול החנות, אם לאו. על-מנת לענות על שאלה זו בית המשפט יבחן את ההסכם שנחתם ואת ההסכמות הנטענות, בראי העדויות והראיות שהובאו במסגרת ההליך.

כבר עתה אומר, שלאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, שמעתי את העדויות וטענות הצדדים, עיינתי בהסכם ובראיות שהובאו לפתחי, נחה דעתי לדחות את המרצת הפתיחה, ולהלן נימוקיי.

נקודת המוצא היא בחינת ההסכם שנחתם בין המבקשת לבין משיב 1.

המסגרת הנורמטיבית:

פרשנות החוזה:

1. הכללים המנחים לעניין פרשנות של הסכמים מקורם בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים") –

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". (ההדגשה שלי – נ.ב; השווה לנוסח הישן - "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו מתוך הנסיבות").

1. בשנת 2011 תוקן חוק החוזים (תיקון מס' 2) וברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ מגדל חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו) (להלן: "עניין סהר"), נדונה בהרחבה שאלת פרשנותו של החוזה לאור התיקון.
2. בפסקה 26 נדונה תכליתו הסובייקטיבית של סעיף 25 (א) המתוקן ונקבע שם כך –

"חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית – ניתנת לסתירה – שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה – עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוק: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה; לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי".

1. בסיפא של פסקה 30 לפס"ד ביטוח לאומי נקבע -

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים לחוזה- הוא תכליתו הסובייקטיבית של החוזה. רק כאשר בלתי אפשרי לאתר את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, יפורש החוזה- בלית ברירה- בהתאם לתכליתו האובייקטיבית, המשמשת כמוצא אחרון".

1. הדברים הבאים יפים לעניינינו באשר לתכלית האובייקטיבית והסובייקטיבית –

"ובאשר לתכלית האובייקטיבית של התיקון נאמר, שהיא תומכת בפירוש המאמץ את השיטה הפרשנית שנקבעה בעניין אפרופים (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995)) לפיו יש ללמוד על אומד דעת הצדדים לחוזה באמצעות בחינה מקבילה של לשון החוזה ושל הנסיבות החיצוניות לו ובמקרה בו לא ניתן לאתר את הכוונה האמיתית יש לפרש את החוזה בהתאם לאמות מידה אובייקטיביות, המבטאות את הכוונה ההיפותטית של הצדדים כאנשים סבירים.

הלכה זו אשר אוזכרה בפס"ד ארגון מגדלי הירקות (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות- אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1, 37 (2006)) שם הובהרו דרכי יישומה של הלכת אפרופים והודגש כי מטרתו הראשונה של בית המשפט, עת שהוא ניגש לפרש חוזה, היא לאתר את כוונתם האמיתית המשותפת של צדדים לחוזה- וזאת התכלית הסובייקטיבית של החוזה. וכי רק כאשר לא ניתן בשום אופן ובאף דרך לברר מהי הכוונה האמיתית שעומדת בבסיס החוזה, רשאי בית המשפט לפנות, תוך נקיטת משנה זהירות, לתכלית האובייקטיבית של החוזה. יחד עם זאת נותר ללשון החוזה מקום מרכזי וחשוב בתהליך הפרשנות.

המחוקק בתיקון החוק רצה לחדד ולהבהיר כי עיקרון הוודאות המשפטית מחייב לתת ללשון החוזה משקל משמעותי בתהליך הפרשנות, דבר שבעצם נעשה גם לפניו ברמה העקרונית". (ר' פסק-דינה של כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל, ס.נשיאה (בדימ') (ת"א) 1523/07 תא (ת"א) 1523-07 מהדרין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו)).

1. לסיכום, חזקה היא כי חוזה יפורש בהתאם ללשונו - אלא אם למד בית המשפט מן הנסיבות כי החזקה נסתרה, ולמעשה כוונת הצדדים שונה מזו הנלמדת מפשט הלשון.

ומן הכלל אל הפרט -

הסכם השכירות:

1. מפאת חשיבות לשון ההסכם, החלק המהותי מכוחו, יובא כלשונו -

"הואיל והמשכיר הינו הבעלים היחיד ובעל החזקה הבלעדי של שתי חנויות ברח' מלכי ישראל 11, תל

אביב

הידועות גם כתתי חלקות 3 ו – 4 בחלקה 148 בגוש 6952 (להלן: "המושכר")

והואיל

והמושכר בשטח כולל בנוי של 35 מ"ר המצוי במפלס הרחוב והגלריה, אליהם צמוד שטח פתוח של 13 מ"ר, אשר המשכיר הוא בעל הזכות הבלעדית לחזקה ושימוש בו;

[...]

4.2 דמי השכירות כוללים השימוש בשטח הציבורי על המדרכה שמול המושכר...".

1. המבקשת שמה יהבה בטענה כי משיב 1 הפר את הסכם השכירות, מהטעם שאינו מאפשר למבקשת שימוש בשטח המדרכה ממול החנות. לא זו אף זו, לשיטתה הגדיל לעשות משיב 1, והשכיר את החנות למשיבה 3, במועד מאוחר להסכם מושא הבקשה, ואפשר לה את השימוש בשטח המדרכה ממול החנות.
2. כפי שכבר הוזכר, משיב 1 הודף את טענות המבקשת, ושם יהבו בלשון ההסכם, שלשיטתו מדברת בעד עצמה. קרי – סעיף 4.2 להסכם הקובע בזו הלשון: "בשטח הציבורי על המדרכה שמול המושכר".
3. לטענת המבקשת, ברי הוא כי השטח מול המושכר הינו במסגרת ההסכם, אולם כוונת הצדדים הייתה להכליל בהסכם גם את שטח המדרכה ממול החנות, ועל כן מפנה להואיל השני של ההסכם, ששם צוין כי למושכר צמוד שטח פתוח של 13 מ"ר, קרי – השטח הפתוח שמול החנות.
4. וישאל השואל – האם ה- 13 מ"ר הקבועים בהואיל השני, מתייחסים לשטח מול החנות, כטענת המבקשת, או שמא הם השטח מול המושכר.

לדידי, לאחר שבחנתי את הסכם השכירות, בראי ההליך, נחה דעתי כי מדובר בהסכם ברור, ולשון ההסכם מדברת בעד עצמה.

ובמה דברים אמורים: בהואיל השני בהסכם נכתב כי לשטח הבנוי, המושכר, "צמוד שטח פתוח של 13 מ"ר". עיננו הרואות כי ההתייחסות הינה "צמוד למושכר", ולא "צמוד לחנות". ואם לא די בכך, לא ניתן להתעלם מסעיף 4.2 להסכם, המבהיר את ההסכם בצורה חד משמעית כי דמי השכירות כוללים את השימוש בשטח הציבורי שמול המושכר. המדובר בסעיף ברור, שאינו משתמע לשני פנים, והינו משלים את נוסח ההואיל השני בהסכם. לפיכך, סבורה אני כי אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון ההסכם, ומנסיבות העניין, כפי שיפורט בהמשך, ועל כן יש לפרש ההסכם, בהתאם ללשונו.

בענייננו, החזקה כי חוזה יפורש בהתאם ללשונו, לא נסתרה.

1. המבקשת ניסתה לבסס טענתה כי ה- 13 מ"ר המוזכרים בהסכם מתייחסים לשטח המדרכה שממול החנות, אולם לא עלה בידה להוכיח זאת.

אעיר, בנוגע לשאלת ה- 13 מ"ר, ראשית מדובר בעניין שבעובדה, שלטעמי הייתה המבקשת בנקל יכולה להביא ראיה מטעמה, על-מנת לאשש את טענתה כי השטח שמול המושכר הינו מעל ל- 13 מ"ר.

למצער, היה בידי המבקשת לצרף לבקשתה את התשריט שנילווה להסכם, וככל שהתשריט לא התייחס לשטח המדרכה, היה בידה לצרף בדיקת מודד, למשל. משום מה המבקשת לא עשתה כן, וסבורה אני כי יש בכך כדי ללמד, שאי הצגת מסמך בסיסי מעין דא, עומד לה לרועץ.

1. לטעמי, גם אם נהפוך ונהפוך בחומר הראיות והעדויות, מסקנתי זו לא תשתנה.
2. בוזגלו במסגרת תצהירו (סעיף 7) הצהיר כי הוא החל במשא ומתן עם רמון, על-מנת להפעיל במקומו את בית הקפה, ואמר כי במסגרת המשא ומתן טען יותם כי בהתאם להסכם שכירות (הדגשה שלי נ.ב.) שבינו לבין סעדה, הוא שוכר ממנו שטח של 13 מ"ר, קרי – המדרכה שמול החנות.

אציין, משהוגש ההסכם בין רמון לסעדה (מש/1), לא ראינו סעיף המתייחס לשטח המדרכה ממול החנות.

המבקשת הזמינה לעדות את רמון, וגם זה העיד כי במסגרת הסכם שכירות שהיה לו מול משיב 1, לא הייתה התייחסות לשטח ממול החנות (מש/1), אולם העיד כי משיב 1 נתן לו רשות להניח כיסאות ושולחנות גם ממול החנות הסמוכה, ובגין כך דרש ממנו 1,000 ₪ יותר (עמ' 9 לפרוטוקול שורות 27-28). בהמשך הסביר כי באותה העת, בחנות הסמוכה הייתה מספרה.

ללמדך, לא הוסכם בין רמון לסעדה, במסגרת ההסכם החתום ביניהם כי ייעשה שימוש בשטח מול החנות. אולם, משהייתה הסכמה מטעם המספרה, הדבר עלה בקנה אחד עם דרישתו של רמון, וסעדה הסכים כי תמורת תשלום נוסף ייעשה שימוש על-ידי רמון בשטח המדרכה מול החנות.

1. ועוד, רמון העיד כי ניפגש פעם אחת בבית הקפה עם סעדה ובוזגלו, אך העיד כי אינו מכיר את ההסכם שנערך בין המבקשת לבין משיב 1.
2. רמון בתצהירו (סעיף 8) הצהיר כי סעדה דרש מבוזגלו דמי שכירות גבוהים יותר ממה שהוא שילם, מאחר ודמי השכירות כוללים את השימוש בשטח המדרכה שממול החנות. ואמר: "שלום אמר לי תגיד להם שזה 15,000 ₪ כולל כל השטח של הכיסאות והשולחנות כולל מול החנות השנייה. הוא אמר לי את זה כשפניתי אליו ואמרתי לו שמישהו מתעניין בשטח מה להגיד לו השכר ששלום הולך לדרוש..." (עמ' 11 לפרוטוקול).

בנקודה זו, העיד סעדה כי לא אמר דבר בנוגע לשטח המדרכה שממול החנות, והתייחסותו הייתה רק לשטח המדרכה מול המושכר, בלבד (עמ' 8 לפרוטוקול).

1. לעדות של רמון הצטרפה עדותו של המתווך, רועי, שהעיד כי פנה לבוזגלו והציע לו להפעיל את בית הקפה שנוהל על-ידי רמון.

רועי העיד כי רמון עשה שימוש בשטח ממול החנות, וכאשר נכנס בוזגלו לתמונה, בא כוחו של סעדה שלח אליו טיוטה של הסכם השכירות, באמצעות המייל. כשנשאל לגבי השטח שמול החנות, השיב: "הציון של 13 מ"ר נוספים (העד מעיין בהסכם) הם השטח עליו קיבל עוד כסף" (עמ' 13 לפרוטוקול, שורה 13). כך, שלשיטתו, השטח הפתוח, קרי – ה- 13 מ"ר מתייחס לשטח הפתוח ממול החנות (ראה סעיף 7 לתצהירו).

1. כעולה מעדויות רמון ורועי, הגעתי לכלל מסקנה כי משיב 1 אפשר לרמון לעשות שימוש בשטח המדרכה ממול החנות, עת הדבר התאפשר, כל עוד לא הייתה התנגדות של שוכרי החנות.

כמו כן, ניתן להיווכח כי עניין שטח המדרכה ממול החנות, לא בא לידי ביטוי בהסכם בין רמון לסעדה, והייתה הסכמה לכך, בהתאם לנסיבות באותה העת.

דברים אלה עולים בקנה אחד עם גרסת סעדה, שהעיד כי עניין שטח המדרכה מול החנות לא הוסדר בהסכם ביניהם, אולם עת הדבר התאפשר, אפשר זאת לרמון בעבור תשלום נוסף. וכן, אפשר זאת גם בעניינה של המבקשת, כל עוד הדבר התאפשר מול שוכר החנות.

1. משיב 1 ציין בתצהירו השני (סעיף 8) כי לפני שהשכיר את החנות למשיבה 3, השכיר את החנות למטרה שאינה בתחום המזון, והשוכר של החנות לא עשה שימוש בשטח הציבורי הצמוד לחנות, ועל כן נעתר לבקשת המבקשת, ואמר כי אין לו התנגדות זמנית להצבת שולחנות וכיסאות בשטח המדרכה ממול החנות (ראה גם עדותו בעמ' 25-26 לפרוטוקול).
2. בוזגלו העיד כי נכנס "לנעליים" של רמון (עמ' 18 לפרוטוקול), ואף העיד כי היה לו חשוב שהשטח מול החנות יהיה בהסכם (עמ' 20 לפרוטוקול), שבוזגלו נשאל לגבי סעיף 4.2 להסכם, ששם צוין השטח מול המושכר, הוא מפנה להואיל השני ששם צוין 13 מ"ר.

לעניין ההואיל השני, כבר ציינתי כי לא נכתב כי השטח הפתוח הצמוד לחנות, ואך ציינתי כי המבקשת לא הציגה ראיה מטעמה לגבי ה- 13 מ"ר. רוצה לומר - סעיף 4.2 להסכם קובע "ברחל בתך הקטנה", לגבי השטח ממול המושכר, ולא לגבי השטח ממול החנות.

1. בוזגלו נשאל האם יכול להיות שה- 13 מ"ר מתייחס לשטח ממול המושכר, השיב כי השטח של המדרכה ממול המושכר הינו 22.8 מ"ר (עמ' 21 לפרוטוקול). המבקשת רוצה לתמוך טענתה כי השטח ממול המושכר הינו 22.8 מ"ר, על סמך ההיתר החדש שניתן לה (נספח ד' לבקשה). שהרי קודם לגריעת השטח ממול החנות, ניתן לה היתר ל- 31.5 מ"ר (נספח ב' לבקשה).

לטעמי, אין די בהיתר זה (נספח ד' לבקשה), כדי ללמד על השטח ממול המושכר, שהוסכם בהסכם השכירות. מן הסתם היה ניתן להסיר עננה זו בעזרת ראיה אובייקטיבית, שמשום מה לא הוגשה, כפי שכבר הערתי.

1. בא כוח המבקשת טוען כי גרסת סעדה באשר ל- 13 מ"ר אינה מצאה ביטויה במכתב התשובה (נספח ו' לבקשה). לטעמי, לא ניתן להתעלם מכך כי מכתב התשובה מפנה לסעיף 4.2 להסכם. הגם, שסעדה בהתייחסו ל- 13 מ"ר, העיד כי זה השטח מול המושכר (עמ' 23 לפרוטוקול). שהוצגו בפניו ההיתרים שניתנו למבקשת, השיב: "מי מדד את זה? אני? אני הייתי 40 שנה בחנות, השטח של בית הקפה הוא 35 מ"ר משהו כזה... השטח על המדרכה זה 13 מ"ר". (שם, שורות 11-12). ובהמשך הוסיף: "תשאל את העירייה. אולי הוא לקח את המקום שמול נעמן, צמוד לבית הקפה. כנראה נתנו לו לשבת שם" (שם, שורות 28-29).

בהקשר זה אציין כי משיב 1 ביקש להפנות למסמך שנמצא באמתחתו, לפיה ניתן היתר בזמנו ל- 13 מ"ר בשטח המדרכה ממול המושכר, ב"כ המבקשת התנגד, ובא כוחו של משיב 1 לא עתר בבקשה לצרף את הראיה.

בד בבד, יש לזכור כי הנטל על המבקשת להוכיח ולשכנע את בית המשפט כי השטח ממול המושכר אינו 13 מ"ר, וכי ה- 13 מ"ר בהסכם מתייחס לשטח המדרכה מול החנות, ובעניין זה המבקשת כשלה.

1. בוזגלו נשאל מדוע לא עמד על כך שיהיה סעיף שמתייחס מפורשות לשטח מול החנות, השיב: "היו לנו כמה וכמה סעיפים בעייתיים בחוזה שהתעקשנו עליהם... הסעיף של 13 מ"ר הוא מובן מאליו..." (עמ' 20 שורות 19-25). דומני, שהמובן מאליו זה שטח המדרכה מול המושכר, ולא שטח המדרכה מול החנות הסמוכה.
2. המבקשת מנסה לבסס טענתה גם על בסיס הסכם שכירות שנחתם מול שוכר חנות אחר, בחודש ינואר 2016 (נספח ז' לבקשה), ולטענתה בהסכם זה ציין סעדה כי השטח ממול החנות אינו כלול בהסכם, ויש בכך כדי ללמד כי ניתנה זכות השימוש בשטח המדרכה למבקשת.

מעיון בהסכם, יש להפנות לנוסחו: "... כאשר בחזיתו מרחב ציבורי מוגדר בהיתר העיריה שאינו נכלל בהסכם זה". ללמדך - שטח המדרכה הינו על-פי היתר העירייה. דומני, שאין בכך די כדי לאשש את גרסת המבקשת, ולא ניתן ללמוד דווקא מ- ה"לאו", את ה"הן".

1. יתרה מכך, בוזגלו במסגרת בקשתו (סעיף 13) ותצהירו הראשון שתמך בבקשה (סעיף 19) ציין כי ביקש את רשותה של משיבה 3 להציב שולחנות וכסאות בשטח המדרכה מול החנות, אך סורב.

ביני לביני, אם אכן שטח המדרכה ממול החנות נכלל בהסכם בין המבקשת למשיב 1, אז מדוע פנה בוזגלו לקבל "רשות" מטעם משיבה 3.

1. מעבר לאמור, ביקשה המבקשת לתמוך בטענתה, ולהקיש מגובה דמי השכירות, שלשיטתה יש בכך כדי ללמד כי הינו כולל את השטח ממול החנות. שהרי, סעדה גבה מהמבקשת כ- 15,000 ₪ דמי שכירות חודשיים ואילו מרמון דמי שכירות מופחתים. בעניין זה השיב סעדה: "יותם שילם 13,500 ₪ ולא 11,000 ₪, והוא קיבל את המושכר והמדרכה מול המושכר ומול החנות הוספתי לו 1000 ₪ פלוס מע"מ והכל היה מרצון טוב..." (עמ' 26 לפרוטוקול שורות 31-33). הגם, שהעיד כי זכותו לגבות סכום גבוה יותר משוכר.
2. זאת ועוד, ביקש בא כוחו של משיב 1 לטעון כי משיב 1 אינו יכול להבטיח לגבי שטח המדרכה, הואיל ואין המדרכה בבעלותו.

נכון שכך הדבר, והעירייה מכתיבה את הכללים בשטח המדרכה, אך לא ניתן להתעלם מכך כי למשיב 1, יש "מילה" גם כן בעניין, שהרי יש לקבל את רשותו כל עוד העירייה מאפשרת ונותנת היתר לשימוש בשטח המדרכה.

1. ועוד, ראיתי לנכון להעיר שעדותו של אלדד לא היה בה ממש כדי לתרום לבירור המחלוקת בין המבקשת למשיב 1, בכל הנוגע להסכם השכירות. אולם, יצוין כי אלדד העיד כי שטח החנות אותה שוכר הינה 28 מ"ר (עמ' 17 לפרוטוקול).
2. סכומם של דברים, לאור לשון ההסכם, הגעתי לכלל מסקנה כי לא ניתן להסיק מלשון ההסכם כי השטח הפתוח בשטח של 13 מ"ר, הינו השטח הפתוח ממול החנות. לא נרשם כי השטח האמור צמוד לחנות, והניסיון לייחס את השטח הפתוח של 13 מ"ר לשטח מול החנות, לטעמי לא עולה מלשון ההסכם. ככל שהמבקשת ניסתה לייחס את ה- 13 מ"ר, לשטח המדרכה מול החנות, לא עלה בידה להוכיח זאת. לטעמי, אין די בעדויות שהובאו בפני מטעם המבקשת כדי לקבוע כי הכוונה בהואיל השני הייתה לגבי השטח מול החנות. עדי המבקשת מבקשים לבסס את טענתם כי סעדה הסכים כי המבקשת תעשה שימוש בשטח הפתוח מול החנות, אולם סעדה מדגיש כי הסכים לכך באופן זמני. לאור האמור, מצאתי לנכון לדחות את המרצת הפתיחה, זאת לאור העדויות והראיות שהובאו בפניי, וכפי שפורטו בהרחבה לעיל.

סוף דבר:

1. לאור המקובץ לעיל, משנחה דעתי כי הסכם השכירות מתייחס לשטח המדרכה מול המושכר, כלשונו, ולא הוכח בפניי כי ה- 13 מ"ר מתייחסים לשטח המדרכה מול החנות, לא ניתן לקבוע כי משיב 1 הפר את הסכם השכירות. לפיכך, הנני דוחה את הבקשה.
2. בנסיבות העניין המבקשת תישא בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ למשיב 1 ו- 7,500 ₪ למשיבה 3. הסכום הכולל ישולם תוך 30 ימים.

המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ז אדר תשע"ח, 04 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.