תובענה במסגרתה מבוקש להורות כי הסכם קומבינציה אשר נכרת בין המבקשת למשיב 1 בוטל כדין. בהתאם לכך, מבוקשת מחיקתה של הערת האזהרה אשר נרשמה לטובת המשיב 1 על בעלות המבקשת במקרקעין, וכן העברה לרשות המבקשת של ייפויי הכוח - אשר ניתן למשיב 2 מאת המשיב 1 - לשם מחיקת הערת האזהרה האמורה.

1. רקע עובדתי
2. המבקשת, הגב' חנה ישראל (להלן: "חנה" או "המבקשת") הינה החוכרת הרשומה של מקרקעין ברחוב בילינסון 9 בנתניה, הידועים כגוש 8267 חלקה 332 (להלן: "המקרקעין").
3. ביום 3.5.2007 נכרת בין חנה ובעלה המנוח (להלן ביחד: "המוכרים") לבין המשיב 1, חברת גזיאל את אבנר (2007) בע"מ (להלן: "הקבלן" או "המשיב 1") הסכם קומבינציה (להלן: "ההסכם"). על-פי ההסכם, בגין מכירת חלק מזכויותיהם במקרקעין לקבלן, יוקצו למוכרים שתי דירות בבניין אשר ייבנה על-ידי הקבלן במקרקעין (להלן: "הדירות" ו"הבניין", בהתאמה). בין היתר, התחייב הקבלן בהסכם לעמידה במועדים מסוימים להקמת הבניין, ואף הוסכם כי תירשם הערת אזהרה לטובתו על זכויות המוכרים במקרקעין, כאשר עובר לרישומה, יימסר לבא-כוח הצדדים ייפוי כוח בלתי חוזר אשר יאפשר מחיקתה של ההערה במקרה בו יופר החוזה באופן יסודי (להלן: "ייפוי הכוח"). בעקבות זאת, נמסר ייפוי כוח כאמור לעורך הדין אשר ייצג את הצדדים בכריתת ההסכם, המשיב 2, עו"ד מנחם מאנדל (להלן: "עו"ד מאנדל" או "המשיב 2"), וכן נרשמה ביום 18.6.2007 הערת אזהרה לטובת הקבלן על זכויות המוכרים במקרקעין (להלן: "הערת האזהרה").
4. ביום 11.11.2007 חתמו הצדדים על נספח ראשון להסכם, בדבר הגשת בקשה לשינוי תב"ע אשר תגדיל את כמות יחידות הדיור לבנייה במקרקעין, וקביעת מועד לסיום הליכי הבנייה. בשנת 2009 נחתם נספח שני, בו נקבע כי איחור במסירת החזקה בדירות מעבר למועד מסוים ייחשב כהפרתו היסודית של ההסכם, כאשר ביום 16.12.2011 נחתם בין הצדדים נספח שלישי להסכם (להלן: "הנספח השלישי", וביחד עם שני נספחי ההסכם שקדמו לו: "הנספחים"), במסגרתו ניתנה לקבלן האפשרות לפדות בעבור סך של 3,500,000 ש"ח את הדירות שאמורה הייתה חנה לקבל (להלן: "עסקת הפדיון"). עוד נקבע בנספח השלישי, כי הסכום האמור ישולם בהתאם למועדים מסוימים, אשר האחרון שבהם הינו בחלוף 45 ימים מקבלת היתר הבנייה לבניין (להלן: "היתר הבנייה") אשר יינתן לא יאוחר מיום 1.10.2012.
5. בשנת 2013 ובשנת 2014, נרשמו מספר עיקולים על הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן, על-ידי המשיבים 3-4, מר רג'ואן אהרון והגב' רג'ואן חדוה (להלן: "המשיבים 3-4") וכן על-ידי המשיב 5, מר דוד חכמון (להלן: "המשיב 5").
6. נוכח חלוף השנים ואי-התחלת בנייתן של הדירות, הגישה חנה תובענה כנגד הקבלן על הפרתו של ההסכם (ה"פ 21900-02-15, להלן: "ההליך הראשון"). במסגרת פסק הדין שניתן על-ידי ביום 7.4.2016 בהליך הראשון (להלן: "פס"ד ההפרה") נקבע כי ההסכם והנספחים אכן הופרו באופן יסודי על-ידי הקבלן, וכי לאורן של הפרות אלו זכאית חנה לקבלת הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. יחד עם זאת, ועל אף שבין הסעדים שנתבקשו על-ידי חנה בתובענה הראשונה נכללה גם בקשה למחיקת הערת האזהרה, נקבע בפס"ד ההפרה כי ההסכם לא בוטל כנדרש בסעיף 9ב להוראותיו לצורך מחיקת הערת האזהרה (להלן: "סעיף הביטול"), וכי לפיכך לא התמלאו התנאים המאפשרים שימוש בייפוי הכוח.
7. בעקבות זאת, ביום 30.5.2016, שלחה חנה מכתב לבא-כוח הקבלן, עו"ד יצחק קריטנשטיין (להלן: "עו"ד קריטנשטיין"), אשר מוען אל הקבלן, בו צוין כי הקבלן הפר את ההסכם באופן יסודי כפי שנקבע בפס"ד ההפרה, כי מכתב זה מהווה הודעה סופית על ביטולו של ההסכם בהתאם לסעיף הביטול וכן כי בחלוף 30 ימים תפעל חנה למחיקת הערת האזהרה (להלן: "מכתב הביטול"). מכתב הביטול נשלח אל הקבלן באמצעות שליח (להלן: "השליח") בשלושה מועדים שונים (ביום 20.6.2016, ביום 30.6.2016 וביום 1.8.2016). ואולם, בהתאם לאמור באישור המסירה שצורף לתיק, בשלושת ביקוריו של השליח לא היה איש במקום, כאשר במסגרת ביקורו השלישי הדביק את מכתב הביטול על דלת הנמען. בנוסף לכך, בתקופה שלאחר פס"ד ההפרה ובמקביל לשליחת מכתב הביטול, ניהלו הקבלן וחנה משא ומתן באמצעות עו"ד מאנדל, אשר בסופו של יום לא צלח.
8. ביום 2.8.2016 שיגרה חנה לעו"ד מאנדל מכתב עם עותק מפס"ד ההפרה וציינה כי הגישה לידי הקבלן את מכתב הביטול בשלוש פעמים שונות וכן כי הוא נשלח לעו"ד קריטנשטיין. חנה הוסיפה, כי הפרות הקבלן את ההסכם לא תוקנו אף בחלוף 30 הימים שחלפו מקבלת מכתב הביטול וכי מאחר שעו"ד מאנדל משמש כנאמן עבורה, ובהתאם לסעיף הביטול הופקד בידיו ייפוי הכוח הדרוש למחיקת הערת האזהרה, מתבקש עו"ד מאנדל לפעול למחיקתה.
9. ביום 28.8.2016 שלח עו"ד קריטנשטיין מכתב לחנה (להלן: "מכתב הפדיון") בו ביקש קבלת פרטי חשבון הבנק שלה על מנת להעביר לרשותה את הסכומים הקבועים בנספח השלישי [הכוונה לנספח להסכם העוסק בעסקת הפדיון – בהתאם לאמור בעמ' 3 לתגובת המשיב 1 להמרצת הפתיחה] וכן את הסכומים אשר נפסקו לטובתה לפס"ד ההפרה.
10. ביום 6.9.2016 שיגרה חנה לעו"ד מאנדל פעם נוספת את המכתב בו מבוקשת הסרתה של הערת האזהרה באמצעות ייפוי הכוח המצוי ברשותו. בתגובתו מיום 8.9.2016 השיב עו"ד מאנדל כי למיטב זכרונו כתובת הקבלן אליה שלחה חנה את מכתב הביטול איננה בשימוש עוד משנת 2011 וכי כתובתו הנוכחית של הקבלן הינה במשרדו שבמושב ינוב.
11. ביום 26.2.2017 שלחה חנה מכתב לעו"ד מאנדל בו נכתב כי ביום 2.8.2016 הודיעה לו חנה על מכתב הביטול שניתן לקבלן, כאשר לשיטתה הפר עו"ד מאנדל את חובתו כנאמן לפי ההסכם (באי-מחיקת הערת האזהרה). כמו כן ציינה חנה כי לא נתקבלה כל תגובה למכתב הביטול – על אף שליחתו כשלוש פעמים למען הקבלן וכן לבא-כוחו עו"ד קריטנשטיין.
12. ביום 2.4.2017 השיב עו"ד מאנדל לחנה כי לא נשלחה התייחסות מצידה לכתובתו המעודכנת של הקבלן או למכתבו של עו"ד קריטנשטיין בדבר קבלת פרטי חשבון הבנק שלה, ואף הציע לסיים את הסכסוך בין הצדדים. ביום 6.4.2017 העביר עו"ד מאנדל לעו"ד קריטנשטיין את מכתב חנה במסגרתו ביקשה הפעלתו של ייפוי הכוח לשם מחיקת הערת האזהרה. נוכח העדר הסכמה בין הצדדים בדבר תקפות ביטולו כדין של ההסכם ומחיקתה של הערת האזהרה הוגשה התובענה דנן.
13. בהחלטתי מיום 25.7.2017 נעתרתי לבקשה להשלמת טיעון שהועלה במסגרת הדיון שהתקיים בפני ביום 12.7.2017. כמו כן, המשיבים 3-4 ציינו בתגובתם להמרצת הפתיחה כי בכפוף לביטול ההסכם ומחיקת הערת האזהרה, יסכימו לביטול העיקולים הרשומים לטובתם על הערת האזהרה ועל המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. תגובת עו"ד מאנדל וכן תגובת המשיב 5 להמרצת הפתיחה לא נתקבלו, וזאת על אף שלפי רישומי בית המשפט היו ערים לקיומו של ההליך ובחרו שלא להגיש תגובתם.

טענות הצדדים

תמצית טענות המבקשת

1. לטענת חנה, ההסכם בוטל על-ידה כנדרש בהוראותיו, עת הופקד מכתב הביטול שלוש פעמים בכתובתו של הקבלן המופיעה בהסכם ואף נשלח לעו"ד קריטנשטיין ולעו"ד מאנדל, וכי על אף האמור מוסיפה היא להיות מוחזקת "כבת ערובה" במשך קרוב לעשר שנים מכריתת ההסכם, באמצעות הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן וטרם נמחקה.

חנה סבורה, כי בנסיבות התובענה דנן הותרת הערת האזהרה על כנה פוגעת בקניינה ומהווה תוצאה בלתי צודקת.

1. לטענת חנה, לא נפל פגם בהפקדת מכתב הביטול במען החברה הרשום בהסכם ולא במענו של מר רוברט גזיאל (מנהל הקבלן) במושב ינוב, וזאת מן הטעמים הבאים: הצדדים קבעו בהסכם את דרך ביטולו, אשר במסגרתה יש למסור הודעה לקבלן שכתובתו רשומה בהסכם; כתובת הקבלן בהסכם זהה לכתובתו ברישומי רשם החברות; טענת הקבלן לקיומה של כתובת אחרת לא נתמכה בכל ראייה; הנחת מכתב הביטול במענה הרשום של החברה מהווה מסירת ההודעה כנדרש בהסכם; לפנים משורת הדין נשלח מכתב הביטול גם לעו"ד קריטנשטיין; עו"ד קריטנשטיין הודה כי קיבל את מכתב הביטול וכי פנה לעו"ד מאנדל על מנת לגבש מענה; עו"ד קריטנשטיין הגיב למכתב הביטול (הגם שלטענת חנה ניתנה תגובתו בחלוף המועד הקבוע); וכן מאחר שממילא חל "כלל הידיעה", כשעו"ד קריטנטשיין פנה אל בא כוחה של חנה מספר פעמים ביודעו כי אמורה להיות מוגשת תביעה.
2. לטענת חנה, למרות האמור במכתב הביטול בחר הקבלן שלא לתקן הפרות ההסכם שביצע, ומשתקופת 30 הימים שנקצבה במכתב לתיקונן חלפה זה מכבר, נכנס הביטול לתוקפו. לשיטתה, הגם שההסכם בוטל על-ידה כנדרש בסעיף הביטול, ולמרות היותו של עו"ד מאנדל נאמן עבור הצדדים על ייפויי הכוח למחיקת הערת האזהרה – לא פעל למחיקתה כנדרש. לאור זאת סבורה חנה, כי עו"ד מאנדל הפר את חובת הנאמנות המוטלת עליו כלפיה ואת חובתו החוזית כלפיה בהתאם לאמור בהסכם.
3. עוד טוענת חנה, כי הקביעות בפס"ד ההפרה ביחס להעדרו של רישיון בנייה מצד הקבלן הפכו חלוטות, ומאחר שבחוזה הטעון רישיון לפי דין - חזקה היא כי הרישיון מהווה תנאי מתלה - דינו של ההסכם שבין הצדדים להתבטל.
4. לשיטת חנה, עסקת הפדיון הוגבלה למועדים קצובים בלבד אשר חלפו עוד בשנת 2012 הן בהתאם לקבוע בנספח השלישי והן לפי האמור בפס"ד ההפרה, וכי ממילא תמורת הפדיון נקבעה בהתאם למחירי הדיור בשנת 2012 אשר אינם עדכניים. משכך, טוענת חנה, אין כל רלוונטיות להצעות הקבלן להעביר כיום את התשלום הנדרש עבור פדיון הדירות.

תמצית טענות המשיב 1

1. לטענת הקבלן, אין מחלוקת כי ההסכם הופר על-ידו באופן יסודי ואולם, מאחר שחנה לא ביצעה מסירה של מכתב ביטול כנדרש בסעיף הביטול, יש לדחות את התובענה. לשיטתו, על מכתב הביטול היה להישלח בדואר רשום בהתאם לסעיף 15 להסכם, ועל חנה היה להפקיד עותק ממנו בידי עו"ד מאנדל ולצרף הוכחה על שליחתו באמצעות הצגת אישורי מסירה חתומים.
2. עוד טוען הקבלן, כי לפי האמור בסעיף הביטול, היה על מכתב הביטול להישלח ישירות אליו ולא אל בא-כוחו עו"ד קריטנשטיין, וכי שליחת מכתב הביטול למענו הקודם ולא למושב ינוב, על אף העדכון שקיבלה חנה מעו"ד מאנדל בדבר הכתובת העדכנית של הקבלן, מהווה שימוש לרעה מצד חנה בהליכי משפט וכוונה ליצור הפרה של ההסכם. הקבלן סבור כי "כלל הידיעה" לא חל במקרה דנן מאחר שחנה התעלמה במפגיע מכתובתו הנכונה למשלוח מכתב הביטול.
3. לעמדת הקבלן, כל עוד ההסכם לא בוטל כנדרש בהוראותיו, רשאי הצד המפר להוסיף ולקיימו ולפיכך, משעה שהסתיים שלב המשא ומתן בין הצדדים, פנה אל חנה באמצעות מכתב הפדיון בהצעה לקיים את עסקת הפדיון, ולהעביר לה תמורה בסך 3.5 מיליון ₪ עבור הדירות. כמו כן מציין הקבלן, כי במכתב זה אף התחייב לשלם לחנה את כל הנדרש בנספחים, לרבות את התשלום העומד על 4,000 דולר בגין איחור של 18 חודשים במסירת החזקה בדירות וכן את הסכומים שנפסקו לזכותה בפס"ד ההפרה. לגרסת הקבלן, התנהלות חנה מלמדת כי ממילא לא היה בדעתה לקבל את הצעתו למימוש עסקת הפדיון גם אם הצעה זו הייתה נמסרת לה במסגרת 30 הימים שנקבעו במכתב הביטול לתיקון ההפרה, כאשר בכך, לשיטתו, גילתה כי הפרת ההסכם כלל איננה הסיבה האמיתית לרצונה לבטלו. לטענת הקבלן, אף ככל שיקבע שביטול ההסכם בוצע כדין על-ידי חנה, מדובר בנסיבות אלו בביטול שאינו צודק, שכן עמידה על כוונת הביטול בהתעלם מכוונתו לחזור בו מן ההפרה באמצעות הצעה למימוש עסקת הפדיון מנוגדת לחובת תום הלב.
4. בנוסף טוען הקבלן, כי הגשת תובענה בהמרצת פתיחה מחייבת הקפדה על ניקיון כפיים ותום לב בעוד שחנה הפרה חובה זו בהסתירה מבית המשפט מידע רלוונטי. לגרסת הקבלן, חנה נהגה בחוסר תום לב עת לא השיבה להצעתו לקיים את עסקת הפדיון, ובכך שלא צירפה להמרצת הפתיחה את מכתב תשובתו בנושא ואת תשובת עו"ד מאנדל. הקבלן מוסיף וטוען כי גם בהליך הראשון נהגה חנה בחוסר תום לב עת הגישה סיכומים מורחבים.
5. דיון והכרעה
6. המחלוקת העיקרית הדרושה הכרעה בתובענה שבפני הינה בשאלה האם ההסכם שנכרת בין הצדדים בוטל כנדרש בסעיף הביטול לצורך מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן על המקרקעין, אם לאו.
7. ראשיתו של הדיון תוקדש אפוא לפרשנות סעיף הביטול ולבחינה האם מכתב הביטול ששלחה חנה עולה בקנה אחד עם כוונת הצדדים בסעיף זה, כפי שהיא באה לידי ביטוי בלשון ההסכם ובנסיבות העניין. לאחר מכן, אדון בהצעת הקבלן לקיומה של עסקת הפדיון ובנפקותה לביטול ההסכם, ובסיום, אתייחס לטענות חנה בתוצאה הנדרשת בנוגע לפעולות עו"ד מאנדל כלפיה.

פרשנות סעיף 9ב להסכם

1. כידוע, לפי סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") ביטול של חוזה בעקבות הפרתו "יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה", כאשר על הודעה כאמור להינתן "בדרך שקבעו הצדדים, ובאין קביעה כזאת – בדואר רשום או בדרך אחרת המקובלת בנסיבות העניין" (ס' 21(א) לחוק התרופות).

במקרה שבפני, הסדירו חנה והקבלן את הדרך בה יש לבטל את ההסכם בעקבות הפרתו היסודית לצורך מחיקת הערת האזהרה, וזאת במסגרת סעיף הביטול אשר לפיו [ההדגשות אינן במקור, הערה שלי – י.ש]:

"לאחר חתימת החוזה, יהא הקבלן רשאי לרשום הערת אזהרה. הקבלן יפקיד בידי עורכי הדין ולפני שירשום הערת אזהרה לטובתו, ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר ולפיו יוכל עוה"ד לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן, במקרה של הפרתו היסודית של החוזה. עורך-הדין לא יעשה שימוש בייפוי הכוח, אלא אם הפקידו המוכרים בידיו מכתב אשר נשלח אל הקבלן ובו הם מודיעים לקבלן כי החוזה יבוטל באם לא יתקן את ההפרה בתוך 30 יום וההפרה לא תוקנה.

ביטלו המוכרים חוזה זה בשל הפרה יסודית, כאמור, הקבלן יהיה זכאי להחזר תשלומי מס השבח, מס המכירה, והמע"מ............"

ייפוי הכוח שהופקד בידי עו"ד מאנדל, מאפשר לפיכך מחיקת ההערה שנרשמה לטובת הקבלן במקרה בו ההסכם הופר באופן יסודי. בענייננו, מהוּת הפרותיו של הקבלן את ההסכם שבין הצדדים נדונה בהרחבה בפס"ד ההפרה בו נקבע, בין היתר, כי התנהלותו של הקבלן עלתה כדי הפרה יסודית של ההסכם (כאשר בהעדר ערעור - הפכו קביעות אלו זה מכבר לחלוטות), ומשכך, מצויים אנו בגדרי האפשרות לביטול ההסכם לשם מחיקת הערת האזהרה כקבוע בסעיף הביטול. ואולם, מה הייתה כוונתם של הצדדים ביחס לפעולות הדרושות בגדרי סעיף הביטול?

1. סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע, כי על פרשנות חוזה להתבצע בהתאם לאומד דעת הצדדים לו, כפי שהוא משתמע מלשון החוזה ומנסיבות העניין, כאשר מקום בו כוונת הצדדים עולה באופן ברור מלשון החוזה – יש לפרשו בהתאם ללשונו. על כן, יש לבחון האם מכתב הביטול ששלחה חנה בענייננו מתיישב עם אומד דעת הצדדים בדבר ביטול ההסכם ומחיקת הערת האזהרה, וזאת כעולה מלשונו של ההסכם ומן הנסיבות החיצוניות לו.
2. כידוע, חזקה היא כי משמעותה הרגילה של הלשון בה נקטו הצדדים לחוזה על מנת להסדיר נושא מסוים, היא המשקפת את ההסכמה ביניהם (ע"א 453/11 מ.ש. מוצרי אלומניום בע"מ נ' "אריה" חברה לביטוח בע"מ, פס' 26 לפסק דינו של השופט דנציגר (פורסם בנבו, 21.8.2013); רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, פס' 15 לפסק דינו של השופט ריבלין (פורסם בנבו, 26.2.2012); ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לבטוח בע"מ, פס' 8 לפסק דינו של השופט ברק (פורסם בנבו, 22.08.1993)). לשונו של סעיף הביטול בענייננו, מורה כי השימוש בייפוי הכוח ייעשה לאחר הפקדת מכתב אשר נשלח אל הקבלן, ובו הודעה על ביטול ההסכם בתוך 30 יום ככל שההפרה היסודית שבוצעה על-ידו לא תתוקן. עיון במכתב הביטול ששלחה חנה מלמד כי במסגרתו צוינו הפרטים הבאים: קיומה של הפרה יסודית מטעם הקבלן בהתאם לקביעות בפס"ד ההפרה (ס' 2 למכתב הביטול); מתן התראה לפי סעיף 9ב להסכם (ס' 3 למכתב הביטול); הודעה כי בתום 30 ימים מיום קבלת המכתב, תפעל חנה למחיקת הערת לטובתכם האזהרה (ס' 3 למכתב הביטול); ובנוסף, כי המכתב יהווה הודעה סופית ומחלטת על ביטול ההסכם, בהתאם לפס"ד ההפרה ובהתאם לסעיף הביטול (ס' 4 למכתב הביטול). מכאן, שדרישות סעיף הביטול בדבר תוכן ההודעה שיש למסור אל הצד המפר התקיימו במכתב הביטול ששלחה חנה.
3. ואולם, אין באמור סוף פסוק, שכן בחינת טענות הקבלן לעניין עמידת מכתב הביטול בדרישות סעיף הביטול מלמדת כי עיקרן מופנה לסוגיית כוונתם של הצדדים בתיבה "אלא אם הפקידו המוכרים בידיו מכתב אשר נשלח אל הקבלן". לעניין זה טוען הקבלן הן כנגד דרך שליחת המכתב, שכן לשיטתו נדרש היה לשולחו בדואר רשום תוך הפקדת עותק ממנו בידי עו"ד מאנדל וצירוף אישורי מסירה חתומים, והן כנגד המען אליו נשלח המכתב. מאידך גיסא טוענת חנה, כי הפקדת מכתב הביטול במען הקבלן הרשום בהסכם מקיימת את הוראותיו.
4. ראשית יצוין, כי לא מצאתי ממש בטענה כי המכתב לא הופקד אצל עו"ד מאנדל כנדרש בסעיף הביטול, שכן בהתאם לנספחים אשר צורפו לתגובת המשיב 1 נשלח מכתב הביטול לעו"ד מאנדל בשני מועדים שונים – ביום 2.8.2016 וביום 6.9.2016 (נספחים ד' ו-ה' לתגובת המשיב 1 לתובענה, כאשר מכתב הביטול צורף כנספח למכתבים אלו).

כמו כן, מבחינת לשון סעיף הביטול עולה כי על המכתב להישלח "אל הקבלן", כאשר בפועל, מוען מכתב הביטול ששלחה חנה למשרד הקבלן ברחוב זומרשטיין 21, נתניה (כתובת זו תכונה להלן: "המשרד בנתניה"). האם בשליחת המכתב למשרד בנתניה יש כדי למלא אחר האמור בסעיף הביטול? כפי שאפרט להלן, דעתי הינה כי במקרה שבפני התשובה לכך הינה בחיוב.

1. הקבלן מוגדר במבוא להסכם כ"גזיאל את אבנר (2007) בע"מ ח.פ 51-3970749 מרח' זומרשטיין 21 נתניה", כאשר בסעיף 15 להסכם קבעו הצדדים כי "כתובות הצדדים הינן כמפורט במבוא לחוזה...". חנה אפוא, שלחה את מכתב הביטול למשרד בנתניה - אשר מהווה את כתובת הקבלן כפי שנרשמה בהסכם - ומשכך עולה שליחתו בקנה אחד עם לשון הוראותיו של ההסכם. זאת ועוד, לא מצאתי לקבל לעניין זה את טענת הקבלן לפיה היה על חנה למסור את המכתב למענו של מנהל הקבלן, מר רוברט גזיאל, אשר ברחוב הגפן 7 במושב ינוב (להלן: "המשרד בינוב") ולא למשרד בנתניה, אשר מהווה את כתובתו לפי ההסכם. טענת הקבלן לקיומה של כתובת אחרת למשלוח, השונה מזו הקבועה בהסכם, איננה שוללת בהכרח הימצאו של מען פעיל אף במשרד בנתניה. ככל שחפץ הקבלן כי הודעה על ביטול ההסכם לשם מחיקת הערת האזהרה לפי סעיף הביטול תומצא למשרד בינוב, הרי שהיה עליו לעדכן את כתובתו בהסכם בהתאם. משעה שבחר הקבלן שלא לעשות כן, וזאת מטעמים השמורים עמו, הרי שאינו יכול להיבנות מטענה לאי-שליחת מכתב הביטול לכתובתו העדכנית.

יתרה מכך, אינני סבור כי הטענה לחוסר עדכניותה של כתובת הקבלן במשרד בנתניה הוכחה גם לגופו של עניין, הן מאחר שטענת חנה לפיה אף במרשמי רשם החברות מופיע המשרד בנתניה כמענו הרשמי של הקבלן - לא נסתרה על-ידי הקבלן, והן נוכח העובדה שאף במועד שליחת מכתב הביטול הופיע על תיבת הדואר של המשרד בנתניה באותיות קידוש לבנה הכיתוב "גזיאל ובניו" (וזאת בהתאם לצילומי תיבת הדואר אשר צירפה חנה לתיק – נספח 4 להמרצת הפתיחה).

1. אינני מוצא אף נפקות ממשית לטענה כי בהליך הראשון שלחה חנה את מסמכי ההליך למשרד הקבלן בינוב ולא למשרד בנתניה. מדובר בשני הליכים שונים, כאשר בענייננו, לאחר פס"ד ההפרה שניתן בהליך הראשון, ביקשה חנה לבסס עמידתה בדרישותיו המדויקות של ההסכם אשר, כאמור, מפנות למען הקבלן בנתניה ולא למשרדו בינוב. לאור זאת, הגם שבמכתביו של עו"ד מאנדל לחנה (מיום 8.9.2016 ומיום 2.4.2017), נכתב כי המשרד בנתניה איננו מהווה את כתובתו העדכנית של הקבלן, אינני סבור כי יש בכך כדי לשנות מהסכמת הצדדים עצמם בדבר הכתובת למשלוח, כפי שהיא באה לידי ביטוי בהוראות ההסכם, קל וחומר נוכח בחירתו של הקבלן שלא לעדכן את מענו הקבוע בהסכם זה אף לאחר תוצאות פס"ד ההפרה.
2. בנוסף לכך, סבורני כי גם הדרך בה נשלח מכתב הביטול מתיישבת עם אומד דעת הצדדים כמשתמע מלשונו של ההסכם. הקביעה בסיפת סעיף 15 להסכם לפיה "כל מכתב שישלח בדואר רשום לכתובת כאמור [הכוונה לכתובת המופיעה במבוא להסכם, הערה שלי – י.ש] יחשב כהגיע ליעדו כעבור 48 שעות מעת שיגורו" הינה אך ביחס למועד בו יחשבו מכתבים שנשלחו בדואר רשום ככאלו אשר נתקבלו ביעדם. ואולם, אינני מוצא בסעיף האמור כל חיוב לבצע את המשלוח עצמו באמצעות דואר רשום בלבד, ומשכך, בהתאם לסעיף 21(א) לחוק התרופות, חופשים הצדדים לשלוח את הודעת הביטול גם "בדרך אחרת המקובלת בנסיבות העניין". במקרה שבפני, נשלח מכתב הביטול באמצעות שליח, אשר פקד את משרד הקבלן בנתניה שלוש פעמים שונות, כאשר לפי האמור באישור המסירה (נספח 4 להמרצת הפתיחה), בביקור השלישי אף הדביק השליח את מכתב הביטול על דלת הקבלן. בנוסף לכך, צירפה חנה צילומים המתעדים את פעולת הנחת המכתב בתא הדואר במשרד בנתניה (נספח 4 להמרצת הפתיחה). אומנם, אישורי המסירה אינם חתומים בענייננו, אך שם השליח מופיע עליהם בכתב יד, לרבות השעות בהן פקד את המען, ואף צורפו על-ידי חנה ראיות נוספות כאמור, אודות נקיטתה בפעולות לשם המצאת מכתב הביטול למענו של הקבלן הרשום בהסכם. לאור זאת, נחה דעתי כי שליחת מכתב הביטול בוצעה בהתאם לכוונת הצדדים המשתמעת מהוראותיו של ההסכם.
3. בשולי נקודה זו, ולאור טענות הקבלן בנושא, אבקש להעיר כי אינני סבור שניתן לגזור גזירה שווה בין משלוח ההודעות הנטען על-ידי חנה בהליך הראשון לבין המצאתו של מכתב הביטול בתובענה דנן. די אם אציין בתמצית לעניין זה, כי בהליך הראשון שני המכתבים אשר לגביהם נטען כי הם מהווים הודעות ביטול לקבלן, נחזו כטיוטות בלבד, כאשר בנוסף לא הובאה כל ראייה לפיה בוצעה שליחתם בפועל אל הקבלן (בין בדואר רשום ובין בדרך אחרת). מנגד, כמפורט לעיל, אלו אינם פני הדברים במקרה שבפני, בהן ביססה חנה בראיות את דבר שליחתו של מכתב הביטול.
4. זאת ועוד, לא שוכנעתי כי אף בבחינת הנסיבות החיצוניות יש כדי להטות את הכף לעבר המסקנה כי מכתב הביטול לא מילא אחר כוונת הצדדים בהסכם. בעניינינו, לא הסתפקה חנה במשלוח מכתב הביטול אל הקבלן כהוראות ההסכם, אלא הוסיפה ושלחה העתק ממנו – בבחינת למעלה מן הדרוש - אף לבא-כוחו של הקבלן, עו"ד קריטנשטיין. עו"ד קריטנשטיין אישר קבלת העתקו של מכתב הביטול ביום 30.5.2016 (ס' 2 לתשובת המשיב 1 להמרצת הפתיחה), ואף ציין כי מכתב הפדיון נשלח על-ידו לחנה בתגובה לביטול זה. במסגרת מכתב הפדיון נתבקשה חנה להעביר פרטי חשבונה על מנת שניתן יהיה להעביר אליה את הסכום הקבוע בנספח השלישי (קרי, 3.5 מיליון ₪ עבור שתי הדירות), ובכך הוצע, הלכה למעשה, קיומה של עסקת הפדיון. ניתן להניח כי שליחת הצעה לתשלום סכום השווה ל-3.5 מיליון ₪, בנוסף לתשלומים נוספים בהם חויב הקבלן בפס"ד ההפרה, לא נעשה על דעת עו"ד קריטנשטיין בלבד, כבא כוחו של הקבלן, וללא כל מעורבות מצדו של הקבלן. היות שהקבלן מהווה את הגורם אשר אמור לבצע את התשלום בפועל, חזקה על עו"ד קריטנשטיין כי מכתב הביטול (אשר בעקבותיו כאמור, נשלח מכתב הפדיון) הביא את הנושא לידיעתו ולאישורו. ברם, למרות ידיעתו כאמור, לא נשמעה "בזמן אמת" כל טענה מטעם הקבלן ביחס לתוכנו או לדרך שליחתו של מכתב הביטול, או בדבר כוונתו לתיקון ההפרה, ותגובתו במכתב הפדיון, אשר ניתנה בחלוף 30 הימים שנקבעו במכתב הביטול, התמקדה אך בהצעה לקיום עסקת הפדיון (אשר כפי שיפורט להלן פקעה זה מכבר) ובהעברתם לחנה של סכומים נוספים שנקבעו לטובתה בפס"ד ההפרה. משכך, אינני סבור כי הוכח דבר קיומן של נסיבות אשר יעידו על כי מכתב הביטול איננו מתיישב עם אומד דעת הצדדים המשתמע מתוך לשונו של ההסכם.
5. למעלה מן הצורך אציין, כי יתכן וניתן אף להקיש בעניין זה מ"כלל הידיעה", שעניינו המצאות של פסקי דין וכתבי בי-דין, ואשר נועד למנוע מצבים שבהם מנצלים צדדים לרעה את ה"פורמאליות" של תקנות ההמצאה במטרה לשבש הליכים, גם כשההליך היה בידיעתם. על אף שהרציונאל שביסודו של ההליך שיפוטי אינו זהה בעוצמתו לרציונאל העומד ביסודו של ביטול הסכם, עדיין קיים דמיון לא מבוטל בנסיבות ענייננו המהווה חיזוק למסקנתי האמורה. מכל מקום אין בו צורך כאמור, שכן על רקע המפורט על ידי לעיל, מתבקשת ממילא המסקנה לפיה המצאת מכתב הביטול היתה כמוסכם, גם בלעדי הכלל האמור.
6. לאור האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה, כי מכתב הביטול אשר המציאה חנה לקבלן לצורכי סעיף הביטול ומחיקת הערת האזהרה במסגרתו, עולה בקנה אחד עם אומד דעת הצדדים כפי שהוא בא לידי ביטוי בלשון ההסכם ובנסיבות העניין. יחד עם זאת, ומאחר שחלק ניכר מטיעוני הקבלן הוקדש להצעתו לקיום עסקת הפדיון, אתייחס בתמצית גם לנקודה זו.
7. מימוש עסקת הפדיון
8. לעמדת הקבלן, כל עוד לא בוטל ההסכם כנדרש יש באפשרותו להמשיך ולקיימו, ובהתאם, במסגרת מכתב הפדיון הובעה נכונותו לקיומה של עסקת הפדיון (ולתשלום כלל הסכומים אשר נפסקו לטובת חנה). מנגד טוענת חנה, כי הצעת הקבלן להעברת התמורה בגין עסקת הפדיון איננה רלוונטית עוד נוכח חלוף פרק הזמן למימושה.
9. גם אילו אניח, לצורכי הדיון בלבד, כי ההסכם לא היה מבוטל כנדרש בסעיף הביטול לצורך מחיקת הערת האזהרה, הרי שגם בכך אין די על מנת להשיב את עסקת הפדיון על כנה. לפי הקבוע בנספח השלישי (נספח 1 להמרצת הפתיחה), עסקת הפדיון, אשר במסגרתה הוקנתה לקבלן הזכות לתשלום סך של 3.5 מיליון ₪ חלף מסירת הדירות לחנה, הוגבלה בזמן. בהתאם לתנאי עסקה זו, היה על התשלום האחרון של סכום הפדיון (על סך 1.3 מיליון ₪ מתוך התמורה הכוללת) להימסר לחנה "עד 45 יום לאחר קבלת היתר הבניה", כאשר "היתר הבניה מוגבל עד 1.7.12 ולא יאוחר מ 1.10.12". הנה כי כן, הצדדים תחמו בנספח השלישי באופן ברור את פרק הזמן לקבלת היתר הבנייה, וכפועל יוצא, את המועד האחרון להעברת התשלום, אשר חלף עוד בשנת 2012. מגבלה זו אף איננה משוללת היגיון כלכלי, שהרי מחירי הדיור אינם שוקטים על שמריהם, וקביעת מסגרת זמנים לזכאות הקבלן למימוש עסקת הפדיון במחיר קבוע – כפי שנקבעה בתנאי העסקה בענייננו - מתיישבת עם ההנחה בדבר קיומן של תמורות במחירי שוק זה. כמו כן, עצם הפרת הקבלן את הנספח השלישי ועסקת הפדיון במסגרתו, אינה מקנה לו את הזכות "ליהנות מעוולתו" באמצעות מתן אפשרות בלתי מוגבלת בזמן להחייאתה של עסקת הפדיון.

מסקנתי לפיכך הינה, כי עסקת הפדיון איננה עוד בתוקף, ועל כן, הצעת הקבלן לקיימה כיום איננה משום תיקון הפרתו היסודית את ההסכם [לכל היותר, מהווה הצעה כאמור משום הצעה חדשה, אשר לא קובלה]. בנסיבות אלו, אינני מוצא כל פסול בהעדר רצונה של חנה להיענות להצעה לקיום עסקת הפדיון, וממילא אין בהצעה כאמור כדי למנוע מחנה את אפשרות ביטולו של ההסכם.

1. יתרה מכך, אני סבור כי התוצאה אליה הגעתי מתיישבת גם עם שיקולי הצדק בענייננו. בניגוד לטענת הקבלן, לא מדובר במקרה בו ישנה עמידה דווקנית על כוונת ביטול ההסכם על אף כוונתו לחזור בו מן ההפרה, שכן, כאמור, הצעת הקבלן הייתה ל"החייאת" עסקה שהמועד לקיומה חלף עוד בשנת 2012, ואין באי-קבלתה כדי להוות חוסר תום לב מצד חנה. אדרבא, דומה כי בנסיבות שבפני דווקא "כבילת" חנה להסכם שהופר במשך קרוב לעשור שנים על אף ארכות שונות שניתנו לקיומו, ללא יכולת לבטלו ותוך הותרת הערת האזהרה על כנה והטלת עיקולים עליה מטעם נושי הקבלן – היא שאיננה תואמת לתחושת הצדק.

כמו כן, אינני סבור כי בנסיבות בהן עסקת הפדיון פקעה זה מכבר יש באי-צירופו של מכתב הקבלן במסגרתו הוצע לחנה לקיימה מהווה חוסר תום לב או העדר ניקיון כפיים מצידה, באופן שיש בו כדי לשלול את הגשת ההליך בהמרצת פתיחה. בהתאם, לא מצאתי כל נפקות להתנהלות חנה בהליך הראשון כדי לבסס טענה של חוסר תום לב בתובענה שבפני.

חובת עו"ד מאנדל בהתאם לסעיף הביטול

1. לפי האמור בסעיף הביטול, לא ישתמש עו"ד מאנדל בייפוי הכוח לשם מחיקת הערת האזהרה אלא אם הופקד בידיו מכתב שנשלח אל הקבלן אשר בו צוין כי החוזה יבוטל אם הפרתו היסודית לא תתוקן בתוך 30 ימים וההפרה לא תוקנה. בענייננו, שלחה חנה את מכתב הביטול לעו"ד מאנדל הן ביום 2.8.2016 והן ביום 6.9.2016 (נספחים ד' ו-ה' לתשובת המשיב 1 להמרצת הפתיחה), ובמסגרתו צוינה כי על אף הביטול האמור לא תיקן הקבלן הפרותיו, ולפיכך נתבקש עו"ד מאנדל להשתמש בייפוי הכוח על מנת למחוק את הערת האזהרה. ברם, למרות הבקשה האמורה, לא השתמש עו"ד מאנדל בייפוי הכוח למחיקת הערת האזהרה, אלא הוסיף להתכתב עם עו"ד קריטנשטיין ועם בא-כוחה של חנה, תוך שהוא מבקש מן הצדדים כי יסיימו את הסכסוך ביניהם וכן מבקש התייחסות חנה למכתב הפדיון ששלח הקבלן (נספחים ד', ו' ו-ח' לתשובת המשיב 1 להמרצת הפתיחה).
2. בעניינו, והגם שעו"ד מאנדל צורף לתובענה כמשיב 2, ונתבקשה הצהרה כנגדו לפיה הפר חובת נאמנותו כלפי חנה באי-מחיקתה של הערת האזהרה בניגוד לקבוע בסעיף הביטול - בחר עו"ד מאנדל שלא להגיש תגובה לתובענה. כמו כן, אף בדיון אשר התקיים בפני ביום 12.7.2017 לא ניתנה כל התייחסות מצד עו"ד מאנדל לטענות חנה בעניין זה. על כן, משלא הוגשה כל תגובה או התייחסות מטעם עו"ד מאנדל לעניין אי-מחיקת הערת האזהרה על אף קיומם של התנאים למחיקתה בהתאם לסעיף הביטול – אין בידי אלא לחייבו לעשות כן.
3. סיכומם של דברים, לאחר בחינת כוונת הצדדים כפי שהיא משתמעת הן מלשון ההסכם והן מנסיבותיו, הגעתי לכלל מסקנה כי ההסכם בוטל על ידי חנה כנדרש בסעיף 9ב הקבוע בו, לצורך מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן על המקרקעין. בנוסף, לא מצאתי כי יש בהצעה לקיום עסקת הפדיון כדי לשנות ממסקנתי זו, בהיותה עסקה שהוגבלה בזמן, כאשר המועד לקיומה חלף עוד בשנת 2012. כמו כן, לאור קביעות אלו, מתייתר הצורך לדון בטענת חנה בדבר קיומו של הסכם על תנאי מתלה.
4. סוף דבר

42. אשר על כן, התובענה מתקבלת בזאת, ובהתאם הנני קובע כי ההסכם אשר נחתם בין המבקשת למשיב 1 ביום 3.5.2007, על נספחיו, בוטל כדין, ובהתאם לסעיף 9ב להסכם זה, אני מורה למשיב 2 לפעול באמצעות ייפוי הכוח המצוי ברשותו לשם מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיב 1 על המקרקעין ברחוב בילינסון 9 נתניה (הידועים כגוש 8267 חלקה 332), וזאת עד ליום 30.11.2017.

המשיב 1 ישלם הוצאות המבקשת בסך כולל של 50,000 ₪.

המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.

ניתן היום, י"ג חשוון תשע"ח, 02 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.