1. לפניי ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום בתל אביב (כב' השופט אבי שליו) מיום 29.1.17 בת"א 26329-07-15 ולפיו נדחתה תביעת המערער לקבלת דמי תיווך.

2. המערער הגיש תביעה על סך 126,000 ₪ לקבלת דמי תיווך.

ביום 14.5.15 חתם המשיב (להלן גם: "תדמור") על "הזמנת שירותי תיווך לקניית ו/או השכרת נכס למקרקעין" מהמערער; וזאת גם בנוגע לדירה במגדלי YOU ברח' אלוני 16 בתל אביב (להלן: "הדירה").

3. אין חולק על כך שבסיועו של המערער, נחתם הסכם, הנושא תאריך 23.6.15 בין הבעלים של הדירה, מר ורדי, ובין תדמור ואשתו (להלן: "הסכם המכר"); במסגרתו נקבעה תמורה בסך 5,300,000 ₪.

נקבע מפורשות בסעיף 15 להסכם המכר כי:

"חרף כל האמור לעיל, מוסכם כי עד ליום 7 יולי 2015, יהיה רשאי הקונה לבטל הסכם בהודעה בכתב לקונה, מכל סיבה שהיא, בלי שייחשב הדבר הפרת הסכם זה".

4. אין מחלוקת עובדתית על כך: שתדמור אכן מימשו זכותם על פי סעיף 15 להסכם המכר וביטלו את הסכם המכר.

5. במוקד התביעה שהתבררה בבימ"ש קמא עמדה תביעת המתווך לקבלת דמי תיווך.

המערער-התובע התבסס על סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") הקובע כדלקמן:

"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1)הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

(ב)מתווך במקרקעים שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א) (3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".

לטענתו, משנכרת בין המוכר ותדמור "הסכם מחייב" (לפי סע' 14(א)(3) לחוק המתווכים) הרי קמה לו זכותו לקבלת דמי תיווך, גם אם ההסכם בין המוכר ותדמור בוטל.

6. תדמור טען כי אין חבות לתשלום דמי תיווך במקרה דנן.

נטען כי ההסכם שנחתם מול המוכר היה במהותו הסכם אופציה. הוא ורעייתו ניהלו מו"מ לרכישת דירה בתל אביב. באותה עת שונו מדרגות מס רכישה באופן משמעותי כך ש"מהיום למחר" הם היו נדרשים לשלם עוד כ-130,000 ₪ מס רכישה עבור העסקה ולא היו בטוחים באותה עת, כי יוכלו לשלם זאת.

על מנת לשמור האופציות פתוחות, הועלתה אפשרות לחתום על הסכם אופציה שתמומש עד ליום 7.7.15 או לחתום על הסכם מכר; אך לכלול בו סעיף שיאפשר להם לחזור מהעסקה מכל סיבה שהיא עד ליום 7.7.15, כך נחתם הסכם המכר שכלל את סעיף 15.

7. תדמור טען כי בנסיבות שבהן המתווך ידע על התנאי והיה שותף לגיבושו; לא קמה לו הזכות לקבל דמי תיווך. כך גם סבר המתווך בזמן אמת, שכן הוא דרש דמי תיווך רק לאחר תום תקופת האופציה (שהוארכה עד ליום 14.7.15).

8. בביהמ"ש השלום העידו התובע-המערער ומי שייצג את המוכר בעסקה, עו"ד שוחט, וכן תדמור-הנתבע.

9. בימ"ש בפסק דינו לא חלק על כך שעל פי הפסיקה: ככלל ,לאחר שנחתם הסכם מחייב בין צדדים, קיימת למתווך זכות לקבלת דמי תיווך; גם אם לאחר חתימת הצדדים הסכימו הצדדים לביטול החוזה; אך נקבע, כי המקרה דנן הוא שונה "שכן כבר בחתימת החוזה קבעו המוכר והקונה תניה מפורשת המאפשרת לקונה לחזור בו מהעסקה עד למועד נקוב, מכל סיבה שהיא ומבלי שהדבר ייחשב כהפרה" (מתוך סע' 14 לפסה"ד).

נבחנה הפסיקה הרלוונטית, ובכללה;

ע"א 107/86 חסין נ' בלס , פ"ד מב (1) 517, ת"א (שלום ראשל"צ) 1684/01 בשירי נ' הרץ (6.5.02), ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר, פ"ד מו (2) 724 , ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' הושנג משיאן, פ"ד מח (4) 107, וכן הובאה עמדת המלומדים פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן בספרם חוזים (כרך ג' 2003) בעמ' 56-57, תוך הידרשות לנסיבות הרלבנטיות לכל מקרה ומקרה.

בימ"ש קמא קבע קביעות עובדתיות על בסיס החומר שבפניו, ובין היתר נקבע, כי ההסכם כולל תניית האופציה שנעשתה במעורבותו המלאה של התובע כמתווך וכי היה ברור למתווך, כי תדמור יסכים לחתום על הסכם המכר רק אם תתאפשר לו חזרה ממנו (סע' 20 לפסה"ד).

נקבע עובדתית, כי המתווך היה מעורב בגיבוש ההסכמה המסחרית לתניה שנכללה בהסכם; וכי:

"משהמתווך גילה מעורבות ממשית, והיווה גורם יעיל בגיבוש ההסכמות עם המוכר, הוא לא הבהיר ללקוחו, שאף אם הלקוח חותם על הסכם אופציה, הדבר יחייבו בדמי תיווך. ברי כי הנתבע חתם על הסכם המכר במתכונתו תוך שהוא סבור שהוא יכול לסגת מהסכם המכר מבלי שהדבר יחייבו בשום חבות, לרבות בדמי תיווך". (סע' 20 לפסה"ד עמ' 9 שורות 7-10).

בימ"ש קמא קיבל טענת תדמור ולפיה התניה בהסכם לא נוצרה מתוך טעות (בניגוד לטענת המתווך – ראה סע' 21 לפסה"ד) וכי חיזוק לטענה ולפיה המתווך ידע שלא יוכל לדרוש דמי תיווך בטרם תתקיים התניה בהסכם; ניתן למצוא בכך שרק ביום 8.7.15 הוא דרש דמי תיווך.

נקבע כי בשים לב לכך שתכלית הסכם התיווך היתה להשיג הסכם לרכישת דירה, נחתם הסכם מכר הכולל אופציית ביטול אשר מומשה; ולכן התכלית לא הושגה; אזי לא נחתם בענייננו "הסכם מחייב". המתווך סייע לגיבוש התניה ולא ניתן בנסיבות להתעלם ממנה ולפיכך אין זכאות לדמי תיווך.

טענות תדמור החלופיות בנוגע לשיעור דמי התיווך לא התקבלו.

10. המערער בערעורו חוזר ומדגיש כי לעולם המתווך אינו צד להסכם, ויהיו תנאי ההסכם אשר יהיו. משהביא מתווך את הצדדים לידי חתימת הסכם מחייב; הוא זכאי לשכרו. זכאות לדמי תיווך קיימת גם כאשר לא נכרת הסכם אלא "רק" זכרון דברים מחייב (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג (2) 283; ע"א 2821/90 שומרוני נ' רוזנבלום, פ"ד מז (1) 201).

במקרה דנן: ההסכם הוא תקף מרגע כריתתו; גם אם הוא כולל תנאי ולכן קמה חבות לדמי תיווך. עוד נטען כי קביעותיו של ביהמ"ש מנוגדות לפסיקת ביהמ"ש העליון ולראיות שהובאו.

11. המשיב מסתמך על קביעותיו של בימ"ש קמא; תוך הדגשה ולפיה ערכאת ערעור אינה מתערבת בממצאים עובדתיים שנקבעו ע"י הערכאה הדיונית, אלא במקרים שאינם מתקיימים כאן. ב"כ המשיב מנתח את הפסיקה שהובאה ע"י ב"כ המערערים תוך אבחון לנסיבות הרלבנטיות.

12. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים הגעתי למסקנה ולפיה דין הערעור להידחות בהתאם לתקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

לא מצאתי לנכון לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסה"ד.

הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית ואין לגלות בפסה"ד טעות שבחוק.

ברצוני לחדד ,כי אכן ככלל; מתווך אינו צד לעסקה והוא זכאי לדמי תיווך לפי סע' 14 לחוק המתווכים; כאשר הוא זה שהביא הצדדים ל"הסכם מחייב"; גם אם בסופו של דבר בוטלה עסקת המכר. הפסיקה תומכת בטענה זו וגם בימ"ש קמא הסכים ,כי כך היא רוח הפסיקה (סע' 14 לפסה"ד).

אלא ש"לכלל" יכול להיות יוצא מן הכלל. והקביעה אם נכרת "הסכם מחייב" בין המוכר והקונה היא קביעה עובדתית תלוית נסיבות המקרה הספציפי.

במקרה דנן ,על סמך מכלול הראיות הגיע בימ"ש קמא לממצאים העובדתיים אליהם הגיע. הנסיבות היו חריגות והמסקנה ולפיה אין עסקינן ב"הסכם מחייב" מושתתת על ממצאים עובדתיים הנתמכים בחומר הראיות.

כיוון שכך, אינני סבורה כי בימ"ש קמא שינה את ההלכה הפסוקה וממילא לא פסק בניגוד להלכה הפסוקה.

13. לפיכך ולאור האמור לעיל, דין הערעור להידחות.

14. המערער יישא בהוצאות המשיב ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

15. העירבון יחולט על פירותיו ויועבר למשיב באמצעות בא כוחו.

16. המזכירות תשלח פסה"ד לצדדים.

ניתן היום, ג' תמוז תשע"ז, 27 יוני 2017, בהעדר הצדדים.