1. ערעור מנהלי על החלטת וועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית הרצליה (להלן "וועדת הערר"), על החלטתה מיום 25/1/17 בתיק ערר 32/16 אשר קבעה כי יש לסווג את הנכס נשוא הערעורכ "מוסך חניה בבית דירות".
2. הנכס נשוא הערעור בשטח של 570 מ"ר מצוי ברח' המעלות 9 הרצליה (להלן "הנכס"), מוגדר בהיתר הבניה כקומת חניה למרות שנמצא במפלס גבוה מהקרקע ללא כל אפשרות לגישה לכלי רכב ומעולם לא שימש כחניה.
3. הנכס נרכש על ידי המשיבה בשנת 1997 תוך ידיעה כי לא קיים אישור לשימוש מסחרי בנכס. על זכויות המשיבה בנכס רשומה הערת אזהרה אך הנכס לא נרשם על שמה עד היום והבניין לא נרשם כבית משותף בשל סכסוך חוזי קנייני בין בעלת הקרקע לבין הקבלן.
4. הנכס שימש מאז רכישתו את משרדי מערכת העיתון "טבע הדברים" שבהוצאת המשיבה, וסווג לצרכי ארנונה כ "תעשיה ומלאכה". המשיבה הפסיקה את השימוש בנכס בשנת 2004 לאחר שלא קיבלה היתר לשימוש חורג בנכס כמשרדים ומאז הוא עומד ריק.

בהמשך פעלה המשיבה לשנות את ייעוד הנכס, ע"י שינוי תב"ע נקודתי שיאפשר שתי יחידות מגורים בנכס, התוכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף ביום 21/7/08, אולם לא ניתן היתר בניה על פיה ללא חתימת הבעלים אשר סירבה לחתום על בקשת ההיתר. ערר על החלטה שלא ליתן היתר בניה נדחה בהחלטה מיום 23/5/11.

1. החל משנת 2010 ניאות מנהל הארנונה לבקשת המשיבה לסווג את הנכס כ "מגורים" לאחר שנוכח כי הוא ריק. בשנת 2016 השיגה המשיבה על הסיווג בטענה כי יש לסווג את הנכס כחניה בבית משותף ולפטור אותו מארנונה בהתאם. ההשגה נדחתה ועל כן הוגש ערר שהתקבל ובגדרו נקבע כי הנכס יסווג כחניה אשר מביא לפטור מארנונה ומכאן הערעור.
2. לטענת מנהל הארנונה (המערער), בשל אילוצים תכנוניים, הוגדר הנכס בהיתר הבניה כחניה למרות שהוא גבוה ממפלס הקרקע ולא ניתן לעשות בו שימוש לחניה, אולם מאחר ולא ניתן לעשות בו שימוש כחניה אין לפטור את הנכס מתשלום ארנונה. כן נטען, כי חניה פטורה מתשלום הארנונה רק כאשר היא מהווה חלק מדירה ושטחה מוחרג משטח דירה, בעוד שבענייננו, הנכס אינו צמוד לדירת מגורים; סיווג נכס ריק נקבע על פי הייעוד התכנוני ולא על פי ההיתר ויש לסווג נכס ריק הסיווג הזול ביותר על פי היעוד שניתן לעשות בפועל בנכס; בענייננו לא ניתן לקבוע סיווג על פי ההיתר בהעדר אפשרות לעשות שימוש בנכס כחניה, על כן יש לסווגה כ "תעשיה ומלאכה" ורק לצורך פשרה הוסכם לסווגה כדירת מגורים.
3. מנגד טוענת המשיבה כי המערער לא הצביע על חוסר סבירות קיצוני בהחלטת וועדת הערר ועל כן יש לדחות את הערעור. בנוסף נטען, כי המערער הרחיב חזית וטען טענות שאין להן זכר בתשובתו לערר בפני וועדת הערר, כמו למשל הטענה כי לא קיים סיווג עצמאי של חניה בבית דירות, או הטענה כי יש לסווג את הנכס לפי השימוש האחרון שלו בשנת 2004. לטענת המשיבה, חיובה בארנונה בגין נכס ריק שגם לא ניתן לעשות בו שימוש וגם אין לדעת מתי ניתן יהא לעשות בו שימוש חוקי הינו אבסורד, בעיקר כאשר זרוע אחרת של המערער אינה מאפשרת מתן היתר בניה ללא חתימת הבעלים. המשיבה מפנה להלכה שנפסקה בבר"מ 42/12 עירית הרצליה נ. חברת גב ים, על פיו יש לפטור מארנונה נכס שאינו בנוי לפי היתר הבניה מאחר ואינו גמור ואינו בר שימוש.
4. בהחלטתה מיום 25/1/17, קיבלה וועדת הערר את הערר בהסתמך על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בתל אביב (כב' הש' א. לוי) בעמ"נ 46446-05-15 מנהל הארנונה נ. אפריקה ישראל, הקובע כי במקרה של נכס ריק יש לסווגו באופן רעיוני, בשימוש ובפריט הזול ביותר בצו הארנונה. על כן, קבעה וועדת הערר כי הואיל ו"השימוש החוקי היחידי המותר בנכס נשוא הערר כאמר הוא כזה של חניה בבית דירות בלבד (עת שהנכס מצוי כקומה בבית דירות), לא ניתן להגיע לכל תוצאה אלטרנטיבית מלבד זו הקובעת כי יש לראות באופן רעיוני את השימוש בנכס כ-"מוסך לחנייה בבית דירות" (הפטור בחיוב בארנונה בהתאם לסעיף 7(א)(8) לצו הארנונה)".
5. לא מצאתי כי יש להתערב בהחלטה זו של וועדת הערר. הנכס הוגדר בהיתר הבניה כחניה בבית משותף. העירייה הייתה מודעת לעובדה כי לא ניתן לעשות שימוש בנכס כחניה בבית משותף בהעדר אפשרות גישה לכלי רכב. עובדה זו לא מנעה מהעירייה לאשר היתר בניה לחניה "פיקטיבית", על כן מנועה היא עתה מלטעון כי העדר אפשרות לעשות שימוש בנכס לחניה מאפשר לה לחייב בארנונה על פי סיווג אחר.
6. זאת ועוד – המשיבה עשתה מאמץ על מנת שיתאפשר לה לעשות שימוש בנכס, ויזמה את תוכנית 2074/א שמטרתה שינוי יעוד ספציפי למגורים. התוכנית אושרה ופורסמה למתן תוקף בשנת 2008 אך בקשתה להיתר בניה בהתאם לתב"ע נדחתה על ידי הוועדה המקומית מהטעם כי נדרשת חתימת בעלת המקרקעין על בקשת ההיתר. הנה כי כן, המערער מחייב את המשיבה בארנונה מכח היותה הבעלים של הנכס, שלכולי עלמא לא ניתן לעשות בו כל שימוש, בעוד שבכובעו האחר כוועדה מקומית, דוחה את הבקשה להיתר בניה בטענה להיעדר חתימת הבעלים הרשום, זאת כאמור עת על פי התב"ע הנקודתית, שהמשיבה עמלה עליה, ניתן לבנות בנכס שתי יחידות דיור.
7. מעיון בצו הארנונה עולה כי צודקת וועדת הערר - אין חולק כי הנכס מצוי בבניין מגורים ולא קיימת כל אלטרנטיבה אחרת לסיווג הנכס אלא כ"מוסך לחניה" בבניין מגורים.

סעיף 7 (א) לצו הארנונה מגדיר את אופן חישוב שטח מגורים ככזה שאין לכלול בו "מוסך לחניה", כמו גם "מקלט", "מרתף משותף בבית דירות" "חדר מדרגות" וכיוצ"ב. צו הארנונה אינו קובע כתנאי, ששטחים אלו יגרעו משטח דירת המגורים, רק אם הם צמודים לדירה מסויימת דווקא. כך החניה נשוא הערעור שבענייננו – מנהל הארנונה אינו מוסמך על פי צו הארנונה לחייב "מוסך לחניה" לפי שטח מגורים. סיווג נפרד לחניה קיים על פי פרק 11 לצו הארנונה אך ורק לשטחים המהווים חניה לציבור הרחב או כשטח במבנה משרדים שירותים ומסחר ואילו בענייננו, מדובר בשטח המוגדר כחניה בבניין מגורים אשר פטורה מארנונה.

1. על האמור יש להוסיף כי בהתאם לפסיקה, לא ניתן לחייב נכס ריק בארנונה על פי שימוש בלתי חוקי שנעשה בעבר. יש לחייב בארנונה רק על פי השימוש המותר הן על פי התוכנית והן על פי היתר הבניה ולפי השימוש הזול מבין השימושים המותרים בו על פי דין (בר"מ 5045/02 סולומון נ. מנהל הארנונה, נז (5) 302 (2003); עע"ם 8804/10 חלקה 6 הגוש 6950 נ. עיריית תל אביב (פורסם בנבו 4.9.12); ר"ע 170/83 אורנשטיין נ. מדינת ישראל פד"י לח (1) 276 (1983).
2. די באמור לעיל בכדי לדחות את הערעור. מעבר לצורך אוסיף, כי יש ממש גם בטענת המשיבה כי הנכס אינו גמור ועל כן יש לפעול לגביו בהתאם להלכת "גב ים". אין חולק כי מעולם לא הושלמה בנייתו של הנכס באופן שיוכל לשמש כחניה בהתאם להיתר הבניה. גם אין חולק כי לא ניתן היתר בניה בהתאם לתוכנית הנקודתית על מנת שתתאפשר בנית דירת מגורים במקום. ניתן לפיכך לראות את הנכס ככזה שטרם הושלמה בנייתו ועל כן פטור מארנונה (בר"מ 42/12 עיריית הרצליה נ. גב ים (פורסם בנבו 5.5.13).
3. הערעור לפיכך נדחה.

המערער ישא בהוצאות ושכ"ט ב"כ המשיבה בסך של 20,000 ₪.

ניתן היום, ג' אדר תשע"ח, 18 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.