1. נושא העתירה:

בעתירה שבפני מבוקש להורות למשיבות להוציא על שם העותרת חיוב בהיטל השבחה בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק") ולתקן את תיק המידע של הבניין מושא העתירה, שנמסר לעותרת על ידי המשיבות.

1. העובדות העיקריות הרלוונטיות לעתירה:

העותרת, חברת לופוס השקעות (1996) בע"מ, היא חברת ייזום בניין אשר רכשה, בשנת 2006, 3/8 מהמקרקעין ברחוב בוגרשוב 50 בתל אביב (להלן – "הנכס" או "הבניין"). מנהל העותרת, מר ברוך סער, משמש גם כשמאי מקרקעין, אשר פעל מטעם אחת מבעלי הנכס, הגב' נעמי דהבני-לוי, מול המשיבה 1, בהליכי בקשה לשומת היטל השבחה מקדמית, טרם רכישת חלק מהנכס.

ביום 18.10.2006 נחתם הסכם מכר שבמסגרתו רכשה העותרת, יחד עם חברת אור סיטי נדל"ן, 3/8 מהנכס מידי הגב' פנינה כהן, הגב' נורדיה ירמי והגב' אסתר דהבני (להלן – "המוכרות"). במסגרת הסכם המכר הוסכם כי הרוכשות יישאו בתשלום היטל ההשבחה, ועם סיום ההליכים של העותרת מול חברת אור סיטי נדל"ן סוכם רק העותרת תישא בחיוב היטל ההשבחה בשל עסקת המכר (סעיף 8 לסיכומי העותרת).

עוד קודם, במהלך שנת 2005, פנתה אחת מבעלי הנכס, גב' נעמי דהבני-לוי (להלן – "המבקשת") באמצעות בנה, למר ברוך סער, על מנת שיפנה בשמה למשיבה, לבירור גובה החיוב בהיטל השבחה בהינתן אירוע מכר (שורות 14 – 18 עמ' 3, לפרוטוקול הדיון מיום 10.12.2017) . לשם כך, הוציאו המשיבות שומת היטל השבחה. מול שומה זו הוגשה שומה נגדית מטעם המבקשת.

לאחר עסקת המכר, ולאור המחלוקת אודות גובה החיוב בהיטל השבחה, הסכימו הצדדים לפנות לשמאי מכריע, על מנת שיחווה דעתו בעניין גובה החיוב בהיטל השבחה, וזאת על בסיס השומות הנוגדות שנערכו במסגרת בקשת המבקשת לבירור תשלום היטל ההשבחה.

השומה המכרעת נערכה ביום 10.5.2009, אך נמסרה לצדדים רק ביום 20.11.2016, וזאת בשל אי תשלום שכר הטרחה של השמאית על-ידי הצדדים.

ביום 22.11.2016 פנתה העותרת באמצעות בא-כוחה למשיבה, בבקשה להנפיק חיוב בהיטל השבחה.

ביום 24.1.2017 הנפיקו המשיבות שובר תשלום היטל השבחה בסך 295,447.97 ש"ח על שם "נעמי דהבני לוי ע"י סער", כלומר שומה על שם המבקשת אך לא על שם המוכרות.

ביום 29.3.2017 הוגשה עתירה זו, בשל מחלוקת בעניין גובה הריבית שנכללה בשובר התשלום.

במסגרת הדיון בפני ביום 10.12.2017 נקבע כי השאלות המקדמיות שעניינן סוגיית היעדר יריבות בין הצדדים והיעדר סמכות עניינית ידונו תחילה.

1. טענות הצדדים לעניין טענות הסף:

המשיבות

המשיבות טוענות כי יש לסלק את העתירה על הסף בשל היעדר יריבות בין הצדדים. לטענתן, רק החייב כדין בהיטל השבחה יכול להשיג על שומת היטל השבחה, והעותרת מעולם לא חויבה בהיטל ואינה יכולה לתקוף חיוב שמעולם לא חויבה בו (סעיף 3 לסיכומי המשיבות). עוד טוענות המשיבות כי השומה ודרישת התשלום שנשלחה לנעמי וזאב דהבני-לוי היא חלק בלתי נפרד מעסקת המכר, ולכן לאור העובדה שעניינם טופל על-ידי מר סער חזקה גם על המוכרות, שידעו על השומה ודרישת התשלום (סעיף 14 לסיכום המשיבות). בנוסף המשיבות טוענות, כי אין בהסכם שנכרת בין הצדדים כדי להטיל חובה על הוועדה המקומית לפעול מול העותרת, שכן הוועדה המקומית מחייבת בהיטל השבחה בהתאם לדין, ואינה כפופה להסכמות הצדדים (סעיף 16 לסיכום המשיבות).

המשיבות טוענות בנוסף, כי יש לסלק את העתירה על הסף בשל חוסר סמכות עניינית לבית המשפט. לטענתן, הסמכות לדון בטענות העותרת היא של ועדת הערר בהתאם לתיקון 84 לחוק, או של בית משפט השלום לפני תיקון 84 (סעיף 20 לסיכומי המשיבות). לטענת המשיבות, נישום שלא השיג על היטל השבחה בדרך ובמועד הקבוע בחוק, אינו רשאי להגיש הליך בכל עניין בהקשר זה, מן הטעם שעניינו חלוט (סעיף 25 לסיכומי המשיבות). במקרה זה, טוענות המשיבות, העתירה הוגשה בחלוף 4 חודשים ממועד קבלת השומה המכרעת, וממילא בוצעה בדרך המהווה עקיפה של הערכאות המתאימות (סעיף 26 לסיכומי המשיבות).

העותרת

העותרת סבורה כי אין לקבל את טענות הסף של המשיבות. לטענתה, העובדה כי בפועל נשלחו כל החיובים לידי העותרת, וכי הליכי ההשגה על השומה נוהלו על ידי העותרת במשך שנים מעידה על כך שהעותרת היא הצד הנכון לבירור המחלוקת בעניין היטל ההשבחה (סעיף 7 לסיכומי העותרת). עוד טוענת העותרת, כי מאחר שלא קיבלו חיוב בהיטל השבחה, אין המוכרות רשאיות לפנות לבית המשפט. יתרה מכך, לטענת העותרת, היא החייבת בהיטל ההשבחה לאור הסכמה חוזית בינה לבין המוכרות, ומולה התנהלו ההליכים, כאמור, במשך כל השנים (סעיף 8 לסיכומי העותרת). העותרת טוענת כי העובדה שבמשך 11 שנים התנהלו מולה המשיבות מבלי לטעון להיעדר יריבות, יוצרת השתק שיפוטי (סעיף 9 לסיכומי העותרת). טוענת העותרת כי קבלת טענת היעדר יריבות תביא להגדלת הנזקים הכלכליים הנגרמים לעותרת, בשל טעות של המשיבות בהנפקת החיוב בהיטל ההשבחה. לכן, טוענת העותרת, יש לדחות את טענת היעדר יריבות מטעמי צדק (סעיפים 13-15 לסיכום העותרת).

לטענת העותרת ועדת הערר הינה גוף שיפוטי בעל מומחיות ספציפית ואינו הגורם אשר אמור להכריע בשאלות משפטיות גרידא, כבענייננו. (סעיף 22 לסיכום העותרת). עוד טוענת העותרת, כי החיוב הוא תולדת עסקה משנת 2006 לפני תיקון 84 לחוק, ולכן לבית המשפט הסמכות לדון בעניין זה (סעיף 23 לסיכומי העותרת). העותרת טוענת כי במשך כ-12 שנות התנהלות מול המשיבות לא העלו המשיבות טענות לעניין הסמכות של העותרת, והיה עליהן לעשות כן לאור חובת ההגינות שחבות הן לאזרח. משלא פעלו בהתאם למצופה מהן, אין לקבל את טענותיהן עתה, במיוחד לאור היעדר התייחסות לפניותיה הרבות של העותרת למשיבות, שלא זכו למענה.(סעיף 30 לסיכומי העותרת).

1. דיון והכרעה:

סבורה אני כי דין העתירה דחיה על הסף בהיעדר יריבות בין הצדדים.

ההליך שבפני עניינו בשאלה מיהו החייב בהיטל השבחה שכן, על פי דין, רק החייב בהיטל רשאי להשיג או לפנות לוועדת הערר כנגד החיוב בהיטל, ובכלל זה חיובי הריבית. כאמור בסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק:

"על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב" (הדגשה שלי י.ש.)

סעיף 196א לחוק קובע את החבות של הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה:

"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה."

סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק מגדיר מיהו החייב בהיטל השבחה:

"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו" (הדגשה שלי י.ש.)

כלומר, החייב בהיטל השבחה הוא בעל המקרקעין, כאשר נוצרת ההשבחה במקרקעין. רק החייב רשאי להשיג ולערור על החיוב לאחר שהובא לידיעתו. הוועדה המקומית חייבת לגבות את ההיטל ההשבחה בהתאם לתנאים שנקבעו בדין, ובכלל זה גבייה מהחייב בהיטל כדין.

אין חולק כי בענייננו החייב כדין בהיטל ההשבחה הן המוכרות. העותרת טוענת כי לאור הסכמתה החוזית עם המוכרות, על המשיבות לראות בה כחייבת בהיטל השבחה, ולהנפיק על שמה את דרישת תשלום ההיטל. מנגד, טוענות המשיבות כי הן אינן כפופות להסכם, כזה או אחר, שנכרת בין העותרת למוכרות, וכי הן גובות היטל השבחה מהחייב כדין. לפיכך טוענות המשיבות יש לדחות את העתירה בשל היעדר יריבות בין המשיבות לעותרת.

סבורה אני כי הדין עם המשיבות.

ברע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת-גן, מב(4) 782 (1989), נדונה השאלה על מי יש להטיל את החבות בהיטל השבחה, במקרה בו חברה נכנסה להסכם פיתוח קרקע עם מנהל מקרקעי ישראל, אשר בסופו תוגדר כחוכרת לדורות. עוד טרם סיום הפיתוח נוצרה השבחה בקרקע, בשל קבלת תכנית משביחה. בעוד הוועדה המקומית הטילה את היטל ההשבחה על החברה המפתחת, זו סברה כי יש להטיל את החבות על מנהל מקרקעי ישראל, מאחר שהחברה אינה בעלי הקרקע או חוכרות לדורות כנדרש בסעיף 2(א) לתוספת השלישית. עמדתה של החברה המפתחת התקבלה וכך נקבע מפי כב' השופט (כתוארו אז) א' ברק:

"לדעתי, בעת הטלת המס לא הייתה המערערת חוכרת לדורות, ועל-כן אין היא חייבת כלפי הוועדה המקומית בתשלום מס ההשבחה. חובה זו מוטלת כלפי הוועדה על מינהל מקרקעי ישראל. ייתכן, כמובן ­ובעניין זה איני מביע כל דעה - כי ביחסים הפנימיים שבין המערערת לבין מינהל מקרקעי ישראל, תוטל חובה זו על המערערת. אפילו כך הם פני הדברים, אין בזכותו של המינהל לחזור למערערת כדי להעניק זכות לוועדה המקומית כלפי המערערת" (שם, עמ' 787).

ראו גם דברי כב' השופט ג' בך שעמדתו זהה לזו של כב' השופט א' ברק:

"ייתכן שעל-פי ההסכם בין הצדדים תצטרך המערערת בסופו של דבר להחזיר למינהל את סכום היטל ההשבחה ששולם על-ידיו, שכן התחייבה לשלם את כל המסים, הממשלתיים והעירוניים, הארנונות ותשלומי החובה לסוגיהם, אך אין בהסדר פנימי זה כדי להטיל על המערערת את חובת תשלום ההיטל על­פי הדין." (שם, עמ' 789)

(עוד ראו: ע"א 7368/06‏ דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי (פורסם בנבו, 27.6.2011) פסקאות 41 - 42 לחוו"ד של כב' השופטת א' פרוקצ'יה).

אם כן, ניתן לראות כי החבות בהיטל השבחה מוגדרת בדין, ואין בהסכם בין הצדדים לשנות חבות זו כלפי הוועדה המקומית, הגורם המחייב בהיטל. בענייננו, כאמור, מועד החבות בהיטל השבחה נוצר בעת אירוע המכר בין המוכרות לבין העותרת וחברת אור סיטי נדל"ן, ביום 18.10.2006. באותה העת לא הייתה העותרת בעלת המקרקעין או חוכרת לדורות, ולכן אין היא החייבת בהיטל ההשבחה. הסכם המכר אשר הטיל את תשלום היטל ההשבחה על העותרת, תקף רק במישור החוזי בין הצדדים לו, ואינו משנה את החבות מול הגורם המוסמך לגבותו בדין. לשון אחר, ההליך התקין לתשלום היטל ההשבחה במקרה זה הוא בחיוב המוכרות בהיטל ההשבחה שנקבע בשומה המכרעת. אם אכן מחזיקה העותרת בייפוי כוח מצד המוכרות רשאית היא, לאחר חיוב המוכרות בהיטל, לטפל בעניין זה מטעמן מול המשיבות. לסיכום נקודה זו ראו דברי המלומד אהרן נמדר:

"נראה כי העברת נטל המס מהנישום לצד השני להסכם, כגון כאשר המוכר מעביר את נטל ההיטל לקונה, לא יהיה בה כדי לחייב את הרשות הציבורית. התחייבות הקונה לשאת בהיטל ההשבחה במקום המוכר מחייבת אותו כלפי המוכר אך לא כלפי הועדה שאיננה צד להסכם ואשר תמשיך לראות במוכר כחייב במס. הועדה במקרה כזה לא תוכל לתבוע את ההיטל מהקונה בטענה שהיא הסתמכה על התחייבותו של הקונה כלפי המוכר, היות והתחייבותו של הקונה תופסת רק כלפי המוכר ולא כלפי הועדה, והועדה לא יכולה ליצור בהבל פיה חבות בהיטל לאדם שאינו חייב לפי החוק. דין זה חל לגבי החיוב במס שבח ובמס ערך מוסף והוא יחול בצורה דומה גם לגבי היטל השבחה." (אהרן נמדר, היטל השבחה (חושן למשפט,2011), עמ' 238).

לאור האמור, לא ברורה, כלל ועיקר, הימנעות המשיבות מלהנפיק דרישת תשלום היטל השבחה על שם המוכרות. בענייננו, אירוע המכר התרחש לפני כ-12 שנה, אחת המוכרות נפטרה לבית עולמה, וסביר להניח שהמוכרות האחרות אינן מודעות לחובת התשלום של היטל ההשבחה, במיוחד לאור הסכמתן עם העותרת שהיא זו שתישא בתשלום ההיטל. מדובר במעין מלכוד, שבו מסרבות, מחד, המשיבות להכיר בעותרת כחייבת, אך מנגד מסיבה לא ברורה, נמנעות מלהנפיק דרישת תשלום על שם החייבות כדין. בשל כך, לא ניתן להתקדם לפתרון הבעיה. על מנת לצאת ממלכוד זה, על המשיבות להנפיק דרישת תשלום היטל השבחה על שם המוכרות. לאחר הנפקת דרישת תשלום זו, ניתן יהיה לנהל הליכים בצורה תקינה וכנדרש בהתאם לחוק, והמוכרות תיוצגנה כדין, על ידי מי המוסמך ליצגן.

למעלה מן הצורך יצוין כי לא ניתן לקבל את היעדר תגובת המשיבות, לפניות השונות מצד בא-כוחה של העותרת. יש להניח, כי לו היו באים הצדדים בדברים, ניתן היה לפתור "מלכוד" זה ללא צורך בהתערבות שיפוטית ומשיכת זמן מיותרת.

1. סוף דבר:

העתירה נדחית בשל היעדר יריבות בין הצדדים.

אם זאת, כאמור לעיל, המשיבות ינפיקו דרישת תשלום היטל השבחה על שם המוכרות. לאחר הנפקת החיוב, אם תראה לנכון ואם היא אכן מחזיקה בייפוי כוח מטעם המוכרות, תוכל העותרת להגיש השגה כדין. מצופה כי במסגרת תגובתן להשגה, אם תוגש, ייקחו המשיבות בחשבון , בין היתר, את משך הזמן שעבר מאז אירוע המכר והשתלשלות האירועים מאז.

למותר לציין כי אין באמור כדי לקבוע דבר בסוגיות שעניינן החיוב בריבית ותקינות תיק הבניין, שהעלו הצדדים. שאלות אלה יתבררו לעומקן, אם וכאשר יועלו בפני הערכאה המוסמכת.

כאמור, העתירה נדחית על הסף בהיעדר יריבות.

אין צו להוצאת וכול צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ב סיוון תשע"ח, 05 יוני 2018, בהעדר הצדדים.