1. לפני המרצת פתיחה שעניינה הסכם למכירת מקרקעין הידועים כגוש 3658 חלקות 92 ו- 93, המצויים ברחובות (להלן: "המקרקעין"), שנחתם בין המבקש למשיבים 2-1, בשם המשיבה 3, ביום 4.5.10.
2. המשיבים 2-1 (להלן: "המשיבים") הם מייסדי המשיבה 3 (להלן: "החברה"), אשר הוקמה ביום 12.5.10.
3. המבקש עותר למתן סעד הצהרתי כי ההסכם מיום 4.5.10 בטל ומבוטל, כי ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן למשיבים לביצוע החוזה בטל אף הוא וכפועל יוצא יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה על שם החברה.

רקע

1. המבקש, עובד (עובדיה) קועטה הוא החוכר הרשום של המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. בעלת המקרקעין היא הקרן הקיימת לישראל (להלן: "קק"ל"). ביום 29.3.1931 נחתם בין סבו של המבקש לבין קק"ל הסכם חכירה ביחס למקרקעין. הסכם החכירה פקע בשנות ה-80 ולא חודש עד עצם היום הזה.
2. ביום 4.5.2010 נחתם בין המבקש לבין המשיבים "בשם ועבור חברה בהליכי ייסוד" הסכם למכירת המקרקעין (להלן: "ההסכם"). מספר ימים לאחר מכן, ביום 11.5.10, נחתם הסכם מייסדים והקמת החברה.
3. הקשר בין המבקש למשיבים נוצר באמצעות המתווך בני שרעבי. השלושה נפגשו ביום 3.5.10 בביתו של מר שרעבי והצליחו לגבש הסכמות בכל הנוגע למכירת המקרקעין. למחרת היום חתמו הצדדים על הסכם מכר במסגרתו מכר המבקש את זכויותיו במקרקעין לרוכשים (המשיבים בשם החברה ביסוד), וזאת כנגד התחייבותם לבנות בעבורו דירת גן בפרויקט שיוקם על המקרקעין "אשר שטחה לא יפחת משטח דירות הגן האחרות בפרוייקט", למסור לו את החזקה בדירה עם גמר בנייתה ולרשום על שמו את זכות החכירה המהוונת (סעיף 3 להסכם). הוסכם כי המבקש יהיה זכאי להמיר את הדירה בדירת גג וכי המפרט הטכני של הדירה יהיה כמפרט הטכני של יתר הדירות בפרויקט. בנוסף הוסכם כי דירת התמורה תושלם "בתוך 36 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה ואישור מינהל מקרקעי ישראל".
4. בעניין המיסים והתשלומים לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), נקבע כי הם יחולו על הרוכשים, למעט כל חוב קיים למס רכוש ולרמ"י (סעיף 15 להסכם). עוד נקבע כי המבקש ישא בתשלום מס שבח עד לסכום מירבי של 400 אלף ₪ (סעיף 7 להסכם). במקביל הוסכם כי הרוכשים יעמידו למבקש הלוואה בסכום של 400 אלף ₪ למימון מס השבח, אשר תוחזר בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן לא יאוחר ממועד מסירת דירת התמורה למבקש (להלן: "ההלוואה") (סעיף 8 להסכם).
5. בעניין ביצוע הבניה התחייבו הרוכשים להשלים את בניית הדירה "בתוך 36 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה ואישור מינהל מקרקעי ישראל" (סעיף 6 להסכם). עוד התחייבו לחדש את הסכם החכירה, "לשלם למינהל מקרקעי ישראל את דמי ההיתר ו/או כל תשלום אחר אשר יידרש על-ידו, ולחתום עמו על הסכם פיתוח כתנאי לבניית הפרויקט" (סעיף 16 להסכם).
6. ביום 5.5.10 חתמו המשיבים 2-1 על מסמך המופנה למבקש בו אישרו כי למרות האמור בהסכם "הרי שבמידה ובתוך 12 חודשים תציג קבלה על תשלום בסך של 400,000 ש"ח (ארבע מאות אלף שקלים חדשים) למס שבח מקרקעין בגין העסקה, תהיה פטור מהחזר ההלוואה. במידה וסכום המס בגין העסקה כולה יפחת מ- 400,000 ש"ח, יהיה עליך לפרוע רק את יתרת הסכום (ההפרש בין סכום ההלוואה לבין המס ששולם על ידך בפועל)". ביום 14.11.10 חתם המבקש על מסמך נוסף בו נקבע כי אם סכום מס השבח יעלה על 400,000 ₪ יחלקו הצדדים בסכום ההפרש בחלקים שווים.
7. לאחר חתימת ההסכם מסרו המשיבים למבקש את כספי ההלוואה. 300,000 ₪ נמסרו במזומן ביום חתימת ההסכם, ו- 100,000 ₪ נמסרו במזומן למחרת היום (5.5.10) במשרדו של עו"ד ירון אלישע. המבקש לא שילם את מס השבח.
8. במועד חתימת ההסכם נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבים 2-1.
9. על המקרקעין חלה תכנית רח/1000ב', אשר פורסמה למתן תוקף ביום 22.1.98 (להלן: "התכנית").
10. ביום 17.11.11, הגיש המבקש, בבית משפט זה, תביעה נגד המשיבים 3-1 לביטול החוזה מחמת פגמים בכריתתו. התביעה נידונה על ידי כב' השופט גרוסקופף ונדחתה ביום 18.4.16 (ת"א 33199-11-11) (להלן: "ההליך הקודם"). המבקש הגיש ערעור לבית המשפט העליון, וזה נמחק ביום 24.11.16, לאחר שהמבקש חזר בו מערעורו.
11. ביום 26.3.17 פנה עו"ד ליאור מזור לרמ"י בבקשה לרישום מינויו כמנהל מיוחד על נכסי המבקש במסגרת הליך פשיטת רגל 44019-05-16. ביום 18.4.17 נרשמה הערה בהתאם. ביום 1.7.18 נרשמה הערה בלשכת רישום המקרקעין בדבר מינוי המנהל המיוחד. ביום 30.3.17 הוגשה התביעה הנוכחית, וזאת לאחר שבית המשפט של פשיטת הרגל נתן את אישורו להגשת התביעה, בכפוף לכך שמלוא עלות ההליך תושת על המבקש ולא על קופת הכינוס.

טענות המבקש

1. בכתב טענותיו העלה המבקש טענות שונות הנוגעות לכריתת ההסכם ובין היתר כי זה היה מותלה בהסכמת קק"ל, כי הוא נעדר פרטים הכרחיים, כי לא ניתנה תמורה ועוד. בדיון שהתקיים ביום 5.7.18 הבהיר ב"כ המבקש כי העילה היחידה הנטענת לביטול ההסכם היא חלוף פרק הזמן הסביר לביצועו והמבקש חוזר בו מכל טענותיו האחרות לביטול ההסכם. גם בדיון מיום 22.11.18 חזר ב"כ המבקש על דברים אלו.
2. המבקש טוען כי היה על המשיבים למלא אחר התחייבויותיהם בהסכם תוך זמן סביר. משחלפו קרוב ל-7 שנים ממועד החתימה ועד למועד הגשת התביעה, יש לקבוע כי חלף הזמן הסביר לביצועו.
3. המשיבים לא שילמו כספים לפיתוח הקרקע; לא פעלו להארכת הסכם החכירה, לא שילמו את התשלומים הנדרשים לרמ"י, ולא פעלו לקבלת היתרי בניה.
4. המשיבים התנהלו בחוסר תום לב, כאשר על פי החוזה המבקש לא קיבל דבר בעוד שהמשיבים קיבלו חזקה במקרקעין, נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר לטובתם ואף נרשמה לטובתם הערת אזהרה על המקרקעין, וכך נוצרה מציאות בה המבקש הפך לבעל חוב כלפי המשיבים.
5. המבקש הגיש חוות דעת של השמאי שקד יוגב, לפיה הזמן הסביר הסובייקטיבי לעסקה מעין זו, קרי קבלת אישור רמ"י וקבלת היתר בניה, עומד על 18 חודשים. ככל שיתברר שרמ"י אינה מאפשרת את הקמת הפרויקט, יש לבחון את פרק הזמן האובייקטיבי. בנדון חלפו 8 שנים ו-5 חודשים בין מועד החתימה על החוזה ועד להגשת חוות הדעת, כאשר פרק זמן זה הינו מעבר לזמן הסביר האובייקטיבי לביצוע עסקה משלבת (קומבינציה) במקרקעין.

טענות המשיבים

1. טרם החתימה על החוזה המבקש הציג עצמו כאדם אמיד ובעל קרקעות רבות, וניהל מו"מ חסר פשרות. בכלל זה, כפה המבקש על המשיבים לשלם את כל המיסים, האגרות ופיתוח הקרקע כתנאי להסכם.
2. המבקש כפה על המשיבים להעניק לו הלוואה בסכום של 400,000 ₪, סכום שלטענתו היה דרוש לו למימון דחוף של עסקת יבוא עגבניות מאתיופיה. המשיבים הסכימו להענקת ההלוואה מתוך אמונה כי הסכום ישמש לתשלום מס שבח על ידי המבקש, אך בדיעבד הסתבר שהכסף יועד לכיסוי חובות המבקש לנושיו. ההתחייבות להעמדת הלוואה קוימה במלואה; לאחר החתימה על ההסכם נמסר למבקש סך של 300,000 ₪ בבנק לאומי; למחרת היום, ביום 5.5.10 שולם למבקש סך של 100,000 ₪.
3. ביום 8.5.11 החברה הגישה בקשה למינהל לשינוי יעוד המקרקעין במסגרת הליך העברת הזכויות על שם החברה.
4. במועד החתימה טרם שונה רשמית יעוד המקרקעין, מאחר שטרם ניתנה החלטה 2873 המחילה על הקרקע את החלטה 1178. לשני הצדדים היה ברור כי מעל העסקה מרחפת עננה וכי רמ"י מתנגדת לבניה. חרף זאת בחרו הצדדים שלא לקבוע מנגנון להסדרת המצב ככל ולא תוסר עננה זו.
5. למבקש לא נגרם נזק מהמצב הקיים בעוד שלמשיבים נגרם נזק, שעה שניאותו להלוות למבקש סך של 400,000 ₪.
6. על פי נוסח ההסכם, מדובר בעסקה משלבת המאופיינת במכר מלא, כפי שניתן ללמוד אף מדיווח הצדדים לרשויות המיסים, הכולל שתי עסקאות, האחת בגין מכירת המקרקעין מהמבקש למשיבים והשנייה בגין מכירת הזכויות בדירה לידי המבקש.
7. טרם חלף הזמן הסביר לקיום ההסכם. הליכי תכנון והחלטות רמ"י הכרוכות במדיניות חידוש חוזי חכירה נמשכים שנים רבות; הגשת ההליך הקודם סיכלה את קבלת היתרי הבניה ומנעה את קידום הליכי חידוש חוזה החכירה.
8. המשיבים דיווחו על העסקה למיסוי מקרקעין אך ככל הידוע להם המבקש מצדו לא דיווח על העסקאות למיסוי מקרקעין ומכאן שככל הנראה לא התכוון לבצע את העסקאות מלכתחילה ותכנן לבטלן.
9. המשיבים טוענים לחוסר תום לב של המבקש אשר מכר את המקרקעין בשנית לצד שלישי שלטובתו נרשמה הערת אזהרה, דבר שנודע למשיבים רק בדיעבד. נטען כי המבקש התחייב כלפי הצד השלישי כי יפעל לביטול העסקה וזו הסיבה בעטייה הוא מנסה שוב ושוב לבטלה.
10. המשיבים הגישו חוות דעת של השמאי אבנר גרון, לפיה משך הזמן הנדרש עד לקבלת היתר הבניה עומד על כ- 12-11 שנים.

עמדת רמ"י

1. רמ"י הודיעה כי היא משאירה לשיקול דעת בית המשפט את מערכת היחסים החוזית בין הצדדים, לרבות ביטול ייפוי הכוח הבלתי חוזר, וכי היא תכבד כל החלטה ו/או צו של בית המשפט.
2. רמ"י סקרה את הפניות שהתקבלו אצלה ומסקירה זו עולה כי למעט פנית המשיבים 3-1 מיום 4.5.11 לבצע עסקת שינוי יעוד וניצול במסגרת הליך העברת הזכויות לא נעשה על ידי המשיבים דבר, ואפילו בקשה להעברת הזכויות על שמם טרם הוגשה. עוד ציינה רמ"י, כי המבקש רשאי להגיש בקשה לחידוש חוזה החכירה למטרת משק עזר.

דיון

1. השאלה שבפני היא האם הפרו המשיבים את התחייבותם על פי ההסכם. אין מחלוקת כי בהסכם התחייבו המשיבים להשלים את דירת התמורה "בתוך 36 חודשים ממועד קבלת היתר הבניה ואישור מינהל מקרקעי ישראל" (סעיף 6 להסכם). עוד נקבע בהסכם כי המקרקעין נרכשים במטרה לבנות פרויקט של 16 יחידות דיור (הואיל מס' 6 במבוא להסכם) וכי על הרוכשים לפעול לחידוש הסכם החכירה, לשלם למינהל כל תשלום שידרש ולחתום על הסכם פיתוח כתנאי לבניה (סעיף 16 להסכם). מאליה עולה השאלה מהו הזמן הסביר בו היה על החברה להוציא אל הפועל התחייבויות אלו, קרי לפעול לחידוש הסכם החכירה, חתימת הסכם פיתוח וקבלת היתר הבניה.
2. המשיבים טוענים כי במכוון לא נקבע בהסכם תאריך לקבלת היתר הבניה ולסיום ההליך ברמ"י שכן הצדדים ידעו כי המדובר בעסקה חריגה כאשר קיימת אפשרות שרמ"י תסרב לחדש את הסכם החכירה וכן תדרוש את פינוי הקרקע עקב שינוי היעוד לבניה. את הסיכון הגלום בעסקה ביטאו הצדדים בתמורה שנקבעה וכך לשיטתם הועבר הסיכון לכתפי המבקש כך שאם הקרקע תלקח מהחברה אזי לא יקבל המבקש את התמורה. חוסר בהירות זה הוא שהוביל לשיטתם גם לכך שלא נקבע מועד מוגדר לקבלת ההיתר. עדיין לשיטת המשיבים "למרות חוסר הבהירות של עתיד הזכויות והבניה בקרקע נשוא החוזה פעלו הצדדים להגשמת כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה למימוש העסקה בעתיד שהצדדים לא ראו אותו בעין במועד עריכת העסקה" (סעיף 26.14 לסיכומים).
3. בחקירתו הנגדית אישר המבקש כי אכן עמדה בפני הצדדים האפשרות שרמ"י תדרוש את הקרקע עקב שינוי היעוד (עמ' 13 לפרוטוקול) וזו לשיטתו הסיבה מדוע הוא לא פעל לחידוש הסכם החכירה. עוד טען בחקירתו כי המשיבים התחייבו בפניו להשלים את הבניה בתוך 36 חודשים מיום חתימת ההסכם (עמ' 19 לפרוטוקול). לא נתתי אמון בטענה זו של המבקש. ההסכם מדבר בעד עצמו ועל פיו היה על החברה להשלים את הבניה בתוך 36 חודשים מיום קבלת ההיתר. המבקש ידע כי נדרשות פעולות רבות עד לקבלת ההיתר, לרבות חידוש הסכם החכירה ביחס למקרקעין שפקע עוד בשנות ה-80 של המאה הקודמת ואשר הוא לא הצליח לחדשו, ועל כן היה ברור לו שהזמן להשלמת הליכי חידוש ההסכם וקבלת היתר הבניה ארוך יותר מפרק הזמן הנדרש לבניית יחידת הדיור.
4. המשיבים מנגד סבורים כי ההסכם קבע אבן דרך אחת בלבד הקשורה במועד ספציפי והיא התחייבותם לבנות את הדירה בתוך 3 שנים ממועד קבלת היתר הבניה ואישור רמ"י. לשיטתם, הצדדים הבינו כי קיימת אי וודאות באשר להיתכנות הבניה במקרקעין ועל כן היה ברור להם כי אין לנקוב בהסכם תאריך מדויק לקבלת הדירה, ובכוונת מכוון לא נקבע בהסכם תאריך שכזה והכל מתוך הכרת סיכוני העסקה. תובנה זו היא המסד עליו נבנתה העסקה ובלעדיה לא הייתה העסקה באה לעולם (סעיף 26 לסיכומים). לשיטתם העסקה משקפת איזון בין המבקש המוכר קרקע שעתידה אינו ברור לבין קונה הלוקח סיכון באשר לקרקע זו ויתכן כי בסוף יצליח "להפוך את הקש לזהב" (סעיף 26.4 לסיכומים) ואין מדובר בחוסר אשר ניתן להשלמה. פרדיגמה זו היא שמובילה אותם גם למסקנה כי מורכבות הקרקע גרמה לכל בעלי הקרקעות להמתין עד שתיפתר בעיית פיתוח הקרקע וכי ראוי שזו תעשה על ידי יזם שיאגד את כל בעלי המקרקעין (סעיף 17 לסיכומים). מכאן כי לשיטתם לא הוטלה עליהם כל חובה לפעול לקבלת ההיתר אלא באפשרותם להמתין עד אשר יזם אחר יפעל לקדם את הליכי הבניה וההיתר יפול לידיהם כפרי בשל אז ורק אז תקום חובתם לפעול לבנית יחידת הדיור של המבקש על פי ההיתר שינתן.
5. איני מקבלת גישה זו של המשיבים; ממכלול הוראות ההסכם עולה כי המשיבים התחייבו לפעול להסדרת הזכויות מול רמ"י לחתימה על הסכם פיתוח ולקבלת היתר בניה. הרוכשים כאמור הצהירו כי בכוונתם לבנות על המקרקעין 16 יחידות דיור, וכן התחייבו לחדש את הסכם החכירה מול רמ"י, לשלם לרמ"י כל תשלום נדרש ואף לחתום על הסכם פיתוח כתנאי לבניית הפרויקט (סעיף 16 להסכם). עוד התחייבו הרוכשים לשאת בכל התשלומים הנדרשים לרמ"י ולוועדה המקומית (סעיף 12 להסכם). ברי כי ההתחייבות לשאת בתשלומים היא פועל יוצאת של הצהרתם המחייבת של הרוכשים כי בכוונתם לבנות על המקרקעין 16 יחידות דיור. מכאן כי בבסיס ההסכם עמדה התובנה כי הרוכשים יטפלו באותה קרקע מורכבת, הן מול רמ"י והן מול רשויות התכנון ויפעלו לחידוש הסכם החכירה ולקבלת היתר הבניה. כוונה זו של הצדדים נלמדת מלשונו של ההסכם וממובנם הרגיל של מצגי הצדדים. יודגש כי לא רק שאין בהסכם כל ביטוי לפרשנות זו של המשיבים אלא שגם לא ברורה התועלת הכלכלית שאמורה הייתה לעמוד למבקש מפרשנות זו שהרי העברת המקרקעין לידי הרוכשת בבחינת מלאי שיוצג בספריה אינה מיטיבה את מצבו וגם הוא היה יכול לשבת באפס מעשה עד אשר מאן דהוא אחר יקדם את הבניה במקום, ולזכות באפשרות לבנות 16 יחידות דיור ולא אחת (וראה בעניין זה פיסקה 24ג' לפסק הדין בהליך הקודם שם נקבע כי העסקה אינה מאוזנת וכי תמורה של יחידת דיור אחת היא נמוכה בשים לב למקובל בעסקאות משלבות ). ברור כי המבקש התקשר בהסכם בכדי שהמשיבים ישיגו את כל האישורים הנדרשים ויבצעו את כל פעולות הבניה ובכדי שתעמוד לרשותו בהקדם יחידה אחת מתוך היחידות שניתן היה להקים שם. המצג שהציגו הרוכשים בפניו היה כי בכוונתם לבנות על המקרקעין 16 יחידות דיור ועל בסיס מצג זה התקשרו הצדדים בהסכם, זוהי תכליתו הפשוטה של ההסכם - המבקש מעביר את הקרקע ואילו הרוכשים הם אלו שיפעלו לבנית יחידות הדיור ובכלל זה יסדירו את זכויות החכירה, יסדירו את הסכם הפיתוח ויפעלו לקבלת היתר. המשיבים אולי נטלו על עצמם משימה מורכבת ואולם אין בקשיים אלו כדי להביא למסקנה כי הם פטורים מעשיית מעשים אפקטיביים לקידומה, ועליהם למלא אחר ההתחייבות שנטלו על עצמם, על מנת להגשים את ציפייתם המשותפת של הצדדים שעמדה בבסיס ההסכם.
6. מכאן כי בהסכם נקבעו 2 מועדים: מועד אחד גלוי וקצוב להשלמת הבניה ומועד אחד, ערטילאי, לסיום כל ההליכים הנדרשים בכדי לאפשר את הבניה קרי קבלת אישור רמ"י וקבלת היתר הבניה.

מלשונו של סעיף 6 להסכם עולה כי הצדדים לא מצאו לנכון להפריד בין ההליך מול רמ"י לבין ההליך התכנוני אלא בחרו לקבוע מועד המנתב 2 מסלולים אלו לנקודה אחת בציר הזמן. במועד זה על הרוכשים להשלים את כל הפעולות הנדרשות לקבלת ההיתר ולחידוש הסכם החכירה. מכאן השאלה מהו פרק הזמן אשר נדרש למשיבים בכדי להשלים הליכים אלו.

1. כאמור הצדדים נמנעו מלנקוב בהסכם פרק זמן קצוב ומוסכם להשלמת הפעולות הנ"ל, ומשכך ובהתאם להוראות סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") יש לבחון מהו פרק הזמן הסביר, שכן לא עולה מועד מוסכם אחר מתוך לשונו של ההסכם וגם לא ניתן להיעזר בסעיפים 26-25 לחוק החוזים על מנת להשלים חוסר זה ( עוד על הזמן הסביר ראה ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210 (1998)).
2. בקביעת הזמן הסביר יש להתחשב בהערכת הזמן הסבירה אשר עמדה לנגד עיני הצדדים בעת חתימת ההסכם ובהתנהגותם לאחר מכן:

"הזמן הסביר לביצוע תנאי החוזה איננו מונח סטאטי, הנקבע על-פי מה שנראה בעיני הצדדים באופן מודע כהערכה סבירה בעת חתימת החוזה. סבירות הזמן עשויה להשתנות עקב התפתחויות המתרחשות לאחר חתימת החוזה ועקב התנהגותם של הצדדים עצמם" (ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' הוך, פ"ד לז(3) 393, 401 (1983)).

1. המבקש והמשיבים לא הרחיבו בשאלה מה הייתה הערכת הזמן הסביר שעמדה לנגד עיני כל אחד מהם באופן מודע בעת חתימת ההסכם, איש איש מטעמיו, אלא צירפו חוות דעת שמאית בשאלה זו. מכאן כי לשיטתם שאלת פרק הזמן הסביר היא שאלה מקצועית-שמאית אובייקטיבית שאינה קשורה לנתון ספציפי סובייקטיבי שעלה בעת חתימת ההסכם או לאחר מכן.
2. להלן אדון בשאלות העולות מתוך חוות הדעת כאשר במסגרת זו אתייחס גם להבדלים בין חוות הדעת שהוגשו בהליך זה לבין חוות הדעת שהגישו אותם שמאים בהליך הקודם.
3. המבקש סמך את טענותיו על חוות דעתו של השמאי שקד יוגב. בחוות הדעת הפנה השמאי להחלטות מינהל מקרקעי ישראל בקשר לשכונת מרמורק (החלטה מס' 1402 מיום 8.6.05 והחלטה מס' 2873 מיום 11.1.01) מכוחן ניתנה לחוכרים המחזיקים בחוזה נחלה של הקק"ל אפשרות לביצוע עסקת שינוי יעוד וניצול בתשלום הסך של 51% מערך הקרקע, כאשר מחוכרים המחזיקים בקרקע מכוח חוזה למטעים נשללה אפשרות שכזו. עוד הפנה להוראות תכנית רח/1000ב' המאפשרת בניית בנייני מגורים בכפוף להכנת תכנית פיתוח. מר יוגב הפנה לעסקאות משלבות שנערכו במגרשים סמוכים כאשר ברוב המגרשים פרק הזמן הממוצע לקבלת היתר בניה עמד על כ-12 חודשים ובמגרש אחד בו נדרשו היזמים להגיש תב"ע נקודתית חלפו כחמש שנים מיום חתימת ההסכם ועד לקבלת היתר הבניה. בשאלת הזמן הסביר קבע השמאי כי פרק הזמן האובייקטיבי והסובייקטיבי הוא כ-18 חודשים עד לקבלת היתר הבניה.
4. מטעם המשיבים הוגשה חוות דעתו של השמאי אבנר גרון אשר העריך את פרק הזמן עד להשלמת הבניה לתקופה של כ-15 שנים. השמאי גרון אינו חולק כי ניתן לבנות על המקרקעין 16 יחידות דיור על פי תכנית רח/1000ב'. להערכתו פרק הזמן הנדרש להסדרת הזכויות מול רמ"י עומד על כחמש שנים. לאחר מכן על עירית רחובות להשלים את פיתוח התשתיות העירוניות וזאת בפרק זמן של כשלוש שנים. את היתר בניה ניתן יהיה לקבל רק כ-3 שנים לאחר מכן, והבניה תושלם בתוך 36 חודשים לאחר מכן.
5. השמאי יוגב קבע בחוות דעתו מיום 27.1.13 שהוגשה בהליך הקודם כי "הקרקע הנדונה, שהינה בפועל מגרשים 920 ו-930 לפי תכנית רח/1000ב' אושרה לבנייה במתכונתה הנוכחית כבר בשנת 1998, אך בשל עיכובים שנבעו בין היתר מ: בעיות משפטיות מול מינהל מקרקעי ישראל, ריבוי בעלים מתחום התכנית ומחסור בפיתוח, לא הוחל בבנייה בתחומה". בחקירתו הנגדית בהליך שבפני עומת השמאי עם קביעה זו והסביר כי דבריו אלו התייחסו למתחם כולו ולאו דווקא למקרקעין נשוא הסכם המכר. לעומתו, השמאי גרון סבור כי יש עשרות יורשים במתחם התכנית ורמ"י תידרש לערוך מיפוי של כל הבעלויות במתחם התכנית כדי להכין חוזים חדשים כך שכל המגרשים שמתחם יוסדרו יחדיו (עמ' 43 לפרוטוקול). השמאי גרון אישר כי לא בדק סברה זו מול הגורמים המוסמכים ברמ"י, ומסקנתו זו מבוססת על ניסיונו.
6. בשאלה זו לא ניתן לאמץ את עמדת מי מהשמאים; איני מקבלת את טענת המשיבים כאילו בכוונת רמ"י להסדיר את הבעלויות במתחם התכנית כולו וזאת כתנאי לביצוע עסקת שינוי יעוד וניצול במקרקעין. לטיעון זה אין כל תימוכין בראיות ועדויות והשמאי גרון מבסס על מסקנתו על ניסיונו המקצועי בלבד. לא הובאה בפני כל ראיה כי זוהי אכן עמדת רמ"י, וגם לא הובאה ראיה כי טיפול רמ"י במגרשים אחרים במתחם התכנית עוכב מטעמים שכאלו. המשיבים לא זימנו את נציג רמ"י לדיון להבהרת הסוגיה, ולפיכך יש לקבוע כי ניתן לקדם את ביצוע עסקת שינוי יעוד וניצול במקרקעין ואין צורך להמתין עד להסדרת הבעלויות במתחם כולו.
7. מנגד גם לא ניתן לקבל את עמדתו של השמאי יוגב כאילו 18 חודשים יספיקו לקבלת ההיתר וחידוש הסכם החכירה. שאלת פרק הזמן שידרש לטיפול רמ"י לא נבחנה על ידי השמאי יוגב בנפרד אלא כחלק מפרק הזמן שידרש לקבלת ההיתר. בעניין זה דומה כי השמאי יוגב קיצר את טווח הזמנים; לא ניתן להתעלם מהעובדה שבחוות דעתו שהוגשה בהליך הקודם סבר השמאי יוגב כי בעיות משפטיות מול רמ"י וריבוי בעלים בתכנית הוא שמעכב את הבניה במקרקעין ויש לפרמטרים אלו השלכה על פרק הזמן שידרש לקבלת אישור רמ"י. השמאי יוגב עומת בחקירתו הנגדית עם חוות דעתו בהליך הקודם אך לא הצליח לישב את הפער בין שתי חוות הדעת.
8. עוד בהליך הקודם עלתה השאלה האם רמ"י תסכים לעסקת שינוי יעוד אם לאו ביחס לקרקע נשוא התוכנית:

"מאז חתימת ההסכם ועד היום חלפו כשש שנים. על פי הנמסר לי, במהלך תקופה זו נמנעה הבניה על המקרקעין לא רק בשל הסכסוך שלפניי, אלא בראש ובראשונה בשל עמדתה של רשות מקרקעי ישראל, המתנגדת להתיר בניה במקרקעין אלו, כמו גם בשטחים סמוכים בשכונת מרמורק. ככל שעמדה זו לא שונתה עד כה, ולא תשונה בעתיד הנראה לעין, תתעורר השאלה עד מתי יוותר ההסכם בתוקף. עניין זה הועלה אומנם בסיכומים מטעם התובע, ואולם הוא לא היווה חלק מחזית המחלוקת בתיק זה, ועל כן הוא בגדר הרחבת חזית. לפיכך אין אני מביע כל עמדה בעניין זה".

על אף דברים ברורים ובהירים אלו לא השכיל המבקש להביא לברור השאלה בהליך שבפני. רמ"י בתשובתה להמרצת הפתיחה לא התייחסה לשאלה זו והמבקש לא זימן את נציגה לעדות כך שהשאלה האם תסכים רמ"י לאשר את שינוי היעוד אם לאו - נותרה ללא מענה.

1. במקרה שבפני יש צורך בחידוש חוזה החכירה ובקידום עסקת שינוי יעוד וניצול התלויה במדיניות רמ"י, כאשר עד היום טרם אושרו עסקאות שכאלו במתחם התכנית. מדיניות רמ"י בעניין כלל אינה ידועה ולא ברור האם אכן בכוונתה להאריך את חוזי החכירה שפקעו לפני שנים רבות והאם בכוונתה לאשר את שינוי היעוד. בנסיבות אלה, יש להעריך כי פרק הזמן שידרש להשלמת ההליך ברמ"י עומד על כארבע שנים.
2. נראה בעיני כי בנסיבות בהן יש צורך בחידוש חוזה החכירה ובקידום עסקת שינוי יעוד וניצול התלויה במדיניות רמ"י, כאשר טרם אושרו עסקאות שכאלו במתחם התכנית ומדיניות רמ"י בעניין כלל אינה ידועה ולא ברור האם אכן בכוונתה להאריך את חוזי החכירה שפקעו לפני שנים רבות והאם בכוונתה לאשר את שינוי היעוד - יש להעריך כי פרק הזמן שידרש להשלמת ההליך ברמ"י עומד על כארבע שנים.
3. כאמור על פי ההסכם על הרוכשים לטפל גם בקבלת היתר הבניה. השמאי גרון קבע בחוות דעתו כי ניתן יהיה לקבל היתר בניה בתוך 3 שנים, והביא בחשבון את הזמן הדרוש להכנת תכנית אדריכלית, התנגדויות וועדות ערר וכן הכנת שומת היטל השבחה וערעור על השומה. לעומתו סבור השמאי יוגב כי ניתן יהיה לקבל את ההיתר בתוך 18 חודשים וזאת בהשוואה לנתוני אמת במגרשים שונים בעיר רחובות שאינם במתחם התכנית (עסקה אחת (מס' 7) התייחסה לעיר נתניה ממנה כמובן יש להתעלם).
4. בסיכומים מטעמם העלו המשיבים טענה חדשה כאילו תנאי להיתר הבניה הוא אישור תכנית איחוד וחלוקה. בעניין זה מפנים המשיבים לסעיף 14 להוראות התכנית אלא שהמקרקעין אינם נכללים ברשימת מקבצי החלקות המנויות בסעיף זה. גם השמאי גרון לא סבר כי נדרשת תכנית איחוד וחלוקה כתנאי לקבלת ההיתר ועל כן יש לדחות טענה זו.
5. בהעדר נתוני השוואה למגרשים במתחם התכנית לא ניתן לטעמי לקבוע כי פרק הזמן שנדרש לקבלת היתר במגרשים אחרים מחוץ לשטח התכנית הוא פרק הזמן הנדרש לקבלת ההיתר ביחס למקרקעין. לחובתו של המבקש עומדת העובדה שהוא לא זימן לעדות את נציג הוועדה המקומית כדי שישפוך אור על מדיניותה באשר להיתרי הבניה במתחם התכנית, וכאמור לא הובאה בפני כל ראיה כי אושרה בניה במתחם זה. גם השמאי יוגב אישר בחקירתו כי לקרקע מאפיינים מיוחדים (עמ' 34 לפרוטוקול) אך לא התייחס לייחודיות זו במסגרת חוות דעתו. גם בשאלה זו יש להזכיר את חוות דעתו של השמאי יוגב בהליך הקודם שם טען כי הבניה במתחם התעכבה בשל בעיות שונות. השמאי יוגב עומת בחקירתו הנגדית עם חוות דעתו בהליך הקודם אך לא הצליח לישב את הפער בין שתי חוות הדעת; בחקירתו טען כי חוות דעתו בהליך הקודם התייחסה לכל מתחם התכנית ו"חלק מהבעיות שמופיעות בסעיף זה, אינן מתייחסות לנושא שלנו" (עמ' 41 לפרוטוקול), אלא שבחוות הדעת בהליך הנוכחי וגם בחקירתו סתם ולא פירש מהם אותם מאפיינים מיוחדים המשפיעים על המתחם כולו ואולם אינם משליכים על המקרקעין, כך שדווקא בחלקות נשוא העסקה אין כל בעיה לקבל היתר בניה ופרק הזמן לקבלתו אינו שונה ממתחמי בניה אחרים מחוץ לתחום התכנית. לאור האמור לא השתכנעתי כי די בפרק זמן של 18 חודשים כדי להסדיר את קבלת ההיתר, ובעניין זה עדיפה בעיני חוות דעתו של השמאי גרון, קרי פרק זמן של 3 שנים.
6. השמאי גרון קבע כי תנאי לקבלת היתר בניה הוא השלמת עבודות פיתוח התשתיות העירוניות במתחם התכנית, ואמד את פרק הזמן הנדרש להשלמת עבודות אלו בכ-3 שנים. בחקירתו הנגדית אישר כי לא נפגש עם בעל תפקיד בעירית רחובות ולא בדק האם אכן יהיה צורך בהקמת תשתיות עירוניות חדשות כדוגמת בתי ספר גני ילדים וכיוצ"ב. לעומתו סבור השמאי יוגב כי אין צורך בעבודות פיתוח; בצמוד למקרקעין סלול כביש דו נתיבי המאפשר גישה למגרש, ובדופן המקרקעין מצויה חלקה בנויה כך שבעצם הפיתוח העירוני (ביוב, מים ותיעול) מגיע עד "ראש המגרש". הצדדים לא מצאו לנכון להביא בפני את עמדת עירית רחובות והשאלה האם ידרשו הקמת תשתיות חדשות כתנאי למתן היתרי בניה לא התבררה די צורכה. אדגיש כי עובדה זו עומדת לחובת המבקש, וזאת נוכח הוראות התכנית הקובעות כי "לא ינתנו היתרי בניה לפני תכנון מערכות התשתית העירונית בכל שטח התכנית ופתיחת הדרכים החדשות" (סעיף 12 לתקנון התכנית). מכאן כי יש ממש בקביעתו של השמאי גרון כי יש להשלים עבודות פיתוח בכל שטח התכנית, לרבות סלילת דרכים חדשות כתנאי למתן היתר הבניה ומאידך יש לדחות את עמדתו של השמאי יוגב כאילו די בעבודות הפיתוח מחוץ לשטח התכנית, ולא ידרשו עבודות פיתוח נוספות. בזהירות יש לקבוע כי הזמן הסביר להשלמת עבודות הפיתוח עומד על 30 חודשים לפחות.
7. לסיכום, פרק הזמן הנדרש להשלמת ההליכים עד לקבלת היתר הבניה עומד על כ- 9.5 שנים. פרק זמן גם מתיישב עם עדותו של השמאי גרון בהליך הקודם אז העיד ביום 28.4.14 כי "אם הייתי בא להעיד בעוד חמש, כלומר 10 שנים ממועד ביצוע העסקה ולא ניתנה תמורה, יתכן שזה לא היה נראה לי סביר".
8. לא ניתן להשלים את הדיון בשאלת הזמן הסביר מבלי לבחון מה עשו המשיבים כדי להוציא לפועל את התחייבותם על פי ההסכם. מהמסכת העובדתית שהובאה בפני עולה בברור כי המשיבים ישבו בחוסר מעש ולא עשו דבר כדי לקדם את העסקה ברמ"י; בעניין זה אישר המשיב 1 כי מאז שהסתיים ההליך הקודם לא נעשה על ידי המשיבים דבר לקידום ביצוע העסקה והוא אף לא ביקר מאז ולו פעם אחת במשרדי רמ"י (עמ' 25 לפרוטוקול). מתשובת רמ"י להמרצת הפתיחה עולה כי בחודש מאי 2011 פנו המשיבים בבקשה לבצע עסקת שינוי יעוד וניצול ומאז לא נרשמה פניה נוספת מטעמם. מי שפנה לרמ"י היה עו"ד ארז סמימי, ב"כ של מר אבי נגר - מיופה כוחו של המבקש (פניותיו מיום 27.3.14 ו-2.7.14). בתשובתה של רמי לפניה זו, מיום 6.9.16, מנתה רמ"י את רשימת התנאים לחידוש חוזה החכירה ובין היתר תשלום חוב דמי חכירה, המצאת נסח טאבו עדכני וכיוצ"ב. ביום 22.11.16 הודיע ב"כ המבקש לרמ"י כי יפויי הכוח שניתנו למר נגר בטלים ובקשתו לחידוש החכירה הוגשה תוך מצג שווא ותרמית. יוער כי ביום 1.7.18 נרשמה הערת אזהרה לטובתה של חברת א.נ. נגר נכסים בע"מ, והמבקש לא הכחיש ולא סתר את טענת המשיבים כי הוא מכר פעם נוספת את זכויותיו במקרקעין לצד ג'. עוד עולה מנסח הטאבו כי ביום 1.7.18 נרשם צו מניעה שניתן בתיק ת"א 68157-11-17.
9. המשיב 1 בעדותו לא נתן הסבר מניח את הדעת למחדלי המשיבים: לגרסתו לא ניתן לעשות דבר ונאמר לו כי יש להמתין להכרעת בית משפט (ככל הנראה בהליך אחר) ולא ניתן להגיש תוכניות לבניה. אלא שכאמור לא ניתן הסבר מדוע לא נעשתה כל פעולה לחידוש החכירה ומדוע לא ננקטה כל פעולה לקידום עסקת שינוי היעוד ברמ"י, למצער באותם ארבעת החודשים שחלפו בין סיום ההליך הקודם לבין הגשת התביעה הנוכחית.
10. נמצא אם כן כי היה על המשיבים לפעול לחידוש הסכם החכירה, לחתימת הסכם שינוי יעוד וניצול ולקבלת היתר בניה כאשר פרק הזמן הסביר למיצוי פעולות אלו עומד על כ-9.5 שנים ממועד חתימת ההסכם. התביעה הוגשה שש שנים וכ-11 חודשים לאחר חתימת ההסכם, עוד בטרם חלף המועד להשלמת הפעולות הנ"ל.

סעיף 41 לחוק החוזים קובע כי: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". למבקש אצה הדרך, לבטל את ההסכם ולא רק שהתביעה הוגשה טרם שחלף הזמן הסביר אלא הוא אפילו לא טרח לשלוח הודעה למשיבים כי לשיטתו הגיע המועד לקיום החיוב, כל זאת זמן סביר מראש. מכאן כי במועד הגשת התביעה טרם התגבש המועד בו היה על המשיבים לבצע את שנטלו על עצמם. בעניין זה יש לחזור על הדברים שנאמרו בע"א 3940/94 הנ"ל:

"לפיכך המועד לביצוע החיוב ייקבע על-פי הוראת סעיף 41. על-פי הוראה זו, בטרם נראה את החייב כמפר חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, עלינו לבחון אם התקיימו שני תנאים: הראשון, חלף זמן סביר מאז כריתת החוזה; השני, הגיע המועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש. גם אם נניח כי התקיים התנאי הראשון, לא הוכיחה המערערת כי התנאי השני התקיים. המערערת לא שלחה למשיבה כל מכתב ובו היא מודיעה לה מהו המועד שבו היא דורשת את קיום החיוב.

...

הודעה של נושה על המועד הנדרש לקיום חיוב שלא נקבע מועד לקיומו, כאמור בסעיף 41 לחוק החוזים, חייבת להיות ברורה (השוו ע"א 431/82 חסיד נ' פרזות, חברה ממשלתית עירונית לשיכון ירושלים בע"מ [4], בעמ' 460). אמנם הודעה על-פי סעיף 41 אינה חייבת להיות בכתב אך על הנושה להעמיד את החייב מפורשות על המועד שבו דורש הוא שהחיוב יקוים כדי שיהיה ברור כי הימנעות מקיום החיוב החל ממועד זה תיחשב הפרה. בהירות זו נדרשת בהתחשב בכך שקביעת המועד לקיום החיוב הינה בסמכותו הבלעדית של הנושה (בכפוף לחובה לקובעו תוך זמן סביר מכריתת החוזה)".

1. לאור האמור יש לקבוע כי למועד הגשת התביעה טרם חלף הזמן הסביר לקיום התחייבות המשיבים על פי ההסכם, ועל כן המבקש אינו רשאי לבטלו.
2. התלבטתי האם יש מקום לקבוע כי מחדלי המשיבים עולים כדי הפרה צפויה, שכן בהתנהלותם הם גילו דעתם שאין בכוחם או אין ברצונם לקיים את התחייבותם על פי ההסכם, ובפרט כאשר חלף הזמן הסביר (גם על פי חוות הדעת מטעם המשיבים) להשלים את הטיפול ברמ"י כך שלו היו המשיבים ממצים את הטיפול מול רמ"י ניתן היה לדעת בוודאות האם רמי תסכים או תסרב לעסקת שינוי יעוד וניצול, וניתן היה לדעת אם ניתן לבנות על המקרקעין אם לאו. בנוסף, בעוד מספר חודשים גם יחלוף הזמן הסביר לקבלת היתר הבניה.

בסופו של דבר לא מצאתי מקום לפעול בדרך זו משני טעמים: האחד, המבקש לא בחר לתקוף את ההסכם מנימוק זה בהמרצת הפתיחה וגם לא התייחס לשאלה זו בסיכומים מטעמו; השני, יש ממש בטענת המשיבים כי בשאלה האם הופר ההסכם אם לאו יש לקחת בחשבון גם את התביעות שהגיש המבקש לביטול ההסכם, את העובדה שנרשמה הערת אזהרה על קיומה של עסקה נוספת לטובת חברת א.נ.נגר נכסים בע"מ ואת אי הוודאות שנוצרה עקב התנהלות זו של המבקש. לטענת המשיבים אי וודאות זו היא אשר הביאה להשהיית הטיפול בקידום הבניה והיא אשר סיכלה את ביצוע ההסכם. התביעה בהליך הקודם הוגשה ביום 17.11.2011, פסק הדין ניתן ביום 18.4.2016 וערעור שהגיש המבקש על פסק הדין נמחק ביום 24.11.2016. התביעה בהליך הנוכחי הוגשה ביום 30.3.2017. אומנם חלפו כבר למעלה מ-9 שנים מאז חתימת ההסכם ואולם מתוכן במשך 7 שנים מנהל המבקש הליכים לביטול ההסכם. יש צדק בטענת המשיבים כי התנהלות זו כמו גם העסקה הנוספת שערך המבקש למכירת המקרקעין מנעו מהם או עיכבו אותם מלקדם את ההסכם, ובהגיע המועד המתאים יהיה מקום לבררה.

סוף דבר

1. לאור האמור הבקשה להצהיר על ההסכם מיום 4.5.10 כבטל נדחית. כמו כן נדחית הבקשה להצהיר על ייפוי הכוח לטובת המשיבים כבטל ועל מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה. המבקש ישא בהוצאות המשיבים בסכום של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ, אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

ניתן היום, י"ז סיוון תשע"ט, 20 יוני 2019, בהעדר הצדדים.