1. התובעת הגישה תביעה כנגד הנתבע ע"ס של 11,992 ₪ תשלום דמי תיווך בקשר לדירה ברחוב ויצמן 39 בקרית מוצקין (להלן: "הנכס").

2. ביום 5.11.15 פנה הנתבע לתובעת כי תפעל עבורו כמתווכת במציאת קונה לנכס באמצעות הנציגה אושרית חזות. סוכם כי דמי התיווך יהיו 10,250 ₪ בתוספת מע"מ. הנתבע חתם על הסכם "הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות" לתקופה של 6 חודשים מיום 5.11.15 ועד ליום 5.5.16 וכן על "טופס פעולות שיווק כנספח לטופס בלעדיות".

במסגרת ההסכם סוכם בין השאר כי –

"עם ביצוע לפחות שתי פעולות שיווקיות מהרשומות לעיל (תוך שליש מתקופת הבלעדיות) חזקה על החברה שיהיו "הגורם היעיל" לעסקה, בין אם הרוכש הגיע באמצעותם ובין אם בדרך אחרת כלשהיא ויהיו זכאים לדמי תיווך".

כן נרשמה הסתייגות לפיה "פרט למכירה /מסירה לבן משפחה מדרגה ראשונה".

3. בחודש אפריל, בתוך תקופת הבלעדיות הנתבע מכר את הנכס לדיירת אשר התגוררה בנכס בשכירות.

הנתבע סרב לשלם דמי תיווך בהתאם להסכם בטענה כי התובעת לא היוותה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים."

עמדת התובעת כי הינה זכאית לדמי תיווך בהתאם לחזקה הקיימת בהסכם הבלעדיות כאשר לא משנה אם הרוכש הגיע בדרך אחרת כלשהיא. כן מפנה לסעיף 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") ולחזקה הקבועה בו. לטענתה החזקה לא תיסתר בנקל.

המסגרת הנורמטיבית

4. הזכאות לדמי תיווך מעוגנת בסעיף 14 לחוק ובתנאים המצטברים המופיעים בו כאשר לענייננו נדרש כי המתווך היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."

הנחת המוצא כי הנתבע חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך בה נכללו הפרטים שקבע השר בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997.

לעניין הבלעדיות קובע סעיף 9 (ב) לחוק :

"מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי (להלן-בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופה-

(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

ׁ(ׁ2ׂ) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה- פעולות שיווק).

סעיף 9 (ב1)(2) קובע כי תקופת הבלעדיות בדירה לא תעלה על שישה חודשים.

במקרה דנן אכן נחתם מסמך נפרד ותקופת הבלעדיות הוגבלה לשישה חודשים.

עם זאת המחלוקת במקרה דנן נסובה סביב חתימת הסכם עם השוכרת בתוך תקופת הבלעדיות אל מול החזקה הקיימת בסעיף 14 (ב) לחוק הקובע-

"מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9 (ד)- חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות."

סעיף 9(ד) לחוק מפנה לפעולות שיווק שמתווך במקרקעין חייב לבצען כולן או מקצתן בתקופת הבלעדיות. תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 מחייבת ביצוע שתי פעולות שיווק מרשימת פעולות המנויות בתקנות.

הרציונאל להסכם הכולל תניית "בלעדיות" בכך שהמתווך לוקח על עצמו לרכז מאמצים בשיווק נכס למשך תקופהנ על יסוד הנחה שיהיה הגורם היחיד באמצעותו יבוצע השיווק. בשונה מהסכם תיווך רגיל בו מתווכים שונים עשויים לפעול ביחס לנכס מסוים, מתוך מודעות וסיכון גבוה כי ייתכן שהעסקה תבוצע על ידי מתווך אחר.

הרציונאל במתן חזקה שמתווך עם תניית "בלעדיות" הינו "הגורם היעיל" על מנת לייחד אותו ממתווך אחר עם הסכם תיווך רגיל ובלבד שביצע את פעולות השיווק הנדרשות בסעיף 9 (ד) לחוק.

טיבה של החזקה

5. אין מדובר בחזקה חלוטה שאינה ניתנת לסתירה. המחוקק לא ביקש לוותר על התנאי הקוגנטי של "הגורם היעיל" לצורך קבלת דמי תיווך. ברע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (20.7.16) נקבע:

"זכאותו של מתווך לתשלום מותנית תמיד בכך שהוא יהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה, גם אם מדובר במתווך בלעדי; למתווך הבלעדי יש אפשרות "קלה" יותר לעמוד בתנאי זה מכוחה של החזקה הסטטוטורית שנקבעה בעניין בחוק; החזקה ניתנת לסתירה."

עם זאת הודגש כי לא בנקל ניתן לסתור החזקה וכי המדובר בחזקה המאזנת בין האינטרסיןם של הצדדים.

סתירת החזקה

6. השיקולים ואמות המידה שיש להביא בחשבון עת נבחנת סתירת החזקה כפי שנקבעו ב ברע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (20.7.16) –

א. די בכך שרוכש הנכס ראה את הנכס לפני תחילתה של תקופת הבלעדיות ושמתווך אחר ליווה את העסקה כדי לקבוע שהמתווך הבלעדי אינו הגורם היעיל וכי לא היתה לו נגיעה ממשית לעיסקה.

ב. המועד בו ראו הרוכשים את הנכס- לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה- ככל שמדובר במועד לפני תקופת הבלעדיות – יש לבחון כמה זמן לפני תחילת התקופה ראו את הנכס. ככל שהמועד רחוק יותר מתחילת תקופת הבלעדיות כך יהיה קשה לסתור את החזרה הפועלת לטובת המתווך.

ג. המועד שבו מחתמה העיסקה- בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי –אלו פעולות שיווק על ידי המתווך הבלעדי.

ד. כמותן ואיכותן של פעולות השיווק שבוצעו ע"י המתווך הבלעדי.

ה. תום הלב של הצדדים- האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות.

ו. האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות

ז. האופן בו הגיעו הרוכשים לנכס- האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל תוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי מכריו

ח. אם בעל נכס חתם על הסכם תיווך בקשר ללקוח מסויים עובר לחתימה על הסכם הבלעדיות- עליו לדווח למתווך הבלעדי ולבקש להחריד את אותו רוכש פוטנציאלי.

ט.הליך המו"מ עם הרוכשים בין הביקור בנכס למועד הרכישה. האם נותרו בקשר, האם הודיעו שלא ירכשו את הנכס והתחרטו, ומדוע. מי היו הגורמים המעורבים במושא ומתן עם הרוכשים ומשך כמה זמן הוא התנהל. האם הרוכשים נחשפו לפרסומים ומאמצי השיווק של המתווך הבלעדי והאם אלה השפיעו עליו או לא.

מהכלל לפרט

7. ניישם להלן את השיקולים השונים על המקרה דנן-

רוכשת הדירה הינה השוכרת של הנכס משך 4 שנים. כך שהכירה היטב את הנכס ולא נדרשה לתובעת. התובעת לא ביצעה ולו פעולה אחת במסגרת היחסים בין הנתבע לשוכרת. הגב' חזות העידה כי לא ניהלה מו"מ עם השוכרת וכי לא דיברה עם השוכרת(עמ' 4 לפרוט').

המועד בו נחתמה העיסקה לקראת סוף תקופת הבלעדיות, כך שמחד הסיכויים למכירת הדירה לצד ג' באמצעות התובעת פחתה (ראה עמ' 10 לפרוט' כי לא היה רוכש פוטנציאלי מטעם התובעת שרצה לרכוש הנכס), כמו כן הדבר מלמד על התנהלות בתום לב שכן יכלו לחתום על ההסכם ימים אחדים לאחר מיכן מחוץ לתקופת הבלעדיות(ראה עמ' 10 לפרוט').

המתווכת חזות ידעה כבר בפגישה הראשונה כי מתנהל מו"מ עם השוכרת (עמ' 4 לפרוט') עם זאת העידה בחקירה חוזרת כי נאמר לה שהמו"מ הסתיים (עמ' 4).

הנתבע עצמו העיד כי המו"מ לא "נתקע" בשל המחיר אלא בשל הצורך למכור דירה אחרת כאשר היתה אופציה להמשך המו"מ (עמ' 6 לפרוט').הנתבע הכחיש כי אמר שהתובעת תהיה זכאית לשכ"ט גם אם יימכר לשוכרת. "במעמד התיווך הזכרתי שוב הדיירת שהתחיל מו"מ"(עמ' 9).

אי החרגת השוכרת מההסכם עשוי ללמד על הסדר שלילי. כאמור הוחרגו בני משפחה של הנתבע. יצויין כי קיימות 3 גרסאות שונות- הגב' חזות העידה כי הנתבע לא ביקש להחריג את השוכרת(עמ' 4), בעוד מנהל התובעת העיד כי לא הסכים להחריג את השוכרת והנתבע העיד כי לא נאמר לו שהתובעת מתנגדת להחרגה(עמ' 11). ייתכן ובשל הבקשה להחריג והסירוב היה מקום לציין מפורשות כי השוכרת אינה מוחרגת (השווה לאמור בעדות מנהל התובעת בעמ' 5 לפרוט').

8. מאידך קיימים שיקולים המאפשרים לראות בתובעת "גורם יעיל" , כך למשל, לא ניתן להתעלם מהסברה שהועלתה על ידי מנהל התובעת בעמ' 2 לפרוט' לפיה-

"שוכרים ברגע שרואים שיש פרסום ורואים שיש הצעות, זה מדרבן אותם...אמרתי לאושרית שאם הוא מבקש להחריג את השוכרים, אני לא בתמונה."

ואכן הגב' חזות העידה על הבאת "הרבה אנשים" לראות את הדירה.

ובעמ' 4 העדי מנהל התובעת-

"אנחנו עדים לכך שהרבה מקרים ברגע ששוכר מעונין בבית ואין הסכמה על מחיר, דווקא שאנחנו נכנסים, אנחנו יוצרים ענין, מגיעים לקוחות וזה מהווה לשוכרים לראות שלדירה יש מימוש. זה מעורר מועדות על הדירה וגם מצד המוכר... זה יוצא לחץ על השוכר וגורם לו להציע ולהתקדם."

עם זאת, מדובר בקשר סיבתי על בסיס סברה בלבד, כאשר השוכרת לא הוזמנה להעיד.

מנהל התובעת העיד כי נאמר לו על המו"מ שהסתיים בשל אי הסכמה על המחיר (עמ' 4).

9. מכל המקובץ לעיל קיים קושי לראות בתובעת ה"גורם היעיל" בלעדיו לא היתה העיסקה עם השוכרת יוצאת אל הפועל. ברור כי התובעת לא ניהלה כל מו"מ עם השוכרת וממילא לא היתה אמונה על חתימת ההסכם. עם זאת, בשל האפשרות כי דווקא פעולות התובעת הביאו ליצירת "אווירה" כי הדירה עומדת להימכר ובמחיר הנקוב מצאתי לנכון לא להוציא התובעת בידיים ריקות, הגם שייתכן שמכירת הדירה של השוכרת הביאה למימוש העיסקה בעת הזאת. כמו כן, בנסיבות העניין אין להתעלם ממאמצי המתווכת גם אם לבסוף לא הביאו להסכם.

יוער לסיום כי בשל היות התנאי של היות המתווך "גורם יעיל" תנאי קוגנטי לא ברור אם אופן ניסוח הסכם הבלעדיות יכול לעמוד אל מול החוק בציון קביעה "בין אם הרוכש הגיע באמצעותם ובין אם בדרך אחרת כלשהיא". ייתכן ומדובר בתניה מקפחת או בכזאת החוסה עדיין תחת הקוגנטיות של התנאי- היות המתווך "גורם יעיל" ומאוינת על ידו.

10. לפיכך לאחר ששקלתי את הדברים הריני קובע כי הנתבע ישלם לתובעת סכום בסך 5,000 ₪ וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 1,500 ₪ כולל מע"מ.

11. המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ותסגור התיק.

ניתן היום, י"ג כסלו תשע"ט, 21 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.