1. לפניי תביעה שהגיש התובע, מר דוד בבאי, נגד הנתבעת, עיריית ראשון לציון (להלן "העירייה") בעניין זכויות החכירה והבעלות בנכס מקרקעין בראשון לציון.
2. להלן עיקרי טענות התובע בכתב התביעה:
   1. בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת פעלה העירייה להקמת אזור התעשייה החדש על חולות ראשון לציון, באמצעות החכרת קרקעות לטווח ארוך לחוכרים שהקימו מפעלים ועסקים באזור. במהלך השנים, כל הצדדים התייחסו לזכויות החכירה ארוכות הטווח כאל רכישת זכויות, כפי שנהוג מול רמ"י.
   2. ביום 4.5.1981 נחתם הסכם בין המוכרים, ראובן ואיטה אלגיסר, לרוכשים, התובע ושני אחיו, אברהם בבאי ויוסף בואנו (שלושתם יחד להלן "השותפים"), לרכישת הזכויות בנכס מקרקעין בשטח של 855 מ"ר באזור התעשייה החדש בראשון לציון, הידוע כגוש 3052, חלק 3 (להלן "הנכס"). המוכרים הצהירו שהזכויות בנכס הן בבעלותם מכוח הסכם חכירה עם העירייה מיום 24.6.1977 לתקופה של 25 שנים עם אופציה להארכה של 25 שנים נוספות. העירייה אישרה את רכישת הזכויות ואף עודדה אותה, לאור הקמתו של מפעל אלקטרוניקה במקרקעין. הנכס שנרכש כלל קרקע ועליה שלד חלקי של מבנה תעשייה, אשר לצורך השלמת בנייתו השקיעו השותפים 3.4 מיליון ש"ח.
   3. במהלך השנים, שני שותפיו של התובע ייפו את כוחו לפעול בשמם בעניין הנכס.
   4. עם קבלת הדרישה הראשונה לתשלום דמי החכירה השנתיים, הופתעו השותפים לגלות שהם גבוהים ממה שנאמר להם ביחס לשווי הנכס בפועל. השותפים הציגו לעירייה חוות דעת של שמאי, ובעקבות זאת מינתה העירייה שמאי מטעמה. יובל דנוס, השמאי מטעם העירייה, הגיש בפברואר 1990 חוות דעת שבה קיבל באופן עקרוני את טענות השותפים לעניין ההפחתות הנדרשות בשווי הנכס.
   5. ביום 23.11.1993 נחתם הסכם חכירה בין העירייה לשותפים שתקופת החכירה המצוינת בו היא מיום 2.5.1981 עד ליום 9.7.2000, ונקבעה אופציה לחידוש החכירה לתקופה נוספת של 25 שנים (להלן "הסכם החכירה המקורי"). בהסכם זה נקבע כי שיעור דמי החכירה השנתיים יעמוד על 7% משווי הנכס, שמאות דנוס משנת 1990 תהווה בסיס לקביעת השווי, ושמאות קודמת של דנוס מחודש דצמבר 1989 תובא לידיעת שמאי מוסמך מטעם העירייה. כמו כן נקבע בהסכם החכירה הנ"ל כי העירייה רשאית לעשות מדי שנתיים הערכה של שווי הנכס לצורך קביעת דמי החכירה.
   6. בתחילת שנת 1994, מיד לאחר החתימה על הסכם החכירה המקורי, הציגה העירייה שמאות נוספת של השמאי דנוס שלפיה שווי מ"ר במגרש עומד על 415 ₪, לעומת 123 ₪ למ"ר שנקבע בשמאות דנוס משנת 1990 (עלייה של 330%), תוך התעלמות ממגרעות המגרש ומחוות דעת שמאיות קודמות שהוזכרו בהסכם החכירה המקורי. עלה חשש שהשומה משנת 1994 הייתה "מוזמנת" ומגמתית, ולכן התובע הציע למנות שמאי מכריע בהסכמה לפתרון המחלוקת, אך העירייה סירבה לכך בתוקף. לאחר שנת 1994 חלה ירידת מחירים משמעותית באזור התעשייה שהגיעה עד 50%, אולם העירייה סירבה באופן מגמתי לערוך שומות חדשות מדי שנתיים, ובחרה לבסס את דמי החכירה על השומה הגבוהה משנת 1994 שהוצמדה למדד המשתולל באותה תקופה.

• 1. בשנת 1997 הקימו החוכרים באזור התעשייה החדש בראשון לציון ועד פעולה להגנה על זכויותיהם. ועד החוכרים שכר את שירותיו של פרופ' דוד ליבאי שניהל משא ומתן עם העירייה בשם החוכרים. בשנת 2001 אישרה מועצת העיר שורה של הסכמים הנוגעים להארכת הסכמי החכירה ולרכישת בעלות בנכסים (להלן "הסכמי ליבאי"). הסכמי ליבאי כללו הסכם מסגרת והסכמים פרטניים שהעניקו למצטרפים אליהם זכויות משופרות, לרבות אפשרות להארכת החכירה, היוון ל-49 שנים בהפחתת 55% משווי תשלומי החכירה, אפשרות רכישה, אפשרות להעברת הזכויות לצד שלישי, הסדרת חובות בפריסה וחריגות בנייה. התובע הודיע מיד על הצטרפותו להסכמי ליבאי. פרופ' ליבאי חתם או היה אמור לחתום על הסכם המסגרת עם העירייה בשם כל החוכרים, ובכללם התובע.
  2. התובע חתם בתקופות שונות על הסכם המסגרת ועל שלושה הסכמים פרטניים: הסכם חכירה רגיל, הסכם חכירה משופר הכולל אפשרות היוון והסכם רכישה. כמו כן עמד התובע בכל התנאים הקבועים בהסכמים הנ"ל, למעט הדרישה לתוספת בנייה שהשלמתה הוכשלה. לפיכך ציפה התובע בתום לב שהעירייה תקיים את התחייבותה ותחתום עמו על הסכם, כפי שנהגה או כפי שהיה עליה לנהוג עם כל החוכרים. ואולם במהלך השנים שלאחר מכן עיכבה העירייה את החלטתה לחתום על הסכם עם התובע, תוך התחמקות והעלאת תואנות שונות ולא צודקות.
  3. בתחילה סירבה העירייה לחתום על ההסכם בשל מחלוקת בעניין חוב המגיע לה כביכול בגין תקופת החכירה שקדמה להתקשרות בהסכמי ליבאי. התובע שילם את מלוא הסכום שלא היה שנוי במחלוקת, וביקש להגיע לפתרון מוסכם לגבי יתר הסכום שהתבקש לשלם. העירייה סירבה לכך, ובנובמבר 2002 הגישה נגד התובע תביעת פינוי לבית משפט השלום בראשון לציון (להלן "תביעת הפינוי"). לאחר הגשת התביעה ובמשך כשנה התנהל מו"מ בין התובע לעירייה אשר לא צלח, ונקבע דיון בתביעת הפינוי ליום 19.6.2005. באותה עת חלו התובע ואשתו במחלת הסרטן. התובע ביקש לדחות את מועד הדיון שנקבע בתביעת הפינוי, אך בקשתו נדחתה. לדיון הגיע עורך דין מטעם התובע שלא היה בקיא בפרטי המחלוקת הסבוכה. כיוון שהעיירה לא חלקה על כך שחתמה על הסכמי ליבאי, סבר התובע שהדיון יתמקד במחלוקת הכספית שנותרה בין הצדדים, אך להפתעתו נודע לו כי ביום הדיון הסכים בא כוחו ללא ידיעתו להסדר פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין (להלן "הסדר הפשרה"), שלפיו על התובע לשלם את מלוא הסכום שדרשה העירייה ולחתום על הסכם חכירה חדש. למרות המחטף שנעשה, קיים התובע את חלקו בהסדר הפשרה, שילם לעירייה מידית את מלוא הסכום שנקבע, וחתם על כל ההסכמים שנדרש לחתום עליהם. אומנם בתחילה שלח התובע מכתב לעירייה שבו קבל על הסדר הפשרה והעלה הסתייגויות לגביו, אך לאחר מכן שלח מכתב נוסף המבטל את כל הסתייגויותיו.
  4. התובע ואחיו היו הבעלים של קבוצת אמינות – קבוצה של חברות אבטחה ומיגון שהחזיקה בנכס. בשנת 2006 התנהלו מאבקים בין התובע לאחיו על השליטה בקבוצה, בית המשפט מינה לה מנהל חיצוני שדאג לשלם את הארנונה ואת דמי החכירה, ובסופו של דבר הקבוצה פורקה. האחראית על הנכסים בעירייה אישרה שהחובות שולמו עד 30.9.2009 ואמרה לתובע בעל פה ובלשון רפה שהסכם החכירה לא נחתם בשל חשד לחריגות בנייה, אך במחלקת ההנדסה אמרו לתובע שלא ידוע להם על חריגות כלשהן. המפרקים שילמו או היו אמורים לשלם את דמי החכירה עד אוגוסט 2010, אז קיבל התובע את הנכס מידי המפרקים בעת שהיה הרוס ולא ראוי לשימוש.
  5. בשנת 2011 השכיר התובע את הנכס לחברת שוקת אביזרים בע"מ (להלן "שוקת"), ושלח עותק של הסכם השכירות לעירייה, אשר סיפקה לשוקת רישיון עסק. בסמוך לאחר מכן התגלעה מחלוקת בין התובע לשוקת בשל נזקים שגרמה שוקת למבנה. בעקבות זאת פנתה שוקת לבית המשפט בבקשה של טען ביניים, בטענה שהיא איננה יודעת אם לשלם את דמי השכירות לתובע או לעירייה, בעלת הנכס, אף שהעירייה לא העלה כל דרישה בנדון. בבית משפט השלום ולאחר מכן בבית המשפט המחוזי בערעור נקבע שכל עוד לא נחתם הסכם חכירה חדש, על שוקת לשלם את דמי השכירות לעירייה. עם זאת נקבע בפסקי הדין הנ"ל כי הקביעה בעניין הבעלות בנכס יפה לצורך הכרעה בטען הביניים בלבד, היא אינה מהווה מעשה בית דין לגבי הליכים אחרים ואין בה כדי לגרוע מטענות התובע לגבי זכויותיו בנכס. בדיעבד התברר שהעירייה מתרשלת בגביית מלוא דמי השכירות ודמי החכירה משוקת, ואף מגלגלת את תוצאות התרשלותה על התובע.
  6. בדיון בטען הביניים הצהירה העירייה שאם ישלם התובע את חובותיו כלפי העירייה ויסדיר את חריגות הבנייה שהיו קיימות לטענתה, היא תחתום על הסכמי החכירה ותזקוף את דמי השכירות שנגבו משוקת על חשבון חובות העבר בגין הנכס. בעקבות זאת התנהל מו"מ ארוך בין ב"כ התובע לעירייה עד תחילת שנת 2016, ובסופו הסכימה העירייה להכיר בתחולתם של הסכמי ליבאי על התובע, למנות שמאי בורר ומכריע מוסכם ולהסדיר את זכויות התובע בנכס. אלא שכשהגיעה העת לבצע את ההסכמות, העירייה התחמקה מכך.
  7. לקראת סוף שנת 2016 טענה העירייה לראשונה כי מכיוון שלא חתמה על הסכמי ליבאי עד כה, היא אינה רשאית לחתום עליהם כעת ללא מכרז כדין.
  8. באפריל 2017 פנה התובע לקבל את כרטסת הנכס בעירייה, וגילה שגם אם יתקבלו כל שומות העירייה במלואן, חשבונו בעירייה אמור להיות ביתרת זכות של מאות אלפי ש"ח לכל הפחות, והעירייה הייתה אמורה להשיב את החוזים חתומים כפי שהצהירה.
  9. בדיעבד התברר לתובע שבמשך השנים הרבות שחלפו, העירייה התנהגה כלפיו בחוסר תום לב מובהק, התעמרה בו והוליכה אותו שולל בכחש, תוך ניצול מצבו הכספי והפיזי ועוצמתה הציבורית. התנהלות זו הייתה מכוונת מתוך מטרה שנקבעה מראש – ליצור סחבת בלתי נגמרת שתכליתה הסופית היא לנשל את התובע מזכויותיו בנכס ולהחזיר את הזכויות בו לעירייה. התובע טוען כי בנסיבות של תובענה זו, העירייה לא רק רשאית לחתום על ליבאי, אלא אף חלה עליה חובה לנהוג כך לפי הדין וההסכמות שנחתמו.
  10. התביעה מבוססת על עילות מתחום דיני החוזים, הנזיקין והמשפט המנהלי, ובעיקר על חובת תום הלב וההגינות המעוגנת בסעיפים 12 ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. כמו כן ביקש התובע לפצל את סעדיו, כך שגם אם יימצא שלא נכרת הסכם בין הצדדים, הוא יוכל לתבוע פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו לו.
  11. על יסוד האמור לעיל, ביקש התובע מבית המשפט את הסעדים הבאים: (1) להצהיר כי הסכמי ליבאי חלים על הצדדים ולהורות על אכיפתם, או להורות לעירייה לחתום על הסכמים אלה; (2) לחלופין להצהיר כי חל על הצדדים הסכם החכירה שעליו חתמו השותפים בעקבות הסדר הפשרה ולהורות על אכיפתו, או להורות על חידוש הסכם החכירה המקורי; (3) להורות לעירייה להעביר לתובע פירוט עדכני של הנהלת החשבונות בספריה בקשר לחכירת הנכס; (4) לתת כל סעד שבית המשפט ימצא כנכון וצודק בנסיבות העניין, לרבות לפי סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 שעניינו אכיפת חוזה בקירוב.

1. להלן עיקרי טענות העירייה בכתב ההגנה:
   1. דינה של התביעה להידחות על הסף בשל היותה טורדנית וקנטרנית, עקב שימוש לרעה בהליכי משפט, בשל מעשה בית דין ומחמת התיישנות או שיהוי. התובע הגיש את תביעתו על יסוד טענות ממוחזרות שכבר נדונו והוכרעו כמה פעמים בבתי המשפט השונים. כמו כן מדובר בתביעה שהתיישנה לפני שנים רבות ושהוגשה בשיהוי רב.
   2. בעבר החכירה העירייה את הנכס לתובע ולשותפיו לפי תנאים הקבועים בהסכם החכירה המקורי, הכוללים בין היתר התחייבות לשאת בתשלום דמי החכירה. ואולם כפי שקבעו בתי המשפט שכבר נדרשו לעניין, התובע ושותפיו הפרו את התחייבויותיהם. העירייה מעולם לא הציגה לתובע מצג שלפיו היא מתכוונת לחתום עמו על הסכם. העובדה שהתובע הציף את העירייה במכתבים אינה מהווה ראיה לכך שטענותיו נכונות.
   3. בכתב התביעה טען התובע שהעירייה הודיעה לו ביום 30.9.2009 שאין הסכם חכירה בתוקף. מכאן שהתובע ידע היטב ביום 30.9.2009 שהעירייה אינה מכירה בזכויותיו בנכס ושאין בכוונתה לחתום עמו על הסכם חכירה. יתר על כן, התובע ידע עוד בשנת 2006, לכל המאוחר, שהעירייה אינה מכירה בזכויותיו במקרקעין, והדבר בא לידי ביטוי בהליכים המשפטיים שנקטה נגדו. התובע מבקש לאכוף הסכמים שלטענתו היו צריכים להיאכף עוד בשנים 2001, 2005 ו-2006, כך שמדובר בטענות חוזיות שהזכות לתבוע לפיהן התיישנה ועברה מהעולם. נוסף על כך, התובע השתהה באופן ניכר בהגשת התביעה. מהתנהלותו של התובע אפשר להסיק שוויתר על טענותיו, וכתוצאה מהשיהוי הורע מצבה של העירייה.
   4. התובע ושותפיו לא שילמו את דמי החכירה בשנים 1997 עד 2000, וכפועל יוצא מכך הגישה נגדם העירייה בשנת 2002 את תביעת הפינוי. ביוני 2006 הגיעו הצדדים להסדר הפשרה שלפיו אם התובע ושותפיו לא יעמדו בתנאים מסוימים, לרבות חתימה על הסכם פשרה בתוך 14 ימים, ייכנס צו הפינוי נגדם לתוקפו מידית. לאחר הדיון שלח התובע מכתב לעירייה שבו ביקש לבטל את ההסדר שהושג לטענתו במחטף ועקב הטעיה. אין כל ממש בטענות אלה, שכן מדובר בהסדר פשרה עם בא כוח התובע שייצג אותו בדיון. התובע לא מסר לעירייה את ייפוי הכוח שהסמיך אותו, לטענתו, לחתום על הסכם הפשרה בשם אחד השותפים (יוסף בואנו). לפנים משורת הדין, באוקטובר 2005, כארבעה חודשים לאחר הסדר הפשרה בתביעת הפינוי, נתנה העירייה לתובע ארכה של 7 ימים לקיים את כל התנאים שנקבעו בהסדר, אך הוא לא עשה זאת, ולכן לא נחתם הסכם פשרה בין הצדדים. ייפוי הכוח שנדרש התובע להציג לא הומצא לעירייה עד שנת 2016, והאותנטיות של ייפויי הכוח שצורפו לכתב התביעה בתיק דנן מוטלים בספק.
   5. בהליך של טען הביניים קבע בית המשפט שאין לתובע זכויות כלשהן בנכס, וכי למעשה הצו לסילוק יד נכנס לתוקפו, משלא התקיימו התנאים שנקבעו בהסדר הפשרה. האמרות של בתי המשפט כי התובע יכול להגיש כל הליך שיראה לנכון בנוגע לזכויותיו הקניינות, אינן גורעות מהעובדה שההחלטות בהליכים הקודמים יוצרות מעשה בית דין.
   6. גם היום התובע אינו עומד בתנאים הנדרשים להתקשרות בהסכם חכירה בהתאם להסכמי ליבאי. כך למשל, ממידע שנמצא בידי העירייה כיום עולה שבוצעה בנכס בנייה ללא היתר אשר לא הוסדרה עד למועד הגשת כתב ההגנה.
   7. מושכלות יסוד הן שחלה על העירייה חובה לערוך מכרז ביחס להתקשרות הנוגעת למקרקעיה. התקשרות עם התובע ללא מכרז תהיה בבחינת העדפתו על פני אחר שלא כדין. העירייה לא חזרה בה מחתימה על הסכם חכירה רק בסוף שנת 2016 בשל אי מתן פטור ממכרז, אלא הרבה לפני כן, והתובע ידע זאת היטב, לכל הפחות החל משנת 2006.
   8. לאור כל האמור לעיל, ברי כי התובע אינו זכאי לסעדים המבוקשים, לרבות הסעד של קבלת העתק מכרטסת התקבולים של הנכס.
2. התובע הגיש כתב תשובה שבו העלה, בין היתר, את הטענות הבאות:
   1. החל מתחילת שנות ה-2000, עת הצטרף התובע להסכמי ליבאי, חתם התובע למעלה מ-9 פעמים שונות הן על הסכם המסגרת והן על יתר ההסכמים, לרבות הסכם החכירה שצורף להסכם הפשרה, ועמד בכל התנאים שנקבעו בהם. מכל מקום, ברור שעמד בתנאים אלה במועד שנקבע בהסדר הפשרה – סוף דצמבר 2005. כתב ההגנה אינו מציע ולו נימוק אחד שיש בו כדי להצדיק השתחררות של העירייה מהסכמי ליבאי שאליהם הצטרף התובע.
   2. עוד במאה הקודמת חתמה העירייה על עסקה רחבת היקף עם חברת אלקטרה ומכרה לה 70 דונם של מקרקעין באזור התעשייה החדש ללא מכרז, במטרה להפוך את האזור למתחם עסקים והייטק, תוך העשרת קופת העירייה. בד בבד, העירייה עשתה כל שלאל ידה, בתכסיסנות, להפרת התחייבויותיה בהסכמי ליבאי, כדי לנשל את החוכרים הרבים באזור התעשייה מנכסיהם. העירייה לא בחלה בשום אמצעי כדי לפגוע בחוכרים שאותם ניצלה לצורך פיתוח התשתיות באזור.
   3. העירייה מטעה את בית המשפט כשהיא טוענת שטענות התובע נדונו ונדחו בעבר בהחלטות שיצרו מעשה בית דין. בערעור על פסק הדין שניתן בטען הביניים קבע בית המשפט המחוזי במפורש כי הקביעות של בית משפט קמא בסוגיית הבעלות בנכס אינן יוצרות מעשה בית דין לגבי הליכים אחרים. עוד נקבע בפסק הדין שניתן בערעור כי בית משפט קמא לא נתן כל סעד לסילוק של התובע ושותפיו מהנכס.
   4. התובע קיים את שני התנאים שנקבעו בהסדר הפשרה: שילם את מלוא הסכום שנקבע וחתם על ההסכם. אומנם בתחילה התקומם התובע כנגד ההטעיה של העירייה, שצירפה להסדר הפשרה הסכם חכירה שונה מנוסחו בהסכמי ליבאי, מבלי ליידע את הצדדים או את בית המשפט, אך לאחר מכן, כדי לא לאבד את זכויותיו בנכס, חזר בו התובע מכל טענותיו ושלח הסכם חתום "חלק". כמו כן בידי התובע בקשה שהגישה העירייה לבית המשפט לדחיית המועד שנקבע בהסדר הפשרה להשגת חתימות סופיות.
   5. לא עולה מכתב התביעה כי התובע ידע ביום 30.9.2009 שהעירייה אינה מכירה בזכויותיו בנכס ושאין בכוונתה לחתום עמו על הסכם חכירה. כל שנטען הוא שבמועד הנ"ל לא נחתם הסכם חכירה בשל חשד של העירייה לחריגת בנייה, שהתברר בהמשך כחסר בסיס. יתרה מזאת, בדיון בערעור על פסק הדין שניתן בטען הביניים הצהירה העירייה שאם התובע יסדיר את כל חובותיו ולא יהיו חריגות בנייה בנכס, סביר להניח שהעירייה תקבל החלטה להכיר בזכויותיו, ודברים אלה מצאו ביטוי גם בהכרעה בערעור. הצהרה זו אינה מתיישבת עם טענת העירייה כי מעולם לא הציגה לתובע מצג שלפיו בכוונתה לחתום עמו על הסכם.
   6. הטענה כי לא צורף להסכם החכירה ייפוי כוח מטעם יוסף בואנו אינה נכונה. לתובע היה ייפוי כוח נוטריוני כבר משנת 1995 וייפוי כוח נוסף משנת 2006 שהוצג לעירייה בזמן אמת. העתקים של ייפויי הכוח נמצאים בתיקי בית המשפט בטען הביניים ובערעור. גם אם ייפוי הכוח לא צורף במועד משלוח ההסכם החתום בעקבות הסדר הפשרה, הרי שהוא צורף מיד כשהתובע נדרש לכך. התובע אף שלח ייפוי כוח מעודכן לפי דרישת העירייה.
   7. כפי שפורט בכתב התביעה, אין חריגות בנייה כלשהן בנכס. בדיון בטען הביניים עלה שבעבר הייתה בנכס סככה שנבנתה באישור העירייה, והיא הוסרה לפי דרישת מחלקת רישוי עסקים. לא ברור מדוע מתעקשת העירייה לטעון שקיימות חריגות בנייה בנכס שאינו בחזקתו של התובע משנת 2011.
   8. במהלך המו"מ טענה העירייה כי קיים חוב בסך של 1.2 מיליון ₪ בגין הנכס, אולם לאחר מכן היא חזרה בה וטענה לחוב של כ-210,000 ₪ בלבד. הוכח שגם חוב זה, אם קיים, נובע מכך ששוקת לא שילמה לעירייה את דמי החכירה, כפי שנקבע בטען הביניים. העירייה אף סירבה להצעת התובע לשלם את מלוא החוב של שוקת עם חתימת הסכם חכירה. כמו כן עולה שהעירייה גבתה מהתובע מאות אלפי ש"ח ביתר, והיא ממשיכה לשלוח לתובע דרישות לתשלום דמי חכירה שעל שוקת לשלם אותם.
   9. עילת התביעה נולדה רק בסוף שנת 2016, כאשר העירייה חזרה בה מהתחייבותה כלפי התובע בהסכמי ליבאי, והודיעה שהיא מסרבת לחתום על הסכם חכירה עם התובע בשל חובת המכרז שחלה עליה. עד למועד הנ"ל, העירייה מעולם לא העלתה טענה בעניין חובת מכרז, והיא מושתקת מלהעלות טענה זו כעת. התביעה לא התיישנה, בין היתר משום שהעירייה הטעתה ורימתה את התובע לאורך השנים, וכן משום שמדובר בהפרה מתמשכת של התחייבויות העירייה.
3. התובע עצמו הגיש תצהיר עדות ראשית שאליו צורפה חוות דעת של השמאי רם ליבנה בנוגע לשווי הנכס. כמו כן הוגש מטעם התובע תצהיר עדות ראשית של עו"ד יהודה סדן (להלן "עו"ד סדן") שייצג אותו במו"מ עם העירייה. מטעם העירייה הוגש תצהיר עדות ראשית של מר גלעד אברהמי (להלן "אברהמי") - מנהל אגף הנכסים בעירייה משנת 2013.
4. בדיון ההוכחות נחקרו העדים הנ"ל בחקירות נגדיות. לאחר הדיון הוגשו סיכומים מטעם הצדדים בכתב.

דיון

הסדר הפשרה והתיישנות התביעה מכוחו

1. ביום 23.11.1993 נחתם הסכם החכירה המקורי בין העירייה לשותפים (נספח 2 לתצהיר אברהמי) שבו הוסכם כי העירייה תחכיר לשותפים את הנכס מיום 2.5.1981 עד ליום 9.7.2000 בתמורה לדמי חכירה שנתיים קבועים. לפי ההסכם, העירייה הייתה רשאית לשום מחדש את דמי החכירה בכל שנתיים (סעיף 12ב להסכם). ההסכם כלל אופציה לחידוש החכירה לתקופה נוספת של 25 שנים, אך זאת רק "במידה והעירייה תסכים לכך", ולפי התנאים שיהיו נהוגים ומקובלים באותה שעה בגין החכרת מקרקעין (סעיף 9 להסכם). בסעיף 18 להסכם נקבע כי אם "הפר או לא קיים החוכר תנאי כלשהו מתנאי חוזה זה רשאית העירייה לבטל את החוזה לגבי המוחכר או כל חלק הימנו לפי שיקול דעתה" לאחר שתיתן לחוכר הזדמנות לתקן את ההפרה.
2. לטענת העירייה, השותפים לא שילמו את דמי החכירה בשנים 1997 עד 2000, ולכן הוגשה נגדם תביעת הפינוי. התובע עצמו לא היה נוכח בדיון בתביעת הפינוי שהתקיים ביום 19.6.2005, אך עורך דין שלטענתו ייצג את כל השותפים (סעיף 37 לתצהיר התובע) התייצב לדיון, ובמהלכו הגיעו הצדדים להסדר הפשרה שניתן לו תוקף של פסק דין (נספח 4 לתצהיר אברהמי). בהסדר הפשרה נקבע שהשותפים יחתמו על הסכם חכירה חדש עם העירייה "בתוך 14 ימים" וישלמו את הסכומים שנקבעו בהסדר. עוד נקבע בהסדר הפשרה כי אם השותפים לא יעמדו בכל התחייבויותיהם במלואן ובמועדן, יעמוד נגדם צו מיידי לסילוק יד מהנכס ויבוטל הסכם החכירה, אם נחתם. אשר על כן, גם אם בעבר עמדה לשותפים זכות להתקשר בהסכם חכירה עם העירייה מכוח הסכמי ליבאי משנת 2001, מעת שניתן תוקף של פסק דין להסדר הפשרה ביום 19.6.2005, זכאותם של השותפים להתקשר בהסכם לחכירת הנכס הייתה כפופה לקיום התנאים שנקבעו בהסדר הפשרה.
3. ביום 3.7.2005 שלח התובע מכתב לעירייה (נספח 5 לתצהיר אברהמי) ובו ביקש לבטל את הסדר הפשרה שנחתם לדבריו "במחטף", תוך הטעיה וניצול מצוקה. התובע ציין במכתבו שלפי ייעוץ משפטי שקיבל, הוא החליט לקיים את תנאי הפשרה הכספיים (אף שאינו מסכים גם להם), וביקש לחתום על הסכם חכירה אחר התואם להסכמי ליבאי ולא על ההסכם שהועבר לחתימת השותפים. למרות זאת, התובע צירף למכתבו את טיוטת הסכם החכירה שנשלח אליו, ועליה לכאורה חתימותיהם של כל השותפים. ואולם, במקום חתימתו של יוסף בואנו מופיעה חתימה של התובע שציין כי חתם במקומו לפי ייפוי כוח, מבלי לצרף למכתבו את ייפוי הכוח הנטען. ביום 19.10.2005 שלח יועמ"ש העירייה דאז, עו"ד קוצ'ינסקי, מכתב לתובע (נספח 6 לתצהיר אברהמי) ובו ציין בין היתר שהעירייה אינה רואה במכתבו של התובע קיום של פסק הדין, שייפוי הכוח לא נמסר לעירייה חרף דרישתה של גברת רונית שרון, ושאם פסק הדין לא יקוים ככתבו וכלשונו "בתוך 7 ימים", תפעל העירייה למימוש פסק הדין ולפינוי הנכס.
4. התובע הצהיר כי מיד לאחר קבלת המכתב הנ"ל פנה לנוטריון, עו"ד קורן, שחידש מיד את ייפוי הכוח של יוסף בואנו ושלח אותו לעירייה וליועמ"ש שלה (סעיף 35 לתצהיר התובע). התובע לא צירף לתצהירו אסמכתה המבססת שייפוי הכוח המחודש הומצא לעירייה ואף לא ציין את התאריך שבו לטענתו נשלח ייפוי הכוח. מנגד, לטענת העירייה, ייפוי כוח של יוסף בואנו לא הומצא לה עד שנת 2016 (סעיף 18 לתצהיר אברהמי). בחקירתו הנגדית חזר התובע על גרסתו כי לאחר קבלת מכתבו של עו"ד קוצ'ינסקי "רצתי מיד לעורך דין קורן", שערך את ייפוי הכוח המחודש ושלח אותו ישירות לעו"ד קוצ'ינסקי. כמו כן העיד התובע כי מיד לאחר שקיבל את ההעתק, "רצתי עם זה לרונית והלכתי גם למשרד של קוצ'ינסקי". כשנשאל באיזו שנה זה היה השיב: "בשנת 2005" (פרוטוקול: עמ' 40 ש' 26-8). בהמשך החקירה הפנה בא כוחו של התובע לנספח 31 לתצהיר התובע. בגוף התצהיר צוין שנספח 31 הוא ייפוי כוח שנערך ונשלח לעירייה בשנת 2016, אך למעשה מדובר בהעתק של מסמך הנחזה להיות בחתימתו של נוטריון יעקב קורן שבו אימת כי "ביום 15.1.2006" הופיע לפניו מר יוסף בואנו "וחתם מרצונו החופשי על המסמך שמעבר לדף". לא צוין מהו אותו מסמך שמעבר לדף, אך יחד עמו צורף בנספח 31 לתצהיר התובע העתק מסמך הנחזה להיות ייפוי כוח נוטריוני בחתימתו של יוסף בואנו מיום 15.1.2006. אם כן, גרסת התובע שלפיה ייפוי הכוח המחודש נחתם ונמסר בשנת 2005, מיד לאחר קבלת מכתבו של יועמ"ש העירייה מיום 19.10.2005, אינה מתיישבת עם המסמך שממנו עולה לכאורה כי ייפוי כוח חדש נחתם ב-15.1.2006. יתרה מזאת, התובע לא הגיש העתק נאמן למקור של ייפוי הכוח משנת 2006, לא הזמין לעדות את אחיו יוסף בואנו או את הנוטריון קורן ואף לא ביקש להזמין לעדות את רונית שרון או את עו"ד קוצ'ינסקי. לפיכך, התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו לביסוס טענתו כי מיד לאחר קבלת מכתבו של עו"ד קוצ'ינסקי מאוקטובר 2005 שלח לעירייה ייפוי כוח מחודש של יוסף בואנו.
5. בסיכומי התובע נטען שייפוי הכוח משנת 1995 כלל לא התיישן, ולכן לא היה מקום לדרוש ייפוי כוח חדש, אך מעבר לנדרש הציג התובע לעירייה את ייפוי הכוח משנת 2006. מכאן שלגרסת התובע, כל התנאים שנקבעו בהסדר הפשרה קוימו במלואם לכל המאוחר בתחילת שנת 2006. התביעה לאכיפת הסדר הפשרה אינה תביעה במקרקעין (היות שהעירייה מעולם לא חתמה על הסכם חכירה חדש עם השותפים), אלא תביעה חוזית שחל עליה סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958. היות שלפי גרסתו של התובע תנאי הסדר הפשרה קוימו במלואם לכל המאוחר בתחילת שנת 2006, אזי התביעה לאכיפת ההסדר התיישנה לכל המאוחר שבע שנים לאחר מכן, בתחילת שנת 2013. כשנשאל התובע מדוע לא הגיש תביעה נגד העירייה בכל השנים שחלפו משנת 2006 עד שנת 2017 השיב: "בשנים האלה מ-2006 עד 2010... איבדתי את אשתי, הייתי חולה, והיה לי גם בלאגן בחברות", אך לא הסביר מדוע לא הגיש תביעה נגד העירייה משנת 2010 ואילך. בהמשך העיד התובע כי "לא רציתי לתבוע את העירייה לפני הזמן כי ידעתי שברגע שאני תובע את העירייה הם ינתקו איתי כל מגע ודיבור" (פרוטוקול: עמ' 74 ש' 28 עד עמ' 75 ש' 2). אין כל ביסוס לטענה הנ"ל ואף עולה מתצהירו של התובע כי התקיימה הידברות בין הצדדים גם בעת שהתנהלו ביניהם הליכים משפטיים.
6. במכתב מיום 31.3.2011 ששלח ב"כ התובע לעירייה (נספח 19 לתצהיר התובע) נטען שרק לאחרונה התגלתה לתובע עמדת העירייה כי הסכם החכירה לא נחתם בשל חריגות בנייה בנכס. ואולם, מתצהירו של התובע עולה שעוד ביום 30.9.2009 טענה גברת רונית שרון בעל פה שקיים חשד לחריגות בנייה (סעיף 111 לתצהיר התובע), ובסמוך לאחר מכן פנה התובע למחלקת ההנדסה בעירייה, שם נאמר לו שלא ידוע להם על חריגות בנייה כלשהן (סעיף 112 לתצהיר). כמו כן הצהיר התובע שמעולם לא קיבל כל פנייה בכתב על חריגות בנייה, ושאין כל אזכור לכך בהסדר הפשרה או בפסק הדין. לפיכך, לשיטתו של התובע, טענות העירייה בעל פה בעניין חריגות בנייה ממילא אינן רלוונטיות, והן לא גרעו מזכותו להתקשר בהסכם חכירה מיד לאחר שלדבריו קיים את כל תנאי הסדר הפשרה, לכל המאוחר בתחילת שנת 2006.
7. בסיכומי התשובה של התובע אין כל התייחסות לטענות שהועלו בסיכומי העירייה בעניין ההתיישנות (בסעיפים 8.2 ו-229-221). כאמור לעיל, מטענותיו העובדתיות של התובע עצמו עולה כי עילת התביעה שיסודה בהסדר הפשרה נולדה לכל המאוחר בשנת 2006, כך שהתיישנה לכל המאוחר בשנת 2013. התובע לא טען וממילא לא הוכיח שמתקיים בענייננו אחד החריגים הקבועים בדין לדחיית תקופת ההתיישנות או להשעייתה. לכן אני קובע שתביעת התובע לאכוף את הסדר הפשרה ולחייב את העירייה להתקשר בהסכם חכירה מכוחו - התיישנה. כמו כן התיישנו כל טענות התובע לזכויות בנכס מכוח הסכמות שקדמו להסדר הפשרה, אם היו כאלה.

המשא ומתן בין הצדדים לאחר הסדר הפשרה

1. טענות אחרות של התובע נוגעות למשא ומתן שהתקיים בין הצדדים כמה שנים לאחר מתן תוקף של פסק דין להסדר הפשרה ולאחר חלוף המועד למימושו. לטענת התובע, העירייה פעלה כלפיו בחוסר תום לב כאשר נמנעה מלחתום עמו ועם שותפיו על הסכם רכישה או על הסכם חכירה של הנכס, חרף מצגיה והבטחותיה במשא ומתן.
2. התובע לא הכחיש את טענת העירייה כי משנת 2006 ועד שנת 2010 לא התנהל משא ומתן בין הצדדים. מתצהירו של התובע עולה שבשנת 2006, קבוצת החברות שהחזיקה במבנה שבנכס נקלעה לסכסוך עסקי, בעקבות זאת נכנסה להליכי פירוק, ורק באוגוסט 2010 קיבל התובע את הנכס בחזרה מידי המפרקים (סעיף 113). כמו כן, כפי שצוין לעיל, מעדותו של התובע עלה שבאותה תקופה הוא התמודד גם עם קשיים אישיים ורפואיים.
3. התובע התייחס בתצהירו למספר פניות שלו ושל בא כוחו לעירייה בשנת 2011 ובסוף שנת 2012. לא צוין אם העירייה השיבה לפניות אלה, אך מכל מקום, לפי המתואר בתצהיר התובע, משא ומתן בין הצדדים החל להתנהל רק במחצית השנייה של שנת 2013. התובע הצהיר כי הציע למכור לעירייה את זכויותיו הנטענות בנכס ובמבנה שהוקם עליו תמורת 3.8 מיליון ₪, אך גזבר העירייה דחה את ההצעה (סעיפים 142-138 לתצהיר התובע). בהמשך התייחס התובע למגעים שהתנהלו החל מסוף שנת 2013. התובע הצהיר כי בפגישה שהתקיימה ביום 17.7.2014 בין בא כוחו, עו"ד יהודה סדן, לבין עו"ד קוצ'ינסקי וראש העיר, הוסכם להחיל את הסכמי ליבאי על הנכס ולפתור את המחלוקות הכספיות בעניין שיעור דמי החכירה באמצעות שמאי בורר (סעיף 146 לתצהיר). בעניין זה הפנה התובע לנספח 24 לתצהירו - מכתבו של עו"ד סדן מיום 23.7.2014 ועליו הערה בכתב יד של עו"ד קוצ'ינסקי. מעיון בנספח הנ"ל עולה שאין בו כל אישור של עו"ד קוצ'ינסקי לקיומן של הסכמות בין הצדדים בעניין התקשרות בהסכם חכירה, אלא רק בעניין מינוי שמאי, והובהר כי "תפקיד השמאי הוא להעריך את שווי המקרקעין שבנדון ולא את "שווי הזכויות" בנכס או כל דבר אחר". בהמשך, במכתב של עו"ד סדן לאברהמי מיום 21.10.2014 (נספח 25 לתצהיר התובע) נכתב כי התובע מסכים להצעה "לפיה תוכרע סוגיית "שווי המקרקעין וזכויות החכירה בהם" בין השמאים המייצגים את הצדדים".
4. תוך כדי המשא ומתן בין הצדדים התנהלו ביניהם הליכים משפטיים בעניין הזכאות לדמי השכירות משוקת. בפסק דין שניתן בטען ביניים ביום 9 ביולי 2012 (נספח 1 לכתב ההגנה) נקבע שכל עוד לא נחתם הסכם חכירה עם התובע ושותפיו, העירייה שהיא הבעלים הרשום של הנכס זכאית לקבל את דמי השכירות. ביום 3 בנובמבר 2014 נדחה ערעור על פסק הדין שניתן בטען הביניים (נספח 3 לכתב ההגנה). בפסק הדין שניתן בערעור נקבע, בין היתר, כי אין חולק שהתובע לא שילם דמי חכירה בגין הנכס החל מאוקטובר 2009 (סעיף 16). כמו כן נדחתה טענת התובע כי העירייה הציגה בפניו מצג שלפיו היא מסכימה להאריך את הסכם החכירה המקורי. בהקשר זה נקבע כי התובע עצמו טוען שהעירייה מסרבת לחתום עמו על הסכם חכירה, ולכן "ברור אפוא שהעירייה גילתה את דעתה כל השנים שאין היא מוכנה להחכיר לו את הנכס וממילא לא היה יכול להיווצר מצג כאילו היא מסכימה לעשות כן" (פסקה 18). כפי שיפורט להלן, מצב דברים זה לא השתנה גם לאחר ההכרעה בערעור על טען הביניים.
5. ביום 18.2.2015 כתב עו"ד סדן מכתב נוסף לאברהמי שממנו עולה כי הניסיון להגיע להסכמות באמצעות משא ומתן בין השמאים מטעם הצדדים לא צלח, ולכן הוצע למנות שמאי מוסכם בלתי תלוי (נספח 26 לתצהיר התובע). התובע צירף בנספח 28 לתצהירו מסמך שנחזה להיות סיכום פגישה מיום 4.5.2015 שערך עו"ד קוצ'ינסקי. ממסמך זה, שלא הוגש באמצעות עורכו, עולה לכאורה שגזבר העירייה דאז, יוסי כהן, ציין בפגישה הנ"ל כי "אני לא מתנגד לשומה מוסכמת. אנחנו לא מוכנים למכור רק להשכיר עד לתום תקופת החכירה על פי ההסכם שלא נחתם, קרי 2024. הסכם חדש אם ייחתם יכול להיחתם עם החוכרים המקוריים בלבד". בעקבות זאת הודיע עו"ד סדן שיעבירו הצעה לשמאי מוסכם. גם אם המסמך שצורף אכן משקף נכונה את דבריו של גזבר העירייה, אשר לא הוזמן להעיד, כל שעולה מהם הוא שהגזבר לא התנגד למתווה של מינוי שמאי מוסכם והתקשרות בהסכם חכירה על יסוד קביעות השמאי עד שנת 2024. הגזבר לא התייחס בפירוט למתווה המוצע, לרבות זהות השמאי שימונה וההנחיות שיינתנו לו לצורך בדיקתו. לכן, ברי שלא מדובר בהסכמה סופית ומאושרת, אלא לכל היותר בנכונות של העירייה להמשיך לנהל משא ומתן עם התובע.
6. ביום 26.5.2015 כתב עו"ד סדן מכתב לגזבר העירייה (נספח 29 לתצהירו של התובע) שבו התייחס בפירוט לנושאים שהועלו בפגישה מיום 4.5.2015, והציע למנות את אחד מארבעת השמאים ששמותיהם צוינו במכתב. ואולם, מהמכתב עולה שבאותו שלב הצדדים עדיין היו חלוקים לא רק לגבי גובה דמי החכירה העתידיים, אלא גם לגבי העקרונות לחישוב יתרת החוב הקיימת, לרבות שיעור דמי החכירה ושיעור ההפחתות בגין מגרעות. ב"כ התובע אף ביקש "במפגיע" להעביר אליו תחשיב של פרטי יתרות חוב מעודכנות לפי העקרונות שפירט במכתבו (סעיף 1.7), ולא הוכח כי מי מטעם העירייה הביע הסכמה לעקרונות אלה. עוד עולה שהצדדים טרם הגיעו באותה עת להסכמות בעניין האפשרות לפטור את התובע מתשלום דמי הסכמה (סעיף 1.8). עו"ד סדן נשאל בחקירתו הנגדית אם נכון ש"עדיין לאורך התקופה הזו לא היה לך ולו נייר אחד, אחד, שבו מישהו מבטיח לך, מישהו מבעלי התפקידים האלה מבטיח לך שייחתם הסכם חכירה? אין לך נייר אחד המראה על גמירות דעת בין הצדדים בנוגע להסכמות לזה שבבאי יקבל הסכם חכירה. נכון?". בתשובה לכך ציטט סדן ממכתבו מיום 26.5.2015, אך כשנשאל אם מכתב זה מעיד על הסכמות או על הבטחות הודה כי "לא אמרתי, אמרתי שגם במכתב הזה אני כותב שעדיין לא הגענו להסכמות סופיות, אופרטיביות, בעניין רכישת הזכויות על-ידי מי מהצדדים" (פרוטוקול: עמ' 106 ש' 17 עד עמ' 107 ש' 30).
7. ממכתב נוסף של עו"ד סדן מיום 25.11.2015 (נספח 30 לתצהיר התובע) עולה כי נכון לאותו מועד, התובע המשיך לעמוד על טענותיו ולחלוק על תחשיב העירייה בעניין יתרת חובו הנטענת. כמו כן עולה שעדיין לא היו הסכמות בנוגע לדרישת העירייה להחתים את כל החוכרים המקוריים על ההסכם. עו"ד סדן הציע להשתמש בחוזים החתומים שהועברו "בזמנו" לעירייה והופקדו אצל עו"ד קוצ'ינסקי, אך העירייה סירבה לכך ודרשה חתימה על ייפויי כוח חדשים, כעולה מההתכתבות שאליה אתייחס בהמשך. עו"ד סדן הצהיר שבשלב מסוים היו הסכמות בנוגע לזהות השמאי "כגון השמאי אייל הראל" (ההדגשה שלי – מ"ת) שאותו לדבריו אישרה העירייה מתוך רשימה שהועברה אליה ביום 7.2.2016 (סעיף 19 לתצהירו של עו"ד סדן). התובע צירף לתצהירו מכתב של עו"ד סדן לאברהמי מיום 7.2.2016 (נספח 32 לתצהיר התובע) שבו מופיעים שמות של ארבעה שמאים אשר שלושה מהם מחוקים בקו, ולצד שמו של השמאי אייל הראל צוין בכתב יד "אושר". אלא שעו"ד סדן לא פירט בתצהירו מי לטענתו נתן את האישור, מה היה תפקידו בעירייה ואם היה מוסמך לאשר את המינוי. נוסף על כך, כשנשאל עו"ד סדן בחקירתו הנגדית אם נכון שלפי מכתבו הנ"ל כל מה שנשאר הוא למנות שמאי מומחה, השיב: "לא אמרתי שזה מה שנשאר" (פרוטוקול: עמ' 97 ש' 12-3).
8. התובע לא צירף לתצהירו את תשובת מר אברהמי למכתב מיום 7.2.2016 הנ"ל, אך עו"ד סדן אישר בחקירתו הנגדית כי מדובר במכתב מיום 11.2.2016 שצורף בנספח 11 לתצהירו של אברהמי (פרוטוקול: עמ' 97 ש' 6 עד עמ' 98 ש' 34-1). במכתב זה הבהיר אברהמי, בין היתר, כי "מטרת ההליך המוצע – לבחירת שמאי בורר – הינו לרכישת העירייה את "יתרת זכויות החכירה" ממר בבאי (למרות שכיום אין לו מעמד בנכס)". עוד צוין כי השמאי יקבע את דמי השימוש הראויים כשוכר "עד 2022 – מועד פינוי הנכס ללא תמורה וללא תביעות (בכפוף להצהרתו בנושא)". התובע התבקש לאשר שאלה שתי המטרות העיקריות לצורך התקדמות, כך שכלל לא עמדה על הפרק האפשרות שהתובע ירכוש את הנכס מהעירייה או יחתום על הסכם חכירה ארוך טווח. אברהמי הוסיף והבהיר כי אחד התנאים ליציאתו של המהלך לדרך הוא קבלת ייפויי כוח חתומים מהשותפים האחרים שחתמו על הסכם החכירה המקורי ושמדובר ב"נתיב קריטי". בהמשך ציין כי השמאית עינת כרובי מקובלת על העירייה, ולא השמאי אייל הראל, כפי שעולה לכאורה מתצהירו של עו"ד סדן ומההערות שנכתבו בכתב יד על גבי המכתב מיום 7.2.2016. על כל פנים, גם אם הייתה הסכמה עקרונית בעניין זהות השמאית, ברור ממכתבו של אברהמי שמינויה היה כפוף לכך שכל יתר דרישות הסף של העירייה ייענו, ושהצדדים יגיעו להסכמות לגבי מטרות הבדיקה וההכרעה של השמאית. בסעיף 8 למכתבו של אברהמי יש התייחסות לבקשה שהועלתה בסעיף 7 למכתבו של עו"ד סדן, להמיר את זכויות התובע לזכויות בעלות בחלק מהמבנה. אברהמי הבהיר כי הוא מתנגד לכך בתוקף, וציין ש"עוד בדיון מיום 26.1 הובהר כי במסגרת ההסדר המתגבש לא תוותר למר בבאי שום זכות ו/או בעלות בנכס ו/או בחלק מהנכס!!" (ההדגשה במקור). בסעיף 9 למכתבו של אברהמי הובהר במפורש כי "כל הסכמה ו/או הסדר שיגובשו יקבלו תוקף לאחר אישור מועצת העיר".
9. ביום 24.3.2016 חתם התובע על הצהרה שבה אישר כי "הבהרתם לי שאינכם מסכימים לביצוע מהלך ו/או פעולה כלשהי בעניין שבנדון, ללא קבלת ייפוי כוח תקף וכדין (על פי שיקול דעתכם הבלעדי), במקור, מה"ה יוסף בואנו ואברהם בבאי" (נספח 30ב לתצהיר התובע). בסעיף האחרון להצהרה יש התייחסות לכך שכל צד יישא ב-50% מעלות השמאי הבורר (מבלי לציין אם הייתה באותה עת הסכמה על זהותו), והוצהר כי "יתר ההסכמות לגבי חוו"ד השמאי והנחיות הצדדים לשמאי, יסוכמו ויחתמו בנפרד". אם כן, גם נכון למועד חתימתו של התובע על ההצהרה הנ"ל טרם נמסרו ייפויי כוח העונים לדרישת העירייה, והצדדים טרם הגיעו להסכמות מחייבות לגבי מטרות השמאות וההנחיות שיינתנו לשמאי.
10. במכתב של עו"ד סדן לעירייה מיום 14.6.2016 (נספח 31 לתצהיר התובע) נטען לראשונה כי קיימים ברשותו של התובע ייפויי כוח מקוריים תקפים של השותפים האחרים. התובע צירף לתצהירו מסמך הנחזה להיות העתק ייפוי כוח של אברהם בבאי מיום 2.5.2016, וכן העתק של אישור שממנו עולה לכאורה כי אברהם בבאי חתם על ייפוי כוח לפני נוטריון, עו"ד דוד בסט, ביום 18.5.2016. לא ניתן כל הסבר לאי ההתאמה בין התאריכים. בהמשך, לאחר הגשת התצהיר מטעם העירייה, ביקש התובע לצרף מסמך נוסף הנחזה להיות העתק ייפוי כוח של יוסף בואנו מיום 10.6.2016 באישור נוטריון, עו"ד איתי יצחקי. התובע לא הציג העתקים נאמנים למקור של המסמכים הנ"ל, ולא ביקש להזמין לעדות את הנוטריונים שנחזה כי אימתו אותם. התובע אף לא הציג כל ראיה המבססת מתי וכיצד נשלחו מסמכים אלה לעירייה ואם העירייה אישרה שקיבלה אותם ושהם מקובלים עליה.
11. על יסוד הטענה בעניין קיומם של ייפוי כוח תקפים, ביקש עו"ד סדן במכתב מיום 14.6.2016 הנ"ל "להביא את הנושא בדחיפות לסיום מוסכם בהתאם לעקרונות שסוכמו, ועל פי הנחיות רוה"ע". עו"ד סדן פירט במכתבו מהם לשיטתו העקרונות וההנחיות שיש לפעול לפיהם, לרבות אלה: (1) חתימה על הסכם חכירה שיפקע בשנת 2024 "שיהיה זהה לחוזי החכירה שצורפו להסכם ליבאי"; (2) מיד עם חתימת החוזה - מינוי שמאי לקביעת דמי החכירה הראויים "על פי העקרונות בהסכמי ליבאי וחוו"ד השמאים דנוס ושלו"; (3) הליך השמאות יוגבל מראש במועד סיום קצר ככל האפשר שלא יעלה על שתי פגישות; (4) אם יתברר שהתובע שילם לעירייה ביתר הוא יזוכה רטרואקטיבית בהתאם. בסעיף 4 נכתב "אבקש את הסכמתך הדחופה בחוזר למועלה לעיל". נראה שעקרונות אלה אינם עולים בקנה אחד עם ההבהרות של מר אברהמי במכתבו מיום 11.2.2016, שלפיהן מטרת מינוי השמאי היא התחשבנות כספית בין הצדדים לגבי תקופת חכירה עד שנת 2022, אשר לאחריה לא יוותרו בידי התובע ושותפיו זכויות בעלות או חכירה כלשהן בנכס. על כל פנים, התובע לא ביסס, ולו לכאורה, שהתקבל אישור לעקרונות שפורטו במכתבו של עו"ד סדן מיום 14.6.2016. סמוך לאחר מכן, בחודש יולי 2016, מונה יועץ משפטי חדש לעירייה, עו"ד אשכנזי, שביקש זמן נוסף לבדיקת הסוגיה (סעיף 128 לכתב התביעה וסעיף 164 לתצהיר התובע).
12. מהאמור לעיל עולה כי עד למועד שבו מונה היועץ המשפטי החדש של העירייה, הצדדים טרם הגיעו להסכמות סופיות במשא ומתן שהתנהל ביניהם. בין היתר, עדיין לא מונה שמאי מוסכם, נותרו מחלוקות לגבי אופן חישוב דמי החכירה ואף נראה כי לא הייתה הסכמה לגבי מטרת השמאות. מהראיות שלפניי עולה שלשיטתה של העירייה, השמאות נועדה להתחשבנות עם התובע ושותפיו בגין שימוש בנכס או חכירתו עד שנת 2022 בלבד, תוך ויתור על כל זכות בנכס לאחר מועד זה, ואילו לשיטת התובע, השמאות נועדה לאפשר לו לרכוש מהעירייה ולו חלק מהנכס, או לכל הפחות לחכור אותו לטווח ארוך.
13. מתצהירו של התובע עולה כי ביום 29.11.2016 התקיימה פגישה נוספת אצל מר אברהמי בעירייה, ובמהלכה הודיע היועץ המשפטי החדש של העירייה שאין אפשרות לרכוש את הנכס ללא פטור ממכרז (סעיף 166 לתצהיר התובע, סעיף 21 לתצהירו של עו"ד סדן והעתק מסיכום הפגישה בנספח 33). אלא שכאמור, גם לפני ישיבה זו לא הגיעו הצדדים להסכמות סופיות, וודאי שלא הוסכם שהתובע ושותפיו ירכשו את הנכס או יחכרו אותו לטווח ארוך. לכל היותר הביעה העירייה נכונות למנות שמאי מכריע בעניין גובה דמי החכירה, לבצע התחשבנות כספית לגבי התקופה שבה החזיקו התובע ושותפיו בנכס ללא הסכם חכירה ולאפשר להם להישאר בנכס למשך תקופה קצובה נוספת, עד שנת 2022. מדובר במתווה כללי, ללא פירוט בנוגע לעקרונות שלפיהם תבוצע ההתחשבנות (שהיו במחלוקת) ובנוגע לתנאי החכירה. כמו כן צוין במפורש ובכתב שכל הסדר שיגובש בעתיד כפוף להסכמה של מועצת העיר.
14. העירייה הפנתה בסיכומיה לסעיפים 188 ו-203 לפקודת העיריות [נוסח חדש] ולסעיף 7 לחוק הרשויות המקומיות (ייעוץ משפטי), התשל"ו-1975 שבהם נקבע כי רשות מקומית לא תתקשר בעסקה במקרקעין ללא חוות דעת משפטית מנומקת בכתב וללא אישור של המועצה, וכל התחייבות כספית של העירייה טעונה חתימה של ראש העיר והגזבר. בסיכומי התשובה של התובע נטען לגבי סעיף 203 לפקודת העיריות בלבד שמדובר בשינוי חזית ושהסעיף אינו רלוונטי, מכיוון שכל הגורמים אישרו את המתווה. ואולם, הטענה העובדתית שלפיה לא ניתן אישור של הגורמים המוסמכים בעירייה הועלתה עוד בשלבים מוקדמים של ההליך שלפניי, ולגופו של עניין, התובע לא הוכיח שגובש מתווה סופי מפורט ומאושר כנדרש. אין בסיכומי התשובה התייחסות לסעיפי החוק האחרים הנ"ל המחייבים קבלת חוות דעת משפטית בכתב ואישור של מועצת העיר, ומהראיות עולה שהובהר לתובע ולבא כוחו במהלך המשא ומתן שכל הצעה כפופה לאישור המועצה.
15. עו"ד סדן העיד כי זכורה לו לפחות שיחה אחת שבה דובר על כך שייחתם הסכם חכירה עם התובע ויוחלו עליו הסכם ליבאי, אך כשנשאל: "מי האנשים שהתחייבו בפניך בשם עיריית ראשון לציון? אתה יכול להסביר לי מיהם?" השיב: "לא התחייבו", ולאחר מכן העיד: "לא התחייבו, זה היה בבחינת הסכמות בשיחה חופשית". בהמשך הוסיף והבהיר עו"ד סדן מיוזמתו כי הוא והתובע מעולם לא קיבלו התחייבות כתובה על כך שיחילו על התובע את הסכמי ליבאי. כשנשאל אם הוא יודע מי יכול להתחייב בשם העירייה, השיב בחיוב והעיד שמדובר ב"מועצת העיר". עו"ד סדן נשאל אם נכון שהדבר לא הובא אפילו לסדר היום של המועצה, והוא לא השיב לכך ישירות אלא רק העיד שהצעה של ראש העיר ושל גזבר העירייה שמאושרת בהנהלה ומובאת לאישור המועצה "על פי רוב תאושר". ואולם במקרה דנן לא הוכח שגובשה הצעה מפורטת וסופית שאושרה בהנהלה והובאה לאישור מועצת העיר. נוסף על כך, כשנשאל עו"ד סדן אם הוא יודע שיש "מקרים לא מעטים שמובאת הצעה לאישור מועצת העיר ולא עוברת נכון?" השיב: "אכן", ובהמשך "וודאי" (פרוטוקול: עמ' 93 ש' 33 עד עמ' 95 ש' 23).
16. התובע הלין בסיכומיו על כך שהעירייה לא ביקשה להזמין את כל העדים הרלוונטיים שניהלו עמו משא ומתן. מנגד, העירייה טענה בסיכומיה כי עדים אלה כבר אינם בשליטתה (למעט אברהמי שהעיד מטעמה), והתובע אשר נשא בנטל לביסוס תביעתו לא ביקש להזמין אותם לעדות. אין התייחסות לטענה זו בסיכומי התשובה של התובע. יתר על כן, מהראיות שהציג התובע, לרבות עדותו של עו"ד סדן שייצג אותו במשא ומתן עם העירייה, עולה שהצדדים לא הגיעו להסכמות סופיות כלשהן, ולא ניתנה התחייבות של הגורמים המוסמכים בעירייה לכך שייחתם הסכם חכירה עם התובע ושותפיו.

האם ניתנה לתובע הבטחה מנהלית?

1. בפסק הדין שניתן בבג"ץ 135/75 סאי-טקס בע"מ נ' שר המסחר והתעשייה, פ"ד ל(1) 673 הובהר כי הבטחה מנהלית תהיה תקפה ומחייבת רק אם היא עומדת בשורה של תנאים מצטברים, ובהם אלה: (1) ההבטחה כללה התחייבות מסוימת ומפורטת; (2) ההבטחה הייתה נטולת סייגים ולא הייתה תלויה בסיכומים נוספים; (3) ההבטחה נבחנת במבחן אובייקטיבי ולא לפי התרשמותו של מקבל ההבטחה; (4) ההבטחה צריכה להיות בגדר סמכותה של הרשות המבטיחה (לעניין התנאים לתוקפה של הבטחה מנהלית, ראו גם ספרה של דפנה ברק ארז, משפט מנהלי, כרך ג', עמ' 322-316 (בעריכת עו"ד דפנה שוופי, 2013) (להלן "ברק ארז")). בפסיקה נקבע כי אין די בכך שמקבל ההבטחה סבר בתום לב שקיבל הבטחה מחייבת, אלא יש להוכיח שההתחייבות שניתנה לו הייתה מפורשת וברורה (ראו והשוו בג"ץ 3246/92 הר עוז נ' שר הביטחון, פ"ד מו(5) 301, 307) ושעמדה בכל שאר הדרישות שנקבעו בהלכה הפסוקה. על כן, גם אם התובע סבר בתום לב שניתנה לו הבטחה מחייבת, על בית המשפט לבחון אובייקטיבית אם התקיימו כל התנאים לכך.
2. בענייננו, גם אם הצדדים הגיעו במשא ומתן להסכמות עקרוניות בעניינים מסוימים כגון מינוי שמאי בורר, לא הוכח שהסכמות אלה ענו על דרישת המסוימות והפירוט. התובע לא ביסס שהצדדים הסכימו על מינוי שמאי מסוים, גיבשו הנחיות בנוגע למטרת השמאות ולאופן ביצוע ההתחשבנות והסכימו על תנאי החכירה. כמו כן עולה מההתכתבות בין הצדדים כי ההבטחה הייתה תלויה בסיכומים נוספים, בין היתר לגבי תקופת החכירה. בעניין זה נראה שהיו חילוקי דעות משמעותיים בין הצדדים, שכן העירייה הביעה נכונות לאשר חכירה לכל היותר לתקופה מוגבלת, ואילו התובע היה מעוניין להחיל את הסכמי ליבאי ולאפשר לו חכירה ארוכת טווח ואף רכישה של חלק מהנכס.
3. העירייה הפנתה בסיכומיה לפסק הדין שניתן בבג"ץ לידור האגודה להגנת בתים, דירות ורכוש פרטי בישראל נ' שר החקלאות, פ"ד מ(4) 523, שם נקבע שכדי שהבטחה תחייב את הגורם שנתן אותה עליה לעמוד בתנאי שלפיו נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתת אותה. בענייננו, עו"ד סדן הודה בחקירתו הנגדית שלאף אחד מבעלי התפקידים שעמם נוהל משא ומתן לא הייתה סמכות להתחייב בשם העירייה. כמו כן הודה עו"ד סדן שגם לו היו הסכמות עם נציגי העירייה לגבי כל הפרטים הרלוונטיים, ייתכן שלא היו מתקבלים האישורים של הגורמים המוסמכים. ראו עמ' 95 לפרוטוקול ש' 30-24:

"ש. יכול מאוד להיות שגם אם הייתה מסכם את כל הפרטים עם מנהל אגף נכסים, שגם היית מסכם את כל הפרטים, ולא סיכמת, עם גזבר העירייה, שגם אם ראש העיר היה תומך בזה, יכול מאוד להיות שזה לא היה עובר את היועצת המשפטית, יכול מאוד להיות שזה לא היה עובר את ההנהלה ויכול מאוד להיות שזה לא היה עובר את מועצת העיר.

ת. חברי צודק".

1. לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי התובע לא הוכיח ולו לכאורה שניתנה לו הבטחה מנהלית מחייבת העומדת בתנאים שנקבעו בפסיקה.

חובת העירייה לפעול לפי דין תוך שמירה על האינטרס הציבורי

1. התובע טען כי העירייה לא פעלה כלפיו בתום לב כאשר סירבה להתקשר עמו ועם שותפיו בהסכם חכירה חרף המשא ומתן הממושך שהתנהל בין הצדדים. ב"כ התובע הפנה בהקשר זה בסיכומיו לפסיקה בעניין חובת תום הלב של רשות מנהלית. ואומנם, במקרים מסוימים, גם כאשר לא הוכח שניתנה הבטחה מנהלית מחייבת, רשאי בית המשפט לשקול מתן סעד מכוח עקרונות מהמשפט הכללי, לרבות עיקרון תום הלב. כך למשל במקרים של הבטחה שניתנה בחוסר סמכות (ראו ברק ארז: עמ' 337 בסוף פסקה 26.16). במצבים אלה לעיתים מורה בית המשפט להביא את העניין לדיון מחודש לפני הגורם המוסמך, תוך התחשבות, בין שאר שיקוליו, בהבטחה שניתנה ובציפיות שיצרה (שם, עמ' 340, בסוף פסקה 26.18). לא כך הוא כשמדובר בהבטחה שהיה לרשות צידוק חוקי שלא לקיימה. בפסיקה נקבע שכאשר קיום ההבטחה עלול לפגוע באינטרס ציבורי חשוב, יש הצדקה לסגת ממנה, גם אם הפגיעה אינה תולדה של שינוי נסיבות, אלא הייתה צריכה להיות ברורה לרשות בעת מתן ההבטחה (ראו בג"ץ 5018/91 גדות בע"מ נ' ממשלת ישראל, פ"ד מז(2) 773, 786). לפי הפסיקה, יש צידוק חוקי להשתחרר מהבטחה מנהלית, בין היתר, כשהיא אינה מתיישבת עם החובה לפעול בהגינות ובשוויון בהקצאת משאבים ציבוריים (ראו בג"ץ 6268/00 קיבוץ החותרים אגודה שיתופית חקלאית רשומה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(5) 639 (2001), 661-660) או כשנתינתה מהווה הפרה של סדרי מנהל תקינים (ראו בג"ץ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, רב אלוף שאול מופז, פ"ד נח(1) 694, 715). התקשרות ללא מכרז וללא מתן הזדמנות שווה תוך הפרת דיני המכרזים היא כריתה בלתי חוקית של חוזה, ומהווה עילה שלא לפעול על פיה (ראו ברק ארז: עמ' 305-304, פסקה 25.63, סעיף א. וההפניות שם).
2. בענייננו, מסיכום הפגישה מיום 29.11.2016 (נספח 33 לתצהיר התובע) עולה שהיועץ המשפטי של העירייה דאז, עו"ד אשכנזי, הביע את עמדתו כי אין לתובע זכויות בנכס, ולכן אין אפשרות להתקשר עמו בהסכם חכירה בפטור ממכרז. מדבריו של היועץ המשפטי הנ"ל עולה שהוא התבסס בעניין זה, בין השאר, על התנהלות הצדדים עד לאותה עת, על פסקי הדין שניתנו בנוגע למחלוקות בין הצדדים, על פסיקה העוסקת בהארכת הסכמי חכירה לרבות פסק הדין בעניין עיריית כפר סבא ועל נהלי משרד הפנים לגבי שימוש בפטור ממכרז בעת הארכת הסכמים. בתגובה לכך טען עו"ד סדן בישיבה כי פרשנות העירייה ובא כוחה לפסק הדין בעניין עיריית כפר סבא מוטעית, ושהנסיבות העובדתיות בענייננו שונות בתכלית ובמהות. האומנם?
3. בפקודת העיריות [נוסח חדש] נקבע בסעיף 197 כי "לא תתקשר עירייה בחוזה להעברת מקרקעין או טובין, להזמנת טובין או לביצוע עבודה אלא על פי מכרז פומבי". בסעיף 198 לאותה פקודה נקבע כי "השר יקבע בתקנות את צורת המכרז ואת דרכי הזמנתן וקבלתן של הצעות המחירים, ורשאי הוא לקבוע בהן סוגים של חוזים כאמור, שבהם רשאית העיריה להתקשר ללא מכרז פומבי או ללא מכרז בכלל". בפסק הדין שניתן בעת"מ (מחוזי מרכז) 33150-03-16 גורדו נ' עיריית כפר סבא (נבו, 12.9.2016), שאליו התייחס ב"כ העירייה בישיבה מיום 29.11.2016, הפנה בית המשפט לכלל שנקבע בפקודת העיריות בעניין חובת מכרז ולתקנות שהותקנו בעקבותיו המתייחסות לחריגים מוגדרים וספציפיים שבהם רשאית העירייה להתקשר בחוזה ללא מכרז. במקרה שנדון בפסק הדין, כמו גם בענייננו, נטען כי חל החריג המופיע בתקנה 3(2)(ט) לתקנות העיריות (מכרזים) התשמ"ח – 1987: "המקרקעין הם דירות מגורים או בתי עסק המועברים למחזיק בהם או ליורשיו מכוח שכירותם במשך 10 שנים לפחות, ובלבד שהתמורה לא תפחת מסכום שנקבע בשומת מקרקעין שנערכה על ידי שמאי מקרקעין". בפסק הדין בעניין עיריית כפר סבא נקבע שיש לפרש חריג זה על דרך הצמצום, ושגם אם נבחן אותו בדרך של פרשנות מקלה שהציעה הפרקליטות באותו מקרה, לא מתקיימים התנאים לתחולתו. בין היתר נקבע שלצורך תחולת החריג אין די בהחזקה של המקרקעין, אף אם מדובר בהחזקה כדין. הובהר כי במצב שבו המחזיקים המשיכו להישאר במקרקעין לאחר תום תקופת החכירה ללא חוזה חדש, גם אם היו הסכמות דיוניות לעיכוב הפינוי, לא התקיים התנאי של החזקה מכוח שכירות (סעיף 62 לפסק הדין). כך היה גם בענייננו. כמו כן נקבע בפסק הדין כי תנאי נוסף לתחולת החריג הוא שכירות רצופה במשך 10 שנים לפחות לפני חידוש החוזה עם העירייה. לגבי המקרה שנדון שם הודגש שלא הייתה הצדקה להתקשר בחוזה ללא מכרז רק משום שהמערערים היו בעלי חוזה חכירה בתוקף עד לפני 16 שנה, ולאחר מכן המשיכו להחזיק בנכס ללא חוזה. בדומה לכך, בענייננו, חוזה החכירה בין העירייה לשותפים הסתיים ביום 9.7.2000, ולא חודש במשך למעלה מ-16 שנים לאחר מכן. מכאן שהתובע ושותפיו לא עמדו בתנאי הפטור כפי שפורשו בפסיקה.
4. התובע טען כי הופלה לרעה לעומת חוכרים אחרים באזור התעשייה שנחתמו עימם הסכמים ללא מכרז. בהקשר זה נטען בסעיף 65 לסיכומיו כי העירייה מכרה לחברת אלקטרה ולעשרות חוכרים נוספים 50 דונמים של קרקע על יסוד הפטור בתקנה 3(2)(ט) לתקנות העיריות הנ"ל, אך לא החילה את הפטור על התובע. אלא שבסיכומי התובע אין כל פירוט או ביסוס לגבי העסקאות שנעשו עם אלקטרה ועם החוכרים הנוספים, לרבות נסיבות מתן הפטור ועמידתם או אי עמידתם של החוכרים בתנאי הפטור הקבועים בתקנה.
5. ב"כ התובע הפנה בסיכומיו לפסק הדין שניתן בע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' הקרן הקיימת לישראל, תק-על 2009(4) 2242 (משנת 2009), שם דובר במגרש תעשייה שחוזה החכירה ייעד אותו להקמת מפעל, ואף שייעוד זה לא התממש במשך 49 השנים הראשונות לחוזה החכירה, בית המשפט הכיר בזכות לאכוף את החוזה ל-49 שנים נוספות. נסיבות המקרה שנדון בפסק הדין הנ"ל שונות בתכלית מענייננו. במקרה שנדון שם חכרה המערערת את הנכס מרמ"י במשך 49 שנים לפי חוזה חכירה כדין, ובמהלך תקופה זו שילמה את דמי החכירה וקיימה את כל חובותיה בהסכם, אך שלא באשמתה, נמנע ממנה לממש את ייעוד הנכס. באותו מקרה הגישה המערערת לבית המשפט תביעה לסעד הצהרתי בעניין הארכת הסכם החכירה כארבע שנים לפני תום הסכם החכירה המקורי. לעומת זאת, בענייננו, השותפים התקשרו בהסכם חכירה עם העירייה לתקופה של 25 שנים שהסתיימה ביום 9.7.2000, קרוב ל-17 שנים לפני הגשת התביעה שלפניי. במשך שנים רבות החזיקו השותפים בנכס ולאחר מכן השכירו אותו ללא הסכם חכירה כדין ולא הגישו תביעה להארכת חוזה החכירה המקורי שנחתם עמם.
6. במאמר מוסגר ומעבר לנדרש אציין כי התובע לא הרים את הנטל שהיה מוטל עליו לבסס ששולמו לעירייה מלוא דמי החכירה. בחקירתו הנגדית הודה התובע שלאורך כל השנים הייתה מחלוקת בנוגע לדמי החכירה (עמ' 75 ש' 35-33). לגרסתו, העירייה גבתה דמי חכירה ביתר והיא חייבת לו מיליונים (פרוטוקול: סוף עמ' 82, ש' 22-9). ואולם, בערעור על טען הביניים הודה התובע שלא שילם לעירייה דמי חכירה מחודש אוקטובר 2009 (סעיף 16 לפסק הדין), ובחקירתו הנגדית בתיק דנן הודה שאין בידיו אסמכתאות המבססות ששילם את דמי החכירה לאחר שנת 2006 (שם, בעמ' 59). בסיכומי התובע נטען שלפי תחשיב שצורף לתצהירו, גם אם יתקבלו שומות העירייה במלואן, חשבון התובע בעירייה אמור להיות ביתרת זכות של מאות אלפי ש"ח (סעיפים 116-113). תחשיב זה מבוסס על ההנחה שהיה על העירייה לגבות משוקת את מלוא דמי השכירות בגין כל התקופה שבה החזיקה בנכס, לזכות את השותפים בהפרש בין דמי השכירות לדמי החכירה ולהיפרע משוקת גם בגין חוב העבר הנטען של השותפים. ב"כ התובע הפנה בסיכומיו לקטע מפסק הדין שניתן בערעור על טען הביניים (עמ' 8 ש' 10-7), שם העיר בית המשפט בשולי הדברים כי העירייה הבהירה שאם החוכרים יסדירו את חובותיהם כלפיה ואת חריגות הבנייה המונעות לטענתה חתימת חוזה חדש, תזקוף העירייה על חשבון חובות העבר בגין הנכס את תשלומי דמי השכירות שהועברו לידה משוקת. ואולם, מהבהרת העירייה עלה שנכונותה העקרונית לקזז את דמי השכירות מחובם של השותפים הייתה מותנית בגיבוש הסכמות סופיות בעניין תנאי התקשרות בהסכם חכירה ובעניין גובה דמי החכירה, והצדדים לא גיבשו הסכמות מפורטות ומאושרות בנוגע לכך גם לאחר מתן פסק הדין בנובמבר 2014. מכאן שהשותפים לא הוכיחו ששילמו דמי חכירה או דמי שימוש בגין כל התקופה שבה לטענתם החזיקו בנכס (בעצמם או באמצעות אחרים).
7. לגבי חובת מכרז, אברהמי העיד כי העירייה העלתה טענה זו לאורך כל הדרך, אך הודה שאיננו יודע אם יש תיעוד על כך בכתב (פרוטוקול: עמ' 129 ש' 27 עד עמ' 131 ש' 30). מהמסמכים שהגיש התובע עולה לכאורה שלא הייתה התייחסות לסוגייה זו עד נובמבר 2016, ואם זה אכן מצב הדברים, יש להצר על כך. עם זאת, כפי שנקבע לעיל, הצדדים ממילא לא הגיעו במהלך המשא ומתן להסכמות סופיות כלשהן, והובהר לתובע במפורש שכל הסדר יהיה כפוף לאישורים נוספים. אברהמי העיד כי כל בקשה מועברת לעורך דין שמלווה אותם בעסקאות הנדל"ן, כדי לבדוק את ההיתכנות שלה מבחינת חובת מכרזים ולבחון אם היא יכולה לעבור לאישור המועצה ולעבור ביקורת של משרד הפנים (שם, עמ' 145 ש' 13-8). אף אם היה ראוי לבחון בשלב מוקדם יותר של המשא ומתן את ההיתכנות המשפטית של התקשרות ללא מכרז, מעת שהתברר שהדין איננו מאפשר פטור ממכרז בנסיבות העניין, העירייה לא הייתה רשאית להתקשר עם התובע ושותפיו בהסכם חכירה של הנכס ללא מכרז.
8. לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי גם לו היה התובע מוכיח שניתנה לו הבטחה מנהלית או שהצדדים הגיעו להסכמות מפורטות וסופיות כלשהן, לא היה מקום לחייב את העירייה להתקשר עם התובע ושותפיו בהסכם חכירה, שכן מדובר בהתקשרות בלתי חוקית הפוגעת באינטרסים ציבוריים של שוויון ומנהל תקין.

מתן חשבונות, סעדים כספיים ופיצול סעדים

1. בכתב התביעה לא התבקש סעד כספי כלשהו. לפיכך, אין כל רלוונטיות לטענות הצדדים בעניין ההתחשבנות הכספית ביניהם. עם זאת, התובע הגיש עוד ביום 26.9.2018 בקשה לפיצול סעדים שבה ביקש לתבוע בנפרד כספים שנגבו ממנו לטענתו ביתר ופיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו. התובע טען בבקשתו שיש להתיר לו להגיש תביעה כספית לאחר שייקבע מהי מערכת ההסכמים החלה על הצדדים, ולאחר שהעירייה תגלה את כל המסמכים והחשבונות הרלוונטיים שנדרשו במסגרת התביעה. העירייה לא השיבה לבקשה זו במשך למעלה מ-60 ימים, ולכן ניתנה ביום 14.11.2018 החלטה שבה ניתן לתובע היתר לפצל את סעדיו כמבוקש. העירייה לא הגישה בקשה לביטול ההחלטה הנ"ל, ורק בסיכומיה טענה לראשונה שאין לתת לתובע צו לפיצול סעדים, מבלי להתייחס להחלטה שכבר ניתנה בעניין זה, אשר מעולם לא בוטלה ואף לא הוגשה בקשה לבטלה. על כן, ההחלטה להתיר את פיצול הסעדים עומדת בעינה. במאמר מוסגר אציין כי הגם שממועד פקיעתו של הסכם החכירה המקורי לא היו לתובע ולשותפיו זכויות חכירה בנכס, אין בכך כדי לגרוע מזכותם להגיש תביעה בגין כספים שהשקיעו בנכס ובמבנה שהוקם עליו ובגין כספים שלטענתם שולמו לעירייה ביתר עבור דמי חכירה או דמי שימוש.
2. בכתב התביעה התבקש בית המשפט "להורות לעירייה להעביר לתובע פירוט עדכני של הנהלת החשבונות בספריה בקשר לחכירת הנכס". הצדדים ניהלו עוד לפני דיון ההוכחות הליכים מקדמיים של גילוי מסמכים ועיון בהם. במסגרת הליכים אלה הועברו לתובע מסמכים רבים, וביניהם כרטסות של הנהלת חשבונות. התובע לא טען בסיכומיו כי קיימים מסמכים חשבונאיים כלשהם שהעירייה לא חשפה אותם בהליכי הגילוי והעיון. לפיכך, אינני מוצא לנכון להורות לעירייה להעביר מסמכים נוספים לתובע. כמו כן אין לתת לתובע את הסעד שביקש לראשונה בסיכומיו – להורות על מינוי שמאי מומחה שיקבע את ההתחשבנות שבין הצדדים. סעד זה חורג משמעותית מגדר המחלוקת בתביעה שלפניי שהיא בעיקרה הצהרתית ושלא התבקש בה כל סעד כספי. עם זאת, משניתן לתובע צו לפיצול סעדים, (כשאין בכך כדי לגרוע גם בהקשר זה מהאפשרות לעלות טענת התיישנות), הרי שפתוחה בפניו הדרך להגיש תביעה נפרדת בגין כל סעד כספי שלטענתו הוא זכאי לקבל מהעירייה. אם יבחר התובע להגיש תביעה כספית, המותב שידון בתיק יהיה מוסמך להחליט אם למנות שמאי מומחה מטעם בית המשפט לצורך הכרעה במחלוקת.

סיכום

1. התביעה מכוח הסדר הפשרה מיוני 2005 התיישנה.
2. התובע לא הרים את הנטל הנדרש להוכיח כי במשא ומתן שהתנהל עם נציגי העירייה לאחר הסדר הפשרה, הגיעו הצדדים להסכמות סופיות ומחייבות המהוות הבטחה מנהלית.
3. התובע ושותפיו לא היו בעלי הסכם חכירה בתוקף במשך שנים רבות, ולכן העירייה לא הייתה רשאית להחכיר להם את הנכס ללא מכרז. אין לחייב את העירייה להתקשר עם התובע ושותפיו בהסכם חכירה בניגוד להוראות הדין, תוך פגיעה בעיקרון השוויון ובכללי המנהל תקין.
4. לפיכך התביעה נדחית.
5. התובע ישלם לעירייה סך של 45,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
6. משניתן צו לפיצול סעדים, אין בפסק דין זה כדי לגרוע מזכותם של התובע ושותפיו להגיש תביעה כספית נגד העירייה. כאמור לעיל, בהקשר זה, אין מקום לשלול טענות התיישנות וכיו"ב.

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ‏ז' באב תשפ"ב, 4 באוגוסט 2022, בהיעדר הצדדים.