השופטת י. שבח:

ושוב מגיעה לפתחנו סוגיית פינויים ופיצויים של תושבי שכונת הארגזים ע"י החברות שזכו במכרז הפינוי-בינוי, כשהפעם על המדוכה שאלת היתכנותה של העברת זכות הפיצוי ע"י תושב השכונה, ששמו מופיע בסקר המחזיקים משנת 1996, לצד ג' שאינו חלק מבית האב של התושב.

1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב מיום 28.03.17 בת"א 45725-12-14 (כבוד השופטת כרמלה האפט) לפיו התקבלה אמנם תביעת הפינוי שהגישו רשות מקרקעי ישראל (להלן- רמ"י או בשמה הקודם- המינהל) והחברות הזוכות במכרז המערערות 2-3 (להלן- המערערות) נגד המשיבים, אלא שפינוי הנכס המוחזק על ידם והנמצא בשכונת הארגזים בתל-אביב, הוכפף לחבילת הפיצוי הכוללת: דירה שתיבנה במתחם ששטחה לא יפחת מ 110 מ"ר; תשלום דמי שכירות לתקופת הביניים בסך 500$ לחודש ופיצוי כספי בסך 50,000$ - כפי הקבוע בתנאי המכרז.

2. בית משפט קמא קבע כי למשיבים אין זכות עצמאית משל עצמם להחזיק במקרקעין, אף לא זכות עצמאית לפיצוי, עם זאת, משאין חולק כי שמו של אחיה של המשיבה 2, מר יעקב אשכנזי ז"ל (להלן אכנה אותו כפי שכונה ע"י בימ"ש קמא - יעקב) נכלל ברשימת הפינויים שבסקר 96, ומשיעקב חתם בשנים 1995 ו-1997 על שני ייפויי כוח לפיהם העביר את זכויותיו במקרקעין למשיב 1 בעלה של אחותו (להלן - המשיב), הרי שגם המשיב "...הבא למעשה בנעליו של יעקב, זכאי לחבילת הפיצוי הזו כבית אב אחד".

על קביעה זו מלינות המערערות.

3. טרם אפרט את טענות הצדדים, מן הראוי לסקור את הרקע הכללי ואת מסמכי המכרז, בהם נעוצות הטענות השונות.

מרבית תושביה של שכונת הארגזים הממוקמת בדרום העיר תל אביב והמיועדת לפינוי אינם אוחזים "בקושאן", והרשויות מתבוננות עליהם כעל מסיגי גבול, לכל היותר כעל בני רשות מכללא.

בשנת 1996, במסגרת מהלכיה לתפוס חזקה בקרקעות השכונה, הזמינה המדינה סקר שטח שנערך בחודש יוני 1996במסגרתו נרשמו כמצויים בשטח 167 "בתי אב מגורים", 21 "עסקים", 2 "מבנים נטושים " ו-3 "בתי כנסת" – סה"כ 193 "בתי אב לפינוי" (להלן- הסקר או סקר 96). הסקר צורף למסמכי המכרז שפורסם בשנת 1996 ע"י המערערת 1 למטרת פינוי השכונה ובינוייה (להלן- מכרז 96), שחלק מתנאיו היה פיצוי אותם בתי אב ששמם מופיע בסקר.

מכרז 96 לא הגיע לכלל מימוש בעקבות צו ביניים שניתן ע"י בית המשפט העליון כשבתו כבית המשפט הגבוה לצדק בעתירות שהוגשו ע"י תושבי השכונה נגד פרסום המכרז (בג"ץ 6715/96,6870/96).

4. ביום 24.09.1997 התקבלה בהנהלת מינהל מקרקעי ישראל החלטת הנהלה שמספרה 929 המשפרת את תנאי מכרז 96 על דרך הרחבת מעגל הזכאים, לפיה יזכו לפיצוי לא רק אותם בתי האב ששמם מופיע בסקר 96, אלא גם אלו שגרו במקום בעשר השנים שקדמו למכרז ואין להם דירה אחרת ניתנה גם אפשרות להגשת השגות על הרשימה שצורפה לסקר, וכך נקבע:

"בסיכום הדיון... הוצע כי תנאי המכרז יכללו 2 תנאים נוספים:

1. המינהל יהיה מוכן לשקול קבלת השגות לרשימת המפונים תוך כחודש מיום החלטת הבג"צ.

המינהל + העיריה יבדקו ההשגות והחלטתם תהיה סופית.

1. יוסף תנאי למכרז כי תנאי הפינוי המוצעים יחולו רק על מי שגר ברציפות במתחם 10 שנים עפ"י אישור משרד הפנים ואין לו פתרון דיור אחר".

על יסוד החלטה 929 לעיל הגישה המדינה לבית המשפט העליון ביום 28.09.1997 במסגרת העתירה לעיל הודעה בדבר שיפור תנאי המכרז הן באשר להיקף חבילת הפיצוי והן באשר להגדלת מעגל הזכאים, וכך נמסר:

"... ההנהלה שבה והחליטה, כי תנאי הסף לפינוי תושבי המתחם יהיו:

1. מתן דירה בשטח של 110 מ"ר ברוטו;
2. מתן פיצוי בסך שווה ערך ל-50,000$ למשפחה;
3. מתן שכר דירה חודשי בשיעור של 500$ לאדם לתקופה של עד 3 שנים.

עוד הוחלט כי המינהל לא ישלם כל תשלום נוסף או החזר לתושבי המתחם וליזם שיזכה במכרז.

הפיצוי יינתן על ידי היזם שיזכה במכרז לתושבי המתחם הכלולים ברשימת המינהל שצורפה לחוברת המכרז שפורסם, בכפוף לכך שהמינהל יקבל השגות על רשימת המפונים בתוך חודש מיום החלטת בית המשפט בעתירות; המינהל והעיריה יבדקו את ההשגות והחלטתם תהיה סופית. הכללת שם נוסף ברשימה תהא בתנאי שמדובר במי שגר במתחם לפחות 10 שנים, על פי אישור משרד הפנים והעיריה ואין לו פתרון דיור אחר" (סעיף 8; להלן- הודעת המדינה).

על יסוד הודעת המדינה לעיל, דחה בית המשפט העליון בפסק הדין שניתן על ידו ביום 28.09.1997 את העתירות שהגישו תושבי השכונה, ועיגן לתוך פסק הדין את החלטת המינהל 929.

5. בחודש דצמבר 1997 פורסם המכרז השני למכירת השטח ופיתוחו (להלן- מכרז 97) שבין מסמכיו נכלל נספח ז', שעוד נשוב ונדבר בו, שכותרתו "תנאים מיוחדים לחוזה פיתוח" הקובע כי היזם מתחייב לפנות על חשבונו את כל המפונים שבמתחם התכנית בהתאם לתנאים שבהחלטה 929 וכי ידוע לו שרשימת הפינויים בסקר 96 הינה רשימה מנחה בלבד ואינה כוללת כל המיועדים לפינוי.

גם מכרז זה לא קרם עור וגידים.

6. בשנת 1998 פורסם מכרז שלישי (להלן- מכרז 98) הכולל אף הוא נספח "תנאים מיוחדים לחוזה פיתוח" (אותו נספח ז שהוזכר לעיל) שבסעיפים 3(א)(1)-3(א)(6) שבו, בדומה לנספח למכרז 97, צוין:

"3(א)(1) [היוזם מתחייב] לפנות על חשבונו את כל המיועדים לפינויים, לרבות אלה הכלולים ברשימת הפינויים הנ"ל, וכן אלה שייצאו זכאים מתוך רשימת ההשגות כמפורט בנספח טו'...

3(א)(3) היוזם מצהיר כי ידוע לו שרשימת הפינויים הינה רשימה מנחה בלבד ואינה כוללת כל המיועדים לפינוי. היוזם מתחייב לפנות את כל המתחם הכלול בתכנית, לרבות כל הפינויים שאינם כלולים ברשימת הפינויים ו/או תושבי המקום הגרים במשך 10 השנים האחרונות (ברציפות), על פי אישור משרד הפנים ואין לו דירה אחרת בבעלותו או בחכירה לדורות...

3(א)(4) היוזם מתחייב לשלם לכל מפונה שיתפנה סכום שלא יפחת מהמגיע לו על פי הקריטריונים לפינוי שכונת הארגזים, כמפורט בנספח יב', או, וזאת על פי שיקול דעתו, ובהסכמת המתפנה, מתן דירה בת 4 חדרים בשטח רישוי כולל (עיקרי ושירות) שלא יפחת מ-110 מ"ר במיקום שיקבע ע"י היוזם (להלן: 'דיור חליף')...

3(א)(5) היוזם מתחייב לשלם למפונה סכום של 500$ לחודש... ועד לתקופה של שלוש שנים. זאת בעבור תשלום דמי שכירות לתקופת הביניים...

3(א)(6) היוזם מתחייב לשלם לכל מפונה כהגדרתו לפי הוראות מכרז זה, סך של 50,000$... וזאת כתשלום נוסף" (ההדגשות בקו במקור)

המערערות 2-3 (להלן- החברות הקבלניות או החברות) זכו במכרז, וביום 22.09.1999 נכרת עמן חוזה השיווק.

7. אין מחלוקת כיום כי על הזכאים לפיצוי נמנות שלוש קבוצות של תושבים: הקבוצה הראשונה כוללת את הזכאים המקוריים, קרי: אותם התושבים ששמם נכלל ברשימת הפינויים שבסקר 96 שלא צריכים לעמוד בשום מבחן נוסף מעבר להופעת שמם בסקר; בקבוצה השנייה נכללים אותם בתי אב ששמם לא נכלל בסקר 96 אבל הוכיחו כי הם מתגוררים במתחם המיועד לפינוי לפחות עשר שנים קודם למועד עריכת הסקר, קרי לפחות מאז 1986 ושכתובתם הרשומה היא במקום ואין להם פתרון דיור אחר. בפסק הדין שניתן על ידינו ביום בע"א 17401-01-17 רשות מקרקעי ישראל ואח' נ' לוי ואח' (להלן- עניין סימה לוי) שהפך חלוט, הוכרה גם קבוצת זכאים שלישית הכוללת את מגישי ההשגות, "...שיש לה כוח חיות משל עצמה, ושהנמנים עלית צריכים להוכיח רק את עובדת מגוריהם במקום בעת עריכת הסקר...".

8. השאלות המרכזיות הטעונות הכרעה הן שתיים: האחת - האם על מנת שתושב ששמו מופיע בסקר 96 (הקבוצה הראשונה) יהא זכאי לחבילת הפיצוי עליו לבצע בעצמו את הפינוי כתנאי מוקדם לזכאות לפיצוי, קרי: להיות "המפונה שיתפנה" באופן שפינוי ע"י אחר מפטיר את המערערות, כגרסתן, מחובת הפיצוי; והשנייה- בהינתן זכאות, האם רשאי תושב ששמו מופיע בסקר 96 להמחות את זכות הפיצוי לאחר שאינו חלק מאותו בית אב ומה דינה של המחאה שכזו עת נעשתה לאחר מכרז 96 אך טרם פרסום מכרז 98 וטרם זכיית המערערות במכרז?

9. בית משפט קמא לא נימק כלל מדוע יש לראות במשיב, ששמו לא מופיע בסקר, שאינו נכנס להגדרת "בית אב" שבמסמכי המכרז; ושלא התגורר במקום עשר שנים לפני שנת 96, וקיבל את זכויותיו של יעקב טרם פרסום מכרז 98 - כמי שנכנס לנעליו לעניין הזכאות לחבילת הפיצוי, אף לא התייחס לשאלות המשפטיות הנדרשות. שקלנו שמא יש להחזיר את התיק לבית משפט קמא לצורך השלמת הנדרש, אך החלטנו שלא לעשות כן אלא לסיים את הדיון בהכרעה עניינית שתוכל לשמש נוסחה גם למקרים דומים.

10. המערערת טוענות כי "מכרז שכונת הארגזים לא מקנה לתושבי השכונה זכות לפיצוי. נקודה" (פרוטוקול הדיון בערעור), החובה שהוטלה עליהן היא חובת הפינוי, אגב פיצוי, במובחן מחובת פיצוי עצמאית. הרישום בסקר המחזיקים, הוא לבדו - אין די בו כדי להקנות פיצוי, הוא אך תנאי נדרש אחד, עת הזכאות לפיצוי מותנית בפינוי בפועל דווקא ע"י המחזיק הרשום בסקר, הוא עצמו, הוא לבדו, ולא ע"י אחר. נטען כי "מי ששמו נכלל בסקר המחזיקים עשוי שלא לזכות בפיצוי, אם עזב את המקרקעין או הלך לעולמו. קל וחומר אם הלך לעולמו טרם פרסום המכרז". עוד נטען כי משזכאות המפונים היא זכות אישית שמקורה בטעמים סוציאליים היא אינה ניתנת להעברה או למימוש באמצעות אדם אחר. אין מדובר ב"נכס" שניתן להורישו או להעבירנו לאחר, ודאי עת העברת הזכות נעשתה טרם פרסום המכרז בו זכו המערערת, לא כל שכן טרם זכייתן בו, שהרי המכרז בו זכו, מכוחו קמה הזכאות הלכאורית פורסם רק בשנת 1998, רק לאחר שיעקב עזב את המתחם בשנת 1997 ונפטר לבית עולמו בשנת 1998. המשיבים, מסיגי הגבול, אינם זכאים לקבל את הפיצוי תחתיו.

11. המשיבים טוענים כי חובת הפיצוי שהוטלה על זוכי המכרז נועדה לפצות בראש ובראשונה את חברי הקבוצה הראשונה, אלו ששמם מופיע בסקר המחזיקים, ש"זכאותם של תושבים אלה קמה מכוח רישומם בסקר המחזיקים, והם אינם נדרשים להוכיח דבר מעבר לרישומם בסקר", כפי שנדרשים חברי הקבוצה השנייה (אלו ששמם אינו מופיע בסקר ומחזיקים במקום לפחות מאז שנת 1986) וכפי שנדרשים חברי הקבוצה השלישית (מגישי ההשגות שנדרשים להוכיח ששמם אמור היה להופיע בסקר). אשר על כן אין מקום להתנות את הפיצוי לחברי קבוצה זו בהישארותם במקום עד שיאותו המערערות לפנותם, ודי בכך שהחזקה בשטח שהחזיקו בשנת 96 תועבר למערערות. יעקב ישב במקרקעין בעת עריכת סקר 1981, ישב במקרקעין ביוני 1996 בעת עריכת סקר 96 ושמו נכלל ברשימה שבסקר- די בכך על מנת שתתגבש זכאותו לפיצוי.

המשיבים ממשיכים וטוענים כי משהתגבשה הזכאות לפיצוי כספי, אין מניעה להמחות את הפיצוי הכספי לאחר. הדרישה שמעלות המערערות לפיה תותנה הזכאות לפיצוי גם בהמשך החזקת המקרקעין אחרי 96 ע"י אותו התושב ששמו מופיע בסקר, ופינוי המקרקעין דווקא על ידו - אינה מוצאת את ביטויה במכרז ויש לדחותה. מכרז 98 הפנה לסקר מ 96 ולא נאמר בו כי רשימת המופיעים במכרז 96 תצומצם לאלו שהמשיכו להחזיק גם ב 98, ורק לאלו שנותרו בחיים. עוד נטען כי הוכח כי המערערות תמחרו בהצעתן את עלות פיצוי מספר בתי האב המופיעים בסקר, ואין להתיר להן כעת לצמצם את מספר המפוצים ולהתעשר מכך שלא כדין. משיעקב המחה למשיבים את זכותו לפיצוי, על המערערות לשלמו לידיהם כנגד מסירת החזקה בקרקע.

12. קודם שנבחן את השאלות הטעונות הכרעה, נזקק את העובדות הרלבנטיות:

יעקב הוא אחיה של המשיבה 2 אשת המשיב 1;

יעקב החזיק במקרקעין נושא תביעת הפינוי עוד בשנת 1981, והחזיק בהם גם בשנת 1996;

שמו של יעקב מופיע ברשימת המחזיקים שבסקר 96 (מספר סידורי 36), בנוסף לסקרים משנת 81 ומשנת 94;

המשיבים לא הוכיחו שהייתה ליעקב זכות כלשהי במקרקעין ולכן יש להתבונן עליו כעל בר רשות;

יעקב עזב את המקרקעין בשנת 1997, נפטר בשנת 1997 מעבר לים, לא הוכח תאריך מדוייק של הפטירה.

המשיבים לא ישבו במקרקעין במועד עריכת סקר 96, שמם לא מופיע ברשימת המחזיקים, והם אינם נמנים על איזו משלוש קבוצות הזכאים;

יעקב חתם על שני יפויי כוח, הראשון מיום 17.03.95, והשני מיום 18.04.97 לפיהם העביר את כלל זכויותיו במקרקעין למשיב.

13. המערערת מתפרצת לדלת פתוחה במקבץ טענותיה המתייחסות לטיב זכויות המשיבים במקרקעין. אין להם כל זכות. מכרז שכונת הארגזים אינו מתייחס כלל לתושבים המחזיקים בנכס מכוח זכות כלשהי בדין, אם ישנם כאלו, אלא לאותם התושבים היושבים בנכס, מכוח פלישה. הזכויות שהוענקו לאותם תושבים הנמנים על איזו משלוש קבוצות הזכאים אינן מעוגנות בדין, אלא נעוצות בטעמים פוליטיים /חברתיים/ סוציאליים ("...תוך מתן פתרון הולם ונאות לצורכי האוכלוסייה המתגוררת במתחם המיועד לבניה..."- מתוך המבוא הכללי למכרז).

משישיבתו של יעקב במקום עלתה לכל היותר לזכות בר רשות מכללא, הגם רבת שנים, זכות אישית הדירה שאינה ניתנת להעברה או המחאה, לא הייתה לו כל זכות במקרקעין הניתנת להעברה, וממילא לא רכשו המשיבים כל זכות שכזו.

פינויים מן המקרקעין הוא אפוא בלתי נמנע. האם בלא פיצוי כפי שטוענות המערערות?

14. לעיל ראינו שלא הייתה ליעקב זכות במקרקעין למעט זכות בר רשות מכללא שמטבעה היא הדירה. האם הייתה לו, במובחן משאלת הזכות במקרקעין, זכות לקבלת פיצוי?

טענתן הגורפת של המערערת לפיה "מכרז שכונת הארגזים לא מקנה לתושבי השכונה זכות לפיצוי. נקודה" הנסמכת על היגד מנותק מההקשר בנספח ז לפיו מתחייב היזם "לפנות על חשבונו את כל המיועדים לפינויים", להבדיל מהתחייבות לפיצוי – דינה להידחות. היזם התחייב גם לפנות וגם לפצות, בבחינת חיובים שלובים.

בפרק "מבוא כללי למכרז" נאמר "המכרז מחייב מתן פיצוי למתפנים ע"י הזוכה שלא יפחת מהעמדת דיור חלוף...".

גם בהודעה שהגישה המדינה לבית המשפט העליון מיום 28.09.1997 במסגרת העתירה לבג"ץ, בה סקרה את החלטה 929 צויין כי:

"... ההנהלה שבה והחליטה, כי תנאי הסף לפינוי תושבי המתחם יהיו..." וכי "הפיצוי יינתן על ידי היזם שיזכה במכרז לתושבי המתחם הכלולים ברשימת המינהל שצורפה לחוברת המכרז שפורסם בכפוף לכך שהמינהל יקבל השגות על רשימת המפונים בתוך חודש מיום החלטת בית המשפט בעתירות". על יסוד הודעת המדינה לעיל, דחה בית המשפט העליון כאמור את העתירות ועיגן לתוך פסק דינו את החלטת המינהל 929, שחלק ממנה היא הפיצוי לתושבים, שהפכה לחלק מפסק הדין.

הנה כי כן, יש גם יש חיוב בפיצוי.

15. טוענות המערערות כי אותה זכות לפיצוי כנגד פינוי, מותנית רק בהיות הפינוי מתבצע ע"י התושב המקורי, קרי: רק "למפונה שיתפנה" כקבוע בנספח ז'.

להבנתי יש לדחות את הטענה ולקבוע כי הזכאות לפיצוי כנגד פינוי תתגבש עם פינוי הקרקע שהוחזקה ע"י התושב שנכלל בסקר 96 והעברת החזקה בה לידי המערערות, להבדיל מהפרשנות הדווקנית בה דוגלות המערערת לפיה החזקה בקרקע צריכה להימסר להן פיזית דווקא ע"י אותו תושב מקורי ששמו נכלל בסקר 96, "ללא על ידי מלאך, ולא על ידי שרף, ולא על ידי שליח", רק הוא.

ראשית, אין בתנאי המכרז, נספחיו, החלטות המינהל והודעת המדינה דרישה מעין זו, ואלו מדברים רק בתנאי הופעת שם התושב בסקר 96 ובתנאי פינוי הקרקע, והעמדתה לרשות המערערת. פיצוי כנגד פינוי, ותו לא, בהלימה לקביעתנו בפסק הדין שניתן על ידינו ביום בע"א 17401-01-17 בעניין סימה לוי ואח' לפיה כדי להיכלל בקבוצה הראשונה די להוכיח את הכללת שם התושב בסקר 96, וככדי להיכלל בקבוצה השנייה "הנמנים עלית צריכים להוכיח רק את עובדת מגוריהם במקום בעת עריכת הסקר".

המכרז לא מגדיר מיהו אותו מפונה, גם לא קובע כאמור כי הפינוי צריך להיעשות דווקא עי התושב ששמו רשום בסקר.

לעמדה זו, לפיה די לו לתושב ששמו מופיע בסקר 96 לגרום להעברת החזקה במקרקעין לידי המערערות כדי לזכות בפיצוי, שותף לא אחר מאשר מנהל המערערת מר ישעיהו חכשורי, אשר במסגרת חקירתו בתאק 50343-02-15 רשות מקרקעי ישראל נ' סימה לוי, השיב:

"..כל מי שמופיע בסקר אני מחוייב ... הסקר יכול להיות בן אדם שגר שבוע ימים שמה, אם הוא מופיע לי בסקר אני צריך לפנות אותו. אין לי ברירה. אני מקבל את זה, כתוב משמיים...אני קיבלתי לא יכול לבוא לערער את הסקר והגיד תשמע, זה לא מגיע לו, הוא לא גר, אני לא יכול לפתוח את הסקר מחדש".(עמודים 70-71).

בשום שלב לא חלקו המערערות על כך שזכאות חברי הקבוצה הראשונה היא מוחלטת ואינה תלויית תנאים. בעוד שחברי הקבוצה השניה צריכים להוכיח ישיבה במקום עשר שנים לפני הסקר והיעדר זכות בדירת מגורים אחרת, די להם לחברי הקבוצה הראשונה, להוכיח כי הם מופיעים ברשימת הסקר על מנת לזכות בפיצוי. הוספת דרישה חדשה לפיה הפינוי צריך להיעשות פיזית על ידם חורגת מכל מסמכי המכרז וההבנות שביסודם ואין לקבלה.

16. שנית, התכלית המקורית של המכרז, לה יש ליתן זכות בכורה, הייתה לגרום לפינויו של המתחם כולו, אך בבד "תוך שמירה ודאגה לאוכלוסיה הקיימת בשכונה" (מתוך המבוא למכרז), כש"האוכלוסיה הקיימת" היא אותם בתי אב ששמותיהם נכללו בסקר 96, ושיעקב נמנה עליהם.

הגורמים הרלבנטיים התבוננו על אותם בתי אב המופיעים בסקר, אלו שיושבים במקום שנים רבות, חלק נכבד מהם מאז עלייתם ארצה, בעין חיובית, ולא כאל פולשים "סתם" שזה מקרוב באו. מעמדם של אלו רומם בהחלטת המינהל ובהודעת המדינה למעמד של בעלי זכויות, לפיכך הוסכם מטעמים סוציאליים להעניק להם פיצוי, שיאפשר להם השגת דיור חלופי במקום אחר או במבנים שייבנו על ידי היזם, וזאת ללא צורך בהוכחת תנאים נוספים מעבר לפינוי הקרקע ומסירתה לידי המערערות. ההתמקדות במסמכי המכרז בתושבים ששמם מופיע בסקר 96 מכוונת רק לזכאותם המוחלטת של אלו לפיצוי, ולהתחייבות שקבל על עצמו הזוכה בקשר אליהם, לאו דווקא להיותם מוסרי החזקה בפועל.

הצבת דרישה חדשה לפיצוי מקעקעת לא רק את ההסכמות אלא גם את התכלית שביסודן.

17. שלישית, הפרשנות הדווקנית של המערערות אינה עולה בקנה אחד עם דרישת תום הלב. תושב שנכלל בסקר ונפטר אינו יכול למסור את החזקה, ולא יעלה על הדעת לסבור כי נשמט הבסיס מתחת לזכאות לפיצוי וכי זו אינה עוברת ליורשיו. פרשנות קיצונית מעין זו עלולה לעודד את זוכי המכרז לנהוג באלו מתושבי השכונה, הממתינים לפיצוי שיינתן על דרך "מתן דירה בת 4 חדרים בשטח רישוי כולל (עיקרי ושירות) שלא יפחת מ-110 מ"ר במיקום שיקבע ע"י היוזם (להלן: 'דיור חליף')" (3(א)(4) לנספח ז) כבדור המדבר, להמתין למותם ולהיות מופטרים מחובת הפיצוי כלפיהם. ההיזקקות לחסדי המערערות בתקווה שיואילו לשלם את הפיצוי ליורשיהם - אינה במקומה.

ניתן להעלות על הדעת מקרה בו תושב ששמו מופיע בסקר 96 נאלץ להיעדר מביתו למשך תקופה ממושכת, למשל עקב אשפוז בבית חולים, שעה שבזמן העדרו תפס את המקרקעין מסיג גבול. לא יעלה על הדעת להפטיר את המערערות מפיצוי התושב רק מכיוון שהפינוי בפועל בוצע בסופו של דבר ע"י הפולש ולא ע"י התושב, ובלבד שנטל פינויו של הפולש לא יוטל על המערערת. באותה מידה קשה להלום מצב בו שתושב ששמו מופיע בסקר 96 שהשכיר את הנכס הרעוע לאחר (אכן לא כדין) ועבר להתגורר במקום תוך המתנה לדירה שיקבל בבניין שיבנה במקום, ופינה את השוכר - יאבד את זכותו לפינוי רק מכיוון שמי שפינה בפועל הוא השוכר.

הדרישה כי הפינוי, שאין מחלוקת שהוא תנאי לפיצוי, ייעשה דווקא ע"י מי ששמו מופיע בסקר כדי לזכותו בפיצוי- אינה מחוייבת המציאות.

18. סעיף 40 לחוק החוזים [חלק כללי] קובע כי "חיוב יכול שיקויים בידי אדם שאיננו החייב, זולת אם לפי מהות החיוב, או לפי המוסכם בין הצדדים, על החייב לקיימו אישית". איני רואה הצדק ענייני לקבל את דרישת המערערות לפיה ייעשה פינוי הקרקע רק ע"י התושב המקורי שישב במקום בשנת 96, עת החיוב יכול להתבצע בידי אדם אחר. עמידה על דרישה זו אינה אלא ניסיון להשתמט מפיצוי וקבלת החזקה בקרקע ללא תמורה, ביחוד עת בהצעתן במכרז תמחרו המערערת את חובתן לפצות את כל התושבים ששמם מופיע בסקר 96, אף נוספים, משצוין במכרז כי ה"רשימה מנחה בלבד ואינה כוללת כל המיועדים לפינוי"(סעיף 3(א)(3) לנספח התנאים המיוחדים).

אמור מעתה, לולא נקרא יעקב לבית דין של מעלה, ולו היה מתייצב בפני המערערות ודורש את הפיצוי הנקוב במכרז כנגד פינוי הקרקע ע"י המשיבים, היה זכאי לקבלו.

19. זה המקום לדחות את טענת המערערות לפיה לא התגבשה זכות יעקב לפיצוי, משעזב את הקרקע בשנת 97 ומשנפטר טרם פרסום מכרז 98 וטרם זכייתה במכרז.

גם טענה זו הינה בבחינת תוספת מבית מדרשן של המערערות, ואין לה שום עיגון במסמכי המכרז, או בהחלטה 929, אף לא בהודעת המדינה שעל יסודה נדחו העתירות לבג"ץ.

סקר 96 היווה בסיס למכרז 96, גם למכרז 97, וגם למכרז 98. סקר 96 הכולל את רשימת התושבים שבסקר צורף למכרז 98 כנספח יא והפך לחלק בלתי נפרד ממנו. בשום מקום לא נאמר, גם לא נרמז, כי רשימת סקר 96 מותנית בהישארותם בחיים של אותם התושבים המנויים בה עד למועד פרסום מכרז 98 או עד למועד כריתת ההסכם מיום 22.09.1999, גם לא בחובת הישארותם במקרקעין עד לזכיית חברה כלשהי במכרז.

הזוכה במכרז התחייב לפצות את כל אלו ששמם מופיע בסקר 96, גם אם ההסכם עמו נחתם בשנת 1998, ולא בכדי צורפה רשימת 96 להסכם משנת 98.

20. נעבור אם כך לבחון את זכותם של המשיבים, הדורשים את הפיצוי מכוח המחאת הזכות שניתנה למשיב מטעם יעקב.

כאמור לעיל, ולמען הסר ספק, אין למשיבים זכות במקרקעין ועליהם לפנותם, גם אין להם זכות עצמאית לפיצוי מכוח עצמם, משלא הוכיחו שהם נמנים על איזו משלוש הקבוצות. לולא הטענה הנסמכת על יפויי כוח לפיהם הומחתה להם, על פי הנטען, הזכות לפיצוי הכספי, במובחן מהזכות במקרקעין, היה מקום להורות על פינויים ללא כל פיצוי.

המשיבים נסמכים על שני מסמכים שנחתמו ע"י יעקב.

במסמך בכתב מיום 17.3.95 נאמר ש"זכריה בללי יהיה אחראי לכל הנוגע והקשור לנושא הדירה...הנ"ל ידאג לכל האנטרסים של דירתי... אני מיפה את כוחו של זכריה בללי ...". ההרשאה במסמך זה היא מצומצמת, מוגבלת ל"דאגה" לדירה בלבד, ואין לראות בה הענקת הזכות לפיצוי או המחאתה למשיב.

21. שונים הם פני הדברים ביחס למסמך שנחתם באפריל 1997, אחרי פרסום מכרז 96, עת יעקב כבר ידע או אמור היה לדעת על הרוחות המנשבות, וכי בהיותו נמנה על הרשימה שבסקר שנערך שנה קודם, יש לו זכויות כלשהן.

המדובר ביפוי כוח בלתי חוזר שנחתם ע"י יעקב בפני נוטריון ביום 18.04.97 לפיו הוסמך המשיב "בשמו ובמקומו" של יעקב בקשר לדירה הנמצאת ברחוב נתיבות 33א בשכונת עזרא "למכור לקנות להעביר להשכיר להחכיר...לפי אותה תמורה ולפי אותם תנאים שהוא יקבע לפי ראות עיניו המוחלטת". יעקב הסמיך את המשיב "לתבוע חלוקה, פינוי, חזקה, החזרת חזקה, הסרת עיקול, תשלום שכר דירה, דמי חכירה וכל מיני זכויות ושינויים בנוגע לרכוש הנ"ל...וכל מיני תביעות או דרישות הנוגעות ברכוש הנ"ל...לבוא לכל מיני הסכמים בענינים הנוגעים ברכוש הנ"ל...". כן הסמיך יעקב את המשיב "להופיע במנהל מקרקעי ישראל, מחלקת אגף מירשם והסדר מקרקעין, בתי משפט מכל הדרגת כל משרד ממשלתי, עירוני, מוניציפלי, ובכל מקום אחר בתור מבקש, תובע, נתבע... לחתום על בקשות, כל מיני שטרות טאבו, הסכמים, חוזים...פשרות, כל מסמך וניר אחר ולעשות בדרך כלל כל דבר הקשור באיזו שהיא טרנזקציה ברכוש הנ"ל..." ועוד.

הנה כי כן, לשון יפוי הכוח היא רחבה וחובקת עולם. יעקב הסמיך את המשיב, כמיופה כוחו, גם לקבל עבורו כל תמורה או כל פיצוי המגיעים לו בגין המקרקעין אותם החזיק שנים רבות עד שנת 1997. משמכרז 98 לא חייב את הזכאים להישאר במקום עד להתגבשות תנאי הפיצוי או עד לבניית הבניינים החדשים, לא הייתה כל מניעה למנות מיופה כוח שיקבל עבור הזכאי בבוא העת את הפיצוי, אף להמחות את הזכות לפיצוי לאחר בהתאם לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969 הקובע בסעיף 1 שבו:

1. זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב, זולת אם נשללה או הוגבלה עבירותה לפי דין, לפי מהות הזכות או לפי הסכם בין החייב לבין הנושה.

(ראו בהקשר זה ע"א 261/84 רפאלי נ' חנניה, 07.12.1986 שם הוכרה האפשרות להמחות זכות לפיצויי הפקעה, והעברתה לידי רוכש המקרקעין).

יש להבחין בין המחאת הזכות במקרקעין, שאינה אפשרית משמדובר ברישיון הדיר שאינו ניתן להעברה, לבין המחאת הזכות לפיצוי, בהינתן זכאות, או קביעת מיופה כוח שיקבל את הפיצוי, בתנאי השלמת הפינוי. העובדה שמיופה הכוח- המשיב- גם תפס חזקה בנכס (בפסק דינו של בית משפט קמא אין כל ממצא ביחס למועד בו החלו המשיבים לשבת במקרקעין) אינה מפקיעה מניה וביה את זכותו של יעקב לפינוי, משלא הייתה מניעה כי המערערות ידרשו את פינויים המיידי של המשיבים כנגד תשלום הפיצוי המגיע ליעקב. המערערת בחרו במדיניות "שב ואל תעשה" ומשכך לא ילינו אלא על עצמן בלבד.

היוצא מן האמור הוא שעל המערערות לשלם ליעקב, באמצעות מיופה כוחו המשיב, את הפיצוי שהגיע ליעקב כנגד פינוי בפועל של המקרקעים ומסירת החזקה בהם לידי המערערות.

22. ובאשר להיקף חבילת הפיצוי:

בית משפט קמא קבע כי "בכפוף לפינוי תשלמנה החברות לנתבע 1 את הפיצוי שנקבע במכרז שמספרו תא/98/250", וכי "למען הסר ספק" על המערערת לספק למשיב "דירה בת 4 חדרים בשטח רישוי כולל (עיקרי ושירות) שלא יפחת מ 110 מ"ר"; תשלום דמי שכירות בסך 500$ לחודש "לתקופת הביניים" שמיום הפינוי עד למועד מתן האפשרות להיכנס לדירה החלופית, וכן פיצוי כספי בסך 50,000$

אלא שהמשיב, אינו זכאי כאמור לקבל את הפיצוי מכוח עצמו, אלא זכאי לקבל עבור יעקב את הפיצוי שהיה מגיע ליעקב, לו תבע אותו בעצמו. נספח יז (4) למכרז קובע כי הפיצוי הוא כספי "שלא יפחת" מהסכום המפורט במסמך "קריטריונים לקביעת דמי פינוי- שכונת הארגזים" (נספח יב' למכרז), או: "וזאת על פי שיקול דעתו" של היזם ובהסכמת המתפנה, דירה בת 4 חדרים "במיקום שיקבע ע"י היוזם". משיעקב נפטר, עובדה המשמיטה את הצורך בדמי שכירות,

23. אציע אפוא לחברי לדחות את הערעור, בכפוף לתיקון התוצאה האופרטיבית, קרי – התנית הפינוי בפיצוי כספי לפי מסמך הקריטריונים לקביעת דמי פינוי בשכונת הארגזים, בתוספת הסך של 50,000 דולר.

השופט י. אטדגי:

1. אני סבור כי הערעור צריך להתקבל וכי המשיבים אינם זכאים לפיצוי על-פי המכרז.

2. כפי שציינה השופטת שבח, "משישיבתו של יעקב במקום עלתה לכל היותר לזכות בר רשות מכללא, זכות אישית הדירה שאינה ניתנת להעברה או המחאה, לא היתה לו כל זכות במקרקעין הניתנת להעברה, וממילא לא רכשו המשיבים כל זכות שכזו".

השאלות שיש להשיב עליהן, הן לכן:

1. האם יעקב רכש זכות פיצוי לפי המכרז?
2. אם התשובה לשאלה הקודמת היא חיובית – האם יעקב היה זכאי להעביר את זכות הפיצוי למשיבים?

3. האם יעקב רכש זכות פיצוי לפי המכרז?

כדי להשיב על כך נדרש להגדיר מהי הזכות שנוצרה במכרז למחזיקים?

אשוב לקביעת חברתי, לפיה, מרבית תושבי השכונה מוגדרים על-ידי הרשויות כמסיגי גבול, ולכל היותר בני רשות מכללא.

כיוון שכך, אילולא המכרז, ועל-פי הפסיקה הרחבה שדנה בעניינם של ברי רשות, עם פינויים מהמקרקעין הם היו זכאים, ככל הנראה, רק להשבת השקעותיהם במקרקעין ובמבנים שהוקמו על ידם, ככל שאלה יוכחו (ראו ספרו של השופט יעקב שקד, פינוי מקרקעין – הליכים והלכות, עמ' 430 – 437, והפסיקה שנסקרה שם).

המכרז (ובאומרי: "המכרז", כוונתי לשלושת המכרזים ולכל ההחלטות שהתקבלו במסגרתם ובמסגרת ההליך שהתנהל בבית המשפט העליון) יצר, אם כן, זכות מסוימת למחזיקים, שלא היתה להם קודם לכן.

חלק המכרז העוסק במתן הפיצוי למחזיקים כנגד פינויים הוא, לכן, חוזה לטובת אדם שלישי, כהגדרתו בסעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים (חלק כללי)):

"חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (להלן – המוטב) מקנה למוטב את הזכות לדרוש את קיום החיוב, אם משתמעת מן החוזה כוונה להקנות לו זכות כזו".

4. מהי הזכות שנוצרה למחזיקים – המוטבים (שהיא גם "החיוב" של הזוכים במכרז) על-פי המכרז?

תוכן חלק המכרז העוסק בכך ותוכנן של החלטה 929 ושל הודעת המדינה לבית המשפט העליון, כפי שהובאו בחוות דעתה של השופטת שבח, ובהם נכרך הפיצוי בפינוי, מעלה, לדעתי, תשובה אפשרית אחת: הזכות היא קבלת סכום כספי אשר יאפשר למחזיק המתגורר במקרקעין רכישת דיור חלוף, על-פי הקריטריונים שנקבעו, כולל דיור ארעי עד לרכישתו או קבלתו של דיור הקבע, במקום הדיור הקיים שנשלל ממנו עם פינויו.

סבורני, שגם התשלום הכספי הנוסף של 50,000 דולר לכל מפונה נועד כדי להקל על החלפת הדיור, הכרוכה מטבע הדברים בהוצאות ובהתאמות שונות.

התכלית שעמדה ביסוד קביעת זכות זו, אף היא ברורה ופשוטה: שלא להותיר את המחזיק המתפנה ומשפחתו – גם אם הוא בר רשות בלבד שאינו זכאי לפיצוי – ללא קורת גג.

בכך פעלה רשות מקרקעי ישראל, הבעלים של המקרקעין ויוזמת המכרז, ב"כובעה" כרשות ציבורית הנושאת באחריות ציבורית כלפי המשפחות המתגוררות במקום.

5. המסקנה הנגזרת מכך, לענייננו היא: מי שמאבד את מקום מגוריו במקרקעין עקב פינויו – זכאי לקבלת פיצוי עבור דיור חלוף, ומי שאינו מאבד את מקום מגוריו במקרקעין, כגון: מי שכבר אינו מתגורר בהם, ללא קשר לפינוי הנעשה על-ידי הזוכים במכרז – אינו זקוק לדיור חלוף, ולכן גם אינו זכאי לפיצוי.

בענייננו, יעקב חדל להתגורר במקרקעין בשנת 1997, מסיבותיו, וללא קשר לדרישת פינוי כלשהי.

מאותה עת הוא כבר לא היה זקוק לדיור חלוף תמורת מגוריו במקרקעין, ולכן לא היה זכאי לפיצוי עבור דיור חלוף.

6. יעקב לא היה זכאי לפיצוי, גם משום שהוא עזב את המקרקעין לפני שנוצר "החיוב" של המערערות 3-1 (להלן – "המערערות") לפי המכרז. הוא עזב, כאמור, בשנת 1997, בעוד שהמכרז השלישי, שבו הן זכו, פורסם רק בשנת 1998, והחוזה עמן נכרת רק בחודש ספטמבר 1999.

7. השופטת שבח תיארה בחוות-דעתה (סעיף 17) קשת של מקרים, שלדעתה, קשה להלום בהם את התוצאה של איבוד זכותו של המחזיק לקבלת פיצוי: תושב שנפטר טרם שפונה – האם זכות הפיצוי עוברת ליורשיו? מחזיק שנאלץ לעזוב את ביתו לתקופה ממושכת עקב אשפוז – האם הוא מאבד את זכותו עקב כך? וכן מי שהשכיר את ביתו במקרקעין לאחר בהמתנה לקבלת דירה בבניין שייבנה במקום.

כל אחד מהמקרים הללו ראוי לדיון נפרד ויתכן שהתשובה לכל אחד מהם שונה.

אולם, עניינו לא נופל באף אחד מהמקרים הללו, ואינני סבור שהדיון בהם צריך להתקיים במקרה הנדון כאן, השונה מהותית מהם: עזיבה רצונית וסופית של המקרקעין, תוך העברת "הזכויות" בהם לאחר.

8. התשובה, לכן, לשאלה הראשונה שנשאלה לעיל היא שלילית.

בשנת 1998, שבה פורסם המכרז השלישי, מכוחו זכו המערערות במקרקעין, לא היתה ליעקב זכות לקבלת פיצוי, מאחר שהוא כבר לא התגורר בהם.

ככל שהיתה לו זכות כזו קודם לכן, הרי שהיא היתה קשורה בהמשך מגוריו במקרקעין, עד לפינויו, ועזיבתו את המקרקעין גרמה לפקיעת הזכות.

9. האם יעקב היה זכאי להעביר את זכותו למשיבים?

התשובה השלילית לשאלה הראשונה מייתרת, כמובן, את הדיון בשאלה זו, אך למרות זאת אביע את דעתי עליה , שמא דעתי לשאלה הראשונה לא תתקבל.

10. לדעתי, אף אם תמצא לומר, כי יעקב רכש זכות פיצוי לפי המכרז, אזי הוא לא היה רשאי להעביר זכות זו לאחר.

אצטט מדבריה של פרופ' נילי כהן, בספרם של פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן, חוזים, כרך ג', הדנים בהסדר של חוזה לטובת אדם שלישי (עמ' 154):

"ומה כאשר נקבע בחוזה מוטב אך הוא חדל להתקיים? כאן מתעוררת שאלת פרשנותו של החוזה, המושפעת מהקביעה האם הנושה הוא בעל עניין יחיד ביחסיו עם המוטב או שמא גם החייב הוא בעל ענין, וכן מהשאלה האם היתה כוונה להעניק את טובת ההנאה באופן אישי למוטב מסוים בלבד" (הדגשה שלי).

לדעתי, כוונת רשות מקרקעי ישראל במכרז שפרסמה היתה ללא ספק להעניק את טובת ההנאה שבמכרז למי שהתגורר במקום באותה עת, כדי לתת לו דיור חלוף בעת פינויו במקום מגוריו במקום, כאמור לעיל.

זוהי טובת הנאה אישית, שאינה ניתנת להעברה מעצם טיבה ותכליתה.

11. אינני סבור שסעיף 40 לחוק החוזים (חלק כללי), שהוזכר על-ידי השופטת שבח, רלבנטי לענייננו.

המכרז לא הקים למחזיקים "חיוב" להתפנות. ככל שהיה להם חיוב להתפנות, הרי זה מכוח היותם ברי-רשות ועם ביטול הרשות, אך ללא קשר למכרז.

"החיוב" שנוצר במכרז הוא לזוכים בו, המערערות, למתן פיצוי למפונים. אכן, הפינוי הוא תנאי לקבלת הפיצוי, אך עדיין חובת המחזיקים להתפנות אינה נובעת מהמכרז, אלא מחוצה לו.

12. אני מבין את החשש שהובע בחוות-דעתה של השופטת שבח (בסעיף 17), לפיו, המערערות יעכבו את הפינוי, עד לצמצום רשימת הזכאים לקבלת פיצוי, עקב פטירת חלק מהם.

יתכן, ואינני מביע דעה סופית בעניין זה, כי על-פי סעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי), המחזיקים (המוטבים) רשאים לתבוע מהמערערות את קיום החיוב – כלומר את מתן הפיצוי – אם יביעו את רצונם להתפנות.

כששאלה זו תועלה לדיון במקרה המתאים היא תידון, ואין להידרש לה כעת.

13. אשר על-כן, דעתי היא כי הערעור צריך להתקבל, וכי יש לבטל את הפיצוי שנקבע בפסק הדין של בית משפט קמא למשיב 1 וכן את החיוב בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד לכל המשיבים.

אם דעתי זו תתקבל אמליץ שלא לחייב את המשיבים בהוצאות הערעור, בהתחשב בכך שסוגיה כזו נדונה לראשונה בערכאה משפטית.

השופט ש. שוחט:

קראתי בעיון את חוות דעת של חבריי להרכב. חוות דעתו של חברי השופט אטדגי מקובלת עליי ואני מצטרף לתוצאה שהגיע אליה .

לטענת המערערת הערעור ממוקד בשאלה משפטית אותה הגדירה כדלקמן "האם הזכאות לפינוי המעוגנת במכרז לפינוי-בינוי שכונת הארגזים, היא זכאות שתנאיה צריכים להתקיים באופן אישי במפונה הזכאי עצמו, או שמא היא ניתנת להעברה לצד שלישי במובן זה שצד שלישי יחזיק בקרקע "במקום" או "מטעם" המפונה הזכאי , ומקום בו יתקיימו בו התנאים לפיצוי, יזכה בפיצוי בגין פינויו חלף המפונה הזכאי" (ס' 6 להודעת הערעור).

סבורני כי השאלה המשפטית לא הוגדרה באופן מדויק ע"י המערערת שכן, גם בית המשפט קמא קבע כי אין למשיבים זכות עצמאית משל עצמם להחזיק במקרקעין ואין להם גם זכות עצמאית לפיצוי אם וכאשר יתפנו או יפונו. עם זאת, נקבע כי משאין חולק כי יעקב נכלל ברשימת הפינויים שבסקר 96 והמחה את זכויותיו, גם לעניין קבלת פיצוי, לאחר, הוא המשיב 1 , הרי שגם זה "בא למעשה בנעליו של יעקב, זכאי לחבילת הפיצוי הזו כבית אב אחד". על קביעה זו נסוב למעשה הערעור.

חברתי כב' השופטת שבח אישרה קביעה זו של בית המשפט קמא, תוך מתן פרשנות מרחיבה, מרחיבה מדי לטעמי, לתנאי המכרז ונספחיו. לגישתה, ניתן לפרש את תנאי המכרז ונספחיו כמטיל חובה לפיצוי לא רק לזכאי שיתפנה בפועל אלא גם אם הפינוי יבוצע ע"י אחר, ובכלל יש להבחין בין הזכות לקבלת הפיצוי שבה רשאי גם הזכאי (חבר הקבוצה הראשונה שנמצא ברשימת הסקר) לסחור ולהעביר לאחרים לבין החובה לפנות המקרקעין , שיכולה להיות מבוצעת ע"י אחר ושרק בכפוף לה תתגבש הזכות לפיצוי (לזכאי או לחליפו אליו העביר את זכותו).

פרשנות זו מבססת חברתי על תנאי המכרז ונספחיו (ס' 15 לפסה"ד); על תכליתו המקורית של המכרז (ס' 16 לפס"ד) כמו גם על חובת תום הלב (ס' 17 לפס"ד).

טוענת חברתי כי אין בתנאי המכרז, נספחיו, החלטות המנהל והודעת המדינה דרישה לפיה המסירה הפיזית של הקרקע תיעשה דווקא ע"י הזכאי לקבל את הפיצוי. המכרז לא מגדיר מיהו אותו מפונה וגם לא קובע כי הפינוי צריך להיעשות דווקא ע"י התושב ששמו רשום בסקר. לטעמי, לשון המכרז דווקא תומכת במסקנה לפיה זכאות לפיצוי מכוח המכרז היא זכאות אישית . אבהיר להלן מסקנתי זו תוך ציטוט מאלו כאשר כל ההדגשות להלן אינן במקור:

כבר בהודעת המדינה (מע.15) על פיה תוקן המכרז משנת 1996 באופן שהוביל לפרסום במכרז משנת 1998 נאמר, כי חבילת הפיצוי תינתן "לתושבי המתחם הכלולים ברשימת המינהל שצורפה לחוברת המכרז שפורסם". לתושבי המתחם ולא למי מטעמם.

בהזמנה לקבלת הצעות נאמר כי מטרת המכרז הינה "ביצוע בינוי ופיתוח תשתית בשכונה תוך כדי מתן פתרון הולם לאוכלוסייה הקיימת" (נספח ז' לתצהיר גב' גילה כהן).

בהמשך, במבוא הכללי לתנאים הכלליים נאמר כי"

"מטרת מכרז זה לרכז "ביד אחת" קרי: בידי הזוכה במכרז הקמת השכונה בפיקוח חברת מבני תעשייה בע"מ, מטעם מינהל מקרקעי ישראל ועיריית ת"א, תוך מתן פיתרון הולם ונאות לצרכי האוכלוסיה המתגוררת במתחם המיועד לבנייה.

המכרז כולל התחייבות הזוכה במכרז לפינוי התושבים, ולאחר מתן פיצוי כאמור בתנאי המכרז לצורך הקמת מבנים ולפיתוח כל התשתיות הציבוריות בפיקוח חברת מבני תעשיה בע"מ.

המכרז מחייב מתן פיצוי למתפנים על-ידי הזוכה, שלא יפחת מהעמדת דיור חליף (דירה בשטח רישוי שלא יפחת מ-85 מ"ר), או פיצוי כספי שווה ערך, על פי קריטריונים המצורפים כנספח למכרז וכל זאת מבלי להתערב בשיקולי הזוכה המכרז לעניין צרכי הקמת השכונה." (חלק מנספח ח' לתצהיר גילה כהן).

בסעיף ד(2) לתנאי המכרז לקח על עצמו הזוכה במכרז לבצע על חשבונו את כל הפינויים לפי ההוראות והתנאים המיוחדים לביצוע פינויים שצורפו כנספח ז' למכרז. בסעיף 3(א)(1)) לאותו נספח תנאים מיוחדים לקח על עצמו הזוכה במכרז "לפנות על חשבונו את כל המיועדים לפינויים" ובסעיף 3(א)(4) נקבע כי היזם "מתחייב לשלם לכל מפונה שיתפנה סכום שלא יפחת מהמגיע לו על פי הקריטריונים לפינוי שכונת הארגזים..." ותשלום זה מוגדר כ"דיור חליף". בסעיף 3(א)(5) נקבע כי היזם ישלם את הסכום של 500$ (דולר ארה"ב) לחודש (אחד מרכיבי חבילת הפיצוי) כתשלום דמי שכירות "לתקופת הביניים שבין היום בו יפנה המפונה את דירתו, ליום קבלת אפשרות הכניסה לדירה חלופית".

ב"קריטריונים לקביעת דמי פינוי" (נספח יב') נאמר כי דמי הפינוי נקבעו "בתיאום עם שמאי מקרקעין מטעם המינהל והושתתו על ערכי דיור חליף נאות בשכונות אלטרנטיביות מתאימות שנבחרו בעיר ת"א. גישה זו נבחרה בשל הצורך בשיקום המתפנים בעיקר לאור הבעיה החברתית הקשה בתחום השכונה וכן בשל ההחלטה לתיכנון ופיתוח מסיבי של אזור זה וזאת על אף שברור כי דמי הפינוי בשיטה זו גבוהים משווי זכויות הדיירים או השווי הפיזי של המבנים המוחזקים על ידם" . עוד נאמר כי קריטריונים אלו חלים על "מפונים עימם לא נחתם הסכם פינוי". בסעיף 2 לאותו נספח מפורטים הקריטריונים לפיהם יחושבו דמי הפינוי שישולמו ל"משפחה המיועדת לפינוי ועוברת לדיור חליפי באופן עצמאי". כעולה מסעיף 3.2 לאותו נספח, דמי הפינוי גם משתנים בשיעורם עבור מחסנים "לדיירים העוברים לדיור חליפי באורח עצמאי" לעומת "דיירים העוברים לדיור בשכירות במסגרת החברות המשכנות".

לשון המכרז, כפשוטו, יוצאת לטעמי מנקודת הנחה כי קיימת חפיפה מלאה בהגדרת "דייר" , "תושב" או מי שנמנה על "אוכלוסייה קיימת\ המתגוררת" במתחם והזכאי לפיצוי, לבין "מפונה שיתפנה" הזכאי לפיצוי. לשון המכרז אינה תומכת לגישתי בעמדה המשתמעת מדברי חברתי כי יכול ועסקינן ב-3 אנשים שונים: א' שנכלל בקבוצה הראשונה ושמו כלול בסקר 96 ; ב' אליו המחה את זכותו לקבל פיצוי; וג' , שיכול שאין לו כל קשר עם השניים, שהוא הדייר שמתגורר בפועל במתחם הוא ה"מפונה שיתפנה" שרק לאחר שיתפנה ובעקבות הפינוי יקבל ב' פיצוי "דיור חליף" בשמו של א' שממזמן אינו מתגורר במתחם.

הדרישה כי הפיצוי ייתן ל"מפונה שיתפנה" שהוא גם הדייר הקיים שנכלל בסקר אינה "דרישה חדשה" אותה הציבו המערערות (כעמדת חברתי בס' 16 לפסה"ד) וגם אינה חותרת תחת תכלית המכרז. כפי שציינה חברתי תכלית המכרז היא לגרום לפינוי המתחם כולו "תוך שמירה ודאגה לאוכלוסייה הקיימת בשכונה". המערערות לא פגעו ב"אוכלוסייה הקיימת" בשכונה , אותם בתי אב המופיעים בסקר, ולא ביקשו לפנותם ללא פיצוי. אין מחלוקת כי בפרק הזמן שעד לפינוי לא מתפקידם של המערערים לדאוג לרווחת אותה אוכלוסייה וכי הזכות לקבלת הפיצוי לא קמה טרם הפינוי בפועל. המערערות לא מנעו מאותה "אוכלוסייה קיימת" להמשיך ולהחזיק בקרקע. הפיצוי שנקבע במכרז נועד לאפשר לאותה אוכלוסייה להשיג דיור חלוף במקום אחר עם הפינוי ולא קודם לכן. המכרז לא הרע מצבה של "האוכלוסייה הקיימת בשכונה" – לא לעניין החזקתה במקרקעין ולא לעניין זכותה לקבלת פיצוי (זכות שהוקנתה במכרז) עם פינוייה מהמקרקעין.

טוענת חברתי, כי הפרשנות הדווקנית של המערערות אינה עולה בקנה אחד עם דרישת תום הלב ומקשה בדוגמא של תושב שנכלל בסקר שנפטר ואינו יכול למסור את החזקה, כשבמקרה כזה לגישתה "לא יעלה על הדעת לסבור כי נשמט הבסיס מתחת לזכאות לפיצוי וכי זו אינה עוברת ליורשיו" (ס' 17 לפסה"ד). סוגיה זו של זכות לפיצוי שתינתן ליורשיו של תושב שנכלל בסקר שנפטר שמפנים את המקרקעין במקומו, אינה עולה במקרה דנן וניתן להותירה לעת מצוא. ירושה בעקבות פטירה אינה פעולה רצונית ויש להבחין בינה לבין פעולות משפטיות ועסקאות שמבקש התושב הנכלל בסקר והמיועד לפינוי לבצע בזכותו העתידית לקבלת פיצוי השלובה עם פינויו את המקרקעין ומסירתם למערערות. יתר הדוגמאות שהביאה חברתי באותו הסעיף אינן של תושב שביצע עסקה או המחה את זכותו העתידית לקבלת פיצוי ואינו יושב עוד במקרקעין כבענייננו, אלא דוגמאות של תושבים שאינם נמצאים עוד במקרקעין, באופן זמני, מסיבות אחרות (באחת מהדוגמאות מדובר בתושב שפולש תפס את החזקה במקרקעין נגד רצונו ובדוגמא השנייה מדובר בתושב שהשכיר שלא כדין את המקרקעין לאחר) ויכולים עוד לשוב אליהם לו ירצו בכך (גם מחזיק שלא כדין רשאי לפנות פולש לחלקתו, ר' ס' 16-19 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ורע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי, נה (3) 294 , ואילו המשכיר זכאי לשוב אל המקרקעין עם תום חוזה השכירות מול השוכר).

יעקב בעניינו, שנכלל בסקר, עזב את המקרקעין לבלי שוב, לא מסרם לידי המערערות שלא ביקשו לפנותו ומכאן גם שלא פוצה על-ידן. אין חולק כי לו היה שב מנסיעתו למקסיקו בשנת 1997 וחוזר ארצה לא היו מונעות המערערות ממנו להמשיך להתגורר במקרקעין בהם החזיק עוד משנת 1981. למרבה הצער, מאותה נסיעה יעקב לא שב ומ"פיצוי" (כספי) ו"דיור חלוף" (בדירה בשטח של 110 מ"ר ברוטו) כבר לא ייהנה יעקב בעולם הזה. איני רואה כיצד הקניית זכותו של יעקב לפיצוי בגין פינוי, זכות שלא התגבשה בחייו, למשיב שאינו יורשו של יעקב וגם לא נמנה על אף אחד מקבוצות התושבים הזכאים לפי המכרז, עולה בקנה אחד עם לשון תנאי המכרז ונספחיו או עם תכליתו הסוציאלית של המכרז.

אני מצטרף, אפוא, לתוצאה של חברי השופט אטדגי, כמפורט בסעיף 13 לחוות דעתו.

התוצאה

הערעור מתקבל בדעת רוב של השופטים שוחט ואטדגי, כנגד דעתה החולקת של השופטת שבח.

התנית פינויים של המשיבים בפיצוי, כמו גם חיוב המערערות בבית משפט קמא בהוצאות המשיבים– מבוטלים.

בערעור יישא כל צד בהוצאותיו.

ניתן היום, א' טבת תשע"ט, 09 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.