1. התובעת הינה בעלים של מחצית דירה הנמצאת ברחוב שאול המלך 47 ירושלים הידועה גם כחלקה 107/4 בגוש 30106 (להלן: "הדירה"; העתק נסח רישום צורף כנספח א' לתצהיר התובעת).
2. הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת"), החזיקה במושכר כדיירת מוגנת על-פי חוזה שכירות מיום 2.2.1978 (העתק הסכם שכירות צורף כנספח ב' לתצהיר התובעת; להלן: "הסכם השכירות"). הנתבע 2 הינו בנה של הנתבעת.
3. התובעת עתרה להורות על פינויים של הנתבעים מן הדירה.
4. התובעת טענה כי הנתבעת נטשה את הדירה עוד בשנת 2011 ובנה, הנתבע 2, עבר להתגורר בה מספר שנים לאחר מכן, בשנת 2014, ללא כל הרשאה שבדין. בנוסף, נטען על-ידי התובעת כי התובעת ביצעה בדירה שינויים יסודיים הכוללים הריסת קירות בניגוד להסכם השכירות, ובנה הכניס לדירה שני כלבים גדולים ללא ידיעת התובעת וללא קבלת רשות ממנה, דבר שהסב נזק לדירה וגרם למטרד.
5. בנסיבות, טענה התובעת כי קמה עילה לפינויים של הנתבעים מן הדירה לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").
6. הנתבעים טענו כי מאחר והתובעת הינה בעלים של מחצית מהדירה בלבד היא אינה יכולה לתבוע את סילוק ידם שהרי לסעד מעין זה נדרשת הסכמה של כלל בעלי הקרקע.
7. לגופו של עניין טענו הנתבעים כי הנתבעת עודנה מחזיקה בדירה על פי הסכם השכירות והיא ממשיכה לשלם את דמי השכירות כסדרם, ואת התשלומים הסדירים עבור החזקת הדירה, כאשר בנה מתגורר עמה בדירה מזה מספר שנים. הנתבעים טענו כי התובעת פועלת שלא בתום לב ומשנת 2017 מסרבת לקבל לידיה את דמי השכירות בעבור חלקה בדירה. הנתבעים כפרו בטענה כי בוצעו על-ידם שינויים יסודיים בדירה וטענו כי החזקת הכלבים אינה אסורה לפי הסכם השכירות, ומכל מקום, נטען כי זו תקופה ארוכה שהנתבעים כבר אינם מחזיקים בכלב בדירה.
8. בעוד שבכתב ההגנה הכחישו הנתבעים באופן גורף את טענות התובעת, בתצהיריהם הודו כי הנתבעת מיעטה לעשות שימוש בדירה בין השנים 2012-2014, לטענתה, עקב טיפולים רפואיים להן נזקקה, ורצונה לגור ליד בתה על מנת שזו האחרונה תסייע לה. הנתבעת הודתה כי רכשה דירה נוספת בתל אביב, ולדבריה – היא עושה שימוש בשתי הדירות. לטענת הנתבעת, הבית בתל אביב משמש אותה בעיקר בסופי שבוע ובחגים ולעתים גם באמצע השבוע. לטענתה, היא מחלקת את זמנה בין שתי הדירות ובין ילדיה (ס' 19 לתצהירה).
9. בנוגע לשיפוץ טענה הנתבעת כי בוצע שיפוץ בשנת 1985, עוד בטרם רכישת התובעת את זכויותיה בדירה, וזאת בהסכמת הבעלים דאז.
10. בדיון מיום 2.7.19 הגיעו הצדדים להסכמה ולפיה ייקבע מועד לסיכומים בעל פה ללא שיישמעו ראיות וכי פסק הדין יינתן לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") עם הנמקה קצרה, תוך שבפסק הדין יקבע בית המשפט מהו האחוז שמגיע לנתבעת מתוך חלקה בדמי המפתח לפי דין, העומד על 60% מערך זכויות הדיירות המוגנת בשוק החופשי.
11. ערך זכויות הדיירות המוגנת בשוק החופשי נקבע בחוות דעת השמאי שמונה על-ידי בית המשפט והועמד על סך של 765,000 ₪ כולל חלקו של בעל הבית. בהסכמת הצדדים מיום 2.7.19 הוסכם כי תינתן לנתבעים פרק זמן של ששה חודשים למצוא הצעה טובה יותר מהסכום שנקבע על ידי השמאי. ההצעה תועבר על ידי הנתבעת לבעלים בדרך הקבועה בחוק להגנת הדייר ואז יחולו לגבי המכירה התנאים שבחוק הגנת הדייר, וככל שלא תשיג הנתבעת הצעה הגבוהה מן ההערכה שנקבעה על-ידי השמאי בתוך פרק הזמן האמור, תקבל הנתבעת את האחוזים שייפסקו לה בפסק הדין על בסיס הסכום שנקבע על ידי השמאי מטעם בית המשפט. הצדדים הסכימו כי תקופת ששת החודשים תימנה מיום 2.7.19 ותסתיים ביום 2.1.20.
12. בהתאם להסכמת הצדדים נקבע דיון לשמיעת סיכומי הצדדים בעל-פה ליום 19.9.19.
13. ביני לביני הוגשה בקשת הנתבעים להאריך את המועד שהוקצב לנתבעים למצוא רוכש במחיר גבוה יותר. בבקשה נטען על-ידי הנתבעים כי התובעת מסכלת את האפשרות למכור את הנכס לצד ג', תוך שהיא מצהירה בפני רוכשים פוטנציאליים כי הם לא יורשו לשפץ את הדירה. בבקשה ביקשו הנתבעים כי בית המשפט יורה לתובעת לפעול בתום לב ולאשר לרוכשים פוטנציאליים כי קיימת הרשאה לשיפוץ הדירה. לחילופין, נתבקש בית המשפט לקבוע כי קיימת הרשאה לשיפוץ הדירה.
14. בתגובתה טענה התובעת כי מטרת בקשת הנתבעים הינה עיכוב מכירת הזכויות. לטענת התובעת, הזכויות הנתונות לרוכש פוטנציאלי קבועות בחוק הגנת הדייר שבו גם נקבע בסעיף 98 כי לדייר הנכנס תהיינה אותן הזכויות שחלו בין הדייר היוצא לבעל הבית. בנסיבות, נטען כי אין כל מקום ועילה להפניית רוכשים פוטנציאליים אל התובעת.
15. בדיון שהתקיים ביום 19.9.19 הסכימה התובעת כי ככל שתיערך אליה פניה מרוכשים פוטנציאליים עמדתה תהיה כי כל התנאים הינם לפי החוק וההסכם, וכי לא תינתן על-ידה עמדה לכאן או לכאן.
16. באותו הדיון מיום 19.9.19 סיכמו הצדדים תוך שהתובעת טענה כי ככל שבקשת הנתבעים למתן הבהרה ביחס לזכותם של רוכשים פוטנציאליים לשיפוץ הנכס תתקבל, אזי אין היא עומדת על הסכמתה לפסיקה לפי סעיף 79א' והיא תעתור לשמיעת ראיות. הנתבעים לעומתה הסכימו כי אף ככל שתידחה בקשתם להבהרה ביחס לאפשרות לשפץ את הדירה יינתן פסק דין על-יסוד סיכומי הצדדים.
17. בהקשר למחלוקת זו שנתגלעה בין הצדדים אציין כי ממילא אף ככל שראיות הצדדים היו מתבררות ובית המשפט היה נדרש להכריע בתובענה גופה, בית המשפט לא היה נדרש לשאלת זכותם של רוכשים פוטנציאליים לשפץ את הדירה. שאלת האפשרות לשפץ את הדירה היתה יכולה לעלות אגב הדיון בטענת התובעת לעילת פינוי בגין השיפוץ, אך ממילא קביעה אם קמה עילת פינוי בגין כך או לא אין משמעה בהכרח מתן היתר לרוכש פוטנציאלי לשפץ את הדירה.
18. מכל מקום, ניתן להסתפק בהצהרת התובעת בדיון שהתקיים ביום 19.9.19 ולפיה לא תיתן עמדה כלשהו לרוכשים פוטנציאליים, ככל שיפנו אליה, למעט הצהרה כי תנאי השכירות יהיו לפי החוק וההסכם. בהקשר זה אציין כי הנתבעים טוענים כי ניתנה לנתבעת הרשאה בשנת 1985 מאת הבעלים הקודם של הדירה לביצוע שיפוצים בדירה (נספח 10 לתצהיר הנתבעת). התובעת כופרת בהרשאה כאמור. אף שדי בהצהרת התובעת ולפיה לא תוצג על-ידה כל עמדה כלפי רוכשים פוטנציאליים, אני מבהירה כי לא תינתן על-ידי התובעת כל עמדה ביחס לאותו הנספח, ורוכש פוטנציאלי יעשה כהבנתו.
19. לגופה של מחלוקת, כאמור, בית המשפט נדרש לפסוק לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט מהו האחוז שתקבל הנתבעת מתוך חלקה ב- 60% מדמי המפתח לפי דין.

דיון

1. התובעת רכשה את מחצית מהזכויות בדירה בשנת 2005 ונרשמה כבעלים בנסח הרישום (נספח א לתצהיר התובעת).
2. בפתח הדברים אציין כי כבר נקבע כי כל אחד מן השותפים בנכס זכאי, לפי סעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, להגיש תביעה לסילוק יד ולעשות כל דבר הדרוש באופן סביר להגנת הבעלות והחזקה בהם, וזאת אף בלי הסכמת יתר הבעלים (רעא 94/1475 פייר בושאר נ' רות פרידלנדר, (13.9.94)).
3. אין מחלוקת, כי בין השנים 2012-2014 לא התגורר מאן דהו בדירה, כפי שגם עולה מדו"ח הגיחון (נספח ג לתצהירי התובעת). המחלוקת בין הצדדים הינה בשאלה היא האם כטענת התובעת, הנתבעת נטשה את הדירה, או כטענת הנתבעת, עזיבת הדירה היתה זמנית ובשל מצבה הרפואי ורצונה להתגורר בסמוך לבתה. הנתבעת אינה חולקת על כך כי היא מחזיקה בשתי דירות וכי הנתבע 2 עבר להתגורר בדירה בשנת 2014.
4. באשר לשיפוץ, הצדדים חלוקים על המועד והיקף השיפוץ.
5. מטעם התובעת הוגשו ארבעה תצהירים. מתצהיר בן התובעת, מר מני נוריאל, עולה כי נהג לעבור ליד הדירה, ושם לב לכך שלאורך תקופה ארוכה התריסים היו סגורים. לאחר תקופה, ראה שהם פתוחים והסיק מכך ששוב גרים בדירה. הוא דפק בדלת, וביקש את הנתבעת. בן הנתבעת פתח את הדלת והשיב כי היא לא מתגוררת במקום, ושהוא בנה (סעיף 3 לתצהירו). לדבריו, דיבר גם עם השכן מר יאירוף, שמסר לו כי הנתבעת כבר אינה גרה בדירה מספר שנים וכי בנה עבר להתגורר במקום (סעיף 4 לתצהירו).
6. בתצהיר של מר יאירוף, נמסר כי הנתבעת אינה מתגוררת כלל בדירה, וכי בנה עושה בה שימוש (סעיף 5 לתצהירו).
7. התובעת שכרה את שירותיו של מר משה פרנסיס, חוקר פרטי, שעקב אחרי הנתבעת ובנה ואחר הנעשה בדירה בירושלים. החוקר מסר בתצהיר שלו צורפו ראיות, כי בתחקיר סמוי שנערך עם השכנה גב' יאירוף, נאמר לו כי הנתבעת אינה גרה בדירה כבר מספר שנים (סעיף 6 לתצהירו). בתחקיר סמוי עם שכן בדירה בתל אביב, נמסר לו כי הנתבעת גרה בדירה בתל אביב כבר מספר שנים וכי בעבר היתה גרה בירושלים (ס' 17-18 לתצהירו). כמו כן ציין החוקר כי למרות תצפיות רבות שעשה לא מצא שום סממנן שיעיד על הימצאותה של הנתבעת בדירה בירושלים (סעיף 6 לתצהירו), ומנגד היא נראתה משקה את הפרחים בדירה בתל אביב, ויוצאת מדירתה למספר מקומות (ס' 13-14 לתצהירו).
8. הנתבעת הגישה מטעמה מספר תצהירים, שלה, של בנה ושל בתה, מהם עולה כי הנתבעת המשיכה לעשות שימוש בדירה בירושלים, ששם עיקר מקום מגוריה, והיא עושה שימוש גם בדירה בתל אביב, ולעתים קרובות מתגוררת אצל ילדיה. עוד הגישה הנתבעת אישורים רפואיים על טיפולים שעברה בשנים 2012-2014 (נספחים 7-9 לתצהירה), כאשר חלק מן הטיפולים בבית חולים איכילוב וחלק בבית חולים הדסה עין כרם. יש לציין את חשבונית מד"א מיום 4.1.12, בה הכתובת של הנתבעת רשומה בתל אביב. מנגד, בתאריך 9.1.12, נרשם ביקור רופא בקופה ברמת אשכול, וכך גם ביום 13.1.13, למרות שמוסכם שבשנה זו לא התגוררה הנתבעת בירושלים באופן קבע. מנגד, ביום 23.3.14 נרשם ביקור רופא בקופה בתל אביב.
9. באשר לטענה כי הנתבעת ביצעה שיפוצים בדירה - התובעת תמכה את טענתה בשני תצהירים. מר מני נוריאל, הצהיר כי ביקר לאחרונה בדירה, וראה ש"הורד קיר שהפריד בין שני חדרים ונוצרה קשת עליונה במקום בו היה קיר. כמו כן הוחלף הריצוף בסלון הדירה" (סעיף 7 לתצהירו). מר יאירוף מסר כי "לפני כשנתיים [ 2016 – ח.ט.] נעשה שיפוץ בדירה. ראיתי חומרי בניין וחומרים לריצוף" (סעיף 6 לתצהירו).
10. הנתבעת מצדה טענה כי השיפוץ בוצע בשנת 1985, ולא בעת האחרונה, וזאת באישור שניתן לה על-ידי הבעלים הקודמים לשפץ את הדירה. הנתבעת צירפה פתק הרשום בכתב יד (נספח 10 לתצהיר הנתבעת).
11. התובעת השיבה על כך שאישור זה אינו אותנטי, ועצם העובדה כי הוא צורף רק לתצהירים ולא צוין בכתב ההגנה מהווה שינוי חזית. כן טענה התובעת כי יש ליתן משקל לכך שגרסת הנתבעת ביחס לקיומם של שתי דירות, הועלתה לראשונה בתצהירי הנתבעת ולאחר הגשת דוח החוקר על-ידי התובעת, וזאת לאחר שבכתב התביעה הכחישה הנתבעת את נטישת הדירה.
12. עיקרי טיעוני התובעת נוגע לעילת הנטישה.
13. עילת הנטישה היא עילת פינוי, שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר.

"הראציונאל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. ראציונאל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג או לחלופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק" (עא 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, (8.10.92), פיסקה 6).

1. "אכן, הנטל להוכיח את עילת הנטישה ביחס לנכס המושכר בשכירות מוגנת מוטל על בעל הנכס התובע את החזרתו לחזקתו. אלא שמשהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי השוכר נטש את הנכס, על הדייר להוכיח את העובדות שעליהן הוא מסתמך, כדי להסביר מדוע אל לו לבית המשפט להסיק מראיות התובע שהייתה נטישה [ראו למשל: ע"א 170/63 פפסימידוף נ' חיזק, פ"ד יז 2498, 2501 (1963); ע"א 554/79 קוטלר נ' מיכקשווילי, פ"ד לו (1) 810, 814 (1982); ע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758, 767-766 (1992)] (רע"א 5250/10 יצחק זיידן (משי) נ' אפרים בנדר, (29.7.10)‏‏, פיסקה 8).
2. כבר נקבע כי:

"באופן עקרוני אין מניעה לכך, שהגנת החוק תהא פרושה על שתי דירות, והוא, כאשר נתקיים בכל אחת מהן התנאי, שהדירה משמשת צרכי מגורים של דייר, כגון שתי דירות המוחזקות בידי אדם העובד מחצית השבוע במקום אחד ומחצית השבוע במקום אחר, ושכר גלל כן דירה בכל אחד משני מקומות עבודתו... כבר ב-ע"א 182/61 [3], הנ"ל הנחנו, כי תופס זה, של שתי דירות, לא יהא כלפי אף אחת מן השתיים בבחינת "דייר נעדר.." (כב' מ"מ הנשיא י' זוסמן ע"א 705/70 צבי שמעוני נ' יוסף גרשון,פ"ד כה(2)717) (תא (י-ם) 3405/01 ולי מהדי אמינוף נ' אברהם מרדכי גרפינקל, (19.1.06)).

1. יחד עם זאת, נקבע כי על הדירה שלגביה נטען לתחולת חוק הגנת הדייר לשמש בפועל לצורך מגורים, להבדיל מביקורים:

"אין מנוס מן המסקנה כי מאז שנת 1979, דירה זו איננה משמשת למערער כמרכז חייו וכדירת מגוריו הקבועה. מרכז חייו נמצא במינכן גם אם מתנהלת כאן ישיבה שהמערער הנכבד עומד בראשה. במשך שנים ארוכות עומדת דירה זו בשיממונה וממתינה לביקוריו הקצרים של הדייר שאמור להתגורר בה דרך קבע, אולם בפועל איננו מתגורר בה כפי שאמור להתגורר בה כל דייר שהדירה היא קורת גגו. זוהי דירת ביקורים, ולא דירת מגורים, המשמשת את המערער בעת ביקוריו הקצרים בארץ כאורח נוטה ללון, אך לא לתכלית זו נועדו דיני הגנת הדייר. הגנת החוק צמודה אך ורק לשימוש בפועל במושכר לצורך מגורים, ומשפקע השימוש האמור פוקעת עמו גם הגנת החוק (ע"א 705/70 פד"י כ"ה (2) 717; ע"א 622/75 פד"י ל' (3) 209) (עא (ת"א) 688/94 הרב ביברפלד פנחס נ' בית ברחוב בילו 15 בע"מ, (19.11.95), פיסקה 5 לפסק דינו של כב' השופט דוד בר אופיר).

1. כן נקבע כי:

"המבחנים הכלליים שנקבעו בפסיקה בקשר לעילת הנטישה תומכים במסקנת הערכאה הראשונה כי אכן מתקיימת עילה זו במקרה שלפנינו. כך, בפסק הדין המצוטט ע"י בית המשפט קמא ע"א 99/75 הימנותא בע"מ נ' בדיחי פ"ד ל(2), 421 נקבע, בדעת הרוב, כי אין לפרוש את הגנת הדיירות המוגנת על מושכר אשר השוכר נמצא בו מזמן לזמן בשל נוחיות כאשר במובן האמיתי הוא אינו משמש לו כבית..." (עא (חי') 2149/02 ד"ר מילו פרדיס נ' גרשון זקבך, (1.9.05), פיסקה 8).

1. לעניין זה ר' גם עא (ת"א) 315/90 פנינה בראל נ' מרק ארנס, פיסקה 5 שם נקבע כי:

"בכדי לבחון האם נטש הדייר את המושכר אם לאו, עלינו לבדוק, כפי שעשה השופט קמא, האם ממשיך הדייר להתגורר בדירה ולנהל בה את חייו. לעובדה שהדייר מתגורר בעוד דירה אין חשיבות, אלא אם מתברר שאכן חדל הדייר ממגוריו בדירה המוגנת ושאין לו כוונה לשוב אליה. פסקי-הדין שהביאה לתמיכה בטענתה אינם עוסקים בנסיבות דומות ואין להקיש מהם לענייננו. למשל, בר"ע 461/81, גיתי נ' עמידר, פ"ד לח(3) 809, נקבע שהדייר נטש את דירתו ועליו לפנותה, לאור העובדה שביקוריו בדירה היו בתדירות נמוכה ביותר (כפעמיים עד שלוש בחודש) וכי לא נמצאו בדירה ראיות לשימוש ולמגורים קבועים בה. כפי שקבע השופט קמא, בני-הזוג בראל המשיכו להתגורר בדירה ואין לנו אלא לדחות טענה זו של בעלי-הבית".

כן ר' תא (קריות) 25669-04-13 אברהם עבודי נ' צבי בניש, (5.1.17) וניתוח הפסיקה המובא שם.

1. כאמור, בהתאם להסכמת הצדדים, אינני נדרשת להכרעה במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים, אלא לקביעה לפי סעיף 79א ביחס לאחוז דמי המפתח שתקבל הנתבעת, אם בכלל, מתוך האחוז מדמי המפתח לו זכאית הנתבעת לפי חוק הגנת הדייר.
2. לטעמי, די בעילת הנטישה כדי להביא להפחתת דמי המפתח להם זכאית הנתבעת בהתאם לחוק, ולפיכך, אינני נדרשת למחלוקת שנתגלעה בין הצדדים ביחס לשינויים שנטען כי הנתבעת ערכה בדירה וביחס להכנסת כלבים לדירה על-ידי בנה של הנתבעת.
3. שקלתי את העובדה כי אין חולק שהנתבעת נטשה את הדירה בין השנים 2012-2014, את חשבונות הגיחון לאותה התקופה, את העובדה שאינה שנויה במחלוקת כי משנת 2014 מתגורר הנתבע 2 בדירה, את העובדה שהנתבעת מחזיקה דירה בבעלותה בתל אביב, את הממצאים שבדוח החוקר, לרבות התמלולים שצורפו לו, ואת הודיית הנתבעת כי האופנוע שבו היא עושה שימוש חונה דרך קבע בתל אביב. שקלתי גם את העובדה כי תשלומי הארנונה, מים, חשמל רשומים על שם הנתבעת, הן בדירה בירושלים והן בדירה בתל אביב (נספחים 2-4 לתצהיר הנתבעת). הנתבעת רשומה בלשכת רישום האוכלוסין בכתובת הדירה בירושלים (נספח 6 לתצהיר הנתבעת).
4. כמו כן, שקלתי את העובדה כי הודיית הנתבעת ביחס להחזקת שתי דירות בבעלותה לא הועלתה בכתב ההגנה אלא בתצהיר הנתבעת לאחר שנחשף דוח החוקר.
5. לאחר שקלול הראיות, הפסיקה הנוהגת והרציונל העומד ביסוד ההגנות שבחוק הגנת הדייר, ניתן בזאת צו לפינוי הנתבעים מהדירה בתוך 90 ימים כנגד תשלום לנתבעת בגובה 30% מדמי המפתח להם זכאית הנתבעת לפי החוק.
6. אין צו להוצאות.

ניתן היום, ט' סיוון תש"פ, 01 יוני 2020, בהעדר הצדדים.