הערעור שלפני מופנה נגד פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו בתא"ק 32368-09-13 (כב' השופטת הדס פלד) מיום 02.04.2017, לפיו התקבלה תביעת המשיבה לתשלום דמי ניהול בסכום של 179,006 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית והוצאות.

הרקע העובדתי ופסק דינו של בית משפט השלום

על פי העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת, המשיבה מנהלת ומבצעת שירותי הפעלה, תיקון ואחזקה של המתקנים המשותפים במתחם התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב (להלן: "המתחם"), ובכלל זה שירותי ניקיון ושמירה.

המערער הינו הבעלים והמחזיק של שלוש חנויות במתחם. החנויות נרכשו על ידו בשנים 2005, 2007 ו-2011. ביחס לשתי החנויות הראשונות חתם המערער על הסכם ניהול עם המשיבה, ואילו ביחס לחנות השלישית, לא נחתם הסכם, אך למרות האמור לעיל, שילם המערער דמי ניהול עד חודש דצמבר 2011 כולו.

התביעה מושא הערעור הוגשה בסדר דין מקוצר, בשל חוב דמי ניהול שהתייחס לתקופה שבין יוני 2011 עד מועד הגשת התביעה, ביחס לשתי החנויות הראשונות וחוב שהצטבר החל מינואר 2012 ביחס לחנות השלישית.

בכתב התביעה נטען כי, בהסכמי הניהול עליהם חתם המערער, המתייחס לשתי החנויות הראשונות, התחייב לשלם למשיבה תשלומים חודשיים בגין חלקו בכלל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים בפרויקט בתוספת 15% או על פי שיטת חישוב אחרת שתקבע, על פי מפתח שיוכן על ידי המשיבה לכלל דיירי המתחם (סעיף 5(ד) להסכם).

בהתייחס לחנות השלישית נטען כי, בחוזה המכר עליו חתם, התחייב המערער לשלם דמי ניהול החלים על חנות זו החל ממסירת החזקה בחנות בתאריך 1.5.2011.

בתצהירו התומך בבקשת הרשות להגן טען המערער כי, נפל פגם בספרי החשבונות של המשיבה, הפוגע באמיתות תוכנם ואין לראות בהם ראיה לנכונות הרישומים.

לגופו של עניין נטען כי, המשיבה לא עמדה בהתחייבויותיה לתחזק ולטפל במתחם, ועל אף התחייבויותיה, תנאי התחזוקה במתחם ירודים, ואף למעלה מכך "אין זה סוד, נעשים שם מעשי זוועה, זוהמה מעשים פליליים ואלימים ואין אף גורם מפקח מחברת הניהול. מלבד זאת, התחנה המרכזית החדשה אינה מתוחזקת, יש בה זוהמה צחנה, לכלוך ועוד". משכך, סבר המערער כי, מטעם זה יש לדחות את התביעה.

בהמשך תצהירו מנה המערער את מחדלי המשיבה המהווים הפרת הסכם (סעיף 23 לתצהיר התומך בבר"ל).

עוד טען המערער כי, התנהלותה חסרת תום הלב של המשיבה בניהול המתחם, נועדה לדרדרו ולגרום לבעלי הנכסים למכרם בנזיד עדשים, על מנת שהיא תוכל להשתלט על החנויות. אשר לחנות השלישית המערער מודה כי, הינו בעל הזכויות בנכס ואינו מתכחש לחובתו לשלם דמי ניהול, בכפוף למילוי התחייבויות המשיבה, אשר על פי הנטען לא קויימו על ידה.

המערער ציין כי, המשיבה נוהגת איפה ואיפה בין בעלי החנויות בכך שחנויות שנמכרו לחברת התחנה המרכזית החדשה ומושכרות על ידה, נדרשות לשלם דמי שכירות הכוללים דמי ניהול הנמוכים משמעותית מדמי הניהול אותם נדרשים לשלם בעלי חנויות אחרים.

למערער ניתנה רשות להתגונן בכפוף להפקדת 20,000 ₪ והתיק נקבע לשמיעת ראיות.

בפסק דינה מושא הערעור התייחסה כב' השופטת פלד לכל המחלוקות שהתגבשו בכתבי הטענות, בראיות שהוצגו ובסיכומי הצדדים.

ביחס לאופן חישוב דמי הניהול הסתמכה כב' השופטת על הוראת סעיף 5(ד) להסכם, אליו הפנתה המשיבה בכתב התביעה, אשר על פיו הייתה רשאית לקבוע שיטת חישוב שונה מזו המצויינת בסעיף 5א(1) להסכם, ובלבד שהמחזיק לא יקופח לעומת מחזיקים אחרים.

כמו כן הסתמכה על עדותה של גב' אברביה, אשר שימשה במשך 23 שנים גובה ראשית במחלקת הכספים של המשיבה.

אשר לטענה לפיה לא ניתן לחייב את המערער בדמי ניהול ביחס לחנות השלישית, מאחר שלא חתם על הסכם ניהול, קבעה כב' השופטת קמא כי, בהסכם הרכישה של הנכס קיבל על עצמו המערער לשלם את דמי הניהול ואף נהג כך ממועד הרכישה ועד דצמבר 2011, וזאת בהסתמך על קבלות שהוצגו על ידו.

עוד ציינה כב' השופטת פלד כי, המערער העלה לראשונה את הטענה לעניין אופן החישוב בסיכומיו.

אשר לחוב דמי הניהול, הסתמכה כב' השופטת קמא על תצהירה של גב' אברביה והמסמכים שהוצגו על ידי המערער, מהם עולה כי, חדל לשלם דמי ניהול עבור שתי החנויות הראשונות ביוני 2011 ובגין החנות השלישית התשלום האחרון בוצע בדצמבר 2011.

בהתייחס לטענת גבייה סלקטיבית, בחנה כב' השופטת קמא את הטענה לפיה המשיבה אינה גובה דמי ניהול מהחנויות שבבעלות חברת התחנה המרכזית החדשה בע"מ וקבעה כי, הטענה לא הוכחה ונסתרה על ידי חשב המשיבה, אשר העיד ביחס לאופן ההתחשבנות בין שתי החברות שהינן ישויות נפרדות, למרות שהן מוחזקות על ידי אותם בעלי מניות.

גם הטענה לפיה בשל העובדה שחלק מן החנויות אינן משלמות דמי ניהול, עולים דמי הניהול המוטלים על המחזיקים האחרים, נדחתה בהסתמך על עדותו של המערער עצמו שהעיד כי, למרות שאינו משלם דמי ניהול מזה חמש שנים, דמי הניהול שהוא נדרש לשלם לא עלו.

נקבע כי, טענתו הנוספת של המערער לפיה התנהלות המשיבה באופן ניהול המתחם מונע ממנו להשכיר את החנויות שבבעלותו או למכרן, לא הוכחה מכיוון שהמערער לא הניח תשתית ראייתית להוכחתה.

לא הובאה ראיה כלשהי ביחס לניסיונות להשכיר או למכור את הנכסים והמערער הסתפק באמירה לפיה "לא צריך חוות דעת. אנשים עוזבים, מי שנשאר זה בעלי חנויות שאין להם ברירה". גם הטענה לירידת ערך הנכסים לא הוכחה בראיה כלשהי.

ביחס לטיבם של שירותי הניהול נקבע כי, המערער לא עמד בחובתו להוכיח שהמשיבה אינה זכאית לגבות דמי ניהול, לנוכח הזנחת המתחם ומצבו. כב' השופטת התייחסה לעובדה כי הטענות הקשות התמצו בסיכומים בטענות סתמיות שנטענו ברטוריקה מתלהמת, מבלי שיש מאחוריהן ראיות.

עוד צויין שהמערער העיד כי, בעת שרכש את החנויות מבעליהן הקודמים, בדק את המתחם ומצאו "בסדר", למרות שלא היה מיזוג ולא היה ניקיון. הסברו לרכישתה של חנות שלישית בשנת 2011 היה "אנשים עושים טעויות".

מנגד הציגה המשיבה ראיות שלא נסתרו ביחס לטיבם של שירותי הניהול.

כב' השופטת בחנה בנקודה זו את הטענות אחת לאחת וקבעה כי, אינן מצדיקות פטור מתשלום דמי ניהול, בעיקר לנוכח התנהלותו של המערער, ובעיקר רכישת החנויות השלישית והרביעית אשר נמכרה על ידו כעבור תקופה קצרה.

השופטת סיכמה את הדיון בפרק זה של טענות המערער בדברים:

"70. מהעדויות עולה כי מדובר במתחם רחב-ידיים מבחינת גודלו והיקפו; היותו מרכז ראשי לשירותי תחבורה ציבורית, וכמות הנוסעים והמבקרים העוברים בו מידי יום, מציב אתגרים לא פשוטים באשר להיקף שרותי התחזוקה והאבטחה הנדרשים.

71. אין זה מן הנמנע, כי נוכח טיבו טבעו והיקפו של המתחם, יתכנו מפגעי תחזוקה וליקויים נקודתיים, אולם לא התרשמתי כי התובעת אינה מספקת את שירותי הניהול השוטפים או שאינה ערוכה למתן מענה לתיקון הליקויים בזמן סביר".

טענות הצדדים בערעור – דיון והכרעה

לטענת המערער בהודעת הערעור, הסתמכות המשיבה על חישוב חלופי של דמי ניהול מהווה הרחבת חזית. עוד נטען כי, המשיבה לא טענה לזכותה לחיוב המערער מכוח חתימתו של הסכם ניהול ביחס לחנות השלישית.

טענה זו מתעלמת מכתב התביעה המפנה לסעיף 5(ד) להסכם הניהול ומהתחייבויות שהמערער נטל על עצמו כלפי מוכרי החנות השלישית לשלם דמי ניהול כמתחייב על פי הסכם הניהול החל על החנות (סעיפים 16-14 לכתב התביעה) ובעיקר מן העובדה שהמערער עצמו שילם במשך מספר חודשים דמי ניהול על פי התחשיב החלופי שהוסבר בעדותה של גב' אברביה, ומבלי שהעלה טענה כלשהי ביחס לעצם החיוב או לאופן החישוב. יתרה מכך, בסעיף 28 לבקשת הרשות להגן הודה המערער באמור בסעיף 14 לכתב התביעה והבהיר כי, למרות שהחנות לא נרשמה על שמו בחברת הניהול, הרי שידוע היה לכל הצדדים כי, הנתבע משמש כמחזיק ובעלים של החנות ולראיה הצדדים חתמו על הסכמי ניהול שונים.

כן הודה המערער באמור בסעיפים 16-15 לכתב התביעה המתייחסים להתחייבותו לשלם דמי ניהול ומציין כי, המשיבה רשאית לדרוש ממנו לשלם דמי ניהול בכפוף לקיום התחייבויותיה (סעיף 31 לבקשה).

הטענה היחידה שהעלה המערער נגד חיובו בתשלום דמי ניהול ביחס לחנות השלישית הייתה שהמשיבה לא עמדה בחיוביה לנהל ולתחזק את המתחם (סעיף 32 לבקשה).

לנוכח האמור לעל, סבורה אני כי, המערער הוא שביצע הרחבת חזית בהעלאת טענות שלא בא זכרן בבקשת הרשות להגן תוך התעלמות מהאמור בכתב התביעה.

עוד טען המערער כי, אופן חישוב השטחים המוחזקים על ידו, על פי שיטת החישוב בסעיף 5א(1) להסכם הניהול, שגוי. בטיעון זה מתעלם המערער מאופן חישובם של דמי הניהול בפועל, אשר לגביו העידה הגב' אברביה. לדברי העדה, שעדותה נמצאה מהימנה על בית המשפט, על פי שיטת החישוב המפורטת בסעיף 5א(1), דמי הניהול היו אמורים להיות גבוהים, לפיכך החליטה המשיבה להסתפק בדמי ניהול נמוכים יותר שהיו מקובלים בקניונים אחרים בסך של 9 דולר למ"ר בתוספת הפרשי הצמדה, ובמועדים הרלבנטיים לדיון עמדו דמי הניהול על 56.19 ₪ למטר בתוספת מע"מ.

יצויין כי, בבקשת הרשות להגן ובתצהיר התומך בה, לא הועלתה כל טענה ביחס לשיטת חישוב זו והמערער אף שילם על פיה דמי ניהול עד יוני ודצמבר 2011.

את עיקר טענותיו הפנה המערער נגד אופן התנהלות המשיבה, אשר להשקפתו הפרה באופן שיטתי את התחייבויותיה, הן בשל הזנחת המתחם והן על ידי התנהלות אשר גרמה להתדרדרות במצב המתחם באופן שגרם לירידת ערך הנכסים והרווחים שניתן להפיק מהם.

בפסק הדין התייחסה כב' השופטת פלד לטענות באופן פרטני, תוך בחינת כל טענה לגופה.

אין זה מדרכה של ערכאת ערעור להתערב בממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית. יפים דברים אלה מקל וחומר שעה שהמערער לא הציג מטעמו ראיות אובייקטיביות התומכות בעמדתו. לא הוצגו על ידו חוות דעת ביחס לירידת ערך הנכסים, כשם שלא הובאו על ידו ראיות על פחיתת הכנסותיו מן החנויות. מנגד הוכח כי, בעת שלגרסתו המתחם התדרדר למצב של סחי ופשע, הוא רכש שתי חנויות נוספות שאחת מהן עלה בידו למכור בתוך זמן קצר.

בדיון שלפני העלתה ב"כ המערער טענה שובת לב, לכאורה, לפיה בשל מצבו של המתחם, נטשו רבים מבעלי החנויות את נכסיהם בתמורה לויתור על דמי ניהול והחנויות הועברו לבעלות חברת התחנה המרכזית החדשה בע"מ (להלן: "חברת התחנה"), אשר משכירה אותן בדמי שכירות נמוכים הכוללים דמי ניהול ובכך יוצרת תחרות בלתי הוגנת מול בעלי החנויות הפרטיים הנאלצים לשלם דמי ניהול מלאים, ועל כן אינם יכולים למכור את החנויות או להשכירן, אלא שלטענות אלה לא נמצאו ראיות. אין חולק כי, חלק נכבד מהחנויות במתחם הן בבעלות חברת התחנה המרכזית וחלקן אף מושכרות בסכום כולל הנופל מדמי הניהול, אולם על פי העדויות שהוצגו לפני בית המשפט קמא, בין שתי החברות מתנהלת התחשבנות ודמי הניהול משולמים למשיבה.

יחד עם זאת, אין להתעלם מן העובדה שאותם שוכרים אינם נדרשים לשלם דמי ניהול מלאים.

למרות האמור לעיל, לא ניתן להסתפק בנתונים אלה, על מנת לקבוע שלמערער שלפני נגרמה ירידת ערך של נכסיו, מבלי שהוצגה ראיה כלשהי להוכחת טענה זו, כך גם לא ניתן לקבוע ללא ראיות כלשהן כי, החזקת החנויות אינה כדאית, וזאת לנוכח העובדה שלא הוצגו ראיות ביחס להכנסותיו.

בתמיכה לטענותיו הציג המערער פסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז – לוד, פר"ק 25351-01-12 המתייחס לתביעת חוב בקשר לתיק הפירוק של חברת התחנה והמשיבה בו נקבע כי, ניהולה הכושל של חברת התחנה את המתחם היווה אחד הגורמים להתדרדרות המתחם וכי אי הזרמת כספים על ידי בעלי המניות לניהול הנכס נבעה מרצון להשתלט על נכסי התחנה המרכזית החדשה.

המשיבה חולקת על זכותו של המערער לצרף "ראיה" חדשה בערעור וגורסת כי, האמור בפסק הדין אינו רלבנטי לעניינו של המערער.

מבלי להיכנס בעובי הקורה של השאלה האם פסק הדין מהווה "ראיה" חדשה וזכותו של המערער להציגו, אני סבורה כי, אין באמור בפסק הדין כדי להשליך על מושא המחלוקת שלפניי.

גם אם ביקשה נצבא (בעלת מניות בחברת התחנה) להשתלט על נכסי התחנה המרכזית החדשה והתנהלותה הוכחה כתכסיסנית, אין בכך כדי להשליך על עניינו של המערער, מאחר שכל עוד הוא מחזיק בנכסים במתחם, מחובתו לשאת בחלקו בהוצאות המוצאות על ידי המשיבה להחזקת המתחם.

לסיכום – טענותיו העיקריות של המערער לפיהן התנהלותה של המשיבה גרמה לירידת ערך נכסיו ולחלופין כי בשל האופן בו נוהל הנכס על ידה, אין היא זכאית לתשלום דמי ניהול, לא הוכחו כמפורט לעיל.

משכך, החלטתי לדחות את הערעור.

המערער ישלם שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.

הערבון שהופקד יועבר למשיבה באמצעות בא כוחה.

המזכירות תשלח עותק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ד אב תשע"ח, 05 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.