תובענה למתן פסק דין הצהרתי לפיו בטלה עסקת מכר שנערכה בין המשיב 1 למשיבה 2 ביחס לזכויותיה בדירה בראשון לציון, ובהתאם, להורות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיב 1 בקשר עם עסקה זו.

1. רקע עובדתי
2. המשיבה 2, הגב' צופית בירגר (להלן: "צופית" או "המשיבה 2"), המתגוררת בארה"ב עם בעלה, מר יצחק בירגר (להלן: "יצחק") היא בעלת מחצית מן הזכויות בדירה ברחוב נפתלי הלל 13 בראשון לציון, הידועה כגוש 3934 חלקה 163 תת-חלקה 5 (להלן: "הדירה"). כאמור בנסח מרשם המקרקעין, זכויותיה של צופית בדירה הינן תוצאה של שתי העברות ללא תמורה שנרשמו בשנת 2008, בין היתר, במסגרת תצהיר מתנה מיום 25.9.2007 שערכה סבתהּ, הגב' גולדה ליבל ז"ל (להלן: "הסבתא"), ולפיו זכויות הסבתא בדירה יוענקו ללא תמורה ובחלקים שווים לצופית ולאחותה. בנוסף צוין בתצהיר מתנה זה, כי זכויות הסבתא בדירה מועברות בכפוף לשמירת אפשרותה למדור בדירה לכל ימי חייה ו/או לקבלת דמי השכירות בגינה, וכן לרישום הערת אזהרה בהתאם. בעקבות זאת, נרשמה ביום 18.5.2008 הערת אזהרה לטובת הסבתא בדבר הימנעות מעשיית עסקה בדירה (להלן: "הערת האזהרה הראשונה").
3. המבקשת, הגב' צילה רוזנצוויג (להלן: "צילה" או המבקשת") הייתה בתקופה הרלוונטית בת-זוגו של אביה של צופית, מר יוסף קיש (להלן: "יוסף").
4. ביום 9.8.2009 העבירה צילה לצופית וליצחק סך של 630,000 ₪ (להלן: "סכום ההעברה"). יצחק אישר קבלת הסכום במסמך בכתב, במסגרת מסמך אשר נחתם על ידו ביום 17.8.2009, ובו צוין כי על סכום ההעברה תשולם לצילה ריבית שנתית בשיעור של 10% בשני תשלומים, הראשון ביום ה-9 לפברואר והשני ביום 9 לאוגוסט (להלן: "הריבית"). כפי שיתואר בהמשך הדברים, בעניין זה ישנה מחלוקת בין הצדדים בשאלה האם סכום ההעברה היה הלוואה של צילה לצופית וליצחק, או השקעה שביצעה צילה בעסקי הנדל"ן של צופית ויצחק, ואולם, מוסכם על שני הצדדים שעל אף האמור במסמך זה, לא שולמו לצילה סכומים כלשהם.
5. המשיב 1, מר צבי ליבל (להלן: "צבי" או "המשיב 1", וביחד עם צופית "המשיבים") הוא בן-דודה של צופית המתגורר בפנמה, שניהל עסקי נדל"ן בארה"ב במסגרת של שותפות עם גורמים נוספים (להלן: "השותפות"), ביניהם מר משה ברנדווין (להלן: "ברנדווין"). צופית ויצחק שימשו כמנהלי פרויקטים בחלק מעסקי הנדל"ן של השותפות.
6. בשנת 2007 רכשה השותפות מקרקעין בניו-ג'רזי (להלן: "המגרש"). השותפות הקימה חברה בשם Margoway Estate LLC (להלן: "חברת מרגו") שנרשמה כבעלת המגרש, כאשר צופית ויצחק שימשו כמנהלי הפרויקט שעתיד היה להיבנות עליו.
7. ביום 7.6.2010 נרשמה במדינת ניו-ג'רזי משכנתא על המגרש (להלן: "המשכנתא הראשונה") להבטחת תשלום של 250,000 דולר לשני מלווים, מר ריצ'ארד גרוסבארד ומר לארי גרוסבארד (להלן ביחד: "גרוסבארד"). כמו כן, ביום 30.3.2011 נרשמה משכנתא שנייה על המגרש (להלן: "המשכנתא השנייה" וביחד עם המשכנתא הראשונה "המשכנתאות"), שנועדה להבטיח תשלומם של 100,000 דולר נוספים שנתקבלו מגרוסבארד (הסכום המצטבר של ההלוואה מגורסבארד, שעמד על 350,000 דולר, יכונה להלן: "ההלוואה מגרוסבארד").
8. ביום 15.11.2012 נחתם הסכם פשרה ביחס למשכנתאות (להלן: "הסכם הפשרה"), במסגרתו צוין כי גרוסבארד הלוו לחברת מרגו סך של 350,000 דולר, כי צופית ויצחק היו ערבים לתשלום סכום זה, וכי הצדדים מסכימים כי חברת מרגו, צופית ויצחק ישלמו לגרוסבארד סכום של 350,269 דולר תמורת מחיקת המשכנתאות. ואכן, ביום 30.11.2012, לאחר תשלום ההלוואה מגרוסבארד, נמחקו המשכנתאות ממרשמי מדינת ניו-ג'רזי. (נספח 4 לכתב תשובה מתוקן מיום 4.2.18).
9. בשלב מסוים, נקלעו צופית ויצחק למשבר כספי (במסגרתו אף פתחו בהליכי פשיטת רגל בארה"ב), אשר בעקבותיו החל צבי להעניק להם תמיכה כלכלית.
10. ככל הנראה, בעקבות פנייה מטעם צילה ויוסף, חתמה צופית ביום 7.7.2013 על כתב התחייבות שכותרתו "Non Negotiable Promissory Note", לפיו התחייבה לשלם לצילה 630,000 ₪ וכן ריבית שנתית של 10% (להלן: "כתב ההתחייבות").
11. כשלושה חודשים לאחר מכן, ביום 6.10.2013, נשלח לצופית בדואר אלקטרוני מכתב מבא-כוחה של צילה, בו צוין שנודע לצילה על כך שצופית רשומה כבעלת מחצית מן הזכויות בדירה, כי זכויות אלו מהוות מקור להחזרת סכום ההעברה והריבית, וכי ככל שהזכויות בדירה או תמורתן לא יועבר לצילה, תפנה האחרונה להליכים משפטיים (להלן: "מכתב ההתראה"). מכתב זה נשלח לצופית גם בדואר רשום, והתקבל בכתובתה בארה"ב ביום 13.11.2013.
12. ביום 30.10.2013 ביקרה בדירה שמאית מטעם צבי לצורכי אומדן שוויה, ומספר ימים לאחר מכן העבירה השמאית לידי צבי את חוות הדעת שערכה (להלן: "חוו"ד השמאית").
13. בחלוף כחודש נוסף, ביום 18.12.2013, נכרת הסכם בין צופית לצבי לרכישת זכויותיה של צופית בדירה (להלן: "הסכם המכר") בו נקבע, בין היתר, כי צבי מודע לקיומה של הערת האזהרה הראשונה; כי ככל שלא תתקבל הסכמת הסבתא לעסקת המכר בתוך 12 חודשים – הסכם המכר יהא בטל מעיקרו; וכן כי צבי ישלם לצופית סך של 500,000 ₪ עבור זכויותיה בדירה, אשר ישולמו בדרך של קיזוז חוב קיים של צופית לצבי. הסכם המכר אושרר בקונסוליה הישראלית בניו-יורק.
14. ביום 19.1.2014 ניתן אישור רשויות המס בדבר פטור מתשלום מס הרכישה בגין מכירת זכויותיה של צופית בדירה לצבי, וכן אישור מס שבח להעברת הזכויות, וכחודש לאחר מכן, ביום 26.2.2014 רשם צבי הערת אזהרה לטובתו על בעלות צופית בדירה (להלן: "הערת האזהרה השנייה").
15. ביום 23.3.2014 נכרת בין צופית לבין צבי מסמך שכונה על-ידם "נספח" להסכם המכר (להלן: "ההסכם הנספח"), לפיו היות שבהתאם להסכם המכר נדרש אישורה של הסבתא למכירת הזכויות בדירה לצבי ולאור העובדה שהסבתא איננה במצב תפקודי המאפשר לה לאשרו, מסכימים הצדדים להמשיך בהסכם המכר, תוך שהזכויות בדירה יועברו לפיו לצבי, הלכה למעשה, רק לאחר פטירתה.
16. בחודש אוקטובר 2014 הגישה צילה תביעה בסדר דין מקוצר כנגד יצחק וצופית (תא"ק 11573-10-14, להלן: "התובענה הכספית") בטענה כי השניים לוו ממנה כספים (את סכום ההעברה והריבית שנלוותה לו) ומסרבים להשיבם. במסגרת הליך זה, ובעקבות בקשה שהגישה צילה, ניתן ביום 6.10.2014 צו עיקול זמני על זכויותיה של צופית בדירה (להלן: "העיקול").
17. בחודש אוקטובר 2016 שלח בא-כוחו של צבי הודעת דואר אלקטרוני לבא-כוחה של צילה אליה צורף הסכם המכר, ובה טען שהעסקה למכירת זכויותיה של צופית בדירה לצבי הושלמה עוד בשנת 2013, וכי העיקול שהטילה עליהן צילה פוגע לפיכך בזכויותיו. כתוצאה מכך החלה חלופת תכתובות במסגרתה השיב בא-כוחה של צילה כי העסקה שנכרתה בין צופית לצבי אינה כדין ולפיכך בטלה, בעוד שבא-כוחו של צבי טען כי מדובר בעסקה אותנטית ותקפה. לאור זאת הוגש ההליך דנן.
18. בפתיחת התובענה שלפני יוצגו המשיבים יחדיו ואולם בהמשך פוצל ייצוגם, ולאור זאת הגיש צבי בקשה לתיקון כתב התשובה המקורי שהוגש (ואשר יכונה להלן: "התשובה המקורית"). בקשה זו התקבלה על-ידי בדיון שהתקיים ביום 26.12.2017 ובהתאם לכך, הוגש ביום 4.2.18 כתב תשובה מתוקן להמרצת הפתיחה (יכונה להלן: "התשובה המתוקנת").
19. טענות הצדדים

תמצית טענות המבקשת

1. לטענת צילה, יש לקבוע שהסכם המכר בטל מחמת היותו חוזה למראית עין לפי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") ולחילופין, בהתאם לסעיף 30 לחוק זה, בהיותו חוזה בלתי חוקי ו/או הנוגד את תקנת הציבור לנוכח כוונת הברחת הנכסים שבבסיסו. לעמדת צילה, סכום ההעברה שניתן לצופית ויצחק היה הלוואה שאמורה הייתה להיות מוחזרת לה, בעוד שהמשיבים סיכלו אפשרות זו בכך שיצרו הסכם מכר פיקטיבי ביניהם, במטרה להבריח את זכויותיה של צופית בדירה ולמנוע את פירעונה של ההלוואה באמצעותן. לגרסתה, במהלך השנים פנתה לצופית וליצחק מספר פעמים בבקשה שישיבו לה הלוואה זו ואולם השניים דחו אותה בטענה כי אין להם את הממון הדרוש, וכי יחזירו לה את ההלוואה מיד עם קבלת כספים לרשותם.
2. על אף שהוכחת הטענה בדבר אי-אמיתותו של הסכם המכר ניצבת לפתחה, טוענת צילה כי בענייננו מתקיימות חזקות המעבירות את הנטל לכתפי המשיבים להוכיח שהסכם המכר איננו פיקטיבי ולא נועד לשם הברחת נכסים, וזאת לאור קיומם של "אותות מרמה" רבים ביחס לעסקה זו. בין אותות מרמה אלו מציינת צילה את הנסיבות הבאות: כריתת הסכם המכר לאחר קבלת צופית את מכתב ההתראה; שמירת החזקה בדירה בידי צופית בכך שפועל לא הושלם הסכם המכר ברישום ולאור קיומו של תנאי מפסיק במסגרתו, אשר אפשר לה לבטל את העסקה ולהחזיר לעצמה את הבעלות בדירה; היות צופית במצב של חדלות פירעון בארה"ב; מכירת הזכויות בדירה תוך חריגה מן הדרך המקובלת לניהול עסקאות שכן מדובר בעסקה בין תושב פנמה לתושבת ארה"ב ביחס לדירה בישראל, כשהקונה - צבי לא ראה כלל את הדירה עובר לרכישת מחצית הזכויות בה; וכן מאחר שעסקת המכר בוצעה ללא תמורה אמיתית, אלא באמצעות טענה לקיזוז חוב שגובהו, יתרתו ונסיבות יצירתו לא צוינו בהסכם המכר, ואשר בהתאם למסמכים שצורפו מהווה חוב של חברת מרגו ולא חוב שנבע מהלוואה פרטית של צופית ויצחק.
3. לטענת צילה, הציגו המשיבים גרסאות סותרות ביחס לתמורה שנתקבלה על-פי הסכם המכר, כאשר לפי התשובה המקורית, הייתה תמורת מכירת הזכויות בדירה בקיזוז סכומים שניתנו לצופית כחלק מסיוע כלכלי שוטף שהעניק צבי לה וליצחק וללא קשר להלוואה מגרוסבארד, בעוד שלפי התשובה המתוקנת, מדובר בתמורה שמקורה בחוב של צופית ובעלה שמשכנו את המגרש של חברת מרגו לשם בטוחה להלוואה פרטית שנלקחה על-ידם מגרוסבארד, ללא ידיעת צבי או הסכמת השותפים האחרים בשותפות. לשיטתה, גרסת צבי בדבר קיום חוב בעקבות הלוואה פרטית של צופית ויצחק ובעקבותיה משכון בלתי מורשה של מגרש חברת מרגו, לא נתמכה בראיות ובעדים ואף נסתרה בחקירתו. לטענתה, גרסתו של צבי לא הייתה קוהרנטית אף כשלעצמה, שכן לא סיפק הסבר כיצד הצליחו צופית ויצחק לרשום לכאורה שתי משכנתאות על מגרש חברת מרגו במרמה - ללא ידיעתו וידיעת יתר השותפים בשותפות - ומדוע לא הגישה השותפות תלונה כלפיהם בעקבות זאת; לא הבהיר מדוע אישרה השותפות לצופית לחתום בשם חברת מרגו על מסמכי ביטול המשכנתאות לאחר שנתברר שהיא ויצחק משכנו את המגרש במרמה; מדוע צופית היא זו שנשאה בתשלום החוב בגין ההלוואה לגרוסבארד על אף שמתכתובת בין צבי לברנדווין ישנה התייחסות ליצחק בלבד; קיומו של פער בין טענת צבי כי שולמו על-ידו 140,000 דולר לכיסוי ההלוואה מגרוסבארד, בעוד שהובא מסמך המעיד על תשלום של 100,000 דולר בלבד; העדרו של הסבר לכך שזכויות צופית בדירה לא חולקו בין צבי לברנדווין על אף הטענה כי הם נשאו במשותף בתשלום חוב ההלוואה מגרוסבארד, ועוד.
4. בנוסף טוענת צילה, כי המשיבים נמנעו מלתמוך גרסאותיהם בפרטים וראיות הרלוונטיים לביסוס טענתם בדבר כנותו של הסכם המכר, כגון: מסמכי היסוד של השותפות, הסכמי העסקה של צופית ויצחק בשותפות, הסכמי ההלוואה שנחתמו בין יצחק וצופית לגרוסבארד ואשר יוכיחו כי מדובר בהלוואה פרטית שנלקחה על-ידם, אישור המעיד כי כספי ההלוואה לא נכנסו לחשבונה של חברת מרגו על אף רישומה כלווה מגרוסבארד, אישור מרואה חשבון ביחס לסכום של 100,000 דולר שהועבר מצבי לחברת מרגו (ולא לגרוסבארד, כמלווים), תכתובות בין צבי והשותפים האחרים בשותפות לבין צופית ויצחק ביחס לטענה כי שעבדו ללא רשות נכס של חברת מרגו, וכן מסמך בדבר ההתחשבנות הכספית הפנימית בין צבי לברנדווין ביחס לסכום ששולם לשם מחיקת המשכנתאות על המגרש.
5. לטענת צילה, הסכם המכר נכרת למרות קיומה של הערת האזהרה הראשונה לפיה יש להימנע מעשיית עסקה בדירה, ובכפוף לתנאי מפסיק של קבלת הסכמת הסבתא למכירת הזכויות לצבי, כאשר משעה שהסכמה כאמור לא נתקבלה, הופעל התנאי המפסיק באופן המבטל את ההסכם מעיקרו. ביחס להסכם הנספח טוענת צילה שמדובר במסמך שלא הוצג בהזדמנות הראשונה ואשר הוכן בדיעבד על ידי המשיבים.
6. צילה גורסת, כי בין המשיבים, שהינם בני דודים, נקשר קשר פסול אף בגדרי התובענה דנן, שכן, לטענתה, חששו שבאמצעות חקירת צופית יתגלו הסתירות בגרסתם, ולפיכך נמנעו במכוון מהגעתה לישיבת ההוכחות בנימוק של העדר יכולת כלכלית למימון הגעתה לישראל, הגם ששבוע לאחר מכן התייצבה צופית לדיון בתובענה הכספית. כמו כן טוענת צילה, שהיה על המשיבים לזמן לעדות גורמים נוספים אשר יכולים היו לחזק גרסתם - ביניהם ברנדווין, גרוסבארד, יצחק ועוד, ואי-זימונם נזקף לחובתם.

תמצית טענות המשיב 1

1. לטענת צבי, הסכם המכר בינו לבין צופית מעגן עסקה אמיתית, שהתבססה על תמורה ששולמה בדרך של קיזוז חוב של צופית ויצחק כלפיו, ולפיכך מגינה הערת האזהרה השנייה על זכות קניינית תקפה שבבעלותו. לגרסתו, מקורו של חוב זה הינו בהלוואה פרטית שלקחו צופית ויצחק ואשר לשם הבטחתה שעבדו במשכנתאות לגרוסבארד את מגרשה של חברת מרגו. צבי טוען ששעבוד זה בוצע ללא ידיעתו או ידיעתם של יתר השותפים בשותפות, ועל מנת למחוק את המשכנתאות ולמנוע את מימוש המגרש נאלצו הוא וברנדווין לשלם מכספם את החזר ההלוואה לגרוסבארד – באופן שיצר חוב ישיר של צופית ויצחק כלפיו, ואשר הוא שקוזז, לגרסתו, בתמורה לזכויותיה של צופית בדירה. לגרסת צבי, החליטה השותפות שלא לפתוח בהליך משפטי נגד צופית ויצחק בעקבות שעבוד המגרש של חברת מרגו בגין הלוואתם הפרטית, בעקבות קושי אפשרי בשיווק המגרש כתוצאה מכך וכן בשל העלויות הניכרות של ניהול הליכים משפטיים בארה"ב. צבי מציין כי בעקבות זאת הציע תחילה לברנדווין, שותפו בשותפות, שההלוואה תיפרע מרווחיו הצפויים של יצחק מרווחי הבנייה במגרש. צבי טוען שהצעתו התקבלה, וכי התשלום לגרוסבארד (לשם מחיקת המשכנתאות) בוצע כך שסכום של 140,000 דולר שולמו על-ידו ויתרה בסך 210,000 דולר שולמה על-ידי ברנדווין, תוך שהוסכם ביניהם שצבי יהיה האחראי למלוא הסכום. ברם, לגרסתו, בשל קריסת שוק הנדל"ן בארה"ב לא ניתן היה לקדם את הפרויקט ולקזז את רווחי יצחק ממנו, וכתוצאה מכך הגיע להסכמה עם צופית שתמכור לו את זכויותיה בדירה, לשם כיסוי החוב שנוצר בעקבות תשלום ההלוואה הפרטית שלה ושל יצחק מגרוסבארד, על-ידו ועל-ידי ברנדווין.
2. לטענת צבי, העסקה בדבר מכירת הזכויות בדירה לידיו כנגד קיזוז חלקי של החוב משעבוד מגרש חברת מרגו (לשם הבטחת ההלוואה מגרוסבארד), התגבשה בטרם התקבל מכתב ההתראה, וכי מדובר בעסקה שבוצעה בדרך מקובלת, לאחר הזמנת חוו"ד שמאית לדירה ודיווח לרשויות המס אודותיה. כן טוען צבי, שהתצהירים במסגרתם הועברו מחצית מזכויות הסבתא בדירה לצופית, לא אסרו מלכתחילה על ביצוע עסקאות בדירה, ולמעלה מכך - הסכם המכר שמר על זכויותיה של הסבתא כנדרש על-פי תצהירים אלו.
3. בניגוד לטענת צילה גורס צבי, שהסכם המכר רווי דווקא ב"אותות אמת", המעידים על הכנות שבבסיס העברת זכויותיה של צופית בדירה לבעלותו. בין האינדיקציות להוכחת אמיתות העסקה, טוען צבי שעצם התנהגותו מלמדת כי מדובר בעסקה אותנטית, שכן במסגרת התובענה דנן הוא נושא בהוצאות כבדות על מנת לשכנע את בית המשפט כי הזכויות בדירה שייכות לו, וכן מאחר שהפרדת הייצוג המשפטי בינו לבין צופית בוצעה רק לאחר שהוצעה הצעת פשרה על-ידי בית המשפט שהייתה מקובלת על בא-כוחו הקודם בעוד שהוא עצמו סבר שעליו להוכיח את כנות הסכם המכר. צבי מוסיף שהעסקה רצופה באינדיקציות נוספות לאמיתותה, דוגמת ביצועה בדרך מקובלת של חתימת הסכם בכתב בפני קונסול בחו"ל, דיווח העסקה לרשויות המס ורישום הערת אזהרה לטובתו. כמו כן טוען צבי, כי לאחר שהתברר שבשל מצבה הקוגניטיבי לא ניתן לקבל את הסכמת הסבתא להעברת זכויות צופית בדירה, לא שימש הדבר עילה לאי השלמת העסקה בינו לבין צופית באופן שיותיר את הזכויות בידי צופית, אלא השניים ביקשו להוסיף ולקיים את העסקה באמצעות כריתת ההסכם הנספח ודחיית מימוש העסקה לאחר פטירת הסבתא וגם בכך יש כדי להעיד על כנות העסקה ביניהם. לשיטתו, פירעון ההלוואה בעקבות ההלוואה מגרוסבארד הוכח על-ידו די הצורך בעצם צירוף מסמכי ההלוואה, בהצגת ההתכתבות בינו לבין ברנדווין מחודש מרץ 2013 וכן באמצעות תדפיס מחשבון הבנק שלו, וממילא לא כל מהלך הדברים בינו לבין יתר השותפים בשותפות לעניין זה תועד בכתב.
4. לטענת צבי, לאותות המרמה שנטענו על-ידי צילה ביחס להסכם המכר קיימים הסברים סבירים, שדי בהם כדי להותיר את נטל הראייה על כתפיה של האחרונה. במסגרת זו מציין צבי כי עסקת המכר בינו לבין צופית בוצעה בטרם קבלת מכתב ההתראה, וכי צילה, בחוסר ניקיון כפיים, הסתירה שפנתה לצופית בדרישה לקבלת כספי ההעברה רק לאחר שנודע לה ממר רונן שמואלי (להלן: "רונן") על מכירת הדירה לצבי באופן שאיננו מגבש אות מרמה בהעברת הזכויות בדירה. צבי מוסיף שצילה התחמקה בחקירתה מלהשיב מהו המועד המדויק בו גילתה על כוונת צופית למכור זכויותיה בדירה לצבי ובכך יש כדי להעיד על הסתרתו של נתון זה ועל כך שלמרות שבמשך ארבע שנים נמנעה צילה מלדרוש החזר הכספים מצופית, החלה לפעול בנושא רק בחודש יולי 2013, עת גילתה מרונן על הכוונה לעסקה בדירה. לעמדת צבי, אילו הייתה צופית מבקשת להבריח את הדירה מידיה של צילה – לא הייתה חותמת על כתב ההתחייבות ובכך יש כדי לדחות את התובענה דנן.
5. לטענת צבי, לא מתקיים אף אות המרמה של שמירת טובת ההנאה בדירה, שכן זו הגיעה מלכתחילה לסבתא לכל ימי חייה, וכי כך היו פני הדברים הן במועד כריתת הסכם המכר, והן לפי ההסכם הנספח אשר העביר לידיו את החזקה בדירה רק לאחר פטירת הסבתא.
6. עוד טוען צבי, שגרסתו לא שונתה בשום שלב, וכי הצגתה החסרה בתשובה המקורית נבעה אך מן הדרך בה בחר בא-כוחו הקודם לתאר את נסיבות העסקה, בעוד שפירוט החוב שנבע משעבוד מגרשה של חברת מרגו מופיע כבר בתכתובת הראשונה עם בא-כוחה של צילה. לעמדת צבי, גם אם קיימים הבדלים בין גרסתו לגרסתה של צופית, הרי שהם מחזקים את טענתו לכך שאיננו פועל בתיאום עימה וכי בפועל גרסאותיהם אינן סותרות, שכן מעולם לא טען שצופית רימתה אותה.
7. לשיטת צבי, אין ממש בטענת צילה כי המשיבים לא הביאו ראיות ועדים נדרשים, היות שבתובענה דנן לא נקבעה רשימת פלוגתאות ומוסכמות ולא היה ביכולתו לדעת אילו נושאים יהיו שנויים במחלוקת, ועל כן הביא מטעמו את כל המסמכים הדורשים להוכחת פירעון ההלוואה. צבי סבור שככל שלעמדת צילה היו מסמכים ועדים נדרשים להכרעה בתיק, היה מוטל עליה לדרוש את גילויים והעדתם, וכי ממילא העדים שצוינו בסיכומיה אינם דרושים לעצם הוכחת פירעון חוב ההלוואה הפרטית של יצחק וצופית על-ידו שהוכח, לטענתו, בראיות שצורפו לתיק.

תמצית טענות המשיבה 2

31. צופית לא התייצבה לדיון, לא העידה ולא הגישה סיכומים מטעמה, ובא כוחה אף הודיע שאין מצידה התנגדות למתן פסק דין נגדה (עמ' 27 לפרוטוקול מיום 10.4.18). עם זאת ולהשלמת התמונה אציין בקצרה להלן את טענותיה שהוצגו במסגרת התשובה המקורית לתובענה שהוגשה ביום 28.8.17.

32. טענות צופית הן כי סכום ההעברה מצילה היווה השקעה שביצעה עם יוסף בעסקי הנדל"ן של צופית ויצחק בארה"ב, ולא הלוואה שהיה עליה להחזיר. צופית טוענת כי היוזמה להשקעה כאמור נבעה מצילה ומיוסף ואולם, משעה שהמיזם בו השקיעה צילה כשל, החלה להפעיל לחץ לקבלת הכספים באמצעות הליכים משפטיים נגדה ונגד יצחק וכן באמצעות "מניפולציות רגשיות".

33. לטענת צופית, סכום ההעברה לא שולם במלואו על-ידי צילה, אלא סך של 200,000 ₪ מתוכו שולמו על-ידי יוסף, אביה, כאשר חתימתה על כתב ההתחייבות התרחשה רק מתוך חשש מאובדן הקשר עימו ככל שתסרב להכיר בסכום זה כחוב, וכשהיא מצויה במשבר כלכלי קשה.

34. לשיטת צופית, התנאי המפסיק שצוין בהסכם המכר נועד מלכתחילה למנוע מצב בו יועלו טענות כנגד כשרות העסקה בינה ובין צבי, וכי ההסכם הנספח נועד להסדיר את הנושא באופן מלא.

35. לטענת צופית, מכתב ההתראה נשלח אליה זמן רב לאחר שפתחה בהליכי פשיטת רגל בארה"ב, וכי ממילא סכום ההעברה מצילה נכלל בגדרי איחוד החובות בהליך זה. לעמדתה, אותות המרמה להם טוענת צילה הינם בגדר ספקולציות וחצאי אמיתות בלבד, וכי המסמכים שצופו לתיק מעידים מפורשות כי צבי העביר כסף מחשבונו לשם פירעון החוב שנוצר.

1. דיון והכרעה

36. השאלה העיקרית הדרושה הכרעה במקרה שלפני היא, האם הסכם המכר שנכרת בין צבי לצופית להעברת זכויותיה בדירה מהווה "עסקת אמת" ובהתאם מעגנת הערת האזהרה שנרשמה לטובת צבי מכוחה זכות תקפה, או שמא לפנינו עסקה פיקטיבית, שנועדה אך לשם הברחת נכסיה של צופית.

על מנת להשיב על שאלה זו, אתייחס תחילה לסוגיית מהות סכום ההעברה, והאם ניתן על-ידי צילה כהשקעה או כהלוואה אשר יש להשיבה. בכפוף למסקנה כי לפנינו הלוואה שהחזרה מוטל לפתחה של צופית, אפנה אף לבחינת כנותו של הסכם המכר. במסגרת זו, אדון לגופן בטענות לקיומם של אותות מרמה בעסקה שבין צופית לצבי, וכן האם בעקבותיהם מועבר הנטל להוכחת מהות הסכם המכר אל המשיבים. ככל שהתשובה לכך תהא בחיוב – אפנה לבחון האם יש בידי המשיבים הסברים מניחים את הדעת ביחס לאותות מרמה נטענים אלו, אם לאו.

1. מהות העברת הכספים מצילה לצופית ויצחק

37. בין הצדדים קיים חוסר הסכמה ביחס לסיבה בגינה הועברו כספים מצילה ליצחק ולצופית, כאשר לטענת צילה סכום ההעברה ניתן כהלוואה עם ריבית אשר אמורה הייתה להיות מוחזרת אליה, וכי היא אף פנתה בעניין זה מספר פעמים לצופית וליצחק ונדחתה על-ידם בטענה למצב כלכלי קשה. מנגד טוענת צופית, שסכום ההעברה ניתן לה וליצחק בעקבות רצונה של צילה לבצע השקעה בעסקיהם בארה"ב, ואולם משעה שהשקעה זו לא התממשה כמצופה, אין עליהם כל חובה להשבת הסכום האמור.

38. בחינת המסמכים שצורפו לתיק מלמדת כי ביום 17.8.2009, חתם יצחק על מסמך בו אישר קבלת סכום ההעברה מצילה, וציין כי תשולם לה ריבית שנתית בשיעור של 10% בשני תשלומים שנתיים (נספח 1 להמרצת הפתיחה). ברם, במסמך זה אין כל ציון האם סכום ההעברה התקבל מצילה כהלוואה או כהשקעה, ובכך, לכאורה, היה מקום להותרת האפשרות לפיה הכספים ניתנו כהשקעה על כנה. ואולם, נראה שבענייננו מדובר באפשרות לכאורית בלבד, וזאת לאור חתימת צופית על כתב ההתחייבות אשר יצר התחייבות כספית ישירה בינה לבין צילה, ואשר לפיו (נספח 2 להמרצת הפתיחה) (ההדגשות אינן במקור, הערה שלי – י.ש):

"For the value received, Tsofit Birger, (the "Makers"), with current address……promise to pay 630,000 new shekels….Zila Rozentsvayg….together with interest thereon at a rate equal to 10% (ten percent) per annum……."

היות שהשקעה, מעצם טיבה, טומנת בחובה אפשרות של אובדן הכספים, והמשקיע איננו מקבל במסגרתה התחייבות להחזר הקרן והריבית, הרי שכתב ההתחייבות בענייננו, אשר כולל הבטחה מצד צופית כלפי צילה לתשלום סכום ההעברה בתוספת הריבית, מלמד כי אין לפנינו השקעה אלא סכומים שהועברו על-ידה צילה כהלוואה שיש להשיבה.

יחד עם זאת, לטענת צופית בתשובה המקורית אין להסתמך על תוכנו של כתב ההתחייבות שנחתם על-ידה, שכן לגרסתה, מדובר במסמך שהושג בדרכים בלתי ראויות, תוך שהופעלו עליה לחץ פסול ו"מניפולציות רגשיות". לטענתה, רק כתוצאה מלחצים אלו ובעקבות חששה מאובדן הקשר עם יוסף (אביה ובן-זוגה של צילה), נעתרה לבסוף לבקשה לחתימה על מסמך בכתב המכיר בסכום ההעברה כחוב כלפי צילה.

הגם שבמסגרת הדיון שהתקיים בפני ביום 10.4.2018 טען בא-כוחה של צופית כי איננו מתנגד למתן פסק-דין כנגדה (עמ' 27 ש' 20-22 לפרוטוקול הדיון מיום 10.4.2018) ובכך די לשם דחיית טענותיה כנגד "כשרותו" של כתב ההתחייבות, אציין בבחינת למעלה מן הדרוש, כי דומה שגרסתה זו נטענה בעלמא בענייננו, באופן שממילא לא היה מאפשר קבלתה. אף ככל שצופית חשה כי כתב ההתחייבות נחתם על-ידה כתוצאה מלחצים, הרי שטענות מסוג זה, שהינן בעיקרן, טענות לפגם ברצון בשל קיומו של עושק, דורשות הוכחת יסודותיה המצטברים של עילה זו. עילת העושק הוגדרה בסעיף 18 לחוק החוזים, לפיו:

"מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה."

הנה כי כן, על מנת להוכיח כי כתב ההתחייבות נחתם כתוצאה מעושק, היה על צופית לבסס התקיימותם של שלושה תנאים: מצוקה, חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיונה במועד כריתת החוזה; ניצול מצבה על-ידי העושק כדי לגרום לה להתקשר בחוזה; ותנאי חוזה הגרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל (ע"א 2409/10 מגורי נ' מלאכי, פס' 31 לפסק דינו של השופט ג'ובראן (פורסם בנבו, 23.8.2012); ע"א 6235/15 חלאק נ' כריים, פס' 22 לפסק דינו של השופט ג'ובראן (פורסם בנבו, 15.2.2017); ע"א 9207/04 כמיסה נ' גרטלר, פס' 9 לפסק דינו של השופט ג'ובראן (פורסם בנבו, 14.8.2008)). עם זאת, במקרה שלפני הועלו טענותיה של צופית לקיומו של לחץ פסול בחתימתה על כתב ההתחייבות אך במסגרת התשובה המקורית, ללא כל פירוט נדרש בדבר הנסיבות הממלאות אחר התנאים הדרושים להתגבשות העילה או הוכחה ביחס אליהן, ותוך שהיא נמנעת מלהתייצב לחקירה על תצהירה (בטענה של העדר יכולת כלכלית לממן הגעתה לישראל, ועל כך בהמשך הדברים). כמו כן, בעדות שנתנה צופית במסגרת התובענה הכספית, ציינה כי שלחה את כתב ההתחייבות "בלי להבין על מה אני חותמת" ואולם ביחס ליחסיה עם צילה העידה כי "..היו לנו יחסים מאוד מאוד טובים לפני כל הסיפור הזה, הכל נעשה ברמה משפחתית, חמה ואוהבת..." (מוצג ת/26 בעמ' 5 ש' 11-13), ומבלי שאוזכר לחץ פסול בעניין זה מצידה של צילה. בנסיבות אלו, בהן לפנינו מסמך מפורש בכתב, ומולו טענות בעלמא ביחס לנסיבות פסולות לכאורה שהובילו לחתימתו - שלא הוכחו ולו בראשית ראייה ואף אינן עולות בקנה אחד עם עדותה של צופית בהליך אחר – אינני מוצא לקבלן. משכך, מסקנתי הינה כי כתב ההתחייבות תקף, והוא מעיד על יצירתה של התחייבות ישירה מטעם צופית להשבה לצילה של הלוואתה (סכום ההעברה בתוספת הריבית).

39. ואולם, אין משמעותה של קביעה זו משום סוף פסוק בענייננו, שכן לטענת צילה הסכם המכר שנכרת בין צופית לצבי לאחר חתימת כתב ההתחייבות כלפיה, שהעביר את זכויותיה של צופית בדירה, מהווה עסקה פיקטיבית. לשיטת צילה, עסקת מכר זו נועדה אך לשם הברחת נכסיה של צופית, במטרה למנוע את האפשרות לפרוע את חוב ההלוואה באמצעות זכויותיה בדירה. האם אכן לפנינו עסקה בלתי כנה שתכליתה הברחת נכסים? זוהי הטענה אותה אפנה לבחון כעת.

1. חוזה למראית עין

40. לאחר כריתת הסכם המכר בין צופית לבין צבי, נרשמה לטובת האחרון במהלך חודש פברואר 2014 הערת האזהרה השנייה על זכויות צופית בדירה, כאשר בחודש נובמבר של אותה שנה, הטילה צילה עיקול זמני על זכויות אלו במסגרת התובענה הכספית.

סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע את נקודת המוצא במקרה של התנגשות בין זכויות כאמור, ולפיו:

"נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה..... הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה.....".

הנה כי כן, בעל הערת אזהרה נמצא בעמדת עדיפות על פני נושה אחר של בעל הנכס, כאשר בכוחה של ההערה שנרשמה למנוע פגיעה בזכויותיו של המוטב לפיה בשל עיקול מאוחר שהוטל על הנכס. בפסקי הדין שדנו בסוגיית התחרות בין רוכש נכס מקרקעין לבין נושהו של מוכר הנכס שהטיל עיקול על המקרקעין, נקבע כי אף בעצם ההתחייבות להקניית בעלות בנכס נוצרת זכות מעיין-קניינית ("זכות שביושר") הגוברת על זכותו של נושה מעקל (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999); וראו גם ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד נ' גדי, פס' 6-7 ו-23 לפסק דינו של השופט ברק (פורסם בנבו, 13,12,2004) וכן ע"א 10467/08 חג'אזי נ' עיאס, פס' 15 לפסק דינה של השופטת ביניש (פורסם בנבו, 3.11.2010)). לאור האמור, הרי שזכותו של צבי כבעל הערת האזהרה השנייה שנרשמה עובר להטלת העיקול על-ידי צילה אמורה לזכות בעדיפות ביחס אליו.

יחד עם זאת, יש לסייג את הקביעה האמורה במקרה בו הערת אזהרה שנרשמה נובעת מכוחו של חוזה שאיננו מעגן עסקה אמיתית בין צדדים, שכן ככל שהערת האזהרה השנייה מגינה על עסקת מכר פיקטיבית שדינה בטלות, שאין ביכולתה לגבור על העיקול שהוטל על הזכויות בדירה. לפיכך, יש לבחון בענייננו את מהות הסכם המכר שנכרת בין צופית לצבי ביחס לזכויות בדירה, והאם בבסיסו כוונה להתקשרות כנה.

41. סעיף 13 לחוק החוזים קובע כדלקמן:

"חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה."

חוזה למראית עין הינו הסכם שקיימת בו אי-התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לו לבין רצונם האמיתי, כך שקיימת ביניהם הסכמה סמויה בדבר כוונתם האמיתית שאיננה משתקפת בהוראות החוזה שביניהם (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 255 (תשס"ה) (להלן: "שלו")). במקרים רבים חוזה למראית עין משמש למטרה אסורה, כגון לשם הברחת נכסים מפני נושיו של בעל הנכס, כשעל-פי סעיף 13 לחוק החוזים, חוזה כאמור בטל מעיקרא, ובטלותו זו היא מוחלטת ופועלת כלפי כולי עלמא ללא צורך בהצהרה או הודעה על בטלותו (שלו, בעמ' 255-256 ו-261). נטל ההוכחה כי הסכם המכר שבין צבי לצופית הוא חוזה למראית עין מוטל על כתפיה של צילה, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראייה" (ע"א 8482/01 בנק אגוד לישראל בע"מ נ' סנדובסקי, פס' 5 לפסק דינה של השופטת שטרסברג-כהן (פורסם בנבו, 17.7.2003) (להלן: "פרשת בנק אגוד"); ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אולצ'יק, פ"ד נ(2) 41,43 (1996)), כשמידת ההוכחה אותה עליה לצלוח לשם ביסוס טענה כאמור היא משמעותית, בשים לב לעובדה שהטענה לקיומו של חוזה למראית עין טומנת בחובה ייחוס מרמה לצדדים לחוזה (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן, פס' 31 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה (פורסם בנבו, 3.2.2011):

"כשם שלא בנקל יוכיח בעל דין טענות בדבר תרמית, המחייבות ביסוס ברמת הוכחה גבוהה במיוחד, כך גם טענות בדבר פיקטיביות של עיסקה, המשיקות לטענות מרמה, מצריכות רמת הוכחה התואמת במשקלה לרצינותה ולחומרתה של הטענה הנטענת."

ואולם, הנטל המוטל על צילה לעניין זה עשוי להיות מופחת, ככל שיוכח כי המידע הראייתי מצוי ברשותם של המשיבים וכן כי הצטברו "אותות מרמה" ביחס להסכם המכר (פרשת בנק אגוד, בפס' 5). אותות המרמה (Badges Of Fraud) האמורים, פותחו במשפט האנגלו-אמריקאי והם כוללים חזקות שבעובדה, שבהותרתן ללא מענה מניח את הדעת יש כדי להצביע על קיומה של מרמה, כאשר ככל שמצטברים יותר אותות מרמה – עובר הנטל להפרכתן לכתפי הצד השני להוכחה שמדובר בעסקאות שבוצעו בתום לב (פרשת בנק אגוד, בפס' 5; ע"א 1680/03 לוי נ' ברקול, פ"ד נח(6) 941, 947 (2004); ת"א 595/02 כהן נ' כהן, פס' 13-14 לפסק דינו של השופט עמית (פורסם בנבו, 9.4.2008); ה"פ 56478-09-11 סוויסל השקעות בע"מ נ' ברוש, פס' 15 לפסק דינו של השופט טובי (פורסם בנבו, 4.9.2015) וכן הערעור על פסק דין זה – ע"א 7183/15 סוויסל השקעות בע"מ נ' ברוש, פס' 9 לפסק דינה של השופטת חיות (פורסם בנבו, 15.5.2017)). בין אותות מרמה אלו, שאינם בגדר רשימה סגורה, ניתן למנות קשרים בין המעביר לנעבר; שמירת הנאה למעביר ושמירת החזקה בידיו; חקירות פליליות נגד המעביר; איום בתביעות שתוגשנה נגד החייב; חשאיות בפעילות הכלכלית; חריגה מדרכם המקובלת של עסקים; והעברת כל נכסי החייב (ע"א 8128/06 לוינזון נ' ארנון, פס' י"ד לפסק דינו של השופט רובינשטיין (פורסם בנבו, 3.2.2009)); פרשת בנק אגוד, בפס' 5)).

1. מן הכלל אל הפרט

ג.1 קיומם של אותות מרמה

42. לאחר שבחנתי את נסיבותיו של מקרה זה, את המסמכים שצורפו לתיק וכן שמעתי את עדויות הצדדים, סבורני שעלה בידי צילה להוכיח הצטברות משמעותית של אותות מרמה בענייננו, וזאת מן הטעמים שלהלן.

43. ראשית, בין המשיבים קיימים קשרים משפחתיים, בהיותם בני-דודים, המאופיינים ביחסים קרובים וחמים (ס' 9 לתצהיר צבי). כך לדוגמא, ציין צבי בתצהירו כי בין המשפחות קיים קשר חם (ס' 9 לתצהיר צבי), כי הוא היה הגורם אליו פנו צופית ויצחק כאשר התקשו לפרוע הלוואת שנטלו (ס' 12-13 לתצהיר צבי), ואת התמיכה הכספית השוטפת שהעניק להם עם היקלעותם למשבר כלכלי (ס' 9 לתצהיר צבי). כמו כן, בעדותה בתובענה הכספית ציינה צופית כי צבי מימן את ייצוגה המשפטי (מוצג ת/26 בעמ' 2 ש' 19-21), ואף סיפק לה תמיכה כלכלית בקשר לחתונת בתה וכן לרכישת מזון (מוצג ת/26 עמ' 2 ש' 27 ועמ' 4 ש' 9-10). מכאן, שיחסי השניים לא התמצו רק בעצם קיומו של קשר משפחתי ביניהם, אלא אופיינו בקירבה משמעותית ובסיוע כלכלי ניכר.

44. שנית, על אף האמור בהסכם המכר בדבר העברת הזכויות בדירה והחזקה בה לידי צבי (ס' 5 ו-9 להסכם המכר), הלכה למעשה, החזקה מעולם לא הועברה לצבי אלא נותרה אצל צופית, ואף דמי השכירות מן הדירה לא נתקבלו בידיו במהלך התקופה אלא הוסיפו להיות משולמים לסבתא.

45. שלישית, אינני סבור שעסקת המכר שבין צבי וצופית מתיישבת עם הדרך המקובלת לביצוען של עסקאות מכר, הן מבחינה פרוצדורלית והן מבחינה מהותית. מבחינה פרוצדוראלית, חתמו המשיבים על הסכם המכר בפני הקונסול בניו-יורק למרות שהליך כאמור לא נדרש לשם מתן תוקף לחוזה ביניהם. כמו כן, מבחינה מהותית, קבעו הצדדים בהסכם המכר תנאי מפסיק לפיו "ככל ולא תתקבל הסכמת המוטבת על פי ההערה, גב' ליבל גולדה, לעסקה נשוא הסכם זה תוך שנים עשר (12) חודשים ממועד חתימת הסכם זה, אזי הסכם זה יהא בטל מעיקרו" (ס' 6 להסכם המכר, להלן: "התנאי המפסיק"). מכאן, שעל אף שלכאורה תמורת העסקה הינה בדרך של קיזוז חוב (כאמור בס' 7(ב) להסכם המכר) – העברת הזכויות בדירה לצבי כלל לא הייתה ודאית, אלא הותנתה בקיומו של תנאי חיצוני של הסכמת הסבתא לעסקה, אשר גם לפי גרסת צבי עצמו לא ניתן היה לקבלה בשל מצבה הקוגניטיבי והפיזי (ס' 30 לתצהיר צבי). נראה כי בקונסטלציה זו של תנאי מפסיק יש כדי ליצור עסקה קיימת כלפי צדדים שלישיים, שעשויה אף להקנות "הגנה" לדירה מנושיה של צופית, בעוד שביחסי המשיבים עצמם מדובר בעסקה שתוקפה מותנה ומאפשר לצופית להותיר בפועל את הזכויות בדירה ברשותה על אף שאלו נועדו, לכאורה, לשם קיזוז חובה לצבי. סבורני, אפוא, כי יש בקביעת תנאי מפסיק זה כדי לעורר ספקות ביחס להגיון העסקי שבבסיס העסקה ולהוות משום סטייה מן הדרך המקובלת בעסקאות דומות.

עוד יצוין בעניין זה, כי הסכם המכר נחתם על אף קיומה של הערת האזהרה הראשונה, שנרשמה לטובת הסבתא, ושלפיה יש להימנע מעשיית עסקאות בדירה. הערת אזהרה "נגטיבית", האוסרת על ביצוען של עסקאות במקרקעין, נועדה למנוע כריתת חוזים מן הסוג שמהווה הסכם המכר, קרי, חוזים המעבירים את זכויותיה של צופית בדירה, כאשר התקשרות צופית וצבי בעסקה להעברתן על אף קיומה של הערת אזהרה כאמור, איננה מתיישבת אף היא עם מהלך ביצוען המקובל של עסקאות מסוג זה. כמו כן, אינני מוצא ממש בטענה כי הערת האזהרה הראשונה לא אסרה ביצוען של עסקאות נוגדות, היות שהתבססה על תצהירי המתנה מן הסבתא לצופית ולאחותה (נספח 9 לתשובה המתוקנת להמרצת הפתיחה), אשר כל שנקבע בהן הוא חיוב למתן זכות מדור לסבתא בדירה לכל ימי חייה ולחילופין, העברת דמי השכירות אליה. לא הוצגה בענייננו כל ראייה ממשית לכך שהערת האזהרה הראשונה, בנוסחה המופיע במרשם המקרקעין לא שיקפה את כוונת הסבתא וברי כי בהעדר התייצבות מצד צופית לחקירה על תצהירה, מדובר ממילא במסקנה מרחיקת לכת.

46. רביעית, באשר לקיומם של איומים בתביעות כנגד החייב - ישנה מחלוקת בין הצדדים. לטענת צילה נשלח מכתב ההתראה על-ידה לצופית טרם ידעה על עסקה בינה לבין צבי, בעוד שלטענת צבי מכתב ההתראה נשלח רק לאחר שצילה גילתה כי מתגבשת עסקה למכירת זכויות צופית בדירה. מכתב ההתראה, בו נכתב כי נודע לצילה על זכויותיה של צופית בדירה ועל כך שאם ההלוואה לא תיפרע באמצעות נכס זה תפנה צילה להליכים משפטיים, התקבלה אצל צופית באמצעות דואר אלקטרוני עוד ביום 6.10.2013 (מוצג ת/25) וכן בדואר רשום ביום 13.11.2013 (נספח 5 להמרצת הפתיחה), כאשר הסכם המכר נחתם למעלה מחודש לאחר מכן (ביום 18.12.2013).

לעניין זה טוען צבי, שה"איום" בנקיטת הליכים משפטיים התרחש רק לאחר שנודע לצילה על כוונה למכירת זכויות צופית בדירה, שכן חוו"ד השמאית הוזמנה על-ידו במהלך חודש אוקטובר 2013 וכי רונן דיווח על כך לצילה אשר פנתה בעקבות זאת לצופית במכתב ההתראה בדרישה לקבלת הכספים.

אין בידי לקבל גרסה זו. הטענה כי ההתקשרות עם השמאית בוצעה במהלך חודש אוקטובר 2013 אומנם נובעת מכך שלפי חוו"ד השמאית ביקורה בנכס היה ביום 30.10.2013 (נספח 6 לתשובה המתוקנת להמרצת הפתיחה, בעמ' 3) ולאור זאת הרי שעצם ההתקשרות בוצעה עימה עובר למועד זה. ואולם, אינני סבור כי הטענה לכך שצילה ידעה אודות התקשרותו של צבי עם השמאית או על כוונתו לבצע עסקה עם צופית בוססה בענייננו. צילה לא הכחישה שגילתה על זכויותיה של צופית בדירה ועל הכוונה למכור אותן לצבי בעקבות שיחה שניהלה עם רונן (עמ' 5 ש' 16-17 ועמ' 7 ש' 2-5 לעדות צילה, פרוטוקול הדיון מיום 10.4.2018), אך הוסיפה שנהגה לדבר עם רונן באופן קבוע (עמ' 5 ש' 25-26 ועמ' 7 ש' 6-7 לעדות צילה, פרוטוקול הדיון מיום 10.4.2018) והכחישה כי פנתה בדרישה לקבלת החזר ההלוואה מצופית רק לאחר שגילתה על כוונה לביצוע עסקה בזכויותיה בדירה (עמ' 6 ש' 23-29 ועמ' 7 ש' 1-5 לעדות צילה, פרוטוקול הדיון מיום 10.4.2018). למרות זאת, ואף כי טענת צבי הייתה כי רונן עדכן את צילה בדבר האפשרות הממשית לעסקה בזכויות בדירה עובר לשליחת מכתב ההתראה, בחר צבי שלא זמן את רונן למתן עדות או להביא ראייה אחרת בדבר ידיעתה של צילה על הכוונה לקיומה של עסקה כאמור טרם שליחת מכתב ההתראה. בנסיבות אלו, בהן לא הוכח כי במועד שליחת מכתב ההתראה ידעה צילה כי עתידה להתקיים עסקה בין צבי לצופית או על הגעת השמאית לדירה, וכאשר בהתאם לאישור הדואר הרשום (נספח 5 להמרצת הפתיחה) ולהעתק הדואר האלקטרוני (מוצג ת/25) מכתב ההתראה התקבל אצל צופית לפני מועד כריתת הסכם המכר – סבורני כי חזקה זו, של איום בתביעה כנגד החייב, התקיימה בענייננו.

47. חמישית, גרסת המשיבים ביחס למהות התמורה שבגינה הועברו זכויות צופית בדירה לצבי רצופה בסתירות ובלתי מתיישבת עם המסמכים אשר צורפו לתיק. לפי האמור בהסכם המכר "מתחייבים הקונים לשלם למוכרים סכום של 500,000 ש"ח" כאשר "מלוא התמורה תשולם בדרך של קיזוז חוב של המוכרת כלפי הקונים..." (ס' 7 להסכם המכר). כאמור לעיל, לפי גרסת צבי בתשובה המתוקנת, חוב זה שקיזוזו היווה את תמורת עסקת המכר הוא תוצאה של הלוואה פרטית שנלקחה על-ידי צופית ויצחק מאת גרוסבארד, ואשר לשם הבטחתה שעבדו השניים במשכנתאות, ללא ידיעת צבי או השותפים האחרים בשותפות, את המגרש של חברת מרגו (להלן: "ההלוואה הפרטית"). צבי טוען, שצופית ויצחק פנו אליו וציינו שאין ביכולתם לפרוע את ההלוואה הפרטית (ס' 12 לתצהיר צבי), ועל מנת למנוע מגרוסבארד לממש את המגרש כתוצאה מכך – יצר בעצמו קשר עם גרוסבארד והפחית את יתרת ההלוואה לסך של 350,000 דולר, כאשר בהתייעצות עם שותפיו החליטו שלא לפתוח בהליך משפטי, אלא לפרוע את ההלוואה הפרטית בעצמם ולקזז את תשלומה מן הרווחים הצפויים ליצחק בעקבות הבנייה במגרש. לגרסתו, הצעה זו התקבלה ובהתאם, שולם על-ידו סך של 140,000 דולר לגרוסבארד והיתרה, בסך 210,000 דולר שולמה על-ידי ברנדווין, כשהוסכם בין השניים כי צבי יהיה אחראי להחזר מלוא סכום זה. כפי שאפרט להלן, אינני סבור שניתן בענייננו לקבל את הגרסה האמורה:

1. הסכם הפשרה שנחתם לשם ביטול המשכנתאות ביום 16.11.2012 בין גרוסבארד לחברת מרגו, צופית ויצחק מציין באופן מפורש כי הלווה הינה חברת מרגו, בעוד שצופית ויצחק שימשו רק בגדר ערבים להלוואה זו (ס' 1-3 להסכם הפשרה, נספח 4 לתשובה המתוקנת להמרצת הפתיחה) (ההדגשות אינן במקור, העירה שלי – י.ש):

"1. Richard grossbard and Lawrence Grossbard (the "Grossbards") loaned to Margo Way, LLC ("Margo Way") the principal amount of $350,000 (the "Loans").

2. The Loans were secured by second and third mortgages …………. 3. The Loans were guaranteed by Yitzhak Birger and Tsofit Birger ….."

מצב דברים זה עולה גם מכתב השחרור ("Release") מיום 15.11.2012 (נספח 4 לתשובה המתוקנת להמרצת הפתיחה), אשר לפיו מוותרים גרוסבארד על כל הטענות והזכויות שיש להם כלפי חברת מרגו, צופית ויצחק, בין היתר, "arising from two loans in the aggregate amount of $350,000.00 made by the Releasors to Margo Way, LLC". מכאן, שבניגוד לגרסת צבי, מלמדים המסמכים שצורפו לתיק שההלוואה בגינה מושכן המגרש נלקחה על-ידי חברת מרגו, ולא היתה הלוואה פרטית של צופית ויצחק.

1. בתצהירו טען צבי כי שילם 140,000 דולר על מנת לכסות את ההלוואה הפרטית, ואולם, בתיעוד ההעברה הבנקאית מחשבונו (נספח 3 לתשובה המתוקנת להמרצת הפתיחה – "להלן: "תדפיס החשבון") מופיע סכום של 100,000 דולר בלבד, שהועברו לחברת מרגו מבלי שניתן כל הסבר לקיומו של פער בן 40,000 דולר בין הסכום הנטען לסכום שהועבר בפועל (או לכך שהסכום הועבר לחברת מרגו, ולא לגרוסבארד). צבי שב ומציין בטיעוניו שבכך הוכח פירעון ההלוואה הפרטית, אך טענה זו מתעלמת מכך שהסוגיה הניצבת במחלוקת איננה האם סכום ההלוואה מגרוסבארד נפרע אם לאו (כשממילא ההנחה היא כי סכום זה נפרע, שהרי גרוסבארד הסכימו לחתום על הסכם הפשרה ועל ביטול המשכנתאות), אלא מיהו הגורם אשר לקח מלכתחילה את ההלוואה האמורה – קרי, האם חברת מרגו במהלך עסקיה, או שמא צופית ויצחק לצורכיהם הפרטיים. על כן, בהצגת תדפיס חשבון לפיו סך של 100,000 דולר שולמו על-ידי צבי לחברת מרגו אין כדי לבסס את הטענה שהדבר נועד לכיסוי הלוואה פרטית של צופית ויצחק, אלא דווקא לחזק את הרושם כי ההלוואה נלקחה מגרוסבארד על-ידי חברת מרגו.
2. הסכם המכר עצמו לא מאזכר את מקור החוב כהלוואה פרטית שנפרעה על-ידי צבי, או את היתרה לתשלום לאחר העברת הזכויות בדירה וכל שמצוין בו הוא כי התמורה תשולם בדרך של קיזוז חוב, באופן המעורר תמיהה מוגברת נוכח הטענה שהעברת הזכויות בדירה מהווה רק פירעון חלקי של החוב הקיים לצופית כלפיו (ס' 20-21 לתצהיר צבי).
3. הגרסה לפיה צבי שילם 140,000 דולר לשם ביטול המשכנתאות בעוד שברנדווין שילם את יתרת ה-210,000 דולר איננה נתמכת ולו בראייה אחת להסכמה בדבר הסדר כאמור. הודעת הדואר האלקטרוני בין צבי לברנדווין מחודש מרץ 2013 (נספח 2 לתשובה המתוקנת להמרצת הפתיחה) עליה מסתמך צבי, איננה מעידה על כל הסכמה מצד ברנדווין לנשיאה בסכום החוב לגרוסבארד. כל שצוין בגדרי הודעה זו היא הצעה מטעם צבי, שמתייחסת לחובות של יצחק ולאפשרות לקזזם מרווחיו העתידיים, מבלי שצורפה תשובתו של ברנדווין, ללא אזכור לחלוקת התשלום בין צבי לברנדווין ואף ללא יצירת קשר ישיר בין החוב לבין צופית (נספח 2 לתשובה המתוקנת להמרצת הפתיחה) (ההדגשות אינן במקור, הערה שלי – י.ש):

"...... איך איציק ישלם את ה360,000 $ וחוב אחר? פשוט מאוד, ננכה אוטומטית ממה שמגיע לו מהמכירה, יש לו 30% מהרווחים, כך שננכה הכל וההפרש מהחוב הקודם צריך לערוך מסמך שיוכן על ידי עורכי דין ויוסדר באופן חוקי...."

אינני סבור, אפוא, כי מן ההודעה האמורה ניתן ללמוד על הסכמה למתווה לפיו צבי וברנדווין ישלמו הלוואה פרטית שנלקחה על-ידי יצחק וצופית, וברנדווין אף לא זומן לעדות בנושא, הגם שלכאורה היה בה כדי לחזק את גרסת צבי. כידוע, הימנעות מהבאת מהבאת ראייה רלוונטית (לרבות עד), ללא הסבר סביר, מקימה חזקה לחובתו של הצד שנמנע מהבאתה וסבורני שבענייננו ניצב הדבר כנגד גרסת המשיבים (יעקב קדמי על הראיות – חלק רביעי 1891 (2009); ע"א 8951/10 אורן יורם אריזות בע"מ נ' שקולניק ח.י בע"מ, פס' 15 לפסק דינו של השופט גרוניס (פורסם בנבו, 2.11.2014); ע"א 9555/10 הופמן נ' יפה, פס' 34 לפסק דינו של השופט עמית (פורסם בנבו, 15.7.2013)). כמו כן, אני מתקשה לקבל בעניין זה את עדות צבי על קיומו של הסדר בינו לבין ברנדווין, לפיו ישלם ברנדווין 210,000 ₪ בגין הלוואה פרטית שלקחו צופית ויצחק וזאת ללא כל עיגון או אסמכתא שסכום זה יושב לו (עמ' 23 ש' 14-29 לעדות צבי, פרוטוקול הדיון מיום 10.4.2018), וכאשר על אף שחלקו של ברנדווין בתשלום עלה בהרבה לכאורה על זה של צבי – הועברו זכויותיה של צופית בדירה רק לאחרון.

1. לפי גרסתו של צבי, ההלוואה הפרטית נלקחה על-ידי צופית ויצחק ללא ידיעתו ומבלי שהיו מוסמכים לשעבד נכסים של חברת מרגו. כשנשאל בחקירתו על תפקידה של צופית בחברת מרגו השיב צבי תשובות שונות (עמ' 11 ש' 3-21 לעדות צבי, פרוטוקול הדיון מיום 10.4.2018):

"ש. מה היה תפקידה של צופית בירגר בחברה?

ת. בהתחלה לא היה לה שום תפקיד, אחרי זה היא היתה מלווה קצת בעניין של עיצוב פנים בבתים שהם עושים ובשלב מסוים היא הפכה להיות יותר פעילה אולי בנושא של החלק האדמיניסטרטיבי.

ש. היתה לה זכות חתימה בשם החברה?

ת. בשלב מסוים היה לה מה שנקרא הרשאה מוגבלת.

..............

..............

ש. אני מפנה אותך לנספח 4 עמ' 30-32 ותראה שגב' צופית בירגר חתומה, אז איך זה מסתדר עם מה שסיפרת לנו?

ת. בתקופה הזו היתה לה זכות חתימה כמנהלת.

ש. אני שאלתי אותך אם היתה לה זכות חתימה ואתה אמרת שהיתה לה זכות חתימה מוגבלת?

ת. בשלב מסוים היא הפכה להיות מנהלת....."

עם זאת, כעולה ממסמכי ביטול המשכנתאות, הלכה למעשה גם לאחר שעבוד המגרש לא נמנעה מצופית האפשרות לחתום בשם חברת מרגו, תחת הגדרת תפקיד של "Manager" (הסכם הפשרה – נספח 4 לתשובה המתוקנת להמרצת הפתיחה), דהיינו, גם לאחר ששעבדה לכאורה באופן בלתי מורשה נכס של חברת מרגו וגרמה לצבי ולשותפיו לשאת בתשלום החְזרה (שעמד על מאות אלפי דולרים), הוסיפו לאפשר לצופית לחתום בשם החברה על הסכמים, באופן המעורר תמיהה עמוקה.

1. הגרסה בדבר קיומה של הלוואה פרטית, שבעקבותיה מושכן מגרש חברת מרגו לגרוסבארד לא נזכרת בתצהירה של צופית, ואף בעדותה בתובענה הכספית הכחישה צופית שעבוד בלתי מורשה של המגרש (מוצג ת/26 בעמ' 4 ש' 7-10). כמו כן, על אף שלעדות צופית חשיבות ניכרת לסוגיית ביסוס מקור החוב האמור בהסכם המכר, ביקשה צופית שלא להתייצב לחקירה על תצהירה במסגרת ההליך שלפני, בטענה כי היא מצויה במצב כלכלי קשה, אשר "אינו מאפשר רכישת כרטיסי טיסה, שהות בישראל, והיעדרות ממושכת ממקום עבודתה החדש" (ס' 2-3 לבקשה דחופה לפטור המבקשת מהתייצבות לדיון). לעומת זאת, בדיון אשר התקיים בתובענה הכספית אך ימים ספורים לאחר בקשה זו התייצבה צופית לדיון, תוך שהיא מציינת "...לקחתי 1,000 דולר ובאתי לפה...." (מוצג ת/26 בעמ' 3 ש' 27). עובדה זו מטילה צל כבד באשר לאמינותה של צופית, ואף מלמדת שאילו הייתה מתייצבת לעדות בהליך דנן היה הדבר פוגם בגרסת המשיבים.

48. סבורני אפוא, כי הצטברותן של נסיבות אלו עולה כדי מסה קריטית לקיומם של אותות מרמה בענייננו ולכוונה האמיתית שעמדה בבסיס כריתת הסכם המכר. כמו כן, בהינתן כי אף המידע הראייתי שעשוי היה לשפוך אור על הנסיבות השלובות בכריתת הסכם המכר מצוי בידי המשיבים (כגון מסמכי המשכנתאות וההלוואות מגרוסבארד, תכתובות בין המשיבים עצמם ובין צבי לצדדים שלישיים דוגמת ברנדווין ויצחק) – הגעתי לכלל מסקנה כי הנטל להפרכת אותות המרמה האמורים ולהוכחה שהסכם המכר אכן נכרת בתום לב, עובר לכתפי המשיבים.

ג.2 כנות עסקת המכר

49. לטענת צבי, הסכם המכר הוא עסקה שבוצעה בתום-לב בינו ובין צופית, אשר תמורתה שולמה בדרך של קיזוז חוב ההלוואה הפרטית, וכי כלל הראיות הדרושות להוכחת פירעונה של הלוואה זו וכן אינדיקציות בדבר אמיתות העסקה הוצגו על-ידו. ואולם, כפי שאפרט להלן, לאחר בחינת נסיבות ענייננו, לא מצאתי כי האינדיקציות הנטענות על-ידי צבי לביצוע עסקת המכר בתום לב אכן מהוות משום חיזוקים ממשיים לכנות העסקה או שיש במסגרתן הסבר מניח את הדעת לאותות המרמה שהוצגו לעיל. אדרבא, דעתי היא שנימוקי המשיבים רצופים במידע חלקי, בספקות ובסימני שאלה, אשר מצטרפים לאותות המרמה ולגיבוש תמונה כוללת בדבר הסכם שנכרת למראית עין בלבד.

50. הגרסה לפיה תמורת הסכם המכר הינה קיזוז חוב הלוואה פרטית שלקחו צופית ויצחק מגרוסבארד מופיעה בתצהירו של צבי בלבד, בעוד שאיננה נזכרת בעדות צופית בתובענה הכספית, במסגרתה היא טוענת כי החוב האמור נוצר כתוצאה מן הסיוע הכלכלי השוטף שהעניק לה צבי ולא כתוצאה מתשלום בעקבות משכון מגרשה של חברת מרגו על-ידה, ללא ידיעת צבי, לשם הבטחת הלוואה פרטית שלה (מוצג ת/26 בעמ' 2 ש' 25-28 ובעמ' 4 ש' 7-10):

"ש. תאשרי לי שבאותו הסכם התמורה היא בדרך של קיזוז, לא שולמו כספים בפועל, היינו על חשבון כסף שאת חייבת לו נתת לו מחצית הדירה שירשת.

ת. אם לא בן דודי הייתי ברחוב, לא היה לי אוכל בבית, תראי הייתי אמורה לוותר על הבית שלי בארה"ב, אין לי בית, ניתן עליו צו כינוס, אוכל לא היה לי..........

........

.......

ש. בהליך של בית משפט מחוזי טוען צבי שאת ובעלך במרמה לקחתם הלוואה ומשכנתם נכס שלו.

ת. זה לא נכון אין מרמה, אתם הסקתם שזה מרמה. אז למה הוא פה?! למה הוא מסייע לי ונותן לי אוכל ומימן לי לחתונה של הבת שלי את הכרטיסים אם רימיתי אותו?"

לכך יש להוסיף, שאי-הגעתה של צופית לחקירה בהליך דנן בטענה לקושי כלכלי, כאשר רק מספר ימים לאחר מכן התייצבה בדיון בתובענה הכספית, מעידה שהימנעותה מהווה מהלך מכוון וכי, כאמור לעיל, לו הייתה מתייצבת לעדות היה תוכנה של עדותה זו לרעת המשיבים.

51. זאת ועוד, אינני מוצא ממש בטענת צבי שעצם הגעתו לישראל ונשיאה בהוצאות תובענה זו מעידים על כנות עסקת המכר. ברי שהחלטת צד להגן על עצמו במסגרת הליכים משפטיים איננה אינדיקציה לאמינות גרסתו, ואין בעובדה זו כדי להוות נתון רלוונטי בסוגיית אמיתות העסקה נושא ענייננו. גם רישום הערת האזהרה השנייה או כריתת הסכם המכר בפני קונסול בניו-יורק אינם בגדר הוכחות לאמיתות העסקה. כפי שציינתי, בנסיבות מקרה זה אני סבור, שדווקא בחתימת ההסכם בפני הקונסול יש כדי לעורר תמיהה לנוכח העדר דרישה בדין ל"אימות" מעין זה בחוזי מכר, ומשלא ניתן כל הסבר מטעם המשיבים לבחירתם לבצעו. כמו כן, אף ברישום הערת האזהרה השנייה אין כדי להוות נסיבה לכנות הסכם המכר, שכן רישומה עולה בקנה אחד גם עם המטרה של יצירת עדיפות לעסקה זו על נושיה של צופית, על מנת להבריח את הנכס מפניהם ולמנוע היפרעותם באמצעותו.

52. יתרה מכך, לא שוכנעתי גם בטענה כי עצם חתימת ההסכם הנספח מלמדת על תום הלב שבעסקת המכר. הסכם המכר קבע תנאי מפסיק לפיו ככל שלא תתקבל הסכמת הסבתא להעברת זכויות צופית בדירה לצבי בתוך 12 חודשים ממועד חתימתו, יהא ההסכם בטל מעיקרו (ס' 6 להסכם המכר). ואולם, עוד בטרם חלף המועד האמור נוכחו המשיבים כי לא ניתן לקבל את הסכמת הסבתא לעסקה שביניהם, והתקשרו בהסכם הנספח. במסגרת הסכם זה נקבע כי לנוכח מצבה הקוגניטיבי והפיזי של הסבתא לא תתאפשר קבלת הסכמתה לעסקה, וכי העברת הזכויות בדירה לצבי תתממש הלכה למעשה רק לאחר פטירת הסבתא (נספח 10 לתשובה המתוקנת להמרצת הפתיחה):

"בהתחשב בעובדה שלצופית בירגר, לא תהיה כל אפשרות אחרת להחזיר את חובה לצבי לובל, שני הצדדים מסכימים להמשיך בחוזה המכירה ..... למרות שבפועל זה יתממש ויעבור על שמו של צבי רק לאחר מותה של סבתא, ובינתיים נאחל לה עד 120. כמו כן, אנו מסכימים בזאת שהתמורה שסוכמה בהסכם המכר, לא תשונה בשום פנים ואופן....... וצופית לא דורשת ולא תדרוש מצבי תוספת תשלום במידה ומחירי הדירות ישתנו."

יחד עם זאת, הסכם זה נחתם לאחר קבלת מכתב ההתראה אשר יידע את צופית כי בכוונת צילה לפרוע את החוב כלפיה מזכויותיה של צופית בדירה, וכאשר המשיבים היו מודעים לכך שבלא קבלת הסכמת הסבתא, עתיד הסכם המכר לפקוע ולהותיר את חלקה של צופית בדירה "חשוף" לתביעות מטעם נושיה. במצב דברים זה, היה היגיון רב בהתקשרות בהסכם נוסף, כגון ההסכם הנספח, שיאפשר למשיבים להמשיך ולהגן על הזכויות בדירה באמצעות הסכמה על עסקה עתידית בזכויות צופית, המייחדת את הדירה לצבי לכשיגיע המועד בו זכויות צופית בה לא יהיו כפופות עוד להערת האזהרה הראשונה (שנרשמה לטובת הסבתא). ההסכם הנספח עלה אפוא בקנה אחד עם המטרה של המשך קיומה של עסקה מותנית, במסגרתה נותרות הזכויות בדירה בידי צופית אך כפופות לעסקה עתידית שעשויה לגבור על נושיה ולמנוע היפרעותם מזכויותיה, באופן המהווה דה-פקטו, הברחה של הדירה מפניהם. כמו כן, הקביעה בהסכם הנספח לפיה התמורה שסוכמה בהסכם המחר (דהיינו, של 500,000 ₪) לא תשונה וכי צופית לא תדרוש מצבי תוספת תשלום במידה שמחירי הדירות יעלו איננה מתיישבת עם הגרסה לפיה הזכויות בדירה הועברו כקיזוז חלקי בלבד של החוב מכיסוי ההלוואה מגרוסבארד (ס' 20 לתצהיר צבי). אין מחלוקת כי סכום ההלוואה מגרוסבארד היה גבוה בהרבה מן השווי בו הוערכו מחצית הזכויות בדירה (350,000 דולר אל מול 500,000 ₪), כאשר בנסיבות אלו, הדעת נותנת שככל שמחיר הדירה יעלה, יאפשר הדבר לצופית לכסות חלק ניכר יותר מן החוב הנטען כלפי צבי. הקביעה בהסכם הנספח כי גם ככל שתהיה עלייה במחיר הדירה לא "תדרוש" צופית מצבי תשלום נוסף, הולמת מצב דברים בו שוויין הנוכחי של הזכויות בדירה כבר תאם באופן מהותי את החוב שהיה לה כלפיו, וזאת בשונה מן הנטען על-ידי צבי. מטעמים אלו אפוא, אני מתקשה לראות בהסכם הנספח כתימוך ממשי לכנותה של עסקת המכר בין צופית לצבי.

53. לכך יש להוסיף, כי למרות שלא ניצבה בפני המשיבים כל מניעה ממשית לביסוס טענותיהם באמצעות מסמכים המצויים בפניהם וזימונם לעדות של הגורמים אשר היה ביכולתם, לכאורה, לשפוך אור על הנסיבות שסבבו את כריתת הסכם המכר, בחרו המשיבים שלא לעשות כן. מחדל זה, כאמור, נזקף לחובתם, כשאין ממש בטענת צבי כי החובה לזימונם לעדות של הגורמים השלישיים – על מנת לבסס את אמיתות עסקת מכר הזכויות בדירה – ניצבה לפתחה של צילה, או כי העדר הוכחה של טענותיו נבעה כביכול מאי-גיבושה של רשימת פלוגתאות מוסכמות.

54. לאור האמור מסקנתי היא שאותות המרמה שהוצגו על-ידי צילה לא זכו למענה מניח את הדעת מטעם המשיבים, או להוכחה כי עסקת המכר בוצעה על-ידם בתום לב.

55. "אות האמת" העיקריואולי היחידי למעשה בענייננו, הוא דיווח על עסקת המכר לרשויות המס (נספח 8 לתשובה המתוקנת להמרצת הפתיחה; נסח להודעה על הגשת ראייה), ואולם, לאור הצטברות אותות המרמה והעדר הצגת הסברים מספקים ביחס אליהם מטעם המשיבים, ובשים לב לכך שממילא מדובר בעסקה בפטור ממס, אינני סבור שיש בנתון זה כדי לשנות מן המסקנה האמורה.

56. סיכומם של דברים, כתב ההתחייבות מלמד כי סכום ההעברה והריבית שולמו כהלוואה שיש להשיבה, וכי צופית התחייבה ישירות כלפי צילה לשאת בהחזרה. התקשרותם של צבי וצופית בהסכם למכירת זכויותיה בדירה לאחר חתימת כתב ההתחייבות וקבלת מכתב ההתראה הייתה רצופה באותות מרמה רבים ומשמעותיים, והנסיבות הנטענות לכריתתו ולתמורה במסגרתו נסתרו, בין היתר, במסמכים בכתב, באופן אותו מצאתי שעולה לכדי רף הוכחה גבוה לקיומו של הסכם שנועד להסוות עסקה שלא בתום-לב. לאור זאת עבר הנטל להפרכת אותות המרמה לכתפי המשיבים, ואולם משאלו לא סיפקו כל הסבר סביר, ולמעשה אף נמנעו מהצגת ראיות ומזימון עדים נדרשים, לרבות צופית עצמה – מסקנתי היא שהוכח בענייננו כי הסכם המכר הוא חוזה למראית עין שנועד לשם הברחת זכויותיה של צופית בדירה. משכך, מדובר בהסכם בטל מעיקרא.

1. סוף דבר

57. אשר על כן, התובענה מתקבלת, ובהתאם הנני מורה כדלקמן:

1. ההסכם למכירת זכויותיה של המשיבה 2 בדירה המצויה ברחוב נפתלי הלל 13 בראשון לציון, הידועה כגוש 3934 חלקה 163 תת-חלקה 5, למשיב 1 מיום 18.12.2013 (וכן ההסכם הנספח לו מיום 21.3.2014) בטל.
2. הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיב 1 על זכויות המשיבה 2 בדירה ביום 26.2.2014 תמחק.

המשיבים ביחד ולחוד, ישלמו הוצאות המבקשת בסך כולל של 50,000 ₪.

המזכירות מתבקשת להמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.

זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום מהמצאת פסק הדין.

ניתן היום, ב' אלול תשע"ח, 13 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.