לפני כבוד השופט רז נבון | |
התובעת: | א.ד. עלמור נכסים בע"מ |
נגד | |
הנתבע: | אלעד דניאל בנו |
פסק דין |
לפניי תביעה כספית ע"ס 8,109 ₪, שהוגשה על ידי התובעת-חברה לתיווך נכסי נדל"ן, כנגד הנתבע, ועניינה זכאות נטענת לעמלת תיווך אשר לא שולמה על פי הנטען לתובעת בסך של 7,700 ₪ + מע"מ, בקשר עם דירת מגורים ששכר הנתבע בפרויקט בצפון תל-אביב בשם WEST (דירה מס' 8 בקומה ראשונה).
א. רקע עובדתי ותמצית טענות הצדדים-
הסכם השכירות, מתייחס לטענת התובעת לדירה מספר 8 בקומה הראשונה שבפרויקט "WEST" שבצפון ת"א (להלן: "הדירה שבמחלוקת"; "דירה מס' 8") ועמלת התיווך לא שולמה לה.
לטענת הנתבע, זייפה התובעת את הסכם התיווך, באופן שהתווספו בו נכסים שעליהם לא חתם כלל הנתבע, שכן לא ראה אותם מעולם.
ב. דיון והכרעה -
ב.1. האם הציגה התובעת את דירה מס' 8 בפני הנתבע?
בתצהיר המתווך כמו גם בתצהיר המתווכת נאמר, כי הם הודיעו לנתבע, שלמשכיר דירות נוספות בפרויקט והמתווך אף הבהיר, כי יצר (בשלב מאוחר יותר) קשר עם הנתבע וביקש לעדכן אותו, כי קיימת גם דירה מס' 8 בפרויקט, אלא שהנתבע לא היה מעוניין להמשיך בהתקשרות. כפי שיובהר גם בהמשך, הדברים נאמרו גם במסגרת עדותו של המתווך.
ב.2. האם נחתם הסכם הזמנת שירותי תיווך ביחס לדירה מס' 8?
מעיון בהסכם זה עולה לכאורה, כי הוא מתייחס לשתי דירות בקומה הראשונה בפרויקט (הגם שהנתבע חתום רק ביחס לנכס המופיע בס"ק 1 והגם שהדירה השנייה בס"ק 3 מחוקה בקו ואין חתימת לקוח לצדה).
ומהו הנכס הראשון (והיחיד) אותו ראה?
בס' 5 לאותו תצהיר אישר המתווך, כי מדובר בדירה מס' 9: "הריני להצהיר כי ביום 05.02.2106 ביחד עם אבי דרוויש מנהל המשרד הראתי את הדירה מס' 9 השייכת ליונתן סרי בפרוייקט ווסט ק-1 תל אביב".
בס' 10+ 11 לתצהירו מבהיר המתווך, כי יצר קשר עם הנתבע ועדכן אותו כי: "קיימת גם דירה מס' 8 בפרויקט ווסט ק-1 של הבעלים יונתן סרי בעל הדירה שראה מיום 5.2.2016". בהמשך מתאר המתווך, כי הנתבע לא היה מעוניין להמשיך בהתקשרות ולכן לא חתם על התוספת להסכם. היינו, הנתבע ראה בפועל רק דירה אחת, וזו דירה מס' 9 (מעבר לכך – האמור מלמד, כי בעת החתימה על ההסכם, אף לא דובר כלל על דירה מס' 8, זאת בניגוד לטענות שהועלו לאחר מכן בדיעבד ע"י התובעת).
מסקנת האמור הינה אם כן, כי לשיטתו של המתווך, כאמור בתצהירו- חתימת הנתבע בהסכם היא רק על הנכס שראה הנתבע בפועל- וזוהי דירה מס' 9 ולא דירה מס' 8.
עמ' 9 ש' 16-21:
"ש. אתה הראית לנתבע את דירה מס' 9 של יונתן כן או לא?
ת. כן.
ש. אתה גם החתמת אותו בקשר לדירה מס' 9?
ת. כן. החתמתי אותו לגבי דירה בקומה ראשונה דירה של יונתן.
ש. דירה מס' 9?
ת. כן".
עמ' 10ש' 5-10:
"ש. אם סיפרת לו על אותה דירה אח"כ זה יכול להסביר למה לא החתמת אותו באתו מעמד על דירה 8?
ת. רואים דירה אז חותמים עליה.
ש. מה המשמעות של מה שאתה אומר?
ת. החתמתי אותו על מה שהוא ראה ובפגישה השנייה תכננתי להחתים אותו על הדירה השנייה דירה 8 ועוד דירה אחרת באותו פרויקט של בעלים אחרים" [ההדגשה אינה במקור]
היינו- המתווך מבהיר ב"רחל בתך הקטנה", כי הוא החתים את הנתבע על הדירה שהוא הראה לו- על דירה מס' 9, שכן הוא "מחתים על מה שרואים".
המתווך רשם בס"ק 3 להסכם נכס נוסף בקומה ראשונה בפרויקט והוא התייחס לדירה מס' 8, אלא שרישום זה נעשה שלא בפניו של הנתבע, תוך שהוא מתכננן בעתיד להראות לו את הדירה הזו – תכנון שלא יצא לפועל ומשכך הועבר קו מחיקה על גבי דירה זו (ודוק- הדברים מאיינים את טענת הזיוף שהעלה הנתבע – אך לגופם, יש בהם כדי להביא לדחיית התביעה, שכן הם מלמדים על כך, כי פרטיה של דירה מס' 8 התווספו רק בשלב מאוחר יותר).
דברים ברורים וחד משמעיים אלה שבים ומאששים את שהובהר בתצהיר המתווך, לפיו הנתבע הוחתם על הסכם תיווך ביחס לדירה מס' 9 ולא ביחס לדירה מושא המחלוקת.
דין הדברים להידחות: ראשית, המדובר בגרסה עובדתית חדשה, שאין לה זכר בכתב התביעה או בתצהירה של המתווכת, ומשכך היא עולה כדי הרחבת חזית. שנית, מדובר בגרסה עובדתית שאף סותרת את תצהירה של המתווכת שטוענת בס' 13 לתצהירה, כי החתימה בהסכם התיווך נעשתה רק על הנכס הראשון שראה הנתבע ולא על נכסים שלא ראה (ודוק- גם התצהיר עולה כדי הרחבת חזית של כתב התביעה); שלישית, גרסתה של המתווכת סותרת כאמור הלכה למעשה את גרסתו של המתווך אשר אישר, כי הוא זה שהחתים בפועל את הנתבע והוא זה שכתב ידו מופיע על גבי ההסכם.
ב.3. האם זכאי מתווך לקבל עמלת תיווך בהיעדר הסכם תיווך חתום?
המסגרת הנורמטיבית -
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת" [ההדגשה אינה במקור]
גם סעיף 14 לחוק המתווכים קובע, כי אך ורק בהתמלא דרישת הכתב (ודרישות מצטברות נוספות) יהיה זכאי מתווך לדמי תיווך:
"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
...
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9"; [ההדגשות אינה במקור]
"13. הדרישה המהותית הראשונית, הינה חתימת הלקוח על אותה הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך (להלן- ההזמנה), דרישה שבחקיקה הראשית, אשר קובעת כי בהיעדרה נשללת זכאותו של המתווך בדמי תיווך. דהיינו, הוראה זו חלה גם במקום שאלמלא קיומה, זכאי היה המתווך לדמי תיווך.
כך גם יש להפנות לסעיף 14 לחוק, אשר קובע על דרך החיוב מהם התנאים אשר בהתקיימם זכאי המתווך לדמי תיווך. תנאים אלו כוללים הן את הדרישה להיות המתווך בעל רישיון לפי החוק, הן היותו הגורם היעיל - ובנוסף בהתאם לס"ק (א)(2) "הוא מילא אחר הוראות סעיף 9".
הנה כי כן, המחוקק בחר "להבטיח" את קיומה של הדרישה המהותית הן בדרך השלילה והן בדרך החיוב.
בע"א (ת"א) 1183/08 מטרופוליס נ. הצלחת יחזקאל בע"מ (לא פורסם, 19.8.09) וכן בע"א (ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ. אפריקה ישראל למגורים בע"מ (לא פורסם, 28.5.08) קבענו כי הוראות החוק הקוגנטיות מחייבות הקפדה על מילויין וכי אי מילויין לא יקים או ישלול את זכאות המתווך לשכרו. כך גם יש להדגיש את ההבדל בין הוראות חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 בדבר הדרישה והפרשנות של עריכת מסמך בכתב לבין הוראות החוק דנן. שם המחוקק לא קבע הכיצד יש למלא אחר דרישת הכתב, ועל כן בתי המשפט יצקו תוכן להוראה זאת, תוך ריכוכה במקרים המתאימים. מנגד, לענין הזכאות לדמי תיווך אמר המחוקק דברו ואף מחוקק המשנה.
בנסיבות אלו, דרך כלל, לא יהיה מקום לסטות מהוראות הדין ואין מקום, ככלל, לסטות מההוראות או לרככן". [ההדגשה אינה במקור]
"21. מדברי ההסבר להצעת החוק [הצ"ח 2136, תשנ"ב, בעמוד 388] ומדברי הכנסת בעת הבאת הצעת-החוק לקריאה שנייה ושלישית, למדנו על הרקע לחקיקתו. מחלוקות לרוב נתגלעו בין מתווכים לבין לקוחותיהם על אודות מה שסוכם ביניהם - אם סוכם - לגבי שירותי התיווך, הנכס נשוא התיווך, תשלום דמי-התיווך, וכיוצא באלה מחלוקות, אשר פירנסו את בתי המשפט ואת עורכי-הדין, תוך שגרעו מפרנסתם של מתווכים ולקוחותיהם. מצב הדברים חִייב עיגון סטטוטורי חד-משמעי, נוקשה, לשם הסדרת הנושא. במיוחד כך, בבוא גלי-העלייה מברית המועצות לשעבר, אנשים אשר ההוויה הישראלית הייתה זרה להם. בעת ההיא התרבו עוד המכשלות ביחסי מתווך-לקוח.
22. הוראת סעיף 9 לחוק, נמנית על חידושיו העיקריים; קרי, הזמנה בכתב דווקא לביצוע פעולת-תיווך במקרקעין. לשונו הברורה והנחרצת של סעיף 9, מלמדתנו על ההכרח בהזמנה בכתב; בלעדיה אַיִין.
דומה כי המחוקק ביקש להסיר כל ספק בדבר הזה, וביקש להורות הוראה קוגנטית, בלשון מצווה, ערוכה "כתנאי בני גד ובני ראובן (במדבר לב, כ-לב), לאמר: מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב [סעיף 9(א)], ומתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם נתקיימו תנאים מסויימים, בתוכם מילוי אחר הוראת סעיף 9 הנ"ל (סעיף 14)" [כדברי כב' השופט י' אטדגי בת"א (תל-אביב-יפו) 64282/01 כהן מגורי אילן נ' אלפי רות, תק-של 2002 (2), 3908].
...
משבאה לעולם הוראת סעיף 9 לחוק, שוב לא יוכל מתווך לזכות בדמי-תיווך מכוחו של חוק לבר חוק המתווכים במקרקעין, או מכוחו של הדין הכללי. אם לא נאמר כן, מה הועילו חכמים בתקנתם? נמצאנו מסכלים את תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין, ומאפשרים למעשה מצב בו מה שהיה, הוא שיהיה. אותן מחלוקות, ואותו מצב של חוסר וודאות אשר שרר לפני חוק המתווכים, ימשיך לשרור גם לאחר חקיקתו". [ההדגשה אינה במקור]
"14. הנה כי כן, בהעדר הזמנה לא מתקיים אותו תנאי מקדמי לזכאות המתווך לדמי תיווך יהיו נסיבות היחסים העסקיים שבין הצדדים, אשר יהיו.
משכך, ככל שברור הדבר כי אין הזמנה בכתב, אין מקום לניהול הליך מיותר אשר תוצאתו ברורה מראש ואשר על כן דין תביעה שכזאת להיות מסולקת על הסף". [ההדגשה אינה במקור]
"סעיף 9(א) לחוק המתווכים קובע כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב הכוללת פרטים שנקבעו בתקנות. מדובר בדרישה מהותית ולא ראייתית, שבאה לקבוע מתכונת קשיחה וקוגנטית בכל הקשור לזכאות לדמי תיווך (ע"א (ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ, 28.05.08; ע"א (ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קראסן הייטס בע"מ, 24.06.10). אכן, ניתן לזהות גישות שונות בפסיקה לגבי רמת הדקדוק והגמישות שיש לגלות בדרישה לקיום מלוא תנאי ההזמנה הקבועים בחוק ובתקנות, ובמספר מקרים "רוככו" דרישות הפירוט, אך זאת ככלל רק כאשר מדובר היה בהזמנה שהייתה חסרה פרט כזה או אחר, אך היא הייתה על פניה בגדר הזמנה לשירותי תיווך (ראו למשל, ע"א (ת"א) 2232/08 דורון נ' גרשי, 12.10.10; ע"א (ת"א) 3049/01 דותן נ' גורביץ, 2.03.05; ע"א (ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן, 30.06.02; ע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק מרכזים מסחריים בע"מ, 30.10.05). ברם, כל האמור לא נקבע במקום בו לא הייתה כלל הזמנה בכתב או מסמך אחר ממנו ניתן היה להסיק קיומה של הזמנה. בהעדר הזמנה בכתב, כבמקרה זה, אין המתווך זכאי לדמי תיווך גם לא מכוח דינים אחרים, תהיינה נסיבות היחסים שבין הצדדים, אשר תהיינה (ע"א 1183/08 בעניין מטרופוליס; ע"א (ת"א) 1691/09 בעניין לנדאו)." [ההדגשה אינה במקור]
מן הכלל אל הפרט -
כל תוצאה אחרת עשויה להביא לאי וודאות שעשויות לפגוע בכלל הציבור.
ב.4. טענות נוספות שיש ליתן אליהן את הדעת
לא רק שאין לגרסה זו כל זכר בכתב התביעה, אלא שגם לגרסה שעלתה בדיעבד, לפיה ההסכם אשר צורף לכתב התביעה מולא בחלקו רק בדיעבד על ידי נציגי התובעת אין כל זכר, וגרסה זו עלתה, רק לאחר שהנתבע טען את הדברים, לאחר שהותיר בידיו עותק מן ההסכם אשר נמסר לו.
לכאורה, מעיון בכתב התביעה ניתן ללמוד, כי עסקינן בנתבע שחתם על הסכם למתן שירותי תיווך, וכי המסמכים בקשר לכך צורפו לכתב התביעה. ר' ס' 6 לכתב התביעה: "מסמכים המעידים על ההתקשרות וההתחייבות מצ"ב...".
המדובר במצג שגוי, שכן כפי שהובהר לעיל, אין כל מסמך ואין כל התקשרות בין הצדדים ביחס לדירה מס' 8 שאותה שכר בסופו של יום הנתבע.
כמתואר לעיל, גרסתה העובדתית של התובעת התפתחה במהלך בירור התיק באפן העולה כדי הרחבת חזית של ממש (לרבות בשלב שמיעת ההוכחות במסגרת עדותה של המתווכת). בשים לב לאמור לעיל, הרי שיש ממש בטענות הנתבע בסיכומיו בדבר הרחבות פסולות ואסורות במסגרת ההליך דנן מצדה של התובעת. אציין, כי התובעת לא מצאה לנכון להגיש סיכומי תשובה הגם שניתנה לה האפשרות לעשות כן.
ג. סוף דבר -
המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים בפקס ובדואר רשום בצירוף אישור מסירה.
ניתן היום, כ"ח אדר תשע"ח, 15 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.
תאריך | כותרת | שופט | צפייה |
---|---|---|---|
04/02/2018 | החלטה שניתנה ע"י יעל מרמור דומב | יעל מרמור דומב | צפייה |
15/03/2018 | פסק דין שניתנה ע"י רז נבון | רז נבון | צפייה |
תפקיד | שם | בא כוח |
---|---|---|
תובע 1 | א.ד. עלמור נכסים בע"מ | יוסף משה אשור |
נתבע 1 | אלעד דניאל בנו | שמעון בוטרשוילי |