מבוא ורקע עובדתי

1. בבסיס העתירה עומדת שאלת חיובו של מחזיק בנכס בארנונה, בגין החזקת מבנה מגורים ללא שימוש, בפרק הזמן שלאחר שהגיש את בקשתו לקבלת היתר בנייה לקראת שיפוץ הנכס וטרם החל בשיפוץ.
2. המחאה החברתית משנת 2011 הביאה להקמתה של הוועדה לשינוי חברתי כלכלי ("ועדת טרכטנברג"). הוועדה בחנה בין היתר את הכשלים בשוק הדיור ואת הדרכים לפתרונם. אחד הכשלים שנמצאו היה:

"לצד המחסור בהיצע הדירות כמתואר לעיל, בולטת תופעה של דירות למגורים שאינן מושכרות ועומדות ריקות לאורך תקופות ארוכות..."

1. בין ההמלצות הייתה המלצה לקביעת ארנונה גבוהה יותר לאותן דירות "רפאים":

"מנתונים שהתקבלו מחברת החשמל לבקשת הוועדה עולה כי בישראל ישנן 46,855 דירות ריקות. איכלוס דירות אלה יכול להרחיב מאוד כבר בטווח הזמן המיידי את היצע הדיור והוא בעל חשיבות מבחינת המרקם העירוני.

מוצע כי הממשלה תנחה את שר הפנים לתקן את תקנות הארנונה כך שייקבע סיווג חדש לדירת מגורים שאיננה בשימוש ובה הארנונה המקסימלית המותרת לגבייה הינה כפולה מהארנונה המקסימלית המותרת לגבייה מדירת מגורים. אישור גביית הארנונה החריגה יינתן במקרים המתאימים." (עמ' 212)

1. בעקבות המלצותיה התקינו שרי האוצר והפנים תקנות מכוח סמכותם לפי סעיפים 8(ב) ו- 9 לחוק ההסדרים במשק המדינה [תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב], התשנ"ג-1992 (להלן: חוק ההסדרים). תקנות אלה, תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) (הוראת שעה), התשע"ד-2014 (להלן: תקנות ההסדרים – הוראת שעה), שתקנו את תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 (להלן: תקנות ההסדרים – ארנונה כללית), הוסיפו לזמן מוגבל את תקנה 10(א)(4) לתקנות ההסדרים – ארנונה כללית, והסמיכו מועצות עירייה:

"לקבוע לשנת הכספים 2015 או 2016 סוג נכס של מבנה מגורים שאינו בשימוש לגביו תוטל ארנונה בסכום שלא יפחת מהסכום המזערי ולא יעלה על הסכום המרבי הקבוע לסיווג זה; תוקפו של אישור השרים יהיה עד תום שנת הכספים 2016, ולאחריה, ועל אף האמור בתקנה 5 תשנה המועצה את סיווג הנכס אף אם לא השתנה השימוש בו."

1. תקנות ההסדרים – הוראת שעה, כללו הגדרה של "מבנה מגורים שאינו בשימוש":

"מבנה מגורים שאיש לא התגורר בו דרך קבע בתשעה מבין שנים עשר החודשים שקדמו ל-1 בדצמבר לפני שנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה..."

1. בנוסף הוסיפו תקנות ההסדרים – הוראת שעה הסמכה למתן פטור ולקביעת כללים:

"ניתן אישור שרים כאמור בתקנה 10(א)(4), תהיה ועדת ההנחות, כמשמעותה בתקנה 6 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 מוסמכת לאשר לבקשת מחזיק במבנה מגורים, תקופות אשר לא יבואו במניין תשעת החודשים כאמור בהגדרה "מבנה מגורים שאינו בשימוש", בהתאם לכללים שתקבע המועצה ובלבד שמבנה המגורים אינו בשימוש בשל נסיבות שאינן בשליטת המחזיק." [ההדגשה הוספה – א.ד.]

1. המשיבה 1 (להלן: העירייה), החליטה ביום 30.6.2015 לקבוע תעריף לסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" וקיבלה ביום 15.12.2015 את אישור השרים לכך. בהמשך לכך, ביום 24.11.2016 אישרה מועצת העירייה כללים לקביעת תעריף ארנונה מוגדל לדירות מגורים שלא נעשה בהם שימוש (דירות רפאים) (להלן: הכללים). לפי הכללים:

"ועדת ההנחות רשאית לאשר, לבקשת מחזיק ב"מבנה מגורים שאינו בשימוש" תקופות אשר לא תבואנה במניין תשעת החודשים אשר לגביהן יוכח, כי במהלך התקופה (לכל משכה) מתקיימים אחד או יותר מהתנאים הבאים:

1. נסיבות רפואיות ו/או סיעודיות, שבעטיין נבצר מהמחזיק להתגורר במבנה המגורים.
2. נסיבות רפואיות ו/או סיעודיות של קרוב משפחתו של המחזיק שבעטיין נבצר מהמחזיק להתגורר במבנה המגורים.,
3. פטירת המחזיק במבנה המגורים וזאת למשך 12 חודשים מיום פטירתו.
4. מחזיק שבשל תפקידו בשירות המדינה (לרבות בטחוני ו/או צבאי) נבצר ממנו להתגורר במבנה המגורים.
5. אסיר שהנו הבעלים של הנכס בלבד, וקיים אישור מנציבות שירות בתי הסוהר על מאסר ותקופת מאסרו..."
6. העותר, אזרח ישראלי המתגורר עם משפחתו בלונדון רכש ביום 13.12.2013 נכס ברחוב פלא יועץ בשכונת משכנות שאננים בירושלים מתוך כוונה לשפצו באורח יסודי כדי להכשירו למגורים עבורו ועבור משפחתו. לטענתו הוא החל בפעולות לקידום תכנון הנכס, התקשר עם אדריכל והאחרון פתח הליך לרישוי בנייה ביום 23.3.2015.
7. השיפוץ בו מדובר, כעולה מהבקשה להיתר, כלל הריסת החללים הפנימיים, חלוקה מחדש של החלל, הרחבת החללים ותוספות בנייה. ביום 12.1.2017 ניתן לעותר היתר בנייה לאחר שהושלמו כל התנאים שנקבעו בהחלטת הוועדה המקומית מיום 29.6.2016. כל אותה תקופה לא נעשה בנכס שימוש למגורים.
8. המשיב 4, מנהל הארנונה בעיריית ירושלים (להלן: מנהל הארנונה) הודיע לעותר ביום 3.4.2016 כי הנכס סווג כמבנה מגורים שלא התגורר בו איש דרך קבע החל מיום 1.1.2016, וזאת מאחר והנכס עמד ללא שימוש בתקופה שבין 1.12.2014-1.12.2015 או בחלקה. לעותר ניתנה האפשרות להשיג על קיומם של התנאים ולפנות לעירייה בצירוף אסמכתאות. לאחר שלא הגיעה תגובה מצדו של העותר חויב העותר, ביום 11.9.2016, בתשלום ארנונה עבור הנכס לשנת 2016 בהתאם לסיווג שנקבע על פי תקנות ההסדרים – הוראת שעה.
9. בא כוחו של העותר פנה למנהל הארנונה ביום 28.12.2016 בהשגה על הקביעה, שבה טען כי מאחר והעותר רכש את הבית במצב פיזי גרוע ביותר לא ניתן היה להשתמש בו למגורים בשנת 2015, וכן שבשנה זו הייתה מונחת בפני מחלקת רישוי ובנייה בעירייה בקשה למתן היתר בנייה, הרי שאין לצפות מהעותר שיעלה ארצה עם משפחתו ויתגורר בדירה מיושנת, בלתי ראויה למגורים, אשר עומדת בפני שיפוץ יסודי ומורכב. הליכי אישור התכנית טרם הסתיימו (נכון למועד כתיבת המכתב). ועל כן התבקש מנהל הארנונה לשקול מחדש את החלטתו ול"שחרר" את הדירה מ"מס זה" לשנים 2016-2017.
10. לאחר הפנייה בוצעה ביקורת בנכס ביום 18.1.2017. בביקורת, שקדמה לשיפוץ, הוגדר הנכס כראוי לשימוש. ההמלצה שניתנה, ונתמכה בתמונות הייתה, כי המקום ראוי לחיוב.
11. מנהל הארנונה דחה את ההשגה (החלטה מיום 15.2.2017).

החלטת ועדת הערר

1. העותר פנה לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית ירושלים. בהחלטתה מיום 3.7.2017 קבעה ועדת הערר כי:

"1. ביום 28.12.16 העורר הגיש השגה על חיובו, בגין הנכס המוחזק על ידו, ברחוב פלא יועץ 23 ירושלים, במסגרתו השיג על חיובו בסיווג "מבנה מגורים שאינו בשימוש" – סעיף 27 לצו המיסים של עיריית ירושלים.

2. חיוב זה הושת ע"י המשיב מאחר ונמצא כי לא נעשה שימוש בנכס במהלך שנת 2015.

3. העורר אינו חולק כי הנכס לא היה בשימוש, אך לטענתו, הנכס לא היה ראוי לשימוש עבור משפחתו. העורר הגיש בקשה להיתר בניה לשם ביצוע שינויים בנכס והתאמתו לצרכיו כבר בתחילת שנת 2015 ורק בתחילת שנת 2017 התקבל היתר הבניה.

4. בנסיבות אלו, טען העורר כי לא מתקיים הרציונל של המחוקק ביחס לדירת רפאים, מאחר העורר חפץ להתגורר בנכס, אך נאלץ להמתין לקבלת היתר הבניה להתאמתו לצרכיו.

5. סעיף 8א לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג- 1992 קובע כי ארנונה תחושב עפ"י השימוש שנעשה בפועל בנכס.

6. בהמשך להמלצות הוועדה הועדה לשוויון כלכלי-חברתי ולתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) (הוראת שעה) תשע"ד-2014 קבלה מועצת העירייה את אישור שרי הפנים והאוצר לחייב בתעריף ארנונה נפרד "דירות רפאים" שהן דירות שאינם בשימוש.

7. "מבנה מגורים שאינו בשימוש" הינו מבנה מגורים שלא התגורר בו איש דרך קבע ב-9 מבין 12 החודשים שקדמו ל-1 בדצמבר שלפני שנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה.

8. תעריף הארנונה לסיווג "מבנה מגורים שאינו בשימוש" ואושר ע"י שרי הפנים והאוצר ביום 15.12.2015 הינו תעריף אחיד בכל העיר בסכום המקסימלי המותר על ידי שר הפנים. מטרת הטלת הסכום המקסימלי היתה להרחיב את היצע הדירות להשכרה בעיר.

9. בענייננו הדירה לא היתה מאוישת בשנת 2015 ובשנת 2016 ועל כך אין חולק.

10. בהחלטת המועצה נקבעו התנאים בגינם וועדת ההנחות רשאית לאשר פטור מחיוב שאינו בשימוש (למשל נסיבות רפואיות, או סיעודיות או פטירה) אך המקרה דנן אינו נכנס לאף אחד מהתנאים.

11. לאור כל האמור דין הערר להידחות."

הטענות

1. מכאן העתירה שלפני, בגדרה מבקש העותר מבית המשפט להורות לעירייה, לבוא וליתן טעם מדוע לא תקבע כי התקופה, שבה פעל בעל הנכס לקבלת היתר בנייה שתחילתה בפתיחת תיק הרישוי וסיומה בקבלת היתר בנייה, לא תיכלל במניין תשעת החודשים הקודמים ל-1 לדצמבר שלפני שנת הכספים שבעדה מוטלת ארנונה על "מבנה מגורים שאינו בשימוש". בהמשך לכך מתבקש בית המשפט להורות לעירייה להחריג מתקופה זו את התקופה שבין חודש פברואר 2015 לבין מועד קבלת ההיתר – 12.1.2017.
2. העותר טוען כי יש לראות בביצוע עבודות בנייה נמרצות, שכוללות גם את ההליך לקבל היתר בניה, כנסיבות שאינן בשליטת המחזיק ועל כן יש לשנות את הכללים כך שיקבעו כי גם בנסיבות אלה לא תימנה התקופה במניין תשעת החודשים מתוך שנים עשר החודשים לצורך בחינת השאלה האם מדובר במבנה שאינו משמש למגורים.
3. באי כוח העותר מפנים לכך שהכללים להחרגת תקופה מסוימת מאפשרים לוועדת ההנחות ולמועצת העירייה לכלול את פרק הזמן שבו ננקטו הליכים לקבלת היתר בנייה, ובלבד שאי השימוש בנכס נבע מנסיבות שאינן בשליטת המחזיק. לטענתם אלה הם פני הדברים שכן פרק זמן זה אינו מצוי בשליטתו של מבקש ההיתר, אלא בשליטת מחלקת הרישוי של העירייה או של הוועדה המקומית ולפי לוחות הזמנים שלה. לדידו של העותר אין להגדיר נכס שאותו הוא מתכוון להכשיר למגורים כ"דירת רפאים", שכן הנכס הוא מושאה של בקשה לרישוי בנייה וממתין לשיפוץ. קביעת המשיבים היא פגיעה שלא כדין בזכות הקניין שלו ועומדת בניגוד לחובת הרשות לפעול בהגינות ויושר, ולא מתוך שרירות וחוסר סבירות. עוד ביקש העותר לפרש את חוקי המס פרשנות תכליתית כך שבגדרן של "נסיבות שאינן בשליטת המחזיק" יבואו נסיבות הקשורות בפעולותיה של הרשות בעצמה.
4. טענה נוספת שמעלים באי כוח העותר עניינה בכך שהחיוב הוא רטרואקטיבי, שכן אישור השרים ניתן ביום 15.12.2015, ארבעה-עשר ימים לאחר המועד שבו נסתיימה תקופת בחינת השימוש במבנה המדובר. העותר רכש את הנכס ב- 2013 והחל את ההליכים לרישוי הבנייה בפברואר 2015 ובאותה עת לא היה קיים סיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" בעיר ירושלים. העותר אשר לא יכול היה לדעת כי בחודש דצמבר 2015 המצב ישתנה, הסתמך על המצב החוקי שהיה קיים באותו מועד. אילו היה מודע לאפשרות החיוב בכפל מס היה מכלכל את צעדיו באופן אחר. באי כוח העותר אינם מתעלמים מקיומה של סמכות לחיוב רטרואקטיבי אך טוענים כי עדיין נותר לרשות שיקול דעת בדבר המועד שבו תחיל את ההוראה על נכס מסוים, ועליה להפעיל את שיקול דעתה ולשקול את הנסיבות בהגינות, ביושר ובעיקר בסבירות.
5. בהשלמת טיעון שהגישו לאחר הדיון הוסיפו באי כוח העותר כי אין לקבל מצב בו היה על העותר ומשפחתו, שכוללת 4 ילדים, לעזוב את ביתם באנגליה, לעבור להתגורר בישראל, בנכס שאינו תואם את צרכיהם לתקופה לא ידועה ואז לאחר קבלת ההיתר, לעזוב את הנכס ולהעביר שוב את המשפחה על כל חפציה למקום אחר. כמו כן לא ניתן היה להשכיר את הנכס לאחרים, לתקופה בלתי ידועה, שכן אין לדעת מתי יינתן היתר הבנייה. בנוסף נטען כי הטיעון הנגדי שלפיו היה עליהם להשכיר את הנכס חל גם החריגים הפטורים כדוגמת אסירים, חולים סיעודיים ומי שנמצא בשירות המדינה.
6. באי כוח העותר הפנו גם לאופן שבו פעלה עיריית חיפה, כאשר הנחתה את ועדת ההנחות לבחון באופן כללי את הנסיבות, שאינן בשליטת המחזיק, מבלי להגדיר ברשימה סגורה מהן אותן נסיבות.
7. המשיבים טוענים כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת שיהוי בהגשתה. הסעדים המבוקשים בעתירה נוגעים להחלטות מועצת העירייה. החלטות אלה התקבלו ביום 24.11.2016, והעתירה הוגשה לאחר חלוף 45 יום ממועד קבלת ההחלטה. המשיבים מוסיפים כי אין המדובר בטיעון סרק פרוצדורלי אלא כי עקרון סופיות השומה אינו מאפשר "פתיחת" שומות שנערכו שנים קודם לכן, שכן תקציב הרשות המקומית נסמך על הכנסות מארנונה וקבלת העתירה תפגע בתקציבה של העירייה ובציבור. עוד נטען להיעדר יריבות כלפי ועדת הערר לענייני ארנונה, מנהל הארנונה וועדת ההנחות.
8. לגופם של דברים טוענים המשיבים כי למועצת העירייה נמסר שיקול דעת מלא לקביעת הכללים בדבר תקופות שלא יבוא במניין תשעת החודשים ובלבד שמבנה המגורים אינו בשימוש בשל נסיבות שאינן בשליטת המחזיק. המשיבים הפנו לכך שיש לפרש את הפטורים בצמצום, לטענתם החלטת מועצת העיר היא סבירה ומפרטת מצבים שבהם נבצר מהמחזיק לעשות שימוש בדירה. בענייננו מדובר בנסיבה שאינה עונה להגדרה הקבועה בתקנות אלא ברצונו של המחזיק להגדיל ולשפץ את הנכס כדי להתאימו לצרכי משפחתו. עוד הבהירו המשיבים כי שיפוץ נכס שאינו כולל תוספת בנייה או הריסה או שינויים חזותיים אינו מחייב בקשה להיתר בנייה וניתן להשתמש בו כפי שהוא. בנוסף הפנו המשיבים לביקורת שנעשתה בנכס ונמצא כי הוא ראוי למגורים. בכל מקרה עמדת המשיבים היא כי ועדת ההנחות פעלה בהתאם לכללים וכי אין לה שיקול דעת האם לחרוג מהם.
9. עמדתם של המשיבים היא כי שיפוץ של נכס והרחבתו, המחייבים היתר בנייה, הם כאלה, שאינם כרוכים בתוספת ובהרחבה לבניין קיים ועל-כן מדובר בשיפוץ שאינו הכרחי על מנת להפוך את הנכס לראוי למגורים. המשיבים מפנים לכך שהשיפוץ כלל בניית קומת מרתף לצורך הקמת בריכת שחיה וחדר כושר, וכן נתבקשה היתר לבניית שבעה חלונות בגג הרעפים.
10. אשר לטענת הרטרואקטיביות טוענים המשיבים כי מדובר בטענה מופרכת. הסיווג נקבע בתקנות ההסדרים – הוראת שעה, ואף נקבעו שם התנאים ליישומו, ובנוסף החילו המשיבים את הסיווג רק בשנת 2016 ולגבי שנת 2016.
11. המשיבים חולקים על הטענות לחוסר סבירות, וטוענים כי המתנה לקבלת היתר בנייה אינה מקימה מצב שבו נבצר מהמחזיק לעשות שימוש בדירה, קל וחומר שהבקשה להיתר הינה לשם בניית בריכת שחיה וחדר כושר. מכל מקום אין מדובר בהחלטה הלוקה בחוסר סבירות קיצונית, שמקימה עילה להתערבות.
12. בהשלמת הטיעון שהגישו המשיבים הם שבו על עמדתם כי זמן ההמתנה להיתר בניה אינו מונע אפשרות שימוש בנכס, שהוא דירת מגורים, וכי הנכס היה ראוי לשימוש. עוד הפנו המשיבים לפירוט ההליכים לקבלת ההיתר. החלטתו של העותר שלא להשכיר את הנכס אינה יכולה להתקבל.

דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות.
2. אף מבלי להידרש לטענת השיהוי, וכן לשאלה האם נכון לקבוע בכללים רשימה סגורה של נסיבות בהן לא נעשה שימוש במבנה מגורים שאינה מאפשרת שיקול דעת לבחינת נסיבות אחרות, , הרי שבמקרה זה, יש לקבל את עמדת המשיבים כי הדירה הייתה ראויה לשימוש, וכי אין קשר בין ההמתנה לקבלת היתר בנייה לבין היעדר השימוש בנכס.
3. משכך פני הדברים, העתירה המופנית נגד קביעתם של כללים שאינם כוללים מצב של המתנה לקבלת היתר בנייה, היא מבחינת העותר תיאורטית, שכן העותר אינו מקיים את ההוראה הבסיסית של תקנות ההסדרים – הוראת שעה, על כך שהותרת הנכס ריק וללא שימוש הינה בשל גורם שאינו בשליטתו.
4. ההבחנה הנדרשת היא בין קבלת היתר הבנייה לבין תחילת העבודות, ורק למן תחילת ביצוע העבודות יש מקום לדון בשאלת היות הנכס ראוי למגורים. כעולה מדו"ח הביקורת, התמונות ולמעשה גם מעמדתו של העותר, אין חולק כי הנכס היה ראוי למגורים, אף אם לא המגורים האופטימאליים שהעותר ביקש להכשיר את הנכס לקראתם. בנכס כזה אין כל מניעה להשתמש בתקופת ההמתנה עד לקבלת היתר בניה, וההחלטה להימנע מלעשות כן תלויה במחזיק בנכס וברצונו.
5. הבקשה להיתר בנייה במקרה זה אינה בקשה שבה מבוקש שיפוץ של נכס הרוס שאינו ראוי למגורים אלא בקשה לאפשר את שיפוצו והכשרתו כך שיתאים בצורה מיטבית לצרכיו של העותר. נקל ללמוד מתוך הדו"ח, התמונות, ומתוך עמדת העותר עצמו כי לא הייתה כל מניעה לשימוש שלו או של שוכרים מטעמו בנכס עד לקבלת היתר הבנייה.
6. אף אם פרק הזמן שבו אורך תהליך מתן ההיתר תלוי בהתנהלות מוסדות התכנון, אין ללמוד מכך, שמקום בו הנכס ראוי לשימוש למגורים גם במהלך תקופת ההמתנה, קמה מניעה שאינה בשליטת המחזיק מלהשתמש בו. כאן המקום להזכיר כי המדובר בנכס רחב ממדים, שמבקשים להוסיף לו תוספות שונות ובהן בריכת שחיה וחדר כושר. נקודת הזמן שבה יחל השיפוץ לאחר קבלת היתר הבנייה יכולה להשתנות שכן להיתר תוקף של שנה שאותה ניתן להאריך. אין כל מניעה לשימוש בנכס, ואין כל מניעה להשכרת הנכס, תוך התנאה כי סיום תקופת השכירות יותאם לקבלת ההיתר, ועל-כן, אין לומר כי בנסיבותיו של מקרה זה מדובר בנכס שלא ניתן לעשות בו שימוש בשל נסיבות שאינן תלויות במחזיק.
7. אכן, גם אסיר וחולה סיעודי יכולים להשכיר נכס בבעלותם ואולם הם אינם יכולים להשתמש בו וכן בשל מגבלות על חירותם או על בריאותם, נגישותם לאפשרות ההשכרה הנכס היא מוגבלת. אסיר וחולה סיעודי אינם יכולים להראות הנכס, לנהל משא ומתן על השכרה, והדברים ברורים. בכך שונים המקרים האלה מאדם שיכול להשכיר את דירתו ללא מגבלה, או להתגורר בה והוא בוחר שלא לעשות כן. כך גם באשר למי שאינו יכול להשתמש בדירה בשל תפקיד בטחוני או צבאי.
8. משכך פני הדברים, איני סבור כי נדרשת קביעה עקרונית באשר לשאלה שאינה מתעוררת במקרה שלפני, האם נכון היה לקבוע רשימה סגורה של המקרים המאפשרים אי הבאתה של תקופה במניין תשעה חודשים או שמוטב היה לאפשר לוועדת ההנחות שיקול דעת רחב יותר לחריגים אחרים. משהוברר כי מצבו של העותר אינו מצב של היעדר יכולת להשתמש בנכס בשל נסיבות שאינן תלויות בו אלא פעל מתוך בחירה להמתין לקבלת ההיתר מבלי להשתמש בנכס הראוי לשימוש בתקופת הביניים, הרי שממילא גם אם הייתה נקבעת הוראה המאפשרת בחינת מקרים אחרים, העותר לא היה נכלל בגדרה. נוכח הדברים שפרטתי לעיל איני סבור כי היה מקום לקבוע הוראה העוסקת בהמתנה להיתר בנייה באופן גורף.

סיכום

1. על יסוד כל האמור אני דוחה את העתירה. העותר ישלם למשיבים שכר טרחת עורך דין בסכום של 7,500 ₪.

ניתן היום, ב' אלול תשע"ח, 13 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.