בקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיב לבצע כל עסקה מכל סוג שהוא בדירת המבקשת ולבצע כל פעולה שיש בה להביא או לגרום לפינוי המבקשת מדירתה. הצדדים הגיעו להסכמה שהצו הארעי שניתן בעניין הפינוי, יוותר בעינו עד למתן פסק דין בתיק העיקרי, ונותרו חלוקים בשאלה אם יש לאפשר השלמת הרישום ע"ש המשיב באופן שבאותו מעמד יירשם צו איסור דיספוזיציה האוסר על המשיב להעביר את הזכויות בדירה לצד ג', או שמא יש להותיר המצב הקיים על כנו.

רקע:

1. המבקשת הינה הבעלים הרשומה של זכויות הבעלות בדירה בשטח של כ- 67 מ"ר ברחוב לוי אשכול 460 במעלות, והידועה כגוש 18734, חלקה 7, תת חלקה 5 (להלן: "הדירה"). זאת, החל מיום 31.7.06 עת רכשה מעמידר את זכויותיה בדירה תמורת הסך של 38,971 ₪ [ראו: נסח הרישום (נספח א' לבקשה); וכן: "הודעה על תנאי רכישת דירה" (נספח א' לתגובת המשיב לבקשה)]. ביום 31.7.06 נרשמו שתי משכנתאות לטובת בנק המזרחי המאוחד בע"מ, וביום 6.10.10 נרשמה משכנתה לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: "המשכנתאות").
2. ביום 26.6.17 חתמו הצדדים על הסכם מכר, לפיו המבקשת מוכרת את זכויותיה בדירה למשיב תמורת סך כולל של 370,000 ₪, תוך שהיא מצהירה כי הדירה וכל הזכויות בה נקיים מכל חוב ו/או התחייבות ו/או שעבוד ו/או עיקול ו/או משכון למעט המשכנתאות דלעיל (להלן: "ההסכם").
3. על פי סעיף 4.1 להסכם שכותרתו "תנאים מתלה ו/או מפסיק", "ככל ותוך פרק זמן של 3 חודשים ממועד חתימת הסכם זה ועד לא יאוחר מיום 30/09/2017, וכל עוד לא החזירה המוכרת לטובת הקונה את מלוא התשלומים ששולמו לה כאמור בפרק התמורה עפ"י הסכם זה ייכנס הסכם זה לתוקף ויירשם הקונה כבעלים לדירה לאחר סילוק המשכנתאות... וקבלת מלוא האישורים...".
4. ביום 28.6.17 נרשמה בנסח הרישום הערת אזהרה לטובת המשיב על זכויותיה של המבקשת "בהתאם לייפוי כח בלתי חוזר".
5. ביום 28.9.17 הגישה המבקשת לבית משפט זה תביעה למתן פסק דין הצהרתי בדבר בטלות ההסכם בהיותו נעדר גמירת דעת ומסוימות ו/או ביטול ההסכם עקב פגמים חמורים בכריתתו וליקויים הנובעים מטעות ו/או הטעייה ו/או עושק, ולאור חוסר תום ליבם של המשיב או מי מטעמו, בהתאם להוראות סעיפים 12, 39 ו- 61 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.
6. בד בבד, הגישה המבקשת את הבקשה שלפניי שבמסגרתה עתרה ליתן צו האוסר לבצע כל עסקה מכל סוג שהוא בדירת המבקשת, וכן צו האוסר על פינויה או נקיטת כל פעולה שיש בה לפנותה מהדירה.
7. ביום 28.9.17 ניתן צו ארעי. בימים 15.1.18 ו- 25.1.18 התקיימו דיונים בבקשה: בדיון הראשון נחקרו המבקשת ובתה, אליסה קרסינקוב. הדיון הופסק בעקבות פינויה של המבקשת מהאולם באמבולנס לקבלת טיפול רפואי. בדיון השני המשיכה להעיד בתה של המבקשת והמשיכה חקירתה הנגדית של המבקשת. לאחר מכן, נחקרו עו"ד ראמי עאסי שערך את עסקת המכר וכן המשיב עצמו.

במהלך הדיון הציע בית המשפט לצדדים כי צו המניעה יוארך עד למתן פסק דין בתיק העיקרי, וזאת בתנאי שהמבקשת תפקיד בקופת בית המשפט סך של 1,500 ₪ מדי חודש בחודשו, כל ראשון לחודש, וזאת להבטחת הנזק שייגרם למשיב בשל העיכוב בהשכרת הדירה, אם יזכה בהליך.

בתום הדיון הגיעו ב"כ הצדדים להסכמה כדלקמן:

"הנתבע נותן הסכמתו שהצו הארעי בעניין הפינוי, יוותר בעינו עד למתן פסק דין בתיק העיקרי, וזאת לפנים משורת הדין ומשיקולים של מאזן הנוחות בלבד. לפנים משורת הדין, אף מסכים הנתבע כי הצו הארעי בעניין הפינוי יוארך וזאת מבלי שהדבר יותנה בהפקדות כספים חלף דמי שכירות על ידי התובעת בקופת בית המשפט.

הצדדים חלוקים בשאלה האם יש לאפשר השלמת הרישום על שם הנתבע באופן שבאותו מעמד יירשם צו איסור דיספוזיציה האוסר על הנתבע להעביר את הזכויות בדירה לצד ג' או שמא יש להותיר המצב הקיים על כנו. הנתבע גם מסכים כי אם יינתן צו כינוס בעניינה של התובעת, הרי שרישום הדירה על שמו לא יהווה מחסום כנגד טענות שיועלו על ידי בעלי התפקיד, אם יועלו, על פי פקודת פשיטת הרגל. התובעת סבורה כי יש להותיר המצב הקיים על כנו עד למתן פסק דין בתיק העיקרי.

בעניין זה בלבד יסכמו הצדדים כאשר התובעת תגיש סיכומיה עד ליום 1.2.17 והנתבע תוך 7 ימים לאחר מכן".

בהתאם להסכמה דלעיל, הארכתי את הצו הארעי העוסק בפינוי עד למתן פסק דין בתיק העיקרי, והוריתי על הגשת סיכומים מטעם הצדדים. משהוגשו הסיכומים, בשלה העת להכריע בשאלה שבמחלוקת.

טענות המבקשת:

1. להלן טענות המבקשת בבקשתה:
2. המשיב ניצל את תמימותה ואת חוסר הבנתה והתמצאותה של המבקשת על מנת לגזול ממנה, במרמה ושלא כדין, את דירת המגורים היחידה שלה, וכאשר המבקשת סובלת ממצב רפואי קשה. המבקשת לא מכרה את דירתה למשיב ולא לאף אדם אחר ולא התכוונה למכרה. המבקשת אינה מכירה את המשיב. בין הצדדים לא התקיים מו"מ או כל קשר מקדים אחר, והמבקשת רק הוחתמה על הסכם שהיה מוכן מראש אצל המשיב, בנוכחות עורך דינו שאף ערך את ההסכם, כשאינה יודעת שההסכם הינו למכירת דירתה. המבקשת אינה דוברת עברית, אינה מבינה ואינה קוראת עברית בצורה מלאה ונכונה. המשיב ועורך דינו שהחתימוה על ההסכם, אינם דוברי רוסית, ולא הסבירו לה, לא בעברית ולא בכל שפה אחרת, על מה מחתימים אותה, ובמעמד החתימה (על ההסכם ועל מסמכים שונים שהונחו על גבי מכונית מתחת לביתה), לא היה לה ייצוג משפטי. המבקשת לא קיבלה העתק מההסכם ולא כל מסמך אחר, ורק לאחר שהתייעצה עם עורך דין בעניין מצב כלכלי קשה שנקלעה אליו, פנתה למשיב וקיבלה את העתק ההסכם.
3. המבקשת לא קיבלה תמורה כלשהי מהמשיב, לא את התמורה הנקובה בהסכם ולא בכלל; מה גם שהתמורה הרשומה בהסכם כמחיר הדירה, אינה משקפת את שוויה האמתי של הדירה. מי שקיבל סכומים מהמשיב בסך של 60,000 ₪ בלבד, היה ודים ארזומנוב, מכר ותיק של המבקשת (להלן: "ודים"), שהביא את המבקשת למשיב (שהינו בעל עסק חלפנות – change במעיליא) על מנת שוודים ייקח ממנו הלוואה על מנת לתת לה אותה, והמבקשת סברה שהיא חותמת על הלוואה של ודים, ולכן ודים חתם על ההסכם כ"עד מטעם המוכרת". ודים קיבל מהמשיב כסף, וכנגד, התחייב בפני המשיב ועורך דינו להחזיר להם את הכסף. אומנם, המשיב ועורך דינו רשמו המחאה ע"ש המבקשת בשל מניעה של ודים לפרוע את ההמחאה, אך ודים הוא זה שקיבל את הסכום שבהמחאה.

המבקשת שאלה את הנוכחים במעמד החתימה על ההסכם, מה משמעות הסכום של 370,000 ₪ שרשום בהסכם, ואז ודים נתן לה מכה קלה בכתף על מנת להשתיקה ואמר לה ברוסית שתשתוק או שלא יתנו לו את ההלוואה. הואיל וודים סיבך את המבקשת כלכלית, הגישה נגדו המבקשת ביום 28.8.17 תלונה במשטרה בדבר "קבלת דבר במירמה".

1. בניגוד לאמור בסעיף 4.1 להסכם לפיו, כאמור, ההסכם לא ייכנס לתוקף לפני יום 30.9.17, הגישו המשיב ועורך דינו את ההסכם לרשויות מיסוי מקרקעין כפי שנחזה מהחותמת שעל ההסכם, אף על פי שההסכם טרם נכנס לתוקף במועד ההגשה.
2. הואיל וההסכם בטל מעיקרא עקב העדר גמירת דעת ומסוימות או שיש לבטלו מחמת פגמים בכריתתו, ומשהבקשה נתמכת בראיות מהימנות לכאורה, הרי שיש ליתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיב לבצע כל עסקה מכל סוג שהוא בדירת המבקשת.

מטרת הצו לשמור על המצב העובדתי הקיים בכל הנוגע לדירה ולמנוע נישולה של המבקשת מדירתה וביצוע שינויים או עסקאות העלולים לאיין את תוצאת פסק הדין נשוא התביעה העיקרית. מנגד, לא ייגרם למשיב כל נזק שהוא, מכל סוג שהוא, אם יינתן הצו המבוקש, ומאזן הנוחות נוטה באופן ברור לטובת המבקשת משמדובר בפגיעה בזכות קניינית שלה בדירתה - מקרה שבו, על פי הפסיקה, שיקול דעתו של בית המשפט אם להעניק את הסעד המבוקש, מצומצם משיקול הדעת בתביעה פוססורית.

1. בסיכומיה חזרה המבקשת על טענותיה בבקשתה, וטענה טענות נוספות בעניין השאלה שנותרה להכרעה. להלן הטענות הנוספות שהעלתה המבקשת בסיכומיה:
2. בקשתו של המשיב לביצוע רישום הזכויות בדירה על שמו, חורגת ממסגרת הדיון ואף סותרת את מהותו ומטרתו של מנגנון צו מניעה זמני, ולכן דינה להידחות:
3. המשיב מבקש למעשה לקבל צו עשה נגדי והפוך במסגרת הדיון בבקשה לצו מניעה המופנה נגדו. זאת, מבלי שהגיש בקשה לסעד זמני ומבלי שהעמיד תשתית עובדתית או משפטית.
4. למשיב לא תצמח כל תועלת מביצוע הרישום כל עוד לא יוכל לעשות בדירה כל עסקה.
5. המשיב דורש להקדים את המאוחר ולהגיע לסוף ההליך בטרם שמיעת כל הראיות בתיק ובטרם התמונה העובדתית נפרסה בפני בית המשפט.
6. אין באיסור דיספוזיציה המוצע כדי להקהות ממשמעות ביצוע רישום זה; מה גם שאיסור זה אינו מונע מהמשיב לבצע עסקאות או רישומים אחרים, כגון: משכנתה או שעבוד – דבר שימנע מהמבקשת בעתיד, עם מתן פסק דין סופי בתיק, להשיב את הגלגל לאחור.
7. המשיב הפר את חובת תום הלב בצורה חמורה ביותר, כאשר עננה כבדה של חוסר תום לב מרחפת מעל התנהגותו או מעל התנהלותו בעריכת העסקה או בשלבים שלאחריה. די בכך על מנת לקבוע כי ההסכם הינו בטל או כדי לבטל את ההסכם.
8. בנסיבות תיק זה, כל השיקולים להכרעה מטים את הכף להארכת צו המניעה הזמני עד לסיום הדיון בתיק, גם בעניין היחיד שנותר להכרעה, ואין להיעתר לבקשת המשיב לביצוע רישום הזכויות בדירה על שמו:

1) קיימות ראיות לכאורה בדבר הסיכוי להצלחה בתביעה, ולחלופין, לא ניתן לומר שהתביעה הינה בטלה או טורדנית. שמיעת הראיות במסגרת הבקשה לצו מניעה חיזקה את גרסת המבקשת בעניין נסיבות עריכת ההסכם והחתמת המבקשת עליו, ולו בשל סימני השאלה הרבים המרחפים מעל התנהגות המשיב או מי מטעמו או בשל הסתירות הרבות בעדותו ובראיותיו, כאשר מנגד, עדותה של המבקשת לא נסתרה כהוא זה.

2) מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המבקשת בשל הנזק הבלתי הפיך העלול לנבוע מביצוע רישום הזכויות ע"ש המשיב מקום שהמבקשת לא מכרה לו את הדירה או מקום שהעסקה עליה הוחתמה אינה עסקת מכר אמתית של הדירה, אלא, לכל היותר, עסקת הלוואה לסכום המהווה חלק קטן מהשווי האמתי של הדירה. מאידך גיסא, יש לשקול את חוסר הנזק המוחלט למשיב ממתן הצו.

טענות המשיב:

1. המשיב טען בבקשתו כי יש לדחות את הבקשה למתן צו מניעה זמני ולבטל את הצו הארעי. להלן עיקר טענות המשיב בתגובתו לבקשה למתן צו מניעה זמני:
2. המבקשת הגישה בקשתה ביום 28.9.17, כשלושה חודשים לאחר שנחתמה עסקת המכר ביום 26.6.17 ושולמו מאות אלפי ₪ מכספי התמורה, והשתהתה חודש נוסף לאחר מכן עם המצאת הבקשה ביום 30.10.17, במהלכו שולמה מלוא התמורה לידיה ואף עשרות אלפי ₪ למעלה מכך (הואיל והטעתה את המשיב לעניין סכום יתרת המשכנתא), ובכך שינה המשיב את מצבו לרעה. השתהות זו מלמדת על כך שהמבקשת ויתרה על כל טענה כנגד עסקת המכר.
3. על פי מצב דברים זה, המשיב הוא הבעלים של הדירה, והמבקשת הינה נאמנת של המשיב להעברת הבעלות בנכס. מכאן, שהמבקשת מבקשת צו מניעה כנגד מעשה עשוי, וכנגד זכותו הקניינית של המשיב שהתגבשה.
4. תחום עיסוקו העיקרי של המשיב הוא גרפולוגיה משפטית, ובאופן צדדי הוא מפעיל משנת 2009 עסק מוסמך למתן שירותי מטבע שבמסגרתו הוא מעניק מדי פעם הלוואות מגובות בשיקים ("ניכיון") בעיקר ללקוחות קבועים או לקוחות המוכרים לו אישית, ונוהג בדרך כלל לקבל ערבויות של 3-2 ערבים להלוואות אלו.
5. המבקשת הכירה את המשיב ביום 11.1.17 עת התייצבה במשרדו בלוויית שלושה, ובהם ודים, ומסרה למשיב שיק ביטחון להבטחת פירעון עסקת ניכיון שבין ודים למשיב, וכן חתמה כערבה לכל חובותיו של ודים על שובר ניכיון/קבלה. המבקשת ביצעה בהמשך פעולות עסקיות נוספות מול המשיב (שתוארו בתגובת המשיב לבקשה).
6. עסקת המכר שהתגבשה בעקבות פנייתה של המבקשת למכר משותף לה ולמשיב, נוהלה על פני שתי פגישות בימים שונים במשרדו של המשיב, תוך אירועי חתימות והחתמות והקדמת העברת תשלומים למבקשת בין הפגישות, לבקשתה.
7. רק לאחר שהצדדים הגיעו לסיכום עקרוני, ובטרם חתימת הסכם המכר, פנה המשיב לעו"ד עאסי (שלא ייצג אותו באופן קבוע), ושאל אותו אם ביכולתו לטפל בעסקת המכר. שני הצדדים חתמו בנפרד על ייפוי כוח לטובתו.
8. המבקשת ידעה היטב טיבה ומשמעותה של חתימתה על הסכם המכר גם לאור עסקאות מקרקעין שביצעה בעבר והיותה מנהלת עסק מסחרי (חנות), וכשהיא מלווה בבתה הבגירה המשתכרת היטב מעבודה בחברה מסחרית. טענותיה של המבקשת הן טענות סרק בעל-פה בלבד כנגד המסמכים שבכתב הנושאים את חתימותיה, והן מצריכות נטל הוכחה מוגבר. אולם, בידי המבקשת אין ולו ראיה אחת לכאורה לתמיכה בטענותיה. תמוה כיצד הבינה המבקשת את משמעותו של 'הסכם ההלוואה של ודים', אך לא הבינה כי מדובר בהסכם מכר דירתה; שהרי להסכם בכתב התווסף סעיף המאפשר את הפסקת העסקה, וזאת לבקשת המבקשת.
9. לאחר מכירת הדירה למשיב, נתן עו"ד עאסי לכל אחד מהצדדים עותק מההסכם החתום, ובהמשך קיבלה לידיה המבקשת תמורה מלאה בהתאם לשווי הדירה על פי עסקאות אחרות באזור כפי שדווחו לרשות המיסים, ובהתאם להסכמת הצדדים במו"מ.
10. בנוגע למאזן הנוחות, המשיב יינזק באופן ניכר אם תישלל ממנו זכות הקניין והאפשרות לנהוג מנהג בעלים בדירה לאחר שהשקיע בה את כספו, נטל הלוואה והעביר כספים לידי המבקשת. יש לאפשר למשיב לנהוג מנהג בעלים בדירה, להשכירה, למכרה ולבצע כל פעולה קניינית שתאפשר לו להתחיל לקבל לידיו את פירות השקעתו הרבה.

מנגד, המבקשת הנעדרת כל זכות בנכס כאמור, והיא נהנית מהתמורה שהתקבלה בידה, לא תינזק כלל וכלל, בוודאי שלא בנזק שאינו בר פיצוי כספי ככל שטענותיה של המבקשת תתקבלנה. המבקשת עצמה מודה בבקשתה כי המשיב לא יוכל לקבל פיצוי שכן היא בדרכה לפשיטת רגל לנוכח מצבת החובות הרובצת עליה, לטענתה. בנוסף, יש לזקוף לחובת המבקשת את חוסר תום הלב המובהק שבו נקטה במועד הגשת הבקשה, המצאתה, קבלת התשלומים ומלוא התמורה במהלך תקופה זו, כמו את הסתרות המידע והשקרים שנפלו בבקשתה.

1. יש לדחות את הבקשה בגין חוסר תום הלב, העדר ניקיון כפיים, הסתרת מידע ונתונים ואי דיוקים בבקשה. המבקשת העלימה את דבר משכון הדירה בשנת 2010 ואת הבנת בתה של המבקשת את עסקת המכר; שיקרה לגבי קבלת מלוא התמורה ולמעלה מכך ולגבי היכרות המבקשת את המשיב מלפני העסקה; העלימה את רצונה של המבקשת למכור את הדירה ואת פנייתה למכר משותף ואת המו"מ לגבי מחיר ותנאי המכירה; טענה באופן שיקרי שוודים נתן לה מכה בכתף במעמד חתימת ההסכם; שיקרה לגבי סכום יתרת הלוואת המשכנתא; לא הסבירה כיצד התברר לה שמדובר בהסכם מכר; והתעכבה עם הגשת הבקשה והמצאתה על מנת שההליך המשפטי יינקט לאחר שהמשיב כבר שילם את מלוא תמורת המכר.
2. המשיב חזר בסיכומיו על טענותיו בתגובתו לבקשה, וכן העלה את הטענות הבאות:
3. חתימת המבקשת על הסכם המכר היא פעולה רצונית ומודעת ונעשתה לא פחות מתשע פעמים, לכל אורך עמודי ההסכם. המבקשת מבינה עברית וגם מדברת עברית (הקלטה נשמעה בפתח הדיון; ולא פעם במהלך עדותה, השיבה המבקשת לשאלות שהופנו אליה לפני שתורגמו לה; מעדותו של עו"ד עאסי עלה כי התכתבה ושוחחה עמו בעברית לפני החתימה על ההסכם, וכי לאורך כל העסקה, לאחריה ובמהלכה היא קיבלה הסברים מעו"ד עאסי והתעקשה שהיא מבינה, וכי אין צורך שבתה תחתום אף היא על ההסכם). מלבד חתימתה על הסכם המכר וייפוי כוח בלתי חוזר, היא אף העבירה והציגה מסמכים הקשורים לדירה ולהלוואת המשכנתא.
4. המבקשת ידעה כי היא מקבלת מזומנים בסמוך לפני החתימה על עסקת המכר, וכי היא חותמת על בקשה לקבלת "מכתב כוונות" שהסכום הנקוב בו שונה מהמצג שהציגה לעניין יתרת המשכנתא שאינה מוגבלת בסכום. המבקשת גם ערכה את רישומיה לעניין כספי הניכיונות והמוזמנים שקיבלה קודם ועובר לעסקת הרכישה, וידעה שהמסמך שעליו היא חותמת אינו דומה כלל לעסקת הלוואה.
5. גם אם המבקשת כביכול אינה קוראת וכותבת בעברית, די בעצם חתימתה על מנת לחייבה בעסקת המכר שממילא מעולם לא בוטלה על ידה. די בכך שהמבקשת לא הודיעה על ביטול העסקה, על מנת לדחות את בקשתה.
6. גם לו היו טענות המבקשת נכונות, הרי שלכל היותר, הייתה יכולה לבטל את הסכם המכר בנימוק ש"תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל". אולם, התמורה ששולמה למבקשת הינה תמורה ראויה, ובכל מקרה אינה "גרועה במידה בלתי סבירה מהמקובל". דירת המבקשת היא דירה קטנה בגודל 67.7 מ"ר המצויה מתחת למפלס הרחוב, והגישה אליה או ממנה מצריכה ירידה או טיפוס של 30 מדרגות לפחות, וממוקמת בבניין ישן משנת 1970/1980, ולכן המחיר החוזי אינו רק תואם עסקאות דומות בסביבה, אלא גם הולם את פרטי הדירה.
7. המנגנון של תנאי מתלה או מפסיק נקבע על מנת לאפשר למבקשת להשיב את כספי התמורה ולבטל את המכירה. משאין חולק כי המבקשת לא קיבלה לידיה כל כספים בדרך אחרת (זולת מכירת הדירה), הרי שאין כל רלוונטיות לנטל הוכחת התקיימות או אי התקיימות התנאי, והעסקה אכן התממשה או לא נעצרה.
8. אין בידי המבקשת כל ראיה, ולו לכאורה, לחסרונו של רכיב ההסכמה כביכול או הטעיה או עושק. המבקשת לא הציגה, לא תביעה ולא מכתב דרישה שהציגה כלפי ודים בגין כספים שהוא חייב לה כביכול, ולא ידעה להסביר כיצד כבעלת חנות אשר הכנסותיה החודשיות הן בסך של 5,800 ₪, יש לה אמצעים לתת כביכול כספים לוודים, ומסתבר יותר שהמבקשת היא זו החייבת לוודים כספים.
9. אין בידי המבקשת כל טענה, סעד או זכות (שכלל לא נתבקשה על ידה) שיש בהם כדי לחסום את השלמת רישום הזכויות ע"ש המשיב. זאת, בכפוף לרישום צו איסור דיספוזיציה האוסר על המשיב מלהעביר את הזכויות לצד ג'; והכל תוך הסכמת המשיב כי לא יהיה ברישום הדירה על שמו (בכפוף לאיסור הדיספוזיציה) כדי למנוע או לחסום טענות עתידיות ככל שתועלנה. חוסר זכאות המבקשת לחסום את השלמת הרישום בתנאים דלעיל נובע מהטעמים הבאים:
10. המבקשת כבר קיבלה, בהסכמת המשיב, את הסעדים שביקשה בבקשתה, כאשר ביחס לסעד המבוקש בעניין פינוי המבקשת מהדירה, הרי שהמשיב מעולם לא ביקש לפנות את המבקשת, לא התנגד להשכיר את הדירה, ואף הסכים כי הצו הארעי לעניין אי הפינוי, לא יותנה גם בהפקדת דמי שכירות;
11. סיכויי התביעה קלושים;
12. מבחינת מאזן הנוחות, למבקשת לא ייגרם כל נזק כתוצאה מהשלמת הרישום בתנאים לעיל;
13. המבקשת השתהתה ממושכות בהגשת התביעה ובהמצאתה למשיב לאחר שהתמורה שולמה, הערת אזהרה נרשמה ודיווחים ואישורי רשויות לרישום הבעלות, כבר ניתנו;
14. חוסר הדיוקים והכשלים שנפלו בתוכן הבקשה מלמדים כי אין כל חשיבות או דחיפות במתן הצווים המבוקשים.
15. לפיכך, המשיב זכאי להירשם כבעלי הדירה, ויש לאפשר לו להשלים את רישום הדירה על שמו בתנאים המגבילים לעיל ובכפוף לאיסור דיספוזיציה כאמור; והכל תוך שהמבקשת מתגוררת בדירה במסגרת הסעד הארעי ללא תשלום חודשי כלשהו ועד למתן הכרעה בתביעה העיקרית.

דיון והכרעה:

1. כזכור, הצדדים הסכימו לעיכוב הליכי הפינוי עד למתן פסק דין בתיק העיקרי, ונותרה במחלוקת רק השאלה אם יש לעכב רישום הדירה ע"ש המשיב עד למתן פסק דין בתיק העיקרי, חרף הסכמתו כי במעמד רישום הזכויות על שמו יירשם צו איסור דיספוזיציה האוסר עליו לבצע פעולות כלשהן בקשר לדירה.
2. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, שמעתי את הצדדים ועדיהם, ועיינתי במסמכים שהוגשו, עמדתי היא כי דין הבקשה למתן צו זמני להתקבל גם ככל שהיא מתייחסת לעיכוב השלמת רישום הדירה ע"ש המשיב עד למתן הכרעה בתיק העיקרי.
3. "כידוע, ההחלטה בעניין מתן סעד זמני מערבת איזון בין שני שיקולים עיקריים: האחד, סיכויי התביעה. תנאי זה משמעו, האם עולה מהתובענה שאלה רצינית המצריכה דיון, או שמא מדובר בתביעת סרק על פניה. בדיקת תנאי זה נעשית באורח לכאורי בלבד ואינה אמורה לשקף עמדה נחרצת ביחס לסיכויי התביעה העיקרית. השני, מאזן הנוחות בין הצדדים. תנאי זה משמעו, האם הנזק שייגרם למבקש הסעד הזמני אם לא יינתן הסעד גדול מן הנזק שייגרם לצד שכנגד, במקרה שיינתן הסעד המבוקש. בין שני התנאים מתקיימים יחסי גומלין, כך שככל שמאזן הנוחות נוטה לכיוון מבקש הסעד, כך הדרישה לקיומה של שאלה רצינית לדיון מתמתנת (ראו תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984; א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה עשירית, תשס"ט), 521-525; רע"א 769/11 אלמוסני נ' כרמון, [פורסם בנבו] פיסקה 6 (2011); רע"א 5288/07 דוד נפטי נ' באר טוביה מושב עובדים להתיישבות שיתופית חקלאית בע"מ [פורסם בנבו] (2007). שיקול שלישי, הנובע מכך שסעד זמני הוא סעד שביושר, הוא תום הלב של המבקש והצדק במתן הסעד. הדבר קבוע כיום בתקנה 362(ב)(2) לתקנות סדר הדין האזרחי, לפיה על בית המשפט לשקול, בין השאר: "אם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות העניין ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש" (ראו א' גורן, סדר דין אזרחי, עמ' 524-525 והאסמכתאות שם)" [ת"א (מחוזי ת"א) 60553-06-13 ג'וסטו עסקי מתכת בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (סניף אור יהודה 657), בפסקה 3 להחלטתה של כב' השופטת, ד"ר מיכל אגמון-גונן (פורסם בנבו, 7.8.2013)].
4. באשר לסיכויי התביעה, אכן, הנטל המונח לפתחה של המבקשת לסתור את חזקת החתימה אינו פשוט, וגרסתה של המבקשת, כמו גם עדותה בפני בית המשפט, מעוררת קשיים לא מבוטלים עליהם עמד ב"כ המשיב בהרחבה בסיכומיו. אף לא הוצגו ראיות מספקות לכאורה כי סכום התמורה הנקוב בהסכם המכר נמוך ממחיר השוק.
5. יחד עם זאת, לא אוכל לשלול בשלב זה את האפשרות הלכאורית שהמבקשת לא הבינה כי היא חותמת על הסכם מכר, אלא על הסכם להשבת הלוואות, המובטח במשכנתא, ויהא מקום לברר במסגרת הליך זה את השאלה אם מדובר בהסכם משכון מוסווה [וראו, בעניין זה: סעיף 2(ב) לחוק המשכון המורה כי "הוראות חוק זה יחולו על כל עסקה שכוונתה שעבוד נכס כערובה לחיוב, יהא כינוייה של העסקה אשר יהא"], ואם ההתקשרות בהסכם המכר מהווה התנאה אסורה על ההוראות הכופות שבחוק המשכון [וראו, למשל: פדיון הנכס על ידי החייב (סעיף 13(א) לחוק המשכון); פקיעת המשכון כשחדל החיוב (סעיף 15(א) לחוק המשכון); הגבלת הדרכים למימוש המשכון (סעיף 16(ב) לחוק המשכון); והדרישות בדבר הבאת דבר השעבוד לידיעת צד שלישי כתנאי לתוקפו כלפיו (סעיף 4 לחוק המשכון)].
6. פסק הדין המרכזי שבו נבחנה השאלה אם חוזה מסוים הינו הסכם מכר או שמא "משכון מוסווה" הינו ע"א 196/87 שוויגר נ' לוי, פ"מ מו(3) 2 (1992) שם נקבע כי השאלה בכגון דא איננה אם הצדדים התכוונו ליצור ביניהם יחסי נותן משכון-מקבל משכון, אלא אם התכוונו ליצור בפועל בטוחה לחיוב שאז תהיה העסקה כפופה לדיני הבטוחות. העובדה שהצדדים חתמו על חוזה מכר אינה שוללת את האפשרות כי החוזה הוא עסקת שעבוד, ולא תועיל לנושה הכתרת ההסכם בכותרת "מכר". אין הכרח שכוונת המשכון תעלה מתוך פרשנות נוסח חוזה המכר דווקא. העסקה בכללותה יכולה להילמד ממסמכים או מנסיבות חיצוניות שלהן השלכה ישירה על אופי ההתקשרות. בין הנסיבות השונות שמהן ניתן ללמוד על מהותה האמתית של העסקה ניתן למנות: דברים שהוחלפו במהלך המשא ומתן בין הצדדים ולחצים שהופעלו על החייב, כגון שהחייב היה חדל פירעון), קיום חוב קודם לכריתת ההסכם, והמשך קיום החוב לאחר כריתת ההסכם, הוראות בדבר תשלום ריבית, גובה התמורה הנקובה בהסכם, והתמורה ששולמה בפועל ביחס לשווי הנכס נושא המכר, המשך החזקתו בנכס של המוכר לאחר כריתת החוזה, והמשך שליטתו בו, הצהרות הצדדים והתנהגותם, אף לאחר מעשה, ככל שהן משליכות על אופייה האמתי של העסקה ברגע כריתתה, כאשר הנטל מונח לפתחו של הטוען כי חוזה המכר אינו אלא עסקת שעבוד.
7. אין לי צורך, לשם הכרעה בבקשה שבפניי לקבוע מסמרות בשאלת קיומו של משכון מוסווה. ואולם, עלה בידי המבקשת להראות, ולו באופן לכאורי, מספר אינדיקציות, שדי בהן לתמוך, ולו באופן לכאורי, באפשרות שעניין לנו במשכון מוסווה.
8. הוכח לכאורה כי המבקשת חבה כספים למשיב בין כערבה ובין כלווה עובר להתקשרות בהסכם נשוא התובענה. עוד הוכח לכאורה כי המבקשת הייתה נתונה עובר להתקשרות בעסקה, ללחצים מצד ודים שלטענתה, רימה אותה.
9. המבקשת בחקירתה נשאלה על ידי בית המשפט "ש... מה היה לך בראש כאשר אומר לך ודים תתני לי בבקשה את המסמכים של הדירה. מה חשבת לעצמך שהוא רוצה לעשות עם הדירה". והשיבה: "שאלתי אותו בשביל מה לך הדירה שלי? ודים אמר שבעזרת זה אפשר לקחת הלוואה אבל לא חשבתי שזו תהיה מכירה" (פרו', עמ' 4, ש' 26-22); וראו, גם: פרו', עמ' 5, ש' 18 שם נשאלה המבקשת על ידי בית המשפט אם האמינה שוודים יחזיר את הכסף, ואז לא יהא צורך במכירת הדירה, והשיבה בחיוב: "כן, לא ידעתי שודים יעשה דברים כאלה. ודים אמר לי תשתקי אני אעשה הכל..." (פרו', עמ' 5, ש' 20-19). חיזוק לאפשרות שמדובר בהסכם משכון, ולא בהסכם מכר, גם בתנאי המתלה ובתנאי המפסיק המופיעים בהסכם המכר לפיהם, רשאית המבקשת להביא ההסכם לסיומו כנגד תשלום התמורה הנקובה בהסכם המכר באופן שניתנה למבקשת האפשרות למנוע כניסת ההסכם לתוקף או להביא לפקיעתו כנגד תשלום התמורה הנקובה בהסכם המכר עד למועד מסירת החזקה שנקבע בחוזה, 30.09.2017. אין צורך לומר כי תופעה בה מוכר דירה שומר לעצמו את הזכות לפדותה מחדש, אינה דבר שכיח.
10. כאן המקום להוסיף כי התנהלותו ועדותו של עוה"ד שלכאורה ייצג את שני הצדדים בעסקה, עו"ד ראמי עאסי (להלן: "עוה"ד"), מעוררת תהיות שיש בהן, לכאורה, לחזק את גרסתה של המבקשת כי לא הבינה שחתמה על הסכם מכר, בשונה מהסכם משכון מוסווה. בין היתר, עולה השאלה עד כמה ייצג עוה"ד שטען כי ייצג את שני הצדדים, את האינטרסים של המבקשת בעסקה. אזכיר בהקשר זה כי ההסכם נחתם במשרדו של המשיב, אף שעוה"ד ייצג לכאורה את שני הצדדים. עוה"ד גבה שכר טרחה עד היום, רק מאת המבקשת, וזאת מתוך תמורת הדירה, דבר שגם בו יש חיזוק לאפשרות שמדובר בהסכם הלוואה/סילוק הלוואה המובטח במשכנתא (שבו מטבע הדברים, הלווה/הממשכן לבדו משלם את שכר הטרחה), ולא בהסכם מכר רגיל. שכר הטרחה שטוען עוה"ד שהוסכם, סך של 10,000 ₪, נראה על פני הדברים, לא פרופורציונאלי לסכום תמורת הדירה, ולעסקת מכר רגילה, מה גם שנגבה עד כה רק סך של 5,000 ₪ כולל מע"מ מאת המבקשת בלבד, ולא מאת המשיב. אף שנטען כי דובר על תשלום עתידי של שכר הטרחה על ידי המשיב במעמד רישום הזכויות, הרי שלא הוצג הסכם שכר טרחה בכתב עם המשיב. כאשר נשאל עוה"ד מה ההיגיון הכלכלי שעמד מאחורי התנאי המתלה/המפסיק שבעסקת המכר, השיב: "אני אמור לתת הסבר להגיון הכלכלי של הצדדים?" (פרו', עמ' 22, ש' 5-4).
11. עוה"ד אשר טוען כי הסביר למבקשת על מה היא חותמת, מציין בעדותו כי ביקש מוודים להסביר למבקשת ולתרגם לה את הדברים, ונשאלת השאלה מדוע ביקש שהדברים יוסברו ויתורגמו על ידי ודים אם עוה"ד המייצג התרשם שהמבקשת מבינה הכל? נזכור כי בין ודים לבין המבקשת יש ניגוד אינטרסים שכן חלק נכבד מתמורת הדירה נועד לכסות חובות של ודים להם ערבה המבקשת. בהסכם עצמו לא טרח עוה"ד לציין כי מתוך התמורה, סך של 80,000 ₪ נזקף לטובת סילוק חוב של ודים, וקוזז מן התשלום הראשון עבור תמורת הדירה, ואף לא ציין כי התמורה נועדה לסלק עסקת ניכיון בסך של 40,000 ₪ עליה חתמה המבקשת יום קודם לכן. עדותו של עוה"ד מחזקת אפוא את האפשרות הלכאורית כי כוונת הצדדים ולמצער המבקשת היתה לערוך הסכם משכון מוסווה ולא הסכם מכר. עוד נזכור כי לא הייתה כל מניעה מצד המבקשת למכור את דירתה לצד ג' ולשלשל את מלוא התמורה, בניכוי המשכנתא, לכיסה במקום לקזז מתמורת הדירה חובות של ודים בסך של 80,000 ₪, או לסלק עסקת ניכיון בסך של 40,000 ₪ (המבקשת קיבלה לידיה בפועל סך של 38,882 ₪), כאשר מתוך עדותה של המבקשת עולה לכאורה כי גם מתוך תמורת הדירה בסך של 60,000 ₪ ששולמה לה ביום 29.6.2017, סך של 40,000 ₪ הועבר לוודים אף שהוכנס לחשבון הבנק של המבקשת.
12. מכאן, שלא אוכל לומר כי התביעה שבפניי היא תביעת סרק, ויהא מקום במסגרת בירור התביעה, להכריע בשאלה אם המבקשת הבינה כי היא חותמת על הסכם מכר או שמא הדירה, אך נועדה להבטיח החזר הכספים המגיעים למשיב מאת ודים/המבקשת, בבחינת "הסכם משכון מוסווה".
13. באשר למאזן הנוחות, אכן משעה שהסכים המשיב לעיכוב הפינוי וכן הסכים כי במעמד הרישום של הדירה על שמו יירשם צו איסור דיספוזיציה, הרי שטענות המבקשת בדבר הנזק שייגרם לה כתוצאה מהשלמת הרישום ע"ש המשיב, מאבדות מעוקצן וממשקלן. והדברים אמורים בבחינת קל וחומר לאור השיהוי בהגשת הבקשה, אשר הומצאה לו רק לאחר שסולקה תמורת הדירה, ובכלל זה כל יתרת המשכנתא בגין הדירה באופן שבשל סילוק המשכנתא שולמו כספים העולים על תמורת הדירה המוסכמת.
14. ואולם, מקום שבו עולה האפשרות כי בפנינו משכון מוסווה, שומה על בית המשפט להכניס למשוואה, לא רק את המבקשת ואת הזכויות המוקנות לה על פי חוק המשכון, אלא גם את תוקפו של ההסכם כלפי צדדים שלישיים, והנזק העשוי להיגרם לאותם צדדים שלישיים כתוצאה מהשלמת הרישום בטרם התבררה טענת המבקשת בדבר קיומו של משכון מוסווה.
15. אף מהימנים עליי דברי המבקשת כי כבר הגישה לכונ"ר בקשה למתן צו כינוס באופן שקבלת הבקשה, עשויה להשליך על צדדים שלישיים, נושים אחרים של המבקשת, שאינם צד בהליך שבפניי ולא ניתן להם יומם, אשר יכול ותהיינה להם טענות שונות, בין לפי פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980 (בדבר העדפת נושים?), ובין טענות אחרות באשר למהותו של ההסכם עליו חתמה המבקשת ותוקפו כלפי צדדים שלישיים. כאן המקום להטעים כי לא ראיתי לקבל את טענת המשיב כי הבקשה אינה כוללת סעד שעניינו עיכוב השלמת הרישום. סעיף א' לבקשה, גם אם נוסחו לא מוצלח, חובק בתוכו גם את הסעד הזה.
16. לפיכך, לאור הנימוקים דלעיל, ניתן בזאת צו זמני המונע השלמת הרישום של הדירה נשוא הבקשה ע"ש המשיב, עד למתן פסק דין בתיק העיקרי. אם בתוך 6 חודשים מהיום, לא יינתן צו כינוס כנגד המבקשת, יהא רשאי המשיב להגיש בקשה לעיון חוזר בהחלטתי זו, אשר תשקל לגופה בהתאם לנסיבות.

המזכירות תמציא החלטתי זו לצדדים.

ניתנה היום, ל' שבט תשע"ח, 15 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.