תביעה לפינוי מושכר לפי פרק ט"ז לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

רקע

1. בין התובע, שהינו הבעלים של דירה בת ששה חדרים במושב מדרך עוז (להלן: הדירה או המושכר), לבין הנתבעת נכרת ביום 21.7.2016 הסכם שכירות לתקופה של שנה, שתחילתה ביום 1.8.2016, עם אופציה להארכה למשך ארבע שנים נוספות בהתקיים מספר תנאים. להסכם צורף נספח ובו פורטו ההתקנות שהתובע התחייב להתקין בדירה וההתקנות שהנתבעת תהא רשאית להתקין בדירה.

2. ביום 28.9.2017, כחודשיים לאחר תום תקופת השכירות הראשונה, הגיש התובע תביעה לפינוי מושכר, בה עתר למתן צו שיורה לנתבעת לפנות לאלתר את הדירה. בכתב התביעה נטען שעוד במהלך שנת השכירות המקורית הנתבעת חדלה מלשלם את מלוא דמי השכירות שנקבעו בהסכם, הפסיקה לשלם תשלומים שוטפים של חשמל, מים וארנונה וביטלה את שיק הביטחון שנועד להבטיח את התחייבויות הנתבעת על-פי ההסכם. עוד טען התובע כי במכתב מיום 18.6.2017 העלתה הנתבעת טענות מופרכות בנוגע לליקויים בדירה, וכי על אף שביום 27.6.2017 (כחודש לפני תום תקופת השכירות המקורית) הוא דרש ממנה בכתב לפנות את הדירה, היא הודיעה לו שאינה מתכוונת לעשות כן, וממשיכה להחזיק בה ללא תשלום מלוא דמי השכירות.

3. בכתב ההגנה הכחישה הנתבעת כי הפרה את הסכם השכירות וטענה כי הייתה זכאית לממש את זכות האופציה שנקבעה בו. עוד טענה הנתבעת שהיא ביקשה לשלם דמי שכירות חלקיים או מופחתים עקב יכולתה לעשות שימוש חלקי בלבד במושכר, וזאת כתוצאה מהונאה של התובע, אשר לא גילה לה מידע מהותי אודותיו, והפר את התחייבויותיו החוזיות. בכתב ההגנה הודיעה הנתבעת "כי אף היום היא מוכנה לשלם את אותם דמי שכירות חלקיים בגין 5 החודשים שחלפו מאז החלה תקופת האופציה, והיא מוכנה ונכונה לשלם דמי שכירות מלאים מהמועד בו יוציא התובע טופס 4 לבית ויסדיר את בריכת השחייה".

4. בסיכומים בכתב של באת-כוח הנתבעת נטען כי התובע הוא שהפר את הסכם השכירות, וכי "כל שעשתה הנתבעת הינו הפחתה של דמי השכירות, זכות שאף היא נתונה לה על-פי דין, משום שבסופו של יום קיבלה הנתבעת נכס ללא בריכה וללא טופס 4, שהשימושים שהיא יכולה לעשות בו הינם חלקיים בלבד". עוד נטען כי "הנתבעת, כמי שהפרו כלפיה את הסכם השכירות, זכאית לבחור בסעד של אכיפה או ביטול ההסכם, כאשר היא עומדת על אכיפתו, זכות הנתונה לה על-פי דין".

5. בסיכומי התשובה טען בא-כוח התובע כי "כל טענותיה של הנתבעת בנוגע לנזקים שנגרמו לה, טענות קיזוז כאלה ואחרות וכו', גם אם הן ראויות להתקבל (ולטענת התובע - הן לא) - מקומן בהליכים אחרים ובתביעות כספיות שזכותה להגיש נגד התובע".

האם כניסת האופציה נכנסה לתוקפה ?

6. בסעיף 4 להסכם נקבע כי תקופת השכירות תסתיים ביום 31.7.2017. בסעיף 7 להסכם נקבע כדלקמן (ההדגשות הוספו - א"ג):

"בכפוף למילוי המלא והמדויק של כל התחייבויות השוכר על פי הסכם זה ניתנת לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופת שכירות נוספת של 48 חודשים (להלן - תקופת השכירות המוארכת). כניסת האופציה לתוקף תלויה בהתקיימות התנאים במצטבר:

* השוכר שלח הודעה בכתב למשכיר על רצונו להמשיך את תקופת השכירות כאמור, וזאת 60 יום לפני תום תקופת השכירות. לא נשלחה ההודעה לא תיכנס האופציה לתוקפה והשוכר יפנה את המושכר במועד האמור בהסכם זה.

* השוכר מילא את מלוא חיוביו על פי הסכם השכירות במלואם ובמועדם בתקופת השכירות ולא הפר את הסכם השכירות באופן כלשהוא במהלך תקופת השכירות.

* על תקופת השכירות המוארכת יחולו כל התנאים כמפורט בהסכם זה דמי השכירות יעמדו על סך של 4,800 ₪ לחודש.

* השוכר ישלם למשכיר את דמי השכירות לשנה הראשונה ב-7 שיקים. התשלום הראשון על סך 28,800 ₪ עבור ששת חודשי השכירות הראשונים והחל מהחודש השביעי ישולמו ב-6 שיקים המיועד לתאריך ה-12 לחודש, חודש בחודשו כ"א על סכום של 4,800 שקלים חדשים וזאת כתנאי להפעלת האופציה כאמור.

* כל הבטוחות שנמסרו למשכיר במסגרת תקופת השכירות המקורית יעמדו בתוקפן ובמידה והסתיימו, יחדש השוכר את תוקף הבטוחות לתקופת השכירות המוארכת כתנאי לכניסת האופציה לתוקף".

7. על-פי סעיף 7 להסכם השכירות, כניסת האופציה לתוקף ביום 1.8.2017 הותנתה, בין השאר, בקיום מלוא חיוביה של הנתבעת על-פי ההסכם בשנת השכירות הראשונה ובהחלת כל תנאי ההסכם אף בתקופת האופציה. הנתבעת הודתה למעשה כי בחלק מתקופת השכירות המקורית ובתקופת האופציה היא לא שילמה את מלוא דמי השכירות שנקבעו בהסכם. השאלה החשובה לענייננו הינה: האם תשלום דמי שכירות מופחתים בחלק מהתקופה שקדמה למועד תחילת תקופת האופציה עומד בתנאי שנקבע לכניסת האופציה לתוקפה, קרי - "השוכר מילא את מלוא חיוביו על פי הסכם השכירות במלואם ובמועדם בתקופת השכירות" ?

8. בסעיף 31 לסיכומים בכתב של באת-כוח הנתבעת צוין כי הפחתת דמי השכירות אינה בגדר קיזוז מכוח סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), ואף לא קיזוז של השקעותיה של הנתבעת במושכר. לא הועלתה טענה כי מדובר בקיזוז על-פי סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: חוק השכירות והשאילה). בסעיף 33 לסיכומים הבהירה באת-כוח הנתבעת כי זכותה של הנתבעת להפחתת דמי השכירות מעוגנת בסעיף 9(2) לחוק השכירות והשאילה. נפנה, איפוא, לסעיף זה.

9. בסעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה נקבע (ההדגשות הוספו - א"ג):

"דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי-ההתאמה בתוך זמן סביר מהמועד לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר -

(1) לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;

(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או את אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או את אי-ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה".

בע"א (מחוזי י-ם) 11384/07 ויזל נ' חסון (פורסם בנבו, 1.2.2010) נדונה התרופה העומדת לשוכר בסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה. הוסבר שם - בהסתמך על הפרק העשרים ושלושה בספרו של פרופ' שלם לרנר, שכירות, שכותרתו היא "תרופות מיוחדות להסכם שכירות" - כי מדובר בסעד עצמי, אשר בהפעלתו יש סיכון מסוים, היות ואם בית משפט יחליט שהפגם אינו מצדיק הפחתה של דמי השכירות על-ידי השוכר או ששיעור ההפחתה שהוא ביצע הינו מוגזם, אזי השוכר שלא שילם חלק מדמי השכירות ייחשב כמפר, והמשכיר עלול לבטל את החוזה בשל ההפרה. כן הובאו בפסק דין זה הסבריו של פרופ' מיגל דויטש לתרופה זו (פרשנות הקודקס האזרחי, סעיף 5.76, עמ' 364-363), לפיהם "סעד זה עורך מעין סימולציה למחיר שהחוזה היה נוקב בו עבור הנכס או השירות, בהנחה שיש בו אי-התאמה". בסעיף 190 לפסק הדין הודגש כי על בית המשפט לקבוע מהו סכום ההפחתה מדמי השכירות, לו זכאי שוכר, ואשר אותו יש לחשב על פי "היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה", כלשון סעיף 9(א)(2) האמור. בסעיף 191 לפסק הדין הוזכרו ארבעה מודלים שהוצגו על-ידי פרופ' לרנר לחישוב ההפחתה. (והשוו: אלקינס וגלברד, "אי-ההתאמה של תרופת הניכוי: על הכדאיות המוגבלת של ניכוי מהמחיר בדין הישראלי", משפטים מ' 183 (2010)).

10. הנתבעת הודתה כי לא שילמה לתובע את מלוא דמי השכירות. בסעיף 28 לתצהירה מיום 29.11.2017 (נ/6) נכתב:

"למעשה, מסכת העינויים שעברתי ומצבו של הבית שאינו מאפשר לי להתפרנס ולהוציא לפועל את תוכניותיי, אינם מצדיקים דמי שכירות העולים על מחצית מדמי השכירות עליהם סוכם בהסכם השכירות, ובהתחשב בכך שהתובע קיבל בגין 6 החודשים הראשונים דמי שכירות מלאים, הרי שאלה מכסים את מלוא דמי השכירות לשנה הראשונה. יתרה מכך, החישוב שלעיל אינו לוקח בחשבון את ההפסדים האדירים שנגרמו לי בעקבות חוסר היכולת שלי לממש את תכניותיי העיסקיות, ואם ניקח אותם בחשבון, ונקזז אותם מדמי השכירות, הרי שיוצא שהתובע חייב לי כספים ולא להיפך".

בסעיף 4 לתצהירה מיום 4.3.2018 (נ/7) נכתב:

"בנוסף ברצוני להדגיש כי למרות שהתובע הוא זה אשר הפר את הסכם השכירות ... עדיין הייתה לי נכונות לשלם לו דמי שכירות מופחתים ו/או חלקיים בסכום של 2,400 ₪ לחודש מבלי לקזז בשלב זה את כל הנזקים שהסב לי ... אני מוכנה, מתוך רצון טוב, לשלם לתובע דמי שכירות מופחתים בסכום חודשי שלא יעלה על 2,400 ₪ רטרואקטיבית מחודש 8/2017 ועד אשר יעמוד בכל התחייבויותיו, כאשר ההמחאות שהוחזרו על ידי ב"כ התובע מצויות בנאמנות אצל עורכת הדין שלי לצורך העברתם לתובע, אשר סירב לקבלן".

ובתצהיר נוסף מיום 17.6.2018 (נ/8) ציינה הנתבעת כי העבירה לתובע דמי שכירות מופחתים בסך 2,400 ₪ לחודש עבור התקופה שמחודש אוגוסט 2017 ועד לחודש מאי 2018.

בחקירתה הנגדית בישיבה שהתקיימה ביום 26.6.2018 אמרה הנתבעת:

"הייתי אמורה שיהיה לי בריכה מסודרת, הייתי אמורה שיהיה לי חשמל נורמלי, מדרגות, חשמל במדרגות שאני אוכל לעלות. כל החלק העליון הוא בלתי ראוי בכלל לשימוש. על סמך כל אלה אני חשבתי שאני, כן, אני מקזזת את, או מתחשבנת על דמי השכירות" (עמ' 21 לתמלול הישיבה).

עורך-דין יוסי ברג, שהעיד כי פעל כידיד של הנתבעת ולא כעורך-דינה, סיפר בחקירתו הנגדית בישיבה האמורה:

"לא המלצתי לה לא לשלם דמי שכירות, אלא אמרתי לה שכשיש בית שמקבלים ממנו, כשיש עסקה שמקבלים ממנה תמורה חלקית בלבד, הרי שיש זכות לשלם רק חלק מהתמורה. נתתי לה בתור דוגמא את זה של משפט תנובה, שבו כיהנתי כיועץ משפטי" (עמ' 7 לתמלול הישיבה).

11. הנתבעת אינה יכולה להיבנות מסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה, עליו נשען הטיעון המשפטי לתשלום חלקי של דמי השכירות (2,400 ₪ לחודש במקום 4,800 ₪ לחודש), מאחר ולא הוצג על-ידה תחשיב ולא הובאו נתונים המבססים את טענתה לגבי אי-התאמה של המושכר ומאפשרים לקבוע את היחס בו פחת שווי השכירות עקב אי-התאמה לעומת שוויה לפי הקבוע בהסכם. במצב דברים זה, אף אם היה ממש בטענת הנתבעת לאי-עמידה של התובע בכל התחייבויותיו על-פי הנספח להסכם השכירות - משלא שילמה את מלוא דמי השכירות בתקופת השכירות הראשונה, יש לראות את הנתבעת כמי שלא עמדה בתנאים לכניסת האופציה לתוקפה, אשר נקבעו בסעיף 7 להסכם השכירות. במצב דברים זה, משלא נכנסה האופציה לתוקף, שהייתה של הנתבעת בדירה אינה על-פי זכות שבדין, והיא בבחינת מסיגת גבול. ויודגש: אין במסקנה זו משום קביעה כלשהי בנוגע לעמידת התובע בהתחייבותו החוזית. לענייננו, די בכך שהנתבעת לא הוכיחה את זכאותה לתרופה לה היא טוענת - התרופה שבסעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה - כדי להוביל למסקנה שלא עמדה בתנאים לכניסת האופציה לתוקפה.

התוצאה

12. משהגעתי למסקנה כי תקופת השכירות של שנה הסתיימה והאופציה לא נכנסה לתוקף, דין התביעה לפינוי הנתבעת מהמושכר להתקבל. אשר על כן, הנני מורה לנתבעת לפנות את דירת התובע במושב מדרך עוז עד לא יאוחר מיום 26.12.2018. כן הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית ממועד הגשת התביעה וכן שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.

ניתן היום, י"ח כסלו תשע"ט, 26 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.