1. לפניי תביעתה הכספית של התובעת נגד הנתבעים לסך של 577,962 ₪. התביעה הוגשה בגין איחור במסירה וליקויי בנייה נטענים בדירת גג, שהנתבעת 1 בנתה עבור התובעת בבניין ברח' יערה 16/8 ברעננה.

רקע עובדתי

2. התובעת רכשה מבעלים קודמים את הזכויות בפרויקט בנייה ברחוב יערה ברעננה, על קרקע שנרכשה על ידי קבוצת רכישה. בשנת 2006 התובעת ובעלי הזכויות הנוספים חתמו על הסכם ביצוע עם חברת "ר.מ.ד.ר. בניה, פיקוח ויזמות" בע"מ (להלן: "רמדר"), שמכוחו התחייבה "רמדר" לבנות את שני הבניינים בפרויקט.

3. לימים "רמדר" נקלעה לקשיים, אשר מנעו ממנה את השלמת הפרויקט. קבוצת הרכישה, באמצעות המארגן מר סטפן לוי, בחרה בנתבעת 1 כמי שתשלים את הבנייה. בהתאם לכך, התובעת, בדומה ליתר חברי הקבוצה, התקשרה ביום 14/7/08 בהסכם שירותי בנייה עם הנתבעת 1. ההסכם קבע שהנתבעת 1 תמשיך לבנות את הבניין ותמסור את הדירות תוך 18 חודשים.

4. הנתבע 2 חתם בתחתית הסכם שירותי הבנייה על התחייבות אישית תחת הכותרת "כתב ערבות" בנוסח שלהלן:

"אני הח"מ, בנימין גרידיש ת.ז. ... ערב בזאת אישית לסיום וביצוע כל התחייבויות הקבלן לפי הסכם זה. ערבותי תעמוד בתוקפה עד למסירת החזקה בבניין לרוכשים".

5. הבניין נבנה בפיקוח חברת "אפרתי מדפיס" בע"מ, מטעמם של חברי קבוצת הרכישה. המפקח יוני אפרתי אף מונה למנהל הפרויקט.

6. טופס 4 ניתן לפרויקט ביום 15/7/10. הדירה נמסרה לתובעת ביום 23/1/11.

תמצית טענות הצדדים בכתבי הטענות

7. בכתב התביעה נטען כך:

א. הדירה נמסרה לתובעת באיחור של למעלה מ- 12 חודשים ובמצב שאינו ראוי למגורים, נוכח ליקויי הבנייה הרבים. התובעת קיבלה את החזקה בדירה תחת מחאה, לאחר מספר חודשי התשה, שבמהלכם הוצגה לנתבעים רשימה של ליקויים קשים, אלא שהם בחרו להתעלם מהפניות.

ב. התובעת מסרה לנתבעים חוות דעת של מומחים שנערכו לפני ואחרי המסירה, אלא שהנתבעים נמנעו מתיקון הליקויים, ובהם ליקויי רטיבות ואיטום, ליקויי אינסטלציה וביוב, בעיות חשמל, מפגעי ריח, ליקויים במערכות מיזוג האוויר, בעיית אקוסטיקה ועוד.

ג. סך התביעה כולל רשימת דרישות כספיות לפיצוי ולהחזר ובהן עלויות תיקון ליקויי בנייה בסך של 307,151 ₪, החזר הוצאות ששולמו לחינם בסך של 10,000 ₪, פיצוי בגין איחור במסירה בסך של 190,811 ₪, עלויות אחסון והובלה בסך של 17,061 ₪, דיור חלופי בתקופת השיפוץ בסך של 25,000 ₪, עגמת נפש בסך של 30,000 ₪ והוצאות מומחים בסך של 15,000 ₪.

8. בכתב ההגנה נטען כך:

א. עם תחילת עבודתה בפרויקט, הנתבעת 1 גילתה שחברי קבוצת הרכישה לא שילמו בזמן כספים לנאמן הקבוצה. כפועל יוצא, הנתבעת 1 התנהלה במשנה זהירות וזוהי הסיבה למרבית העיכובים.

ב. עיכובים רבים בהשלמת הפרויקט נגרמו עקב חוסר שיתוף פעולה בין חברי הקבוצה, המארגן וחברת הפיקוח בבחירת קרמיקה, דלתות, ארונות מטבח, כלים סניטריים וכיו"ב.

ג. אישור תחילת העבודות מאת היזם וחברת הפיקוח התקבל ביום 3/11/08, כך שמועד המסירה המיועד בחלוף 18 חודשים היה 17/6/10 ולא 13/1/10, כפי שנטען.

ד. לאורך תקופת הבנייה נגרמו עיכובים שלא בשליטת הנתבעת 1, ועל כן מועד המסירה של הדירות נדחה.

ה. הנתבעת 1 קיבלה את הפרויקט לאחר שחברת "רמדר" החלה בעבודות לבניית השלד. עם תחילת העבודות התגלה ליקוי בקיר תת קרקעי שנבנה על ידי "רמדר". הנתבעת 1 בנתה קיר נוסף במקום זה הפגום וכפועל יוצא מועדי הביצוע הוארכו בחודש נוסף.

ו. התובעת והנתבעת 1 הגיעו להסכמות לפיצוי בגין חודש אחד של איחור. סך הפיצוי הופחת מהתשלום שהתובעת הייתה צריכה לשלם לנתבעת 1 עבור תוספות.

ז. טופס 4 ניתן לדירות ביום 15/7/10, לאחר עיכוב שנבע מחוב כספי של חברי הקבוצה למהנדס הפרויקט. התובעת סירבה לקבל לחזקתה את הדירה, על אף שמנהל הפרויקט שלל את טענותיה לליקויים בשיפוע הריצוף ועל אף שדו"ח הפיקוח מיום 15/8/10 הצביע רק על ליקויים קטנים. ביום 19/10/10 התובעת זימנה לדירה בודק מטעמה ללא תיאום. הנתבעת 1 נתנה מענה מלא לכל טענות דו"ח הבודק, והראיה שבפרוטוקול המסירה לא נטען לליקויים.

ח. התובעת לא פנתה אל הנתבעים בדרישה לתקן ליקויים שלטענתה תוקנו על ידה. המסמכים מצביעים על כך שמדובר בליקויים בעבודות שיפוץ ושדרוג שבוצעו על ידי התובעת עצמה.

ט. על אף שהנתבעת 1 השלימה את העבודות, נאמן הפרויקט טרם שילם לה את יתרת שכרה בסך של 600,000 ₪, בטענה שהוא נדרש להבטחת ביצוע עבודות הבדק.

י. גג הבניין מעל לדירת התובעת נשרף כליל בשנת 2011 ותוקן באמצעות חברת הביטוח "איילון". לפיכך טענות הקשורות בשיפועי הגג, בתעלות הניקוז ובאיטום צריכות להיות מופנות לחברת הביטוח.

יא. אחריותו האישית של הנתבע 2 פקעה עם מסירת הדירות ביום 15/7/10.

יב. התביעה הוגשה בשיהוי ניכר ובחוסר תום לב.

אופן ניהול ההליך

9. במהלך קדם המשפט, מונה בהסכמת הצדדים מהנדס הבניין מר ניר אנגל כמומחה מטעם בית המשפט. חוות דעתו נערכה ביום 10/1/19. בהמשך לכך בוצעו בהמלצת המומחה בדיקות נוספות בדירת התובעת ונערכה חוות דעת משלימה מיום 30/10/19.

בשלב הבא עלה צורך באיתור תכניות הביצוע של הבנייה והעברתן לעיונו של המומחה. התייחסותו הנוספת של המומחה בעקבות קבלת התכניות הוגשה ביום 29/6/20.

10. בהיעדר הסכמות, הצדדים הגישו את תצהירי העדות הראשית ואת הראיות, ונקבע המועד לשמיעת העדויות.

11. בדיון ההוכחות שהתקיים ביום 31/12/20 נשמעו עדויות העדים הבאים:

א. עת/1 מר זליק אולשוונג.

ב. עת/2 התובעת הגב' אורית שולוביץ.

ג. עת/3 מר אהרון דניאל.

ד. עה/1 מר מנחם דואני.

ה. עה/2 הנתבע 2 מר בנימין (בני) גרידיש.

דיון והכרעה

פרק א' - השתלשלות העניינים לקראת ולאחר מסירת הדירה

א'1 - ההתנהלות בין הצדדים עד למסירת הדירה ביום 23/1/11

12. טופס אישור האכלוס של הבניין (טופס 4) התקבל ביום 15/7/10, ואילו פרוטוקול המסירה של הדירה אל התובעת נחתם בחלוף יותר מ- 6 חודשים, ביום 23/1/11.

13. הנתבע 2 טען שהתובעת סירבה לקבל חזקה בדירה לאחר קבלת טופס 4 וניצלה את זכותה מכוח הסכם הביצוע עם חברת "רמדר", שחברת הפיקוח תבדוק את הדירה טרם המסירה. חברת הפיקוח הודיעה לתובעת, ולמספר דיירים נוספים, כי הבדיקה תתקיים ביום 15/8/10 (ס' 26, 42, 10 ו- 43 לתצהירו של הנתבע 2).

המפקח מטעם הדיירים, מר יוני אפרתי, בדק את הדירה ושלל את טענותיה של התובעת לליקויים בשיפועים במרפסת חדר המגורים, ברצפת חדר האמבטיה ובמקלחת. כפועל יוצא, לא נערכו תיקונים, אלא שהתובעת סירבה להכיר בקביעותיו של המפקח (ס' 11, 48 ו- 52(א) לתצהיר הנתבע 2; עמ' 39, ש' 36-29; עמ' 40, ש' 6-3). לטענת הנתבע 2, כתוצאה מכך נעכרו היחסים המצוינים ששררו עד אז בין הנתבעים ובין התובעת (ס' 20 לתצהירו).

14. לפי גרסת התובעת, עוד טרם מסירת הדירה היא הסבה את תשומת לב הנתבעים לליקויי ביצוע שקיימים בה, אך הם לא קידמו את העבודות והתעלמו מחוות הדעת שנמסרה להם. התובעת נאלצה לקבל את החזקה בדירה תחת מחאה, ובחלוף זמן קצר העבירה חוות דעת נוספת ומעודכנת בדבר הליקויים שנותרו בה (ס' 3.10-3.6 לתצהירה). התובעת הציגה את שתי חוות הדעת של חברת "בם - ביקורת מבנים" שנערכו עבורה.

חוות הדעת הראשונה נערכה ביום 24/10/10 (נספח 5 למוצגי התובעת) והיא אכן דנה בין היתר בשיפועים במרפסת חדר הדיור ובמקלחת. הנתבע 2 אישר שהוא קיבל לעיונו מב"כ התובעת דאז את חוות הדעת הראשונה ואף שבוצעו לפיה תיקונים שונים (ס' 24 ו- 28 לתצהירו).

חוות הדעת השנייה של חברת "בם" נערכה ביום 31/1/11 (נספח 7 למוצגי התובעת), אך הנתבע 2 טען שהיא לא הועברה לעיונו (ס' 29 לתצהירו). בחוות הדעת נכתב בין היתר כי "ניתן לומר שחלק גדול מהליקויים טופלו, אך מנגד קיימים עדיין ליקויים ובנוסף, ישנם ליקויים חדשים הקשורים לעבודות איטום לקויות ...". התובעת העידה, שאכן בוצעו תיקונים לאחר חוות הדעת הראשונה של "בם", אלא שלא הכל תוקן ובחוות הדעת השנייה צוינו ליקויים חדשים (עמ' 24, ש' 32-23).

15. עה/1, מנחם דואני, היה שותף בחברת "רמדר" ולאחר שעבודתה נפסקה הוא נשאר בפרויקט כדי לסייע בהשלמתו (עמ' 18, ש' 25-20). במסגרת זו הוא היה האחראי על מסירת הדירות לדיירים והטיפול ברג'קטים (עמ' 20, ש' 13-6). לפי עדותו, התובעת העלתה טענות לליקויים שסודרו על ידי הנתבעים, אך דרישות אחרות נבעו משינויים שנערכו על ידי האדריכלית מטעם התובעת ולכן לא היו באחריות הקבלן (עמ' 20, ש' 21-14). מר דואני הגדיר את היחסים בין הנתבע 2 ונציגיו ובין התובעת באותה תקופה כמצוינים וטען שהוא עצמו נתן לתובעת יחס מועדף, שכלל התייחסות וטיפול בכל פניה ודרישה (עמ' 20, ש' 29-22; עמ' 21, ש' 22-12). על רקע זה הוא אף הביע את פליאתו מכך שהדברים הגיעו לידי תביעה בבית המשפט (עמ' 22, ש' 9-8).

עה/1 אישר שהתובעת העלתה טענה לליקוי בשיפוע במקלחון ושהתקיימו שתי פגישות טעונות בנושא, בנוכחות המפקחים מטעם הדיירים יוני אפרתי וחיים הוניגמן, אשר מצאו שהשיפועים תקינים והנחו לא לבצע תיקון (עמ' 20, ש' 33 - עמ' 21, ש' 3). העד הופנה בחקירתו למכתבה של התובעת מיום 15/11/10 (עמ' 50 למוצגי התובעת), שבו אכן נכתב כי הוא סירב לתקן את השיפועים בהנחיית יוני אפרתי (עמ' 23, ש' 36-32). עם זאת, מר דואני טען בעדותו שהוא עצמו תיקן שיפוע במרפסת הסלון בניגוד להנחיות של המפקח יוני אפרתי ושל הקבלן הנתבע 2 (עמ' 21, ש' 11-3).

16. התובעת לא סתרה את טענות הנתבעים לכך שמפקח הבנייה מטעם הדיירים שלל את הצורך בתיקון השיפועים במרפסת ובמקלחת. התובעת לא זימנה לדיון את המפקחים יוני אפרתי וחיים הוניגמן מטעם חברי קבוצת הרכישה (והיא בכללם).

17. האמור לעיל מעלה שעוד טרם מסירת החזקה בדירה התאפשר לתובעת לבדוק אותה באמצעות בעל מקצוע מטעמה. חוות הדעת שנערכה על ידי הבודק מחברת "בם" הועברה אל הנתבעים, שביצעו תיקונים לפי הכתוב בה. עם זאת, הטענות לליקויים בשיפועים במקומות מסוימים נדחו על ידי מפקחי הבנייה מטעם הרוכשים, ועל רקע זה נעכרו היחסים בין התובעת ובין הנתבעים, עוד לפני מסירת הדירה.

א'2 - מסירת הדירה והתנהלות הצדדים לאחריה

18. במסמך פרוטוקול המסירה של הדירה מיום 23/1/11 (נספח 2 למוצגי התובעת) לא צוינו ליקויים כלשהם. המסמך מציין שהתובעת שילמה סך של 45,692 ₪ עבור תוספות בנייה.

19. התובעת אישרה שאיש איטום מטעם הנתבעים ביצע רולקה (יציקה מעוגלת) בין המרפסת ובין חדר השינה, כדי לפתור בעיה של חדירת רטיבות מהמרפסת, שעלתה בחוות דעת "בם" השנייה. עם זאת, לטענתה הוא סירב לבצע עבודות נוספות שנדרשו להבנתה כגון הרמת המרצפות וייבוש הסומסום (עמ' 25, ש' 28-1). לגרסתה התיקון לא מנע את המשך הרטיבות, אף כי אין בידיה תיעוד ותמונות המעידים על כך, ולכן בוצעו עבודות משלימות על ידי בעל מקצוע מטעמה בשם דקל מני (עמ' 25, ש' 29 - עמ' 26, ש' 8).

לדבריה, דקל מני הוזמן לבצע עבודות אחרות בדירה שאינן קשורות לרג'קטים שבאחריות הנתבעים, אלא שתוך כדי עבודתו התגלו בדירה כשלי איטום, רטיבות ואינסטלציה, אשר תוקנו בחלקם על ידו (עמ' 26, ש' 9 - עמ' 27, ש' 2). עם תחילת העבודות של דקל מני בדירה, אותרה רטיבות קשה בקיר דרומי בסלון. התובעת הזמינה בדיקה של חברת "אינפרטק", שגילתה סתימת חומרי בנייה במרזב, אשר חייבה את ביטול המרזב (עמ' 27, ש' 16-3).

20. התובעת נשאלה מדוע היא לא פנתה באותו שלב אל הנתבעים, כדי שיבצעו תיקונים לפי חובתם. לטענתה היא פנתה בטלפון אל הנתבע 2 הרבה פעמים, אך הוא לא נתן מענה והיא נאלצה לפנות אליו באמצעות עו"ד אברהם אלטלף, שייצג אותה והתכתב עם הנתבעים (עמ' 27, ש' 24-17). לגרסת התובעת, היא ניסתה ליישב את המחלוקת בדרכי נועם ומתן הזדמנויות לנתבעים לתקן את הליקויים גם במהלך שנת הבדק (ס' 3.14-3.11 לתצהירה).

21. מכתבי ב"כ התובעת עו"ד אברהם אלטלף אל הנתבעת 1 ואל בא כוחה דאז עו"ד שלמה רוזנווסר (נספחים 8(א-ד) למוצגי התובעת) הם מעלים כך:

א. מכתב מיום 8/2/11 הופנה אל הנתבעת 1 והעלה שלל טענות: הנתבעת ביצעה תיקונים כושלים ובחרה לא לתקן ליקויי רטיבות ושיפועים (ס' 5); בתאריכים 26/1/11 ו- 7/2/11 קבלני האיטום מטעם הנתבעת ביצעו תיקון כושל ולא מספק במרפסת חדר השינה (ס' 6.1 ו- 6.3); ביום 7/2/11 התגלו רטיבויות נוספות בקיר המערבי בחדר השינה ובקיר הדרומי בסלון, שהיה ספוג במים (ס' 6.2 ו- 6.4), אך נציגי הנתבעת בדירה טענו שהם לא מוסמכים לבצע עבודות נוספות (ס' 6.5); הנתבע 2 לא השיב לפניות טלפוניות רבות של התובעת מיום 7/2/11 (ס' 6.6); הנתבעת הפרה את החוזה בכך שמסרה את הדירה באיחור ואף לא ניצלה הזדמנויות חוזרות ונשנות שניתנו לה לבצע תיקונים בדירה (ס' 9-7); בכוונת התובעת להקטין את נזקיה ולפעול באמצעות בעלי מקצוע מטעמה לתיקון הליקויים בדירה (ס' 10). בסעיפים 12-11 למכתב מיום 8/2/11 נכתב כך:

"אשר על כן, מודיעה לכם מרשתי כי החל ממחר בבוקר יום 9/2/11, לא תינתן לכם כל אפשרות להיכנס לדירה לכל מטרה שהיא לרבות לשם ניסיונות לביצוע עבודות כל שהן. כל העבודות הנדרשות יבוצעו על ידי עובדים מטעמה של מרשתי, ובסיום הפרויקט, תשלח אליכם דרישת תשלום, אשר תכלול את מלוא נזקיה של מרשתי, בגין התנהלותכם הכושלת. הנכם נדרשים להודיע לכל נציג מטעמכם על האיסור להיכנס לדירת מרשתי אלא אם כן הדבר תואם איתה מראש ובכתב".

התובעת עומתה בחקירתה עם תוכן המכתב. בתשובתה היא טענה שלא מדובר באיסור כניסה לדירה בשלב מוקדם מדי, שכן היא הקדימה לפנות אל הנתבעים לפני המסירה וגם פנתה טלפונית לאחריה פעמים רבות, מה גם שהפועלים שהופנו לתיקונים לא הורשו לדבריה לחרוג מתיקונים מסוימים (עמ' 27, ש' 25 - עמ' 28, ש' 10).

ב. מכתב מיום 28/4/11 הופנה גם כן אל הנתבעת 1 והודיע לה על סתימות חוזרות ונשנות בשירותי האורחים ובשירותי חדר ההורים, כמו גם על ריחות העולים ממערכת הביוב. צוין כי התובעת הזמינה בעלי מקצוע וכי בכוונתה לבצע תיקונים ולהפנות דרישת תשלום אל הנתבעת 1.

ג. מכתב מיום 18/5/11 הופנה אל עו"ד שלמה רוזנווסר. בסעיף 6 נכתב כי במכתבים קודמים ניתנה לנתבעת 1 הזכות לבצע תיקונים בעצמה אך היא לא נענתה לפניות, כך שלא נותרה בידי התובעת ברירה, אלא לתקן בעצמה.

ד. מכתב מיום 28/3/16 הופנה אל הנתבעת 1 והתריע שבהיעדר הסכמה לבוררות, בכוונת התובעת להגיש תביעה בבית המשפט.

22. מכתב רלוונטי נוסף של עו"ד אלטלף אל הנתבעת מיום 31/10/10, שקדם למועד המסירה, צורף למוצגי התובעת במתכונת של טיוטה (עמ' 45-44 למוצגי התובעת). המכתב התריע על האיחור הניכר במסירת הדירה ועל ליקויים בדירה, הן בדו"ח הפיקוח והן בדו"ח "בם" מיום 24/10/10. בסעיף 11 למכתב, הנתבעת 1 נדרשה להודיע מהו לוח הזמנים לתיקון. בתחתית העמוד השני של טיוטת המכתב, נכתב בכתב יד כך:

"1) לכתוב את כולם יחד. 2) עד תאריך X שיסיימו ולא אכנס לדירה ואתקן לבד ואגלגל את התשלום עליו".

התובעת הביעה בעדותה פליאה על כך שטיוטת המכתב צורפה לתצהיריה ואישרה שמדובר בכתב ידה. היא הסבירה שבאותה עת היא לא הייתה בקיאה בהוראות חוק המכר (דירות), כך שהכיתוב הוא בבחינת התייעצות עם עורך הדין שלה ולא כוונה מראש להגיש תביעה (עמ' 28, ש' 22-11).

23. הנתבע 2 הפנה בתצהירו אל מכתבי ב"כ התובעת. לטענתו, התובעת החליטה מראש על דעת עצמה לבצע תיקונים ושיפוצים בדירה, תוך הפרת החוזה ואי מתן האפשרות לנתבעת 1 לתקן את הליקויים בדירה בתקופות הבדק והאחריות ולמצות את אחריותם של קבלני המשנה, דוגמת קבלן האיטום, המסגר וכו' (ס' 33-30 ו- 51-50 לתצהירו).

בעדותו, הנתבע 2 טען שהנתבעים הגיעו לדירת התובעת בכל פעם שהם נקראו אליה, עד שהתובעת אסרה עליהם להיכנס, במכתב שנשלח כשבועיים לאחר מסירת הדירה. הוא שלל כי התובעת פנתה אליו בטלפון וקבל על כך שהיא שלחה מכתבים מעו"ד על כל עניין קטן (עמ' 40, ש' 14-7). במענה לשאלה מדוע הנתבעים לא השיבו למכתבי ב"כ התובעת, הנתבע 2 טען שהוא לא ראה אותם ושממילא נאסרה עליו הכניסה לדירה (עמ' 41, ש' 17-9). רק בחלוף כשנה מהמסירה, בחודש ינואר 2012, הנתבע 2 נקרא אל הדירה על ידי התובעת כדי להתקין סיפונים בחדרי רחצה, לאחר שהיא נמנעה מלזמן אותו לתקן את הסתימה הנטענת בחדר המקלחת (עמ' 39, ש' 28-18; פרוטוקול הפגישה מיום 11/1/12 בעמ' 170 למוצגי התובעת; עמ' 41, ש' 36-32).

24. האמור לעיל מעלה את הממצאים הבאים:

א. עם מסירת החזקה בדירה, התובעת זימנה לדירה בעלי מקצוע מטעמה לצורך שדרוג הדירה ותוספות לפי תכנית האדריכלית מטעמה. בדירה נותרו עדיין חלק מהליקויים שפורטו בחוות הדעת הראשונה של חברת "בם" ובוצעו עבודות תיקון מסוימות מטעם הנתבעים, שלא לשביעות רצונה של התובעת. כל זאת על רקע היחסים שנעכרו עוד לפני כן בשל הסירוב לתקן את השיפועים במקלחת ובמרפסת.

ב. ביום 7/2/11 התגלו ליקויי רטיבות בדירה. התובעת ניסתה ליצור קשר טלפוני עם הנתבע 2 ומשהדבר לא עלה בידה פקעה סבלנותה. כבר למחרת היום, בתאריך 8/2/11, ב"כ התובעת הודיע במכתב אל הנתבעת 1, שנאסר עליה ועל מי מטעמה להיכנס לדירה ולבצע בה תיקונים.

ג. התובעת ביצעה תיקונים שונים בדירה באמצעות בעלי מקצוע מטעמה, מבלי לערב את הנתבעים, למעט באופן שולי, כפי שיפורט בהמשך. תוך כך, התובעת לא הודיעה לנתבעים על ליקויי בנייה נוספים שהתגלו עם הזמן, ואם הודיעה לא אפשרה להם לבצע את התיקונים בעצמם.

פרק ב' - ההשלכות של אי מתן הזדמנות נאותה לקבלן לתקן ליקויי בנייה

25. סעיף 4ב' לחוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973, שכותרתו "זכות תיקון אי התאמה", קובע כך:

"(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון".

26. הוראות סעיף 4ב' מטילות על רוכש הדירה את הנטל לאפשר למוכר לתקן אי התאמה הניתנת לתיקון ועל המוכר לתקן את אי ההתאמה הזו תוך זמן סביר. עם זאת, הקונה אינו חייב לאפשר למוכר את התיקון ולמוכר אין זכות לתקן. אולם, אם נתינת ההזדמנות למוכר לתקן את אי ההתאמה הייתה מאפשרת לו לסלק אותה, תוגבל היזקקותו של הקונה לתרופות אחרות בגינה (אייל זמיר, חוק המכר (דירות), התשס"ב - 2002, בעמ' 582-581).

בהמשך הדברים, הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה מוסבר בין היתר בכך שהוא "... מצויד בכלים, בחומרים ובמיומנות הדרושים לתיקון פגמים המתגלים בדירה. על פי רוב הוא יוכל לתקן את אי ההתאמה בעלות נמוכה יותר מאשר קבלן שיוזמן במיוחד לביצוע התיקון, משום שהוא מכיר את המלאכה שביצע, משום שבידיו החלפים והאביזרים המתאימים ומשום שלעיתים הוא עדיין עוסק בבנייה בבניינים סמוכים שטרם הושלמו. בידי המוכר להוזיל את התיקון על ידי ביצוע מרוכז של תיקונים בדירות אחדות (או רבות) שבאותו בניין או שבאותו אתר בנייה. מאחר שקבלנים גובים ברגיל שכר גבוה יותר מעלויותיהם (הרווח שלהם מביצוע המלאכה), תיקון עצמי בידי המוכר חוסך לו את הנשיאה במרכיב הרווח של קבלן אחר שיבצע את התיקון. לפי הפסיקה, תיקון עצמי אף חוסך למוכר את מרכיב המע"מ בשכרו של הקבלן האחר. על פי חוות דעת של מומחים שעליהן הסתמכו בתי המשפט, מדובר בפער של עשרות אחוזים. הנטל הנדון מבוסס אפוא על טעמים דומים לאלה של כלל הקטנת הנזק שבדיני הפיצויים ..." (שם, בעמ' 585-583) (ראו הפניה ואישור בית המשפט העליון לאמור ב- ע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 בסעיף 17).

27. מקום שבו נמצא שרוכש הדירה לא אפשר לקבלן לתקן את הליקויים, לא נשללת לחלוטין זכותו לקבל פיצוי בגין עלויות התיקון, אך ניתן להפחיתה ממחיר של קבלן מזדמן למחיר העלויות של הקבלן. כך ב- ע"א 155/08 (מחוזי - חיפה) עדירן פיורה נ' עד הואזה בע"מ (כב' השופט יצחק עמית בשבתו בבית המשפט המחוזי; פורסם במאגרים - 21/1/09):

"איני סבור כי אי עמידה בנטל ההודעה או בנטל של מתן הזדמנות לתקן, שוללת באופן גורף את התרופות העומדות למזמין. על דרך ההיקש אפנה לפסיקה הנרחבת שעניינה אי התאמות בדירה (ליקויי בניה) עפ"י חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973. אחת הסוגיות שנדונות תדיר בהקשר זה, היא זכות הקבלן לבצוע תיקונים ... באותם מקרים בהם בתי המשפט הגיעו למסקנה כי רוכש הדירה הפר את הנטל המוטל עליו לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים, התוצאה היתה הפחתה של סכום הפיצוי, ובמקום פיצוי לפי מחיר של קבלן מזדמן, נפסק פיצוי נמוך יותר, על פי עלות התיקון לקבלן ... דהיינו, בתי המשפט לא שללו לחלוטין את הפיצוי מרוכש הדירה בשל אי מתן הזדמנות לתקן ... כך גם בענייננו: שלילת הזכות של המשיבה להשלים את ביצוע העבודות, אינה שוללת באופן גורף את זכות המערערת לתבוע פיצוי או השבה של חלק מהתמורה ששולמה על ידה, אם על פי דיני החוזים או מכוח דיני עשיית עשר ולא במשפט. הטעם לדבר הוא, שכאשר נמנע מקבלן מלהשלים או לתקן פגמים בעבודה או בשירות, נחסכות לקבלן ההוצאות או הטרחה הכרוכות בביצוע או בהשלמה של העבודות/השירות, וחסכון זה ראוי להעביר לכיסו של המזמין" (ס' 12 בעמ' 7 לפסק הדין).

28. ב- ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (פורסם במאגרים - 28/2/05) בית המשפט העליון דן במקרה שבו תביעת הרוכשים בדבר קיומם של ליקויי בנייה הוגשה עוד במהלך שנת הבדק. בית המשפט לא שלל מהרוכשים את הפיצוי, אך הפחיתו בשליש (ס' 10 לפסק הדין):

"אציין, כי ספק בעיני אם היה מקום לברר התביעה בטרם חלפה שנת הבדק, אך איני סבורה שנכון ושאפשר יהא לבחון שאלה זו כיום, כעשור לאחר שנפתח ההליך המשפטי בין הצדדים. יחד עם זאת, אני סבורה כי בסופו של יום לא ניתן להתעלם מכך שהתביעה הוגשה על ידי המערערים בתוך שנת הבדק, בניגוד למוסכם בחוזה המכר ובטרם ניתנה לשיכון ופיתוח ולקבלן האפשרות לתקן הליקויים ... לפיכך, סברנו שראוי להפחית את שיעור הפיצויים בגין ליקויי הבניה בשליש לגבי כל אחד מהמערערים בשל אי מיצוי תקופת הבדק. שיעור זה מבטא איזון ראוי לטעמנו בין ההכרה בליקויים בדירות המערערים ובצורך לתקנם, לבין ההכרה בכך שהמערערים פעלו בניגוד לחוזה ובחרו שלא להמתין עד סיום שנת הבדק ולאפשר לקבלן, כמקובל, את תיקון הליקויים שהתגלו".

29. בענייננו, התנהלותה של התובעת, שכאמור מיהרה לשלול מהנתבעים את האפשרות להיכנס לדירה ולבצע בה תיקון של הליקויים אשר התגלו בה לפני ואחרי המסירה, מצדיקה להבנתי פיצוי מופחת בשיעור של 33%.

הפחתה זו מביאה בחשבון את הפסדי זכויות התיקון והאחריות שהנתבעים היו זכאים להן מקבלני המשנה שלהם, כמו גם את הערת המומחה מטעם בית המשפט בחוות דעתו, שהמחירים והאומדנים הוערכו במחירי שוק של התקשרות אקראית לעבודות, בעוד שהמחיר לקבלן נמוך ב- 25% (הערה כללית ב' בעמ' 6 לחוות הדעת).

פרק ג' - הליקויים בדירה וחישוב הפיצוי

30. המומחה מטעם בית המשפט ביקר בדירת התובעת פעמיים, וכאמור בחן את הליקויים הנטענים בה בחוות דעת מיום 10/1/19. חוות הדעת בדקה את עשרות הליקויים שפורטו בחוות דעתו של מהנדס הבניין מטעם התובעת, מר יעקב דבדבני (נספח 9 לכתב התביעה).

בסיכום חוות הדעת נכתב כי עלות התיקון של הליקויים הקיימים בדירה כיום מוערכת בסך של 59,800 ₪ בתוספת מע"מ וכי משך התיקונים לא אמור לעלות על 10 ימי עבודה, שבמהלכם ניתן להמשיך ולהתגורר בדירה.

המומחה לא זומן לחקירה נגדית על ידי מי מהצדדים, ומכאן שהערכותיו התקבלו כפי שהן.

31. עם זאת, המומחה ציין בחוות דעתו שע"פ הנטען, חלק מהליקויים שנמצאו בדירה לאחר מסירת החזקה אל התובעת טופלו על ידה, ואין ביכולתו כיום לקבוע בדיעבד שאכן היו ליקויים. עניינים אלה הושארו לשיקול דעת בית המשפט, על בסיס הראיות והעדויות.

32. חמשת הליקויים הנטענים המרכזיים, שהמומחה הותיר לבחינת בית המשפט, הם אלה:

א. חסר נטען של שעוני שבת וכן הוצאות שהיו כרוכות בהתקנתם על ידי התובעת (כיסוי עץ לארון חשמל והזזת דלת סמוכה). עלויות הביצוע בסך כולל של 8,500 ₪ נכללו בחישוב הכללי של חוות הדעת (כאמור 59,800 ₪).

ב. עלות איטום תעלות ניקוז גג הרעפים בסך של 20,938 ₪, שלא נכלל בחישוב הכללי של חוות הדעת.

ג. עלות תיקוני אינסטלציה בחדר רחצה, שכללו תחילה בניית במה מוגבהת ובהמשך את הריסתה בסך של 39,811 ₪, שלא נכלל בחישוב הכללי של חוות הדעת.

ד. עלות תיקון תופעת העיבוי, עקב ליקוי נטען בבידוד התרמי בדירה בסך של 5,000 ₪. הסך הנ"ל נכלל בחישוב הכללי של חוות הדעת.

ה. עלות תיקון שני חלונות משופעים ביציע בסך של 6,000 ₪ ושני חלונות "סקיילייט" בחדר שינה הורים בסך של 6,000 ₪. הסכומים הנ"ל לא נכללו בחישוב הכללי של חוות הדעת.

33. עניין נוסף המצדיק דיון נפרד, הוא המחלוקת לעניין מקור הריחות הרעים בדירת התובעת.

34. להלן אדון במחלוקות הנוגעות לחמשת הליקויים הנ"ל לפי סדרם.

ג'1 - שעוני שבת נוספים, כיסוי ארון החשמל והזזת דלת סמוכה

35. בחוות דעת המהנדס דבדבני מטעם התובעת נטען בפרק "כללית" בסעיף 11(א), שלא בוצעו עבודות הכנה והרכבה ל- 6 שעוני שבת לפי ההזמנה של התובעת והתכנית שסופקה, כך שהתובעת ביצעה את ההתקנה באמצעות מי מטעמה בעלות של 9,960 ₪ (צ"ל 6,960 ₪ לפי החשבונית נספח 19 למוצגי התובעת). בסעיף 11(ב) נטען שהתובעת נאלצה להזיז מיקום של דלת בחדר הסמוך לארון החשמל, לצורך כיסוי השעונים שבלטו אל תוך חלל המסדרון, בעלות כוללת של 4,000 ₪.

36. המומחה מטעם בית המשפט כתב בסעיף המקביל של חוות דעתו (בעמ' 8) שנושא שעוני השבת הוא במחלוקת עובדתית בין הצדדים. צוין שכיום מותקנים 8 שעוני שבת בתוך הלוח ועוד אחד מחוצה לו. העלות של התקנת 6 שעוני שבת הוערכה בסך של 6,000 ₪.

בעניין הכיסוי של לוח החשמל נכתב כי הצורך בו נבע מכך שיש רכיבים המותקנים מחוץ ללוח המקורי, בעוד שבמצב המקורי ארון החשמל נסגר באמצעות הדלת שלו ללא כיסוי נוסף. הזזת הדלת מתחייבת מהכיסוי הנוסף והעלויות מסתכמות בסך של 2,500 ₪.

שני העניינים הושארו כאמור לבחינה ולשיקול דעת בית המשפט.

37. התובעת הפנתה לחשבונית של החשמלאי לנדאו בן ציון בסך של 6,960 ₪ כולל מע"מ (ס' 3.16.10 ונספח 19 לתצהירה). בחשבונית נכתב כי היא כוללת תיקוני ליקויים במערכת החשמל, התאמה של לוח החשמל לצרכים לפי תכנית העבודה של הארכיטקטית מטעם התובעת, כולל התקנת שעוני חשמל נפרדים לכל אלמנט והתקנת שני תנורי אמבטיה.

38. הנתבע 2 הפנה לטופס השינויים, שתמחר שינויים בסך של 53,236 ₪ כולל מע"מ ולא כלל התקנת שעוני שבת או נגרות בארון החשמל. צוין כי בדירה הותקנו שני שעוני חשמל עבור המאור והמזגן, לפי המפרט (ס' 65-64 ונספח 21 לתצהירו).

39. המפרט לדירה (עמ' 35-23 למוצגי התובעת) אכן כולל בסעיף 6.22 שני שעוני שבת בלבד, עבור מאור ומזגן ולא שישה.

40. לא הוכחה לפניי התחייבות של הנתבעים כלפי התובעת להתקין שעוני שבת נוספים. לפיכך התביעה בגין חסר זה, כמו גם התביעות הנובעות ממנה, לכיסוי עץ נוסף ללוח החשמל ולהזזת דלת סמוכה, נדחות.

41. התוצאה היא שיש להפחית מהסך הכללי בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט סך של 8,500 ₪ (לפני מע"מ).

ג'2 - הוצאות איטום תעלות ניקוז גג הרעפים

42. בחוות דעת המהנדס דבדבני מטעם התובעת נטען בפרק "כללית" בסעיף 12, שהאיטום בתעלות ניקוז הגג לא בוצע כראוי, כך שהתובעת הזמינה איש איטום בעלות של 20,938 ₪.

43. המומחה מטעם בית המשפט כתב בסעיף המקביל בחוות דעתו (בעמ' 8) שהעניין אינו ניתן כיום לבדיקה, שכן בשלב מאוחר יותר התעלה הוחלפה במסגרת תיקון נזקי שריפה בגג. המומחה אף גרס שהוא אינו יכול להתייחס לסבירות המחיר.

44. התובעת טענה שכאשר היא קיבלה את החזקה בדירה, ובהיעדר מענה מצד הנתבעים, היא הזמינה את חברת "איזולסט" ונשאה בתשלום בסך של 20,938 ₪ (ס' 3.16.3 ונספח 14 לתצהירה). נספח 14 כולל הצעת מחיר, קבלה וחשבונית, המעידים על ביצוע עבודות איטום בגג הבניין בין החודשים פברואר עד אפריל 2011.

45. הנתבע 2 טען שבמהלך שנת 2011 בוצעו בגג הבניין עבודות איטום על ידי קבלן משנה, אשר התרשל וגרם לשריפת הגג. ע"פ הנטען, חברת הביטוח "איילון" נשאה בנזקי השריפה, ומכאן שלהבנתו התובעת צריכה להפנות את טענותיה אל חברת הביטוח (ס' 57 לתצהירו).

46. נוכח האמור, המחלוקת מתמקדת בשאלה העובדתית, האם העבודות שבוצעו על ידי חברת "איזולסט" קדמו או שהיו מאוחרות לאירוע השריפה. דו"ח מכבי האש (נספח 24 למוצגי התובעת), מעלה שהשריפה פרצה ביום 11/3/12, כשנה לאחר שבוצעו עבודות האיטום בגג.

47. מסקנתי היא שהתובעת הוציאה הוצאה כספית עבור עבודות תיקון האיטום בגג, אשר היו באחריות הנתבעים. לפיכך יש להוסיף את סך ההוצאה 17,896 ₪ (לפני מע"מ) להערכות חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

ג'3 - סתימה בחדר המקלחת (בניית הבמה והריסתה)

48. בחוות דעת המהנדס דבדבני מטעם התובעת, בפרק "כללית" בסעיף 15, נכתב כך:

"עקב בעיות רבות באינסטלציה הסניטרית, שלא אפשרו שימוש בשירותים ובמקלחת, הוזמן אינסטלטור מומחה על מנת שיתקן את השיפועים ההפוכים ואת הסתימה של הבטון שהייתה בצינור ה- 4 צול. להשלמת התיקונים, הסתמכו בעלי המקצוע על הוראות לביצוע התיקונים ודו"חות מטעם משרד 'ארז גלבוע - מהנדסי אינסטלציה'. הליקויים תוקנו על ידי אינסטלטור מומחה - ע"פ הדו"חות, ע"פ צילומי 'אינפרטק' וע"פ הממצאים בשטח. התשלום בוצע על ידי הדיירת. העלויות ע"פ קבלות ששולמו - 39,811 ₪".

49. המומחה מטעם בית המשפט התייחס לדרישה בסעיף 16 לחוות דעתו מיום 10/1/19, אך מצא שבחלוף השנים הארוכות מאז ביצוע התיקון אין באפשרותו לבדוק את הטענות, שנותרו לשיקול דעת בית המשפט.

50. עת/1 מר זליק אולשוונג הוא מהנדס אינסטלציה בחברת "גלבוע מהנדסים", אשר תכנן את מערכות האינסטלציה בבניין מטעם יזמי הפרויקט (עמ' 11, ש' 27-15). הנ"ל ערך מסמך דו"ח פגישה מיום 16/11/11 בדירת התובעת (עמ' 164-163 למוצגי התובעת). כעולה מהמסמך ולפי עדותו, מר אולשוונג הוזמן לבדוק את האפשרות לתיקון קו שופכין המנקז את חדר המקלחת בדירה. הליקוי שנמצא היה סתימת ברזלים בצינור המקשר בין האסלה לקולטן, שאף הותקן בשיפוע הפוך. בעל מקצוע מטעם התובעת לא הצליח לתקן את הצינור שהיה מקובע בתוך הבטון, כך שהותקן צינור חדש ורצפת המקלחת הוגבהה באופן שיצר במה בגובה של כ- 12 ס"מ (עמ' 13, ש' 35-20).

בהיעדר הסכמה מצד הקונסטרוקטור של הבניין לחצוב ברצפה ולהנמיך את הצינור החדש, מר אולשוונג תכנן פתרון מקצועי אחר, שאפשר את הריסת הבמה ובוצע על ידי מי מטעם התובעת, ללא מעורבות של הנתבעים (עמ' 14, ש' 24-1).

עת/1 הבהיר בעדותו, שהבמה הוקמה במסגרת תיקון שביצע בעל מקצוע מטעם התובעת (עמ' 15, ש' 19-14), במתכונת שלא מקובלת עליו, לאחר שהדירה נמסרה ומבלי שפנו אליו לייעוץ (עמ' 15, ש' 19-14; עמ' 16, ש' 4-1). הנתבע 2 עצמו לא זומן לפגישה ביום 16/11/11 מסיבה שאינה ידוע לעד (עמ' 17, ש' 30-15).

51. להשלמת התמונה, עת/3 מר אהרון דניאל, שהיה הקונסטרוקטור של הפרויקט מטעם קבוצת הרכישה (ס' 2 לתצהירו; עמ' 29, ש' 32-29), אישר שהתובעת ויועץ האינסטלציה זליק אולשוונג דיווחו לו על סתימת ברזל של קווי השופכין והדלוחין, אך הוא לא אישר את חיתוך הברזלים, כך שנדרש פתרון אחר (ס' 5-3 לתצהירו; עמ' 31, ש' 12-5).

52. התובעת העידה כי נוכח בעיות האינסטלציה והסתימות היא הזמינה תחילה אינסטלטורים לטיפול מקומי (עמ' 29, ש' 13-10). כאשר עלה החשש לבעיה חמורה יותר, היא הזמינה בדיקה של חברת "אינפרטק", שהצביעה על כך שצינור 4 צול אשר ניקז את השופכין והדלוחין בשירותי האורחים סתום בברזל. אנשי "אינפרטק" סברו שיש להתקין צינור חדש במקום זה הסתום והמליצו לתובעת לשכור את שירותיו של אינסטלטור בשם חיליק דורני. חיליק החליף את הצינור, תוך הגבהה של הרצפה ויצירת במה, תמורת תשלום בסך של 20,416 ₪ כולל מע"מ (עמ' 28, ש' 29 - עמ' 29, ש' 6; עמ' 32, ש' 32 - עמ' 33, ש' 12; עמ' 34, ש' 10-1; נספח 15 למוצגי התובעת).

התובעת הסתמכה על המלצת "אינפרטק" ולכן לא פנתה אל משרד יועצי האינסטלציה "גלבוע" (עמ' 34, ש' 18-14). התובעת גם נמנעה מפנייה אל הנתבעים, לאור ניסיון העבר ואי המענה לפניותיה אל הנתבע 2 (עמ' 29, ש' 3-1; עמ' 33, ש' 14-13; עמ' 34, ש' 31-27).

בהמשך לכך, תופעת הסתימות המשיכה ושניים מבאי ביתה כשלו ונפלו בגלל מדרגת הבמה. התובעת הזמינה את יועץ האינסטלציה זליק אולשוונג, שלהגדרתה "התפלץ" כאשר ראה את הבמה ותכנן פתרון אחר (עמ' 34, ש' 26-21). חיליק ושותפו אלי הרסו את הבמה לפי התכנון החדש וספגו את העלויות הנוספות (עמ' 29, ש' 9-7).

53. מובן שהליקוי של סתימת הצינור בברזל הוא באחריות הנתבעים. התובעת בחרה שלא לזמן את הנתבעים ואת יועץ האינסטלציה של הפרויקט לבדיקת הכשל והעדיפה להעסיק בעלי מקצוע מטעמה. אותם בעלי מקצוע בחרו פתרון לא מוצלח בדמות הגבהה של כל חדר המקלחת, שאף לא פתר את בעיית הסתימות. הפתרון נמצא בסופו של דבר בתכנון של יועץ האינסטלציה, שאפשר את הרס הבמה.

בנסיבות אלו מובן שאין לחייב את הנתבעים בעלויות התיקון הראשוני של חיליק דורני לפי חשבונית החיוב בסך של 17,600 ₪ בתוספת מע"מ (נספח 15 למוצגי התובעת). החיוב הנכון הוא עלות יישום הפתרון של עת/1 מר זליק אולשוונג, בהתעלם מהוצאות הריסת הבמה, אלא שכזו לא הוצגה לפניי.

עיון במסמך פירוט העבודות שבוצעו על ידי מר דורני (נספח 15 למוצגי התובעת) מאפשר להעריך שעלות התיקון השני הייתה בשיעור של 50% מעלות הראשון, דהיינו בסך של 8,800 ₪ לפני מע"מ. סך זה יש להוסיף להערכות חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

ג'4 - הבידוד התרמי (תופעת העיבוי)

54. בחוות דעת המהנדס דבדבני מטעם התובעת צוינו ממצאי רטיבות, בין היתר בקיר המערבי של הדירה בשתי הקומות שלה (ס' 12 בעמ' 5 לחוות הדעת). עלויות התיקון הכוללות של תופעות הרטיבות בדירה הוערכו בסך של 8,000 ₪ בתוספת מע"מ.

המומחה מטעם בית המשפט אישר בסעיף 32 לחוות דעתו את ממצאי הרטיבות, המליץ על ביצוע בדיקת המטרה וכלל בחישוב סך של 5,000 ₪. עם קבלת דו"ח בודק מכון התקנים, שביצע בדירה בדיקת המטרה וסקר תרמי, המומחה מטעם בית המשפט ערך חוות דעת משלימה מיום 30/10/19. נכתב בה כי תוצאות הבדיקות הראו באופן חד משמעי, שאין התפשטות וחדירה של מים לדירה, כך שנשללו ליקויים באיטום או בחיפוי כגורם לרטיבות ויזואלית הנצפית בדירה.

יש לציין כי בתעודת הבדיקה מטעם מכון התקנים, סימני הרטיבות יוחסו לתופעה של עיבוי. הבודק כתב שעל בסיס התקן החל, הממצאים בדירה מעידים על ליקויים במערכת הבידוד בדירה. קביעה זו של הבודק נשללה בחוות הדעת המשלימה של המומחה מטעם בית המשפט, שמצא כי הבודק חרג מגבולות המינוי והמומחיות. צוין שהתקן שאליו הפנה הבודק לא חל בנסיבות העניין.

המומחה הדגיש, שלצורך קביעה האם תופעת העיבוי בדירה נובעת מתכנון לקוי של הבידוד התרמי או מביצוע לקוי של הנתבעים כקבלן מבצע, יש להציג לעיונו את התכניות ואת ההנחיות שניתנו לנתבעים.

55. עם קבלת תכניות הקונסטרוקציה, הכוללות את הנחיות הבידוד התרמי, המומחה כתב במסמך מיום 29/6/20 , שישנה אי התאמה בין מפרט המכר ובין הנחיות התכנון בתכנית שהוצגה. לא ניתן לדעת האם מה שבוצע בדירה בפועל תואם את הנחיות המפרט או את הנחיות התכנית. המומחה סבר, שאם הבידוד התרמי היה מבוצע לפי התכנית שהוצגה, ההתעבות הנראית בדירה בקירות הפנימיים לא הייתה אמורה להופיע.

56. בתשובה 3.1 לשאלות ההבהרה מטעם התובעת מיום 14/3/19, המומחה מטעם בית המשפט אישר שעלויות תיקוני הרטיבות שנקבעו בחוות דעתו של המהנדס דבדבני בסך של 8,000 ₪ (לפני מע"מ) הן סבירות.

57. עת/3, הקונסטרוקטור של הפרויקט מר אהרון דניאל, תכנן תכנית שכללה הנחיות לבידוד תרמי. הנ"ל הסביר כי בידוד תרמי כולל גשרי קור, שהם ציפוי שכבת קלקר המותזת בבטון ונוצקת בעמודים. להבנתו, בפרויקט בוצעו גשרי קור, אם כי לא ניתן לראות אותם בעין והוא עצמו לא בדק את הביצוע (עמ' 30, ש' 35-15). לדבריו, הנחיות הבידוד התרמי שניתנו היו סטנדרטיות והמעקב אחר הביצוע נעשה על ידי המפקח מטעם חברי קבוצת הרכישה (עמ' 32, ש' 8-1; עמ' 30, ש' 31-27). העד לא זכר האם בעת ביקורו בדירה בשנה האחרונה הוא הבחין בתופעה של עיבוי, ואולם לפי הבנתו היא יכולה להיגרם מחוסר אוורור מספק (עמ' 31, ש' 4-1; עמ' 32, ש' 12-9).

58. עה/1, מנחם דואני, העיד שבניית הבניין לוותה בפיקוח הדוק ולא חרגה מהתכניות. לדבריו, הבידוד התרמי בוצע בחלק המערבי של הבניין לאורך ולרוחב כל החזית, כולל בקירות דירת התובעת, בהנחיית המפקח מטעם קבוצת הרכישה חיים הוניגמן (עמ' 19, ש' 17-1). הנתבע 2 העיד שמשרד הפיקוח וידא את הביצוע לפי המפרט כתנאי לתשלום (עמ' 38, ש' 25-20).

59. נוכח העדויות שנמסרו, לא מצאתי שניתן לחייב את הנתבעים באחריות לתופעת העיבוי הפנימית בדירת התובעת. לא הוכח שהעיבוי נובע מכשל או מאי ביצוע של הנתבעים, מה גם שלא נסתרו העדויות, שהפיקוח מטעם חברי קבוצת הרכישה הוא זה שנתן את ההנחיות בעניין. יש לציין כי התובעת לא זימנה לעדות מטעמה את המפקחים מטעם הרוכשים, יוני אפרתי וחיים הוניגמן, ואי זימונם פועל כנגדה.

60. אשר על כן, התביעה לפיצוי בגין תופעת העיבוי בדירת התובעת נדחית. לפיכך יש להפחית מהחישוב הכללי בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט סך של 5,000 ₪ לפני מע"מ.

ג'5 - ליקויי האיטום בחלונות הסקיילייט

61. בסעיף 8 בפרק "חדר שינה" לחוות דעת המהנדס דבדבני מטעם התובעת נטען שנמצאה חדירת רטיבות משני החלונות המשופעים בתקרה ושיש לבצע אטימה, לאחר פירוק, בעלות של 6,000 ₪. טענה זהה עלתה בפרק "יציע" בסעיף 8 ובעלות תיקון זהה של 6,000 ₪.

62. המומחה מטעם בית המשפט כתב בסעיפים המקבילים בחוות דעתו (בעמ' 21 ו- 22) שהוא מצא את הטענה נכונה ושיש לזמן את החברה אשר ייצרה את החלונות כדי לקבל הערכה של עלות התיקון בפועל, שכן העלות שהוערכה נראית גבוהה.

63. התובעת העידה שזאב מחברת "סקיילייט", ספקית החלונות, מצא בבדיקתו שהכשל נובע מהתקנה לקויה ושהחלונות נהרסו באופן שאינו ניתן לתיקון ומחייב החלפה (עמ' 36, ש' 21-4). התובעת לא זימנה את זאב למתן עדות, ורק צירפה למוצגיה הצעת מחיר להחלפת חלונות בסך של 34,515 ₪ (עמ' 36, ש' 24-22; נספח 11 למוצגי התובעת).

לדברי התובעת, הניסיונות לתקן לא צלחו, ועד היום, כאשר מטפטף גשם דרך החלונות, היא נאלצת לישון בחדר אחר (עמ' 36, ש' 31-25).

64. בהיעדר עדות של נציג חברת "סקיילייט", הצורך בהחלפת החלונות בעלות המוצגת בהצעת המחיר לא הוכח לפניי, מה גם שהתביעה בגין רכיב זה מוגבלת לסך של 12,000 ₪ בלבד, לפי חוות הדעת של המהנדס מטעם התובעת. בנסיבות העניין הנכון הוא לחייב בפיצוי לפי עלות התיקון שנתבעה, דהיינו בסך של 12,000 ₪ לפני מע"מ. סך זה יש להוסיף לחישוב הכללי של חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.

ג'6 - מפגע הריח (ליקוי צינורות האוורור)

65. בסעיף 1 בפרק "חדר רחצה ילדה" לחוות דעת המהנדס דבדבני מטעם התובעת, נכתב שמערכת הביוב והדלוחין אינה מתפקדת כראוי ושנמצאו סתימות ושיפועים הפוכים. כפועל יוצא נטען לריחות של ביוב המתחזקים עם הפעלתם של המזגן המרכזי ושל מכונת הכביסה, הממוקמים שניהם בחדר זה. הליקוי הוערך בחוות הדעת ב- 8,000 ₪. לכך יש להוסיף את דרישתה של התובעת להחזר סכומים של 2,050 ₪ ו- 3,480 ₪, הקשורים לטענתה למפגע של ריח רע (ס' 3.16.12-3.16.11 ונספחים 21-20 לתצהירה).

66. המומחה מטעם בית המשפט כתב בסעיף המקביל של חוות דעתו (בעמ' 18), שבמזגן לא מותקן סיפון ויתכן שזהו מקור הריחות. הומלץ להתקין סיפון בעלות של 200 ₪, לסדר את המערכת החשמלית שהותקנה בצורה פרוביזורית ולעקוב האם הריחות חוזרים.

המומחה נדרש להתייחסות נוספת בשאלת הבהרה מס' 4 של ב"כ התובעת מיום 5/2/19 (עמ' 121 למוצגי התובעת), שהפנתה בין היתר לממצאי חברת "אינפרטק", כי צינורות האוויר אינם תקינים. המומחה הבהיר כי בעת ביקורו בדירה נאמר לו שבעיות הצנרת כבר אינן על הפרק ושנותרה בעיית הריח, שלגביה כאמור הומלץ פתרון של התקנת סיפון למזגן.

67. הצדדים נדרשו לנושא זה במסגרת חקירות העדים, על אף שכאמור בהיעדר חקירה של המומחה מטעם בית המשפט אין אפשרות של ממש להשיג על קביעותיו בחוות דעתו.

68. עת/1 מהנדס האינסטלציה זליק אולשוונג הופנה למסמך שהוא ערך ביום 28/11/11 (עמ' 167 למוצגי התובעת), שם נכתב כי לא ברור האם הותקן צינור אוויר שתוכנן על ידו ואמור לשרת את הדירות שמתחת לדירת התובעת. ההמלצה בסעיף 3 של המסמך הייתה לפנות לקבלן המבצע ולוודא שכל צינורות האוויר המסומנים בתוכנית קיימים, נקיים ובולטים כ- 30 ס"מ מעל פני גג הבניין.

עת/1 הסביר בעדותו את חשיבותם של צינורות האוורור (עמ' 12, ש' 25 - עמ' 13, ש' 2). בהמשך לכך הוא הופנה למסמך שנערך על ידו ביום 12/12/11 (מוצג ת/1), אשר שיקף את ממצאי בדיקתו כי צינור אוורור מס' 3 לא בלט מעל לגג הרעפים, כך שנוצר מפגע ריח (עמ' 13, ש' 5-3; עמ' 16, ש' 20-7). הפתרון הנדרש הוא פשוט וזול - קידוח חור בגג והארכת הצינור מעליו, אלא שהעד לא זכר אם הוא זומן לבדיקה כדי לוודא שהדבר בוצע (עמ' 13, ש' 13-6; עמ' 16, ש' 27-21).

לעד הוצג דו"ח "אינפרטק" מיום 4/1/12 (עמ' 92-90 למוצגי התובעת) והוא התבקש לנתח את ממצאי הבדיקה. להבנתו, אם הבודק לא כתב ליקוי של צינור אוויר שאינו עולה מעל לגג הרעפים, הרי שיש להניח שעד למועד הבדיקה הצינור כבר הוארך (עמ' 17, ש' 11-5). עם זאת, בחקירה החוזרת העד הסכים שהדו"ח משקף את קיומם של שני צינורות אוויר ולא של שלושה (עמ' 17, ש' 31 - עמ' 18, ש' 3).

69. הנתבע 2 טען בעדותו שהליקוי הוא מינורי ושיש להניח שתוקן זה מכבר, שאחרת מפגע הריח היה כבד מנשוא (עמ' 40, ש' 30-15).

70. לסיכום נושא זה, על בסיס קביעותיו של המומחה מטעם בית המשפט, לא הוכח שליקוי צינורות האוויר עדיין קיים ושיש לקבוע פיצוי נוסף בגין עלויות תיקונו או עלויות הכרוכות בטענה לריח רע. מכל מקום, העדויות מצביעות על כך שהפתרון לבעיה של צינור אוויר קצר הוא זול, פשוט ובשלב זה באחריות נציגות ועד הבית.

ג'7 - טענות להוצאות נוספות

71. התובעת כללה בתביעתה דרישות נוספות להחזר הוצאות שונות ותשלומים לבעלי מקצוע כמפורט להלן:

א. תשלומים בסך של 25,000 ₪ לאיש השיפוצים דקל מני (ס' 3.16.2 ונספח 13 לתצהיר התובעת) - הצעת המחיר של הנ"ל כוללת עבודות שבאופן מובהק אינן רלוונטיות לעבודת הנתבעים (התקנת רמקולים, מנורות, טלוויזיה ועוד), אל מול תיקונים שונים שקשורים לכאורה לעבודות הבנייה. אין בהצעה או במסמכים האחרים תמחור נפרד לכל סוג של עבודות. ההצעה היא בסך כולל של 34,000 ₪ והקבלות הן ע"ס מצטבר של 25,000 ₪.

מר דקל מני לא זומן למתן עדות וממילא עבודות התיקון שבוצעו על ידו הן חלק מאלו שנבדקו על ידי המומחה מטעם בית המשפט. לפיכך לא מצאתי שהוכח שיש להשית על הנתבעים חיוב נוסף.

ב. תשלום למשרד יועצי האינסטלציה "ש. גלבוע מהנדסים יועצים" בע"מ עבור עבודתו של עת/1 זליק אולשווג בסך כולל של 4,408 ₪ (ס' 3.16.8-3.16.6 ונספח 17 לתצהיר התובעת) - מדובר בהוצאה חיונית שנועדה למצוא פתרון לבעיית סתימת צנרת חדר האמבטיה בברזל. סביר בהחלט להניח שגם הנתבעים היו נזקקים לייעוץ של עת/1 ועל כן יש מקום לחייב אותם בהחזר ההוצאה.

ג. תשלום בסך כולל של 6,063 ₪ עבור אנשי מקצוע (ס' 3.16.9 ונספח 18 לתצהיר התובעת) - הנספח כולל מסמכי תשלום לאנשי פרקטים, לאדריכלית ול- 3 אינסטלטורים מתחלפים עבור עבודות אינסטלציה שונות. אסופת המסמכים אינה מבססת חובת החזר נוסף מצד הנתבעים.

ד. תשלום למהנדסת אקוסטיקה בסך של 2,065 ₪ (ס' 3.16.14 ונספח 22 לתצהיר התובעת) - התובעת לא הוכיחה ליקוי אקוסטי ועל כן הדרישה נדחית.

סיכום פרק ג' - חישוב הפיצוי לתובעת בגין ליקויי בנייה

72. לאור האמור לעיל, להלן חישוב סך הפיצוי המגיע לתובעת:

סך עלויות התיקון לפי חוות דעת המומחה 59,800 ₪

הפחתת עלויות עבודות החשמל (ג'1) (8,500) ₪

הוצאות איטום תעלות ניקוז גג רעפים (ג'2) 17,896 ₪

הוצאות העבודות בחדר המקלחת (ג'3) 8,800 ₪

הפחתת עלויות תיקון הרטיבות (ג'4) (5,000) ₪

עלות תיקון החלונות (ג'5) 12,000 ₪

84,996 ₪

הפחתת 33% בגין אי מתן הזדמנות לתקן (28,049 ₪)

56,947 ₪

מע"מ 9,681 ₪

66,628 ₪

תשלום למשרד יועצי אינסטלציה (ס' 71(ב)) 4,408 ₪

סה"כ 71,036 ₪

פרק ד' - פיצוי עבור עיכוב במסירת החזקה בדירה

73. בסעיף ב' להסכם שירותי הבנייה מיום 14/7/08 (נספח 3 למוצגי התובעת), הנתבעת 1 התחייבה כלפי התובעת כך:

"על אף האמור בהסכם הביצוע, מתחייב הקבלן למסור את הדירות תוך 18 חודשים מיום חתימת הסכם זה. שאר תנאי הסכם הביצוע הנוגעים למועדי המסירה, איחורים במסירה ותנאי המסירה ימשיכו לחול כמבואר בהסכם הביצוע".

בסעיף 25 להסכם הביצוע (נספח 4 למוצגי התובעת) נקבע כך:

"איחור בהשלמת בניית הדירה ע"י הקבלן, מכל סיבה שהיא, שאינו עולה על 45 יום, לא ייחשב להפרת הסכם זה ולא יזכה את המזמין בכל סעד ו/או פיצוי שהוא. איחר הקבלן מעבר ל- 45 הימים הנ"ל, יהא עליו לשלם למזמין דמי שכירות ראויים בסך 3,000 $ לחודש בגין כל חודש של איחור. נמשכה תקופת האיחור למעלה מ- 60 יום, ייחשב הדבר כהפרה יסודית של ההסכם".

74. המועד שעד אליו היה על הנתבעת 1 למסור את הדירה לתובעת הוא 14/1/10 (18 חודשים לאחר יום חתימת ההסכם 14/7/08). פרוטוקול מסירת הדירה (נספח 2 למוצגי התובעת) נחתם ביום 23/1/11, לכאורה באיחור של 12 חודשים ו- 9 ימים.

75. תביעת התובעת בגין רכיב זה הוגשה לסך של 173,750 ₪, על בסיס איחור של 12 חודשים ושליש, דמי שכירות חודשיים בסך של 10,000 ₪ והוראות סעיף 5א' לחוק המכר (דירות) (ס' 3.18 לתצהירה).

76. הנתבעים העלו במצטבר 6 טענות, שיש בהן לטעמם כדי להפחית ואף לאיין את תקופת העיכוב.

77. טענה ראשונה היא שאישור יזם הפרויקט וחברת הפיקוח להתחיל בעבודות ניתן לנתבעת 1 רק ביום 3/11/08, כך שיש למנות ממנו את תקופת 18 החודשים (ס' 15 לתצהיר הנתבע 2), דהיינו עד ליום 3/5/10. הדברים נתמכים בסעיף 1 למכתבו של נאמן הפרויקט עו"ד יואל בורשטיין מיום 23/6/10 (נספח 6 לתצהיר הנתבע 2):

"עפ"י הסכמי הביצוע ועפ"י הודעתך שנשלחה ביום 3/11/08 באמצעות בא כוחך, היה עליך למסור את הדירות למרשיי עד ליום 2/5/10. לאור האמור, אודה את תעדכן אותי במועד שבו הנך מתכוון למסור את הדירות".

אימות מסוים נוסף ניתן למצוא בלוח הזמנים של ביצוע הפרויקט (נספח 7 לתצהיר הנתבע 2), המעיד לכאורה על תחילת פעילות ביום 1/12/08, אך לא ידוע מי ערך אותו.

התובעת נמנעה מכל ניסיון לסתור את הנטען. בכלל זה היא נמנעה מזימונם לעדות של מי מטעם חברי קבוצת הרכישה, והיא בכללם, דוגמת נאמן הפרויקט או המפקח על הבנייה.

לפיכך הטענה מתקבלת.

78. טענה שנייה היא שעם תחילת העבודות ביום 3/11/08, הנתבעת 1 גילתה כי קודמתה חברת "רמדר" בנתה קיר תת קרקעי בצורה לקויה, שלא אפשרה את תחילת העבודות. לאחר התייעצות עם מהנדסי ומתכנני הפרויקט, הנתבעת 1 בנתה קיר נוסף במקום זה הפגום, וכתוצאה מכך מועדי הביצוע הוארכו בחודש נוסף (ס' 16 לתצהיר הנתבע 2).

לתמיכת הטענה צורף מכתב הנתבעת 1 מיום 28/4/10 אל המפקח חיים הוניגמן ואל הנאמן עו"ד יואל בורשטיין (נספח 6 לתצהיר הנתבע 2). המכתב ציין את הליקוי והודיע על הארכת זמני הבנייה ב- 3 שבועות ועל חיוב כספי נוסף. לנספח 6 צורפו אישורי ההעברה בפקס, אך לא הוצגו חתימות הנמענים לאישור במקומות שיועדו לכך.

עה/1 מנחם דואני נשאל בנושא והעיד על הסכמה כוללת לדחיית מועד קבלת טופס 4 ב-7 עד 10 חודשים, בין היתר בגין הטעות בביצוע של "רמדר" ביציקת קורה שלא לפי קווי הבניין (עמ' 19, ש' 32-26).

אף עניין זה לא זכה להתייחסות של התובעת ומחדל אי זימונם של המפקח או של נאמן הקבוצה תקף גם לגביו. לפיכך הטענה מתקבלת.

79. טענה שלישית היא שכבר עם תחילת הפרויקט התגלה שחברי קבוצת הרכישה לא העבירו כספים לנאמן בזמן. כפועל יוצא הנתבעת 1 נקטה משנה זהירות, ולטענת הנתבע 2 זו הייתה הסיבה למרבית העיכובים. עוד נטען שחברי קבוצת הרכישה גרמו לעיכובים בכך שלא שיתפו פעולה עם מארגן הקבוצה וחברת הפיקוח בבחירת אביזרים סניטריים ואחרים להתקנה בדירות, ואף אילצו את החלפתם לאחר ההתקנה (ס' 6, 7 ו- 9 לתצהיר הנתבע 2). לא מצאתי שהנתבעים ביססו את הנטען והצביעו על עיכוב ממשי, ולפיכך הטענה נדחית.

80. טענה רביעית היא שהוצאת טופס 4 התעכבה במשך 16 יום, מן הטעם שמהנדס הפרויקט אהרון דניאל סירב לחתום עליו, עקב אי תשלום חוב של קבוצת הרוכשים. הוצג מכתב דרישת החוב של המהנדס מיום 29/6/10 ונטען כי החוב שולם רק ביום 8/7/10 (ס' 18-17 ונספח 9 לתצהיר הנתבע 2).

עת/3 אהרון דניאל אישר רק שהייתה כנראה יתרת חוב ושחתימתו הכרחית לצורך קבלת טופס 4 (עמ' 31, ש' 20-16).

עה/1 מנחם דואני אישר שספקים שלא קיבלו את שכרם בזמן מנציג הקבוצה סירבו לחתום על טופס 4 עד לקבלת התשלום, אך לא ידע לנקוב בתקופת העיכוב שנגרמה כתוצאה מכך וכלל אותה בתקופת העיכוב הכללית, שהוערכה על ידו ב- 10 חודשים (עמ' 19, ש' 34 - עמ' 20, ש' 5).

לא הוכח לפניי כי החוב למהנדס עיכב את הוצאת טופס 4 ואף לא הוכחה תקופת העיכוב. לפיכך הטענה נדחית.

81. טענה חמישית היא שהנתבעת 1 והתובעת סיכמו בזמן אמת על פיצוי עבור חודש אחד של איחור במסירה ושבהתאם לכך הנתבעת 1 הפחיתה את חיובי התובעת עבור תוספות בנייה מ- 53,235 ₪ ל- 45,697 ₪ (ס' 37 לתצהיר הנתבע 2).

חשבון התוספות מיום 1/2/10 (נספח 21 לתצהיר הנתבע 2) הסתכם בסך של 53,235 ₪. בפרוטוקול המסירה מיום 23/1/11 (נספח 2 למוצגי התובעת) צוין כי התובעת שילמה סך של 45,697 ₪ עבור גמר תוספות.

התובעת לא הציגה גרסה משלה להפחתה בחשבון ולא הכחישה את הנטען. עם זאת, לא הוצגה ראיה בכתב לכך שהצדדים הסכימו כי עם מתן הפיצוי הנ"ל ימוצו כל זכויותיה של התובעת לפיצוי בגין האיחור במסירה, תוך פגיעה בזכויותיה לפי הוראות חוק המכר (דירות). המסקנה היא שיש להפחית חודש אחד של עיכוב, שהפיצוי בגינו כבר שולם.

82. טענה שישית היא שעם קבלת טופס 4 ביום 15/7/10, התובעת סירבה לקבל את החזקה בדירה ועיכבה אותה עד ליום 23/1/11 (ס' 27-26 לתצהיר הנתבע 2).

העובדות מראות כי רק ביום 19/10/10, יותר מ- 3 חודשים לאחר קבלת טופס 4, הדירה נבדקה על ידי חברת "בם" מטעם התובעת (עמ' 37 למוצגי התובעת). יתרה מכך, בסעיף 12 למכתב נאמן הפרויקט עו"ד יואל בורשטיין מיום 2/11/10 אל ב"כ התובעת עו"ד אלטלף (עמ' 47-46 למוצגי התובעת) נכתב כך:

"עוד יצוין כי משיחה שקיימתי עם המפקח, הבהיר לי הנ"ל כי הדו"ח שהוכן ע"י חברת בם מטעם מרשתך אינו מכיל נזקים רציניים או ליקויים משמעותיים אשר ימנעו מסירת דירה. למותר לציין כי כספי הבדק יישארו מעוכבים בהתאם להסכם הביצוע".

הנתבע 2 הפנה למכתב הנ"ל וטען שהתובעת התעלמה ממנו (ס' 23 לתצהירו; עמ' 41, ש' 31-24). התובעת עצמה לא התייחסה לנטען בתצהירה או בעדותה לפניי.

ס' 22 להסכם המקורי שנחתם בין חברי קבוצת הרכישה ובין חברת "רמדר" קבע כך:

"המזמין מתחייב לקבל מאת הקבלן את הדירה לחזקתו עם קבלת הודעה מהקבלן כי הדירה גמורה ומוכנה למסירה. לא הופיע המזמין אצל הקבלן לשם קבלת הדירה תוך 14 יום מיום קבלת הודעתו, ייחשב הדבר לכל דבר ועניין כאילו מסר הקבלן את הדירה למזמין ..."

לא מצאתי בחומר הראיות שלפניי הודעה מאת הנתבעים אל התובעת כי הדירה מוכנה למסירה. עם זאת, עצם קיום הבדיקה באמצעות מי מטעמה ביום 19/10/10 מעיד על מגעים לקראת מסירה. מכתבו של נאמן הפרויקט מהווה אישור לכך שמבחינת הפיקוח וראשי קבוצת הרכישה, ניתן היה למסור את החזקה בדירה באותו שלב. ראיה נוספת לכך היא מכתב הפיקוח אל הנתבעים מיום 27/10/10 (נספח 10 לתצהיר הנתבע 2), המעיד על תהליכי מסירה של הדירות.

מסקנתי היא שהחל מתחילת חודש נובמבר 2010 לא הייתה מניעה כי התובעת תקבל את החזקה בדירה. לפיכך, התקופה שחלפה מיום זה ועד ליום המסירה בפועל 23/1/11 היא תקופת עיכוב שבאחריות התובעת.

83. נוכח הקביעות דלעיל להלן חישוב משך האיחור במסירה:

מועד תחילת העבודות המאושר 3/11/08

המועד למסירת הדירה בחלוף 18 חודשים 3/5/10

מועד המסירה בפועל 23/1/11

משך האיחור בחודשים במסירת הדירה 8.667

הפחתת 3 שבועות בגין ליקוי קיר "רמדר" (0.70)

הפחתת חודש אחד שהפיצוי בגינו כבר שולם (1)

הפחתת העיכוב המיוחס לתובעת (2.77)

סה"כ חודשי האיחור במסירה 4.197

84. התובעת צירפה לתצהירה מודעות מאתר נדל"ני, המעידות לכאורה כי ממוצע דמי השכירות החודשיים לדירות הדומות לדירתה ברעננה הוא 10,000 ₪ (נספח 25 למוצגי התובעת). המודעות משקפות אמנם את שיעור דמי השכירות בשנת 2020 ולא בשנת 2010, אך סעיף 25 להסכם הביצוע שצוטט לעיל קבע דמי שכירות ראויים בסך גבוה מעט יותר ומכאן שיש לקבל את ההערכה.

85. בהתאם להוראות סעיף 5א'(א) לחוק המכר (דירות), הפיצוי המגיע לתובעת בגין האיחור במסירה הוא לפיכך 4.197 * 1.5 * 10,000 = 62,955 ₪.

פרק ה' - ערבותו האישית של הנתבע 2

86. הנתבע 2 חתם בתחתית הסכם שירותי הבנייה עם התובעת על התחייבות אישית תחת הכותרת "כתב ערבות" בנוסח שלהלן:

"אני הח"מ, בנימין גרידיש ת.ז. ... ערב בזאת אישית לסיום וביצוע כל התחייבויות הקבלן לפי הסכם זה. ערבותי תעמוד בתוקפה עד למסירת החזקה בבניין לרוכשים".

87. משמעות הכתוב היא שכל עוד בניית הפרויקט נמשכה, הנתבע 2 ערב כלפי התובעת, כמו גם כלפי יתר חברי קבוצת הרכישה, לכל התחייבויות הנתבעת 1. עם קבלת החזקה בדירה האחריות האישית פקעה ואין לחייב את הנתבע 2 בחיובי הנתבעת 1.

פרק ו' - טענות נוספות

88. התובעת טענה להוצאות הובלה ואחסנה עודפות על בסיס חשבוניות מס (ס' 3.18.4 ונספח 26 לתצהירה). הטענה נטענה בכלליות ולא הוכחה. אין מחלוקת כי אף לאחר קבלת החזקה בדירה, התובעת ביצעה בה שיפוץ והתאמה לצרכיה לפי תכנית אדריכלית. לא הובהר כמה זמן יועד לביצוע העבודות ותוך כמה זמן ממועד המסירה התובעת תכננה לעבור ולהתגורר בדירה החדשה.

89. טענת התובעת לפיצוי המגיע לה עבור דיור חלופי בתקופת שיפוץ ליקויי הבנייה (ס' 3.19 לתצהירה) נדחית לאור קביעת המומחה מטעם בית המשפט, שמשך ביצוע התיקונים לא אמור לעלות על 10 ימי עבודה, שבמהלכם ניתן להתגורר בדירה.

90. לא מצאתי שיש לחייב את הנתבעים בפיצוי התובעת עבור עגמת נפש. במסגרת שיקול הדעת בעניין זה יש להביא בחשבון את השיהוי בהגשת התביעה ואת התנהלותה של התובעת, שכאמור מנעה מהנתבעים תיקונים בדירה, סמוך מאד לאחר שקיבלה בה את החזקה.

91. במסגרת ההליך הצדדים העלו מספר טענות נוספות שוליות, שלא היה בהן כדי להשפיע על תוצאת פסק הדין.

סיכום

92. התובעת הגישה נגד הנתבעים תביעה כספית לסך של 577,962 ₪, על בסיס טענות לאיחור במסירה ולליקויי בנייה בדירת גג, שהנתבעת 1 בנתה עבור התובעת בבניין ברח' יערה 16/8 ברעננה.

93. התביעה הוגשה ביום 6/11/17, כמעט 7 שנים לאחר יום 23/1/11, שבו נמסרה לתובעת החזקה בדירה. לשיהוי הניכר בהגשת התביעה, הצטרפה המסקנה שסמוך לאחר מסירת הדירה, התובעת מנעה מהנתבעים את האפשרות לתקן את ליקויי הבנייה שנמצאו בה.

94. עם זאת, אין באמור כדי לאיין את זכותה של התובעת לפיצוי בגין ליקויי הבנייה שנמצאו בדירה ובגין תקופת האיחור במסירה.

95. על בסיס קביעות פסק הדין, על הנתבעת 1 לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

א. פיצוי בגין ליקויי בנייה בסך של 71,036 ₪.

ב. פיצוי בגין איחור במסירה בסך של 62,955 ₪.

סכומים אלה נושאים הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת כתב התביעה ועד ליום מתן פסק הדין.

96. במסגרת שיקול הדעת בעניין הוצאות ההליך, יש להביא בחשבון את העובדה שהתביעה התקבלה באופן חלקי בלבד, וכן את התנהלותה של התובעת, ובכלל זה השיהוי בהגשת התביעה וכאמור מניעת התיקון לאחר קבלת החזקה בדירה. בהתאם לכך, על הנתבעת 1 להוסיף ולשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

א. החזר אגרה חלקי בסך של 4,500 ₪.

ב. החזר חלקי עבור שכ"ט המומחים מטעם התובעת בסך של 5,000 ₪.

ג. שכ"ט עו"ד בסך של 21,000 ₪ בתוספת מע"מ.

יצוין כי שני הצדדים נשאו בהוצאות המומחה מטעם בית המשפט בחלקים שווים ולא מצאתי כי יש לשנות חלוקה זו במסגרת פסק הדין.

97. התביעה האישית שהוגשה נגד הנתבע 2 נדחית ללא צו להוצאות.

98. סכומי פסק הדין ישולמו תוך 30 יום מהיום.

ניתן היום, כ"ג שבט תשפ"א, 05 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.