פסק דין זה עוסק בתביעת התובעת לחיוב הנתבעים בסך של 2,513,073 ₪ בגין פיצוי מוסכם ונזקים, שנגרמו לתובעת, לטענתה, בגין הפרת חוזה, בשל חריגות בנייה שנתגלו בבית שרכשה מהנתבעים.

אציין מיד כי בסיכומי התובעת הופחת הסכום הנתבע לסך של 1,599,471 ₪ .

רקע עובדתי שאינו שנוי במחלוקת

1. התובעת ובן זוגה (להלן ביחד: הקונים) רכשו מהנתבעים 2-1 (להלן: המוכרים) בית ברחוב האשל 80ב' בהרצליה פיתוח הידוע כתת חלקה 2 בחלקה 464 בגוש 6668 (להלן: הנכס). הנכס הוא שטח מגרש של כ- 500 מ"ר ועליו בית מגורים המשתרע על כ- 337 מ"ר (קומת מרתף, אליה צמודה חנייה מקורה; מעל קומת המרתף בנויה קומת כניסה; ומעל קומת הכניסה קומת מגורים). הנכס נבנה בשנות ה- 90 של המאה הקודמת על פי היתר משנת 1994 (ראו נספח 21 לתצהיר המוכרים).
2. המוכרים רכשו את הנכס בשנת 2005 מהבעלים הקודמים. בשנת 2009 הגישו המוכרים בקשה לקבלת היתר להקמת בריכה בחצר, אשר כלל תוספת בריכה, חדר מכונות תת קרקעי, פיתוח שטח החצר וקירות תומכים (להלן: היתר הבריכה). היתר הבריכה התקבל ביום 30.12.2009. לאחר סיום העבודות על הבריכה ניתנה למוכרים ביום 20.9.2010 תעודת גמר.
3. הקונים היו בעלי בית בקיסריה (להלן: הבית בקיסריה) וביקשו לרכוש מהמוכרים את הנכס. לאחר משא ומתן חתמו הצדדים ביום 21.4.2016 על הסכם לרכישת הנכס (להלן: ההסכם). על פי ההסכם נרכש הנכס תמורת הסך של 9,500,000 ₪ ומסירתו נקבעה ליום 1.7.2016.

בהסכם נכתב בחלק ההצהרות כך:

"והואיל והמוכרים מצהירים, כי למיטב ידיעתם הדירה נבנתה כדין, אין בה חריגות בנייה, ולא מתנהלים הליכים משפטיים ו/או מנהליים למיניהם, לרבות בגין חריגות בניה בדירה וכי למיטב ידיעתם אין גם כל סיבה ו/או עילה לקיום ההליכים כאמור."

(ההדגשה הוספה – ע' ר').

1. ביום 22.4.2016 נחתמה חוו"ד השמאי, בנימין אסודי (שהיה הנתבע 3 ונמחק על ידי התובעת) (להלן: חוו"ד שמאי הבנק) המופנית לבנק הפועלים בנוגע לנכס, אשר העריך את שווי הנכס ב- 9,800,000 ₪. כמו כן בסעיף 6.3 לחוות הדעת שכותרתו "חריגות בנייה או בנייה בהתאם לתוכניות:" לא נכתב דבר והסעיף הושאר ריק.
2. משבוצעה המסירה, ביקשו הקונים לבצע בנכס שיפוצים ולצורך כך נדרש להם היתר בנייה. ביום 9.8.2016 המוכרים, שעדיין היו רשומים כבעלי הנכס, חתמו, לבקשת הקונים, על בקשה להיתר בנייה. הבקשה להיתר בנייה הוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהרצליה (להלן: הוועדה המקומית) ביום 7.9.2016 (ראו נספח ד' לראיות הקונים). הבקשה הייתה לתוספות ושינויים בבית הקיים כך שיתווסף שטח של 2.70 מ"ר בקומת המרתף, 4.30 מ"ר בקומת הקרקע, 4.48 מ"ר בקומה העליונה; עליית גג בשטח 62.70 מ"ר; מעלית; שינוי בחזיתות ופתחים והריסת בריכת שחייה וחדר מכונות קיימים ובניית חדשים (ראו נספח 24 לתצהיר המוכרים ומכתב עו"ד בר דוד מיום 27.2.2017 לוועדה המקומית – נספח 20 לתצהיר המוכרים).

הבקשה להיתר כללה גם בקשה להקלות. הקלה אחת הייתה לתוספת של עד 5% בשטח המגרש שניתנה בעבור תוספת מעלית; וכן הקלות בקו בניין דרומי ומערבי לצורך הזזת הבריכה וחדר המכונות.

1. ביום 1.2.2017 התכנסה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לדון בבקשת היתר הבנייה. ביום 15.2.2017 ניתנה החלטת הוועדה המקומית בבקשת "תוספת למבנה קיים: תוספת שטח + עליית גג + מעלית + שינויים פנימיים + שינוי בחזיתות ובפתחים" (נספח 18 לתצהירי המוכרים). מן ההחלטה עולה:

אחד, התקבלה התנגדות "להקלה לקו בניין צידי דרומי לבריכה 1.00 מ' במקום 4 מ'.", לאחר שהקונים הודיעו לוועדה המקומית כי הם מוותרים על שינוי הבריכה;

שתיים, התקבלה התנגדות "להקלה בקווי בניין לחדר מכונות לבריכה";

שלוש, "אושרה תוספת של עד 5% באחוזי הבנייה בגין מעלית והגדלת המרתף וחלל הגג בהתאם, ככל הנדרש".

1. הוועדה קבעה בין התנאים לאישור הבקשה:

"11. הגישה למרתף תהיה רק מתוך חלל הבית. יש לבטל את דלתות הכניסה למרתף ולאטום בקיר בטון בעובי 20 ס"מ.

...

14. יש להרוס את הסגירה הקיימת באזור הצפוני-מערבי של המגרש בקומת המרתף.

15. יש לבטל את החלל, הקיים בשטח ושאינו מוצג בבקשה, הנמצא מתחת למפלס הקרקע, מחוץ להיטל קומת הקרקע בצד המערבי של המגרש ע"י ביטול גישה ומילוי אדמה.

16. יש להציג להריסה את הסככה הקיימת ללא היתר בצד הדרומי של המגרש.

17. אישור מחלקת פיקוח להריסת הבנייה החורגת (סעיף 14,15,16) תהווה תנאי לקבלת ההיתר".

(להלן ביחד: סעיפי הבנייה החורגת).

1. ביום 17.5.2017 הוועדה התכנסה לדיון חוזר "בעקבות ביטול עליית הגג המוצעת בתוכנית הקודמת" ותיקנה את הבקשה כמבוקש, דהיינו הסירה את הבקשה לעליית גג והותירה את התנאים של סעיפי הבנייה החורגת.
2. ביום 13.6.2017 אושר במחלקת רישוי הבנייה כי סעיפי הבנייה החורגת נהרסו (נספח י"ב לתצהיר הקונים).
3. ביום 7.12.2017 הגישה התובעת את כתב התביעה כנגד הנתבעים בבית משפט זה. להגשת כתב התביעה לא קדמה כל פנייה למוכרים בעניין סעיפי הבנייה החורגת לא במישרין ולא באמצעות בא כוחם.
4. במרץ 2018 נכנסו הקונים להתגורר בנכס (פרוטוקול עמוד 58 שורה 4).

תמצית כתב התביעה וטענות התביעה

1. בכתב התביעה טענו הקונים שהופתעו מדרישות הוועדה המקומית בעניין חריגות הבנייה וכי המוכרים ידעו או שהיה עליהם לדעת על חריגות הבנייה ולכן הפרו את ההסכם והם אחראים לנזקים שנגרמו לקונים כתוצאה מחריגות הבנייה, כפי שפורט בכתב התביעה.
2. התובעת תבעה פיצוי מוסכם בסך של מיליון ₪ בגין הפרה יסודית של ההסכם על פי סעיף 10.3 להסכם.
3. כמו כן הקונים טענו כי תיקון החריגות ארך שלושה חודשים, בהם לא יכלו לשפץ את הנכס ואיבדו דמי שכירות של הבית בקיסריה בסך של 105,000 ₪ (לפי 35,000 ₪ לחודש).
4. עוד טענו כי תכננו והסתמכו על השכרת המרתף בנכס, אולם האיסור של הוועדה המקומית על גישה למרתף שאינה מתוך הבית, תוך ביטול דלת שהייתה קבועה בקיר המרתף לא אפשרה השכרה זו. לטענתם, שווי המרתף להשכרה עומד על סך של 6,500 ₪ לחודש, סכום המצטבר בתקופת עשר שנים ל - 780,000 ₪. הקונים חזרו בהם מרכיב נזק זה בסיכומים.
5. כמו כן טענו שנדרשו להוסיף מעלית והכנת פיר מעלית, שלא תכננו לעשות מלכתחילה בשל דרישות הוועדה המקומית בעקבות חריגות הבנייה, עלויות שהסתכמו בסך של 193,922 ₪.
6. לכתב התביעה צורפה חוות דעת השמאית מיכל בר פרו (להלן: שמאית הקונים) לעניין "ירידת ערך נזיקית", אשר קבעה, לטענתם, אובדן ערך הנכס בסך של 434,151 ₪.
7. בסיכומים טענו הקונים כי היו קיימות חריגות בנייה בנכס במועד המכירה בניגוד להצהרת המוכרים שהנכס נקי מחריגות וכי מומחה בית המשפט אישר נזק בפועל כתוצאה מהחריגות בסך של 470,000 ₪ או 417,000 ₪ תלוי בסיווג השטח שאבד.
8. כן טענו שהמוכרים הפרו את ההסכם, ואף מוטלת עליהם חובת זהירות מוגברת לאור הדוקטרינה של "ייזהר המוכר".
9. עוד נטען, שטענת המוכרים כאילו הקונים ביצעו את חריגות הבנייה היא סתמית והופרכה בראיות ואף בחקירתו הנגדית של המוכר.
10. עוד טענו הקונים שלא היה להם כל יסוד להניח כי למוכרים יהיה מה לתרום לדיון או למצב הדברים, ונוכח משבר האמון שנוצר להם כלפי המוכרים לא פנו הקונים למוכרים בעת ההתנהלות מול הוועדה המקומית.
11. לעניין הכלל של "ייזהר המוכר" הקונים מפנים לפסק הדין ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, 11.2.2014 (להלן: פס"ד שיפריס) וכן לפסקי דין נוספים (ראו סעיפים 49 עד 52 לסיכומים וכן סעיף 17 לסיכומי התשובה). לטענתם, החזקת הנכס על ידי המוכרים קודם למכירתו מקימה חזקה בדבר ידיעתם המדויקת בכל הנוגע למצבו התכנוני והפגמים בו וזאת כאשר על פי הודאתם הם האחראים לרוב החריגות. עוד לטענתם הכלל הנ"ל מטיל על המוכרים לברר אקטיבית בעת מכירת הנכס את מצב הדברים התכנוני לאחר פעולות הבנייה שביצעו.
12. לטענתם, גם מומחה בית המשפט קבע שחריגות הבנייה גרמו לקונים נזק בפועל.
13. עוד התייחסו הקונים לעניין ה"דק" וטענו כי השימוש בשטח בפועל על ידי המוכרים היה כ"חצר" ולא כ"חניה", ולכן יש לקבל את הסכום הגבוה שקבע המומחה. אשר לפרגולה, טענו כי לא הוכח שהיא ניתנת להכשרה וממילא מדובר בטענה לא ראויה. אשר לצורך במעלית, טענו הקונים שהצורך המקורי במעלית נבע מרצונם בהוספת קומה רביעית, שלא אושרה בשל החריגות, והמעלית נכפתה עליהם כדי להכשיר את החריגות.
14. הקונים טענו עוד, שסעד הפיצויים המוסכמים הוא סעד הבכורה העיקרי שמן הדין לפסוק להם.

תמצית כתב ההגנה וטענות ההגנה

1. המוכרים טענו שהתביעה קנטרנית, מנופחת, חסרת תום לב והוגשה תוך העלמת מסמכים מהותיים.
2. לטענת המוכרים הם הלכו לקראת הקונים וסייעו להם כמידת יכולתם.
3. לטענת המוכרים, הקונים החלו בשיפוצים עוד קודם לקבלת היתר בנייה.
4. לטענת המוכרים בחודש אוגוסט 2016 ולצורך הוצאת אישור עירייה להעברת הנכס על שם התובעת ביקרו בנכס פקחים ומודדים מטעם עיריית הרצליה ולא נטען דבר לעניין חריגות בנייה.
5. לטענת המוכרים, הקונים לא פנו אליהם בעניין הדרישות, הטענות והסעדים הנתבעים בכתב התביעה עד למועד קבלת כתב התביעה לידיהם ובו נחשפו לראשונה לטענות נגדם. בעניין זה טענו, שלו היו הקונים פונים אליהם, היו יכולים לסייע במתן תשובות לוועדה המקומית, לעניין הדלת שנדרש לאטום ואושרה בהיתר המקורי והפרגולה שרשומה בהיתר המקורי, ועוד.
6. עוד טענו כי חוות דעת מטעם הקונים מסתמכת על בדיקות בדיעבד ולא בזמן אמת ושבבקשה המקורית למתן היתר כבר נכללה מעלית.
7. חוות דעת מומחה בית המשפט הייתה שמאית בלבד לצורך חישוב ירידת הערך וניתנה בהנחה שטענות התובעת בכתב התביעה מתקבלות במלואן, אך המוכרים בהסכמתם לחוות הדעת השמאית שמרו על טענותיהם העובדתיות.
8. השימוש בכלל של "ייזהר המוכר" הנגזר מסעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר) אינו יכול לסייע לקונים, כאשר לא עמדו בתנאי הקבוע בסיפא של סעיף 16 הדורש מתן הודעה על אי קיום ההתאמה מיד לאחר שגילו אותה. עוד נטען שהמוכרים רכשו את הנכס מידי צדדי ג', בדקו את הנכס טרם רכישתו ולא מצאו בו חריגות בנייה. לבריכה ולחצר קיבלו היתרים ואף קיבלו אישור עירייה לטאבו ואישור מדידה מעיריית הרצליה בטרם קיבלו הקונים חזקה בנכס.

ההליך בפני

1. עוד בשלבים ראשונים של ההליך נמחקה התביעה כנגד הנתבע 3, תוך שהתובעת שומרת על כל טענותיה.
2. הצדדים פנו להליך גישור בפני עו"ד אילן שרקון, אך ההליך הסתיים ללא הסדר.
3. הקונים הגישו תצהירים וכן תצהיר מר אריק בן אבו, שהיה קבלן השיפוץ, ומר אורי חן, מתווך נדל"ן וחוות דעת שמאית מטעמם כמו כן הזמינו לעדות את המתווכת, גב' טלי אראל.
4. המוכרים הגישו תצהירים מטעמם וכן חוות דעת שמאית נגדית של מר יואל גבריאל (להלן: חוות דעת המוכרים), וכן זימנו לעדות את האדריכל עודד לביא אשר הגיש את התוכניות לקבלת היתר עבור הקונים (להלן: האדריכל).
5. בית המשפט מינה את השמאי חזי נחום כשמאי מוסכם על הצדדים (להלן: השמאי המוסכם), והצדדים ויתרו על חקירות השמאים מטעמם. השמאי המוסכם הגיש חוות דעת בסוגיות השמאות שהיו במחלוקת בין הצדדים. הצדדים שלחו למומחה המוסכם שאלות הבהרה, שנענו, והוא לא נדרש להתייצב לחקירה נגדית.
6. לאחר קיום דיון הוכחות בו נשמעו העדים, הגישו הצדדים סיכומים בכתב.

דיון והכרעה

1. הטענה הראשונה שיש לטעמי לבדוק היא דווקא טענה משפטית והיא: האם ניתן להטיל אחריות על המוכרים, כאשר הקונים כלל לא פנו אליהם בטענה לאי התאמה עד הגשת התביעה. אין מחלוקת שמאז גילוי אי ההתאמה הנטענת ועד להגשת התביעה לא פנו הקונים ולו פעם אחת למוכרים על מנת להודיע ולהציג בפניהם את אי ההתאמה. משאין מחלוקת עובדתית בדבר העובדה שהקונים לא פנו למוכרים, יש לבחון את כלל "יזהר המוכר" עליו נסמכים הקונים לאור עובדה זו.
2. כלל "יזהר המוכר" נסמך על סעיף 16 לחוק המכר (ראו גם בסעיף 6 לפסק דינו של כבוד השופט סולברג בעניין שיפריס) הקובע:

"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה." (ההדגשה הוספה – ע' ר').

1. הואיל ואין מחלוקת שהקונים לא נתנו למוכרים הודעה על אי ההתאמה "מיד לאחר" שגילו אותה, אלא רק חודשים רבים לאחר מכן, ולראשונה בכתב התביעה, יש מקום לבחון האם חל הכלל במקרה זה שלפני.
2. סעיפים 14 עד 16 לחוק המכר מתייחסים לסוגיית אי ההתאמה ובכולם נדרש הקונה לתת הודעה למוכר מיד כשגילה את אי ההתאמה. ראו:

"הודעה על אי-התאמה

14. (א) על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13(א) או (ב) או מיד לאחר שגילה אותה, הכל לפי המוקדם יותר.

(ב) לא הודיע הקונה על אי ההתאמה כאמור בסעיף קטן (א), אין הוא זכאי להסתמך עליה.

אי-התאמה נסתרת

15. לא היתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה; ...."

(ההדגשה הוספה – ע' ר').

1.  פס"ד שיפריס אינו רלוונטי לשאלה זו של מתן ההודעה, משום שהסוגיה שנדונה שם הייתה האם לזקוף אשם תורם לחובת רוכשים בנסיבות בהן קיימת אי התאמה בממכר שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליה ושהקונה לא ידע עליה, וזאת אף במקרים בהם הקונה הצהיר בחוזה כי ערך בדיקה בנכס, אף אם לא עשה כך, ואילו היה עושה בדיקה היה יכול לגלות את אי ההתאמה. דעת הרוב קבעה שאין לייחס לקונה אשם תורם בנסיבות אלה.
2. פסק דין העוסק בסוגיית ההודעה על אתר הוא פסק הדין בע"א 465/80 ש' סולונץ בע"מ נ' "התכוף" חרושת ברזל בע"מ, לח(3) 630 (1984) (להלן: פס"ד סולונץ) שבו נקבע, מפי כבוד המשנה לנשיא מרים בן פורת כך:

"די, לדעתי, באיחור הבלתי מוסבר של כחודש וחצי (עד להודעה מיום 14.9.76) כדי לקבוע, שההודעה למוכרת לא ניתנה "מיד" לאחר שנתגלתה אי ההתאמה. בחוק המכר גופו אמנם אין הגדרה למונח זה, אך ניתן ללמוד לענייננו מההגדרה בחוק המכר (מכר טובין בין-לאומי), תשל"א- 1971(להלן - החוק הבינלאומי), שהינו תרגום של הצעת חוק אחיד לעניין מכר בין-לאומי של טובין שנתקבל בוועידת האג שבשנת 1964(ראה סעיף 1 לחוק הנ"ל ואמנה בדבר חוק אחיד למכר טובין בין-לאומי). מן הראוי להבהיר, כי חוק המכר שלנו (כנאמר בדברי ההסבר להצעת חוק המכר, תשכ"ה-1965) שאב את רוב הוראותיו מהצעת החוק האחיד "ואף בנוי לפי מתכונתה". בסעיף 11 לתוספת לחוק הבינלאומי הנ"ל נאמר:

"מקום שלפי חוק זה יש לבצע פעולה ,מיד', יש לבצעה תוך תקופה קצרה ככל האפשר, לפי הנסיבות, לאחר שניתן לבצעה באורח סביר (ההדגשה שלי - מ' ב"פ)".

כוחם של דברים אלה יפה גם לענייננו, הן משום הדמיון בין שני החוקים והן משום הצורך לתת למונח "מיד" פירוש יותר מצמצם מאשר למונח "זמן סביר", הרווח בדיני החוזים והמצוי אף בחוק המכר (סעיף 9)." (סעיף 4 לפסק הדין)

עוד מוסיפה כבוד המשנה לנשיא ומבהירה:

"אכן, ניתן להקשות מה שראה המחוקק לגונן על המוכר, אף אם זה ידע ממילא, או שהיה עליו לדעת על אי ההתאמה. הנה כי כן מצינו, כי לפי החוק הבינלאומי הנ"ל (סעיף 40 לתוספתו) אין המוכר זכאי להסתמך על העדר הודעה על אי-התאמה, אם זו נובעת מעובדות שידע או שלא ייתכן כי שנעלמו מעיניו, בלי שגילה לקונה את דבר קיומן. גם בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (להלן - חוק התרופות) אין הזכות לתרופות מותנית בהודעה מיידית מצד הנפגע לצד המפר. הוא הדין בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אשר בסעיף 20 שבו מתנה את ביטול החוזה מחמת הטעיה בהודעת המתקשר "תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול (ההדגשה שלי - מ' ב"פ)".

ניתן להסביר קושיה זו בצורכי עולם הסוחרים. אין זאת אלא שהמחוקק ביקש לדאוג למצב של ודאות, כי עיסקת מכר, שנקשרה ושבוצעה, תמה ונשלמה, ושוב אין להרהר אחריה. בדרך זו יכול המוכר להמשיך בפעילותו הכלכלית, כשהוא משוחרר מן החשש, ללא הגבלת זמן, שמא יבוא עליו הקונה בטענות לאחר מעשה על מום שנפל במימכר. מצד אחר, הובאו בחשבון זכויותיו של הקונה לקבל את אשר ביקש לקנות. האיזון בין השניים נמצא בכמה מהוראותיו של חוק המכר. מצד אחד מוטל על הקונה לפי סעיף 13לבדוק את המימכר מיד לאחר קבלתו ולהודיע מיד על קיומו של פגם, כאמור בסעיפים 14ו- 15לחוק (ראה צלטנר, בספרו הנ"ל בעמ' 79). אולם מצד אחר, אם הוכח שהמוכר ידע, או שהיה עליו לדעת, על אי ההתאמה כבר בעת ההתקשרות, בלי שגילה את אוזנו של הקונה, מאפשר חוק המכר לקונה לשלוח הודעה כנאמר בסעיף 16סיפא הנ"ל, אף-על-פי שלא קיים את חובת הבדיקה המיידית עם קבלת הטובין. ברם, תנאי להתחשבות זו הוא, שאת ההודעה על אי ההתאמה ישלח למוכר "מיד" - היינו, תוך תקופה קצרה ככל האפשר - מגילויה." (ההדגשה הוספה – ע' ר').

עוד לעניין הטעמים לנטל ההודעה על הקונה ניתן למצוא בספרו של איל זמיר, עקרון ההתאמה בקיום חוזים, (מכון סאקר, תש"ן-1990) עמודים 294-294 (להלן: ספרו של זמיר - אי התאמה).

1. בת"א (מחוזי ת"א) 23501-10-15 יהודה יצוא ויבוא בע"מ נ' אמפא בע"מ (27.12.2019) דן כבוד השופט נפתלי שילה בשאלת ההודעה המידית וקבע כך:

"החוק מטיל על הקונה נטל להודיע על אי ההתאמה מיד לאחר שגילה אותה בפועל. לא עמד הקונה בנטל זה, לא יוכל להסתמך על אי ההתאמה. דרישה זו אינה דרישה פורמלית אלא מדובר בהוראה מהותית (ע"א 16180-04-13 ניסים אמסלם נ' דוד חיים יואל (20.2.14)). פרופ' איל זמיר בספרו חוק המכר, תשכ"ח-1968 – פירוש לחוקי החוזים (בעריכת ג' טדסקי) (1987), 313, 315 (להלן: "זמיר") מתייחס לנטל ההודעה המיידית ולתוצאות אי קיום נטל ההודעה במועד ומציין כי:

"סעיף 14(ב) מחמיר עם הקונה, וקובע שאם הוא לא קיים במועד את נטל ההודעה על אי-התאמה, אין הוא רשאי להסתמך עליה. כלל דומה קובעים גם סעיפים 15 ו-16, כל אחד בנסיבותיו המיוחדות. לעניין זה אין נפקא מינה, לפי החוק, אם הלכה למעשה נפגע המוכר באופן כלשהו מאי עמידת הקונה בנטל, אם לאו. שלילת זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה משמעה מניעת התרופות שהיו עומדות לו בגין הפרת החוזה מצד המוכר.

... אם לא קיים הקונה את הנטל להודיע על אי ההתאמה מיד לאחר גילויה, לא יוכל להסתמך על אי ההתאמה...".

(סעיף 32 לפסק הדין, ההדגשה הוספה – ע' ר').

1. דיון מפורט בהוראות אלה, נמצא גם בפסק דינו של כב' השופט מנחם אילן, עת כיהן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בע"א 501/84 ד"ר נטע דורשב נ' נמליט בע"מ (27.6.1985), שם נאמרו הדברים הבאים:

"נראה לי כי פשוטו של מקרא מצביע על כך, שההודעה היא חלק מהעילה שכן בלעדיה אי אפשר להסתמך על אי ההתאמה. תביעה שהוגשה בטרם הודעה כזו, תביעה מוקדמת".

וכן:

"היה מקום לשקול שמא מתן ההודעה הוא רק להגשת התביעה, אבל אינו חלק מהעילה, אולם אין הדבר כן; מהלשון הרחבה 'אין הוא זכאי להסתמך עליה', אתה למד שאין הוא זכאי להסתמך עליה לצורך אף אחת מן התרופות הקיימות בשל הפרת חוזה או התרופות הנוספות הקיימות בפרק ג' לחוק המכר. אם יש למישהו ספק שמא אכן הביטוי הזה מתכוון לכל התרופות, די לו לעיין בסיפא של סעיף 15 הדן ב'אי התאמה נסתרת'. שם נעשית הבחנה בין התרופות השונות. אם ההודעה נמסרה באיחור של שנתיים ממסירת הממכר, אין הקונה יכול להשתמש בתרופה של חזרה מן המכר. אם נמסרה באיחור של ארבע שנים, 'אין הוא זכאי ליתר התרופות בשל הפרת חוזה'. מכאן, שהודעה דרושה כדי לפתוח פתח לכל אחת מן התרופות".

כבוד השופט אילן מוסיף, את אשר ברור מנוסח החוק, כי אין עסקינן בדרישה פורמלית גרידא, אלא בהוראה מהותית. ברי, כי דרישת ההודעה אינה מתייחסת אך ורק לסעיף 14(ב), אלא גם לאי התאמה נסתרת ואפילו לאי התאמה שהעלים המוכר (ראו, זמיר, שם, עמוד 315).

1. לכך יש להוסיף את סעיף 17(א) לחוק המכר שכותרתו "הוראות נוספות בדבר הודעה" הקובע:

"קונה המודיע על אי-התאמה יפרט אותה פירוט סביר ויתן למוכר הזדמנות נאותה לבדוק את הממכר."

1. דרישות אלה לא מולאו כלל במקרה שבפני ואין כל דרך לטעמי להתגבר על כך. לא למותר להוסיף שעל פי הפסיקה אין צורך להוכיח כי נגרם למוכר נזק בעקבות ההודעה המאוחרת ודי בכך שההודעה נמסרה באיחור.

למעלה מן הנדרש, כפי שאראה להלן, במקרה זה ההודעה שלא נמסרה בזמן מנעה מהמוכרים לסייע בהליך מול הוועדה המקומית ובכך להקטין את הנזק לכל הצדדים.

1. הקונים מפנים למספר פסקי דין שלטעמם מוכיחים כי חובת ההודעה לא קמה במקרה שבפני. אשר לפסק הדין של בית משפט מחוזי חיפה ע"א 59388-06-17 זבק נ' צרפתי (30.1.2017), אליו מפנים הקונים, הרי שאינו דומה למקרה הנדון כאן משום ששם במועד מסירת החזקה בדירה ראו שני הצדדים וידעו על בעיית הרטיבות בדירה שנתגלתה בדירה והמוכרים אף לקחו על עצמם לטפל בה, ולכן קבע בית המשפט שלא הייתה סיבה להודיע להם על התפתחות בעיות הרטיבות במהלך התקופה שלאחר מכן. הפניית הקונים לפסק הדין בע"א 7833/06 Pamesa Ceramica נ' ישראל מנדלסון הספקה טכנית הנדסית בע"מ (17.3.2009) אינה מסייעת באשר שם נדון חוק המכר (מכר טובין בין-לאומי), תשל"א- 1971, אשר כבוד המשנה לנשיא בן פורת מסבירה היטב בפסק דין סולונץ את ההבדל בינו לבין חוק המכר דווקא בנושא זה של חיוב בהודעה כאשר המוכר יודע על אי ההתאמה (ראו לעיל). בפסק הדין בת"א (שלום ראשל"צ) 13791-07-13 זרגרי נ' ניסן (17.10.2016) נקבע כי המוכרים ידעו בבירור על אי ההתאמה ולכן עמדו לקונים עילות תרמית, רשלנות ומצג שווא אך לא עילה על פי חוק המכר, בהיעדר הודעה. אשר לת"א (שלום חיפה) 28322-07-15 בן רחל נ' אזולאי (29.4.2018) הרי לבד מהעובדה שעל פסק דין זה הוגש ערעור, אשר על פי מערכת ה"נבו" התקבל חלקית, הרי שגם במקרה זה הייתה הרטיבות ידועה וברורה לשני הצדדים בעת שנמכרה הדירה. מכאן שפסקי דין אליהם הפנו הקונים לא יסייעו להם להתגבר על אי מסירת ההודעה מיד כנדרש בסעיף 16.
2. לכך יש להוסיף כי המוכרים אף היו בקשר עם הקונים בשלבי קבלת ההיתר, ואף הציעו להם עזרה בנושא, ראו מסרונים מיום 25.4.2017, מהם עולה שהמוכרים עצמם פנו לקונים ביוזמתם ושאלו "מה מתקדם? מחכים לאישורים?", אך הקונים לא ניצלו את ההזדמנות, לא אמרו להם דבר ולא שיתפו אותם בכל המתחולל בוועדה המקומית (נספח 25 לתצהיר המוכרים).
3. נראה אם כן, שדי בהיעדר ההודעה, כדי לדחות את התביעה בעילות מכוח חוק המכר וחוק החוזים. אולם בכך לא הסתיים הדיון משום שהקונים טענו גם לעילה נזיקית, של רשלנות, אשר לגביה יש לדון בסוגיה האם כאשר נפגע לא זכאי לתבוע על פי חוק המכר, הוא זכאי להסתמך על עילות מכוח דינים אחרים, כגון נזיקין.

הסתמכות על עילה לפי פקודת הנזיקין

1. לראשונה טענו הקונים בסעיף 17 לסיכומי התשובה, כי גם אם לא הודיעו מיד ולא עומדת להם עילה על פי חוק המכר, הרי שיכולים הם לתבוע על סמך "דוקטרינה חוזית ו/או נזיקית", תוך הפנייה לשני פסקי דין : ת"א (שלום ירושלים) 22771/97 עדיקה נ' מצפה ירושלים (14.7.2003) ות"א ((שלום-ב"ש) 3457/02 עמית נ' קמחי סחר (23.10.2003).
2. אשר לאפשרות להסתמך על חוק החוזים (תרופות) ופקודת הנזיקין, כאשר החמיץ הקונה את השעה להודיע למוכר, הרי שעל פי ההלכה בפס"ד סולונץ, אין אפשרות כזו, כפי שקבעה כבוד השופטת בן פורת באופן ברור:

"תמימת דעים אני בעניין זה עם חברי הנכבד, השופט שינבוים, כי משהחמיץ הקונה את השעה להודיע למוכר על אי ההתאמה של המימכר לפי חוק המכר (שהוא הדין המהותי), שוב אין הוא יכול להסתמך על אי ההתאמה כדי לזכות בתרופת הפיצויים, לפי חוק התרופות, הדן אך בסעדים. על עיסקת מכר חל קודם כל החוק הספיציפי, הוא חוק המכר, ואם על-פיו טענת אי ההתאמה חסומה בפניו, אין הוא יכול, בהסתמך עליה, לדרוש סעד, על יסוד חוק התרופות. ראה דעה דומה אצל צלטנר בספרו הנ"ל, שם בעמ' 126(עליה סמך גם חברי הנכבד) באין זכות מהותית אין גם סעד בצדה. פירוש אחר ירוקן את הוראות הסעיפים 13- 16 מתוכנן. לא לכך התכוון המחוקק בסעיפים 27-28, שעליהם ביסס בית המשפט קמא את מסקנתו. סעיף 27 אמנם בא להוסיף על התרופות לפי כל דין אחר, וסעיף 28 הוא הוא בגדר תרופה נוספת (אי- תיקון לאחר הודעה), אך אין הם באים להכשיר טענה, שנחסמה כבר בפני בעל הדבר. אותו הלך מחשבה, שהדריך אותי לעניין היחס בין חוק המכר לחוק התרופות, כוחו יפה גם לעניין היחס בין חוק המכר לבין פקודת הנזיקין [נוסח חדש], ראה צלטנר, בספרו הנ"ל, בעמ' 153." (סעיף 5 לפסק הדין, ההדגשה הוספה – ע' ר').

1. הסוגיה נדונה באופן בהיר במאמרו של חגי ויניצקי, "ייחוד העילה בדיני הפגמים בכריתה: ניתוח עיוני ונורמטיבי", דין ודברים י' 137 (2018) בעמודים 181-179. ממאמר זה עולה כי קיימת מחלוקת.

מצד אחד, עמדת המלומד איל זמיר ופסיקת חלק מבתי משפט השלום (ראו פירוט בה"ש 203 למאמרו של ויניצקי), הסבורים שניתן לאפשר שימוש בעילת הרשלנות גם כאשר נחסמה הדרך לפי חוק המכר.

מצד שני, הגישה לפיה כאשר לא עמד הקונה בנטל ההודעה לא יוכל "לעקוף" את חוק המכר ולפנות לעילות מפקודת הנזיקין, גישה בה דוגל, כאמור, פסק הדין סולנץ וכן פסק דין של בית המשפט העליון בע"א 306/85 datalab נ' פולק, פ"ד מג(2)309 (1989, להלן: פסק דין דטהלב) ופסק דין של בית משפט מחוזי ע"א (מחוזי –ת"א) 1400/99 אבקות דוד בע"מ נ' תריסול בע"מ (10.4.2000) בו נכתב:

"תוצאת אי מתן הודעה במועד היא חסימת האפשרות בדבר העלאת טענות אי התאמה כלשהן במישור החוזי, ואף חסימת טענות בדבר רשלנות ועילות נזקיות אחרות (ראה ע"א 306/85 פ"ד מג(2) 309). אשר על כן, ראוי לקבל את הערעור מנקודה."

כמו כן זו עמדתו החד משמעית של המלומד ישראל גלעד בספרו דיני נזיקין, גבולות האחריות, תשע"ב, עמודים 874-870.

קיימת גם עמדת ביניים של כבוד השופט רובינשטיין בעניין מנדלסון לפיה "ראוי להיזקק לעילה הנזיקית רק במקרים שבהם קיימת לקונה בהסדר החוזי או בהסדר שבדיני המכר" (גלעד, עמוד 873).

1. אם נבחן הסוגיה במקרה שלפני, הרי שפסיקת בית המשפט העליון בעניין סולנץ, דטהלב נראים כמכריעים בהיותי כפופה לעמדת בית המשפט העליון. עוד אציין שנראה כי גם לפי עמדת פס"ד מנדלסון, במקרה זה, שאין כל לאקונה בהסדר, הרי שאין מקום לפנייה לעילה מדיני הנזיקין.
2. לפיכך ניתן היה כבר בשלב זה לקבוע כי דין התביעה להידחות בשל כל העילות, לרבות עילת הרשלנות.
3. אולם לא אסתפק בכך ואבחן גם שאלות עובדתיות נוספות שהיו במחלוקת בין הצדדים, ביניהן השאלה האם ידעו המוכרים על חריגות הבנייה עת מכרו את הנכס לקונים, לפי הצהרתם בהסכם.

ידיעת המוכרים על החריגות

1. נזכיר כי המוכרים בהסכם הצהירו כי "למיטב ידיעתם הדירה נבנתה כדין, אין בה חריגות בנייה...". המוכרים הצהירו "למיטב ידיעתם" ולכן יש לקבוע האם המוכרים ידעו בפועל כי המדובר בחריגות וכך הצהירו בחוזה דבר שאינו אמת.
2. לאחר ששמעתי את עדות המוכרים, אני נותנת אמון מלא בעדותם והשתכנעתי שהם מכרו את הנכס ביודעם שאין בנכס חריגות בנייה כלשהן ואף היו להם אסמכתאות של ממש להסתמך עליהן לעניין זה. ראו בתצהיר המוכר בסעיף 42: "הצהרותינו בהסכם המכר הם לפי מיטב ידיעתנו המבוססת על ידיעה מגורמים מקצועיים, גם מטעמנו וגם מטעם התובעת ובעלה ואף מפעולות שאנו ביצענו בנכס החל ממועד הקנייה ועד למועד מכירתו. מיטב הידיעה שלנו בהקשר להסכם המכר נסמכת על אנשי מקצוע המעורבים, רובם ככולם, גורמי מקצוע ניטרליים מטעם התובעת ובעלה ואף אנשי מקצוע שסדקו את הנכס בשנת 2005 עבורנו במועד רכישתו על ידנו...". ואכן בין האסמכתאות ניתן למצוא את חוו"ד שמאי הבנק, שבדק את הנכס בעת המכירה, ולא ציין כל חריגת בנייה, כפי שמצופה היה שתצוין לו הייתה; המוכרים עצמם רכשו את הנכס כפי שהוא, למעט הבריכה וחדר המכונות שלה, פעולה שלגביה קיבלו היתר ותעודת גמר; המוכרים לא נדרשו להרוס דבר לצורך קבלת ההיתר לבניית הבריכה בשנת 2010 ולא נטען כלפיהם לחריגה כלשהי; כאשר המוכרים רכשו את הנכס בשנת 2005 ביצעו בדיקת שמאות מקצועית שלא העלתה חריגות בנייה (נספח 11 לתצהיר המוכרים) ולכן נראה כי המוכרים יכלו להצהיר באמונה שלמה ושקטה כי "למיטב ידיעתם" אין חריגות בנייה בנכס. נראה שדי בכך כדי לקבוע שהמוכרים, כאדם סביר, לא ידעו על החריגות.
3. אולם בהמשך אבדוק כל חריגה לגופה ואת מידת הידיעה של המוכרים לגביה.
4. הקונים טענו לחמש חריגות בנייה (קירוי ותוספת "דק"; סככה בשטח 18 מ"ר; תוספת שטח בקומת קרקע וקומה א' – 23 מ"ר; חלל המרתף; דלת כניסה למרתף). אבחן כל אחת מהחריגות הנטענות ואת ידיעת המוכרים לגביה.

קירוי ותוספת "דק"

1. לפי חוות דעת המומחה "בקומת הקרקע בוצע קירוי של חלל הגובל בחניה המקורה ותוספת "דק" בשטח כ- 38.4 מ"ר". פעולה זו יצרה שטח מקורה לקומת המרתף בהמשך לחניה, אשר בקומת המרתף והוספת שטח "תלוי" על גבי קורות עץ לחצר בקומה הראשונה.
2. מחקירתו של המוכר עלה, שבקומת המרתף היה חדר ששימש לחניית שתי מכוניות (להלן: חדר החנייה). מהכביש, שבמפלס קומת הקרקע, אל חדר החנייה, שבמפלס המרתף, הוביל שביל גישה מדרוני. בסוף שביל הגישה ולפני חדר החניה נוצרה רחבה ישרה שמעליה נבנה הקירוי. כך שנוצרה סככה מעל שטח שביל הגישה לחדר החנייה בקומת המרתף, שחוברה לחדר החנייה ויצרה שטח מוצל לפני החנייה של כ-38 מ"ר. הסככה נבנתה מקונסטרוקציית עץ. המוכרים הוסיפו מעל קונסטרוקציית העץ "דק", אשר בשל מיקומו חובר לחצר והגדיל אותה (ראו עמודים 121-118 לפרוטוקול). יש לציין שה"דק" נבדל מהחצר, הן משום שהייתה מדרגה בין החצר ל"דק" והן משום החומרים שונים, כאשר החצר הייתה מרוצפת וה"דק" היה מחומר סינתטי.
3. בהמשך החקירה מעיד המוכר, שכאשר המוכרים קנו את הנכס מהבעלים הקודם, הסככה הייתה קיימת, אולם היא הייתה רעועה ולכן בשנת 2008 שיפצו אותה והוסיפו את ה"דק" מעל קורות העץ (עמוד 125 שורות 20-8). כאשר נשאל על סוגיית היתר לסככה זו השיב:

"ש. ... ביקשת היתר בעניין הזה? לשיפוץ?

ת: לא היתר, לא נזקקתי לאיזשהו צורך להיתר, כי הייתה שם סככה קודם.

ש: אז לא ביקשת היתר? אוקיי.

ת: שיפצתי סככה קיימת." (עמוד 126 שורות 30-27).

1. מכאן שבעיני המוכרים מדובר בסככה, שהייתה קיימת כאשר קנו את הנכס, ולכן לא נדרש להם היתר לביצוע שיפוץ של הסככה ולכן מנקודת מבטם, בהיותם אנשים שאינם מקצועיים, לא מדובר בחריגת בנייה, ולכן "למיטב ידיעתם" אין לראות בכך חריגת בנייה.

סככה בשטח 18 מ"ר

1. בקומת הקרקע בוצע קירוי חיצוני, סככה, בשטח 18 מ"ר. מדובר בסככה שהייתה קיימת כאשר רכשו המוכרים את הנכס בשנת 2005. הסככה מוזכרת בהסכם בו רכשו את הנכס (נספח 12 לתצהיר המוכרים) בסעיף 8.3 לאותו הסכם, אשר בו נכתב שהנכס נרכש כשהוא כולל שתי סככות. אחת מהן היא הסככה הזו.
2. לפיכך, ובהתחשב בבדיקות שערכו המוכרים טרם שרכשו את הנכס בשנת 2005 וכן בהתחשב בבניית הבריכה ללא שנדרשו להסיר את הפרגולה הזו הצמודה לבריכה, נראה כי למיטב ידיעת המוכרים אכן הפרגולה הזו לא מהווה חריגת בנייה.

תוספת שטח של 23 מ"ר בקומת הקרקע ובקומה ראשונה

1. תוספת השטח המדוברת נוצרה לדברי אדריכל הקונים, מר עודד לביא, כך:

"הבניין בפועל היה יותר גדול מההגשה הקודמת. ההגשה המקורית ההיסטורית בעיריית הרצליה. איך ראו את זה? כשהשוונו לתוכניות המדידה. ואז יש פה תוספת ומוגדר לך פה, בכחול צבוע, תוספת השטחים שלא הופיעו קודם." (עמוד 26 שורה 34 עד עמוד 27 שורה 3).

1. כאמור, השתכנעתי ונתתי אמון מלא בעדות המוכרים, שקיבלו את הנכס בנוי כפי שהוא, בדקו את הנכס עם שמאי מטעמם, בנו בריכה בהיתר ואף קיבלו תעודת גמר, ללא שהוועדה המקומית התריעה בפניהם ודרשה מהם להסיר חריגות שטח כאלה או אחרות ולכן למיטב ידיעתם אכן תוספת זו לא הייתה חריגת בנייה.
2. גם מעדות האדריכל עולה שהחריגה נודעה רק מהשוואה שנעשתה לראשונה להגשה ההיסטורית בעת שהגישו הקונים את התוכניות לוועדה, ולכן אין ספק שלא הייתה ידועה למוכרים.

חלל מחוץ למרתף

1. מדובר בחלל שנוצר בשל רווח בין הבריכה ובין קירות הנכס. מכיוון שהחצר בצד המזרחי של הנכס היתה במפלס ביניים, שבין מפלס המרתף לקומת הקרקע, נראה הרווח מחלונות המרתף שהוא חצי עילי.
2. תיאר זאת המוכר כך:

"ובנינו בהמשך לבריכה, בנינו דק, מצד שמאל. שהבריכה הייתה בגובה של החצר. קומת קרקע, הבריכה הייתה בגובה קומת קרקע. אבל בהמשך במקום שתהיה נפילה ישירה לקומה של מינוס חצי אז בנינו דק בגובה קומת קרקע. קומת הקרקע נמשכה גם שמאלה על ידי הדק מסביב לבריכה. זה נמשך שמאלה, והקומה, ולכן הוא אטם חצי מהדלת הזאת, כי החצי,

כב' הש' רביד: כלומר, הדלת הזאת לא הייתה בשימוש למעשה?

העד, מר לסט: בדיוק. אנחנו אטמנו את זה מבחוץ מבטון, את אותו החלק שמעל הדק. בחלק שמתחת לדק השארנו אז פתוח. יש דלת, נשאר במקום, אפשר לפתוח את הפנימה, לתוך המרתף, לתוך חלל המדרגות. אבל, בשביל להגיע, בשביל לצאת החוצה, היה צריך לזחול מתחת לדק בשביל להיכנס לאותה חצר אנגלית מה שהם קוראים, כדאי לטפל במזגנים וכן הלאה." (עמוד 130 שורות 32-22).

1. החלל הזה נוצר תוך כדי הבנייה של הבריכה שנבנתה בהיתר ואף קיבלה תעודת גמר ולכן גם בנושא זה לא הייתה סיבה למוכרים לחשוד שמדובר בחריגת בנייה.

דלת כניסה מהחנייה למרתף

1. מהחניה למרתף הייתה דלת כניסה. גם בעניין זה מדובר בדלת כניסה שהייתה קיימת בעת שרכשו המוכרים את הנכס (ראו עדות המוכר בעמוד 130 שורה 17) ולא צוין בחוות דעת השמאי של המוכרים בעת הרכישה ב- 2005 שמדובר בחריגת בנייה.
2. לעניין זה הקונה עצמה בפנייתה ביום 15.2.2017 לוועדת המקומית כותבת: "החלטת הועדה היא לאטום כניסה למרתף שקיימת בהיתר." (נספח 22 לתצהיר המוכרים).
3. מכאן שגם בעניין זה לא הייתה סיבה למוכרים לחשוד שמדובר בחריגת בנייה.

חובת בדיקה של המוכרים

1. לאחר שקבעתי שלמוכרים לא הייתה סיבה לחשוב שיש בנכס חריגות בנייה ולכן הצהרתם כי למיטב ידיעתם אין חריגות בנייה אינה הפרת ההסכם, נותר לבחון את טענת הקונים, שהמוכרים צריכים היו לבצע בדיקות פוזיטיביות מטעמם שלא נוצרה על ידם חריגת בנייה ולו בשוגג.
2. נראה כי אין מקום בנסיבות תיק זה להרחבת אחריות המוכרים כפי שמבקשים הקונים.
3. בראש ובראשונה, לו רצו הקונים הרחבה כזו של האחריות היה עליהם לנסח בהסכם כי ההצהרה לא תהיה לפי "מיטב הידיעה" אלא אחריות ברמה גבוהה יותר הקרובה יותר לאחריות מוחלטת. משזה הנוסח שאותו בחרו הצדדים ועליו חתמו, אין מקום שבית המשפט יתערב וישנה את אשר הסכימו הצדדים.
4. לא זו אף זו, שאף עיון בפסיקה שהובאה על ידי הקונים לא תומכת בקבלת עמדתם.

בת"א (שלום - ב"ש) 13640-05-11 שורץ נ' אסף (4.2.2016) נדונה חריגת בנייה של מחסן וסככה, אשר בית המשפט השתכנע כי המוכר ידע על השינויים שנעשו בנכס (בניית מחסן וסככה לחנייה) אך טען שלא ידע אם נעשו בהיתר. שלא כמו במקרה שבפני, שחלק מהנטען המוכרים כלל לא ידעו שנעשו שינויים (כמו תוספת השטח, הסככה, הדלת למרתף) ולגבי חלק אחר ידעו שקיים היתר. בת"א (שלום - נצרת) 33861-10-12 רויטל שמיים רביבו נ' רחל מיינר (1.12.2016) דובר בשקיעה של חלק מהבית וברור היה שמהעובדה שהמוכרת בנתה עמוד לחיזוק ותמיכה ומיתר הנסיבות כי ידעה על השקיעה והיה עליה לגלות את המצב לקונים. גם בת"א (שלום – ת"א-יפו) 13538-03-18 עו"ד סגל נ' הוכמן (10.12.2019) עולה שבית המשפט מצא שהמוכר, שהוא קבלן במקצועו, ידע בפועל על החריגה ("התקשיתי עד מאוד לקבל כמהימנה את עדותו כי לא ידע בפועל...", סעיף 7 לפסק הדין).

סעיף הפיצויים המוסכמים

1. משקבעתי שהמוכרים יכולים היו להצהיר ש"למיטב ידיעתם" אין חריגות בנייה, הרי שלא הופר כל סעיף בהסכם בגינו זכאים הקונים לפיצויים מוסכמים.

טענות נוספות

1. לטעמי, צודקים המוכרים בטענתם שבכך שהקונים לא הביאו לידיעתם את אי ההתאמה הנטענת הם לא אפשרו להם לנסות ולתקן ולהפחית את הנזק, כפי שנדרש בסעיף 17 לחוק המכר ואף הקשו על בירור המצב העובדתי בשטח, כאשר המוכרים יכלו לבדוק את הטענות רק לאחר שבוצעו שינויים.
2. בסוגיית המעלית, למען הסר ספק, אציין שלא התעלמתי מטענות הקונים לעניין הצורך בבניית מעלית, אך משהוכח לטעמי שלמוכרים אין אחריות לעניין חריגות הבנייה (בין בשל היעדר ההודעה, ובין בשל חוסר הידיעה שלהם במועד ההסכם על חריגות) הרי שהחיוב בבניית מעלית להכשרת החריגות, כנטען, נופל על כתפי הקונים בלבד.
3. אשר לטענות בדבר המדידה שבוצעה על ידי העירייה, הרי שמדובר במדידות לצורך ארנונה, אשר לעיתים קרובות שונות מן ההיתר ואינן מחייבות ולכן לא ניתן ללמוד מהן לגבי חריגות בנייה. לא זו אף זו, שבמקרה זה, חישבה העירייה שטח חנייה כמגורים (ראו עמודים 142-140 לפרוטוקול).
4. יתר על כן, צודקים המוכרים בכך שמלכתחילה לא היה מקום להגשת תביעה כה מנופחת בסכומים מופרזים שדרשה היערכות בהתאם, במיוחד הסכום שנתבע בנושא השכרת המרתף, שהוא מנוגד לחוק, ולכך צריך לתת ביטוי בהוצאות.

סוף דבר

1. התביעה נדחית.
2. התובעת תשלם לנתבעים את חלקם בשכר טרחת מומחה בית המשפט וכן 20,000 ₪ הוצאות ובנוסף 100,000 ₪ שכר טרחת עורך דין (כולל מע"מ).

ניתן היום, י"ז אלול תש"פ, 06 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.