1. בקשה למתן צו עשה זמני, אשר הוגשה בד בבד עם הגשת תביעה פוססורית, להחזרת גזלה, בהתאם לסעיף 19 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969.
2. המבקשת הינה עמותה ללא כוונת רווח, העוסקת בחקר כתבי הרמב"ם (להלן:"המבקשת"). בתאריך 10.11.82 נחתם בין עיריית חיפה (להלן:"המשיבה"), בעלת הזכויות במגרש המהווה חלק מחלקות 47, 67 ו- 68 בגוש 10796 (להלן:"המגרש") לבין המבקשת, הסכם שהינו למעשה הסכם פיתוח, המקנה למבקשת את הזכות להקים על המגרש מבנה שישמש את מטרות המכון לחקר כתבי הרמב"ם. באותו הסכם התחייבה המשיבה להחכיר למבקשת את המבנה בתום הבניה. לימים, הקימה המבקשת על המגרש מבנה המשמש את המבקשת כבית מדרש (להלן:"בית המדרש").
3. לטענת המבקשת, בתאריך 30.12.17, במוצאי השבת, הגיעו לבית המדרש שהיא מקיימת במבנה, עשרות עובדי עירייה אשר פרצו אל המבנה, זרעו בו הרס וחורבן, באלימות ובבריונות שברו קירות, גרמו נזקים בהיקף נרחב, וסילקו מהמבנה את חברי העמותה ואת יושביו.

על פי הטענה אף חיללו אנשי העירייה חפצי קודש – טענה שהוכחשה על ידי המשיבה ולא מצאתי ראיות לכאורה להוכחתה.

לבקשה צורפו תמונות וסרטונים המתארים את הפעולות שביצעו עובדי המשיבה או נציגיה, בהם ניתן לראות כי אכן בוצעו פעולות הריסה של קירות במבנה (ראו התמונות בנספח ד' לבקשה והסרטונים בדיסק שצורף לה).

1. לאחר שנעתרתי לבקשת המבקשת לקיים דיון במעמד צד אחד, קבעתי כי אין להיעתר לבקשה מבלי לשמוע את עמדת המשיבה, בפרט כאשר מנימוקי הבקשה עולה כי מי שנכח במקום מטעם המשיבה, כולל מנכ"ל העירייה, כך על פי הנטען, ציין בפני נציגי המבקשת במקום כי המשיבה פועלת מכח צו שיפוטי, אשר לא הוצג, ועל כן קבעתי דיון במעמד הצדדים להיום, 2.1.18 (נספח ב' לבקשה).
2. בפתח הדיון, במעמד הצדדים, כאשר התבקשה ב"כ המשיבה להבהיר מכח מה פעלה המשיבה, או להציג החלטה שיפוטית כלשהי המקנה לה סמכות לפעול לפינוי העמותה מהמבנה, הבהירה ב"כ המשיבה כי אין בידיה צו או החלטה שיפוטית כלשהי, אולם טענה כי המשיבה לא פינתה מהמבנה את אנשי העמותה, אלא פולשים, וכי נקטה בסעד עצמי לסילוק הפלישה, בהתאם לסמכותה על פי סעיפים 15 ו- 16 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן:"החוק").
3. נראה כי בידי המשיבה טעות משפטית חמורה, משום שסעיפי החוק אליהם הפנתה אינם מקנים לה כל סמכות לפעול כפי שפעלה.

סעיף 15 לחוק המקרקעין מורה:

"בסימן זה, "מחזיק" - בין שהשליטה הישירה במקרקעין היא בידיו ובין שהשליטה הישירה בהם היא בידי אדם המחזיק מטעמו."

החזקה

סעיף 16 קובע:

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין."

תביעה

כאמור, המבקשת הינה בעלת הזכות להחזיק במבנה, מכח הסכם בינה לבין המשיב שנחתם בשנת 1982, והיא מחזיקה בו מאז ועד היום. על פי ההסכם, שהקנה למבקשת זכות לבנות מבנה על המגרש, התחייבה המשיבה לחתום עמה על חוזה חכירה ל- 49 שנים עם אופציה להארכה של תקופה זהה.

על כן, איני סבורה כי ניתן לראות במבקשת "מחזיק מטעם" המשיבה, כמשמעות המונח בסעיף 15 לחוק.

1. המשיבה הדגישה בטיעוניה, כי לא פעלה בהתאם לסעיף 18(ב) לחוק, כי אם בהתאם לסעיף 15 לחוק (ובהמשך הוסיפה גם את סעיף 16 לחוק). הזכות לסעד עצמי לא נתונה לבעל מקרקעין שאינו מחזיק במקרקעין אלא למחזיק בהם בלבד, מכח סעיף 18 לחוק. אין חולק כי המשיבה לא החזיקה במקרקעין מאז שנת 1982.
2. המבקשת עצמה, לא פנתה את המשיבה בבקשה לסייע לה בסילוק פולשים. למעשה, אף לטענת ב"כ המשיבה המבקשת "מחבקת את הפולשים". אם בעלת הזכות להחזיק במבנה "מחבקת את הפולשים" הרי שאין הם פולשים, אלא אורחיה.

אף אם היה ניתן לקבל את הטענה המקופלת בטיעוני המשיבה, כי בעל מקרקעין רשאי לפעול בניגוד לעמדת המחזיק במקרקעין, שאינו "מחזיק מטעמו" אלא מכח הסכם עמו, שמקנה לו זכות חזקה עצמאית, לא ניתן היה לקבל את טיעונה של המשיבה שכן סעיף 16 ממילא אינו מקנה לבעל המקרקעין זכות לסעד עצמי. על פי סעיף 16 לחוק, בעל מקרקעין רשאי "לדרוש" מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם "שלא כדין", אך לא לפנותו באמצעות סעד עצמי.

ראו לעניין זה דבריו של בית המשפט העליון:

"להגנה על החזקה במקרקעין מקום מרכזי במשפט. החזקה היא נושא להגנת המשפט לא רק כמאפיין של זכות הבעלות אלא גם כאשר היא משקפת מצב עובדתי שאין מקורו בזכות. "...החזקה הינה עניין שבעובדה אשר המשפט מייחס לו תוצאות משפטיות בעלות משמעות" (רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי [1], בעמ' 303). טעמים שונים הביאו את המשפט למתן הגנה נרחבת על החזקה במקרקעין – בין חזקה מכוח זכות ובין חזקה בפועל שלא מכוח זכות. טעם עיקרי לכך נעוץ ברצון להגן על החזקה כאמצעי של שמירה על הסדר הציבורי ועל שלום הציבור. טעם נוסף נעוץ בחשיבות שבהגנה על רצף השימוש בקרקע והמשכיותו (פרופ' י' ויסמן "החזקה" [11], בעמ' 38). חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מסדיר את הגנת המשפט על החזקה במקרקעין בפורסו את ההגנה על המחזיק בין שהוא בעלים בין שהוא זכאי לחזקה שלא בתורת בעלים ובין שהוא מחזיק בקרקע בפועל שלא מכוח זכות כלל. וכך, נתונה לבעלים ולמחזיק כדין הגנה כנגד מסיג גבול, וכל אחד מהם זכאי לדרוש את החזרת המקרקעין אליו ממי שמחזיק בהם שלא כדין (סעיף 16 לחוק המקרקעין). החוק מכיר בעליונותם של בעלי זכות הבעלות והחזקה על פני מסיג גבול, אולם מימוש זכותם לקרקע הינה על דרך תביעה משפטית בערכאות לצורך קבלת צו לסילוק ידו של הפולש. על התובע מכוח זכות הנטל להוכיח את זכותו להחזיק בקרקע ואת היעדר זכותו של הנתבע, ועמידתו בנטל ההוכחה היא תנאי להצלחת התביעה."

ובהמשך:

"...הקו המאחד כללים אלה הוא הסתייגותו של המשפט מעשיית דין עצמית לתפיסת חזקה בקרקע. הדבר נכון בדרך-כלל לגבי תפיסת חזקה על-ידי מסיג גבול בין כלפי מחזיק בזכות ובין כלפי מחזיק בפועל; הוא נכון לגבי תפיסת חזקה על-ידי מי שטוען לזכות בקרקע גם כאשר תפיסתו נעשית כלפי מחזיק שלא בזכות. המשפט אומר גם לזכאי האמיתי לנכס כי עליו להיזקק להליכים משפטיים להוכחת זכותו לקרקע, ואין הוא יכול לעשות שימוש בכוחותיו העצמיים כדי לממש את זכותו:

"המשפט אומר, כביכול, לזכאי האמיתי לנכס, שהוציא את הנכס מידי המחזיק במקום להיזקק להליכים משפטיים, כי הדין מסתייג מעשיית דין עצמית, מכיוון שהדבר טומן בחובו סכנה של הפרת הסדר הציבורי. המדיניות המשפטית היא להפוך בעלי-ריב לבעלי-דין ולא להניח לאדם לנהוג כשופט בעניינו הוא" (ויסמן, במאמרו הנ"ל [11], בעמ' 43-42; ההדגשה שלי – א' פ')...

"...ככלל, המשפט מסתייג מעשיית דין עצמית. חסרונותיה גלויים לעין, בראש ובראשונה מן הטעם שהתרתה מסכנת את שלום הציבור ואת הסדר הציבורי.... היתר לעשיית דין עצמית חורג מהתפיסה החוקתית המקובלת שעל-פיה הכוח לשנות מצב עובדתי נתון מותנה בקיומו של הליך שיפוטי." (ההדגשות אינן במקור – ע.ו).

רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' בן שמחון פ"ד נח(1) 827, 836.

1. כאמור, לטענת המשיבה, לא פינתה מהמבנה את נציגי העמותה המבקשת, אלא פולשים, שביקשו להשתלט על המבנה. לטענתה, המצהיר מטעם העמותה, מר יהודה כהן, כלל אינו חבר ועד העמותה, לתמיכה בטענה הציגה ב"כ המשיבה את מסמכי העמותה (מש/1), המלמדים כי מר כהן אינו חבר עמותה.

הטענה נסתרה על ידי המבקשת, אשר הציגה פרוטוקול האסיפה הכללית שלה, שהתקיימה בתאריך 11.12.2017, בה נכחו רבים מחברי העמותה שלטענת ב"כ המשיבה הם הם חברי העמותה (ה"ה גורא, גלבוע ואסף), ובאותה אסיפה הוחלט למנות את הרב יהודה כהן, למנהל העמותה.

הרב יהודה כהן הוא המצהיר מטעם המבקשת, ועל כן אין כל ממש בטענה כי המבקשת אינה העמותה שלה זכויות החכירה במבנה.

מכל מקום, העמותה הינה אישיות משפטית נפרדת, וחילופי גברי בתוכה, אינם יכולים להפקיע את זכויותיה שלה במקרקעין.

1. במהלך הדיון, הוגשו מטעם המשיבה שלושה תצהירים;

תצהירה של גב' פנינה פז, מנהלת אגף הנכסים והשמאות בעירייה, תצהירו של מר דוד לוריא מנהל התפעול בעיריית חיפה, ותצהירו של מר ליעד נישליס, אזרח המתגורר בשכונה.

גב' פז הצהירה כי בעת שהוגשה לועדה המקומית הבקשה להקים את המכון לחקר כתבי הרמב"ם על המגרש, הגישו השכנים התנגדות לבקשה, בטענה שהם חוששים שבמקום תוקם ישיבה הכוללת מגורי קבע, שאינם מתאימים לאופי השכונה החילונית. גב' פז הצהירה עוד כי הועדה המקומית קיבלה את הטענה וקבעה שלא תתנהל במקום ישיבה. לתצהירה צורף פרוטוקול ועדה שהתקיימה, ככל הנראה בתאריך 9.1.84 ממנה ניתן ללמוד כי בהחלטה קודמת של הועדה נקבע כי לא תתנהל ישיבה במקום. אציין כי מהרישא לפרוטוקול עולה כי כבר אז היה ידוע שבמבנה צפוי להיות חדר אוכל ומטבח גדולים והובע חשש כי הדבר יגרום ללכלוך ריחות ומיטרד לדיירים (טענות שמלינים עליהם כיום). גב' פז מצהירה כי בשנת 2010 העמותה הגישה בקשה לפירוק, על רקע חובות כספיים, ובעיקר חוב ארנונה, אך חזרה בה מבקשתה לפירוק לאחר שנמצא תורם שיסדיר את חוב הארנונה. גם אז, חששה העירייה כי הדבר יוביל לשימוש במבנה באופן שונה ממטרת ההקצאה, ועל כן דרשה וקיבלה התחייבות מטעם העמותה לכך שלא יהיה שינוי במטרת ההקצאה (ההתחייבות, בהודעת דוא"ל מצורפת לתצהיר).

1. מר לוריא הצהיר, כי היה במקום בעת ביצוע הפינוי, וכי עיובדי המשיבה לא נקטו בפעולות המתוארות כוונדליזם. כי כאשר הגיעו למקום בסביבות השעה 22:00 היה המקום נטוש, וכי נמצאו בו כ- 50-60 מיטות. עוד הצהיר לוריא, כי אל המוקד העירוני הגיעו תלונות רבות של תושבי השכונה, אשר תיארו השתלטות של גורמים על המבנה כאשר הם מסבים מטרדים של רעש ריח ובעיקר סכנה בטיחותית שכן המקום הפך למלון/בית אירוח.
2. מר נישליס הצהיר, כי בתאריך 27.12.17 עת טייל עם כלבו בשכונה, ראה קבוצת אנשים המכניסים למבנה ציוד רב כולל מזרנים, מקררים, כיריים וברזלים למיטות, וכי לאחרונה נחשף לרעשים יוצאי דופן מהמבנה, עבודות קידוח ושיפוצים. נישליס הצהיר כי מדובר בפעילות החורגת מההתנהלות הקבועה מזה שנים בשכונה.

בהקשר זה, ראוי לציין כי במועד הדיון התקבצו מחוץ לאולם בית המשפט עשרות מתושבי השכונה, כשהם נושאים בידיהם שלטים בגנות פעילות המבקשת במקום. מאוחר יותר נכנסו אותם תושבים אל אולם בית המשפט.

העובדה שרבים מתושבי השכונה התייצבו לדיון, והנטען בתצהירו של מר נישליס, מלמדים כי המשיבה הונעה לפעול כפי שפעלה, בשל לחץ של תושבי השכונה. טוב היתה עושה המשיבה אילו בדקה את המצב העובדתי ואת המצב המשפטי, בדיקה מעמיקה יותר, בטרם פעלה כפי שפעלה, על בסיס תלונות תושבים שהתקבלו רק מספר ימים לפני ביצוע המעשה נשוא הבקשה.

1. מתצהיריהם של שלושת המצהירים עולה כי למשיבה טענות רבות ביחס לשימוש שעושה המבקשת במבנה, שימוש החורג, לטענתה, ממטרת השכירות וממטרות האגודה.

לטענת המשיבה, הפעולות שבוצעו לאחרונה במבנה, עליהם התקבלו תלונות של נציגי השכונה, מלמדות על כוונה של המבקשת לקיים מגורי תלמידים במקום.

אין בכוונתי להכריע בטענה זו של המשיבה, משום שאף אם היא נכונה, אין היא מקנה למשיבה זכות לעשות דין לעצמה, ולפנות את חברי העמותה מהמקום, או כל אדם אחר הנמצא במקום ברשות העמותה.

אף אם המיטות הוכנסו אל המבנה לפני ימים אחדים, והדבר מלמד על שינוי צפוי במטרת השכירות ועל כוונה להלין במקום אנשים, אין בכך משום "פלישה" אלא לכל היותר הפרה של תנאי השכירות מצד המבקשת עצמה.

יתכן שקיימת למשיבה טענה טובה נגד המבקשת, וכי בסופו של הליך משפטי ראוי, ינתן צו פינוי נגד המבקשת. עם זאת, אין המשיבה, רשות מקומית, רשאית לעשות דין לעצמה ולפנות את המבנה מיושביו, מבלי לנהל הליך משפטי.

1. בסרטונים שצורפו לבקשה, ניתן לראות את עשרות העובדים שהגיעו אל המבנה לשם ביצוע פעולת הפינוי, שוברים קירות וזורעים הרס רב במבנה. ב"כ המשיבה לא הצליחה ליתן כל הסבר לפעולה דרקונית זו מצד המשיבה, ללא כל צו.
2. המבקשת הוכיחה כי קיימת לה זכות לכאורה הראויה להגנה, ואילו המשיבה לא הוכיחה מהו מקור הסמכות המקנה לה, לטענתה, את הזכות לשלול מהמבקשת את החזקה במבנה, ללא כל הליך משפטי.
3. איני מקבלת את טענת המשיבה לפיה לא שללה את זכות החזקה מאנשי העמותה, ולא פינתה אותם. מדובר בטענה המועלית בחוסר תום לב, שכן הוכח לכאורה, כי המשיבה פינתה את כל הנוכחים במקום, ונעלה את שערי המבנה, מבלי לאפשר לאף אדם כניסה אליו.
4. מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המבקשת, שכן המבקשת מקיימת במקום בית מדרש אליו מגיעים מדי יום תלמידים, בעוד המשיבה מעולם לא החזיקה במבנה.

אין ספק כי קיים אינטרס ציבורי, המחייב את המבקשת לעשות שימוש בבית המדרש בהתאם למטרות החכירה, ולהסכמות שהושגו עמה במהלך השנים ביחס לאותו שימוש. עם זאת, כל מחלוקת שיש למשיבה עם המבקשת בנושא זה צריכה להיות מוכרעת בהליך מסודר, הכולל שמיעת ראיות, ולא בדרך של סעד עצמי.

1. לא בקלות יורה בית המשפט על מתן צו עשה זמני, בפרט כאשר מדובר בסעד שהינו זהה לסעד העיקרי. עם זאת, המקרה שלפניי הינו מקרה המצדיק מתן צו עשה זמני, בפרט כאשר המשיבה לא הצליחה להוכיח מהו המקור הנורמטיבי המקנה לה סמכות לנקוט בסעד עצמי במקרה זה.

המשיבה היא שהפרה את המצב שהיה קיים ערב הגשת הבקשה, והפקיעה מהמבקשת את זכות החזקה בנכס שהיתה לה מזה 35 שנים. על כן, זכאית המבקשת כי ינתן צו המורה למשיבה להשיב את המצב לקדמותו.

ראו בעניין זה החלטתו של כב' השופט דנציגר ברע"א 5711/12 נ.מצה בע"מ נ' דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ (25.2.13):

"יחד עם זאת, מוצא אני לנכון להדגיש את הרציונאל שעובר כחוט השני בכל ההחלטות שהוזכרו דלעיל – ואשר מקובל עלי במלואו – לפיו הסעד הזמני נועד לשמור על המצב הקיים בהתאם לחוזה ערב ההפרה, וכי הזכות החוזית הינה זכות שראוי להגן עליה כבר בשלב הסעד הזמני, ככל שסיכויי התביעה טובים וככל שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש ... בנוסף, סבורני כי יש להיזהר מליתן משקל יתר לטענה כי אין להעניק, ככלל, סעד זמני המתלכד עם הסעד הסופי [ובלאו הכי כוחו של "כלל" זה פוחת מקום בו מתרשם בית המשפט כי סיכויי התביעה טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש... בבחינת למעלה מן הצורך אעיר כי ספק בעיניי אם בנסיבות כאלה יש מקום לקבל את  טענת המשיבה כי לא מדובר בצו מניעה זמני שנועד לשמור על המצב הקיים אלא מדובר בצו עשה שנועד לשנותו. טענה זו הינה במידה רבה טענה מלאכותית לנוכח העובדה כי "המצב הקיים" ערב הגשת התביעה הינו תוצר ישיר של פעולות חד-צדדיות שננקטו על ידי המשיבה, ולפיכך הינו שונה מהותית מהמצב שהתקיים ערב ההפרה, ובמשך שנים רבות קודם לכן, בהתאם לחוזה ובטרם ננקטו פעולות חד-צדדיות על ידי המשיבה."

1. לאור כל האמור, דין הבקשה להתקבל, וכך אני מורה.

ניתן בזה צו עשה, המורה למשיבה לסלק ידיה מבית המדרש המצוי ברחוב אסף דוד הרב 3 הידוע כחלקות 47, 67 ו- 68 בגוש 10796 וזאת עד למתן הכרעה בתביעה שהגישה המבקשת.

אני מחייבת את המשיבה בהוצאות המבקשת בגין בקשה זו בסכום של 10,000 ₪.

הסכום ישולם תוך 30 יום.

1. בתום הדיון, ביקשה ב"כ המשיבה כי אם ינתן צו עשה זמני כמבוקש, אורה על עיכוב ביצוע על מנת לאפשר לה להעמיד את ההחלטה לבחינת ערכאת הערעור.

אף שאני סבורה כי סיכויי הערעור קלושים, לאור כל הנימוקים עליהם עמדתי לעיל, החלטתי להיעתר לבקשה בצורה מדודה, באופן הבא:

ביצוע הצו יעוכב עד יום 4.1.18 בשעה 14:00 אך זאת רק בתנאי שבקשת רשות ערעור תוגש עד מחר, 3.1.18, בשעה 10:00.

המשיבה תודיע למבקשת עד מחר בשעה 9:00 בבוקר אם בכוונתה להגיש בר"ע, וככל שלא תוגש תפעל המשיבה לביצוע הצו באופן מידי.

ניתנה היום, ט"ו טבת תשע"ח, 02 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.