הצדדים הם בעלי דירות בבית משותף, אשר מבקשים לבצע פרויקט של פינוי – בינוי במסגרת תמ"א 38 (להלן ולשם קיצור: "הפרויקט"). אלא שבין הצדדים נתגלעה מחלוקת באשר לאופן ביצוע הפרויקט. לטענת התובע, יש להתקשר עם חברה שבבעלותו לצורך קידום הבקשה להיתר וביצוע הבנייה. התובע מוסיף וטוען שהנתבעים מבקשים להתקשר עם חברה אחרת.

נוכח חילוקי הדעות הגיש התובע את התביעה שבפני, שכותרתה היא "תביעה לפירוק שיתוף בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבעלות משותפת של כל הבעלים במקרקעין", כאשר בפועל הסעד המבוקש המפורט בעמ' 24 לכתב התביעה המתוקן הוא שבית המשפט ימנה מומחה שיבדוק את זכויות הבניה, יקבע איזו תכנית אדריכלית עדיפה לצורך צירופה לבקשה להיתר בניה, יגיש דו"ח באשר לדרך המועדפת לביצוע הפרויקט, יטפל בהוצאת ההיתר, יערוך מעין מכרז להתקשרות עם קבלנים, ויעניק לתובע, באמצעות החברה שבבעלותו, זכות סירוב ראשונה. במילים אחרות, התובע מבקש שבית המשפט יפקיע מידי בעלי הדירות בבית המשותף את זכותם להצביע על הדרך לביצוע פרויקט הבניה, ולקדם את הפרויקט כהבנתם, וימנה מומחה, שיקבל החלטות בעניין זה במקומם של הצדדים.

הנתבעים מתנגדים לבקשת התובע, כשהם מצביעים על כך שנערכה הצבעה בין בעלי הדירות באשר לדרך המועדפת עליהם לביצוע הפרויקט, וכי כל בעלי הדירות הסכימו עליה, מלבד התובע. הנתבעים מוסיפים וטוענים שעל אף כותרתה של התביעה, היא אינה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, שכן מעת שנרשמו המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים, הרי שהשיתוף בהם פורק. הנתבעים מוסיפים ומפנים להליך קודם שהתקיים בינם לבין התובע בפני כבוד המפקחת על המקרקעין, בו ביקש התובע לצוות עליהם שלא לקיים אסיפת דיירים בנושא זה ממש, כאשר בקשתו נדחתה, ובקשת רשות ערעור על החלטה זו נדחתה אף היא. כמו כן מפרטים הנתבעים טעמיהם להעדפת בחירתם.

לאחר שהליך גישור בין הצדדים נכשל, הועברה התביעה לטיפולי. בהחלטתי מיום 14.11.18 הוריתי לתובע לפרט מקור סמכותו של בית משפט זה לדון בתביעה, בשים לב לסעיפים 71 ו- 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק").

לתגובתו, צירף התובע בקשה לתיקון כתב התביעה, כך שלתביעה תתווסף נתבעת, היא החברה עמה התקשרו הנתבעים לקידום הפרויקט, וכן להוספת סעד, כאשר הסעד שהתבקש הוא ביטול ההסכם שככל הנראה נחתם עם אותה חברה. הנתבעים מתנגדים לבקשה.

דיון והכרעה

סימן ג1 לחוק המקרקעין עוסק בשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה, וס' 71ב בו עוסק במנגנון קבלת ההחלטות הנוגע לניצול זכויות בניה לצורך הרחבת דירות בבית משותף. ס' 71ג'(א) קובע את דרך הפעולה של בעל דירה בבית משותף אשר מתנגד להחלטה שהתקבלה על ידי רוב בעלי הזכויות:

"בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה."

ס' 72 לחוק המקרקעין קובע את הסמכות להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית המשותף, וס"ק א' קובע את סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים:

"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59ח, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח." (ההדגשה שלי – מ.צ'.)

ס' 5א'(א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008, קובע את דרך קבלת ההחלטות לביצוע פרויקטים מסוג הפרויקט בו עסקינן:

"ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים."מיום 11.4.1995

הנה כי כן, אנו רואים שהמחוקק קבע מפורשות מנגנוני קבלת החלטות בנוגע לניצול זכויות בנייה משותפות, ודרכי יישוב מחלוקות וסכסוכים בין בעלי הדירות בבית משותף בנוגע לפרויקטים מהסוג שמבקשים הצדדים לקדם, כשהוא מייחד את הסמכות לדון במחלוקות אלו למפקח על הבתים המשותפים. כחלק מאותן דרכי פעולה הסמיך המחוקק את המפקח גם למנות מומחה.

עיון בסעד שהתבקש בכתב התביעה מגלה שהתובע אינו מבקש לפרק את השיתוף במקרקעין, או בזכויות הבניה, אלא מבקש מבית המשפט לקבל החלטות באשר לאופן ביצוע פרויקט בניה, שאמור להיות משותף לצדדים. אלא שכאמור לעיל, דרכי קבלת ההחלטות בנוגע לפרויקט נקבעו בחוק, ותביעה בפני אינה אחת מהן. במילים אחרות, אף שכותרת כתב התביעה היא "פירוק שיתוף", הסעד המבוקש בה אינו פירוק שיתוף ואינו בסמכות בית משפט זה. הסמכות לדון בכל סכסוך בין הצדדים הנוגע להתקדמות בפרויקט נתונה באופן בלעדי למפקח על הבתים המשותפים.

התובע טוען בתשובתו שאם תתקבל בקשתו לתיקון כתב התביעה, ויותר לו לתבוע גם את החברה עמה נקשרו הנתבעים לקידום הפרויקט, יקנה הדבר סמכות לבית משפט זה. אלא שלא מצאתי טעם להרשות את התיקון, רק על מנת שניתן יהיה לבקש להעביר את הסכסוך מהערכאה המוסמכת לבררו, ואשר לה המומחיות, הידע והניסיון בסכסוכים מעין אלה, ולקיים את הדיון בפני. לא ברור אם הנתבעים כבר התקשרו עם חברה לביצוע הפרויקט, וגם אם כן, התובע אינו מפרט בבקשתו את עילת הביטול הנטענת כנגד החברה, האם הפרה את ההסכם, האם ההסכם נגוע בפגמים בכריתה (למעט אלו הנוגעים לעצם מנגנון קבלת ההחלטות על ידי הנתבעים) או כל עילה אחרת. בנסיבות אלה, דומה כי המפקח על הבתים המשותפים יוכל להכריע בטענות התובע בנוגע לפרויקט, וחזקה על הנתבעים שהם יכבדו את פסיקתו, וככל שייקבע על ידי המפקח שיש להתקשר עם חברה אחרת לקידום הפרויקט, קביעה זו תיושם במלואה.

לפיכך, ומכח סעיף 79 לחוק בתי המשפט, תשמ"ד – 1984, אני מורה על העברת הדיון בתביעה למפקח על הבתים המשותפים.

ס"ח תשנ"ה מס' 1518 מיום 11.4.1995 עמ' 188 (ה"ח 2322)

ניתנה היום, כ' אדר א' תשע"ט, 25 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.