תביעה כספית שהוגשה כתביעה שכנגד במסגרת תביעה עיקרית לפירוק שיתוף במקרקעין.

התובעים שכנגד והנתבעות שכנגד מחזיקים כל אחד במחצית מזכויות הבעלות על הבניין מושא התובענה.

החל משנת 2006 ולקראת ביצוע פרויקט שיפוץ וחידוש הבניין, הסכימו הצדדים על חלוקת הדירות בו כך שהנתבעות שכנגד יחזיקו בשטח גדול יותר, תוך שסוכמה גם החלוקה לאחר סיומו של הפרויקט. אלא שהפרויקט לא יצא אל הפועל ומאז ועד היום ממשיכות הנתבעות שכנגד להחזיק בשטח דירות גדול יותר מאשר התובעים שכנגד.

התובעים שכנגד טוענים כי יש לפצותם בגין החזקת הנתבעות שכנגד בשטח הגדול משטחם.

ובנמצא;

התובעים שכנגד זכאים לפיצוי בגין החזקתן של הנתבעות שכנגד בשטח הגדול משטחם. עם זאת ובשל ההתיישנות החלה בענייננו, עומדת עילת התביעה על תקופה של שבע שנים טרם הגשת כתב התביעה שכנגד, היינו החל מחודש דצמבר 2011.

מבין חוות הדעת והתחשיבים השונים שהוצגו מצאתי את חוות דעת השמאי רוזנברג כמדויקת והאמינה יותר, ואשר על כן, אימצתי אותה.

על הנתבעות שכנגד לפצות את התובעים שכנגד בסכום של 81,440 ₪.

רקע

1. מקרקעין המצויים ברחוב נחמני 11 בתל-אביב וידועים גם כחלקה 20 בגוש 7451, ששטחם הרשום הוא 544 מ"ר. על המקרקעין בנוי בניין מגורים שאיננו רשום כבית משותף (להלן: "המקרקעין" ו- "הבניין", בהתאמה) (נסח טאבו מיום 3/2/2021 צורף כנספח 1 לתצהיר מר יוסף קיקיון, ת/2. להלן: "מר יוסף").
2. הבניין כולל קומת קרקע ושתי קומות נוספות מעליה, וכן חדר על הגג וחצר אחורית סלולה המשמשת לחניה; כיום מונה הבניין 8 דירות (סעיף 6 לתצהיר מר יוסף, ת/2; וסעיף 2 לתצהיר מר אנריקה דוד ממבר, נ/2, המוכר גם בשם צבי להלן: "מר צבי").
3. במסגרת הליך זה הוגשה תביעה עיקרית לפירוק השיתוף במקרקעין שבה ניתן פסק דין, כפי שיפורט עוד בהמשך. הוגשה גם תביעה כספית שכנגד והיא זו שנדונה בפסק דין זה (להלן: "התביעה העיקרית" ו- "התביעה שכנגד" או "התובענה שבפני", בהתאמה).
4. הצדדים להליך הם בני משפחה. התובע שכנגד 1, מר שמעון קיקיון, הוא בן דודן של הנתבעות שכנגד 1-3: שרה בקון, מיכל סגן כהן ויעל ממבר ז"ל שהינן אחיות. התובעים שכנגד 2-3, יוסף קיקיון ויהודית קלייטון (קיקיון), הם ילדיו של התובע שכנגד 1 (התובעים שכנגד 1-3 להלן: "מר שמעון", "מר יוסף" ו- "הגב' קלייטון", בהתאמה; ויחדיו: "התובעים"; הנתבעות שכנגד 1-3 להלן: "הגב' בקון", "הגב' סגן כהן", ו- "הגב' ממבר", בהתאמה; ויחדיו: "הנתבעות") (סעיף 1 לתצהיר מר יוסף ת/2). הגב' ממבר נפטרה במהלך ההתדיינות בתובענה ומלוא זכויותיה הועברו לבעלה, מר צבי (סעיף 1.1 לתצהיר מר צבי, נ/2).

אביהם וסבם של התובעים הוא מר זכריה קיקיון ז"ל ואבי הנתבעות הוא מר מרדכי קיקיון ז"ל; השניים היו אחים (להלן: "מר זכריה" ו- "מר מרדכי", בהתאמה).

1. בהתאם לנסח רישום המקרקעין, כל צד לתובענה זו הוא הבעלים של מחצית מהמקרקעין בהתאם לחלוקה הפנימית הבאה:

התובעים:

• מר שמעון הוא הבעלים הרשום של 30/100 חלקים במקרקעין;
• מר יוסף הוא הבעלים הרשום של 10/100 חלקים במקרקעין;
• הגב' קלייטון היא הבעלים הרשום של 10/100 חלקים במקרקעין;

הנתבעות:

• הגב' בקון היא הבעלים הרשום של 1/6 חלקים במקרקעין;
• הגב' סגן כהן היא הבעלים הרשום של 1/6 חלקים במקרקעין;
• מר צבי (הגב' ממבר ז"ל) הוא הבעלים הרשום של 1/6 חלקים במקרקעין.

1. ביום 18/6/2019 ניתן על ידי פסק דין בתביעה העיקרית (להלן: "פסק הדין"), כדלקמן:

"לבקשת הצדדים ובהסכמתם אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין מושא התובענה – מקרקעין המצויים ברחוב נחמני 11 בתל אביב וידועים כגוש 7451 חלקה 20 (להלן: "המקרקעין") – על דרך רישום בית משותף.

החלטה בעניין כונס הנכסים אשר יהיה אמון על ביצוע פירוק השיתוף בדרך זו, תינתן בנפרד.

במקביל אני קובעת כי התביעה שכנגד אותה הגישו הנתבעים כנגד התובעות תימחק ותוגש כתביעה חדשה ונפרדת, באשר אין מקום להותיר את החיבור בין שתי התביעות על כנו.

בנסיבות אינני עושה צו להוצאות.

הצדדים יישאו בהוצאות כינוס הנכסים על פי חלקם בזכויות הבעלות במקרקעין."

במקביל לפסק הדין מונה גם עוה"ד יגאל דורון ככונס נכסים לביצוע פירוק השיתוף (להלן: "כונס הנכסים").

1. בדיון בערעור שהגישו התובעים, בין היתר, בעניין מחיקתה של התביעה שכנגד, ניתן ביום 6/7/2020, על ידי בית המשפט המחוזי, תוקף להסכמת הצדדים על פיה הערעור יתקבל במובן זה שתבוטל הקביעה לפיה התביעה שכנגד תמחק, וזו תתברר לגופה בבית המשפט קמא (היינו, בית משפט זה) (ע"א 27695-07-19).
2. ביום 28/6/21 התקבלה בקשתו של כונס הנכסים להשתחרר מתפקידו. בהמשך לכך מונו ב"כ הצדדים לשמש ככונסי נכסים על מנת לרשום את הבניין כבית משותף.
3. ביום 31/8/2021 הוגשה לתיק בית המשפט בקשה מספר 30 במסגרתה הודע כי הושלמה עסקת מכר בין הנתבעות לבין חברת ריאליטי שותפות מוגבלת מספר 540287919, על פיה רכשה האחרונה את מלוא זכויות הנתבעות בבניין ובמקרקעין. בית המשפט התבקש להורות כי ריאליטי תיכנס בנעלי הנתבעות ותחליף אותן בהמשך ניהול הליך פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף; להורות על מינוי ב"כ ריאליטי ככונסת נכסים חלף ב"כ הנתבעות; ולהורות כי הנתבעות תמשכנה להיות הנתבעות בתובענה שכנגד, ואף תהיינה חבות בכל חבות כספית שתיקבע בה. בהחלטה מיום 9/9/2021 הוריתי כמבוקש.
4. בדיון שהתקיים בפניי ביום 9/9/2021 אישרו ב"כ הצדדים כי נותרה לדיון רק התביעה שכנגד וכי גם בה נותר להכרעה הרכיב הכספי בלבד (עמ' 5 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021) (כאמור להלן גם "התובענה שבפני").

עיקרי טענות הצדדים

1. התובעים טוענים כי יש לפצותם בגין שימוש הנתבעות בשטח גדול יותר בבניין וזאת ביחס לתקופה שהחל מחודש ספטמבר 2006 ועד לחודש דצמבר 2018, עת הוגשה התביעה שכנגד.

התובעים מוסיפים וטוענים כדלקמן;

1. בשנת 2005 הצדדים פנו לאדריכל לצורך תכנון פרויקט של שיפוץ הבניין והוספת קומות ודירות (להלן: "הפרויקט"). משכך, הצדדים הסכימו לבצע חלוקה בעין של הדירות הקיימות בבניין, עוד בטרם ביצוע הפרויקט, כך שכל צד יחזיק באופן בלעדי בדירות מסוימות בו. פרטי החלוקה הועלו על הכתב על ידי בעלה של הגב' שרה, מר פרד בקון, במייל מיום 15/9/2006 (להלן: "הסכם החלוקה", ו- "מר פרד", בהתאמה; נספח 2 לכתב התביעה שכנגד).
2. מהסכם החלוקה עולה כי הצדדים היו מודעים לכך שהחלוקה איננה שווה. בפועל, הוקצה לנתבעות שטח שגדול ב- 86.71 מ"ר מהשטח שהוקצה לתובעים. הוסכם גם כי החלוקה תלויה בביצוע הפרויקט ותהיה תקפה רק לתקופה הביניים עד שיחלו בביצוע הפרויקט. המצב ששרר עד להסכם החלוקה היה שהדירות בבניין לא הוחזקו בבלעדיות על ידי מי מהצדדים ודמי השכירות חולקו ביניהם באופן שווה.
3. בסופו של יום הפרויקט לא יצא אל הפועל והאחריות הבלעדית לכך היא של הנתבעות. למרות זאת, הנתבעות מסרבות לשוב ולאזן ביניהם את חלוקת שטחי הבניין ומסרבות לפצותם.
4. לאורך השנים הם הציעו הצעות שונות לנתבעות כדי לתקן את חוסר האיזון, לרבות החלפה בין השטחים המוחזקים על ידי כל צד, אך הנתבעות דחו כל הצעה שהועלתה בפניהן הגם שטענו כי הן מכירות בצורך לתקן את העיוות. הם עצמם מעולם לא ויתרו על זכותם לעשות שימוש בשטח שהוקצה ביתר לנתבעות.
5. משכך הם מבקשים פיצוי ביחס לתקופה שתחילתה בחודש ספטמבר 2006 – מועד הסכם החלוקה וחלוקת הדירות בבניין – ועד לחודש דצמבר 2018 – מועד הגשת התביעה שכנגד.
6. לצורך חישוב חלק מחלופות הפיצוי הם מצרפים את חוות דעת השמאי דני טרשנסקי מיום 3/2/2021 (ת/1) (להלן: "השמאי טרנסקי" ו- "חוות דעת השמאי טרשנסקי", בהתאמה).
7. חלופות הפיצוי המוצעות על ידם הן:

• חלופה אחת מתבססת על דמי השכירות שנגבו בפועל בשנת 2014, בהתאם למסמך תשלום מס הכנסה ששילמה הגב' קלייטון לשנת 2014 בגין חלקה בבניין (להלן: "דיווח מס הכנסה משנת 2014") (צורף כנספח 3 לתצהיר מר יוסף, ת/2). בהתאם לכך, הם זכאים לפיצוי בסך של 867,099 ₪ (בצירוף הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל);
• חלופה שניה מתבססת על דמי שכירות ממוצעים בסביבת הבניין ולפיה התובעים זכאים לפיצוי בסך של 772,723 ₪ (בצירוף הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל).
• חלופה שלישית מבוססת על דיווחי מס הכנסה של הגב' קלייטון בגין חלקה בבניין, המתפרסים על פני מספר שנים, ולפיהם הם זכאים לפיצוי בסך של 830,267 ₪.

בהקשר זה אוסיף כי ביום 11/11/2021 נעתרתי לבקשתם של התובעים לצרף כראיה את דיווחי המס של הגב' קלייטון לשנים 2007-2013 ו- 2015-2018 בגין חלקה בבניין, על אף שהם הוגשו באיחור (להלן: "דיווחי מס ההכנסה"). שימת לב עם זאת כי על אף האמור דיווח זה חסר את שנת 2008.

1. המידע שעליו מבוססת חוות דעת השמאי רוזנברג מטעם הנתבעות הוא חסר, מסולף ושגוי, כך שיש לדחות קביעתו בעניין גובה הפיצוי; אין לקבל גם את תוצאות המדידה שערכה הנדסאית האדריכלות, הגב' חנה כהנא, עליה מסתמך השמאי רוזנברג בחוות דעתו, בין היתר מכיוון שהיא איננה מודדת מוסמכת ומכיוון שהתעלמה מקיומה של גלריה באחת מהדירות (להלן: "השמאי רוזנברג", "חוות דעת השמאי רוזנברג" ו- "הגב' כהנא", בהתאמה).
2. עמדתו האותנטית של השמאי רוזנברג מטעם הנתבעות, כפי שעלתה בעדותו, היא ששווי השימוש של הנתבעות בשטח העודף עומד על סך של למעלה מ- 764,694 ₪.
3. יש לדחות את טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעות בין היתר לנוכח סעיפים 4 ו- 9 לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות").
4. התובעים מבקשים אפוא לפצותם בהתאם לחלופות שפורטו לעיל ועל פי סדר הפירוט.
5. מנגד, הנתבעות טוענות כי יש לדחות את התביעה שכנגד. אולם, ככל שבית המשפט יסבור שיש לפסוק פיצוי, אזי יש לקבל את טענתן להתיישנות, כך שחישוב הפיצוי ייעשה ביחס לשנים 2012-2018 ובהתאם לחוות דעת השמאי רוזנברג מטעמן.

הנתבעות מוסיפות וטוענות כדלקמן;

1. בין הצדדים נוהל משא ומתן ביחס לחלוקת הבניין במסגרת תכנון הפרויקט. לבסוף, הן הסכימו וזאת לבקשת התובעים, לחלק את הדירות בבניין כך שהתובעים יקבלו פחות שטחים בחלק הקיים של הבניין ותמורת זאת יקבלו יותר שטחים בחלק החדש שייבנה בבניין.
2. החל ממועד החלוקה כל צד החזיק בדירות שהוקצו לו, שיפץ אותן, השכיר אותן ונהנה מדמי השכירות שקיבל בגינן.
3. לאחר שהפרויקט בוטל בחודש מאי 2008, עקב התנהלותם של התובעים, נותרו הנתבעות עם הדירות שהועברו לחזקתן. הן הציעו לתובעים מספר פתרונות אפשריים, לרבות החלפת שטחים מסוימת בקומת הקרקע, אך כל הניסיונות להגיע להסכמות נכשלו.
4. חוות דעת השמאי רוזנברג מטעמן (נ/1), מלמדת על אומדן גובה דמי השכירות הראויים לכל דירה בבניין בחלוקה לפי שנים.
5. אין קשר בין דמי השכירות שניתן להפיק מהדירות לבין הערכת שווי הבעלות בהן.
6. השטח שהן מחזיקות גדול ב- 75.41 מ"ר מהשטח המוחזק על ידי התובעים וזאת בהתבסס על תשריט הגב' כהנא. תשריט זה לא בוטל על ידי בית המשפט והוא תקף. מנגד, לא ברור על איזו מדידה מתבססים התובעים.
7. במהלך השנים ועד להסכם החלוקה פעלו שני הצדדים באופן שההכנסות וההוצאות מהבניין חולקו כל אחד לפי חלקו בבעלות הבניין. לפיכך, משבוטל הסכם החלוקה חזרו הצדדים למצב המשפטי ערב הסכם החלוקה.

התובעים עצמם מעידים כי דמי השכירות שהם קבלו בגין הדירות המוחזקות על ידם, גבוה מדמי השכירות שקבלו הנתבעות בגין הדירות המוחזקות על ידן. מכאן, שלא ניתן לטעון כי הנתבעות התעשרו על חשבונם של התובעים ובוודאי שלא מגיע להם פיצוי כספי.

1. ככל שבית המשפט יחליט לפסוק פיצוי לתובעים הרי שעילת הפיצוי נוצרה רק בחודש מאי 2008, עת בוטל הסכם החלוקה. ואולם, ככל שהתביעה לדמי שימוש ראויים מתייחסת לתקופה שלפני חודש דצמבר 2011 דינה להידחות לנוכח התיישנות. המדובר בתביעה שאיננה במקרקעין, שתקופת ההתיישנות שלה עומדת על שבע שנים, ושמקורה בהסכם החלוקה משנת 2006.
2. ככל שבית המשפט יקבע כי יש לפצות את התובעים, הרי שלפי חוות דעת השמאי רוזנברג הן קיבלו דמי שימוש ראויים לתקופת התביעה שכנגד (13 שנים), בסכום של 151,245 ₪, ונוכח תקופת ההתיישנות וביטול הסכם החלוקה, הרי שלכל היותר עליהן לשלם סכום של 81,440 ₪.
3. יש לפסול את חוות דעת השמאי טרשנסקי שהתגלתה כשגויה מיסודה, נסמכת על נתונים מופרכים ומוכתבת על ידי התובעים.

המסגרת הראייתית

1. מטעם התובעים העידו ה"ה:

• מר יוסף קיקיון – התובע שכנגד 2 (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן ת/2) (כאמור לעיל: "מר קיקיון");
• השמאי דני טרשנסקי שהגיש חוות דעת שעניינה אומדן שווי השימוש העודף בבניין (ת/1) (כאמור לעיל: "השמאי טרנסקי" ו- "חוות דעת השמאי טרשנסקי", בהתאמה).

1. מטעם הנתבעות העידו ה"ה:

• מר אנריקה דוד ממבר המוכר גם בשם צבי (תצהיר עדות ראשית מטעמו סומן נ/2) (כאמור לעיל: "מר צבי");
• השמאי שאול רוזנברג שהגיש חוות דעת שעניינה אומדן שווי דמי השכירות הראויים לדירות מגורים בבניין (נ/1) (כאמור לעיל: "השמאי רוזנברג", ו- "חוות דעת השמאי רוזנברג", בהתאמה).

1. במהלך חקירתו של השמאי רוזנברג במסגרת הדיון מיום 9/9/2021, הוגשה בהסכמה חוות דעת השמאי עודד האושנר, שמונה על ידי כונס הנכסים טרם ששוחרר מתפקידו, והיא סומנה ת/3.
2. אתייחס לעדויות, לראיות ולחוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, במסגרת הדיון שלהלן, ככל שיידרש.

דיון

התיישנות

1. סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע כדלקמן:

"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא –

(1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים;

(2) במקרקעין – חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה."

1. ראו בעניין זה דברי כב' השופט י' דנציגר בע"א 8880/13 וינשל נ' מדינת ישראל משרד הביטחון (פורסם בנבו, 3/8/2016) לפיהם:

"סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע את תקופת ההתיישנות בתביעות מסוגים שונים: שבע שנים בתביעה שאינה במקרקעין; חמש עשרה שנה בתביעה שעניינה במקרקעין (ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה). כבר נפסק, כי תביעה לדמי שימוש במקרקעין היא תביעה "בשאינו מקרקעין" [ע"א 35/71 חברת ישראל אוסטרליה להשקעות פרדסנות ומטעים בע"מ נ' מושב בני דרור אגודה חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד כז(1) 225, 227 (1972); ע"א 1017/91 פסח משה נ' הכפר הירוק ע"ש לוי אשכ[פורסם בנבו] פסקה 6 (1.4.1996)]". (פסקה 19)

1. סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע:

"תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה."

1. הולדתה של עילת התובענה שבפניי היא עם ביטולו של הפרויקט וכפועל יוצא ביטול הסכם החלוקה, בחודש מאי 2008 (ראו בעניין זה התכתבות הצדדים שצורפה כנספח 11 לתצהיר מר צבי, נ/2).

אעיר, כי מר יוסף מעיד שכבר בראשית שנת 207 התברר שהפרויקט לא יצא אל הפועל, אולם מצאתי להסתמך על האמור בהודעת הדואר האלקטרוני שהינה בכתב (סעיף 23 לתצהיר מר יוסף, ת/2).

כך או אחרת, לאור קיומה של התיישנות, כמפורט להלן, אין לקביעה זו משמעות אופרטיבית.

1. עם ביטול הפרויקט והסכם החלוקה הפכה חלוקת הדירות בבניין לבלתי מאוזנת במובן זה שהיא איננה מקבלת פתרון במסגרת הפרויקט הצפוי. מטעם זה אינני סבורה שיש לראות את הולדת עילת התובענה בעת החתימה על הסכם החלוקה ובעת החלוקה בפועל.
2. מאחר ומדובר בתביעה לתשלום דמי שימוש ראויים שהינה תובענה שלא במקרקעין, הרי שתקופת ההתיישנות החלה עליה היא בת שבע שנים.

היות שהתביעה שכנגד הוגשה בחודש דצמבר 2018 הרי שעילת התביעה מתיישנת ביחס לתקופה הקודמת לחודש דצמבר 2011.

1. התובעים טוענים בעניין זה לתחולתו של סעיף 4 לחוק ההתיישנות הקובע:

"בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה ולא נגד תביעה שכנגד, כשהיא והתביעה שבאותה תובענה נושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות."

1. משכך הם טוענים כי אין להחיל על עילת התביעה את תקופת ההתיישנות הנטענת.

לתימוכין הם מפנים לפסקי דין בהם התקבלה הטענה:

• ת"א (מחוזי י-ם) 4320/02 גפני נ' אסרף (פורסם בנבו, 10/7/2005), שבו במסגרת התביעה העיקרית התבקשו סעדים של מינוי כונס נכסים לצורך רישום זכויות על פי חלוקה שתשקף את זכויות הצדדים; צו מניעה קבוע המורה לנתבעים (הם התובעים שכנגד) להימנע מלבצע פעולה ברכוש המשותף; ופיצול סעדים, ואילו במסגרת התביעה שכנגד נטען על ידי הנתבעים (הם התובעים שכנגד) שיש לחייב את התובעים לפעול לרישום הבית המשותף; לחייב את תובעים לשלם מחצית מהוצאות בניית חדר הסקה ודמי שכירות של חדר ההסקה; להעתיק את מיכלי הגז ממקומם; ולפסוק לזכותם של הנתבעים תשלום בגין דמי חכירה מיותרים ששולמו ובגין כספים שחויבו לשלם למינהל.

כבר אומר כי עניין זה שונה מענייננו בהינתן שהשאלה המרכזית עליה נסובה התביעה העיקרית הייתה בעניין קביעת הזכויות של כל צד בבניין ובעניין ההתחייבות לרישום הזכויות בו. כלומר, התביעה כללה בחובה סוגיות נוספות מלבד פירוק השיתוף. מכאן, גם מובנת קביעתו של בית המשפט כי התביעה שכנגד קשורה עניינית בתביעה העיקרית.

• ת"א (שלום חיפה) 47978-07-13 גור אריה נ' בוכובזה (פורסם בנבו, 18/12/2018), שבו במסגרת התביעה העיקרית עתר התובע (הוא הנתבע שכנגד) לפירוק השיתוף במקרקעין וכן ביקש סעדים נוספים. במסגרת התביעה שכנגד, ביקשו הנתבעים (הם התובעים שכנגד) את תשלום שווין של זכויות בנייה אשר נוצלו ע"י התובע ללא הסכמתם ובשיעור העולה על שיעור חלקו של התובע בזכויות במקרקעין המשותפים לצדדים. בית המשפט קבע כי נוכח סעיף 4 לחוק ההתיישנות משתבעו הנתבעים פיצוי עבור ניצול יתר של זכויות בנייה במסגרת תביעה שכנגד הנוגעת למקרקעין המשותפים, לא תשמע מפיו של התובע טענת התיישנות; וכי באותו מקרה, הן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד נובעות מאותן נסיבות: מקרקעין משותפים ושימושים שונים שעשו בהם הצדדים לאורך השנים.
• ת"א (שלום חיפה) 9850-01-18 קליין נ' פרנץ (פורסם בנבו, 9/9/2021), שבו עסקה התביעה העיקרית בפירוק שיתוף, ובה הגיעו הצדדים להסכמה אשר קיבלה תוקף של פסק דין, לפיה התובע בתביעה העיקרית יגיש תכנית בניה המגיעה לקו האפס בין החלקות וכאשר התכנית תאושר ע"י הוועדה, הנתבעים יאפשרו רישום בית משותף, בכפוף לתיקון התשריט. בעניין זה עסקה התביעה שכנגד בשאלה האם התובע (הוא הנתבע שכנגד) הפר את הסכם השיתוף בין הצדדים ומהו הנזק שנגרם; האם הועמדה מכולה במגרש הנתבעים (הם התובעים שכנגד) והאם ניתן לקזז דמי שימוש במכולה מחיובי התובע, ככל שישנם כאלו; וכן, האם חלה על הוועדה המקומית לתכנון ובניה חובת זהירות כלפי הנתבעים והאם היא הפרה הוראה חוקית.

במקרה זה קבע בית המשפט כי התביעה שכנגד לא התיישנה מאחר ושתי התביעות עוסקות באותם מקרקעין, באותן נסיבות, בגין אותו הסכם שיתוף שנחתם בין הצדדים וכן, חולקות בעלי דין זהים, גם אם לא במלואם. (על פסק הדין תלוי ועומד ערעור).

1. אלא שבענייננו התביעה העיקרית עניינה בפירוק שיתוף ואילו התביעה שכנגד עוסקת בסעד כספי שמתבקש בגין דמי שימוש ראויים. סעד פירוק השיתוף נובע מעובדת בעלותם המשותפת של הצדדים במקרקעין ואילו התובענה שכנגד לתשלום דמי שימוש נובעת מהטענה להחזקה לא מאוזנת של הצדדים בבניין הנובעת מהסכם השיתוף. משכך, וגם אם מדובר באותם צדדים ובאותם מקרקעין, לא ניתן לקבוע כי שתי התובענות עוסקות באותו נושא ובאותן הנסיבות.
2. יתרה מכך, לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"):

"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".

קבלת טענת התובעים על פיה לא חלה התיישנות משמעותה כי כל תביעה שכנגד שתוגש במסגרת תביעה לפירוק שיתוף, תקבל באופן אוטומטי הגנה מפני טענת התיישנות רק מעצם היותה עוסקת באותם מקרקעין ובאותם צדדים ואף אם מעבר לכך אין עניינה באותו נושא או באותן הנסיבות.

1. אני סבורה אפוא כי אין לקבל בעניין זה את טענת התובעים וכי סעיף 4 לחוק ההתיישנות איננו חל בנסיבות שבפניי.

וראו בהקשר זה גם ע"א (מחוזי חיפה) 22231-03-17 דגני נ' הלר (פורסם בנבו, 12/11/2017) ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום. התביעה העיקרית דנה בפירוק שיתוף. הנתבעים הסכימו לפירוק השיתוף אך טענו שיש לפרק את השיתוף לפי "החלקים האמיתיים בבעלות בחלקות" וזאת להבדיל מהחלקים הרשומים בפנקס זכויות המקרקעין. כדי לבסס את טענותיהם בעניין החלקים האמיתיים בבעלות הם הגישו את התביעה שכנגד, שבמסגרתה ביקשו לקבוע את חלוקת הזכויות; לחליפין פיצוי כספי בגין השטחים בהם זכו התובעים (הם הנתבעים שכנגד) בטעות; ולחליפי חליפין, תשלום של דמי שימוש ראויים.

כב' סגן הנשיא, השופט י' כהן קבע בעניין הסוגיה של ההתיישנות מכוח סעיף 4 לחוק ההתיישנות כי:

"הבסיס המשותף לתביעת פירוק השיתוף ולתביעה שכנגד, ביחס לקבוצת הסעדים הכספיים, היא העובדה שהצדדים הם בעלים במשותף של החלקות נשוא תביעת הפירוק. ואולם, אין כל מקום לומר, כי מדובר בתביעות שנושאן אחד, ואף אם יש להן נסיבה אחת משותפת, הרי שכל יתר הנסיבות, הכרוכות בכל אחת מהתביעות הן כה שונות, עד כי הן מאיינות כל אפשרות לקבוע, שהתביעות נובעות מאותן נסיבות." (פסקה 18)

1. התובעים טוענים גם כי בענייננו חל סעיף 9 לחוק ההתיישנות הקובע כך:

"הודה הנתבע, בכתב או בפני בית משפט, בין בתוך תקופת ההתיישנות ובין לאחריה, בקיום זכות התובע, תתחיל תקופת ההתיישנות מיום ההודאה; ומעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה לענין סעיף זה.

בסעיף זה" הודאה– " למעט הודאה שהיה עמה טיעון התיישנות."

1. לתימוכין הם מציגים מספר התכתבויות אשר לטענתם יש בהם הודאה של הנתבעות בזכותם לפיצוי;
2. כך, דואר אלקטרוני מיום 25/2/2009 שנשלח על ידי מר פרד, שבמסגרתו הוא כותב כדלקמן (נספח 1 לכתב התשובה):

"THE IMBALANCED ("ee-zoon") PROBLEM. Let me say a final word about the "imbalance" issue. We are fully aware of your concerns and insistence on a solution to this problem. We also want to solve this problem with you in a fair way, and will together find an acceptable solution, as soon as possible…"

ובהמשך:

"… the imbalance issue looks backward to a specific financial dispute over rentals in an agreed and documented arrangement between us related to the previous haluka agreement, now abandoned. It is solvable compensation claim, which we will solve together, if you are willing".

מר פרד אמנם לא העיד בפניי, אולם ניכר כי הוא שימש כדוברן של הנתבעות במהלך השנים, וזאת לאור המיילים הרבים שנשלחו ממנו ואשר צורפו לתצהיר מר צבי (נ/2). אני סבורה אפוא כי אין כל מניעה להתבסס על הדואר האלקטרוני שנשלח על ידו ככזה המשקף את דעתן של הנתבעות.

1. כך גם דואר אלקטרוני ששלח ביום 19/7/2020, מר שמעון, בעקבות פגישה עם הגב' שרה, ובו נכתב כי "שמעתי בפגישתנו הנ"ל את הערתך/הצעתך ("לחלוק את דמי השכירות שקיבלתן בגין השטחים העודפים - ביננו" )"... (נספח 2 לכתב התשובה שכנגד).

עם זאת, משקלו של מסמך זה נמוך מאחר והוא נכתב על ידי מר שמעון עצמו והוא איננו מהווה הודאה של מי מהנתבעות.

1. משקל נמוך יש לייחס גם לזימון אסיפת דיירים משנת 2016 הכולל פירוט סדר היום של האסיפה, ובמסגרתו: "איזון ההחזקה בנכס פירוק ושיתוף." (נספח 5 לתצהיר מר יוסף, ת/2).

מעבר לכך שמועד הזימון הוא מאוחר בזמן ואיננו תורם לטענת התובעים ביחס לתחולת סעיף 9 לחוק ההתיישנות, הרי שגם לא ניתן ללמוד ממנו על הודאה כלשהי מצד הנתבעות בהיותו בגדר "זימון" בלבד.

1. מכתב מטעם מר צבי מיום 15/5/2009 שבו נכתב: "כעת יש לך רק שתי אפשרויות, האחת לנהל מו"מ ישיר עימי על גובה הסכום שאני מוכן לשלם לך בשביל לסיים אחת ולתמיד את פרק החלוקה או להמשיך ולבקש מעורך הדין שלך לכתוב לנו עוד כמה מכתבים." (נספח 12ה' לתצהיר מר צבי, נ/2).

ממכתב זה עולה לכאורה כי קיימת הסכמה כלשהי בעניין הצורך במתן פיצוי.

ואולם, ראו את עדותו של מר צבי בעניין היעדר הסכמה שכזו:

"ש: טוב בואו נמשיך, תאשר לי שסברתם אתם הצד שלכם שמשפחת קיקיון זכאית לפיצוי כספי בגין עודף המטרים שלכם?

ת: שאנחנו סברנו? יש חלק מאתנו שסבר אני סבור שלא,..." (עמ' 83-84 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021)

ואכן, קיים גם דואר אלקטרוני מיום 20/7/2010 שנשלח מאת הגב' מיכל אל מר שמעון ובו היא כותבת שהיא "... דוחה מכל וכל את כל הנטען במייל שלך. אינני יודעת על חוב שאני חבה כלפיכם." (נספח 12ו' לתצהיר מר צבי, נ/2). האמור בוודאי משקף את התנגדותה לפיצוי.

קיים גם דואר אלקטרוני נוסף מיום 2/8/2010 מהגב' מיכל ובו היא כותבת (נספח 12ז' לתצהיר מר צבי, נ/2):

"לא השבתי לך על המייל בו טענת לעניין אי שוויון בהחזקת שטחים "וחובות". אני שוב דוחה מכל וכל את טענותיך, שטח איננו חזות הכל..."

1. עולה מן האמור תמונה על פיה לא הייתה הסכמה, לא כל שכן הודאה בפה מלא, לפיה זכאים התובעים לפיצוי. משכך, לא ניתן לקבוע גם כי סעיף 9 לחוק ההתיישנות חל בנסיבות שבפניי.
2. מכל מקום, מעל כל אלה מרחפת התהייה, מדוע התובעים לא הגישו תביעה לתשלום דמי שימוש קודם להגשת התביעה לפירוק השיתוף.

התובעים לא העלו בפניי כל נימוק משכנע לשיהוי זה.

מר שמעון נשאל בחקירתו מדוע לא הגיש תביעה לפירוק שיתוף קודם לכן, ותשובתו הייתה שהוא לא רצה להגיע לבית המשפט עם בנות משפחה (עמ' 52 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021). קשה לקבל תשובה זו לנוכח דואר אלקטרוני מיום 12/1/2018 אותו שלח ובו הוא מכנה את הנתבעות "גנבות", מה שמעיד דווקא על עמדתם הנחרצת של התובעים כנגד הנתבעות (נספח 13ד' לתצהיר מר צבי, נ/2).

1. תוצאת כלל האמור אני קובעת כי לתובעים עילת תביעה אך ורק בעניין תקופת שבע השנים שקדמה למועד הגשת התובענה שבפניי, משמע החל מחודש דצמבר 2011.

זכותם של התובעים לפיצוי

1. שאלת זכותם (או זכאותם) של התובעים לפיצוי, היא נגזרת של השאלה האם החלוקה הקיימת בבניין בהתאם להסכם החלוקה, אכן משקפת חוסר איזון בין הצדדים. עיקר הקושי נובע מטענת הנתבעות שלפיה משבוטל הסכם החלוקה, חזר המצב שהיה קיים ערב הסכם החלוקה ולפיו, ההוצאות וההכנסות מהבניין נחלקות בין כל אחד מהצדדים בהתאם לחלקו בזכויות הבעלות בבניין, על כנו. לטענתן, מכיוון שהתובעים קבלו דמי שכירות גבוהים יותר במהלך השנים אזי לא נגרם להם כל נזק והם לא זכאים לפיצוי.
2. מר שמעון מאשר אכן בחקירתו כי דמי השכירות שקבלו התובעים במהלך השנים מהשכרת דירותיהם בבניין, גבוהים מדמי השכירות שקבלו הנתבעות.

ראו עדותו בעניין זה:

"ש: אתה טוען שדמי השכירות שאתם קיבלתם הם גבוהים יותר מדמי השכירות שהנתבעות קיבלו,

ת: אמת אני לא טוען זה הנתונים." (עמ' 48 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021).

הסיבה לכך, לטענתו, היא אופי ההשכרה קצרת הטווח שאיננה כוללת בטחונות ועל כן היא גם בעלת סיכון גבוה יותר, המצדיק דמי שכירות גבוהים יותר (עמ' 48 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021).

1. אינני מקבלת את הטענה לפיה משבוטל הסכם החלוקה חזר המצב (בפועל) לקדמותו. הנתבעות לא הציגו כל הסכמה ברורה המתייחסת לכך מצד התובעים, וממילא עולה כי כל צד תפעל את ניהול הדירות שבהחזקתו בלבד. מכך עולה כי הצדדים לא ראו עצמם בזמן אמת כמי שמחויבים לחלוק ביניהם את דמי השכירות באופן שוויוני.

בהקשר זה ולאור קביעתי מתייתר הצורך לדון בטענת התובעים לפיה טענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה.

1. משכך, ובהינתן שלא הוכח כי שטח הדירות של התובעים איכותי יותר משטח הדירות של הנתבעות, אני סבורה כי לתובעים קמה הזכות לפיצוי בגין השטחים שהוחזקו ביתר על ידי התובעות וזאת החל מחודש דצמבר 2011 ועד מועד הגשת התובענה שבפניי.
2. כדי לחשב את גובה הפיצוי יש לבחון מהו הפרש השטח שבו מחזיק כל אחד מן הצדדים – נתון השנוי במחלוקת – ולאחר מכן, לבדוק את חלופות הפיצוי המוצעות לרבות חוות הדעת שהוגשו על ידי הצדדים.

הפרש שטח הדירות המוחזק על ידי כל אחד מהצדדים

1. הצדדים מסכימים כי שטח הדירות שמוחזק על ידי התובעים גדול מהשטח שמוחזק על ידי הנתבעות, אולם הם חלוקים ביחס להפרש השטח.
2. השמאי טרשנסקי מטעם התובעים, מסתמך בחוות דעתו על נתון לפיו הפרש השטחים עומד על 86.71 מ"ר, אך איננו מצרף את תשריט המדידה שעליו הוא הסתמך.

בעדותו הוא מאשר כי מדובר במדידה ישנה, אולם מוסיף כי קונטור הדירות לא השתנה:

"ש: או-קיי אני אומרת לך שהמדידה הזאתי משנת 2005, 2006 אז לפני שביקרת בדירות,

ת: או-קיי.

ש: לפני הרבה מאוד שנים יכול להיות?

ת: סביר להניח כי זה מדידה שהוכנה לצורך הפרויקט אז מודד מוסמך נכנס לבניין ובדק אותו לצורכי הקמת פרויקט חדש.

ש: לפני שהיא הוסבה בכלל למגורים?

ת: עדיין קונטור הדירות נשאר אותו קונטור אף אחד לא שינה את קונטור הדירות." (עמ' 12-13 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021)

1. מנגד, השמאי רוזנברג מטעם הנתבעות, מסתמך על תשריט מחודש אוקטובר 2020 שהכינה הגב' כהנא (נספח 15 לתצהיר מר צבי (נ/2)). לפי המדידה שבתשריט זה, הפרש השטחים המוחזקים על ידי הצדדים הוא 75.41 מ"ר.
2. הגב' כהנא אמנם איננה מודדת מוסמכת אולם לא מצאתי בכך כדי להטיל דופי בממצאי המדידה מטעמה.

אני ערה כמובן לפסק הדין שניתן ביום 9/5/2021 במסגרת בקשת רשות ערעור שהוגשה על ידי התובעים על החלטתי מיום 31.12.2020, בהמשך לבקשה למתן הוראות מטעם כונס הנכסים (רע"א 39885-02-21). במסגרת הבקשה למתן הוראות התבקש, בין היתר, להגיש לרישום את תשריט הבית המשותף, כפי שנערך על ידי הגב' כהנא. בהחלטתי זו קבעתי, בין היתר, כי "... די בהנדסאית האדריכלות (הגב' כהנא – כ.ה.), אין צורך במודד מוסמך ולמעשה אף לא הועלתה טענה לגופן של הכרעותיה. אין מניעה לרישום כמבוקש על ידי התובעות שכנגד." פסק הדין שבערעור מיום 9/5/2021 נתן תוקף להמלצת בית המשפט שבערעור שלפיה תבוטל החלטתי ותינתן החלטה חדשה ומנומקת בעניין הבקשה למתן הוראות. בסופו של יום, לא יצאה החלטה המבטלת את מינוי הגב' כהנא או את התשריט מטעמה, אולם כונס הנכסים עצמו שוחרר מתפקידו, כך שהחלטה בעניין זה התייתרה.

מכל מקום, אינני מוצאת נימוק בגינו מתאיין תשריט הגברת כהנא המשמש בתביעה שבפניי, לצורך חישוב דמי השימוש הראויים.

1. מבין שתי המדידות הנטענות אני סבורה כי המדידה שנותנת תמונה נאמנה יותר של שטחי הבניין היא המדידה המבוססת על תשריט הגב' כהנא שהינה המאוחרת בזמן ושצורפה לתיק בית המשפט, וזאת הגם שהיא איננה מודדת מוסמכת.

בהקשר זה אפנה גם לתקנה 42 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב – 2011 שעניינה "חוות דעת לעניין פירוק שיתוף דרך הפיכתה לבית משותף", ולפיה:

"מפקח ייתן חוות דעת כאמור בסעיף 42(א) לחוק, לאחר שהומצאו לו להנחת דעתו, מסמכים אלה:

(1) החלטת בית המשפט שנתבקשה בה חוות הדעת;

(2) תשריט הבית, מאושר על ידי מוסד תכנון, או תשריט אחר הנותן, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו;

(3) כל מסמך אחר הנחוץ לו למתן חוות הדעת."

1. התובעים טוענים כי בשל משגה במדידה של הגב' כהנא, לא הובאה בחשבון גלריה המשמשת כחדר שינה בדירה מספר 1. השמאי רוזנברג נשאל האם חישב את שטח הגלריה והשיב בשלילה, היות שהדירה חושבה על פי הגודל הפיזי שלה (עמ' 59 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021).

עם זאת, התובעים לא גיבו טענתם זו בחוות דעת מומחה ואף לא הביאו מדידת מומחה לעניין שטח הגלריה. משכך, אינני סבורה שיש באמור כדי לשנות מהכרעתי.

1. לא נעלמה מעיניי טענת התובעים כי חוות דעת השמאי האושנר הסתמכה אף היא על תשריט הגב' כהנא וכי יש פער בין השטחים של הדירות שמציינים השמאי האושנר והשמאי רוזנברג, ואולם גם בכך אין בכדי "להכשיר" את המדידה עליה הסתמך השמאי טרשנסקי ואשר כלל לא צורפה.
2. אוסיף כי אני ערה לטעמים שהציגו התובעים בבית המשפט המחוזי בעניין הבקשה לביטול מינוי הגב' כהנא על ידי כונס הנכסים, כמפורט בסעיף 183 לסיכומיהם, אולם לא סברתי שיש בהם כדי לשנות את מהכרעתי.
3. תוצאת האמור אני קובעת כי לצורך ההכרעה בתובענה שבפניי, ההפרש בין השטח המוחזק על ידי התובעים לבין זה המוחזק על ידי הנתבעות הוא 75.41 מ"ר בהתאם לתשריט הגב' כהנא.

הפיצוי הראוי

1. זכאותם של התובעים לפיצוי נובעת מסעיף 33 לחוק המקרקעין "תשלום בעד שימוש" הקובע, כדלקמן:

"33. שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש."

1. הצדדים הגישו, איש איש מטעמו, חוות דעת שמאית;
2. התובעים הגישו חוות דעת מטעם השמאי טרשנסקי, מיום 3/2/2021 (ת/1). בחוות דעת זו מחשב השמאי טרשנסקי את שווי השימוש העודף החודשי שעשו הנתבעות. הוא מחשב מהם דמי השכירות הממוצעים למ"ר בנוי בסביבה, תוך שהוא מתבסס על נתוני דמי שכירות חודשיים מבוקשים של תשע דירות שפורסמו באתר יד 2 ומדל"ן, נכון למועד עריכת חוות הדעת (בחודש ינואר 2021). לגישתו דמי השכירות הממוצעים בסביבה עומדים על סך 121.26 ₪ למ"ר.

לאחר האמור השמאי טרשנסקי בוחן, ביחס לכל דירה, מהו השטח האקוויוולנטי שלה ומכפיל את הנתון שהתקבל במחצית מהפרש השטח האקוויוולנטי המוחזק על ידי הנתבעות, שלגישתו עומד על 43.35 מ"ר.

לסיכום הוא קובע כי שווי שימוש עודף חודשי שעושות הנתבעות עומד על סך של 5,257.07 ₪.

השמאי טרשנסקי גם מציין בחוות דעתו כי נמסר לו על ידי התובעים שדמי השכירות החודשיים למ"ר שמתקבלים בפועל, עומדים על סך של 136.07 ש"ח וזאת בהתאם לדיווח מס הכנסה משנת 2014. בהתאם לנתון זה שווי שימוש עודף חודשי שעושות הנתבעות עומד על סך של 5,899.14 ₪.

אציין כי לכתב התביעה שכנגד צורפה "קביעת שווי שימוש עודף" של השמאי טרשנסקי משנת 2018 אך ההתייחסות בפסק הדין היא לחוות דעתו מיום 3/2/2021 (ת/1). השמאי טרשנסקי מעיד בעניין זה כי לא היה מדובר בחוות דעת מומחה וכי הנתון שלפיו נערך החישוב בעניין שווי השימוש העודף נמסר לו מהתובעים והוא לא בדק אותו (עמ' 18 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021). מכאן שאינני מוצאת להתייחס למסמך זה.

1. מנגד, הנתבעות הגישו חוות דעת מטעם השמאי רוזנברג מיום 15/2/2021 (נ/1), בעניין אומדן דמי שכירות הראויים. אומדן דמי השכירות מבוסס על הסכמי השכירות שהעבירו הנתבעות, כולל 10% לדירה מספר 7 ולפי התאמה לשוליות הגודל (עמ' 36 לחוות הדעת).

השמאי רוזנברג גם מציג נתונים שברשותו על דמי שכירות של נכסים אחרים אולם לא ברור כיצד הוא משקלל אותם בחוות דעתו.

השמאי רוזנברג מחשב את הפרש אומדן דמי השכירות הראויים בין דירות הנתבעות לבין דירות התובעים וטוען כי ההפרש בין השנים 2006-2018 עומד על סך של 302,489 ₪ לטובת הנתבעות ולכן, מחצית ההפרש, לו זכאים התובעים, הינו בסך של 151,245 ₪.

1. מבין שתי חוות הדעת שהוצגו לי אני מעדיפה את חוות הדעת של השמאי רוזנברג המבוססת על הסכמי שכירות בפועל של דירות הנתבעות, ועל כן, מדויקת יותר.

יודגש כי הנתבעות הגישו כארבעים הסכמי שכירות או הסכמי הארכה שנערכו בין השנים 2006-2020 (נספחים 16א'-16מ' לתצהיר מר צבי, נ/2).

כפי שעולה מעדויות השמאי רוזנברג ומר צבי ישנו מקרה שבו אין הסכם שכירות והוא ביחס להסכם שנעשה עם בנה של הגב' שרה, או אז התבסס השמאי רוזנברג על מסמך ריכוז תשלומים שהעביר לו מר צבי, שהינו רואה חשבון (עמ' 60-61 ו- 88-89 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021).

בחקירתו של מר צבי עלה גם כי ישנו מקרה נוסף, בעניין דירה 3, שבו לא היו הסכמי שכירות ביחס לשש השנים הראשונות שנבחנו בחוות הדעת (2006-2012) (עמ' 90 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021).

מר צבי עשה עלי רושם של אדם הגון שעדותו מהימנה. כפי עדותו, בשנת 1991 פנה אליו חותנו, מרדכי וביקש ממנו לטפל בבניין במקומו ומאז ועד היום הוא מנהל את הבניין מטעם הנתבעות (עמ' 72 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021). בהינתן האמור, אני סבורה כי הוא סיפק נתונים מדויקים.

אוסיף כי עצם העובדה שמסמך ריכוז התשלומים שהכין מר צבי לא צורף לחוות הדעת ואף לא אוזכר בה, אכן מעלה תהייה, אולם גם כך, אני מעדיפה את חוות דעת השמאי רוזנברג על פני זו של השמאי טרשנסקי, בהינתן שהיא מסתמכת על נתונים שהוצאו מהסכמי השכירות – גם אם אין המדובר בכלל הסכמי השכירות לתקופה הנבחנת – לעומת חוות דעת השמאי טרשנסקי שהסתמך בתחשיב אחד על נתוני השוואה של נכסים אחרים שנלקחו מאתר אינטרנט. אעיר כי ביחס לתחשיב השמאי טרשנסקי המבוסס על הדיווח למס הכנסה משנת 2014, אתייחס בהמשך.

1. קיימים טעמים נוספים בגינם העדפתי את חוות דעתו של השמאי רוזנברג על פני חוות דעתו של השמאי טרשנסקי;
2. ניכר כי השמאי טרשנסקי ערך בחוות דעתו השוואה אל מול נכסים ברמת גמר טובה יותר.

השמאי טרשנסקי העיד כי טיב הנכסים שהביא להשוואה אינם דומים מבחינת הגמר שלהם לטיב הבניין:

"ש: אתה עדיין מחזיק בעמדה הזו שהנכסים שאתה נתת כאן להשוואה דומים מבחינת גמר טיב לנכסים שלנו?

ת: לא ואני מחזיק בעמדה שבמרכז," (עמ' 23 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021)

לא התעלמתי מעדותו לפיה למצב הפיזי והתחזוקתי של הבניין יש השפעה מעטה מאוד על דמי השכירות, אולם אני סבורה כי באזור רווי נכסים עדיף היה להציג נכסים להשוואה, התואמים את טיב הבניין שבענייננו (עמ' 20 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021).

1. עולה גם כי לפני מתן חוות הדעת ערך השמאי טרשנסקי ביקור חיצוני בלבד בבניין וכי ביקור פנימי בבניין נערך על ידו רק בשנת 2005 ועוד לפני שהדירות בו הוסבו למגורים (עמ' 11 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021).

לעומתו, השמאי רוזנברג ומי מטעמו ערכו ביקור בבניין ובדירות בשנת 2021 (עמ' 3 לחוות דעת רוזנברג).

מובן כי ביקור בפנים הנכס בסמיכות לכתיבת חוות דעת מלמד על מידת מקצועיות חוות הדעת ואמינות תוכנה.

1. לבסוף, נתוני ההשוואה של השמאי טרשנסקי נכונים למועד עריכת חוות הדעת (ינואר 2021), אלא שהתקופה הרלוונטית לענייננו היא מחודש דצמבר 2011 עד חודש דצמבר 2018, כך שהנתונים עליהם הוא הסתמך אינם משקפים נכונה את השווי המדויק ביחס לתקופה הנבחנת.

השמאי טרשנסקי מסכים עם האמור:

"ש: תסכים איתי שדמי שימוש לשנת 2009 לדוגמה הם לא יהיו 121.26.

ת: סביר להניח שהם יהיו פחותות כן. אבל תצמידי את צריכה להצמיד אותם להיות." (עמ' 29 לפרוטוקול מיום 9/9/2021).

1. דיי לי בטעמים שפירטתי שלעיל כדי לבכר את חוות דעתו של השמאי רוזנברג על פני חוות דעתו של השמאי טרשנסקי ואינני מוצאת צורך לדון בטענות הנתבעות בעניין חוות דעתו של השמאי טרשנסקי ובכלל כך בעניין מקדמי השווי שנלקחו על ידי השמאי טרשנסקי; ההתעלמות מכך שהדירות של הנתבעות גדולות יותר והעובדה שהאמור יוצר חסרון כלכלי הנובע מרמת ביקוש נמוכה לדירות גדולות בתל אביב; והתעלמותו של השמאי טרשנסקי מההבדל בחלוקה הפנימית של דירות הנתבעות הכוללת פתחים לא פונקציונאליים.

אינני נדרשת לצורך הכרעתי גם לדון בהכרעות בתי משפט בתיקים שבהם שימשו השמאי רוזנברג והשמאי טרשנסקי כשמאים, ככל שהן נוגעות למקצועיותם או לשיטת עבודתם.

בהתאם, אינני מוצאת בטענות התובעים כנגד חוות דעת השמאי רוזנברג כדי לשנות מהכרעתי להעדיף את חוות דעתו, ובכלל כך הטענות לפיהן: ברב הסכמי השכירות שהציגו הנתבעות מצוין שהשוכרים יישאו בתשלום ועד הבית ולמרות זאת עלה כי הנתבעות הן שנושאות בתשלום זה; השמאי רוזנברג לא ציין בחוות דעתו שישנה דירה שהושכרה לבתה של הגב' שרה וזאת לטענתו מכיוון שהושכרה לאורך מספר שנים ולא לכל התקופה; שגיאה חישובית שייתכן שקרתה בחוות דעתו ביחס לדירה מספר 3; העסקאות עליהן הסתמך השמאי רוזנברג בחוות דעתו הן עסקאות אותן הוא עצמו בצע והוא לא צירף אסמכתאות שמעידות על קיומן; חוסר ניצול של שטחי הדירות שבהחזקת הנתבעות.

1. התובעים מגישים גם שני תחשיבי פיצוי המבוססים על דיווחי מס הכנסה של הגב' קלייטון. הראשון מתבסס על דיווח למס הכנסה משנת 2014 (תחשיב זה מובא בחוות דעת השמאי טרשנסקי) ולפיו דמי השכירות הראויים הם בשווי של 136.07 ₪ למ"ר; והשני, מבוסס על דיווחים למס הכנסה של הגב' קלייטון המתפרסים על פני מספר שנים ולפיו דמי השכירות הראויים הם בשווי של 130.29 ₪ למ"ר.

השמאי טרשנסקי מציין בחקירתו כי הנתון של דיווח למס הכנסה בשנת 2014 מהווה נתון זהב וכי היה נראה לו סביר להסתמך על שנת 2014 מאחר והיא "שנת אמצע מסוימת". עוד הוסיף כי לא היה נראה לו חשוב בזמנו לבקש את הסכמי השכירות של הנתבעות (ראו עמ' 17 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021).

אינני יכולה להסכים עם השמאי טרשנסקי.

ככל שדיווח המס לשנת 2014 הוא נתון חשוב, הרי שבאותה מידה חשובים נתונים הנפרסים על פני מספר שנים ויכולים לבסס תמונה מצב מדויקת יותר. עם זאת יש גם קושי להסתמך על יתר הדיווחים למס ההכנסה של הגב' קלייטון, שכן מצופה היה מן התובעים להגיש דווקא את הסכמי השכירות בהקשר זה, או את האסמכתאות על התקבולים שהתקבלו.

אוסיף כי מר יוסף מעיד שהיה קושי לספק את הסכמי השכירות שלהם מאחר וכמעט כל השוכרים היו צעירים לא ישראלים, שהגיעו לתקופות של בערך שנה לישראל; שההסכמים עמם נסגרו באופן דיגיטלי במייל, או בהודעות וואטסאפ; ושהם לא הודפסו ונחתמו פיזית (עמ' 43 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021). אלא שלאחר מכן, הוא משיב בחיוב לשאלה האם היו לו נוסחים שהוא נהג לשלוח לשוכרים, כדלקמן:

"עו״ד גרין נהרי: אני טוענת שהיה לך נוסח קבוע של הסכם שכירות שהיית משכיר אותו ומשתמש בו נכון או לא נכון?

העד, מר קיקיון: היה לי נוסחים קבועים שהייתי שולח לאנשים." (עמ' 45 לפרוטוקול הדיון מיום 9/9/2021)

דבריו של מר יוסף לפיהם היו לו נוסחים שהוא היה שולח לשוכרים, מעלים תהייה מדוע אותם הסכמים לא צורפו, גם אם השתכללו באופן דיגיטלי. אינני רואה כל קושי בצירוף הסכם שנשלח במייל או בהודעת וואטסאפ תוך צירוף אישורו על ידי השוכר.

בהינתן שמדובר במסמכים מהותיים לצורך הוכחת טענתם של התובעים, הרי שיש בכך כדי להפחית מאמינות גרסתם.

להשלמת התמונה אוסיף, כי התובעים הגישו בקשת רשות ערעור על החלטתי מיום 18/2/2020 שבה קיבלתי את בקשת כונס הנכסים לחייב את הצדדים להגיש את הסכמי השכירות הקיימים ופירוט התקבולים שהתקבלו מדמי השכירות ממועד המינוי, לצורך הערכת שווי הבניין לצורך חלוקת הזכויות אגב רישום הבית המשותף (בר"ע 51310-03-20). בית המשפט המחוזי מצא ליתן רשות ערעור וקיבל את הערעור. עם זאת, וביחס לתובענה שבפניי, במסגרתה נבחן שווי דמי השימוש הראויים, נשארת בעינה התהייה מדוע בחרו התובעים שלא לצרף את הסכמי השכירות. חסרונם פוגם בחוזקה של עמדתם.

1. אני דוחה את טענת התובעים לפיה הנתבעות הרחיבו חזית שעה שטענו לראשונה בתצהירו של צבי כי הפער בדמי השימוש הראויים עומד על סך של 151,245 ₪. הטעם לכך הוא שבכתב ההגנה שכנגד טענו הנתבעות כי מבדיקת החלוקה מבחינת שווי, להבדיל משטח במ"ר, עולים נתונים שיש בהם להשפיע על גובה התשואה באופן שמטה את הכף לטובת התובעים. מכאן, שההפרש הכספי הנטען כעת ידי הנתבעות איננו מהווה הרחבה של החזית, אלא דווקא מצמצם את טענתן ועל כן, אין כל מניעה לקבלו.

נוסף על כך, התובעים עצמם לא הגישו חוות דעת מומחה בעת הגשת כתב התביעה שכנגד, כפי שפורט לעיל. טענותיהם כנגד סכום פיצוי שמובא במסגרת חוות דעת השמאי רוזנברג פועל אפוא כנגדם כחרב פיפיות.

1. אוסיף עוד כי בהינתן קיומן של חוות הדעת מטעם הצדדים, אינני מוצאת לנכון לדון בטענת התובעים בעניין הקשר הקיים בין הערכת שווי הבעלות של נכס לבין דמי השימוש הראויים שניתן להפיק ממנו; כפועל יוצא, גם אינני מוצאת לדון בטענתם לפיה עמדתו האותנטית של השמאי רוזנברג היא שהם זכאים לפיצוי של למעלה מסכום של 764,694 ₪; כמו כן, אינני סבורה שיש נפקות לחוות דעת השמאי האושנר (ת/3) הבוחנת, בין היתר, את אומדן השווי היחסי של הדירות בבניין בעוד שענייננו אנו הוא בדמי השימוש הראויים; ובוודאי שאינני סבורה כי על הנתבעות היה להציג את הסכום שבו הן מכרו את זכויותיהן בבניין כפי שטענו התובעים בסיכומי התשובה.

חישוב סכום הפיצוי

1. בהינתן קביעותיי כאמור לעיל, יש לחשב את סכום הפיצוי בהתאם לחוות דעת השמאי רוזנברג שאותה בחרתי לאמץ.

בהתאם לחוות דעת זו, מחצית מהפרש דמי השכירות בין הצדדים עומד על סכום של 151,245 ₪ לתקופה של 13 שנים.

בענייננו, ולאור קיומה של התיישנות, עומדת תקופת הפיצוי על 7 שנים, ומכאן שסכום הפיצוי עומד על סך של 81,440 ש"ח (151,245 במכפלת 7/13).

ודוק;

1. הצדדים דנו בסוגיות רבות בהרחבה יתרה ושלא לצורך. אינני סבורה שיש להם נפקות לצורך הכרעתי;

בין אלה אזכיר טענות בעניין המשא ומתן שנוהל בין הצדדים ושבסופו הוסכם על הסכם החלוקה ובכלל כך טענות בעניין השטחים בבניין אותם ביקש לעצמו כל צד מלכתחילה, במסגרת הסכם זה;

השאלה האם הסכם החלוקה הפנה לתשריט מיום 14/9/2006 (צורף כנספח 5ג' לתצהיר מר צבי, נ/2);

התנהלות הצדדים לפני הסכם החלוקה ולאחר הסכם החלוקה ועד לביטולו;

השאלה מי מהצדדים גרם לביטולו של הפרויקט והסכם החלוקה;

השאלה מי מהצדדים ביקש להחליף את השטחים לאחר ביטול הסכם החלוקה ומי מהצדדים סרב;

טיב יחסי הצדדים החל משנת 2001 ועד שנת 2019 בעניין פירוק השיתוף והשאלה מי מהצדדים הוא זה שסרב להביא לפירוק השיתוף;

ועוד כהנא וכהנא סוגיות. כלל סוגיות אלו, לרבות המסמכים שצורפו להוכחתם, אינן רלוונטיות להכרעתי ועל כן הן לא קיבלו ביטוי בפסק דין זה.

1. בסיכומי התשובה התובעים מבקשים שייפסק לזכותם שכר טרחת עורך דין והוצאות בגין התביעה לפירוק השיתוף. הם נוקבים בסכום המבוקש ומצרפים חשבוניות ופירוטי שעות (ראו נספחים 1-4 לסיכומי התשובה). לאחר מכן הם מציינים כי בנוסף לכך הם זכאים גם לשכר טרחת עורך דין בשל ניהול התובענה שבפניי, אולם בשל מספר נימוקים, וביניהם שההליכים נוהלו יחדיו, הם אינם מעוניינים להוסיף לסכום המבוקש את שכר טרחת עורך דין בגין תובענה זו.

מאחר ועניינה של התביעה לפירוק שיתוף חורג מגדר המחלוקת של התובענה שבפניי, ובהינתן שהתובעים לא הפרידו בין שתי התובענות בעניין שכר הטרחה וההוצאות, הרי שממילא לא ניתן להסיק מהו הסכום הריאלי אותו הם הוציאו בגין התביעה שכנגד.

1. הנתבעות טוענות כי שווי הדירות של התובעים גבוה משווי דירותיהן. עם זאת בחוות דעת השמאי רוזנברג אין השוואה מקצועית ומדידה בעניין זה היכולה להוכיח את הטענה הגם שמובאת סקירה של הדירות הכוללת את רמת הגמר והתחזוקה.

כך או אחרת, ממילא גובה הפיצוי נגזר מגובה דמי השימוש הראויים שהפיקו הנתבעות, העולה לפי חוות דעת השמאי רוזנברג, על שווי דמי השימוש הראויים של דירות התובעים, כך שלסוגיה זו אין השפעה על הכרעתי.

1. אני דוחה את טענת התובעים, שלפיה טוענות הנתבעות שהם צריכים לפצות אותן בגין גביית דמי שכירות. עיון בסיכומי הנתבעות מעלה שהנתבעות מעלות טענה שהתובעים קיבלו יותר כספים מהן אך הן אינן טוענות לפיצוי ועל כן דין טענה זו להידחות.

סוף דבר

1. התובעים והנתבעות מחזיקים כל אחד במחצית מזכויות הבעלות בבניין. עם זאת, החל משנת 2006 מחזיקות הנתבעות בשטח דירות גדול יותר בבניין מאשר התובעים ועל כן, התובעים זכאים לפיצוי.
2. בשל התיישנות החלה בענייננו עומדת התקופה בגינה יכולים התובעים להיפרע על שבע השנים שקדמו למועד הגשת כתב התביעה שכנגד, היינו החל מחודש דצמבר 2011.
3. ההפרש בין השטחים המוחזקים על ידי הצדדים הוא בהתאם לתשריט מדידה שערכה הגב' כהנא ועומד על 75.41 מ"ר.
4. תחשיב הפיצוי ייעשה בהתאם לחוות דעת שמאי רוזנברג אותה מצאתי לאמץ.
5. בהתאם לאמור, על הנתבעות לפצות את התובעים בסכום של 81,440 ₪.
6. עם זאת ובהינתן כי במידה רבה התקבלו טענות הנתבעות, יש ליתן לאמור ביטוי גם בשאלת קביעת החזר ההוצאות ושכר טרחת עוה"ד.

הנתבעות תשלמנה לתובעים הוצאות משפט בסך של 6,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך נוסף של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

הסכומים ישולמו בתוך 45 ימים החל מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

מזכירות בית המשפט תמציא לצדדים את העתק פסק דין כחוק.5129371

ניתן היום, כ"א אייר תשפ"ב, 22 מאי 2022, בהעדר הצדדים.