1. לפני ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל אביב יפו (להלן: "ועדת הערר" או "הוועדה") מיום 13.12.17 בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו – 1976, בתיקי ערר מאוחדים 140016601, 140016295, 140015621 בהתייחס לשנים 2017-2016.
2. נושא הערעור הוא נכס המוחזק על ידי המערערת בשטח 4047 מ"ר ברחוב יגאל אלון 57 בתל אביב (להלן: "הנכס"). הנכס הוא חנות בקומת קרקע בבניין משרדים, אשר טרם החזקתו על ידי המערערת שימש כסופרמרקט של רשת מגה קמעונאות מזון בע"מ. הנכס סווג בכל המועדים הרלוונטיים בסיווג השיורי "משרדים, שירותים ומסחר". בינואר 2016 הודיעה המערערת למשיב כי הנכס עבר לחזקתה מיום 5.1.16 וכי הוא עומד לעבור שיפוץ לצורך התאמתו להפעלת סופרמרקט של רשת המערערת.
3. במקביל הגישה המערערת ביקשה לפטור את הנכס מתשלום ארנונה בהתאם להוראות סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"), שעניינו "בנין שנהרס או שניזוק", הקובע תקופות פטור מארנונה לגבי בניין ש"נהרס... או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו...כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק". ביום 12.4.16 אישר המשיב כי המערערת נרשמה כמחזיקת הנכס כמבוקש על ידה. באשר לבקשה למתן פטור מארנונה נאמר כי בביקורת שנערכה על ידי נציג המשיב ביום 10.4.16 לצורך בדיקת מצבו – הנכס נמצא סגור למרות שהביקורת תואמה מראש. לכן, נאמר, הבקשה נדחית.
4. ביום 22.5.16 פנתה המערערת בהשגה למשיב לגבי החודשים ינואר 2016 – יוני 2016. היא טענה כי נוכח עבודות השיפוץ המתבצעות בנכס הוא אינו ראוי לשימוש עד סיום בצוע העבודות הצפוי, 1.12.16 ולכן יש לפטרו מארנונה. לחילופין, טענה, בהיות הנכס ריק, יש לחייבו בהתאם לתעריף הזול ביותר בצו הארנונה מבין השימושים המותרים על פי דין לנכס מסחרי. המערערת טענה כי התעריף הזול ביותר בצו הארנונה לנכס בייעוד מסחרי הוא של "בתי קולנוע" ולכן יש לחייב הנכס על פי תעריף בתי קולנוע, או, למצער, על פי תעריף "מחסנים".
5. בתשובה להשגה מיום 19.6.16 ציין המשיב כי בביקורת שנערכה ביום 14.6.16 נמצא כי הנכס אינו עומד בתנאי סעיף 330 לפקודת העיריות וכי עם תחילת בצוע העבודות בנכס ניתן לפנות שוב בבקשת פטור. באשר לשינוי סיווג הנכס ציין המשיב כי ייעודו המקורי של הנכס הוא סופרמרקט ולכן סיווגו הנוכחי יוותר בעינו. בנוסף, צוין, סיווג נכס על פי ייעודו המקורי ייעשה רק בכפוף לבדיקה כי הנכס ריק.
6. לאחר מכן פנתה המערערת שוב למשיב בבקשה למתן פטור. המשיב העניק פטור בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות לגבי התקופה 31.10.16-1.7.16. המערערת הגישה השגה לגבי החודשים נובמבר – דצמבר 2016 בגינם לא אושר הפטור. בתשובה להשגה מיום 13.11.16 ציין המשיב כי בביקורת שנערכה בנכס ביום 8.11.16 נמצא כי הנכס אינו עומד בתנאי סעיף 330 לפקודת העיריות.
7. המערערת המשיכה ופנתה בבקשת פטור מארנונה גם בשנת 2017, כאשר הבקשה הייתה לפטור עד מועד פתיחת הסניף, 23.5.17. בתשובה להשגה מיום 24.1.17 ציין המשיב כי בביקורת שנערכה בנכס ביום 19.1.17 נמצא כי הנכס אינו עומד בתנאי סעיף 330 לפקודת העיריות.
8. על ההחלטות בהשגות הוגשו העררים המאוחדים, מושא הערעור דנן, לוועדת הערר. במסגרת הדיון בוועדת הערר הגישו הצדדים ראיות, התקיים דיון בו נחקרו המצהירים מטעם הצדדים והוגשו סיכומים.
9. בהחלטתה מיום 13.12.17 קיבלה ועדת הערר את הערר באופן חלקי וקבעה כי המערערת זכאית לפטור בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות גם לגבי התקופה שמיום 24.2.16 ועד 10.4.16. הוועדה ציינה כי תואמה עם המערערת ביקורת בנכס באפריל 2016 ולמרות זאת המערערת לא אפשרה למשיב לבדוק את הנכס במועד הביקורת. בתצהירי המערערת לא ניתן כל הסבר לשאלה זו. היה על המערערת להתייחס לנושא ולא להתעלם ממנו במסגרת הדיון בערר, כפי שעשתה, למרות שהגישה מסמכים רבים ותצהירים "ארוכים למכביר". מהעובדות שהוצגו לוועדה עולה כי רק ביום 14.6.16 התאפשר למשיב לבחון את הנכס והחל מיום 1.7.16 הוא זכה לפטור. למרות כשלי המערערת, ציינה הוועדה, בסמכותה לבחון את היקף העבודות שבוצעו טרם ניתן הפטור. הוועדה ציינה כי לאחר שבחנה את הראיות שהוצגו מטעם המערערת מצאה כי הנכס לזכאי לפטור על פי סעיף 330 לפקודת העיריות מיום 24.2.16, יום תחילת בצוע עבודות פירוק והריסה, על פי עדות המערערת, ועד יום 10.4.16, יום הסיום וניקיון הנכס טרם מסירתו ללקוח. לגבי התקופה שמיום 10.4.16 ועד יום 1.7.16 – ציינה הוועדה, לאחר שבחנה את הראיות והתמונות שהוצגו לה, כי המערערת לא הרימה הנטל להוכיח כי בסיום העבודות הנכס היה במצב הרוס במידה המצדיקה פטור מארנונה. לגבי התקופה שמיום 1.11.16 ועד פתיחת הסניף – קבעה הוועדה כי הנכס אינו זכאי לפטור. בביקורות שבוצעו בחודש נובמבר וכן בביקורות המאוחרות יותר נמצא כי "הנכס היה מרוצף, אוחסנו בו מקררים, הוא החל הכנתו להשמשה ואין ספק כי כבר אוחסנו בו פריטים בעלי ערך כלכלי ומותאמים לשימוש המתוכנן". הוועדה ציינה כי יש לבחון את הנכס על פי מבחן פיסי – אובייקטיבי, בעיני האדם הסביר, ועל פי מבחן זה לא ניתן לומר שמדובר בנכס שלא היה ראוי לשימוש בתקופות שלא אושר הפטור. באשר לטענה החילופית של המערערת, כי יש לסווג הנכס בסיווג זול יותר, ציינה הוועדה כי המערערת לא הוכיחה מהו הסיווג התכנוני המופחת המותר על פי דין במקרה הנדון וכי המערערת "אינה יכולה לבחור סיווגים נמוכים ולהחליט כי סיווגים אלה יחולו על הנכס שבנדון".
10. הערעור נסוב, אם כן, על התקופות אשר בגינן לא אושר פטור מארנונה על ידי המשיב או על ידי ועדת הערר. מדובר בשלוש תקופות: התקופה הראשונה מתייחסת לתאריכים 24.2.16-5.1.16; התקופה השנייה מייחסת לתאריכים 1.7.16-10.4.16 והתקופה השלישית מתייחסת לתאריכים 23.5.17-1.11.16.
11. המערערת מפרטת בהרחבה במסגרת הודעת הערעור מטעמה מהן העבודות שבוצעו בכל שלב ושלב מאז החלה להחזיק בנכס ועד תחילת הפעלתו. היא טוענת כי ועדת הערר לא נימקה את החלטתה וכי מהראיות שהוצגו לפני הוועדה עולה המסקנה כי הנכס לא היה ראוי לשימוש כסופרמרקט בכל התקופות שבמחלוקת. המערערת טוענת כי מפקחי המשיב אשר ערכו דוחות ביקורת בנכס לא בצעו בדיקה הנדסית של מצב הנכס, כפי שהיה עליהם לעשות, ולא בדקו אם הוא ראוי לשימוש על בסיס בדיקה כזו. המערערת טוענת כי קביעותיה העובדתיות של הוועדה הן שגויות ויש להתערב בהן. לחילופין, חוזרת המערערת על טענותיה שנטענו לפני ועדת הערר, כי יש לחייב הנכס על פי התעריף הזול ביותר לפי צו הארנונה – "בתי קולנוע", או למצער "מחסנים", למרות שהסיווג התכנוני המתאים על פי היתר הבניה הוא סופרמרקט. המערערת טענה במהלך הדיון בערעור (אך לא בהודעת הערעור) כי היא הציגה לפני ועדת הערר את היתר הבניה ולכן לא ברור מדוע ציינה הוועדה כי ההיתר לא הוצג.
12. המשיב טוען במסגרת עיקרי הטיעון שהגיש כי המערערת מתעלמת מלשונו של סעיף 330 לפקודת העיריות, כמו גם מהפרשנות שניתנה לו בהלכה הפסוקה. הקביעה אם נכס ראוי לשימוש אם לאו אינה מצריכה בהכרח בחינה הנדסית של הנכס אלא בחינת מצבו הפיסי של הנכס כמכלול, וגם בהעדר אישורים נדרשים מרשויות ומגורמים שונים יכול שהנכס יוכר כנכס ראוי לשימוש שאינו זכאי לפטור מארנונה. לשיטת המערערת הנכס זכאי לפטור אף במהלך תקופות בהן עמד על תילו, ללא ליקויים כלשהם ובטרם החלו בו עבודות בינוי ואף במהלך תקופת התארגנות במהלכה הוצבו בו מקררים גדולים וציוד רב וכן אוחסנה בו סחורה המיועדת לממכר. גישה זו מתעלמת ממצבו הפיסי של הנכס במהלך אותן תקופות בהן לא בוצעו בנכס עבודות בהיקף נרחב המצדיקות מתן פטור מארנונה. מהראיות שהציגה המערערת עצמה עולה כי במהלך התקופות לגביהן לא ניתן פטור מצבו של הנכס היה תקין ולא הצדיק מתן פטור. בתקופות בהן בוצעו עבודות פירוק, הריסה ו/או בינוי זוכה הנכס בפטור לאותה התקופה. קביעות הוועדה נסמכו על מכלול הראיות שהובאו לפניה והוועדה אף אישרה תקופת פטור נוספת על זו שאישר המשיב, על בסיס ראיות המערערת בלבד. המערערת מבקשת להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הוועדה, זאת בניגוד להלכה הקובעת כי במסגרת ערעור מסוג זה אין מקום להתערבות כאמור אם החלטת ועדת הערר סבירה היא. באשר לסיווג הנכס בסיווג אחר ובתעריף זול יותר – הרי שמקום בו לא הוכח שהנכס ריק אין מקום לבחון הטענה בדבר סיווגו. בכל מקרה, סיווג הנכס בכל סיווג למעט סופרמרקט יחטא להוראות הדין. הנכס שימש כסופרמרקט בעבר ומשמש כך בהווה. כל סיווג אחר יהא תיאורטי בלבד. במהלך הדיון בערעור הוסיפה וטענה ב"כ המשיב כי בהתאם לצו הארנונה קיימים מספר תנאים כדי שנכס יסווג בסיווג מחסנים, בהם תנאי על פיו המחסן לא יהיה באותה הקומה של החנות, אשר אינם מתקיימים כלל בעניין הנכס.
13. בחנתי את טענות הצדדים והמסמכים שצורפו ומסקנתי היא כי דין הערעור להידחות.
14. ההלכה הפסוקה קובעת מהו המבחן הראוי לצורך מתן פטור על פי סעיף 330 לפקודת העיריות: "מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר... השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו"... אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי... גם אם בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח ייהנה הוא מפטור לפי סעיף 330. יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין". (בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל – אביב יפו (30.12.09) וראה גם: בר"מ 42/12 עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ (5.5.13)). עוד נקבע לעניין זה כי "ההכרעה בדבר מצבו של הנכס לעניין סעיף 330 לפקודת העיריות...היא שאלה עובדתית מובהקת...כידוע, בית משפט שלערעור לא ייטה להתערב בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית אלא במקרים חריגים" (עע"מ 9130/11 יורשי המנוח יוסף סויסה ז"ל נ' עיריית רחובות (1.9.15)).
15. על המערערת הנטל להוכיח, אם כן, מבחינה עובדתית, על פי מבחן פיסי – אובייקטיבי, כי במהלך כל התקופות לגביהן התבקש על ידה הפטור הנכס לא היה ראוי לכל שימוש חוקי שהוא, לאו דווקא כסופרמרקט. ועדת הערר קבעה, על פי הראיות שהובאו לפניה, כי המערערת לא עמדה בנטל לגבי שלוש התקופות מושא הערעור. המערערת מבקשת, במסגרת הערעור, כי בית משפט זה יתערב בקביעותיה העובדתיות של ועדת הערר והערעור כולו, למעשה, נסב על קביעות עובדתיות מובהקות של ועדת הערר. יוזכר, כי בית משפט שלערעור אינו מתערב בקביעות עובדתיות אלא אם מדובר בקביעות אשר על פניהן אינן סבירות ואינן מבוססות כלל על חומר הראיות. זהו אינו המקרה שלפנינו. קביעות ועדת הערר, בניגוד לטענת המערערת, הן מנומקות ומבוססות היטב בחומר הראיות, כאשר ועדת הערר התערבה בקביעת המשיב וקיבלה טענות המערערת לגבי תקופה מסוימת. נתייחס בקצרה לכל אחת מהתקופות.
16. באשר לתקופה הראשונה (24.2.16-5.1.16) – המערערת טוענת כי במהלך תקופה זו הנכס עמד סגור וריק ובוצעו בו בדיקות לקראת בצוע העבודות ובהן בדיקת המצב ההנדסי ומצב התשתיות והמערכות הקיימות, לצורך הכנת תכניות מתאימות (כפי שעולה מתצהירו של מר אמינוב מטעם המערערת שהוגש לוועדת הערר). המערערת לא הציגה תמונות המתעדות את מצב הנכס במהלך תקופה זו. מר אמינוב העיד בחקירתו בדיון בוועדת הערר ביום 19.7.17 כי העבודות בנכס החלו ביום 25.2.16 וצירף לתצהירו טבלה ממנה עולה כי העבודות החלו ביום 24.2.16 והסתיימו (ניקיון סופי) ביום 10.4.16. מכאן עולה כי מסקנת ועדת הערר כי עד יום 24.2.16 לא הוכיחה המערערת כי הנכס היה לא ראוי לשימוש תואמת את הראיות שהוצגו. גם אם בוצעו בנכס בדיקות שונות לצורך הכנת תכניות – אין ללמוד מכך שאין מדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש ולהיפך. מראיות המערערת עצמה עולה כי הנכס היה ראוי לשימוש ובוודאי לא היה הרוס או ניזוק, שהרי לא החלו להתבצע בו עדיין כל עבודות. ועדת הערר העניקה למערערת פטור החל מיום תחילת בצוע עבודות הפירוק וההריסה, 25.2.16 ועד יום סיומן, 10.4.16, באופן התואם את ראיות המערערת ואת הוראות הדין.
17. באשר לתקופה השנייה (1.7.16-10.4.16) – המערערת טוענת כי בתקופה זו בוצעו בדיקות הכנה לצורך בצוע העבודות ובהן קבלת אישור קונסטרוקטור לקידוחים, קבלת אישור בודק מוסמך למתקן חשמל זמני, תיאומים שונים וכד'. המערערת לא אפשרה למשיב לבצע ביקורת בנכס עד יום 14.6.16 למרות שזו תואמה מראש ליום 10.4.16 והתעלמה מנושא זה הן במסגרת הדיון בערר, כפי שציינה ועדת הערר, והן במסגרת הערעור דנן. המערערת לא הציגה תמונות מטעמה המתייחסות לתקופה זו וצרפה לראיותיה תמונות רבות מאד מבלי שניתן לדעת מהו מועד הצילום של כל תמונה. בביקורת שערך מפקח מטעם המשיב ביום 14.6.16 נמצא כי אין מדובר בנכס הרוס שאינו ראוי לשימוש. הנכס היה מקורה, מרוצף, מחובר לתשתיות (למעט העדר תאורה בשטח מסוים), קירותיו שלמים והוא אטום ונעול מפני פגעי מזג האוויר ופריצות. בנכס דליי צבע, פיגומים ומעט כבלי חשמל חשופים ולא נראו בו עבודות של ממש. גם פירוט לוח הזמנים לעבודות שהוכן על ידי הקבלן המבצע (אפקון בניה בע"מ) שצורף לתצהירי המערערת בוועדת הערר אינו מלמד על בצוע עבודות שאינן מאפשרות שימוש בנכס בתקופה זו. בנסיבות אלו לא ניתן לקבוע כי מדובר בנכס אשר מצבו הפיסי-אובייקטיבי מעיד כי לא היה ראוי לכל שימוש וקביעת ועדת הערר גם לגבי תקופה זו היא סבירה ומבוססת על חומר הראיות.
18. באשר לתקופה השלישית (23.5.17-1.11.16) - המערערת טוענת כי בתקופה זו בצעה עבודות הכנה נוספות ופעולות התארגנות לצורך פתיחת המרכול. בתקופה זו התבצעו מספר ביקורות מטעם המשיב. בביקורת מיום 8.11.16 נמצא הנכס מרוצף ובו גופי תאורה מותקנים, שילוט, ציוד רב (מקררים וסטנדים). במרבית שטח הנכס לא נראו עבודות, כלי עבודה או חומרי בניה. בביקורות מיום 19.1.17 ומיום 3.5.17 נמצא כי הנכס מרוצף ובו מותקנים ומוצבים גופי תאורה פעילים, שילוט ומדפים, מקררים רבים, עמדות קופות, שטחי עבודה מנירוסטה, כסאות, תאי לוקרים וחדרי שירותים. בביקורת האחרונה אף נראו עובדים מעמיסים ופורקים סחורה וסדרני סחורה רבים העוסקים בסידור סחורה על גבי המדפים. מסקנת ועדת הערר כי גם בתקופה זו אין מדובר בנכס שלא ראוי לשימוש אלא בנכס שהחל הכנתו להשמשה ואוחסנו בו פריטים בעלי ערך כלכלי אשר מתאימים לשימוש המתוכנן – סבירה ומבוססת על חומר הראיות.
19. לאור כלל האמור, המערערת לא עמדה בנטל להראות, לגבי שלוש התקופות מושא הערעור, כי על פי מבחן פיסי – אובייקטיבי מדובר בנכס אשר נהרס או ניזק באופן כה חמור ומשמעותי עד כי לא ניתן היה לעשות בו שימוש לצורך חוקי כלשהו. בכל התקופות ניתן היה לעשות בנכס שימוש מסוים, לכל הפחות לצורך אחסנה. גם אם נדרשו פעולות נוספות לצורך פתיחת הסניף ושימוש בנכס כסופרמרקט, ובהן התייעצויות ותיאומים עם גורמים שונים, קבלת אישורים או עבודות התאמה שונות, אין די בכך כדי להביא למסקנה כי מדובר בנכס אשר נהרס וניזק באופן שאין בו כל תועלת, כאבן שאין לה הופכין. קביעות ועדת הערר התבססו על הראיות שפרשו לפניה הצדדים, ונקודת המוצא, כאמור, היא כי ערכאת הערעור לא תתערב בממצאים עובדתיים שקבעה הערכאה הראשונה, אלא אם מדובר בממצאים מופרכים על פניהם או שנפל בהם פגם היורד לשורש העניין. זהו, כאמור, אינו המקרה דנן.
20. ובאשר לטענה החילופית של המערערת, כי מדובר בנכס ריק אשר יש לסווגו בסיווג זול יותר אשר קיים בצו הארנונה לעסקים מסחריים אחרים. בעניין זה יצוינו מספר דברים. ראשית, צודק המשיב בטענתו כי המערערת כלל לא הוכיחה ולא הציגה ראיות לגבי היות הנכס ריק בתקופות מושא הערעור, וקיימות תמונות רבות שהוצגו על ידי הצדדים מהן עולה כי בנכס הוצב ציוד רב, ישן או חדש, במהלך כל התקופות. בהעדר הוכחה כאמור – נשמט הבסיס לטענה.
21. שנית, כאשר נכס עומד ריק ולא נעשה בו שימוש עדיין חלה חובה לשלם בגינו ארנונה. התעריף הוא התעריף שהיה צריך לשלם בגין השימוש בנכס לו הנכס היה מופעל והיה בו שימוש בפועל. קיימים מקרים בהם מבחן השימוש בפועל אינו מועיל ולא ניתן לדעת מהו השימוש המיועד לנכס, כאשר לא תמיד שימוש העבר מלמד על השימוש הנכון והמתאים באותן נסיבות. לגבי מקרים אלו נקבע כי יש לסווג הנכס בהתאם לסיווג הזול ביותר המותר בו מבין השימושים האפשריים על פי הדין. ויודגש. השאלה מהו הסיווג הזול ביותר מבין השימושים החוקיים האפשריים כלל אינה מתעוררת כאשר אין קושי להתחקות אחר השימוש המיועד לנכס על ידי המחזיק וכאשר קיים שימוש בעל זיקה ברורה לנכס. בהקשר זה הבהיר בית המשפט העליון: "ייתכן שבעל הנכס יחליט, מטעמיו, להשתמש בנכס למטרה חוקית אחרת מזו שהשתמש בטרם פינה את הנכס. מובן כי אם יש אינדיקציות אחרות לשימוש שעתיד בעל הנכס לעשות בו ניתן יהיה לחייב בהתאם לשימוש זה, גם אם מדובר בסיווג יקר יותר" (עע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב פסקה 17 (4.9.12); "מלבד ייעודו התכנוני של הנכס הריק, ניתן ללמוד על פוטנציאל השימוש בנכס מהשימוש האחרון שנעשה בו עובר לפינויו, ממאפייניו של הנכס ומאינדיקציות המעידות על שימוש שבעל הנכס עתיד לעשות בו – ולחייב אותו בהתאם לכך, אף אם מדובר בסיווג בעל תעריף גבוה יותר" (בר"מ 6934/16 סמדר וינברג נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב פסקה 9 (10.10.16) ולהלן – פס"ד וינברג וכן : "ככלל, יש לחייב את הנישום על פי התעריף שהיה עליו לשלם לו היה מפעיל את הנכס" (בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' עיריית תל אביב פסקה 20 (5.8.18) ולהלן – פס"ד אפריקה ישראל). ובענייננו – אין חולק כי השימוש בנכס בעבר היה שימוש כסופרמרקט, זהו השימוש המותר על פי היתר הבניה וזהו השימוש שייעדה המערערת לנכס מהיום הראשון בו החלה להחזיק בנכס ולמשך כל תקופת ההחזקה בו. לצורך שימוש זה בצעה את העבודות בנכס ועצם בצוע העבודות העיד אף הוא על השימוש אשר יועד לנכס. מדובר בשימוש ברור ומובהק של סופרמרקט מאז ומתמיד. בנסיבות כאלו אין כל סיבה לתור אחר שימוש אחר לנכס. כל סיווג אחר לנכס יהיה תיאורטי בלבד וחסר זיקה לנכס. נכס אשר שימש סופרמרקט וממשיך להיות כזה, כאשר כל מאפייניו וכל האינדיקציות מכוונות לשימוש כזה – יסווג כסופרמרקט.
22. ושלישית. מקובלת עלי קביעת ועדת הערר כי המערערת לא הוכיחה מהו הסיווג החוקי המותר על פי דין לנכס ואינה יכולה לבחור סיווגים ספציפיים שונים הקיימים בצו הארנונה, לפי ראות עיניה, ולהחליט כי סיווגים אלה יחולו על הנכס שבנדון רק כיון שהם זולים יותר מהסיווג המתאים לנכס. זוהי אינה ההלכה. יש לזכור כי, כפי שנקבע בפס"ד אפריקה ישראל, הסיווג החוקי המותר צריך להיות אפשרי על פי היתר הבניה. המערערת לא הוכיחה זאת, גם אם הגישה, כטענתה, לוועדת הערר את היתר הבניה, בו, כאמור, נרשם לנכס סיווג של סופרמרקט. ובנוסף לכך, כפי שנקבע בפס"ד וינברג: "פרשנות נכונה של הקביעה לפיה נכס ריק יסווג על פי התעריף הזול מבין אותם "שימושים אפשריים על פי דין" מכוונת לשימושים כלליים (כגון "תעשייה", "תעסוקה" או "מגורים") ולא לשימושים קונקרטיים ומצומצמים בהגדרתם, שלגביהם יש לתת משקל רב יותר למבחן השימוש בפועל" (שם, פסקה 9). המערערת אינה יכולה לבקש לחפש בתוך צו הארנונה סיווגים ספציפיים זולים יותר לשימוש "מסחר", שאינם קשורים כלל לנכס ואף אינם מותרים בהיתר הבניה, כמו בתי קולנוע ומחסנים, ולבקש לסווג את הסופרמרקט בו היא מחזיקה בסיווג מסחרי אחר רק בשל העובדה כי טרם החלה להפעיל הסופרמרקט. באשר לסיווג הנכס כמחסן, ייאמר בנוסף, כי המערערת כלל לא טענה ולא הוכיחה כי מתקיימים התנאים הקבועים בצו הארנונה לסווג הנכס כמחסן, ועל פני הדברים תנאים אלו, כמו הדרישה כי המחסן לא יהיה בקומת החנות, אינם מתקיימים.
23. לאור כלל האמור, הערעור נדחה. המערערת תישא בהוצאות המשיב בסך 30,000 ₪. סכום העירבון יועבר ע"י המזכירות למשיב על חשבון סכום ההוצאות.

ניתן היום, ט"ז אלול תשע"ח, 27 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.