לפני תביעה שבבסיסה טענות להפרת הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים ותביעה שכנגד שבסיסה טרחה, הפסד ימי עבודה ועוגמת נפש בשל התנהלות הנתבע שכנגד מכוח הסכם השכירות.

תמצית התביעה וטענות הצדדים

1. התובע והנתבעים חתמו על חוזה שכירות בחודש פברואר 2017. במסגרת חוזה זה הוסכם כי התובע ישכיר לנתבעים חלק מדירה ברחוב הרוא"ה 99 א רמת גן תמורת דמי שכירות בשיעור של 4,000 ₪ לתקופה שבין 28.2.2017 ועד יום 28.2.2018 עם אופציה לשנה נוספת (מיום 28.2.2018 ועד יום 28.2.2019, כך נכתב בהסכם השכירות. להלן: "חוזה השכירות"; ו-"המושכר" – בהתאמה).

2. התובע בתביעה העיקרית, מר יצחק צוקר (להלן: "המשכיר") טען כי הוא זכאי לפיצוי בסכום של 30,000 ₪. המשכיר לא פירט בשום שלב כיצד חושב סכום זה, אלא ציין כי זכאות זאת היא משום שהנתבעים, מר אלכסנדר קולמייצ'נקו ומריה קוגן (להלן: "אלכסנדר" ושניהם יחד "השוכרים" - בהתאמה) פעלו כלפיו באופן הבא:

1. הצהירו על נתונים שקריים;
2. הפרו הפרה יסודית של רוב סעיפי החוזה, ובפרט סעיפים 2א, 3, 4, 9 ו-11;
3. לא החזירו כספים ששולמו בעבור שימוש במים, ביוב וחשמל;
4. לא העבירו לו דברי דואר אשר הגיעו למושכר;
5. התקבלו תלונות שכנים על צעקות ומריבות, אשר לטענת התובע התרחשו תדיר;
6. הכניסו דייר נוסף למושכר;
7. לא נתנו אפשרות כניסה לתובע למושכר, ובין היתר לחדר במושכר אשר נשאר בחזקתו;
8. ביצעו "השתלטות על שטח לא להם" (סעיף ח' לכתב התביעה).

3. לכתב התביעה צירף המשכיר את חוזה השכירות. לא צורפו אסמכתאות או ראיות אחרות.

4. בכתב הגנתם טענו השוכרים כי מדובר על תביעת סרק. השוכרים פירטו, כי אכן נחתם חוזה שכירות כמפורט לעיל, ואולם החוזה לא פירט את מלוא ההסכמות של הצדדים. כך, למשל, משום שהדירה היא דירה מפוצלת – דבר אשר מצוין מפורשות בהסכם השכירות עצמו – לא היה ניתן להעביר את חשבונות נותני השירותים, ובכלל זה חשבון הארנונה, על שם השוכרים על שטח השכירות הקבוע בהסכם השכירות בלבד. משום כך, לטענת הנתבעים, סוכם בין הצדדים כי לסכום ההמחאות בגין דמי השכירות יתווסף הסך של 400 ₪ נוספים כל חודש בגין חלקה היחסי של הארנונה וצריכת השירותים הנוספים בגין המושכר מסך כל חיוב הארנונה והשירותים בגין דירת המשכיר בשלמותה.

5. השוכרים הרחיבו וטענו, כי אף שחוזה השכירות כלל תקופת אופציה לשנה נוספת הם לא הצליחו לממשה, משום אובדן הקשר עם המשכיר, וכדי למנוע טענות כלפיהם פינו את הדירה בתום תקופת השכירות הראשונה מבלי לממש את האופציה.

6. השוכרים שללו את הטענה, כי לא שילמו תשלומים בגין שירותים ומסים בזמן, וטענו כי במהלך תקופת השכירות לא הייתה כל טענה לעניין זה מצד המשכיר, וכי אין לקבל את טענותיו הלקוניות של המשכיר על אודות הפרות כאלה או אחרות של חוזה השכירות, מבלי שהמשכיר מפרט כלל איזה הפרות בוצעו, אם בוצעו. עוד שללו השוכרים כי הפריעו לשכנים, וחזרו וציינו כי לא הייתה טענה לעניין זה במהלך כל תקופת השכירות.

7. בכל הנוגע להכנסת דייר נוסף לדירה, טענו השוכרים, כי היה מדובר על אמו החולה של אלכסנדר, אשר נאלצה להגיע לישראל לקבלת טיפול רפואי והתגוררה באופן זמני ולתקופה קצרה במושכר. לעניין זה טענו השוכרים, כי המשכיר הסכים לאמור, גם אם בשתיקה, ולא הביע כל התנגדות להסדר זה שנדרש בשל המצב הרפואי הקשה של האם.

8. לסיכום טענו, כי לא מנעו מהמשכיר להגיע למושכר בשעות מקובלות ולאחר תיאום, וכי לא השתלטו על שטח לא להם.

9. יחד עם כתב ההגנה הגיש אלכסנדר תביעה שכנגד, בה טען, כי מדובר על דירה שפוצלה לשתי יחידות דיור, ללא ידיעת ואישור הרשויות, וכי פיצול זה גרם ל"תסבוכת". עוד טען אלכסנדר, כי המשכיר זייף את חתימתו על חלקו העליון של חוזה השכירות וזאת על מנת להציג מצג לרשות המקומית, כדי שהאחרונה תרשום את הנכס במלואו על שם השוכרים. משום שהמשכיר לא שילם את תשלומי הארנונה, נשלח לאלכסנדר חשבון ארנונה בגובה של 5,399.30 ₪. אלכסנדר טען, כי היה עליו לסור לעירייה על מנת להסדיר את הסוגיה, דבר אשר גרם לו להפסד ימי עבודה, ותשלום עמלה בגין החזרת רישום הנכס על שם המשכיר.

10. בנוסף נטען בכתב התביעה שכנגד, כי נגרמה לאלכסנדר עוגמת נפש רבה, והוא העמיד את כלל תביעתו שכנגד על סך 5,000 ₪.

המשכיר לא הגיש כתב הגנה לתביעה שכנגד (אף שכתב התביעה שכנגד התקבל אצל המשכיר ביום 30.5.2018).

דיון והכרעה – התביעה העיקרית

11. ראשית כל יצוין, כי המשכיר לא מצא לנכון לפרט בכתב תביעתו את רכיבי תביעתו, בגין מה נתבע הסכום (30,000 ₪) ומדוע דווקא סכום זה. לכתב התביעה לא צורפו אסמכתאות אשר תצבענה על חובות נטענים כלפי השוכרים, וכך גם לא בדיון שנערך לפני. לטענת המשכיר הסכום המדויק תלוי בנקודות מוצא שונות, כגון: האם בחדר הנוסף שהיה במושכר אך לא הושכר לשוכרים ונשאר ברשות המשכיר – נעשה שימוש, והאם יש לגבות בגין כך דמי שכירות נוספים ומיסים; באיזה אופן יש לחשב את חשבון המים, כאשר זה משתנה בהתאם לכמות הדיירים הרשומים בנכס ועוד.

סופו של דבר, גם בדיון לפני ביקשתי מהמשכיר שיפרט את תביעתו הכספית, ולא היה ביכולתו לעשות כן. המשכיר לא להציג חישוב של החוב הנטען כלפי השוכרים. כמו כן לא הוצגו אלטרנטיבות לחישוב זה, אם וכאשר הנחות המוצא של המשכיר תתקבלנה או תדחנה. בסופו של יום נתבע סכום שלא ניתן להבין ממנו דבר.

12. תשלום בגין שירותים וארנונה – המשכיר טען להפרתו של סעיף 2( א) לחוזה המחייב את השוכרים בתשלום בגין השירותים והמיסים החלים על המושכר. המשכיר לא פירט מה לא שולם לשיטתו. המשכיר אישר בעדותו בבית המשפט, כי קיבל 12 המחאות עבור דמי השכירות ועבור תשלומי הארנונה, כאשר כל המחאה היא על סך של 4,400 ₪. דמי השכירות, יש לזכור, נקבעו על סך של 4,000 ₪, כך שיש לקבל את טענת השוכרים – שלא רק שאכן נקבעו הסדרים חיצוניים נוספים לחוזה השכירות שנערך בכתב, אלא שהתשלומים בגין הארנונה נכללו בהמחאות שנמסרו על חשבון דמי השכירות (לצד תשלומי איזון שערכו הצדדים מפעם לפעם בהתחשב בשירותים האחרים שצרכו במקום וחשבונותיהם שולמו על ידי המשכיר). משכך, יש לדחות את טענת המשכיר כי לא שולמו תשלומי הארנונה בנכס.

13. ביחס לשאר התשלומים, כאמור, המשכיר לא הציג כל אסמכתא לחוב נטען, לא פירט מה הסכום אותו דורש משוכרים, ומכאן שיש לדחות טענתו זו.

14. נזקים – יש לדחות את טענת המשכיר בעניין הנזק שנגרם לדלת פנימית במושכר, שתמונותיה הוצגו בדיון. המשכיר לא פירט מה היא עלות תיקון הנזק, והגם שאלכסנדר אישר בעדותו שהנזק לדלת נגרם על ידי כלבתו, הרי שבהעדר שומת נזק או לכל הפחות טענה לסכום אשר יידרש לשם השבת מצבה הנוכחי של הדלת למצבה הקודם יש לדחות דרישה זו.

בהקשר זה טען המשכיר, כי נגרמו למושכר נזקים רבים, ואולם לא פירט. על אף העובדה שהמושכר פונה זה מכבר, ולמשכיר היה זמן רב להעריך את הנזקים הנטענים, המשכיר לא עשה כן, ולא הציג כל ראיה לכך בדיון לפני.

15. בכל הנוגע להעברת המכתבים שהגיעו למושכר עבור המשכיר, הרי שהמשכיר לא פירט אילו מכתבים הגיעו ולא הועברו לעיונו, ולא פירט איזה נזק נגרם כתוצאה מכך. בכל הנוגע למכתב הדרישה של הרשות המקומית לתשלום הסך של 5,390.30 ₪ - הרי זה הגיע על שם אלכסנדר, וכלל לא ברור מדוע השוכרים נדרשים להעביר מכתבים אשר ממוענים אליהם והמגיעים למושכר.

16. הפרעות במושכר – הדין דומה עם טענת המשכיר בדבר הפרעות כביכול שגרמו השוכרים במושכר. לא הובאה כל ראיה לעניין זה ולא הוכח נזק.

17. בנוגע למגורי אמו של אלכסנדר במושכר – המשכיר טען, כי לא הסכים לכך, וכי מר לשוכרים שיש "לדבר" על זה. אלכסנדר ציין בעדותו, כי המשכיר לא התנגד להסדר זמני זה, אך ביקש "לדבר" על זה. מעדויות הצדדים לא ברור באיזה אופן הסתיימה סוגיה זו בפועל, ואולם גם אם אניח – והדבר נעשה לצורך הדיון בלבד – כי הייתה הפרה של הסכם השכירות בעצם הכנסתו של דייר נוסף למושכר, הרי שלמשכיר עמדו סעדים מסוימים אותם הוא לא ניצל. כך, המשכיר לא ביטל את חוזה השכירות אלא למעשה קיים אותו ואף דרש את המשך קיומו בתקופת האופציה. בנוסף, לא ברור איזה נזק נגרם כתוצאה ממגורי האם באופן זמני במושכר, ובהעדרו של נזק, ולמעשה בהעדרה של טענה לנזק, אין לפסוק כל פיצוי בגין כך.

18. לבסוף, נטען, כי השוכרים לא הודיעו על רצונם לעזוב את המושכר ארבעה חודשים לפני מועד העזיבה כנדרש בהסכם השכירות. סעיף 5 (א) לחוזה השכירות קובע, כי על השוכר (במקרה זה – השוכרים – א. א. א.) להמשיך ולשלם את דמי השכירות ככל שיבחרו לעזוב את המושכר לפני "התקופה הקצובה". עוד קובע (ברישום שנעשה בכתב יד בהסכמת וחתימת הצדדים), כי "על כל שינוי להודיע 4 חודשים מראש". אין בהסכם הגדרה למה היא "התקופה הקצובה" בניגוד להגדת "תקופת השכירות" ו-"תקופת האופציה" אשר מופיעות בסעיף ההגדרות.

19. הסעיף העוסק בחילופי דיירים, משמע יציאת השוכרים מהמושכר והחלפתם בדיירים אחרים, נמחק במפורש על ידי הצדדים [5(ב)]. סעיף 5 (א) מציין מפורשות, כי עזיבת המושכר לפני תום התקופה הקצובה – בין אם הכוונה לתקופת השכירות ובין אם הכוונה לתקופת האופציה – מחייבת המשך תשלום דמי השכירות. מכאן, לא ברור על איזה שינוי יש להודיע מראש ארבעה חודשים. המשכיר טען, כי למעשה, ככל שבחרו השוכרים שלא לממש את תקופת האופציה, היה עליהם להודיע על בחירתם זו ארבעה חודשים לפני תום תקופת השכירות הראשונה.

השוכרים לעומת זאת טענו, כי כלל לא הצליחו לממש את תקופת האופציה, שכן לא הצליחו לשוחח עם המשכיר. לתמיכה בטענה זו צירפו השוכרים צילומי מסך של הודעות רבות ששלחו למשכיר – הודעות שלא קיבלו כל מענה ממנו. המשכיר לא הכחיש קבלתן של הודעות אלה, ולא הציג הודעות אחרות אשר תצבענה על דפוסי התנהלות אחרים בין הצדדים. משכך, גם אם הייתי מאמצת את פרשנותו של המשכיר לסעיף ההודעה המוקדמת, הרי שבהינתן עדות אלכסנדר וצילומי המסך שצורפו לתיק, יש לקבוע כי השוכרים הודיעו על רצונם לצאת מהדירה, ולו מטעמי זהירות משום שלא הצליחו לשוחח עם המשכיר.

20. ואולם, מצאתי לנכון להרחיב ולציין, כי קשה לקבל פרשנות המשכיר. כך, מעבר לעובדה, כי אין הגדרה בחוזה השכירות למושג "התקופה הקצובה", הרי שהצדדים בחרו מפורשות למחוק את הסעיף שעוסק בחילופי דיירים. בהינתן שההסכם מגדיר מפורשות את תקופת השכירות ואת תקופת האופציה, ובהינתן שתקופת האופציה היא אכן "אופציה" ולא חובה, הרי שהתקופה הקצובה היא כל אחת מאלה, ובסיומה של כל אחת אין כל חובה להודיע מראש על סיום השכירות. למעשה, המשפט "על כל שינוי להודיע 4 חודשים מראש" שהוסף בכתב יד – משמעו אחת: כי ניתן לשנות את "התקופה הקצובה" (בין אם מדובר על תקופת השכירות ובין אם, אחר כך, מדובר על תקופת האופציה) בהודעה מראש של ארבעה חודשים. אין כל חובה להודיע ארבע חודשים מראש האם השוכרים מבקשים לממש את תקופת האופציה או אם לאו.

נוכח האמור, אין כל הפרה מצד השוכרים בהקשר זה.

21. הטענה לאי מתן אפשרות לבקר בדירה והשתלטות על שטחים – יש לדחות טענה זו של המשכיר. ראשית, המשכיר לא צירף כל תיעוד שיצביע על ניסיונותיו לתאם מועד ביקור בשעות סבירות ומקובלות בנכס. המשכיר לא פירט באיזה אופן ניתן היה להיכנס לחדר בתוך המושכר שנשאר בחזקתו. לעומת זאת, לכתב התביעה שכנגד צורפו צילומי מסך, כאמור, של הודעות טלפון רבות שנשלחו למשכיר בבקשות שונות, כאשר העיקריות שבהן הן בקשות לפרוע את ההמחאות עבור דמי השכירות, אשר לפי תוכן ההודעות – המשכיר התמהמהה עם פירעונן. אין ביניהן ולו הודעה אחת המתייחסת לביקוריו של המשכיר בנכס, וכך גם אין כל טענה, ולו עקיפה, לעניין "השתלטות" על שטחים כאלה או אחרים שלא ברשות.

משחובת ההוכחה היא על המשכיר בהיותו תובע בתביעה המקורית, ובהעדר ראיות לעניין זה – יש לדחות טענה זו.

לעניין השימוש שעשה אלכסנדר ברהיטים שהושארו בחדר הנוסף – הרי שאני מאמצת את עדותו של אלכסנדר, כי עשה זאת ברשות המשכיר. ראשית, משום שהיו הסדרים חוזיים אשר לא פורטו בהסכם השכירות ובכל זאת חייבו את הצדדים. שנית, משום שהמשכיר לא הציג כל ראיה מזמן אמת אשר תצביע על אי הסמכתו לשימוש ברהיטים, ונדמה כי טענה זו נולדה לשם התביעה בלבד.

22. לבסוף, בעניין טענת התובע, כי הוצגו במפניו "מצגים שקריים", הרחיב המשכיר וטען בדיון כי רצה להשכיר את הדירה לזוג, ולא לאדם יחיד. התובע הציג והשמיע בדיון הקלטת שיחת טלפון, בה נשמעת הנתבעת 2 מודיעה על פרידת בני הזוג. לטענתו, הדבר חזר על עצמו מספר פעמים במהלך תקופת השכירות.

יש לדחות טענה זו. גם אם הייתי מקבלת את חוקיותה של תניה זו בחוזה השכירות, וספק רב אם כך הוא, או כל התחייבות חוזית לפיה בני הזוג צריכים לשמור על מצב אישי כפי שהוא בעת חתימת חוזה השכירות עד לתומו של החוזה, שכן אחרת ייחשבו כאילו הפרו את החוזה, כלל לא ברור איזה נזק גרמה למשכיר, אם בכלל, ומשכך דינה של הטענה להידחות.

23. בסיכום כל האמור – דינה של תביעת המשכיר כנגד השוכרים להידחות על כל רכיביה.

דיון והכרעה – התביעה שכנגד

24. בתביעה שכנגד מבקש אלכסנדר לחייב את המשכיר בפיצוי של 5,000 ₪. מרבית הפיצוי הוא בגין עוגמת נפש שגרמה התנהלות המשכיר, כך לטענת אלכסנדר, וחלקה בגין הפסד ימי עבודה בגלל הצורך להגיע לעירייה ולהסדיר את סוגיית רישום החזקה על הדירה כולה על שמו של המשכיר, וכן תשלום אגרה בין שינוי הרישום חזרה על המשכיר במקום הרישום שנעשה על שם אלכסנדר.

25. לטענת אלכסנדר הוא נאלץ להפסיד שלושה ימי עבודה על מנת להסדיר סוגיה זו, ואולם לא הובאו כל ראיות לכך.

26. רישא סעיף 2 (א) לחוזה השכירות קובע, כי על השוכרים לשלם את כל התשלומים והחיובים בגין שימוש במים, חשמל, גז וועד בית. סעיף זה לא מתייחס לתשלומי מיסים, כגון ארנונה. ואכן, למעשה הצדדים הסדירו סוגיה זו בנפרד מהחוזה בכתב, שכן כאמור השוכרים מסרו המחאות על סכום גבוה יותר מסכום דמי השכירות, כאשר הפער היה אמור להיות משולם על חשבון השירותים השונים, ובין היתר תשלומי ארנונה, ולאחר מכן לעבור איזון תשלומים – כפי שאכן נהגו הצדדים.

סעיף 3 להסכם השכירות קובע, כי השוכרים יישאו בתשלומי הארנונה, ואף יירשמו כמשלמים ברשות המקומית. יחד עם זאת, הדבר אינו אפשרי כלל, שכן הדירה בשלמותה מוגדרת כיחידת חיוב אחת, ולא ניתן לרשום חזקה של הדיירים בחלקי-המשנה שלה באופן נפרד. זו גם הסיבה, שעיריית רמת גן החזירה את רישום חיוב הארנונה חזרה על שם המשכיר לאחר שהבינה כי מדובר על דירה מפוצלת, וכי השוכרים לא גרים בכולה – אלא בחלקה בלבד (רישום על גבי תדפיס "פרטי משלם" מיום 6.3.2018 שצורף לכתב התביעה שכנגד כנספח ד').

27. מכאן גם שיש לקבל את טענת אלכסנדר, כי הוא נאלץ לסור לעירייה על מנת להחזיר את החיוב על שם המשכיר, שכן זה לא רק שלא שיקף את המציאות (בה הוא וזוגתו דאז גרו בחלק מהדירה בלבד), אלא שגם יצר חיוב רטרואקטיבי על שמם עבור תקופות שהשוכרים כלל לא גרו במקום. נוכח האמור, לו היה מוכח נזק היה אלכסנדר זכאי לפיצוי בגין השחתת זמנו.

בהערת אגב אציין, כי אין בידי להכריע בטענת אלכנסדר לזיוף חתימתו בראש הסכם השכירות כפי שהוצג לעיריית רמת גן לשם שינוי המשלם על שמו שכן לא הוצגו כל ראיות לעניין זה.

28. אלכסנדר לא הציג כל אסמכתא המעידה על ערך הנזק שנגרם לו, ומשכך לא מצאתי לפסוק בגין הנזק הנטען. עם זאת, אלכסנדר זכאי לקבל החזר בגין תשלום האגרה לרישום השינוי בעיריית רמת גן- סך של 56 ש"ח.

סיכום ומסקנות

29. תביעת התובע נדחית.

תביעת התובע שכגד מתקבלת בחלקה הקטן. התובע ישלם לאלכסנדר סך של 56 ₪ בגין שינוי הרישום בעירייה.

30. בנוסף, אני מוצאת לנכון לחייב את התובע לשלם לאלכסנדר הוצאות בסכום של 1,500 ₪. מאחר שרק אלכסנדר התייצב לדיון שהיה קבוע לפני, והנתבעת 2 לא מצאה לעשות כן, איני מוצאת לנכון לפסוק לטובתה הוצאות.

31. הסכומים האמורים ישולמו תוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין לתובע.

32. הצדדים רשאים להגיש בקשת רשות לערר לבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו תוך 15 ימים מיום קבלת פסק הדין.

ניתן היום, ט"ז אב תשע"ח, 28 יולי 2018, בהעדר הצדדים.