1. כללי
2. תביעה כספית שעניינה טענות התובע (להלן: "התובע" או "מסיקה") כי על הנתבעים לשלם לו כספים מכוח הסכם מיום 10.5.2009 (להלן: "הסכם הבסיס") ושורת הסכמים נוספים, אשר נחתמו בינו לבין יחידים שונים מבני משפחת לביא, הנתבעים.
3. במוקד התקשרויות אלו ניצבים סכומים כספיים שונים אותם העמיד התובע לרשות הנתבעים, במספר הזדמנויות, בקשר עם ביצוע פרויקט בניה על ידי חברה בשליטתם של הנתבעים, וזאת כנגד קבלת הזכות להשבת הכספים וקבלת זכות לתשלום רווחים מסוימים ממכירה של דירת הפנטהאוז בפרויקט זה.
4. מדובר בפרויקט שהוקם ברח' פייר קניג 9 בנתניה, במקרקעין הידועים כגוש 8252 חלקה 109 (להלן, בהתאמה: "הדירה" או "הפנטהאוז" ו- "הפרויקט", "המקרקעין").
5. הנתבעים הינם בני משפחה. הנתבע 1 ז"ל והנתבעת 2 ז"ל (להלן: "הנתבעים 1 ו-2", או "רפאל ואינס", בהתאמה) הם הוריו של הנתבע 3 (להלן: "הנתבע 3" או "חיים") והנתבעת 4 (להלן: "הנתבעת 4" או "רחל") היא רעייתו של הנתבע 3. הנתבעים 1-2 נפטרו במהלך ניהול ההליך.
6. עדות התובע כללה תצהיר עדות ראשית מטעמו.

עדות הנתבעים כללה תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע 3 בלבד.

הנתבעים 1, 2 ו-4 לא מסרו עדות בהליך ולטעמו של התובע, יש לזקוף עניין זה לחובתם.

עם זאת, באשר לנתבע 1, רפאל, הרי שלאחר סיום ישיבות ההוכחות בהליך, ביום 2.2.2020, הוגש תצהירו של ד"ר מיכאל קגנסקי, ממנו עולה כי בדק את הנתבע 1 כשנתיים קודם לכן והתרשם כי רפאל סובל מירידה קוגניטיבית בדרגה משמעותית על רקע דמנציה. לתצהיר צורפה חוות דעתו של ד"ר קגנסקי משנת 2018 ממנה עולה, כי התרשם שהנתבע 1, אז בגיל 93, מתמצא במקום ובסיטואציה באופן חלקי בלבד. בחודש אוגוסט 2020 הוגשה לתיק הודעה מצערת מטעם הנתבעים על פטירתו של רפאל.

באשר לנתבעת 2, אינס, הרי שהנתבע 3 מסר, בעדותו בחקירה נגדית, כי מצבה של אמו דומה למצבו אז של אביו וכי אף היא סובלת מדמנציה ומחוסר צלילות (עמ' 21 ש' 1 לפר'). כן טען, כי אמו אף אינה חתומה על הסכם הבסיס (עמ' 21 ש' 3-4 לפר'). במסגרת סיכומי הנתבעים נמסר לבית המשפט אף על פטירתה המצערת של אינס.

באשר לנתבעת 4, רעייתו של הנתבע 3, העיד נתבע זה, כי היא אמנם מסוגלת למסור עדות אך עדותה אינה נדרשת לגוף העניין, הואיל ואינה חתומה על אף אחד מההסכמים מושא ההליך והמחלוקת (עמ' 21 ש' 10-13 לפר').

מובהר, כי מצאתי הסברים אלו מספקים בנסיבות העניין.

1. ב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב.
2. ראיות נוספות א' - לאחר הגשת סיכומי התובע, הוגשה מטעם הנתבעים בקשה להוספת ראיות, בה התבקש אישור לצירוף הסכם בכתב יד מיום 30.1.2008 שנחתם על ידי הצדדים, וכן מודעות בעיתונות בהן פורסמה למכירה דירת הפנטהאוז, לאחר תום דיוני ההוכחות. בהחלטה מיום 1.3.2021 אשר ניתנה לאחר סבב תגובות, התקבלו הראיות הנוספות לתיק. ב"כ התובע בחר שלא לנצל את הזכות, אשר ניתנה לו באותה החלטה, לחקירת עדי ההגנה בנוגע לראיות נוספות אלו או להשלמת טיעון ביחס אליהן (הודעת ב"כ התובע מיום 8.3.2021).
3. ראיה נוספת ב' - מכירת דירת הפנטהאוז והשתלשלות העניינים הקשורה לכך - כחודש לאחר מכן, ביום 4.4.21, הוגשה מטעם התובעים בקשה נוספת להוספת ראיה, הפעם בדבר מכירת דירת הפנטהאוז מושא ההליך לצדדי ג', ה"ה מימון, וזאת ביום 28.1.21 ובסכום של 5.5 מיליון ₪.

נוכח התפתחות זו, זומנו הצדדים וב"כ לדיון לפניי ביום 18.4.21. בסיומו של דיון זה ביקשו הצדדים, ובקשתם נעתרה, כי קודם למתן החלטה בבקשה לצירוף הראיה, תינתן להם שהות על מנת לקיים ביניהם מגעים לפשרה. לאחר אורכה נוספת שהתבקשה, וניתנה, לצורך מיצוי מגעים אלו, הודיעו הצדדים כי המגעים ביניהם לא צלחו.

משכך, ונוכח מרכזיות ראיה חדשה זו לצורך הכרעה בהליך, ניתנה ביום 13.5.21 החלטה בדבר צירוף הסכם המכר של דירת הפנטהאוז, על צרופותיו, באמצעות תצהיר מטעם הנתבע 3, כראיה נוספת בהליך. במסגרת החלטה זו אף ניתנה לתובע אפשרות להגשת ראיות משלימות מטעמו בעניין מכר דירת הפנטהאוז וטענותיו כנגד העסקה ומחירה וכן לקיום חקירה נגדית לנתבע 3 בנוגע לעסקה הנדונה ולזימון עדים נוספים בעניין זה, לצד האפשרות להשלמת טיעון.

התובע אכן בחר לנצל אפשרות זו אשר ניתנה לו ע"י בית המשפט והגיש כראיה נוספת מטעמו חוות דעת שמאי מומחה לעניין שוויה של דירה הפנטהאוז. כן ביקש התובע, ואף בקשתו זו נעתרה, לזמן למסירת עדות בנוגע לעסקת מכר זו מספר עדים נוספים. בין לבין, התנהלו עוד מספר סבבי מגעים קצרים בין הצדדים, שלא צלחו.

בבקשת התובע מיום 24.11.21 חזר בו התובע מבקשתו לזימונם של העדים הנוספים וביקש לחקור בעניין מכירת הדירה אך את הנתבע 3. בקשתו נעתרה.

ואולם, לאחר שאף הנתבעים עתרו בבקשה להגיש מטעמם חוות דעת שמאית נגדית לזו של התובע, בנוגע לשווי דירת הפנטהאוז, וכן להגיש תצהיר משלים בעניין זה מטעם הנתבע 3, הודיע ב"כ התובע לבית המשפט כי הוא מתנגד לבקשה זו וכי על מנת שלא לעכב עוד את סיום בירורו של ההליך הוא חוזר בו מכלל בקשותיו להגשת ראיות נוספות כלשהן מטעמו ואף מבקשתו לחקור את הנתבע 3. התובע הציע, כי תחת זאת, בית המשפט ימנה שמאי כמומחה מטעם בית המשפט, לצורך קבלת חוות דעת לעניין שווי דירת הפנטהאוז שנמכרה.

נוכח הודעה זו של התובע, התייתרה בקשת הנתבעים להגשת חוות דעת שמאית נגדית או ראיות נגדיות אחרות כלשהן מטעמם בנוגע למכר דירת הפנטהאוז ושוויה.

משהנתבעים התנגדו להצעת התובע הנ"ל בעניין מינוי שמאי מטעם בית המשפט, ואף סבב מגעים נוסף בין הצדדים במהלך חודש ינואר 2022 לא צלח, ונוכח ויתור הצדדים על השלמת סיכום טענותיהם - בשל ההליך למתן פסק דין.

זאת, בסופו של יום, ללא ראיות נוספות כלשהן מטעם מי מהצדדים בעניין מכירת דירת הפנטהאוז, למעט הסכם המכר עצמו עם ה"ה מימון והמסמכים הנלווים לו, וכן דיווחי המס בעניין, אשר הגשתם אושרה ונדרשה בהתאם להחלטות בית המשפט מיום 13.5.21 ומיום 22.6.21.

1. ההדגשות בציטוטים לאורך פסק הדין להלן הוספו ע"י הח"מ, אלא אם צוין אחרת.
2. הרקע העובדתי הרלוונטי
3. כאמור, הליך זה נסב על מערכת הסכמים הנוגעים למקרקעין בנתניה, עליהם הוקם לימים בניין דירות הכולל את הדירה מושא המחלוקת בהליך זה. הרקע להסכמים אלו, ולהשתלשלות העניינים הנוגעת אליהם, יפורט להלן.
4. בשנת 1999, חברה בשם אורקי בניה שירותים והשקעות בע"מ (להלן: "אורקי") התקשרה בעסקת קומבינציה עם בעלי המקרקעין. באותה עת הייתה חברת אורקי בבעלות עו"ד יוסף תשובה ז"ל (ס' 12 לתצהיר חיים).
5. בשנת 2003, התקשרה עם אורקי חברה בבעלות רפאל וחיים בשם "ר. לביא אחזקה וניהול בתי מלון בע"מ" (להלן: "ר. לביא") - חברה יזמית-קבלנית, בהסכם עקרונות להקמת הפרויקט במקרקעין בנתניה. בהסכם זה נקבע, כי ר. לביא תבנה על המקרקעין בניין וכי בתמורה תקבל חלק מן הדירות בפרויקט. באותה העת תוכנן כי על המקרקעין ייבנה בניין בן 7 קומות הכולל 19 דירות, בהתאם לתכנית המתאר שהייתה אז בתוקף (ס' 13-14 לתצהיר חיים).
6. ביום 10.1.2006 נחתם הסכם נוסף, הפעם בין אורקי לבין הנתבע 1. בהסכם זה רכש הנתבע 1 מאורקי את דירת הפנטהאוז בפרויקט, וזאת בתמורה לסך של 530,000 דולר (נספח 1 לתצהיר מסיקה, להלן: "הסכם המכר לרפאל").

הדירה תוארה בנספח א' להסכם המכר לרפאל כך - "דירה בקומה שביעית שהינה דירה אחרונה ושיטחה כ-200 מ"ר". בנוסף נקבע בהסכם זה - "היה ותהיה תוספת קומות בבניין ישלם הקונה בגין כל קומה תוספת סך של 5,500$".

במבוא להסכם המכר לרפאל נקבע - "ידוע לקונה כי עד היום למרות השנים שחלפו טרם התקבל היתר בנייה והחברה לא עמדה בהתחייבויותיה כלפי הבעלים הרשומים ולא התחילה בבנייה בבניין"; כן צוין במבוא להסכם זה - "ידוע לקונה כי למוכר אין ליווי בנקאי...".

1. במהלך השנים (נתון בדבר המועד המדויק לא הוצג), הפכו רפאל ובנו חיים לבעלי מלוא המניות בחברת אורקי וכן למנהליה (ס' 16 לתצהיר חיים).
2. בשנת 2007, רפאל וחיים מכרו חלק מאחזקותיהם בחברת אורקי, לחברה אחרת - מ.א. סאסי ובניו בע"מ (להלן: "סאסי"). לאחר מכירה זו, החזיק רפאל ב- 30% ממניות חברת אורקי, חיים החזיק ב- 25% מהמניות וסאסי החזיקה ב- 45% ממניות אורקי (ס' 17 לתצהיר חיים). זהו מצב ההחזקות במניות חברת אורקי נכון למועד הגשת התביעה בהליך דנן.
3. בהמשך, שונו תכניות הבנייה של הפרויקט, והתאפשרה בנייה של מגדל מגורים גדול וגבוה יותר, בן 18 קומות הכולל 32 דירות, וזאת בהסתמך על שינוי שהתקבל לתב"ע הרלוונטית ובהתאם להוראותיה החדשות (ס' 18 לתצהיר חיים).
4. הסכם הבסיס בין מסיקה לרפאל משנת 2009 - בשלב זה התובע נכנס לתמונה, עת נוצר קשר בינו לבין בני משפחת לביא. הצדדים בהליך חלוקים ביניהם לגבי נסיבות יצירתו של קשר זה, אך אין חולק, כי ביום 10.5.2009 נחתם הסכם הבסיס אשר הוזכר לעיל, בין התובע לבין רפאל, בערבותו האישית של חיים (נספח 2 לתצהיר מסיקה).

נקודת המוצא להתקשרות בהסכם הבסיס הייתה רכישתו של רפאל את דירת הפנטהאוז בפרויקט במסגרת הסכם המכר לרפאל אשר נזכר לעיל. במבוא להסכם הבסיס הצהיר רפאל בעניין זה כי "רכש מהחברה ביום 10.1.2006, דירת גג העליונה ביותר תמורת 530,000 $ (חמש מאות שלושים דולר ארה"ב), ולביא שילם את מלוא התמורה בגין דירה זו כחלק מההון העצמי אשר העמיד לרשות החברה". בנוסף הצהיר רפאל במבוא להסכם הבסיס, כי "אין כל מניעה חוקית חוזית או אחרת לקיים ולבצע את חוזה הקומבינציה ולבנות את הבניין בהתאם למוסכם עם בעלי הקרקע".

ההסכמות המסחריות בהסכם הבסיס כללו התחייבות של מסיקה להעברת סך של 2,250,000 ₪ לרפאל. בהסכם נקבע, כי העברה כספית זו תקנה למסיקה את הזכות לקבל לידיו את החזרו של סכום זה, בתוספת 55% מרווחי מכירת דירת הפנטהאוז.

באשר לאופן ביצוע התשלום ממסיקה ללביא, נקבע בהסכם הבסיס, כי מסיקה יעמיד לטובת רפאל את הסך הנ"ל של 2,250,000 ₪, במספר פעימות תשלום, אשר יבוצעו בהתאם לקצב ביצוע עבודות הבניה בפרויקט (ס' 3 להסכם הבסיס).

באשר לתמורה המובטחת ממכירת הפנטהאוז, התחייב רפאל "למכור הפנטהאוז לכל המרבה במחיר, כפוף לפטור מס שבח תוך 6 חודשים מקבלת טופס 4" (סעיף 4(א) להסכם הבסיס).

באשר ללוח הזמנים אשר סוכם לעניין המועד להשבת הסכום הנ"ל, התחייב לביא "להחזיר למסיקה את הסך של 2,250,000 ₪ (שני מיליון מאתיים וחמישים אלף ₪), ובנוסף להעביר למסיקה 55% מכלל הרווחים שהתקבלו ממכירת הפנטהאוז, לא יאוחר מ-36 חודש מחתימת הסכם זה" (סעיף 4(ב) להסכם הבסיס).

בהמשך הסכם הבסיס אף נקבע מנגנון לאופן חישובו של הרווח ממכירת הפנטהאוז, כך שיחושב בתור תמורת המכירה בניכוי עלות הרכישה בסך 530,000 דולר, ונקבע כי התשלומים ישולמו מהתקבולים שיתקבלו בגין הפנטהאוז וכי כל תשלום לו יהיה רפאל זכאי בגין הפנטהאוז, יועבר ישירות למסיקה (ס' 4(ג)-4(ד) להסכם הבסיס).

עוד נקבע בהסכם הבסיס, כי להבטחת ביצועו של הסכם זה, יעמיד רפאל לרשות מסיקה בטוחות, וביניהן: הוראות בלתי חוזרות להעביר למסיקה את הכספים המגיעים לו; משכון זכויותיו החוזיות של רפאל בפנטהאוז לטובת מסיקה; התחייבות כי באם יינתן ליווי בנקאי לפרויקט, יימסר מכתב החרגה במעמד חתימת הסכם הליווי בכל הקשור לדירת הפנטהאוז כך שלא תשועבד לבנק; שני שטרי חוב על סך 2,250,000 ₪, שיוחזקו בנאמנות אצל עו"ד יוסי תשובה ויימסרו למסיקה אם רפאל לא יעמוד בהסכם. בנוסף, נקבע כי חיים יערוב אישית לכל התחייבויות רפאל לפי הסכם הבסיס (ס' 5 להסכם הבסיס).

1. בהמשך להתחייבות הנ"ל להעמדת בטוחות, ביום 9.8.2009 אכן משכן רפאל את זכויותיו בדירת הפנטהאוז לטובת מסיקה וזאת ברישום שבוצע ברשם המשכונות (נספח 3 לתצהיר מסיקה).
2. להשלמת התמונה יצוין, כי בעקבות מחלוקות פנימיות שהחלו להתעורר בקרב בני משפחת לביא, נחתם ביום 22.4.2010 הסכם בין הנתבעים 1-3 (רפאל, אינס וחיים), במסגרתו ביקשו השלושה להסדיר את היחסים ביניהם בנוגע לפרויקט (נספח 5 לתצהיר מסיקה, להלן: "הסכם משפ' לביא"). במסגרת הסכם זה, התייחסו בני משפחת לביא, בין היתר, אף להסכם הבסיס עם מסיקה ולתקבולים המועברים ממנו (ס' 10 להסכם).
3. ההסכם לביטול הסכם המכר לרפאל - ביום 29.5.2011 חתם רפאל על הסכם נוסף עם חברת אורקי. בהסכם זה בוטל הסכם רכישת הפנטהאוז על ידי רפאל מאורקי (הוא הסכם המכר לרפאל), כך שהפנטהאוז מושא ההסכם יוחזר לידיה של אורקי (נספח 4 לתצהיר מסיקה, להלן: "הסכם הביטול"). יצוין, כי בהסכם הביטול נקבע, כי הוא נכרת בנסיבות של הפרה מצד אורקי את התחייבותה למסור לרפאל את דירת הפנטהאוז במועד בהתאם להסכם המכר לרפאל, באשר אורקי טרם קיבלה היתר לבניית הפרויקט. בהסכם סוכם, כי בשל גילו ומצבו הרפואי של רפאל, מבוטל הסכם המכר לרפאל. בהסכם זה נקבע, כי רפאל יקבל לידיו סך של 1,258,400 ₪ "כפיצוי על הנזק שנגרם לקונה בגין ועקב הפרת ההתחייבות של הקבלן" (סעיף 3 להסכם הביטול). למרות התחייבות זו, הרי שבפועל, סכום זה לא הושב לידיו של רפאל על ידי אורקי.
4. לטענת מסיקה, הוא הופתע לגלות, בדיעבד, על דבר קיומו של הסכם הביטול, אשר השיב את דירת הפנטהאוז לידי אורקי, למרות שהזכויות באותה דירה הובטחו לו עצמו במסגרת הסכם הבסיס (ס' 49-50 לתצהיר מסיקה). בפגישה מאוחרת יותר בין הצדדים, בה נכח אף חיים, מסר רפאל למסיקה, כי הסכם הביטול נחתם בלית ברירה, הואיל ונדרש ליווי בנקאי לפרויקט והבנק המלווה סירב להעמיד את הליווי לחברת אורקי ללא דירת הפנטהאוז (ס' 53 לתצהיר מסיקה, ס' 26-27 לתצהיר חיים).
5. בהמשך להסכם הביטול, בין הצדדים החלה דינמיקה של שיחות והסכמים מאוחרים, אשר יפורטו להלן.
6. התוספת הראשונה להסכם בין הצדדים - בעקבות השתלשלות העניינים הנ"ל, נחתמה בין הצדדים (התובע, רפאל, חיים ואינס) ביום 25.1.2012 תוספת להסכם בין הצדדים (להלן: "התוספת הראשונה"). התוספת נוסחה תחילה בכתב יד ונחתמה, ולאחר מכן הוקלדה והודפסה ונחתמה שוב (ס' 61 לתצהיר מסיקה, נספח 6 לתצהיר מסיקה).

בתוספת הראשונה נקבע, כי רפאל יפעל, בהקדם האפשרי ולכל המאוחר מיד לאחר תום בניית הפרויקט וסיום הליווי הבנקאי, לביטולו של הסכם הביטול, היינו להשבת דירת הפנטהאוז לידיו הפרטיות, ובהמשך לכך יפעל אף למכירת הפנטהאוז, כך שיוכל לעמוד בהתחייבויותיו כלפי התובע בהתאם להסכם הבסיס (ס' 4 לתוספת הראשונה).

לצד זה, התוספת אף הסדירה אפשרות חלופית, למקרה בו דירת הפנטהאוז לא תושב מאורקי לידי רפאל, תוך קביעה כי במקרה כזה, התובע יקבל מיחידי לביא כולם, יחד ולחוד, הן את מלוא החזר "ההלוואה על-פי ההסכם בין הצדדים" והן 55% מרווחי המכירה של דירה זו, בחישוב ללא מס שבח ומע"מ כדירה פרטית, בניכוי הוצאות הרכישה בסך 530,000 דולר, לפי שער יציג של דולר ארה"ב במועד המכירה (ס' 5א'-ב' לתוספת הראשונה).

להבטחת ביצוע האמור לעיל, נקבע בתוספת הראשונה, כי יחידי לביא יחתמו על הוראות בלתי חוזרות לאורקי לפיהן הכספים בסך 2,433,720 ₪ המגיעים מאורקי לרפאל, ישולמו לתובע (ס' 9 לתוספת הראשונה).

עוד נקבע בתוספת הראשונה, כי כבטוחה נוספת להבטחת זכויותיו של מסיקה, ישועבד ביתם של חיים לביא ורחל לביא במיתר (ס' 6 לתוספת הראשונה). ואכן בחודש מאי 2012 נרשמה הערת אזהרה כאמור (נספחים 7-10 לתצהיר מסיקה).

יצוין, כי תוספת זו להתקשרות בין הצדדים נחתמה כ-4 חודשים לפני תום תקופת 36 החודשים אשר נקצבו בהסכם הבסיס כלוח הזמנים המוסכם לקיום התחייבויות רפאל כלפי התובע - השבת הסך של 2,250,000 ₪ והעברת 55% מרווחי מכירת הפנטהאוז.

עם זאת, בתוספת הראשונה, להבדיל מקביעת לוחות הזמנים הברורה הנ"ל בהסכם הבסיס, לא נכלל תנאי כלשהו ביחס למועד מדויק של תשלום הכספים לתובע - לא נקבע כי הכספים ישולמו לתובע בתוך 36 חודשים, כפי שהופיע בהסכם הבסיס, ואף לא נקבע לוח זמנים מדויק אחר בהקשר זה.

כל שנקבע בנוגע ללוח הזמנים בעניין זה בתוספת הראשונה הוא, כי יחידי לביא, יחד ולחוד, מתחייבים לפרוע את מלוא התמורה המגיעה למסיקה, כאמור בסעיפים 5 א' – ב' לתוספת הראשונה וזאת "בתום הפרויקט" וטרם משיכת החזר השקעותיהם או רווחיהם (ס' 5ג' לתוספת הראשונה).

1. כתב ההוראות הראשון - בהמשך לקבוע בתוספת הראשונה, העבירו הנתבעים 1, 2 ו-3 בחודש ינואר 2012 מסמך של הוראה בלתי חוזרת אשר נחתם ביום 1.1.2012 (נספח 11 לתצהיר מסיקה, להלן: "כתב ההוראות הראשון"). במסגרת כתב הוראות זה, עליו חתומים רפאל, אינס וחיים הורו הם לאורקי באופן בלתי חוזר ובלתי ניתן לביטול כי מלוא הכספים המגיעים להם בסך של 2,433,720 ₪ בהתאם להסכם הביטול ישולמו לידי עו"ד בשם דודו ג'והן, שישמש כנאמן לצורך העברת הכספים (ס' 71 לתצהיר מסיקה). על פי כתב הוראות זה, ההחזר הנ"ל המגיע לבני משפחת לביא מאורקי בעקבות הסכם הביטול, ישמש כתשלום לעו"ד ג'והן על חשבון הסכומים הבאים: החזר הלוואה עד לסך של 2,250,000 ₪; 55% מרווחי מכירת הפנטהאוז, לו היתה נמכרת בפטור ממס שבח ופטור ממע"מ, בניכוי הוצאות רכישה בסך 530,000 דולר לפי שער יציג ביום המכירה וטרם חלוקת הרווחים.
2. כתב ההוראות השני - ביום 27.3.2012 נחתם כתב הוראות בלתי חוזרות נוסף על ידי רפאל, אינס וחיים, המופנה אף הוא לחברת אורקי, הכולל הוראה לאורקי לשלם לידיו של עו"ד דודו ג'והן (כנאמן לצורך העברת הכספים) סך של 2,433,720 ש"ח, מהכספים הראשונים שיגיעו לבני משפחת לביא בגין חלקם ברווחי החברה ו/או בגין החזר הלוואות בעלים ו/או פיצויים בשל ביטול חוזה המכר. על כתב הוראות זה חתמה גם חברת אורקי, באמצעות מר מאיר סאסי, אחד מבעליה של חברת סאסי, וחיים לביא (נספח 12 לתצהיר מסיקה, להלן: "כתב ההוראות השני").
3. פרוטוקול מוסכם - ביום 13.5.2012 חתמו מסיקה והנתבעים 1-3 על פרוטוקול מוסכם בו פורטו ההתחשבנויות בין מסיקה לבין הנתבעים 1-3 (נספח 13 לתצהיר מסיקה, להלן: "הפרוטוקול המוסכם"). בפרוטוקול זה נקבע, כי במקרה של סתירה בינו לבין מסמך אחר, האמור בפרוטוקול גובר (ס' 6 לפרוטוקול). בפרוטוקול המוסכם צוין, כי ראובן שילם למשפ' לביא שיקים בסכום של 2,246,500 ₪, וקיבל תמורתם המחאות בטחון ממשפ' לביא. בנוסף צוין בפרוטוקול כי למסיקה מגיע ממשפ' לביא סך של 278,000 ₪. בפרוטוקול קבעו הצדדים עוד, כי אם הפנטהאוז יימכר, ואם מסיקה יקבל את הסכומים המגיעים לו, הכוללים את החזר ההלוואה בסך 2,250,000 ₪ ו- 55% מרווחי מכירת הפנטהאוז, אזי מסיקה יוותר על זכותו לגבות את השיק בסך 278,000 ₪ וימחל ללביא על סכום נוסף של 200,000, מתוך רצון טוב. ואולם, כך נקבע, ככל שבני משפ' לביא לא יעמדו בהתחייבויותיהם, יהיה מסיקה זכאי לגבות את הסך של 278,000 ₪ ולא ימחל אף על הסכום של 200,000 ₪.

יוער כבר עתה, כי ההסבר בנוגע לסך של 278,000 ש"ח, לטענת מסיקה, נובע מביטול רכישת הדירה שרכשה אמו של מנהל רשת הרהיטים של מסיקה (משפ' אלמרין) מאורקי בפרויקט. בגין ביטול זה התחייבה אורקי להחזיר סך של 556,000 ₪, והעבירה המחאה, שלא נפרעה. לאחר מכן הסכימו ביניהם מאיר סאסי ורפאל כי ההמחאה בסך 556,000 ₪ תוחזר וכנגדה כל אחד מהם יעביר המחאה בגובה מחצית הסכום, 278,000 ₪. המחאתו של סאסי נפרעה אך לרפאל לא היה כיסוי מספק בחשבון לפרוע את ההמחאה, כך לטענת מסיקה. לכן במסגרת שיחות שקיים עם רפאל, ומאחר שמסיקה היה זכאי לקבל כספים ממשפ' אלמרין, קיזז מסיקה את הסך של 278,000 ₪ מהחוב של משפ' אלמרין, תמורת התחייבות של רפאל לשלם למסיקה את הסכום הנ"ל בחזרה (ס' 80-81 לתצהיר מסיקה). טענת הנתבעים בעניין זה שונה. לטענתם, הסכום של 278,000 ₪ מבטא כפילות בהתייחסות לכספי ההלוואה שהועמדה לרפאל (ס' 33 לתצהיר חיים). לטענת הנתבעים, התובע נסמך על קיומם של שני שיקים בסכום זהה בסך של 278,000 ₪ והוא זכאי לתשלומו של סכום זה פעם אחת בלבד.

1. כתב ההוראות השלישי - ביום חתימתו של הפרוטוקול המוסכם - 13.5.2012, חתם חיים על כתב הוראות בלתי חוזר נוסף, בו נתן הוראה בלתי חוזרת לחברת אורקי לשלם לעו"ד דודו ג'והן סך של 2,433,720 ₪ מהכספים הראשונים שיגיעו למשפחת לביא בגין חלקם ברווחי החברה ו/או בגין החזר הלוואת הבעלים ו/או בגין הפיצויים בשל הסכם הביטול ו/או כל סכום אחר (נספח 15 לתצהיר מסיקה, להלן: "כתב ההוראות השלישי").
2. הסכם 30.5.12 - זמן קצר לאחר חתימתם של הפרוטוקול המוסכם וכתב ההוראות השלישי, ביום 30.5.2012, נכרת הסכם נוסף, להלוואת כספים ע"י מסיקה לנתבעים 1-3 (נספח 16 לתצהיר מסיקה, להלן: "הסכם 30.5.12"). בהסכם זה צוין כי "לביא פנו למסיקה להעמיד לרשותם הלוואה נוספת בס"ך 100,000 ₪ ומסיקה נעתר לבקשתם זו" (ר' המבוא להסכם); כן הוסכם כי "מסיקה מעמיד בזאת הלוואה נוספת בס"ך 100,000 ₪, בנוסף לסכום ההלוואה המקורית בס"ך 2,250,000 ₪... לביא יחזירו למסיקה את סכום ההלוואה המקורית 2,250,000 ₪ וסכום ההלוואה הנוספת 100,000 ₪, בסה"כ 2,350,000 ₪, וזאת בנוסף לרווחים המגיעים למסיקה ממכירת הפנטהאוז..." (ס' 2-4 להסכם 30.5.12). יוער, כי ההסכם אינו נושא את חתימתו של מסיקה.
3. סכומים נוספים שהעמיד מסיקה לנתבעים - למען שלמות התמונה יצוין, כי בהמשך הדרך ובמסגרת מערכת היחסים השוטפת בין הצדדים, המשיך מסיקה להעמיד כספים בסכומים נוספים לנתבעים, לצורך קידום הפרויקט ובקשר אליו, כמפורט להלן:

ביום 22.10.2014 אישר חיים במכתב למסיקה קבלת סך 25,000 ₪ בנוסף לסך 2,350,000 ₪ ששולמו לו עד היום. במכתבו זה צוין כי "הסך הכולל של 2,375,000 ₪ יוחזר לך מהתקבולים ו/או הרווחים שיתקבלו ממכירת דירת הגג של רפאל לביא ... וזאת ע"פי ההסדר הקיים בינינו ו/או מתוך הבטוחות שניתנו בידייך. בנוסף לס"ך הנ"ך ישולם לך הרווח ממכירת דירת הגג הנ"ל כמוסכם בינינו" (נספח 17 לתצהיר מסיקה, הטעות במקור).

לטענת מסיקה, בהמשך הוא העביר למשפ' לביא תשלום נוסף בגובה 80,000 ₪. טענה זו לא גובתה באסמכתא לעסקה עצמה, אך גם לא הוכחשה. מכל מקום סכום זה נכלל בסכומם הכולל של השיקים.

מסיקה הציג תצלום של שיקים לביטחון שהועברו אליו מחיים ומחברתו, עבור הכספים שהעביר מסיקה לנתבעים.

1. סיכום ביניים בעניין הסכומים - סך כל ההמחאות והסכומים לעיל מסתכם בסכום של 2,733,000 ₪. סכום זה כולל את הסכום הראשוני - 2,250,000 ₪, בצירוף הסכומים שנסקרו לעיל - 278,000 ₪ + 100,000 ₪ + 80,000 ₪ + 25,000 ₪.
2. השלמת הבניה - בשנת 2014 הסתיימה בניית הבניין בן 18 הקומות, וביום 11.3.2014 התקבל אישור אכלוס טופס 4 לפרויקט. בשלב זה, ובטרם בוטל הסכם הביטול, אורקי, שברשותה היתה הדירה בקומה השביעית באותה העת בהתאם להסכם הביטול, כבר מכרה את הדירה לצד שלישי.
3. פסק הדין לביטולו של הסכם הביטול - בשלב זה, החל מסיקה, לטענתו, להאיץ בנתבעים לפעול למען ביטול הסכם הביטול. בהחלטה משותפת החליטו מסיקה, חיים ורפאל לנקוט בעניין זה בהליך משפטי כנגד אורקי. רפאל פתח בהליך המרצת פתיחה נגד אורקי (ה"פ 52905-12-14), בו נתבעה הצהרה בדבר בטלותו של הסכם הביטול ותוקפו של ההסכם המקורי למכר הדירה, בטענה כי תמורת ההשבה בגין הביטול לא שולמה בפועל לרפאל על ידי אורקי. מסיקה מימן הליך משפטי זה (ס' 98-99 לתצהיר מסיקה). ביום 23.7.2015 ניתן פסק דינו של בית משפט זה (כב' השופט י' שפסר), בו נקבע כי ההפרה בגינה עתר רפאל להצהרה על בטלות הסכם הביטול, אי קבלתו של סכום ההשבה הנדרש, היא אכן הפרה יסודית. כן נקבע בפסק דין זה, כי ההודעה על ביטול הסכם הביטול שמסר רפאל נמסרה במסגרת פרק זמן סביר. משכך, מסקנתו וקביעתו של בית המשפט בהליך זה הייתה, כי הסכם הביטול אכן בוטל כדין והינו בטל וכי משכך, יש לבצע השבה, היינו, על אורקי להשיב את ההסכם הקודם, למכר דירת הפנטהאוז לרפאל, על כנו. בעניין זה נקבע, כי מאחר שבתקופה בה הייתה הדירה ברשות חברת אורקי, היא כבר נמכרה לצד שלישי, הרי שההשבה בעין של ההסכם על כנו והקניית הזכויות בדירה זו לרפאל אינה אפשרית. על כן, על אורקי להשיב לרפאל את שוויה של הדירה ולא את הדירה עצמה. לצורך אומדן שווי הדירה, הסתמך בית המשפט על השווי הנלמד מהסכם הביטול עצמו - סכום הפיצוי המוסכם בצירוף סכום של 530,000$, ששולם בזמנו ע"י רפאל לאורקי בגין הדירה. לכן נקבע בסיכומו של דבר, כי סכום ההשבה בה מחוייבת אורקי כלפי רפאל הינו 3 מיליון ₪.
4. פסק הדין בערעור - עמדתו של רפאל הייתה כי יש לבצע השבה בעין וכי על אורקי למסור לידיו את דירת הפנטהאוז שנבנתה לבסוף בקומה ה-18, ולא בקומה השביעית, בין היתר תוך שהסתמך על לשון הסעיף בהסכם המכר שקובע מנגנון של תשלום תוספת מחיר עבור כל קומה נוספת בה תיבנה הדירה. משכך, הגיש רפאל ערעור על פסק הדין (ע"א 7259/15). כשמסיקה נשא אף בהוצאות ערעור זה (ס' 101 לתצהיר מסיקה). פסק דינו של בית המשפט העליון בערעור ניתן ביום 17.1.2017 ובו נקבע מנגנון אחר לקיום סעד ההשבה בגין ביטול הסכם הביטול. בעניין זה קבע בית המשפט העליון, כי מאפייני הדירה שנמכרה לרפאל כוללים את מיקומה של הדירה בבניין - "דירה אחרונה" וכן את שיטחה - 200 מ"ר. ואולם, כך נקבע, נוכח שינויי התכנון, הרי שמאפיינים אלה אינם תואמים עוד את הדירה בקומה השביעית שנבנתה בפועל בבניין. כן נקבע, כי הצדדים צפו כבר בעת החתימה על הסכם המכר את האפשרות כי ייבנו בבניין קומות נוספות ומטעם זה כללו בהסכם תניה הקובעת כי "היה ותהיה תוספת קומות בבנין ישלם הקונה בגין כל קומה סך של 5,000$". נקבע, כי תנייה זו מבטאת התחייבות גמורה מצד רפאל להוסיף עבור דירת הגג תשלום של 5,000 דולר בגין כל קומה נוספת שתיבנה. בית המשפט העליון קבע כי בנסיבות האמורות שבה זכותו של רפאל לקבלת הזכויות בדירת הפנטהאוז שבקומה ה-18, יש לבצע שערוך של יתרת התמורה שעל רפאל לשלם לאורקי כתנאי למסירת דירת הגג בקומה ה-18. לעניין עריכת התחשיב הסופי נקבע, כי בעת חתימת הסכם המכר עמד שוויה של הדירה על סך של 530,000 דולר בצירוף תוספת עבור 11 הקומות (55,000 דולר), שהנם 585,000 דולר בערכים נומינליים. רפאל שילם לאורקי על חשבון התמורה סכום מסוים ונותר לו לשלם בערכים נומינליים סכום השווה ל-36.2% מהתמורה. משכך, יש לשערך את יתרת התמורה שטרם שולמה על דרך של הצמדת יתרה זו למדד מחירי הדירות. לצורך חישוב השערוך הסתייע בית המשפט העליון בשוויה של הדירה ביום 29.5.2011 (מועד הסכם הביטול) עליו לא הייתה מחלוקת - 6.8 מיליון ₪. 36.2% מסכום זה הינו סך של 2.46 מיליון ₪. יתרת התמורה שוערכה בהתאם לעלייה במדד הדירות מיום 29.5.2011 ועד ליום מתן פסק הדין (17.1.2017) הועמדה על סך של 3,493,000 ₪ שעל לביא לשלם לאורקי. על כן נפסק, בשורה התחתונה, כי כנגד תשלום יתרת התמורה המשוערכת בסך של 3,493,000 ₪ תמסור אורקי את דירת הגג לרפאל.
5. הגשת התביעה דנן - משיחות עם חיים הבין מסיקה שאין בכוונתם של הנתבעים לשלם את היתרה שנפסקה עבור דירת הפנטהאוז בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון (ס' 106 לתצהיר מסיקה). משכך, והואיל והנתבעים לא שילמו כספים כלשהם למסיקה לאורך התקופה הנ"ל, הוגשה התובענה דנן.
6. מכירת דירת הפנטהאוז בחודש ינואר 2021 - כאמור לעיל, דירת הפנטהאוז נמכרה לאחר תום שמיעת הראיות בהליך, ובקשת הנתבעים להגשת הסכם המכר כראיה נוספת בהליך, התניעה השתלשלות עניינים נוספת אשר נסקרה לעיל. בהיבט ההשלכה של עובדת מכר זו על ההליך דנן, הרי שלטענת הנתבעים, משדירת הפנטהאוז נמכרה, הרי שאכן הגיע המועד להשיב לתובע הן את סכום הקרן של הכספים שהעמיד לאורך השנים לנתבעים והן את סכום הרווחים אשר יש לחשבו על בסיס התמורה ממכירת הפנטהאוז.

1. טענות הצדדים
2. תמצית טענות התובע

יש להורות על השבת סכומי הכסף ששילם לנתבעים וכן תשלום רווחי מכירת הפנטהאוז, בצירוף הפרשי ריבית;

מועד התשלום החוזי של שני רכיבי התביעה הינו, לכל המאוחר, במועד "תום הפרויקט", היינו מועד השלמת הבניה וקבלת טופס 4 - 11.3.14;

לגבי רכיב הרווחים, ונוכח הליך המשפטי לביטול הסכם הביטול, אשר סיומו בפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט העליון, הרי שלכל המאוחר יש לראות במועד שנקבע בפסק דין זה לצורך תשלום תמורת הפנטהאוז על ידי רפאל לאורקי - 1.3.17, כמועד האחרון לתשלום רכיב הרווחים לתובע;

יש לדחות את טענת הנתבעים בדבר סיווג הכספים שהועמדו כ- "הלוואה" ורכיב הרווחים כ- "ריבית נשך";

מצגי רפאל אשר על יסודם התקשר התובע בהסכם, הוכחו כבלתי נכונים ומטעים;

טענות הנתבעים כי ההתקשרות עם התובע נעשתה תוך שניצל את מצוקתו של רפאל, משוללות בסיס כלשהו ובוודאי שלא הוכחו;

בהתקשרותו בהסכם הביטול הפר רפאל את הסכם הבסיס עם מסיקה;

רפאל רקם הסכם מאחורי גבו של מסיקה, ביחד עם מאיר סאסי, על מנת לבטל את ההסכם לרכישת הפנטהאוז, וזאת על מנת להימנע משעבוד דירת פנטהאוז שבבעלותו של סאסי, או על מנת להימנע מהזרמת כספים לאורקי על ידי רפאל או סאסי;

טענת הנתבעים, כי הסכם הביטול נבע מדרישת הבנק המלווה שדירת הפנטהאוז לא תוחרג ממאגר הדירות בבניין אינה מתיישבת עם גרסת חיים בהליך אחר ואיננה תואמת את המציאות;

עד להגשת התביעה, הנתבעים הודו והתנצלו על הפרותיהם כלפי התובע, מבלי להתכחש לסכום החוב כלפיו וטיבו. רק לאחר שהגיש התובע את התביעה, שינו הנתבעים עמדתם. לראיה, קיומם של תמלילי שיחות עם חיים, אף לאחר הגשת כתב ההגנה, בהן חזרו ואישרו הנתבעים את מחדליהם והפרותיהם;

סך הכספים שנתן מסיקה לנתבעים מסתכם ב- 2,733,000 ₪. סכום כולל זה נתמך בקיומן של שיקים לביטחון אשר רפאל וחיים נתנו לתובע כנגד כל תשלום ותשלום, אשר סכומם הכולל מסתכם בסכום זה;

למעשה, כיום, הסכום היחיד שנותר במחלוקת הינו סך של 278,000 ₪. יש לדחות את טענת הנתבעים לכפל בתביעת סכום זה ומדובר בשני רכיבי חיוב שונים ומצטברים, המעוגנים בשני שיקים נפרדים, גם אם סכומם זהה;

עסקת הסכם הבסיס הייתה עסקת השקעה. בהסכם משפ' לביא מיום 22.4.2010 עוגנה העובדה שתשלומי התובע היו אכן בגין השקעותיו בפרויקט. הסכם זה נעשה בזמן אמת, נערך ללא מעורבותו של מסיקה ומעיד על אומד דעתם האותנטי של הנתבעים;

מרבית העדים הרלוונטיים להוכחת טענות ההגנה, לרבות כלל הנתבעים וכן ב"כ הנתבעים לא זומנו למסירת עדות, והדבר אומר דרשני ונזקף לחובת הנתבעים;

עדותו של עד ההגנה היחיד, חיים, הוכחה כבלתי מהימנה.

הסכומים הנתבעים הינם אלו:

1. רכיב ההשבה הכולל - 2,733,000 ₪ (סכום זה מורכב מהסכום בהסכם הבסיס -2,250,000 ₪, בצירוף סכומים נוספים שהתובע העמיד לנתבעים כנגד קבלת שיקים – 100,000 ₪, 80,000 ₪, 25,000 ₪, 278,000 ₪) (להלן: "רכיב ההשבה"). המועד לתשלום סכום ההשבה הינו יום 11.3.2014, מועד קבלת טופס 4 לפרויקט. משכך, סכום השבה כולל זה, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין, החל מיום 11.3.2014 ועד ליום הגשת התביעה, עומד על 2,833,476.89 ₪.

(יוער, כי במסגרת כתב התביעה עצמו נכללת התייחסות בגין רכיב זה לסך של 2,455,000 ₪ בלבד, ואולם, כבר לכתב התביעה צורפו צילומי כלל השיקים, המסתכמים בסכום התביעה הנ"ל. כן יצוין בהקשר זה, כי סכום התביעה הכולל בגינו שולמה אגרה על ידי התובע, הכולל אף את רכיב הרווחים, הינו 6,847,915 ₪).

1. רכיב הרווחים - 55% מרווחי מכירת הפנטהאוז (להלן: "רכיב הרווחים"). לצורך חישוב רווחי המכירה, הסתמך התובע על שווי הפנטהאוז בקביעתו של בית המשפט העליון במסגרת פסק הדין בערעור, אשר עמד נכון ליום 29.5.2011 על סך 6,800,000 ₪.

לטענת התובע, המועד לתשלום רכיב הרווחים בגין מכירת הדירה הוארך עקב נקיטת ההליכים המשפטיים לביטול הסכם הביטול, וחל ביום 1.3.2017, היום בו היה על רפאל לשלם את תמורת הפנטהאוז בקומה ה-18 בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון.

בהתאם לתחשיב השערוך שערך בית המשפט העליון, שווי הפנטהאוז נכון ליום 1.3.2017 עמד על סך של 9,620,793.82 ₪, ולטענת התובע, בהתאם לשווי זה יש לחשב את הרווחים, בהפחתת סכום ההשקעה של רפאל בהתאם להסכם הבסיס, סך של 530,000 דולר. בהתאמה, סך הרווחים, בתוספת ריבית והצמדה מיום 1.3.2017 ועד ליום הגשת התביעה, הוא 4,302,658.96.

1. לחלופין התבקש בית המשפט על ידי התובע לקבוע את המועד בו יש לחשב את רווחי מכירת הפנטהאוז ולפסוק בהתאם למועד זה.
2. תמצית טענות הנתבעים

העסקה מושא הסכם הבסיס הינה עסקת הלוואה ולא עסקת השקעה, ויש לכך אינדיקציות בהסכמים שבין הצדדים, שנוקטים לשון "הלוואה";

הסכם הבסיס לא חוקי משום שקבועה בו ריבית נשך בלתי חוקית, המבוטאת בהתחייבות לתשלום רווחים ממכירת דירת הפנטהאוז ובטיעון בתביעה לעניין שווי הדירה. משכך, יש להתערב בחוזה ביחס לשיעור גובה הריבית, ולקבוע שיעור ריבית חוקי, בהתאם לחוק אשראי הוגן, התשנ"ג-1993 (להלן: "חוק אשראי הוגן");

מסיקה ניצל את מצוקתו הכלכלית של רפאל, גילו ומצבו הבריאותי, והעמיד לרשות רפאל הלוואה שנדרשה לקידום הפרויקט, בתנאי ריבית קצוצה ובלתי חוקית במסווה של השתתפות באחוזים ברווחים שיתקבלו ממכירת דירת הפנטהאוז;

לא הייתה כל כוונה ליצור שותפות או להתקשר בעסקת השקעה, אלא מדובר בהלוואה שקיבל רפאל ממסיקה, שעיסוקו מתן הלוואות בריבית בתנאי תשלום של ריבית קצוצה ובלתי חוקית;

גם מערך הבטוחות שדרש התובע וקיבל כנגד העמדת ההלוואות לחיים ולרפאל מעיד על ניצול ציני וחסר תום לב של מצוקה כספית של משפ' לביא בעת קידום הפרויקט באופן המעמיד את תוקפן של הבטוחות בספק;

בין אם ההתקשרות מסווגת כעסקת הלוואה ובין אם כעסקת השקעה, הרי שהמועד ההסכמי להשבתם של רכיב ההשבה ורכיב הרווחים הינו רק ב"תום הפרויקט" אשר יש לראותו כמועד מכירת דירת הפנטהאוז. היינו, כל עוד שדירה זו לא נמכרה, לא הבשילה חובה לתשלום כלשהו על ידי הנתבעים לתובע;

טענת התובע לפיה תום הפרויקט הינו במועד קבלת טופס 4 לא הוסכמה מעולם בין הצדדים ואין לה ביסוס כלשהו בכתובים;

התובע היה מודע לכל השלבים והקשיים בפרויקט. בכלל זה, התובע היה מודע לכך שהנתבעים אינם עומדים במועדים להקמת הפרויקט והשלמתו ולכך שמועד מימוש הפנטהאוז נדחה כתוצאה מכך, וכן היה מודע לכך שמתמורת המכירה אמור התובע לקבל את החזר ההלוואות;

בהינתן מודעות זו, המשיך התובע, מעת לעת ומרצונו החופשי, להלוות לנתבעים 1 ו-3 כספים דרושים לשם השלמת הפרויקט;

התובע ידע היטב, שכל עוד לא נמכר הפנטהאוז, אשר מכירתו אף אינה תלויה רק בנתבעים, לא יגיע מועד פירעון ההלוואה ותשלום כספים לידיו, ולמרות זאת המשיך להלוות כספים נוספים לנתבעים;

ביחס לטענות התובע בנוגע להשלמת תשלום 3,493,000 ₪ כתנאי להשבת דירת הפנטהאוז בקומה ה-18, בהתאם להחלטת בית המשפט העליון, התובע יכול היה לשאת בתשלום זה בעצמו בהעדר המשאבים הכספיים אצל הנתבעים לשאת בתשלום זה, ולהיפרע ממנו באמצעות מכירת הפנטהאוז, אך הוא לא עשה כן;

הנתבעים מכחישים חלק מרכיבי התביעה ואת תחשיביו של התובע לגבי הסכום הכולל אשר יש לשלם לידיו. בגדר כך מוכחש על ידם אחד מרכיבי התביעה בסך של 278,000 ₪ שנובע לטענתם מכפילות וטעות מצדו של חיים אשר הביאו להנפקתם של שני שיקים שונים בגין אותו חיוב; כן הכחישו הנתבעים, כאמור, את חישובי הריבית וההצמדה הכלולים בתביעה;

כאמור לעיל, נוכח מכר דירת הפנטהאוז בחודש ינואר 2021, הרי שנכון להיום, מכירים הנתבעים בהתגבשות חובתם להשיב לתובע הן את הסכומים שהעמיד לרשותם, לטענתם בערכי קרן, והן את רכיב הרווחים ממכר הדירה;

יש לדחות את טענות התובע בדבר חסר ראייתי הנזקף לחובת הנתבעים עקב אי מסירת עדות מטעם כלל הנתבעים וב"כ עו"ד שליו. הסברים בנוגע להעדר אפשרות או טעם בהעדת הנתבעים האחרים בנוסף על עדותו של חיים, נמסרו כאמור לעיל, ובאשר לעו"ד שליו הרי שלא היה מעורב במגעים בין הצדדים וממילא אין לעדותו תרומה נוספת כלשהי לבירור המחלוקות מושא ההליך.

1. דיון והכרעה

המחלוקת המרכזית

1. בתביעה זו נתבעים, כאמור לעיל, שני סעדים כספיים מרכזיים - האחד נוגע להשבת הסכומים הכספיים השונים אשר הועמדו על ידי התובע לנתבעים הן בהתאם להסכם הבסיס והן בהעברות כספיות מאוחרות יותר – רכיב ההשבה; השני נוגע לתשלום חלקו של התובע ברווחי מכירת הפנטהאוז - 55% - רכיב הרווחים.
2. למעשה, נכון להיום, משנמכרה דירת הפנטהאוז, הרי שהצדדים אינם חלוקים עוד באשר לעצם התגבשות זכותו של התובע לתשלום שני רכיבי התביעה הנ"ל (למעט, כאמור לעיל, מחלוקת בנוגע לסכום מסוים בסך של כ- 278,000 ₪), והמחלוקת ביניהם מתמקדת, בעיקרה, בשאלת עיתוי ביצועם של התשלומים הנתבעים בשני רכיבי התביעה.
3. התובע טען בעת הגשת תביעתו, כי הגיעה העת זה מכבר לתשלום שני הרכיבים הנ"ל, ומשהנתבעים לא שילמו אותם, הם מצויים בהפרה של המערכת ההסכמית בין הצדדים. הנתבעים סברו, מנגד, כי בעת הגשת התביעה טרם הגיע המועד לתשלום שני הרכיבים וכי תביעת התובע הייתה מוקדמת. כאמור, לטענתם, רק עם מכירתה בפועל של דירת הפנטהאוז, תוך כדי חיי ההליך, ביום 28.1.2021, הגיע המועד לתשלום שני רכיבי התביעה.
4. למחלוקת זו השלכה על גובהם של הסכומים אשר לפסיקתם זכאי התובע כיום, בין היתר בהיבט רכיב הפרשי ההצמדה והריבית.

המערכת ההסכמית בין הצדדים ומשמעותה

1. כאמור לעיל, מערכת ההסכמים בין הצדדים הינה מגוונת וקיבלה ביטוי בהסכמים שונים אשר נכרתו ביניהם בין השנים 2009-2012. סקירת ההסכמים בין הצדדים הוצגה באופן כללי לעיל, כחלק מסקירתו של הרקע העובדתי להליך. להלן יבחנו הסכמים אלו ביתר פירוט ותוך הידרשות לתוכנם הנדרש לשם הכרעה במחלוקות בין הצדדים.
2. הסכם הבסיס משנת 2009 - בהסכם הבסיס שכאמור נחתם בחודש מאי 2009, נקבע כי מסיקה יעמיד לרפאל סך של 2,250,000 ₪, בפעימות, לפי קצב התקדמות בניית הפרויקט. בתמורה לכך, נקבע בהסכם הבסיס, ישולמו למסיקה שני הרכיבים הנ"ל, דהיינו השבת הסך של 2,250,000 ₪ ו-55% מרווחי מכירת הפנטהאוז. מבחינת מסגרת הזמנים לתשלום התשלומים למסיקה, נקבע בהסכם הבסיס כי הסכומים ישולמו למסיקה לא יאוחר מ-36 חודשים לאחר החתימה על הסכם הבסיס.

כך נקבע בהסכם הבסיס:

"מסיקה מעמיד בזאת ללביא את הס"ך (כך במקור - ש.ג) של 2,250,000 ₪ (שני מיליון מאתיים וחמישים אלף ₪), לפי התקדמות הבנייה בפועל

...

תמורת התחייבויות מסיקה מתחייב לביא כדלקמן:

...

להחזיר למסיקה את הס"ך (כך במקור - ש.ג) של 2,250,000 ₪ (שני מיליון מאתיים וחמישים אלף ₪), ובנוסף להעביר למסיקה, 55% מכלל הרווחים שהתקבלו ממכירת הפנטהאוז, לא יאוחר מ-36 חודש מחתימת הסכם זה".

1. התוספת הראשונה להסכם הבסיס משנת 2012 - כאמור לעיל, כשלוש שנים לאחר מכן, בחודש ינואר 2012, נחתמה התוספת הראשונה. יוזכר כי מבחינת ציר הזמן, התוספת נחתמה לאחר שרפאל ביטל מול אורקי את הסכם מכר הפנטהאוז אליו, ובסמוך לפני חלוף 36 החודשים אשר נקצבו בהסכם הבסיס לקיום התחייבויותיו של רפאל כלפי התובע.

מסמך חוזי זה כלל התייחסות של הצדדים לשני תרחישים:

התרחיש האחד, ביטולה של עסקת הביטול בנוגע לדירת הפנטהאוז והשבת הבעלות בה לרפאל. בעניין זה התחייבו הנתבעים לפעול לשם כך מוקדם ככל האפשר ולכל המאוחר מיד לאחר "תום בניית הפרויקט" וסיום הליווי הבנקאי (ס' 4 לתוספת הראשונה).

התרחיש השני, יתקיים במידה שרפאל לא יצליח להשיב את הפנטהאוז לרכושו הפרטי, ובמקרה כזה יחידי לביא עצמם (חיים, רפאל ואינס) יהיו מחויבים להשיב לידיו של מסיקה הן את רכיב ההשבה והן את רכיב הרווח ממכירת הפנטהאוז (ס' 5א' -ב' לתוספת הראשונה).

מבחינת לוח הזמנים, הרי שבתוספת הראשונה זנחו הצדדים את ציון המועד לתשלום הכספים לתובע שנקבע בהסכם הבסיס (36 חודשים). במסגרת התוספת הראשונה יחידי לביא התחייבו כלפי מסיקה, כי יפרעו את החוב כלפיו במועד אשר הוגדר על ידי הצדדים כ- "תום הפרויקט".

כך נקבע בעניין זה בסעיף 5 לתוספת הראשונה:

"... אם מר לביא לא יבצע האמור לעיל ולא יצליח להשיב את דירת הפנטהאוז לרכושו הפרטי ו/או הדירה תימכר כמלאי עסקי של החברה אזי יחולו ההוראות הבאות:

1. מר מסיקה יקבל מיחידי לביא יחיד ולחוד את מלוא החזר ההלוואה על-פי ההסכם בין הצדדים.
2. מר מסיקה יקבל מיחידי לביא יחד ולחוד 55% מרווחי המכירה בחישוב ללא מס שבח ומע"מ כדירה פרטית בניכוי הוצאות הרכישה בס"ך (כך במקור – ש.ג.) 530,000 $ שער יציג דולר ארה"ב ביום המכירה.
3. יחידי לביא יחד ולחוד מתחייבים בזאת כלפי מסיקה שבתום הפרוייקט טרם משיכת החזר השקעותיהם או חלקם מרווחי הפרוייקט יפרעו את מלוא התמורה המגיעה לראובן מסיקה כאמור בסעיף 5א'-ב' לעיל. "
4. הפרוטוקול המוסכם משנת 2012 - כאמור לעיל, מספר חודשים לאחר מכן, בחודש מאי 2012, חתמו הצדדים על הפרוטוקול המוסכם, ובו הם פירטו את התשלומים שהעביר מסיקה למשפחת לביא, ואת התשלומים שעל משפחת לביא להשיב לידיו. בנוסף חזרו הצדדים על התחייבויותיהם הקודמות, ביחס לתשלום שני הרכיבים למסיקה.

מבחינת לוח הזמנים לתשלום שני רכיבי התביעה, נקבע אף בפרוטוקול זה, כי הן רכיב ההשבה והן רכיב הרווחים, ישולמו למסיקה אם יימכר הפנטהאוז "בתום הפרויקט".

כך נקבע בעניין זה בסעיפים 3-4 לפרוטוקול המוסכם:

"1. ראובן התחייב להלוות ללביא ס"ך (במקור – ש.ג) 2,250,00 ₪ ששולמו על ידו כדלקמן:

1. בידי ראובן 18 שיקים ע"ס כולל של 2,246,500 ₪ ששולמו ע"י ראובן או מי מטעמו של ראובן וכנגד כל תשלום שבוצע על ידי ראובן ללביא, לביא מסר שיקים שכנגד כבטחון לפירעון הס"ך (במקור – ש.ג) הנ"ל.

העתקי השיקים מצורפים לפרוטוקול זה ומהווים חלק בלתי נפרד ממנו.

2. לראובן מגיע מלביא ס"ך (במקור – ש.ג) של 278,000 ₪ בגין סכום שהוסב ע"י אלמרין מתוך 556,000 ₪ שאורקי התחייבה לשלם לאלמרין בגין ביטול העיסקה, בגין חוב זה מחזיק ראובן צ'ק מס' 0049 משוך על בנק מזרחי טפחות מח"ן 171643 סניף 544 על הס"ך (במקור – ש.ג) הנ"ל.

3. והיה והפנטהאוז בבניין הנ"ל יימכר מפטור (במקור – ש.ג) ממיסים וראובן יקבל את כל הסכומים המגיעים לו ומפורטים בסעיף זה ובמועד:

1. החזר מלוא ההלוואה בס"ך (במקור - ש.ג) 2,250,000 ש"ח.
2. תשלום של 55% מס"ך (במקור – ש.ג) הרווחים שהתקבלו ממכירת הפנטהאוז במלואו ובפטור ממיסים בניכוי הוצאות רכישה בס"ך (במקור – ש.ג) 530,000 $ לפי השער היציג של הדולר האמריקאי וזאת כמוסכם בין הצדדים.

4. למען הסר ספק, הסכומים הנ"ל ישולמו למסיקה בתום הפרוייקט ובכפוף להסכמות שבין הצדדים".

למען שלמות התמונה יצוין כי מסמכים נוספים שנחתמו בין הצדדים ואשר הוצגו כחלק מראיות הצדדים, כוללים אף הם הפניה להסכם הבסיס ולתוספת הראשונה בנוגע לתשלום רכיב ההשבה ורכיב הרווחים על ידי משפ' לביא. מדובר בשלושה כתבי הוראות בלתי חוזרות וכן הסכם הלוואה נוסף (נספחים 11-12, 15-16 לתצהיר מסיקה). כן הוגש לאחר תום בירור ההליך, כאמור לעיל, אף הסכם בכתב יד מיום 30.1.08.

"תום הפרויקט"

1. כאמור, הצדדים חלוקים בנוגע לפרשנותו של המונח "תום הפרויקט" המופיע בהסכמים השונים ביניהם, כמצוטט לעיל, ומייחסים לו משמעות רבה בסוגיית עיתוי תשלום הכספים למסיקה.

לטענת התובע משמעות ההסכמה על תשלום "בתום הפרויקט", הינה המועד בו הושלמה הבניה והתקבל לפרויקט טופס 4. מכאן, שלטענתו החיוב בתשלומים התגבש במועד קבלת טופס 4, היינו ביום 11.3.2014. עם זאת, ביחס לתשלום רכיב הרווחים ונוכח ההליך המשפטי נגד אורקי בנוגע להסכם הביטול של הסכם המכר לרפאל, הרי שמועד התשלום של רכיב זה נדחה בכל זאת וזאת ליום 1.3.2017 - המועד בו היה על רפאל להשלים את תשלום תמורת הפנטהאוז על פי פסק דינו של בית המשפט העליון.

פרשנותם של הנתבעים בנוגע למשמעות המועד של "תום הפרויקט", שונה. לעמדתם, משמעות ההסכמה על תשלום בתום הפרויקט, ביחס לשני רכיבי התביעה, הינה כי יש להמתין למועד מכירתו בפועל של הפנטהאוז. משכך, לשיטתם, התגבשות חובת התשלום של שני רכיבי התביעה, רכיב ההשבה ורכיב הרווחים, הינה במועד זה בלבד, המהווה את "תום הפרויקט".

1. לאחר ששקלתי את עמדות הצדדים וטענותיהם באשר למחלוקת בסוגיית העיתוי הנ"ל, אני סבורה כי המערכת ההסכמית בין הצדדים, ובפרט התוספת הראשונה להסכם, כוללת הבחנה בין שני רכיבי התביעה, וכי הם אינם זהים. בעניין זה אני סבורה, כפי שטוען התובע, כי המועד לתשלום רכיב ההשבה הינו אכן מועד קבלת טופס 4 לפרויקט, אך כי המועד לתשלום רכיב הרווחים הינו, כטענת הנתבעים, מועד מכירתה בפועל של דירת הפנטהאוז. יוזכר, כי בשונה ממועד הגשת התביעה, הרי שנכון להיום אף דירת הפנטהאוז נמכרה, כך ששני המועדים הבשילו. לצד זה, קיימת משמעות להבחנה בהיבט חיוב בתשלום הפרשי הצמדה וריבית.

טעמי בעניין זה יבוארו להלן.

1. ראשית, ועניין זה משמעותי לטעמי, תמונת ההסכמים והמסמכים המאוחרים יותר להסכם הבסיס אשר נחתמו על ידי הצדדים, או מי מהם, מלמדת, כי הצדדים נתנו דעתם למציאות הקיימת ולשאלת עיתוי קיום התחייבות הנתבעים כלפי התובע והסכימו לעדכן את ההסכמות ביניהם ולסטות מהקביעה המקורית בהסכם הבסיס לעניין לוח הזמנים לקיום התחייבויות אלו בתוך 36 חודשים מכריתת הסכם הבסיס, ולהאריכה עד "תום הפרויקט".
2. בעניין זה, וכאמור באותן הסכמות מאוחרות ביניהם, הצדדים בחרו שלא להיצמד עוד לתקופת זמן המוגדרת במדויק במספר חודשים כזה או אחר או בתאריך מסוים, ועברו לסיכום תלוי אירועים, תוך קביעה כי התחייבויות הנתבעים לתשלום יתגבשו אך במועד אשר הוגדר על ידם, כאמור, כ- "תום הפרויקט".
3. לצד זה, הצדדים שימרו לאורך כל הדרך, בכל שורת ההסכמים ביניהם, הבחנה והתייחסות נפרדת לשני רכיבי החיוב המרכזיים - ההתחייבות להשבת הסכומים אשר שולמו על ידי מסיקה (רכיב ההשבה) לצד ההתחייבות לתשלום 55% מרווחי מכירת דירת הפנטהאוז.
4. אמנם, באשר לשני רכיבי החיוב, נקבע בהתקשרויות הנ"ל אשר בין הצדדים, כי אלו יקוימו על ידי הנתבעים "בתום הפרויקט". ואולם, לצד זה, וביחס לתשלום של רכיב הרווחים - 55% מרווחי מכירת הפנטהאוז, קבעו הצדדים תנאי נוסף, המתייחס לרכיב חיוב זה בלבד - מועד מכירת דירת הפנטהאוז. כלומר, ביחס לרכיב זה, ובשונה מרכיב ההשבה, לא די בהגיע מועד "תום הפרויקט", אלא שבנוגע להתחייבות זו נדרש תנאי מצטבר נוסף עליו הסכימו הצדדים, של מכירה בפועל של דירת הפנטהאוז.
5. במילים אחרות, ובמישור החוזי, הצדדים סיכמו ביניהם ביחס למועד קיומם של התחייבויות הנתבעים כלפי התובע, שני תנאים מתלים - האחד, נוגע לשני רכיבי ההתחייבות ומועדו - תום הפרויקט, והשני, נוגע לרכיב רווחי הפנטהאוז בלבד ומועדו - מועד מכירת דירת הפנטהאוז.
6. באשר לקבלת טענת התובע כי מועד תום הפרויקט הינו מועד קבלת טופס 4 מובהר, כי אני סבורה שעמדה זו מעוגנת, ראשית, בהתייחסות לנושא זה במסגרת התוספת הראשונה. כמצוטט לעיל, הצדדים עשו במסגרת מסמך חוזי זה שימוש בביטוי "תום בניית הפרוייקט..." (ס' 4 לתוספת הראשונה). כלומר, בהזדמנות הראשונה שבה הצדדים סטו מפרק הזמן המקורי שנקבע בהסכם הבסיס (36 חודשים), הם האריכו מועד חוזי מקורי זה עד לתום הפרויקט, תוך התייחסות לתום הבנייה כחלק מהגדרת שלב זה של תום הפרויקט. בהמשך מסמך זה, ואף במסמכי התקשרות מאוחרים יותר בין הצדדים, המשיכו הצדדים לעשות שימוש בביטוי "תום הפרויקט" מבלי לצקת לתוכו תוכן אחר לעניין לוח הזמנים בו ייחשב הפרויקט כמי שהסתיים. אין חולק, כי האישור המבטא את סיום שלב הבניה, היינו - את תום הפרויקט, הינו טופס האכלוס – טופס 4.
7. התובע העיד בעניין זה, כי זו אכן הייתה כוונת הצדדים בהתייחסותם לשלב אותו כינו "תום הפרוייקט", וזאת הן בתצהיר עדותו הראשית והן בחקירתו הנגדית:

"מאחר ומועד תום 36 החודשים שהוקצבו בהסכם הבסיס לצורך קבלת הכספים המגיעים לי עמדו להסתיים, ביקשו ממני רפאל וחיים לדחות מועד זה וזאת עד לתום הפרויקט. בלית ברירה, נעתרתי אף לבקשתם זו, אך הבהרתי כי מבחינתי תום הפרויקט הנו מועד מתן "טופס 4" לפרויקט והם הסכימו לכך" (ס' 66 לתצהיר מסיקה).

"גם בהסכם הבסיס קבענו זמן להחזר הכספים. אני לא משפטן. שמרתי על הזכות שלי בתוספת להסכם לקבל את הכספים בזמן. ראיתי שהפרויקט כן נבנה ויש ליווי בנקאי ורצון טוב אז באתי לקראתכם. אני אומר שתום הפרויקט כפי שאני מבין אותו זה כאשר יש טופס 4" (עמ' 17, ש' 21-23 לפר').

1. גרסתו זו של התובע מתיישבת עם נוסחה הנ"ל של התוספת הראשונה ואף עם הגיונם של דברים. שהרי, הצורך בהתקשרות בתוספת השנייה, בנוסף על הסכם הבסיס הקיים בין הצדדים, וזאת לגרסתם של שני הצדדים, נבע מעיכובים בהקמת הפרויקט לעומת לוח הזמנים המקורי אותו צפו הצדדים במסגרת הסכם הבסיס, להקמת הפרויקט, אשר לאורו קבעו במסגרתו לוח זמנים של 36 חודשים לקיום ההתחייבויות כלפי התובע. לכן, טבעי ומתבקש הוא, לטעמי, כי בבואם של הצדדים להאריך את לוח הזמנים המקורי בנסיבות אלו, נקודת ההתייחסות בה בחרו, הייתה מועד סיום בניית הפרויקט, היינו מועד הזכאות לקבלת טופס 4.
2. עם זאת, וכאמור לעיל, בנוגע לרכיב הרווחים הצדדים קבעו תנאי נוסף לעניין מכירה בפועל של דירת הפנטהאוז, אשר הינה תנאי הכרחי לצורך כימות רכיב הרווחים וממילא קביעת הסכום אשר לתשלומו זכאי התובע בעניין זה.
3. בעניין זה יש לציין, כי הצדדים ערכו את רצף ההתקשרויות והמסמכים החוזרים ביניהם בעיקר בכוחות עצמם (יתכן שעם סיוע מסוים מעו"ד תשובה). ואכן, עיון במסמכים אלה מלמד, כי הצדדים לא ביטאו את הסכמותיהם במסמך משפטי חוזי סדור ובהיר עד תום, אלא מדובר בפסיפס של הסכמות גולמיות אשר ניכר בו העדר אינטגרציה בהירה כוללת. עם זאת, ועל אף השפה והניסוח שאינם משפטיים, ולעתים הינם מבולבלים ומבלבלים, הצדדים הצליחו לטעמי, בעיקרו של דבר, לבטא בניסוח המסמכים בו נעשה שימוש, את כוונותיהם הנ"ל ביחס למועד קיום ההתחייבויות כלפי התובע.
4. ודוק: אני ערה לכך, שלאורך המסמכים השונים אשר נכרתו בין הצדדים כנסקר לעיל, התייחסו הצדדים לשני רכיבי החיוב כלפי התובע זה לצד זה. משכך, והואיל ובנוגע לרכיב הרווחים קיים כאמור תנאי נוסף על השלמת בניית הפרויקט, הוא התנאי של מכירת דירת הפנטהאוז, הרי שלכאורה, וזו אכן טענת הנתבעים, ניתן לומר כי המועד להתגבשות החיוב בשני רכיבי התשלום הינו רק לאחר מכר דירת הפנטהאוז. במועד זה, כך ניתן לטעון, יעמדו לרשות הנתבעים כספי המכירה לצורך מימון ההשבה והרווחים להם זכאי התובע. ואולם, לאחר ששקלתי טענה זו בראי התמונה הכוללת, אין בידי לקבל טענה זו. מעבר לטעמים אשר הוצגו לעיל בדבר ההבחנה בין שני רכיבי החיוב, הרי שאף במישור הפיננסי, אמורים היו להשתלם לנתבעים כספים במסגרת הסכם הביטול, בגין ביטולה של עסקת המכר בין אורקי לרפאל עוד קודם למכר דירת הפנטהאוז, וזאת בסכום אשר די בו כדי לכסות ולו את רכיב ההשבה לתובע. בעניין זה יוזכר, כי מדובר בסדרי גודל כספיים דומים של רכיב ההשבה הנדרש למסיקה והסכום אותו אמור היה רפאל לקבל עקב ביטול עסקת מכר דירת הפנטהאוז. יוזכר בעניין זה, כי הצדדים אכן קשרו לכאורה בין שני רכיבים כספיים אלו, באשר במסגרת כתבי ההוראות הבלתי חוזרות (ר' נספחים 12, 15 לתצהיר מסיקה) הורו הנתבעים לאורקי על העברת סכום ההשבה המגיע לרפאל עקב ביטול עסקת מכר הפנטהאוז לידי עו"ד ג'והן, עבור התשלום למסיקה.

הלוואה או השקעה

1. בנוסף על הקביעות לעיל מובהר, למרות העדר משמעות מעשית רבה לטעמי למחלוקת זו, כי בשאלת סיווגם של הכספים שהעמיד מסיקה לנתבעים, ככספי הלוואה או כספי השקעה בפרויקט, מקובלת עלי טענת התובע, כי אין עסקינן בעסקת הלוואה. אציין בעניין זה, מבלי להרחיב, כי הרטוריקה בה עשו הצדדים שימוש במסמכים ביניהם לא הייתה אחידה או עקבית, לכאן או לכאן. כן אציין, כי מבנה התשלומים שהעמיד התובע לנתבעים תומך בעמדתו כי אין מדובר בהלוואה גרידא. שהרי, בהתאם למערכת היחסים החוזית בין הצדדים שנסקרה לעיל, התובע נטל בהסכם הבסיס סיכון בהעמדתם של כספים אלו, ויתכן והיה מוצא עצמו ללא רווחי "ריבית" כלל, לו דירת הפנטהאוז לא הייתה נמכרת, או נמכרת במחיר נמוך מהמצופה וללא רכיבי ריבית מובנים וקשיחים בנוגע לכספי ההשבה. אף מבנה ההתקשרות הקיים, המקנה לתובע זכות השתתפות ברווחים, אינו תואם עסקת הלוואה שבה אין למלווה חוץ בנקאי זכות כזו. בעניין זה מובהר עוד, כי למרות טענות הנתבעים בנושא, לא הוצגה על ידם כל ראיה ממשית ומפורטת, כגון באמצעות חוות דעת רלוונטית, לביסוס טענתם בהיבט הפיננסי בעניין ריבית בלתי חוקית, שיעורה וכו'. משכך, אף אין תחולה להוראות חוק אשראי הוגן.

טענת העושק לא הוכחה

1. כן מובהר, כי לא הוכחה לפני, לטעמי, טענת הנתבעים לעושק מצידו של התובע או להסכם בלתי חוקי בין הצדדים בהקשר זה. בעניין זה אציין, מבלי להרחיב, כי טענה זו נותרה כטענה בעלמא, ללא פירוט או ביסוס ממשיים, לרבות לעניין מצבו של רפאל במועד הרלבנטי ושיעורי הריבית המקובלים לעומת ההסכמות בין הצדדים. כן תוזכר בהקשר זה, מעורבותו של חיים, בנו של רפאל, בהתנהלות ובהתקשרויות מול התובע.
2. בנוגע לשני הנושאים האחרונים הנ"ל יש לציין עוד, כי טענות הנתבעים בעניינים אלו, אינן עקביות עם גרסתו של חיים לאורך כל הדרך, אשר כזכור מהווה את הגרסה היחידה מפי הנתבעים כולם. חיים העיד ואישר לכל אורך הדרך, כי כאשר תימכר דירת הפנטהאוז, יהיה מסיקה זכאי לרכיב הרווח שהוסכם במלואו ואף לרכיב ההשבה (ר', למשל, עדות חיים בעמ' 35 ש' 21-23 לפר'). גרסה עובדתית ומשפטית זו אינה עולה בקנה אחד עם טענות לעסקת הלוואה ולריבית נשך המגולמת ברכיב הרווחים ואף לא עם טענות להעדר תוקף להסכם בהיותו בלתי חוקי נוכח הטענה לעושק רפאל על ידי התובע בהתקשרות המקורית.
3. משכך נקבע, כי בכל הנוגע לרכיב ההשבה, הגיע מועד התשלום במועד קבלת טופס 4 לפרויקט - היינו ביום -11.3.2014, ובכל הנוגע לרכיב הרווחים, התגבשה חובת התשלום ביום מכירת דירת הפנטהאוז - 28.1.21.

המחלוקת בנוגע לסך של 278,000 ₪

1. בעניין זה, שלאחר ששקלתי את טענות הצדדים וראיותיהם בעניין זה, וכמבואר להלן, אני מוצאת, כי תמונת הראיות וניתוחן הסביר, וכן המצב המשפטי, מתיישבים יותר עם גרסתו וטענותיו של התובע בעניין זה.

כאמור לעיל, הנתבעים הכחישו את טענת התובע בנוגע לרכיב תביעה זה, הנסמכת על קיומם של שני שיקים בסכום זהה ע"ס 278,000 ₪ כ"א. לטענתם רק סכום אחד בסך זה מגיע לתובע והימצאותו של שיק נוסף על אותו סכום בלתי "עגול" זה בדיוק, מקורה בטעות. הנתבע 3 חזר על הסבר וגרסה אלו בעדותו בחקירה נגדית (עמ' 35 ש' 24-30 לפרוטוקול; ס' 35 לסיכומי הנתבעים).

התובע אשר אף הוא נשאל בנושא בחקירתו הנגדית, עמד על כך שאין מדובר בכפילות ומסר הסבר אפשרי לזהות בין שני הסכומים. כן הצביע על כך שמדובר בשיקים של שני בנקים שונים הנושאים מספרי שיקים שונים. לטענתו, למיטב זכרונו, אחד משני השיקים (מס' 0049) קשור לשיק שהתקבל בידיו בנוגע לעסקת אלמרין שבוטלה, והשיק השני בסכום זה משקף סכום שהועמד על ידו לנתבעים ואשר כנגדו נמסר השיק לידיו, כפי שנעשה אף בשאר המקרים בהם נמסרו שיקים לידיו כנגד העמדת כספים על ידו. משכך, טוען התובע כי הוא זכאי לשני הסכומים הנפרדים במצטבר, ואין מדובר בכפילות אלא במקורות זכות שונים, גם אם לאותו סכום בדיוק, אשר איננו סכום "עגול".

לטענתו של התובע, הסכום הכולל של השיקים הנכללים בנספח 14 לתצהירו משקף את סכומם הכולל המדויק של השיקים שבידיו שהתקבלו כנגד כל אחד מהסכומים שהעמיד לנתבעים. התובע הצביע על כך, שבמסגרת ההסכם מיום 30.5.12 וההסכם מיום 22.10.14 (נספחים 16-17 לתצהירו) אישרו הנתבעים קבלת סכום כולל מידיו בסך 2,375,000 ₪. בנוסף נמסר לידיו של התובע שיק נוסף על סך 278,000 ₪ אשר את סכומו אישרו הנתבעים גם כן וזאת בפרוטוקול המוסכם מיום 13.5.12 (נספח 13 לתצהיר מסיקה).

כאשר סוכמים את סכומי ההמחאות אשר צורפו על ידי התובע, עולה כי על מנת להגיע לסכום אותו אישרו הנתבעים במסמכים השונים שהוצגו, כאמור לעיל, נדרש לצרף לסכום פעמיים את הסך של 278,000 ₪.

יוער, בנוגע לסך של 80,000 ₪ בלבד מתוך הסכום הכולל הנ"ל, כי רק לסכום זה לא הומצא מסמך חוזי אך הוא נכלל בסכום השיקים הכולל, היינו מתקיימת אף לגביו עילת תביעה שטרית.

גרסתו זו של התובע בעניין זה לא נסתרה. זאת, מה גם שנוכח קיומם של כלל השיקים המקוריים בידיו של התובע, לרבות שני השיקים ע"ס 278,000 ₪ כ"א, ועילת התביעה השטרית המגולמת בשיקים אלו, הרי שהנטל על פי דין על הנתבעים להפריך עילת תביעה שטרית זו ולהוכיח הגנתם.

נוכח קיומם הנפרד של השיקים כאמור, איני סבורה כי די בגרסה הכללית והסתמית מפיו של הנתבע 3 בדבר "כפילות" השיקים בכדי לעמוד בנטל זה ולשמוט את הקרקע מתחת לעילה השטרית.

יוער עוד, לעניין רכיב התביעה הכולל הנוגע להשבת כספים שהעמיד התובע לנתבעים, כי צילומי כלל השיקים הנדונים, עליהם נסמך רכיב תביעה זה, צורפו כבר לכתב התביעה עצמו (נספח 6(א) לכתב התביעה) וכי סכומם הכולל אכן מסתכם, כבר בכתב התביעה, בסך הנטען על ידי התובע - 2,733,000 ₪.

ודוק: אני ערה לכך, שבכתב התביעה עצמו נזכר משום מה סכום נמוך יותר בגין רכיב ההשבה - 2,455,000 ₪. ואולם, ההפניה בקשר לרכיב זה, כבר בכתב התביעה, הינה לנספח 6(א) לכתב התביעה, אשר כולל כאמור צילומי שיקים בסכום המצטבר הנ"ל של 2,733,000 ₪. משכך, והואיל וסכום התביעה הכולל, לרבות האגרה אשר שולמה בגינו, מכסה אף את הסכום הכולל הנ"ל, והואיל ואף לגופו של עניין ניתנה לנתבעים, מראשית הדרך, הזדמנות, אשר אף נוצלה על ידם בפועל, להתמודד עם כלל רכיבי התביעה, לרבות כל הסכומים המרכיבים את סכום התביעה הכולל, הרי שניתן להכריע, כפי שאכן נעשה לעיל, בגין התביעה לתשלום רכיב ההשבה בסכומו הכולל - 2,733,000 ₪. יוער בעניין זה עוד, כי אף לא נטענה מפי הנתבעים טענה להרחבת חזית בהקשר זה וכאמור הם נדרשו אף לסכום זה, לגופו במסגרת בירור ההליך.

שווי דירת הפנטהאוז

1. באשר לשווי דירת הפנטהאוז ממנה נגזר רכיב הרווחים, הרי שכמפורט לעיל בפתח פסק הדין, וכעולה מהראיה הנוספת אשר הוגשה לתיק, הדירה נמכרה לצד ג' משפחת מימון ביום 28.1.21 בסכום של -5.5 מיליון ₪. לתובע אמנם היו טענות למכביר כנגד אמיתותו של הסכם מכר זה וכנגד תמורת המכר שנכללה בו, אותן העלה במסגרת התנגדותו להגשתה של ראיה זו. כאמור לעיל, לאחר אישור הגשתו של הסכם המכר הנ"ל כראיה נוספת לתיק, ונוכח התנגדותו של התובע לראיה זו ותוכנה, התאפשרה לתובע הגשת ראיות נגדית, כראות עיניו, לביסוס טענותיו אלו, לרבות האפשרות לזימון עדים וקיום חקירות בעניין זה. ואולם, כאמור, בסופו של יום ולאחר שראיות ובקשות לזימון עדים כאמור אכן הוגשו, לרבות חוות דעת שמאית, ואף נקבע מועד להשלמת שמיעתן של הראיות האמורות, שינה התובע דעתו וביקש לקדם הכרעה בהליך בהקדם האפשרי, תוך שביקש למשוך את ראיותיו הנוספות מהתיק ולקדם הכרעה על יסוד תמונת הראיות הקיימת ואף ללא השלמת סיכומים מטעמו.
2. במצב דברים זה, ונוכח הקביעה לעיל לפיה מועד התגבשותו של החיוב הינו במועד עסקת המכר בלבד ובהתאם לסכום התמורה בפועל שנקבעה בעסקה זו, הרי שהקביעה בפסק דינו הנ"ל של בית המשפט העליון לעניין שוויה של דירת הפנטהאוז, עליה נסמך התובע בתביעתו לרכיב הרווחים, אינו רלבנטי לענייננו. יוזכר, כי התובע עשה שימוש בשווי זה לצורך הערכת רכיב הרווחים המגיעים לו, בעת מועד הגשת התביעה, בטרם נמכרה הדירה.

אציין בהקשר זה עוד, כי ממילא ההתדיינות האמורה במסגרתה ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון לא התקיימה בין התובע לבין הנתבעים או מי מהם והתובע לא היה כלל צד להתדיינות זו, אשר הכריעה במחלוקת בין חברת אורקי לבין רפאל. משכך, אין מדובר בהשתק כלשהו או במעשה בית דין בנוגע לשווי הדירה. למעשה, התובע לא טען אחרת בעניין זה, אלא נסמך על הסכום שקבע בית המשפט העליון בעת הגשת תביעתו וקודם למכר הדירה בפועל. המסקנה הנובעת ממצב דברים זה ומהשיקולים לעיל הינה, כי הסכום הרלבנטי לצורך חישוב רכיב הרווחים המגיע לתובע (55% מרווחי העסקה), הינו תמורת המכר הקבועה בהסכם עם ה"ה מימון.

1. יודגש בעניין זה: למרות הסתייגותו של התובע מתמורת המכר הנ"ל, טענותיו כי אינה משקפת נכונה את שווי השוק של הדירה במועד מכירתה והחשדות השונים אשר הביע בהקשר לעסקה זו ומידת האותנטיות שלה, הרי שדבר מכל החששות הללו לא הוכח לפני בית המשפט וכאמור לעיל, התובע ויתר על ההזדמנות להוכחת טענותיו בהקשר זה.

מה גם שבמסגרת הגשת הראיות בעניין עסקת המכר נכללו אף דיווחי המס בנוגע לעסקה זו המלמדים על מכר בסכום העסקה החוזי.

בעניין זה יוער עוד, כי הסתייגויותיו אלו של מסיקה ממחיר העסקה אינן מתיישבות עם טענה אחרת שלו, בה הוא מלין על כך שלמרות שלנתבעים יש שליטה בחברת אורקי אשר אפשרה להם למכור את דירת הפנטהאוז לכל המרבה במחיר, הם לא עשו כן. בעניין זה אציין, כי איני מקבלת את טענת מסיקה לפיה היה צריך לעדכנו ולקבל אישורו מראש בעניין ההתקשרות בעסקת המכר. אין לטענה זו בסיס בהסכמים בין הצדדים או במסמך אחר כלשהו.

1. סיכום
2. אין חולק, כי הנתבעים לא ביצעו תשלום כלשהו בגין התחייבויותיהם אלו כלפי התובע, לא בגין רכיב ההשבה ולא בגין רכיב הרווח. משכך, ונוכח שורת הקביעות לעיל, הרי שעל הנתבעים לשלם לתובע את רכיב ההשבה מיום קבלת טופס 4 - 11.3.2014 ואת רכיב הרווחים ממכירת הפנטהאוז בהתאם למועד מכירת הדירה - 28.1.21.

רכיב ההשבה

1. נפסק בזה לתובע רכיב תביעתו בגין רכיב ההשבה - 2,545,256.41 ש"ח (2,455,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום קבלת טופס 4 ועד להגשת התביעה). סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.
2. כן נפסק לתובע בגין רכיב ההשבה סך נוסף של 278,000 ₪. סכום קרן זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

(הבהרה: כאמור לעיל, סכום זה נכלל בנספח 6א לתביעה אך לא נכלל בתחשיב התובע במסגרת מסמך התביעה עצמו. משכך, לא נתבעו בגינו במסגרת כתב התביעה אף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום קבלת טופס 4 ועד ליום הגשת התביעה. בעניין זה, ולהבדיל מפסיקת סכום הקרן עצמו של 278,000 ₪ לטובת התובע במסגרת פסק הדין, מהטעמים אשר פורטו לעיל, איני מוצאת לאפשר לתובע לערוך "מקצה שיפורים" לעניין צירוף רכיב הפרשי ההצמדה והריבית מיום קבלת טופס 4 ועד להגשת התביעה, אשר כשלעצמו, ולהבדיל מסכום הקרן, לא נכלל כלל בתביעה). לפיכך, ובנוגע לסכום של 278,000 ש"ח, יישא סכום קרן זה הפרשי הצמדה וריבית על הקרן מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל בלבד).

רכיב הרווחים

1. כפי שנפסק לעיל, התובע זכאי לפסיקתו של רכיב זה מיום עסקת מכר דירת הפנטהאוז - 28.1.21. בהתאם להסכם בין הצדדים, התובע זכאי ל- 55% מרווחי המכר, כאשר הרווח יחושב על בסיס התמורה החוזית במכירת דירת הפנטהאוז, בניכוי סך של 530,000 דולר (הסכום ששילם בזמנו רפאל לאורקי עבור דירה זו) לפי שער יציג של דולר ארה"ב ביום המכירה, ללא הפחתה של רכיבי מס שבח ומע"מ, וללא הפחתה של עלויות נוספות כלשהן על ידי הנתבעים.
2. משכך, הואיל וסכום התמורה החוזית בהסכם מכר הפנטהאוז הינו סך של 5,500,000 ₪, בעסקה שהושלמה, והואיל והשער היציג ביום המכר (לפי נתוני בנק ישראל) הינו 3.2940 ₪ לדולר, נפסק בזה כי על הנתבעים לשלם לתובע בגין רכיב תביעה זה, סך של 2,064,799 ₪.

(מובהר לעניין הסך הנ"ל, כי חושב באופן הבא: מסכום התמורה - 5,500,000 ₪ הופחת סך של 530,000 דולר לפי שער של דולר ארה"ב יציג ביום 28.1.21 - כלומר, הופחת סך של 1,745,820 ₪; היינו, סכום הרווח לצורך תחשיב זה הינו - 3,754,180 ₪; 55% מסכום רווח זה הינו הסך של 2,064,799 ₪).

סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום עסקת המכר - 28.1.21 ועד התשלום בפועל.

1. התובע רשאי להגיש פסיקתא לחתימה בהתאם לסכומים שנפסקו לעיל.
2. נוכח תוצאה זו, ובהתחשב במכלול נסיבות ההליך והתרשמותי מהתנהלות הצדדים בניהולו של הליך זה, יישאו הנתבעים בהוצאות התובע בגין ההליך ובשכ"ט עו"ד, בסך כולל של 70,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ט' אדר א' תשפ"ב, 10 פברואר 2022, בהעדר הצדדים.