פסק דין

תביעה לפיצוי בגין הפרה יסודית של הסכם מכר של בית המגורים שמכר הנתבע לתובעת. לטענת התובעת הנתבע הסתיר ממנה עובר לחתימת הסכם המכר, כי יחידת הדיור הקיימת בבית מושכרת לצדדים שלישיים, וגם לאחר שגילתה אודות כך לאחר חתימת הסכם המכר, הבטיח שהשוכרים יפונו. בפועל הסכם השכירות כלל אופציה לשנתיים נוספות והיא נאלצה לקבל את מגוריהם שם מבלי לקבל על כך תמורה. על כן תבעה פיצוי מוסכם בגובה 300,000 ₪, את דמי השכירות ששילמו השוכרים לנתבע בסך 3,000 ₪ לחודש ובסה"כ 28,500 ₪ שכן הם המשיכו להתגורר במושכר תשעה וחצי חודשים. פיצוי בגין 285 ימי איחור בגובה 300 ₪ ליום כקבוע בהסכם ובסה"כ 85,500 ₪, את הוצאות הארנונה של הדיירים בגובה 845 ₪, וכן את הסכום שנאלצה לשלם לשוכרים במסגרת פשרה על מנת שיפונו בסך 19,000 ₪, ובסה"כ תבעה 433,869 ₪.

כללי:

בעלי הדין:

1. ביום 10.11.2016 התקשרה התובעת עם הנתבע בהסכם לרכישת בית מגורים המצוי ברחוב הדולב 6 בראשל"צ הידוע כגוש 4243 חלקה 465 תת חלקה 2, אשר לו יחידת דיור חיצונית (להלן-"הבית");
2. הנתבע, עורך דין במקצועו, היה הבעלים הרשום של הבית ומי שהתקשר עם התובעת בהסכם.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

1. אין מחלוקת כי התובעת ובעלה הגיעו לסיור בנכס בו נכח גם הנתבע, בעקבות מודעה שפורסמה באתר האינטרנט "יד 2", על ידי המתווכים משה שני ואורית דוד, לאחר שתיאמו זאת עם המתווכים; במודעה שצורפה לחומר הראיות בתיק פורסם כי המחיר המבוקש עבור הבית הינו 2,800,000 וכן כי קיימת בנכס יחידת דיור.
2. אין מחלוקת כי במסגרת הסיור נכנסו התובעת ובעלה ליחידת הדיור אשר שימשה באותה עת את השוכרים וכי הנתבע הוא שפתח את יחידת הדיור באמצעות מפתח שהיה ברשותו.
3. אין מחלוקת באשר לעובדה שעובר לחתימת ההסכם ביקר בנכס שמאי, שהוזמן להעריך את שווי הנכס על ידי בעלה של התובעת וכי הוא הבחין ביחידת הדיור ואף התייחס לחריגת בניה של ביטול הכניסה למרתף מתוך הבית ובניית גרם מדרגות חיצוני לשימוש המרתף.
4. אין מחלוקת כי ביום 14.8.16 חתם הנתבע על הסכם שכירות של יחידת הדיור מול צדדים שלישיים לתקופה של שנתיים מיום 1.9.16 ועד ליום 31.8.18 ועם אופציה לשנה נוספת תמורת 3,000 ₪ לחודש וכי עליהם היה לשלם בנוסף חשמל ומים בהתאם לקריאת מונה אחת לשלושה חודשים. אין מחלוקת כי שכר הדירה שולם מראש לנתבע.
5. אין מחלוקת באשר לעובדה שהסכם המכר אשר נחתם ביום 10.11.16 לא הזכיר במאום את העובדה שיחידת הדיור מושכרת לצדדים שלישיים או כי יש לצדדים שלישיים זכות כלשהי בנכס. אין מחלוקת כי הסכם השכירות של יחידת הדיור לא צורף להסכם המכר וכי הנתבע הצהיר בהסכם כי זכויותיו בדירה נקיות מכל שעבוד, משכון, עיקול, צו הריסה או כל זכות לטובת צד שלישי למעט 2 משכנתאות שיסולקו, וכי אין הוא מנוע על פי כל דין או הסכם או התחייבות כלשהי להתקשר עם הקונה ולהעביר את מלוא הזכויות בדירה משמו לשם הקונה וכי לא ניתנה על ידו כל התחייבות לעשות עסקה אחרת בקשר לדירה למעט התחייבותו על פי הסכם המכר. הסכם המכר הזכיר את השמאות שנערכה על ידי הקונה ואת הערכת שווי הנכס בכ-2.8000.000 ₪. בסעיף 4.1 להסכם התחייב המוכר לפנות את הדירה ולמסרה לקונה עד ליום 15.7.17 כשהיא פנויה מכל חפץ ואדם וחופשית מכל זכות של צד ג' בכפוף לתשלום מלוא התמורה כאמור בחוזה זה. בסעיף 15 העוסק בפיצויים מוסכמים הוסכם כי בין היתר מועד הפינוי הינו תנאי יסודי בהסכם והפרתו תחשב הפרה יסודית של ההסכם כמשמעה בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970 וכי פיגור בפינוי הממכר יזכה את הצד המקיים בפיצוי קבוע ומוערך מראש בסך של 300,000 ₪, מבלי לפגוע בזכותו של כל צד לתבוע כל סעד אחר העומד לו על פי החוזה או כל דין. כמו כן הוסכם כי בגין כל יום איחור ישולם סך של 300 ₪ ליום עד ליום הפינוי בפועל.
6. אין מחלוקת כי עותק מהסכם השכירות הועבר לתובעת עובר ללקיחת המשכנתא על ידה במהלך חודש אפריל 2017 כפי שניתן ללמוד מעותק המסרון שהנתבע צירף לראיותיו.
7. אין מחלוקת כי התשלומים ומועד קבלת החזקה על הבית הוקדמו בכחודש וחצי וכי התובעת ומשפחתה נכנסו לבית ביום 1.6.17 וכי השוכרים המשיכו להתגורר ביחידת הדיור וכי דמי השכירות שולמו לנתבע מראש לא הועברו לתובעת.
8. אין מחלוקת כי יחידת הדיור פונתה לבסוף במסגרת הסכם פשרה בהליך ה"פ 47997-07-17 ביום 1.4.18 ותמורת הפינוי שילמה התובעת לשוכרים סך של 19,000 ₪ המהווה 4,000 ₪ פיצוי בגין הקדמת הפינוי וכן 3,000 ₪ לחודש מיום הפינוי ועד למועד גמר הסכם השכירות ביום 31.8.18 כפי שניתן ללמוד ממוצג ת/1.

טענות הצדדים:

1. לטענת התובעת, הנתבע לא גילה לה או לבעלה אודות הסכם השכירות או כי יחידת הדיור מושכרת עובר לחתימת הסכם המכר. לטענתה אמנם ביקרו ביחידת הדיור וראו שמתגורר שם מישהו אך הנתבע אמר שבנו מתגורר שם. לטענתה גילו אודות הסכם השכירות, כאשר שאלו את התובע אם קיים הסכם שכירות ליחידת הדיור לאחר שהבנק למשכנתאות ייעץ להם על כך על מנת לסייע בקבלת המשכנתא, ואז הנתבע העביר להם לראשונה את הסכם השכירות. הם נדהמו לראות שככל הנראה שהשוכר אינו בנו של הנתבע. לטענתה שאלו את הנתבע אודות השוכר, אך הוא הרגיע אותם ואמר שאין להם מה לדאוג והם יקבלו את הדירה פנויה. לטענתה נדהמו להיתקל בשוכרים לראשונה כשקיבלו החזקה בנכס. הם נקלעו בעל כורחם למצב בו אולצו לקבל את המצב הקיים ואת השוכרים שסירבו לשלם להם בטענה שהם דיירים של הנתבע וכבר שילמו לו וכי הם נגררו להליכים משפטיים. הנתבע הפר את ההסכם באופן יסודי ואף לא העביר להם את דמי השכירות.

לאור האמור לעיל תבעה התובעת את הפיצוי המוסכם בסך 300,000 ₪, את דמי השכירות ששילמו השוכרים לנתבע בסך 3,000 ₪ לחודש ובסה"כ 28,500 ₪ שכן הם המשיכו להתגורר במושכר תשעה וחצי חודשים. פיצוי בגין 285 ימי איחור בגובה 300 ₪ ליום כקבוע בהסכם ובסה"כ 85,500 ₪, את הוצאות הארנונה של הדיירים בגובה 845 ₪, וכן את הסכום שנאלצה לשלם לשוכרים במסגרת פשרה על מנת שיפונו בסך 19,000 ₪ ובסה"כ תבעה 433,869 ₪.

1. לטענת הנתבע, התובעת, בעלה ובא כוחם שייצג אותם במהלך הרכישה ידעו על הסכם השכירות והשוכרים וקיבלו לידיהם את הסכם השכירות במעמד החתימה על ההסכם. לטענתו, כבר בשלב הראשוני בו באו הרוכשים לסייר בנכס, המתווכים סיפרו להם אודות השוכרים שאינם בני ביתו של הנתבע, וכן ציינו בפניהם את דמי השכירות המתקבלים ואת תקופת השכירות. הוא מעולם לא אמר שבנו מתגורר שם. סוכם כי דמי השכירות יישארו אצל הנתבע כחלק מהתמורה הכוללת להסכם וכי השוכרים יישארו במושכר עד לתום תקופת השכירות. דברים לא נכתבו בהסכם לבקשת עורך דינם ומתוך אינטרס של התובעת לשלם פחות מסים. לטענתו עבור הדירה ביקש סך של 3,100,000 והתמורה בהסכם הייתה נמוכה יותר ולכן סוכם כי ימשיך לקבל דמי השכירות מהשוכרים. כמו כן טען כי התובעת תובעת כפל פיצוי וסכומים מנופחים.

העדויות:

1. מטעם התובעת העידו היא ובעלה, אשר הגישו תצהירי עדות ראשית והציגו גרסה עובדתית אחידה המתיישבת עם כלל הראיות בתיק, לרבות המסרונים אותם הגיש הנתבע כחלק ממוצגיו וכן עם תמלילי השיחות שהגיש.
2. מטעם הנתבע העיד הנתבע בעצמו, וכן המתווכים משה שני ואורית דוד. לאחר שמיעת הראיות התברר כי עדותו של הנתבע הינה עדות יחידה של בעל דין מעוניין שכן עדויותיהם של המתווכחים שנחקרו בחקירה ראשית על ידי ב"כ הנתבע ובחקירה נגדית על יד ב"כ התובעת התחזקה גרסת התובעת לפיה המחיר המבוקש עבור הדירה אכן היה 2,800,000, שכן הם מפרסמים את המחיר המבוקש על ידי בעל הדירה. המתווכים לא ידעו ולא נחשפו לכך שהיחידה הושכרה לצדדים שלישיים. מחקירת שניהם עלה כי לו היו יודעים שהנכס מושכר היו מציינים מידע זה במודעת המכירה ובפני הרוכשים הפוטנציאלים, ולא זכור להם ששוחחו על כך. מחקירתו של משה שני על כי גם הוא סבר שבנו של הנתבע מתגורר ביחידת הדיור וכי מלבד נסח טאבו לא קיבל שום מסמך להעביר לרוכשים. עוד התברר כי הנתבע התלהם ואיים טלפונית בסמוך לבקשת ב"כ להחתים המתווכחים על תצהיר, נוכח סירובם ואף עובר לדיון בהיכל בית המשפט כי ילשין עליהם למס הכנסה ויתבע מהם כל סכום שיידרש לשלם לתובעים.

הסיכומים:

1. לאחר העדויות הגישו הצדדים סיכומיהם.
2. התובעת טענה בסיכומיה כי גרסת הנתבע הופרכה וכי גרסתה נתמכה בכלל הראיות והעדויות. היא ציינה כי מדובר בהפרה יסודית ושבה ודרשה את הסכומים שנתבעו על ידה, בשים לב לכך שהצדדים בחרו בהסכם להתנות על הקבוע בסעיף 15(ב) לחוק החוזים תרופות ואף ביקשו להשית על הנתבע הוצאות לדוגמא עקב התנהגותו "הרעה" וניסיונו להדיח את העדים ולצבוע את עדותם בצבעים הנוחים לו.
3. הנתבע חזר על טענותיו בסיכומיו וביקש להיתלות במשפטים שנכתבו על ידי ב"כ התובעת בהליכים שונים כמו "בכניסתם לממכר פגשו שוב את המבקשים", "הצניח לנו כקונים תמימים שוכרים שעליהם לא הזכיר עד חתימת ההסכם" וכן ציטט קטעי משפטים מתמלול שיחתו עם המתווך משה שני. הוא מסביר כי עלה שלא "איים" על המתווכים אלא דרש מהם לומר אמת והדבר מחזק את גרסתו. לדבריו ככל שגרסת הנתבעים נכונה היה על בא כוחם לערוך תיקון להסכם וטען כי התובעת ובעלה הם שהפרו ההסכם ולא הוא וכי ממילא לא מדובר בהפרה יסודית.

דיון ומסקנות:

אי התיישבות גרסת הנתבע עם הראיות בתיק:

1. מכלל הראיות והעדויות בתיק עולה כי גרסת הנתבע אינה אמת. ראשית בהעתק ההתכתבויות של הנתבע ובעלה של התובעת (נספח 5 לראיות הנתבע) עולה כי כאשר ביקשו הרוכשים להקדים את התשלומים ואת קבלת החזקה בבית הנתבע, לאור בקשת הקונה שלהם ציין בפניו הנתבע:

"לצערי לא אוכל לענות לדרישה. אני גם ככה בבעיית פינוי"

הנתבע העיד ומהתיאור במסרונים עולה כי הנתבע כלל לא התגורר בנכס אלא בקיסריה. מכאן שידע אודות הבעיה שנוצרה עקב הסכם השכירות.

המתווך, התובעת, בעלה של התובעת ואף השמאי מטעם התובעת אשר ציין בחוות דעתו השמאית כי נאמר לו שבנו של הנתבע מתגורר בנכס, סברו שבנו של הנתבע התגורר בנכס והדברים מחזקים טענת התובעת.

1. הפעם הראשונה שהשוכרים מוזכרים במסרונים הם בחודש מאי ובסמוך לאחר העברת הסכם השכירות לצורך קבלת המשכנתא. מהמסרונים עולה שהנתבע הבטיח ביום 30.5.17 שהוא מפנה את הבית, ושבעלה של התובעת אמר ששוחח עם השוכר והוא אמר לו שהשיקים אצל הנתבע והוא אמור להעביר לו אותם. המסרונים הבאים מעידים על לחץ ועל כך שהנתבע ככל הנראה בשיחה טלפונית עמד על העברת השיקים ממועד הפינוי שנקבע בהסכם המכר ולא ממועד הפינוי בפועל. בעלה של הנתבעת שב, חוזר ומבקש את השיקים ואף שואל האם זה הוגן שהם יישאו בתשלום הארנונה וביום 1.6.17 הנתבע משיב שלא, ואף מבטיח להעביר את השיקים ולהעביר הכל, תוך שהוא מבקש שעורך הדין יכין את הניירת. בעלה של התובעת ממשיך לשוב ולבקש את השיקים, אך ביום 5.6.17 ניכר כי הנתבע שינה את פניו לאור פניית עורך דין מטעם התובעת אליו ואומר כי הוא רצה להעביר להם את השיקים, אך מאחר ועורך הדין פנה אליו ואיים אז הם יקבלו את הכל רק באמצעות בית משפט, או שעורך הדין ישלח התנצלות באופן מיידי.
2. המתווכים העידו כי המחיר שדרש הנתבע עבור הבית הוא המחיר שפורסם במודעה ומכאן אין אמת בגרסתו לפיה דרש סכום גבוה יותר כהצדקה להותרת דמי השכירות אצלו. סכום זה הוא גם הסכום בו הוערך שווי הבית על ידי השמאי.
3. בהסכם המכר אין זכר להסכם השכירות, ודבריו של הנתבע הם בניגוד לגרסת התובעת, לעדויות ואף להסכם המכר. אמנם התובע הביא לעדות את שני המתווכים, אך הם לא תמכו בגרסת הנתבע, כך שמדובר בעדות יחידה של בעל דין עליה חלות הוראות סעיף 54 לפקודת הראיות. מכאן כי אין לקבל את גרסת הנתבע, בפרט באשר לערך המכירה, ולכך שהתובעת ובעלה ידעו אודות הסכם השכירות עובר להסכם המכר.

השתכללות הסכם בעל פה עובר לנטילת המשכנתא:

1. הן התובעת והן בעלה של התובעת העידו כי אולצו והסכימו לקבל את הדיירים בלית ברירה לאחר שהדבר התגלה להם, עם קבלת הסכם השכירות לצורך העברתו לבנק לשם קבלת המשכנתא. בעלה של התובעת העיד שהסכים לכך בלית ברירה בתנאי שהשיקים יועברו אליו. דברים אלה מקבלים חיזוק במסרונים שצרף הנתבע.
2. איני סבור כי יש בהסכמה זו, בשלב המתקדם בו היו התובעת ובעלה במכירת ביתם וברכישת בית הנתבע כדי לפגוע בזכותם להיפרע מהפרת ההסכם ואי הגילוי של הנתבע אודות הסכם השכירות עובר להסכם המכר.
3. לאור כל האמור, סבור אני שהנתבעת היפר את חוזה המכר הפרה יסודית.

הסעדים:

1. הסכם המכר קבע כי עיכוב בפינוי יהווה הפרה יסודית של ההסכם וזאת בניגוד לטענת הנתבע. יחד עם זאת צודק הנתבע באשר לכך שבית המגורים פונה אך יחידת הדיור לא פונתה במועד. סבור כי יש להקטין את הפיצוי המוסכם באופן שיגלם הן את העובדה שמדובר בחלק מהבית, אך גם את הטרחה וההליכים המשפטיים והמצב הקשה אליהם נגררה התובעת לאור הסתרת הנתבע את הסכם השכירות עובר להסכם המכר ובשל התנהלותו לאחר ההסכמה כי יקבלו את דמי השכירות אך יכבדו את הסכם השכירות. אני סבור כי הסכום 100,000 ₪ מתוך 300,000 השקלים הינו פיצוי סביר בנסיבות העניין ולאור התלאות שעברה התובעת ומשפחתה.
2. הוכח כי הנתבע התעשר על חשבון התובעים בסכום דמי השכירות מרגע השלמת העסקה ומסירת החזקה בבית לפי גובה של 9.5 חודשי שכירות וכן חמישה חודשי שכירות נוספים אשר נאלצו לשלם לשוכרים לאור הפינוי המוקדם, ובסה"כ 43,500 ₪.
3. התובעת נאלצה לשלם לשוכרים פיצויים בסך 4,000 ₪ על מנת שיצאו מיחידת הדיור מוקדם יותר. את סכום זה לא היו והתובעים צריכים לשלם את הנתבע היה מגלה להם את המצב לאשורו, או שהיו מכלכלים צעדיהם באופן שונה. לאור זאת סבור אני שעל הנתבע לשלם לתובעת את הסך 4,000 ₪ ששילמה התובעת לשוכר על מנת שיפנה את דירה מוקדם יותר.
4. לגבי הארנונה בסך 845 ₪, היה על התובעת לדרוש אותה מאת השוכר, שכן על השוכר היה לשלם את הארנונה, ולא פעלה נגדו מאומה.

הוצאות לדוגמה:

1. התובעים ביקשו שאשית על הנתבע הוצאות לדוגמה הן לאור ניסיונו להדיח את עדות המתווכים והתנהגותו הרעה. אני סבור כי התנהגותו של הנתבע הן כלפי התובעת ובעלה והן כלפי העדים מטעמו הייתה לא ראויה, אך לא הגיעו להתנהגות כזו המחייבת פסיקת הוצאות לדוגמה, במיוחד לאור הפיצוי המוסכם שנפסק לתובעת.

סוף דבר:

1. הנתבע ישלם לתובעת את הסכומים הבאים:
2. את הסך 147,500 ₪ בתוספת הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (25.4.2018) ועד ליום התשלום בפועל;
3. את הוצאות המשפט בתוספת הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
4. שכר טרחת עורך דין בסך 17,000 ₪ בתוספת הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;

ניתן היום, כ"ו אדר ב' תשפ"ב, 29 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.