1. בהמרצת הפתיחה שהוגשה בתיק זה נתבעו סעדים (צווי עשה) הנוגעים לזכויות המבקשת מס' 1, לויטסקי נטליה (להלן: "נטליה") בדירה (להלן: "הדירה") אשר נרכשה על ידה בהסכם מיום 3.11.14 להלן: "הסכם בידר-נטליה") ממבקשים 3-2 שמעון ושרה בידר (להלן: "בידר"). הדירה נמצאת בבניין (להלן: "הבניין") הבנוי על חלקה 68 בגוש 10854 (להלן: "החלקה"). שטח החלקה הרשום בפנקס השטרות הוא 192.80 מ"ר.

2. עסקינן במקרקעין הרשומים בפנקס השטרות כקרקע מסוג "מירי" בשיטה שהייתה נהוגה במשטר הקרקעות העותומאני, המכונה "האינשאאט", בה קיימת הפרדה ברישומים בין הקרקע לבין המחוברים המצויים עליה (בנייה או נטיעה).

עד לשנת 1937 ניתן היה להפריד בין הקרקע לבין המחוברים המצויים עליה. מכאן ואילך, בוטלה שיטת רישום זו על ידי המחוקק המנדטורי [בפקודת הקרקעות (תיקון 1937]. נקבע שהביטול אינו חל על מקרקעין ומחוברים שכבר היו רשומים בנפרד [א. בן שמש "חוקי הקרקעות במדינת ישראל" הוצאת מסדה בע"מ 1953].

3. על פי הרישום הקיים כיום, הבעלות בחלקה רשומה על שם קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל") וזכויותיהם של המבקשים ושל המשיבים הן זכויות חכירה.

בשנת 1937 נחתם חוזה חכירה (להלן: "חוזה החכירה") בין קק"ל לבין המנוח צבי הירש רפפורט (להלן: "המנוח רפפורט") לפיו קיבל המנוח רפפורט מקק"ל, בחכירה (עד שנת 2029) את כל החלקה כפי שהוגדרה בחוזה רפופורט: "חלקת האדמה בשטח 190.88 (....) מטרים מרובעים המסומנת במספר 86 בתכנית החלוקה של מגרשי הצד הראשון הנמצאים בהדר הכרמל והרשומה בשם הצד הראשון בספרי האחוזה בחיפה בדף 125 מספר 52.

מטרת החכירה הייתה בניית בניין על החלקה וניתנה רשות למנוח רפפורט למכור, להעביר או להחכיר את זכותו על החלקה ועל הבניין, בכפוף להסכמת רמ"י. בחוזה החכירה נקבע תשלום דמי חכירה שנתיים, כשיעור מההכנסה שיניב הבניין שיוקם על החלקה. למען הנוחות ייקראו להלן: החלקה ביחד עם הבניין בשם "הנכס".

4. במהלך השנים נעשו עסקאות בנכס (בין במחובר ובקרקע ובין רק באחד מהם). חלקן קיבל הסכמת רמ"י ונרשם אצל רמ"י ובפנקס השטרות וחלקן לא נרשם. לגבי חלק מהעסקאות קיימת מחלוקת אילו זכויות הועברו במסגרתן; האם הועברו זכויות בחלקה, במחובר או שמא בשניהם יחדיו.

5. הרישום בפנקס השטרות מחולק, עד היום, לשני חלקים. בחלק אחד (עמ' 2-1) רשומות זכויות החכירה בחלקה. קק"ל רשומה (כאמור) כבעלים של החלקה ורשומה העברת החכירה, בירושה, מהמנוח רפפורט ליורשיו. בחלק נוסף של פנקס השטרות (עמ' 4-3) המתייחס למחובר המתואר כ"בית", רשומות עסקאות מכר שנעשו במחובר.

העסקה בין בידר לנטליה טרם נרשמה בשל סירובן של המדינה לרשמה, אך בדף של הזכויות במחובר רשומה, בגין עסקה זו, הערת אזהרה לטובת נטליה "על הבעלות של בידר". לא נרשמה הערת אזהרה דומה בחלק של החלקה.

ההליכים שהביאו להגשת התביעה

6. בהסכם בידר-נטליה, שנחתם ביום 3.11.2014 נכתב כי נטליה רוכשת את כל זכויות המוכרים וכי המוכרים הם בעלי "... הזכות לחכירה בהתאם לנסח טאבו והבעלים על דירת חדר וכן המחזיקים הבלעדיים של דירת החדר ברח' הרצל 29 חיפה, הידועה כגוש 10854, חלקה 68 והכל כמפורט בשטר מכר 39140001 מיום 27/3/1978 שהינו חלק בלתי נפרד מהסכם זה". לכתב התביעה צורף הסכם בידר-נטליה ושטר המכר על פיו, לפי האמור בהסכם, רכשו בידר את זכויותיהם מיורשי המנוח רפפורט (להלן: "שטר המכר" או "השטר").

7. כאמור, משביקשה נטליה לרשום את הזכויות שרכשה מבידר בלשכת רישום המקרקעין סרב רשם המקרקעין לרשום את העסקה והפנה אותה אל מנהל מקרקעי ישראל (כיום-רשות מקרקעי ישראל, להלן: "רמ"י") בזו הלשון: "אין אפשרות לעשות עסקה במחובר, עליך לפנות למנהל מקרקעי ישראל".

נטליה פנתה אל רמ"י, אשר השיבה לה כי בשלב זה לא ניתן לרשום את הזכויות על שמה, מאחר ש"קיים רישום של 'מחוברים', אשר זכויות הבעלות בהם נפרדות מהקרקע ורשומות על שם אנשים פרטיים". עוד צוין, כי "יש להתנות כל פעולה בנכס שרשום בו מחובר בנפרד מהקרקע, בביצוע ההתאמות הרלוונטיות במרשם וחיבור המחוברים למקרקעין. משמעות הדבר הינה כי על בעלי כלל הזכויות במחוברים לחתום על שטרי מכר להעברת הזכויות במחוברים למדינה ולהתאמת הרישום בספרי המקרקעין כתנאי לביצוע כל פעולה בנכס".

8. נטליה לא השלימה עם תשובותיהן של המשיבות 1 ו- 2 (להלן: "המדינה") ועתרה בתובענה (המתוקנת בשנית) לסעדים כדלקמן:

א. להורות להסדיר את עניין רישום לטובת התובעים 2 ו-3 ע"מ שאלו יוכלו לבצע את העברת הזכויות לטובת תובעת מס' 1 כדבעי.

ב. להורות לנתבעת 2 לרשום את זכויותיה של תובעת 1 בלשכת רישום המקרקעין, כבעלים.

9. הסעדים שבסעיף 8 לעיל שונים מהסעדים שהתבקשו בכתב התובענה המקורי שהוגש לתיק ובסיכומי התשובה שהגישו המבקשים, שונו גם סעדים אלה.

בסיכומיהם ביקשו המבקשים סעדים כדלקמן:

"א. להורות למשיבה [ככל הנראה הכוונה היא למשיבות 2-1] לרשום את המבקשת 1 כמי שנכנסה בנעלי המשיבים 2+3 לעניין חוזה החכירה [ככל הנראה הכוונה היא לחוזה עם בידר] (להלן: "הסעד הראשון").

ב. להורות למשיבות להסדיר את רישומן של הזכויות בקרקע, וזאת תוך פרק זמן סביר" (להלן: "הסעד השני").

אני רואה בכך ויתור על הסעדים שהתבקשו בתובענה לכן אתייחס רק לסעדים שהתבקשו בסיכומים.

10. המדינה מתנגדת למבוקש בטענה כי, ראשית כל, יש להסדיר את רישום הזכויות בנכס, בהתאם להוראות חוק המקרקעין. לפיכך, דרשה המדינה כי כל שאר בעלי הזכויות בנכס יצורפו כמשיבים להליך זה.

מאחר שחלק מבעלי הזכויות נפטרו עשתה המדינה מאמצים רבים להתחקות אחר כל בעלי הזכויות בנכס, יורשיהם ויורשי יורשיהם ולאתרם. לאחר שהדבר עלה בידה הוגש, בסופו של דבר, כתב תובענה מתוקן (בשנית) אליו צורפו, כמשיבים 14-3 (להלן: "המשיבים") כל בעלי הזכויות הנוספים בנכס. גם ההמצאות למשיבים הנוספים בוצעו על ידי המדינה.

נוכח טענות חלק מהצדדים אבהיר, כי נוכח ניסוח ההסכם בין נטליה לבין בידר, נוכח ניסוח הסעדים כפי שהתבקשו בתובענה המקורית ונוכח טענת המבקשים, לפיה הם רכשו גם חלקים בחלקה עצמה ולא רק זכויות במחובר, לא ניתן היה, מלכתחילה, לקיים את ההליך ללא צירופם של כל בעלי הזכויות בנכס. זאת, מאחר שקבלת טענת המבקשים לפיה הם רכשו גם זכויות חכירה בחלקה (ולא רק זכויות במחובר) עלולה הייתה לפגוע בזכויות בעלי הזכויות האחרים בחלקה ולכן היה צורך לתת להם זכות טיעון בהליך זה.

הצגת הבעייה

11. "החטא הקדמון" הוא בראש ובראשונה חטאה של המדינה, אשר לא פעלה עד היום להסדרת הזכויות בנכס, כפי שהייתה צריכה לעשות סמוך לאחר חקיקת חוק המקרקעין אשר ביטל את ההפרדה בעריכת הרישום [ראו סעיפים 1, 12 ו- 13 לחוק] וקבע כי המחוברים מהווים חלק מהמקרקעין ולא ניתן לרשום אותם בנפרד.

גם רוכשי הזכויות השונות (כולל אלה שקיבלו אותן בירושה) אחראים למחדל זה, שכן על פי חוזה החכירה שבין קק"ל לבין רפפורט, היה על בעלי הזכויות לקבל את הסכמת המנהל (כשמו דאז) לכל העברה של זכויות. כמו כן, היה עליהם לפעול להסדרת הזכויות בדרך של רישום בית משותף או בדרך אחרת, אשר תמלא אחר הוראות סעיף 157 לחוק המקרקעין. החובה להסדיר את הזכויות חלה על כל בעלי הזכויות, החל במדינה, כבעלת החלקה וכלה באחרון החוכרים והבעלים בזכויות כלשהן בחלקה.

יש להצטער על כך שעל אף שמאז חקיקת חוק המקרקעין עברו עשרות רבות של שנים (כחמישים שנה) ועל אף שסעיף 157 לחוק המקרקעין קובע כי יש לבטל רישום נפרד של נכסים ולרשום אותם כיחידה אחת, עד היום לא נעשה דבר על מנת להסדיר את רישום החלקה דנן והמחובר (הבניין הבנוי עליה) כיחידה אחת - לא על ידי המדינה ולא על ידי מי מבעלי הזכויות. והנה, הגענו עד הלום כאשר, כפי שעלה בדיונים שהתקיימו בתיק זה וכפי שעולה מהמסמכים ומסיכומי הצדדים, בעלי הזכויות עצמם אינם יודעים אילו זכויות בדיוק נרכשו על ידם או על ידי קודמיהם (אשר מכרו להם את הזכויות).

12. השינויים שערכו המבקשים בסעדים המבוקשים על ידם אינם מקריים, אלא הם נובעים מהמצב המתואר לעיל. המבקשים עצמם התקשו, תחילה, להחליט אם הם רכשו זכויות רק "במחובר", היינו - בדירה, או שמא הם רכשו זכויות גם בקרקע ולמעשה - דיברו בשני קולות [ראו, למשל, את דברי בא כוחם בישיבת יום 11.10.18 עמ' 2 שו' 8-7 ועמ' 3 שו' 14-13]. בסופו של דבר, בסיכומיהם, עומדים המבקשים על כך שהם רכשו את הדירה וכן זכויות חכירה בחלקה - בקרקע.

13. המדינה מסרבת לרשום את העברת הזכויות מבידר לנטליה, בטענה שלא ניתן לעשות כן כל עוד זכויות החכירה בחלקה אינן מוסדרות. לטענתה, על פי חוזה החכירה היה על המבקשים לקבל הסכמה בכתב מקק"ל (ולימים רמ"י אשר מנהלת את קרקעות המדינה) להעברת הזכויות ומשלא עשו כן אין להם להלין אלא על עצמם בלבד. מכל מקום טוענת היא, כי ככל שתתבצע העברת זכויות ברמ"י, יהא על המבקשים לקבל על עצמם את ההתחייבויות שבחוזה החכירה.

עובדות נוספות וטענות הצדדים יפורטו, ככל שיהיה צורך בכך, במסגרת הדיון.

14. נעשו על ידי ועל ידי הצדדים, ניסיונות רבים לפתור את הבעיה אולם, לצערי, ניסיונות אלה לא נשאו פרי. בסופו של דבר הסכימו הצדדים לוותר על חקירות ולמתן פסק דין על פי החומר הקיים בתיק בית המשפט וסיכומים בכתב שיוגשו על ידם.

דיון והכרעה

15. כאמור, רישומו של הנכס דנן היה צריך להיות מוסדר זה מכבר, סמוך לאחר חקיקת חוק המקרקעין, אשר קבע את הדרך להסדרת נכסים הרשומים בנפרד.

סעיף 157 לחוק המקרקעין קבע שתי דרכים להסדיר את הרישום, בהתאם לשאלה האם הבעלים של המחוברים הוא גם הבעלים בקרקע או שמא קיימים בעלים שונים, כדלקמן:

"157(א) מבנים או נטיעות (להלן - מחוברים) שערב תחילתו של חוק זה היו רשומים בנפרד מן הקרקע על שם אדם אחד, יירשמו על שמו כיחידה אחת, והרישום הנפרד יבוטל".

סעיף 157(ב) לחוק המקרקעין, אשר בוטל בתיקון מס' 4 משנת 1975 (להלן: "התיקון") קבע כי "קרקע והמחוברים אליה שערב תחילתו של חוק זה היו רשומים כנכסים נפרדים על שם בני אדם שונים, יירשמו כיחידה אחת והרישום הנפרד יבוטל". סעיף זה קבע הוראות בדבר עריכת שומה של הקרקע בנפרד ושל המחוברים בנפרד, תוך מתן זכות לבעל הנכס שערכו גבוה יותר לרכוש את זכויותיו של בעל הנכס שערכו נמוך יותר. הוראת סעיף 157(ב)(5) קבעה כי: "לא נרכש הנכס כאמור... יירשמו המקרקעין בבעלותם המשותפת של שני הבעלים בהתאם ליחס שבין הקרקע לשווי המחוברים" (ההדגשות, כאן ובהמשך, אינן במקור).

לאחר ביטולו של סעיף 157(ב) אין בחוק המקרקעין מנגנון להסדרת הזכויות, אך אין הדבר אומר שלא ניתן להסדירן ולכך אתייחס בהמשך.

16. חשוב להדגיש כי בהעדר שיתוף פעולה מצד כל הצדדים לתובענה זו, לא ניתן יהיה להסדיר את הזכויות בנכס ואת הרישומים ובוודאי שאין כל אפשרות לעשות כן במסגרת פסק הדין בתובענה זו.

לטעמי, גם לא ניתן לתת סעד כמבוקש בסעיף 26ב' לסיכומי התשובה של המבקשים (הסעד השני) שכן הסדרת הרישום מחייבת פתרון חילוקי דעות שונים וביצוע פעולות שונות על ידי כל הצדדים לתובענה זו. בנסיבות אלה, מתן הוראה כללית (כמבוקש במסגרת הסעד השני) לא יהיה אפקטיבי וממילא לא ניתן יהיה לאכוף אותה.

הלכה היא, כי בית המשפט לא ייתן סעד כוללני אשר אינו ניתן לאכיפה. ראו: דברים שאמר כבוד השופט זמיר בבג"ץ 1901/94 לנדאו ואח' נ' עיריית ירושלים ואח' (19.07.1994) בעמ' 414-411: "הלכה פסוקה היא שבית-משפט זה אינו נענה לעותר המבקש סעד כוללני. ההבדל בין סעד כוללני לסעד ממוקד אינו חד ואינו ניתן להגדרה מדויקת. אפשר לומר, בלי למצות ואף בלי לדייק, כי סעד כוללני מתייחס, בדרך כלל, למדיניות הראויה בסוג של מקרים או לדרך ההתנהגות הנדרשת בסוג של מקרים, שמספרם אינו ידוע ופרטיהם אינם ברורים, להבדיל מסעד ממוקד, המתייחס למקרה מסוים שעובדותיו ידועות וברורות [...] צו כוללני, על-פי טבעו, קשה לבצעו ואף קשה לפקח ולברר אם בוצע, אם בוצע במהירות הראויה ואם בוצע כראוי. בית המשפט אינו נוטה להוציא צו, בתחום המשפט הציבורי כמו בתחום המשפט הפרטי, כאשר קיים קושי מיוחד בפיקוח על ביצוע הצו".

כן ראו דברי כבוד השופט חשין בבג"ץ 240/98 עדאלה - המרכז המשפטי לזכויות המיעוט הערבי בישראל נ' השר לענייני דתות, נב(5) 167 (03.12.1998): "בדרך-כלל, בהיעדר ספציפיות וקונקרטיות מן הסכסוך, לא יידרש בית-המשפט לתביעה שלפניו; בהידרשו לסכסוך ספציפי וקונקרטי לא יכריע בית-המשפט בסכסוך אלא באורח ספציפי וקונקרטי, ומשהכריע בסכסוך הספציפי והקונקרטי, לא יעניק בית-משפט סעד אלא אם סעד ספציפי וקונקרטי הוא".

17. נוכח טיעוני חלק מהמשיבים מוצאת אני מקום להדגיש, כי אין בעובדה שאינני מוצאת מקום להיעתר לסעד הכוללני הנ"ל כדי לומר שאין צורך להסדיר את הזכויות בנכס. כאמור - על בעלי הזכויות, לרבות המדינה מוטלת חובה לפעול להסדרת הזכויות על פי החוק, גם ללא מתן צו המורה להם לעשות כך.

18. בטרם אפרט את הנימוקים בגינם החלטתי להיעתר לסעד הראשון אומר, כי נוכח צמצום הסעדים שהתבקשו ומאחר שהסעד הראשון המבוקש הוא מתן צו עשה אשר יורה למשיבות לרשום את נטליה "כמי שנכנסת בנעליהם של בידר" (והסעד השני הוא צו שיורה על הסדרת הזכויות) אין צורך שאכריע, במסגרת פסק דין זה בשאלה מה טיבן ומה היקפן של הזכויות בנכס שרכש כל אחד מבעלי הזכויות בנכס, היינו - האם זכויות רק במחובר או שמא גם זכויות חכירה בחלקה.

עוד אבהיר, כי לצורך מתן פסק דין בסעדים שהתבקשו בסיכומי המבקשים, גם אין צורך בבירור שאלות נוספות, כאלה ואחרות, המתעוררות מעיון במסמכים שהוגשו לתיק, שכן, ניתן לקבוע כי נטליה "נכנסת בנעליהם" של בידר לעניין זכויות בידר ולעניין הרישום, כפי שהוא קיים כיום בפנקס השטרות, ללא דיון בכל השאלות אשר ממילא לא הובררו ולא נדונו במסגרת הליך זה.

19. זה המקום לציין, כי הטענות שהועלו בסיכומיהם של משיבים 7, 8, 11 ו- 12, אינן יכולות להתקבל נגד תביעה זו, שעניינה סעד הצהרתי לרישום נטליה בפנקס השטרות, "בנעלי בידר" ולמתן צו המורה לצדדים להסדיר את הזכויות בחלקה. אבהיר, בקצרה;

הזכויות בהן מדובר הן זכויות במקרקעין. כידוע, לאחר חוק המקרקעין משתרעת הבעלות בקרקע גם על כל המחובר אליה (בנוי ונטוע). העובדה שבעבר הופרדה הבעלות (כאמור לעיל) איננה הופכת כיום את הזכויות בבניין לזכויות חוזיות בלבד. לא למותר לציין כי רישום הזכויות בפנקס השטרות, נעשה כחלקים מהחלקה.

חובתם של בעלי זכויות בנכס להסדיר את הזכויות בו על פי החוק, וזכותו של כל בעל זכויות בחלקה לדרוש את פירוק השיתוף בחלקה איננה מתיישנת ואף אין לדחותה מחמת שיהוי, או היעדר עילה. העובדה שהמשיבים הנ"ל קיבלו את זכויותיהם בירושה איננה משנה דבר וחצי דבר לעניין זה. כבעלים כיום, חלה על משיבים 7, 8, 11 ו- 12, חובה להסדיר את המקרקעין ואת רישומם, כפי שהיא חלה על שאר בעלי הזכויות.

20. לא למותר לציין, בהקשר זה, כי בסעיפים 11-10 לשטרי החכירה ההדדית שנחתמו בין יורשי המנוח רפפורט לבין יונגר ומירוני ביחד עם הסכמי המכר שנחתמו ביניהם, התייחסו הצדדים אל הבניין כאל בית משותף ואף אימצו את התקנון המצוי אשר בתוספת לחוק המקרקעין, אולם כאמור - לא עשו עד היום דבר על מנת לרשום צו בית משותף.

כאמור, המחדלים שבאי הסדרת החלקה ובאי רישום הזכויות עד כה, על פי חוק המקרקעין, הם מחדליהם של כל בעלי הזכויות בנכס ובכללם גם משיבים 7,8, 11 ו- 12. לכן, טענת "הרשלנות הרבתי" שבפי משיבים אלה בסיכומיהם, כלפי שאר הצדדים, צריכה להיות מופנית, באותה מידה - ואולי אף יותר, כלפי עצמם, כמי שזכויותיהם בנכס באו להם מהחוכר הראשון - המנוח רפפורט.

21. אמנם, בעלי הזכויות עצמם מחויבים להסדיר את זכויותיהם בנכס ומחויבות זו חלה עליהם גם כיום, אולם אין במחדליהם מלעשות כן כדי לשחרר את המדינה ממחויבותה שלה, לפעול להסדרת המקרקעין שבבעלותה ובכלל זה - לדרוש מבעלי הזכויות שיפעלו לשם כך. אומר כבר כעת (ונימוקיי לכך יובאו ויוסברו להלן) כי, בנסיבות הספציפיות של מקרה זה, שימוש בבקשתה של נטליה "להיכנס בנעלי בידר" לעניין רישום הזכויות, איננה המסגרת ההולמת דרישה מהמדינה להסדר הזכויות בנכס בטרם יירשמו זכויותיה של נטליה, כאמור.

22. המדינה פירטה בסיכומיה את האופן בו, לדעתה, על בעלי הזכויות לפעול לשם הסדרת הזכויות. (בא כוחה של משיבה 3 (יונגר) התייחס לכך בסעיף 6ד' לסיכומיו והציע הצעה שונה במקצת). במהלך תיק זה ניהלו הצדדים הידברות ביניהם, במטרה להגיע למתווה מוסכם להסדרת הזכויות ויש להצטער על כך שהדבר לא עלה בידיהם. על הצדדים להמשיך הידברות זו במטרה להגיע להסכמות הדרושות ולהסדיר את הרישום.

23. בנסיבות הענין ונוכח הסעדים המבוקשים, אין בדעתי לקבוע ממצאים כלשהם בנוגע לטיב הזכויות אשר רכשו המבקשים או מי מבעלי הזכויות בנכס ולהיקפן, היינו - האם מי מהמשיבים אשר רשום בחלק של המחובר רכש זכויות חכירה גם בחלקה עצמה, אם לאו.

כאמור לעיל, קביעה זו אינה דרושה להליך זה ולא בכדי במסגרת תובענה זו לא נערך בירור של הזכויות ואף אין לכך התייחסות של ממש בסיכומי הצדדים. ככל שבמהלך הסדרת הזכויות בחלקה, בהתאם לחוק המקרקעין, יתעוררו מחלוקות בעניין זה, יוכל כל צד להגיש תביעה ספציפית מתאימה, אשר במסגרתה תידון, לגופה, השאלה מה היקף הזכויות של כל אחד מבעלי הזכויות בנכס וכל טענות מי מהצדדים בעניינים אלו שמורות להם לעתיד לבוא.

הסעד של רישום הזכויות על שם נטליה "בנעלי בידר"

24. באי כוח בעלי הזכויות (פרט למדינה) אינם מתנגדים כי יינתן צו המורה למדינה לרשום את זכויותיה של נטליה במחובר "בנעליהם של בידר" היינו - במקום זכויותיהם של בידר.

25. כאמור, הסעד הראשון המתבקש כיום על ידי המבקשים (בסיכומיהם) הוא כי בית המשפט יורה "לרשום את המבקשת 1 כמי שנכנסה בנעלי המשיבים 2+3 לעניין חוזה החכירה".

כאמור, סבורה אני שבנסיבות המיוחדות והחריגות של מקרה זה יש להיעתר לסעד הראשון, במובן זה שיינתן צו אשר יורה למשיבות לרשום את זכויותיהם של בידר על שמה של נטליה (היינו "להחליף" ברישומיהן את שמם של בידר בשמה של נטליה) וזאת - בכפוף לתשלום המיסים עבור העסקה ואגרות הרישום.

26. המדינה טוענת, כי אין להעביר זכויות במחובר מבלי להסדיר את זכות החכירה, שכן הדבר יפגע בתקנת הציבור בשני אופנים. האחד - העברה כזו אינה מקנה זכות גישה לדירה מהדרך הציבורית, והאחר - יש להסדיר את זכות הקניין בחלקי המבנה שאינם מחוברים על מנת שדיירי הבית יוכלו לתחזקו כראוי.

שני נימוקים אלה אינם עולים בקנה אחד עם התנהלותה של המדינה בנוגע לנכס דנן, מאז שנת 1969, עת נחקק חוק המקרקעין ועד היום; כאמור, למרות שהמקרקעין לא הוסדרו ולמרות שמאז 1969 לא ניתן לרשום עסקה במחוברים בלבד, רשמה המדינה בפנקס השטרות, את כל העסקאות שנעשו בנכס, גם כאלה שנעשו במחובר בלבד.

27. כך, למשל, ביום 29.7.1993, נרשמה בפנקס השטרות, העברת זכות "בחלק מהנכס" ליונגר נעמי, על אף שלטענת המדינה בסיכומיה (ראו הטבלה בסעיף 18 לסיכומים) היא רכשה זכויות במחובר בלבד; כך, למשל, ביום 7.5.2012, נרשמה בפנקס השטרות העברה בירושה של "חלק מהנכס" למירוני נתן, על אף שלטענת המדינה זכויותיו הן במחובר בלבד; גם המכר לבידר - מהם רכשה נטליה את זכויותיה בנכס, נרשם בפנקס השטרות ביום 27.3.1978, על אף שבידר רכשו, לטענת המדינה, זכויות במחובר בלבד.

לא הוצגה בפניי ולו פנייה אחת שנעשתה מטעם רמ"י אל מי מבעלי הזכויות בשנים הרבות שעברו מאז חקיקת חוק המקרקעין, בעניין הרישום החריג של הזכויות, ולא מצאתי ואף לא דרישה אחת להסדרת רישום הנכס, עד לפנייתה של נטליה למדינה בבקשה לרישום זכויותיהם של בידר על שמה.

28. ברישום העסקאות הקודמות על ידי המדינה, תחת אותו מצב עובדתי ומשפטי בדיוק, יש משום מצג שווא שניתן לרשום עסקאות באופן האמור ואף אפליה פסולה.

מצג אשר מוצג על ידי דבריה, פעולותיה או מחדליה של רשות יכול, לכאורה, ליצור אינטרס הסתמכות, המשתיק את הרשות מלטעון או מלפעול בניגוד למצג. כתנאי להכרה בטענת הסתמכות על הטוען לכך להראות הסתמכות "סובייקטיבית ו"אובייקטיבית", היינו - כי הוא עצמו אמנם הסתמך, בתום לב, על התנהלות הרשות, כי היה סביר שהוא יסתמך עליה וכי בגין הסתמכות זו הוא שינה את מצבו לרעה.

29. סבורה אני שבענייננו מתקיימים כל התנאים הנ"ל; רישומי הזכויות על שם כל מי שרשומים כיום בחלק של המחובר (יונגר, בלן, מירוני וכן בידר) נעשו כולם לאחר חקיקת חוק המקרקעין, ללא שהמדינה טענה כי לא ניתן לבצע את הרישום. הרישום על שם בידר נעשה (כאמור) בשנת 1978. ברישומים אלה, יצרה המדינה מצג שווא, לפיו ניתן לרשום, באותו אופן, עסקאות דומות נוספות על אף שהנכס טרם הוסדר כנדרש בחוק המקרקעין.

במצג זה היה כדי להטעות את המבקשים לחשוב שהזכויות שרכשה נטליה מבידר יירשמו על שמה, בדיוק כפי שנרשמו הזכויות על שם כל האחרים. הרישומים הקודמים של העסקאות יצרו אצל המבקשים הסתמכות לגיטימית וסבירה (הן סובייקטיבית והן אובייקטיבית) להעברת רישום הזכויות מבידר לנטליה וברכישת הזכויות על פי כך, הם שינו את מצבם לרעה בהסתמכם על הרישום.

המדינה לא הוכיחה את "הסיכונים", אשר ברישום הזכויות על שם נטליה, להם היא טוענת וממילא אין בסיכונים הנטענים כדי להצדיק פגיעה באינטרס ההסתמכות של המבקשים.

30. למען הסר ספק אבהיר, כי אין בכך כדי לומר שהמדינה אינה רשאית לשנות את מדיניותה, אלא שלטעמי, במקרה זה המדינה לא עמדה בתנאים הנדרשים לשם כך. בפסק הדין שניתן בבג"ץ 6884/07 נאות בית וגן בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (06.04.2010) הובהר (אם כי בעניין אחר) כי: "... רשות מינהלית רשאית ככלל לשנות את מדיניותה ולהנהיג מדיניות אחרת שנראית לה כמוצדקת, יעילה או מתאימה יותר למציאות. עם זאת, בבואה של הרשות המינהלית לעשות כן עליה להתחשב בכך שפרטים מן הציבור הסתמכו על מדיניותה הקודמת ולעיתים השקיעו זמן ומשאבים על יסוד הסתמכות זו, תוך ציפייה לכך שהמדיניות תמשיך לחול גם בעתיד (ראו בג"ץ 6317/03 הקשת הדמוקרטית המזרחית נ' שר התעשייה, המסחר והתעסוקה, פ"ד נח(5) 108, 121 (2004) (להלן: עניין הקשת הדמוקרטית)). חובתן של הרשויות השלטוניות להגן באמצעות הוראות מעבר על אינטרס ההסתמכות ובמידת מה גם על אינטרס הציפייה מעוגנת, בין השאר, בדיני ההגינות, ההשתק, הסבירות והמידתיות (ראו בג"ץ 5936/97 לם נ' מנכ"ל משרד החינוך, התרבות והספורט, פ"ד נג(4) 673, 687 (1999))....".

הדברים נאמרו אמנם בנוגע להוראות מעבר, אך הם רלבנטיים גם לענייננו. אם רצתה המדינה לשנות את התנהלותה בנוגע לנכס דנן, היה עליה, לכל הפחות, להודיע לכל בעלי הזכויות בנכס, כי מעתה ואילך לא ניתן יהיה עוד לרשום העברה של זכויות בנכס, ללא הסדרת הנכס על פי האמור בסעיף 157 לחוק המקרקעין. אציין, כי דברים אלה נאמרים על ידי בזהירות הראוייה, שכן נוכח זכות הקניין ייתכן שבנסיבותיו של מקרה זה ובין היתר נוכח הזמן הרב שעבר מאז חקיקת חוק המקרקעין ללא שהמדינה פעלה בדרך כלשהי להסדרת הזכויות, ייתכן שאף בכך לא יהיה די.

31. בשונה מהמקרה שנדון בפסק הדין אליו הפנתה המדינה - ה"פ (ת"א) 51996-10-10 יצחק אוסטרוביצקי נ' מינהל מקרקעי ישראל (31.8.2012) (להלן: "עניין אוסטרוביצקי") שם בעלי הזכויות היו בעלים במשותף, גם בקרקע וגם במחוברים, בענייננו חלק מבעלי הזכויות הם בעלים רק במחובר ולא בקרקע.

כבוד השופט ח' טובי, אשר נתן את פסק הדין בעניין אוסטרוביצקי (עליו ביקשה המדינה להסתמך) העיר כי הוראת סעיף 157 מחייבת את רשמי המקרקעין לבטל מיוזמתם את ביטול האינשאאטים הרשומים על שם אדם אחד ולכן היה על רשם המקרקעין לבטל את הרישום בנפרד של המחובר, משביקש זאת אחד הבעלים במשותף.

32. על הקושי שבביטול סעיף 157(ב) לחוק המקרקעין עמד כבוד השופט לנדוי בשולי פסק הדין שניתן בע"א 707/75 פואד סעיד אגבריה, ואח' נ' פואד סעד אגבריה, ו-4 אח', ל(2) 714 (29.4.1976) וכך אמר:

"בשולי הערעור הזה ברצוני לרשום שהמקרה שלפנינו מדגים היטב את המצב אשר נוצר אחרי ביטול סעיף 157 (ב) של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. הוראה זו גרמה כפי הנראה קשיים למפקחים על רישום מקרקעין ולשמאי הממשלתי, בקשר לשומת ערכם של המחוברים ושל הקרקע שעליה הם עומדים. משום כך הוצע בהצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 3), תשל"ג-1973 (ה"ח תשל"ג, ע' 357), שביטול הרישום הנפרד ייעשה רק על-פי בקשת בעלי הנכסים הנפרדים, בתקווה שחיסול הרישום הנפרד יושג בהדרגה, בדרך של הסדרים בין הבעלים (ראה דברי שר המשפטים בדברי הכנסת, כרך 71, ע' 2378/2377). הכנסת עוד הרחיקה לכת מעבר להצעה וביטלה את סעיף 157 (ב) ביטול מוחלט בלי לשים שום הוראה אחרת במקומו.

מה יהיה עכשיו על כל המקרים שבהם לא תתגשם התקווה להסדרים מוסכמים? והאם הרישום הנפרד, על דיניו הארכאיים, יוסיף להתקיים גם אחרי שהנכס עבר את התהליך של הסדר מקרקעין, שמטרתו להבהיר ולפשט זכויות ולא להנציח סיבוכים קיימים? הפתרון שהכנסת מצאה - השארת הדברים כמות שהם - אינו פותר דבר מכל אלה".

33. לצערי שאלתו נותרה, עד היום, ללא מענה. אציין, כי ההוראה אמנם בוטלה, אך לא נחקקה הוראה מפורשת הקובעת כי בעלי הנכסים הנפרדים הם אלה שצריכים להסדיר את הזכויות וכבר אמרתי כי לטעמי חובת ההסדרה מוטלת על כולם. נראה, אפוא, שהדרך היחידה הפתוחה בפני בעלי הזכויות בנכס היא לפעול, יחדיו על מנת להגיע למתווה מוסכם, אשר יאפשר הסדרת הרישום בנכס על פי חוק המקרקעין ויש לקוות שיעשו כן ללא צורך בהליכים משפטיים.

התוצאה

34. אני מקבלת את התביעה בנוגע לסעד הראשון, באופן שאני מורה למשיבות לרשום, ברישומיהן, את זכויותיהם של בידר על שמה של המבקשת 1 - נטליה לויטסקי, בדיוק באופן בו רשומות הזכויות על שם בידר. זאת - בכפוף לתשלום כל המיסים על העסקה בין בידר לנטליה ובכפוף לתשלום האגרות הנדרשות על פי דין.

כאמור, אינני נעתרת לסעד השני המבוקש בסיכומי המבקשים, אולם אומר (שוב) שעל המדינה והצדדים להסדיר, בהקדם האפשרי, את הזכויות בנכס ואת רישומן על פי חוק המקרקעין.

הוצאות

35. סבורה אני כי מלכתחילה, בנסיבות העניין, ראוי היה שהמדינה לא תתנגד להעברת הזכויות ורישומן כאמור בסעיף 32 לעיל - סעד בו המבקשים היו מוכנים להסתפק, מלכתחילה. אילו הייתה עושה כן (ושומרת את הפעילות הנדרשת להסדרת רישום הנכס כולו, מחוץ להליך זה) היה נחסך כל הדיון בתובענה זו.

לפיכך, ותוך שאני מביאה בחשבון גם את מחדליהם של כל בעלי הזכויות לפעול להסדרת הזכויות, אני מחייבת את המדינה לשלם הוצאות ההליך בסך 12,000 ₪ לכל אחד מהצדדים אשר הגישו סיכומים בתיק (סך הכל - 48,000 ₪). (על מנת למנוע טעות אציין את הצדדים לפי שמות באי כוחם: עו"ד מוטי כהן; עו"ד אבישי יונגר; עו"ד ש' אלקלעי; עו"ד מרדכי סטורזי).

ההוצאות ישולמו בתוך 60 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, י"ד תשרי תשפ"א, 02 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.