התביעה דנן היא לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לתובע לטענתו, כתוצאה מעבודות שיפוץ שביצעה הנתבעת במבנה ברח' יוסף לוי 23 בקריית ביאליק (להלן: "הבניין").

הרקע לתביעה

התובע הוא בעל זכויות חכירה בנכס מסחרי בקומת הקרקע של הבניין שם הוא הפעיל חנות בשם "מחסני Outlet עודפים" (להלן: "הנכס"). הנתבעת רכשה את הקומה השנייה וחלק מהקומה הראשונה של הבניין והחלה בעבודות שיפוץ נרחבות. התובע טוען כי לנכס נגרמו נזקים בעטין של העבודות בבניין וכי הלין בזמן אמת על הנזק שנגרם לחזית הנכס בגלל התרשלות הנתבעת בעבודות, על חסימת הכניסה לנכס, ועל הצטברות פסולת בניין בסמוך לנכס; אך זכה להתעלמות מצד הנתבעת. עוד טוען התובע כי מפאת אותן עבודות בבניין לא יכול היה להפעיל את הנכס כסדרו ונאלץ להפסיק את הפעילות העסקית ואיבד הזדמנות למכור אותו. לבסוף, התובע אף קובל על נזקים בגין עוגמת נפש מפאת העובדה שהנתבעת התעלמה מהפצרותיו בעוד שעיריית קריית ביאליק ומשטרת ישראל לא הגישו לו כל סיוע.

התובע העמיד את הנזקים בסך הכולל של 226,900 ₪ בחלוקה לראשי הנזק הבאים:

1. סכום של 50,000 ₪ בגין אובדן הזדמנות למכור את הנכס.
2. נזקים לנכס בגובה 51,000 ₪ בתוספת מע"מ ולחלופין סכום זהה בשל מכירת הנכס בהפסד מפאת הנזקים שנגרמו על ידי הנתבעת.
3. סכום של 23,400 ₪ בתוספת מע"מ בגין נזקים לסחורה שהייתה בחנות.
4. סכום של 6000 ₪ בתוספת מע"מ בגין עלויות הכנת חוות דעת המומחה.
5. סכום של 71,500 ₪ בגין אובדן הכנסה בדמות אובדן דמי שכירות.
6. סכום של 25,000 ₪ בגין נזקים לא ממוניים של עוגמת נפש.

מטעמו של התובע העידו הוא עצמו, ולתצהירו צורפו תמונות, התכתבויות, פרסומים ומסמכים שונים, הגב' בנאדו-אלון, אשר לדבריה הייתה מעוניינת ברכישת הנכס, והשמאי מר יוני המאירי שערך חוות דעת מומחה (להלן: "חווה"ד") בהתייחס לנזקים לנכס ולסחורה.

הנתבעת הכחישה את טענות התובע וטענה כי הנכס עמד שומם ועזוב עוד בטרם התחילה בעבודות וכי התובע שואף "לעשות מכה" בתביעת סרק בגין נזקים שלא נגרמו לו, ובכל מקרה לא נגרמו מפאת העבודות שביצעה. מטעם הנתבעת העידו מר נהוראי מסס הבעלים של הנתבעת (להלן: "נהוראי"), ומנהל העבודה מטעמה בבניין, מר אלירוי שטרית (להלן: "אלירוי").

ביום 15.7.2018 תוקן כתב התביעה מפאת טעות טכנית של התובע באיתור הנתבעת הנכונה. ביום 27.10.2019 תוקן כתב התביעה שנית וזאת בעקבות מכירת הנכס בידי התובע לצד ג', לטענתו במחיר הפסד, אך סכום התביעה נותר כבכתב התביעה המקורי. בדיון בחודש יוני 2021 נשמעו העדים ולאחר מכן הגישו ב"כ הצדדים סיכומים בכתב, לאחרונה בחודש מאי 2022 (יוער כי על פי הסכמה בין הצדדים, הוגשו הסיכומים באיחור ניכר לעומת ההחלטה שניתנה בסיום הדיון, עובדה שמביאה לצערי לעיכוב במתן פסק הדין).

אפתח ואומר כי מצאתי לנכון לדחות את מרבית התביעה היות ולדידי התובע לא עמד בנטל הראיה להוכיח את מרבית ראשי הנזק להם הוא טען. בטרם אפרט ואנמק את ההכרעה המשפטית ביחס לכל ראש נזק בנפרד, אציין כי התרשמותי הכללית היא כי הנכס עמד מרבית הזמן בלא פעילות עסקית משמעותית עובר לתחילת העבודות בבניין. התובע לא הצליח להדגים ראייתית פעילות עסקית סדירה במקום, אלא לכל היותר כי קיים ימי מכירה ספורדיים. כמו כן, התרשמתי כי לנכס נגרם נזק קל יחסית וכי התובע "ניפח" את התביעה והגזים בדרישותיו בראשי נזק ללא ביסוס ובאופן שהכביד על ניהול ההליך, כל זאת במטרה לנצל את ההזדמנות ולהפיק רווח מנכס לא מניב.

התרשמותי הכללית מעדי התביעה אינה חיובית, כאשר הגב' אלון סתרה בעדותו את תצהירה, ולא סיפקה דברים קוהרנטיים לתמיכה בטענות התובע, והמומחה מטעם התובע נקט בגישה ליברלית, ולטעמי ליברלית מדי, בשומת הנזקים. מנגד, עדי הנתבעת היו מהימנים יותר באופן כללי, אך גם גרסתם לעניין אמצעי הזהירות שנקטו בזמן העבודות הייתה מתחמקת, והיא אינה מתקבלת, הכל כפי שיפורט להלן.

דיון והכרעה

אבחן את הטענות והראיות ביחס לכל ראש נזק בנפרד.

נזקים לנכס

התובע תמך את תביעתו לעניין הנזקים שנגרמו לנכס במספר ראיות: חוות דעת המומחה מטעם השמאי, צילומים של הנזקים לכאורה לרבות השלכת פסולת בניין ללא אמצעי בטיחות למכולה הצמודה לנכס ותמלילי שיחות בינו לבין לנהוראי, אלירוי ופקח של עיריית קריית ביאליק. לאחר בחינת הראיות, התרשמותי היא כי לנכס אכן נגרם נזק מינורי והתובע מפריז בחומרתו ובהשפעתו. לא סבירה בעיניי גרסת התובע כי בעטיו של נזק זה נאלץ לעצור לחלוטין את פעילותו העסקית בנכס. למעשה, מצאתי כי התובע לא הצליח להדגים כלל כי ניהל פעילות עסקית סדירה עובר לתחילת העבודות בבניין.

העיקרי מהנזקים שנטענו הוא בשבר בוויטרינה הקדמית של הנכס. ניתן להבחין בשברים בזגוגית במספר תמונות שהתובע צירף (נספח ט' לכתב התביעה). למעשה גם הנתבעת לא הכחישה נזק זה כשטענה כי "אין ויכוח שאכן נגרם נזק לחזית הכניסה, את זה לא הכחשנו. בזמן אמת היה ניסיון של הנתבעת לתקן נקודתית" (עמ' 2 לפרוטוקול בשורות 3-4). מאוחר יותר, הנתבעת אכן ניסתה להכחיש את הנזק או לפחות את אחריותה כאשר העד נהוראי מטעמה טען שלא נגרם נזק על ידי הנתבעת וכי הסכמה לשיפוץ הייתה למען יחסי שכנות טובה (עמ' 16 לפרוטוקול בשורות 1-5), והעד אלירוי העיד כי אכן היה נזק לוויטרינה אך הוא לא בטוח שהעבודות על ידי הנתבעת הן שגרמו לו (עמ' 23 לפרוטוקול בשורות 1-2).

התובע טען כי הנתבעת לא נקטה באמצעי זהירות סבירים בעבודתה ואני מקבל את טענתו בהקשר זה. בתמונות שצורפו ניתן לזהות בפסולת בניין רבה בסמיכות לנכס ומחוץ למכולה לאיסוף פסולת (נספחים ז'-ח' לכתב התביעה). כמו כן, ניתן לראות כי הפועלים במקום מטעם הנתבעת השליכו חפצים מהקומה השנייה בבניין למכולה הסמוכה לנכס ללא כל שרוול לפינוי פסולת (נספחים ה'-ו' לכתב התביעה). כמות הפסולת שבתמונות אינה זניחה ואינה יכולה להיחשב כתוצר סביר והכרחי של עבודות בניין זהירות. כפי שהבהיר פקח הבינוי של עיריית קריית ביאליק על הנתבעת היה להשתמש בשרוול לפינוי פסולת (נספח A לתצהיר עדות ראשית מטעם התובע), והתובע אף הביא את הוראות הדין הרלוונטיות לעניין זה בסיכומיו.

הנתבעת הייתה מודעת לדברים אלו היות והיה שימוש בשרוול לפינוי פסולת בשלבים אחרים של העבודות בבניין וכשעומתו נציגיה עם עובדה זו ענו באופן מתחמק: "בהתחלה היה ניסיון לפנות את הפסולת כפי שרואים בתמונה אבל זה לא עבד, כי זה לא התקדם בקצב הנכון" (נהוראי בעמ' 14 לפרוטוקול, בשורות 35-6), ו-"מאחורה הדבר לא היה אפשרי כי הכמויות של הפסולת היו גדולות לצורך מעבר בשרוול" (אלירוי בעמ' 22, בשורה 32).

כלומר, הנתבעת עצמה מאשרת כי הייתה צריכה לנקוט בדרך זו, אך לא עשתה זו מסיבותיה שלה.

לגוף העניין שינתה הנתבעת גרסתה, ומצאתי כי עמדתה המקורית כי היא אשר גרמה לנזק מסוים בחזית הנכס מקובלת עליי כמשקפת דברים נכוחה. שנית, במקרה זה אין התובע נדרש להדגים כיצד בדיוק נגרם הנזק, או אם מדובר באירוע נזק אחד או מתמשך, היות ובמקרה זה חל הכלל "הדבר מדבר בעד עצמו" (res ipsa loquitor) הקבוע בסעיף 41 לפקודת הנזיקין, תשכ"ח-1968.

ברי כי נגרם נזק, התובע טוען כי אינו יודע את הנסיבות שגרמו לו בדיוק, כאמור הנזק נגרם משיפוצים בבניין על ידי הנתבעת, וסביר בעיניי שהנזק נגרם על ידי הנתבעת. הנתבעת לא הביאה ראיה לסתור זאת וכפי שנגלה בחקירה של אלירוי, החליטה באופן מודע שלא לעשות שימוש בשרוול לפינוי פסולת כנדרש (עמ' 22 לפרוטוקול בשורות 26-32). לכן, במאזן ההסתברויות עדיפה עליי הסברה כי הנזק נגרם מפאת העבודות בבניין.

הנתבעת אשר תחילה לא הכחישה כי נגרם נזק על ידה, כן הכחישה את שיעורו שנישום בחווה"ד בסך של 51,000 ₪ בתוספת מע"מ, וטענה כי המומחה נקב במחירים מנופחים ולא סבירים בעוד שנגרם נזק מינורי. אומנם כפי שציינתי עולה תחושה כי התובע מעצים את הנזקים, אך שומת הנזקים לחזית הנכס נתמכת בחווה"ד המבוססת על הצעות מחיר מבעלי מקצוע בעוד שהנתבעת הסתפקה בהערכות בעין ובעל פה בלבד לעניין גובה הנזק. עדותו של השמאי בעניין זה אמינה וסבירה בעיני, ולא מצאתי מקום שלא לקבלה.

עם זאת, מקובלת עליי טענת הנתבעת כי התובע הפר את חובה שבדין בדבר הקטנת הנזק בכך שסירב להצעה כי בעלי מקצוע מטעם הנתבעת יבואו לתקן לפחות חלק מהנזקים.

החובה להקטנת נזק על ידי ניזוק, שמקורה בדיני החוזים, השתרשה בדיני הנזיקין מאז ההלכה שנקבעה בע"א 592/66 "הקודחים" נתניה בע"מ נ' נסים ביטון ואח' (ואוסף הפסיקות הנרחב שבא בעקבות הדברים ואין צורך להזכירו). על ניזוק התובע את נזקו להוכיח כי נקט באמצעים סבירים להקטין את הנזק לפני שבא לתבוע את חובו. בתמליל השיחה בין התובע לנהוראי עולה כי זה ציין כי יטפל בנזקים (נספח D לתצהיר העדות הראשית), ואלירוי הציע לתובע כי יבואו בעלי מקצוע מטעמו של נהוראי לבחון את הנזקים ולתקן (נספח E לתצהיר העדות הראשית). אך התובע עצמו טען כי סירב להצעה של הנתבעת לתקן את חזית הנכס כי "אני לא סומך על האנשים האלה. כוס מים אני לא אשתה מהם" (עמ' 7 בפרוטוקול בשורה 25).

התרשמתי כי סירובו של התובע אינו סביר בנסיבות. טענתו בדבר אובדן אמון מול הנתבעת מבוססת בעיקרה על אירועים מאוחרים לאפשרות לתיקון הנזק על ידם והתרשמתי כי מדובר בעיקר ברצון לקבל פיצוי גבוה יותר ולא שאיפה לתיקון הנזק. לא הייתה כל מניעה ממתן אפשרות לאנשי הנתבעת, אשר שהו במקום יחד עם עובדים מיומנים שביצעו עבורם עבודות לתקן את הנזקים, ולפחות לנסות לעשות כן, כאשר התובע שומר על זכותו להעלות טענות כנגד טיב התיקון.

תהא איכות המים אותם מסרב התובע לשתות מידי הנתבעת אשר תהא, לא מצאתי כי התובע לא הצליח להצביע על טעם סביר שבגינו סירב להצעת הנתבעת ולפיכך ראיתי לנכון להפחית כשליש מסכום הפיצויים בראש נזק זה, בגין הפרת החובה להקטנת נזקים.

התובע ביקש כי חלף הפיצוי לנזק יקבל פיצוי בגין מכירת הנכס במחיר הפסד מפאת הנזקים שנגרמו על ידי הנתבעת. לא מצאתי מקום לקבל דרישה זו.

התובע צירף אישורי רשות המסים בדבר המחיר שדווח בעיסקאות הרכישה והמכירה, אך לא מצאתי כי יש בכך הוכחה כנדרש להפסד ובמיוחד לסיבה לאותו הפסד אם נגרם. התובע לא צרף את החוזים המקוריים אשר בוודאי מצויים בידיו, ומקל וחומר שלא הביא לעדות את רוכש הנכס לבסס את הטענה כי זה נרכש בזול בשל אותו נזק.

התובע לא ביסס טענתו לירידת ערך המבנה בחוות דעת מקצועית, ולמכירה במחיר הפסד – אם אכן היה – יכולות להיות גם סיבות אחרות, רבות מספור. אכן ברגיל מחירי נכסים שומרים על ערכם ואף עולים, אולם יש ודווקא ערך מסחרי ייאבד מערכו עקב שינויים בנסיבות כגון שינוי בסביבת העסק, שינויי כבישים, פתיחת מרכז מסחרי חדש בסמוך ועוד נסיבות בהן נתקל בית המשפט לאורך השנים. על התובע היה הנטל לבסס טענתו והוא לא עמד בכך.

יתרה מכך, קשה לקבל כי נזק לחלון או דלת בסדר גודל של כ – 50 אלף ₪ מביאים לירידת ערך הנכס כולו בסכום גדול בהרבה. יש להניח כי כל הרוכש נכס, ובמיוחד עסק מסחרי, אף מצפה לערוך שינויים מסוימים בנכס אותו רוכש, ולהתאימו לצרכיו. נזק בר תיקון בקלות מהסוג בו מדובר במקרה דנן אמור לבוא לידי ביטוי לכל היותר בסכום דומה בעת הרכישה, ובוודאי שלא בסכום גדול כנטען בידי התובע.

התובע לא הצליח להסביר, להוכיח ולבסס במידה את הדרושה את טענתו בעניין זה, ולפיכך אינני רואה מקום לפסיקת פיצוי בגין מכירה בהפסד.

נזקים לסחורה שבנכס

התובע טען לנזקים בלתי הפיכים לכ-20% מהמלאי שהיה בנכס שנגרמו עקב הלכלוך והאבק שנוצרו בגלל העבודות בבניין לפי השומה שבחווה"ד. לא מצאתי מקום לקבלת דרישתו בראש נזק זה.

ראשית, אציין שהתובע לא הציג ראיות משמעותיות כי אכן נגרם בפועל נזק לסחורה או למעשה האם הייתה בכלל סחורה ומה היה שוויה ביום תחילת העבודות בבניין.

במסגרת תצהיר משלים לתצהיר עדות ראשית מטעמו מיום 7.1.2020 העביר התובע מספר תמונות של שקיות ניילון מלאות בבגדים. לא מצאתי בכך הוכחה לטענתו. לפי מסמך מרשות המיסים שצורף על ידי התובע בתצהיר המשלים הוא מכר את הנכס ביום 7.1.2020 לכן השקיות המלאות סחורה היו באותה מידה יכולות להיות הסחורה שהתובע פינה מהנכס כחלק מפינויו ללא כל נזק. כמו כן, בנספח י' לכתב התביעה צירף התובע מספר תמונות שנועדו להדגים כי נגרם נזק לסחורה, אך מהתבוננות בהן נראה שמדובר בלכלוך על הרצפה. לא מצאתי בהן תיעוד ממשי לנזק לסחורה עצמה, ובוודאי לא בהיקף לו טוען התובע.

כמו כן, לתצהיר העדות הראשית צירף התובע הצעת מחיר מסיטונאי בשם "CityStock" המתוארכת ליום 14.9.2017. לפי מסמך זה הוצע לו עבור הסחורה שלו רק 3,350 ₪ מכיוון שהיא בלויה, מאובקת ועבשה. אך גם להצעת מחיר זו אין משקל ראייתי משמעותי מכיוון שהיא מנוסחת בעמימות ולא ברור מתי אותו סיטונאי ראה את סחורה ובאיזה היקף סחורה מדובר, והאמנם קשור מצבה בדרך כלשהי לנזקים כתוצאה מעבודות הנתבעת. יוזכר כי אותו סיטונאי לא הוזמן לתת עדות ולשפוך אור על הדברים ולפי הכלל הנוהג יש לזקוף עובדה זו כנגד התובע.

כאמור, התובע הסתמך לצורך שומת הנזק על החווה"ד. השמאי עצמו נמצא על ידי כמהימן אך איני יכול לקבל את מסקנותיו. מעדותו מתברר כי בעת עריכת חוות דעתו לא עמדה לרשותו הערכת שווי של המלאי העסקי בדו"ח חשבונאי אלא רק מאזן בוחן שנמסר לו בע"פ כי הוא רלוונטי למועד קרות הנזק:

לשאלת ביהמ"ש איך הערכתי את הנזק לסחורה בסך של 23,000 ₪ אני משיב שהם ביקשו סכום הרבה יותר גדול ואמרתי שלא נראה לי, הסתכלתי וצילמתי ואמרתי שיש שם נזקים אבל הערכתי אותם כ- 20% מהמלאי. לשאלת ביהמ"ש לגבי כך המלאי היה בערך 117,000 ₪ לפי מה שנמסר אני אומר שיש מסמך, הכוונה למאזן הבוחן ממנו הוצאתי את הערך של 117,000 ₪, זה נראה לי סביר, והערכתי את הנזק ב- 20%.

(עמ' 10 לפרוטוקול בשורות 1-5).

השמאי ידע כי עסקו של התובע חייב בספירת מלאי שנתית והגשת דו"ח מבוקר על ידי רואה חשבון, אך לא דרש לראות מסמכים אלה:

ש. הכל מבוסס על אותו מאזן בוחן?

ת. כן, לא עשיתי ספירת מלאי בעצמי.

ש. אתה ראית את מאזן הבוחן ואתה מתבסס עליו?

ת. כן.

ש. לאיזו שנה הוא מתייחס?

ת. לזמן האירוע.

ש. תפנה אותי בבקשה.

ת. 2017.

ש. לאיזה שנים כתוב שהמאזן מתייחס?

ת. לי נמסר בע"פ שזה למועד האירוע וזה היה נראה לי סביר.

(שם, בשורות 8-17)

חווה"ד מתבססת, כמו במרבית המקרים, על הנחות עובדתיות. הנטל לבסס את ההנחות הוא על התובע וחוות הדעת עצמה אין בה כדי להוכיחן. מרגע שמתברר כי אותן הנחות הן בלתי מבוססות, מערער הדבר את תוכנה של חוות הדעת.

לפיכך, אין אני יכול לקבל את הערכת הנזק שבחווה"ד שעה שלמומחה עצמו לא היה מידע רלוונטי אלא רק מאזן בוחן שאינו יכול להיחשב כמהימן בנוגע לשווי המלאי העסקי כולו. לכן הערכתו של המומחה אינה מבוססת אובייקטיבית, אלא ספקולטיבית ותלויה במצג שהעמיד בפניו התובע עצמו.

בהתאם לכל האמור לעיל, לא מצאתי כי התובע הצליח להרים את נטל הראיה כי אכן התרחש אירוע נזיקי או להוכיח את שיעור הנזק כנדרש ובהתאם אני דוחה את התביעה לפיצויים בגין הנזק למלאי העסקי.

אובדן הזדמנות למכור את הנכס

התובע טען מפאת הנזק לנכס התמוססה עסקת מכר לקנייתו. לפי התובע הגב' בנאדו-אלון התכוונה לרכוש את הנכס ולשלם לו בגינו סכום של מיליון ₪, וזו נמלכה בדעתה לאחר שסיירה במקום וראתה את הנזקים שנגרמו לנכס. התובע הגיש תצהיר מטעם הגברת אלון וזו העידה בפני בית המשפט. הגב' אלון בעדותה התגלתה כעדה לא מהימנה בלשון המעטה.

בזמן העדות הגב' אלון הייתה שרויה במצב נפשי קשה ולא היה ניתן להבין מדבריה את אשר באמת התרחש. בתצהירה טענה הגב' אלון כי לאחר שראתה את הנכס "חשכו עיניה" והיא ובעלה גמרו אומר שלא לרכוש אותו, אך בעת חקירתה טענה כי כלל לא זוכרת את העניין ומי שעסק בכך היה בכלל בעלה:

אני לא זוכרת. אני רק זוכרת מהמקרה הספציפי שבעלי החליט שהוא לא רוצה את המחסן גם בגלל זה וגם בגלל זה.

לשאלת ביהמ"ש אני משיבה שמי שהיה בעיקר בעניינים האלה זה היה בעלי אבל הוא לא רוצה להיות מעורב בעניין של ביהמ"ש. אני ביקרתי במקום אבל הייתי בצד עם העגלה של הילדה.

(עמ' 9 לפרוטוקול, בשורות 22-28)

במהלך עדותה הגב' אלון אמרה דבר והיפוכו ומבין זרם המחשבה שנגלה בפניי לא היה ניתן לדלות מידע מהימן:

לשאלת ביהמ"ש אם מי שביקר בחנות זה בעלי אני משיבה שביחד. אני לא זוכרת אם היינו ביחד או שבעלי היה לבד. עברנו הרבה דברים מאז ואני לא זוכרת הרבה דברים מהסיפור הספציפי. אני מסבירה, בפעם הראשונה אני לא בטוחה שהייתי בחנות, אבל בפעם השנייה, כשהוא התקשר ואמר שהיה משהו ושנבוא לראות, באתי עם בעלי. באנו וראינו שיש חור גדול בקיר ואז בעלי לא רצה, זה מה שבעלי אמר לי, אני לא זוכרת.

לשאלת ביהמ"ש איפה היה החור אני אומרת שאני לא רציתי להיות חלק מהסיפור הזה ואני לא מבינה (בוכה). אני לא זוכרת.

(שם, בשורות 15-21)

משמע, הגב' אלון כלל אינה עדה לעניין אובדן ההזדמנות למכור את הנכס היות ולטענתה לא עסקה בכך והיא לא זוכרת דבר. לכל היותר, לגב' אלון יש ידע אודות הכוונות של בעלה אך מדובר בעדות מפי השמועה שאינה קבילה כראיה בהליך זה, וכך או כך מעדותה לא ניתן לדלות דבר לעניין זה.

מן הסתם שלא ניתן להבין מהגב' אלון מדוע נמלך בעלה בדעתו מרכישת נכס בסכום של מיליון ₪ כאשר גם לשיטת התובע מדובר בנזק מוגבל ובר תיקון בקלות, כפי שהוסבר לעיל. מכיוון שבעלה לא הוזמן להעיד טענתו של התובע נותרה יתומה מאישוש ראייתי, ומפאת העובדה שהתובע תמך את טענתו זו רק בעדותה של הגב' אלון ואיני מעניק לעדותה כל משקל ראייתי דינה של הטענה בדבר אובדן ההזדמנות למכור את הנכס להידחות.

אובדן דמי שכירות

התובע טען בכתב התביעה כי מפאת העבודות בבניין נאלץ לסגור את הנכס למשך כל תקופת העבודות, ולאחריה חוסר יכולת כלכלית מנעה ממנו לשוב ולהפעיל את העסק בנכס (סעיף 21.2 לכתב התביעה). אך באופן מעורר תמיהה התובע לא ביקש סעד כספי בגין אובדן הכנסה אקטואלי אלא בגין אובדן דמי שכירות בכך שלא היה סיפק בידו להשכיר את הנכס בזמן זה לאחר וטען כי שוכרים פוטנציאליים שהגיעו לנכס נרתעו מפאת מצבו. גם טענה זו דינה להידחות. התרשמותי היא כי התובע מנסה לכסות על ההפסדים בניהול הנכס ובמכירה שלו במחיר הפסד וכי לא נגרם לו אובדן הכנסה היות ולא הפיק הכנסה מהנכס. ממסקנה זו ניתן ללמוד כי התובע הפעיל את הנכס באופן בלתי סדיר אחרת היה תובע ישירות את אובדן ההכנסה העסקי ולא בגין אובדן דמי שכירות ספקולטיבי.

עוד לפני שאדון בטענות התובע והנתבעים לגופן אציין כי התובע לא הציג תשתית ראייתית מינימלית לעניין אובדן דמי שכירות. לא הובאו ראיות לכך שאכן היו שוכרים פוטנציאלים שחשקו בנכס אף באופן טנטטיבי בלבד, והערכת שווי דמי השכירות לא גובתה בראייה כלשהי, ומקל וחומר לא בחוות דעת של מומחה כנדרש. די בטעמים אלה כדי להביא לדחיית תביעה בגין ראש נזק זה, אך מצאתי לכך אף טעמים נוספים.

ראשית, התובע טען כי מפאת העבודות בבניין והנזק שנגרם נאלץ להפסיק את פעילות העסק. אני מוצא טענה זו כבעייתית היות והתובע ביקש פיצויים בגין אובדן הכנסה בדמות אובדן דמי שכירות ולא אובדן הכנסה קונקרטי. אם התובע נאלץ להפסיק את הפעילות העסקית (הרווחית כפי שטען) מדוע לא תבע נזק זה והדגים את גובה המחזור העסקי עובר לעבודות בבניין? בכך לבד יש להטיל ספק משמעותי בטענתו כי ניהל בנכס פעילות עסקית סדירה.

התובע תמך את טענתו כי העסק היה פעיל בכך שצירף לכתב התביעה מספר מודעות שהעלה לרשתות חברתיות במרשתת בנוגע לימי מכירות מרוכזים בנכסים. מדובר במספר מודעות מצומצם שפורסמו לאורך שנתיים עובר לעבודות בבניין כאשר המודעה האחרונה מתייחסת ליום 23.5.2017 ועיקר המודעות מתוארכות ומתייחסות לימי מכירות בחודש דצמבר 2016. מהמודעות ניתן ללמוד כי התובע ניהל את העסק במתכונת של ימי מכירות מרוכזים למכירה "במחירי מבצע" ולא כחנות פעילה הפתוחה מדי יום ביומו, ואף ימי מכירות אלה לא התקיימו באופן סדיר ותכוף.

כמו כן, החשבוניות אותן צירף התובע בתצהיר העדות הראשית שלו כדי להדגים פעילות עסקית ברובן מתוארכות לשנים 2015-2016 ואין בהן כדי להצביע על פעילות עסקית קבועה ורווחית סמוך לתחילת העבודות בבניין על ידי הנתבעת.

כדי לקבל תמונה מדויקת לכך שבנכס התנהלה פעילות עסקית סדירה ולא ספוראדית היה על התובע לצרף הוכחות לפעילות עסקית סדירה בדרך המלך באמצעות ספרי חשבונות ומאזן חודשי במסגרת חוות דעת של רואה חשבון, או למצער לתמוך בכך בראיות יותר משמעותיות כגון תשלומי מע"מ תקופתיים, חשבונות חשמל עדכניים וחשבוניות קרובות למועד תחילת העבודות.

בנוסף, מעבר לכל האמור לעיל, תביעה לאובדן דמי שכירות היא תמיד בגין אובדן קונקרטי. על התובע אובדן דמי שכירות להדגים כוונה קונקרטית להשכיר את הנכס לשוכר קונקרטי, כוונה שסוכלה מפאת אירוע נזק (ע"א 10199/09 אפרים אוריון נ' המגן חברה לביטוח בע"מ; וע"א 2904/92 עיריית תל-אביב-יפו נ' עיזבון המנוח לטרהויז). התובע לא הביא שום ראיות לכך ולמעשה התובע טוען דבר והיפוכו. מצד אחד, טוען התובע כי לא היה באפשרותו להפעיל את הנכס או להשכירו מפאת העבודות בבניין על ידי הנתבעת. לכן, בהכרח לא יכול להיות אובדן דמי שכירות קונקרטי. מצד שני, לו היה יכול להפיק דמי שכירות קונקרטיים מהנכס היה עולה מכך שאין כל מניעה לתובע, או לכל אדם אחר, להפעיל בנכס עסק למרות הנזקים שנגרמו.

לסיכום, מפאת העובדה שהתובע לא הצליח להוכיח כי קיים פעילות עסקית בעסק עובר לתחילת העבודות בבניין על ידי הנתבעת, מה גם שלא הצליח להצביע על כך שהיה באפשרותו להשכיר את הנכס חלף להפעלתו בעצמו, ומן הטעם שלא צירף חוות דעת מומחה מסודרות לעניין גובה דמי השכירות וקיום פעילות עסקית בנכס כנדרש, אני דוחה את התביעה בגין ראש נזק זה.

עוגמת נפש ונזקים לא ממוניים

לצד כל האמור לעיל, לאחר שנחשפתי לחומר הראיות אני סובר שהנתבעת אכן גרמה מטרד לתובע בדמות הפרעה מסוימת בגישה לנכס. התרשמתי כי הנתבעת לא נקטה בכל אמצעי הזהירות הנדרשים ולקחה את זכויותיו של התובע כבעל הנכס בקלות ראש. מהתמונות שהנתבע צירף בנספחים ה'-ח' לכתב התביעה ניתן להתרשם שהנתבעת אכן הניחה את המכולה לפינוי פסולת בחזית הנכס באופן שמונע מהתובע גישה נאותה אליו. כמו כן, ניתן להבחין באופן ברור בסרט אדום שעובר מהמכולה לאורך כל חזית הנכס שנועד להגביל את המעבר.

הנתבעת העלתה מספר טענות שונות לעניין זה: כי התובע לא פעל בנכס כלל ולכן לא נגרם לו כל מטרד, כי קיבלה אישור להניח שם את המכולה, כי לנתבע היו דרכי גישה אחרות לנכס, וכי פינתה את הפסולת במהרה. גם אם יש ממש בחלק מהטענות, איני יכול לקבלן כפטור מוחלט מאחריות בגין יצירת המטרד.

ראשית, אף אם התובע לא הפעיל בנכס עסק בפעילות סדירה זכותו כבעל זכויות הקניין כי לא תיפגע הגישה שלו לנכס וכי הנתבעת לא תגרום לו מטרד בעת שזו משפצת נכס באותו המבנה. כפי שנסקר דלעיל, הנתבעת אכן הניחה את המכולה לפינוי פסולת הבניין באופן שמנע גישה מסוימת לנכס ואף השאירה פסולת רבה בצמוד לחלונות בחזית הנכס.

שנית, הנתבעת טענה כי אדם בשם "ננדי" – ראש ועד השוכרים במתחם שבו מצוי הבניין – אישר לה להניח את המכולה לפינוי פסולת בחזית הנכס תוך שהוא מציין שהנכס עומד ריק ועזוב. כך אמר אלירוי בעדותו:

ת. עניתי קודם. אמרתי שבהתייעצות עם ננדי ועם הגורמים בשטח – קבלני הביצוע, הוחלט איפה לשים את המכולות ואת השרוול, שזה לא יפריע לאף אחד בבניין ולאף דייר שם.

ש. מי זה ננדי?

ת. יו"ר הוועד בבניין.

ש. אז אתה כמנהל פרויקט מתייעץ עם איש שאין לו סמכות מקצועית, שהוא וועד בניין, איפה להציב מכולה?

ת. מי שיש לו היכרות מלאה עם הבניין ועם השטח הציבורי של הבניין.

(עמ' 18 לפרוטוקול בשורות 1-7)

טענה זו לא מקובלת עליי. אף אם הנכס עמד ריק ועזוב, במקום להסתפק בשיחה כללית עם אותו ננדי היה על הנתבעת לתאם עניין זה מול התובע ישירות עובר לתחילת העבודות בבניין. כמו כן, ננדי אינו בעל סמכות לאפשר לנתבעת לחסום את הגישה לנכס אף אם זה לא פעיל ולא הייתה מקום להסתמכות סבירה של הנתבעת על דבריו. בנוסף יש לציין כי ננדי לא הוזמן להעיד על ידי הנתבעת וכאמור לעיל עובדה זו נזקפת לחובתה. כמו כן, הראיה היחידה לאישור המדובר היא באמירות של נהוראי ואלירוי בעדותם, משמע, עדות מפי שמועה שאינה קבילה כראיה.

כפי שהדגים התובע, הנתבעת הציבה את המכולה בעתות אחרים רחוק מהנכס ויחד עם שרוול לפינוי פסולת ולכן אין אני יכול לקבל את טענות הנתבעת כי הייתה בעיה אקוטית לעשות זאת שנית. בנוסף לכך, בין אם לנכס היו כניסות אחרות או לאו מאי נפקא מינא. התובע כבעל הנכס זכאי להיכנס לקניינו מכל כניסה שהוא חפץ בה. אם לנתבעת היו קשיים בפינוי פסולת היה עליה להשקיע יותר כדי לפנות אותה כראוי ואין זה אמור לעניין את התובע כיצד הנתבעת בוחרת לפנות את הפסולת מלבד שתעשה זאת באופן שלא פוגע בזכויותיו כבעל נכס בבניין.

אך אני מקבל את טענת הנתבעת שמשך הזמן שבו נגרם מטרד לתובע היה מצומצם ולא נמשך ליותר ממספר ימים. כפי שהתובע עצמו טען בכתב התביעה (נספח יא' לכתב התביעה), הנתבעת שטפה את הרחבה ישר לאחר העבודות, ומקובלת עליי טענתו של אלירוי כי זריקת הפסולת (ולפיכך החסימה) התרחשה בשני סופי שבוע עוקבים (עמ' 19 לפרוטוקול בשורות 11-13). טענה זו מקבלת גם אישוש חיצוני בתמלול השיחה עם הפקח של עיריית קריית ביאליק שמאשר את הפינוי באותו לוח זמנים (נספח B לתצהיר העדות הראשית של התובע). לכן, אומנם נגרם לתובע מטרד אך היה זה נקודתי ואין מקום לפסוק לו פיצויים בהיקף כה גדול ולפיכך אני מוצא מקום לפסוק פיצוי מצומצם בגין המטרד.

הוצאות ההליך

כמפורט לעיל, הנתבעת הצליחה להתגונן מפני עיקר התביעה. לפי ההלכה הנוהגת עוד מקדמת דנא במקום שבו תביעה שמוגשת מופרזת בערכה וללא ראיות מספקות יש לפסוק לטובת נתבע שהעמיד לעצמו הגנה יקרה מדי הוצאות בגין חלק הארי של התביעה ממנו הצליח להתגונן (ע"א 164/54 היועץ המשפטי לממשלת ישראל נ' גורדונה לבני , ט 1107, 1117 (1955); ע"א 419/80 הולנדר ושות' בע"מ נ' הוד אווז בע"מ, פ"ד לו(4) 433, 436 (1982); ע"א 4494/97 סלאח נ' סלאח, בפסקה העשירית (2010); ע"א (מחוזי תל אביב) 1815/08 עו"ד וינוגרד נ' שלמה רשת מוסכים ושרותי דרך בע"מ (2009); ת"א (שלום ת"א) 12591-10-12 רפאל איפראימוב נ' ניסן יצחקוב).

בנסיבות המקרה דנן ולפנים משורת הדין, לא אפסוק הוצאות יחסיות לחובת התובע ולזכות הנתבעת, אך לצד הדברים אף אינני רואה מקום לפסיקת הוצאות מלאות לתובע בגין ההוצאות שהוציא עבור חוות דעת המומחה, אגרת המשפט ושכר טרחת באת-כוחו, ואני סבור כי על התובע לשאת במרבית הוצאותיו במקרה זה.

סיכומו של דבר:

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע סכום של 45,000 ₪ כפיצוי על הנזק שנגרם לחנות בצירוף הנזק הבלתי ממוני, וזאת נכון להיום.

עוד תישא הנתבעת בהוצאות חלקיות של התובע בסכום של 4,500 ₪.

הסכומים ישולמו לתובע, באמצעות באת-כוחו, בתוך 30 יום מהיום, שאחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית עד יום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"א אב תשפ"ב, 18 אוגוסט 2022.