לפני תביעה כספית על סך של 632,800 ₪, שהוגשה על ידי התובע – מר ניעמה נסייר, מתווך מקרקעין מורשה, ובעל משרד לתיווך בנצרת, הנקרא "תיווך נצרת" (להלן: "התובע"), נגד הנתבעת – חברת פי.סי.בי טכנולוגיות בע"מ - העוסקת בייצור מעגלים מודפסים ורכיבי אלקטרוניקה (להלן: "הנתבעת"), בגין דמי תיווך.

רקע

1. בתאריך 20.10.2015 נחתם בין התובע לנתבעת הסכם להזמנת שירותי תיווך (להלן: "הסכם התיווך") (נספח א' לת/1; סע' 5 לת/1), שנועד למכירת נכס שבבעלות הנתבעת, במגרשים 1000, 1003, 1004, חלקה 1 בגוש 17465, והמהווה מבנה תעשייה בן שתי קומות, באזור התעשייה ציפורית בנוף הגליל (להלן: "הנכס").
2. בסעיף 2 להסכם התיווך נקבע, כי דמי התיווך ישולמו על ידי הנתבעת לאחר כריתת הסכם מכירה עם קונה שהוצג באמצעות התובע. עוד נקבע, כי במקרה של מכירת הנכס במחיר עד 18,000,000 ₪, דמי התיווך יהיו בשיעור של 1.5% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ (סע' 2(א) להסכם התיווך); על פי סעיף 3 להסכם, דמי התיווך ישולמו בתוך שלושה ימים לאחר כריתת ההסכם;

עוד הוסכם בסעיף 4, כי אם לא ישולמו דמי התיווך במועד הקבוע בסעיף 3 הנ"ל, יתווספו עוד 4% מדמי התיווך לסך דמי התיווך המגיעים לתובע, וזאת עבור כל חודש איחור, שיחושב מיום ביצוע העסקה ועד ליום התשלום בפועל, בצירוף ריבית והצמדה כחוק ובצירוף כל ההוצאות שייגרמו לתובע עקב אי תשלום במועד.

1. במקביל לחתימת הסכם התיווך, נחתם הסכם בלעדיות לתקופה של 90 ימים מיום חתימת ההסכם (נספח א' לת/1). תקופת הבלעדיות הסתיימה בתאריך 18.1.2016, והחל ממועד זה ההסכם הפך להסכם להזמנת שירותי תיווך "רגילים", ללא בלעדיות (סע' 6 לת/1; סע' 8 לנ/2).
2. לאחר שהסתיימה תקופת הבלעדיות, ובתאריך 2.3.2016 נחתם בין הנתבעת לבין המכללה הארצית להכשרה (להלן: "המכללה הארצית"), זכרון דברים למכירת הנכס (להלן: "זכרון הדברים" או "העסקה הראשונה") (נספח ב' לת/1).
3. ההתקשרות בין הנתבעת לבין המכללה הארצית לא יצאה אל הפועל, לא נחתם הסכם מכר לאחר חתימת זכרון הדברים וההתקשרות ביניהם בוטלה.
4. בתאריך 29.8.2016 הנכס נמכר לחברת יורו-וסט בע"מ, באמצעות מורשה חתימה מטעמה מר אבוד מירו, שלא בתיווך התובע (סע' 42 לסיכומי הנתבעת, נספח 4 לנ/1) (להלן: "העסקה השנייה").

טענות התובע

1. התובע טוען, כי הוא זכאי לקבלת דמי תיווך בגין חתימת זכרון הדברים בעסקה הראשונה, וזאת מן הנימוקים המפורטים להלן:
2. לאחר השקעת משאבים רבים במשך חודשים לשיווק הנכס, מאמציו של התובע הביאו לידי חתימת זכרון הדברים בין הנתבעת לבין המכללה הארצית (סע' 6 לכתב התביעה).
3. עם חתימת זכרון הדברים התגבשה עסקה אכיפה ומחייבת כדין, ולתובע קמה זכות לקבלת העמלה הקבועה בהסכם התיווך (סע' 13 לכתב התביעה).
4. חתימה על זכרון דברים אכיף מקימה למתווך זכות לקבלת שכרו, אף אם לא נחתם בין הצדדים הסכם פורמאלי וסופי, ואף אם הצדדים בחרו לסגת מזכרון הדברים מכל סיבה שהיא (סע' 15 ו-30 לכתב התביעה).
5. בגין חתימת זכרון הדברים, התובע עותר לתשלום בסכום של 315,900 ₪ כולל מע"מ, המהווים 1.5% מסכום התמורה וכן ריבית חודשית בשיעור של 4%, החל ממועד חתימת זכרון הדברים ועד התשלום בפועל.
6. עוד טוען התובע שהוא זכאי לקבלת דמי תיווך נוספים בגין העסקה השנייה, כמפורט להלן:
7. לאחר שההתקשרות עם המכללה הארצית בוטלה, המשיך התובע, לבקשת הנתבעת, לפעול על מנת לאתר רוכשים נוספים. אומנם העסקה השנייה לא התבצעה בתיווך התובע, אולם, היא נכרתה בעקבות מאמציו ושיווקו האינטנסיבי, הנתבעת נהנתה ממאמציו של התובע, והתעשרה על חשבונו (סע' 32 לכתב התביעה).
8. מהתנהלות הנתבעת עולה חשש ממשי, כי זו פעלה בחוסר תום לב ואף ניצלה את פעולותיו האינטנסיביות של התובע לשיווק הנכס בסך 18 מיליון ₪, במקום סכומים יותר נמוכים אשר הוצעו על ידי השוכר וקונים אחרים לפני הזמנת שירותי התיווך של התובע (סע' 33 לכתב התביעה).
9. הנתבעת אשר הייתה מודעת לדרישתו של התובע לקבלת דמי תיווך נוספים בקשר לעסקה השנייה, לא התכחשה לדרישתו ואף ביקשה ממנו להתאזר בסבלנות עד קבלת כספי התמורה (סע' 34 לכתב התביעה).
10. בגין העסקה השנייה עותר התובע לתשלום נוסף בסכום של 315,900 ₪ כולל מע"מ, וזאת בגין עשיית עושר ולא במשפט של הנתבעת אשר נהנתה ממאמצי השיווק שביצע התובע.

טענות הנתבעת

1. הנתבעת עותרת לדחיית התביעה, ובין היתר, היא טוענת:

אשר לעסקה הראשונה:

1. מדובר בזכרון דברים בלתי מחייב, במסגרתו הסכימו הצדדים לנהל משא ומתן לצורך מכירת הנכס, ולפעול על מנת להגיע להסכם מכר מפורט ומחייב. זכרון הדברים לא כלל פרטים חיוניים ומהותיים של העסקה, אשר יש בהם כדי להפוך אותו להסכם מחייב; כוונת הצדדים בעת החתימה על זכרון הדברים הייתה, כי אותם פרטים מהותיים וחיוניים יסוכמו במסגרת משא ומתן שעתיד היה להתקיים בהמשך (סע' 6 ו-24 לכתב ההגנה).
2. בשלב מסוים הודיעה המכללה הארצית לנתבעת, כי היא החליטה, משיקוליה, ולאחר שמצאה כי הנכס אינו תואם את צרכיה, שלא להמשיך בניהול משא ומתן לרכישת הנכס (סע' 25 לכתב ההגנה).
3. הסכם התיווך קבע באופן ברור, כי התובע זכאי לתשלום דמי תיווך רק לאחר כריתת הסכם מכר עם קונה שהוצג לנתבעת באמצעותו, ולא בכל מקרה אחר. ומשלא נחתם הסכם מכר עם המכללה הארצית ולא עם כל גורם אחר שהגיע באמצעות התובע, והעסקה לא יצאה מכוח אל הפועל – אין לתובע זכות לקבלת דמי תיווך או כל תשלום אחר (סע' 7 לכתב ההגנה).

אשר לעסקה השנייה:

1. התובע לא היווה הגורם היעיל שהביא להתממשות העסקה. אף לא הוכח כל קשר סיבתי, עובדתי או משפטי, בין הפעולות בהן נקט התובע לבין מימוש העסקה (סע' 4 לכתב ההגנה).
2. אין די בכך שהתובע השקיע לכאורה מאמצים שונים לצורך מכירת הנכס כדי לזכות בדמי תיווך ואין די בכך שהתובע היה גורם מסוים ומוגבל בשרשרת הסיבתיות שהביא להתממשות העסקה (טענה המוכחשת), הדרישה היא לגורם שהוא היעיל, דרישה שאינה מתקיימת בענייננו (סע' 35 לכתבה ההגנה). מה גם התובע לא צירף כל ראיה להוכחת מאמציו הלכאוריים (סע' 32 לכתב ההגנה).
3. בזמנים הרלבנטיים לעסקה השנייה, ההסכם בין הצדדים היה הסכם להזמנת שירותי תיווך רגילים, ללא בלעדיות; הנתבעת לא הייתה "כבולה" לקונים אשר יגיעו באמצעות התובע או מחויבת בצורה כזו או אחרת בתשלום דמי תיווך לתובע (סע' 5 לכתב ההגנה). היה ברור לנתבעת ולתובע, כי ככל שיימכר הנכס לאחר תום תקופת הבלעדיות, המתווך יהיה זכאי לתשלום דמי תיווך אך ורק במקרה שהנכס יירכש כתוצאה מטיפולו הישיר (סע' 15 לסיכומי הנתבעת).
4. עוד טענה הנתבעת כי התובע לא צירף כל ראיה לתמיכה בטענותיו, המוכחשות, שעל פיהן הנתבעת לא התכחשה לדרישתו לתשלום דמי תיווך בגין זכרון הדברים או דמי תיווך כפולים בגין העסקה השנייה.
5. הוסיפה הנתבעת, כי הוכחה לחוסר תום לבו של התובע היא ניסיונו להתעשר שלא כדין על חשבון הנתבעת, באמצעות דרישתו לקבל דמי תיווך כפולים בגין נכס שנמכר פעם אחת בלבד (סע' 8 לסיכומי הנתבעת).

עדויות

1. מטעם התובע: העיד התובע, שמטעמו הוגש תצהיר עדות ראשית (ת/1).
2. מטעם הנתבעת: העיד מר אורן מורדכוביץ', סמנכ"ל תשתיות מפעליות בנתבעת, הוגש מטעמו תצהיר עדות ראשית (נ/1) (להלן: "מר מורדכוביץ'"); והעיד מר יותם שטרן, אשר שימש בעת הרלבנטי לתביעה מנכ"ל הנתבעת, הוגש מטעמו תצהיר עדות ראשית (נ/2) (להלן: "מר שטרן").
3. העדים נחקרו בחקירה נגדית. הצדדים סיכמו את טיעוניהם בכתב.

המחלוקת

השאלות שבמחלוקת הצריכות הכרעה הן:

1. אשר לעסקה הראשונה: האם זכאי המתווך לקבלת דמי תיווך על בסיס זכרון הדברים שלא הבשיל להסכם בין הצדדים? וכפועל יוצא מכך תידון השאלה אם זכרון הדברים שנחתם מהווה "הסכם מחייב" כדרישת החוק?
2. אשר לעסקה השנייה: האם המתווך היה הגורם היעיל, והאם הנתבעת פעלה בחוסר תום לב כטענת התובע?

דיון והכרעה

1. לאחר בחינת כלל חומר הראיות שנפרס לפני הגעתי לידי מסקנה שעל פיה דין התביעה להידחות, משלא הוכחה זכאות התובע לקבלת דמי תיווך. הכל כפי שיפורט להלן.
2. סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"), קובע, כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

"(1) הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב." (ההדגשות שלי – נ' ד' מ')

1. אשר לעסקה הראשונה – אין מחלוקת בין הצדדים על היות התובע הגורם היעיל אשר הביא למפגש בין המכללה הארצית לבין הנתבעת, והשאלה הצריכה הכרעה היא אם זכרון הדברים מהווה "הסכם מחייב" כדרישת החוק?
2. הנטל להוכיח היותו של זכרון הדברים בבחינת "הסכם מחייב" מוטלת על שכמו של התובע, הן מהטעם שעליו מוטל הנטל להוכיח זכאותו לדמי תיווך, והן בשל היותו המוציא מחברו ועליו הראיה.
3. שאלת מעמדו של זכרון דברים נדונה בהרחבה בעניין ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2), 281 (1979) (להלן: "עניין רבינאי"). בגדר פסק הדין דנן, נידונה שאלת תוקפו של זכרון דברים שנעשה למכירת מגרש. כבוד השופט א' ברק (כתוארו דאז) קבע, כי ניתן להשקיף על זכרון הדברים משתי נקודות מבט אפשריות – האחת: לראות בו כשלב בשלבי המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מחייב בהמשך הדרך, והאחרת: לראות בזכרון הדברים משום חוזה מחייב שעם עריכתו נסתיים המשא ומתן שבין הצדדים.

אשר לשאלה כיצד יסווג זכרון הדברים כזה או אחר, קבע השופט ברק שני מבחנים – המבחן הראשון כוונת הצדדים שעל פיו נדרשת "גמירות דעת" להתקשר בהסכם מחייב בגדר זכרון הדברים, כאשר יש לבחון זאת בעין אובייקטיבית, ו"מבחן המסוימות"; וכלשון פסק הדין:

"המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בכוונתם של הצדדים ... על כוונה זו יש ללמוד, על-פי אמות המידה של האדם הסביר, מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים ומתוכן זכרון הדברים עצמו ... בחינתו של זכרון הדברים עצמו חייבת לשים דגש על שני ענינים: היסודות שהצדדים קבעו בזכרון הדברים עצמו ו"נוסחת הקשר" שנקבעה בזכרון הדברים בינו לבין "החוזה" הפורמלי שייחתם בעתיד. במקום שהצדדים קבעו את עיקרי היסודות לעסקה שביניהם בזכרון הדברים עצמו, ניתן להניח כי כוונתם היתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב ואין להניח כי התכוונו רק לשלב ביניים במשא ובמתן שביניהם. לעומת זאת, אם התנאים היסודיים לעסקה - כגון מחיר, כמות וזמן בעסקת מכר - לא הוסכמו בין הצדדים, יש להניח כי הם טרם סיכמו את המשא והמתן ביניהם וזכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים במשא ובמתן שטרם נסתיים. "נוסחת הקשר" אף היא מעידה על כוונת הצדדים. אם נאמר בזכרון הדברים במפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם יעשה החוזה הפורמלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמלי. לעומת זאת, אם הצדדים קבעו בזכרון הדברים כי הוא מחייב אותם, הרי בכך הביעו הצדדים את דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו שלב ביניים, אלא הוא מקור הזכויות והחובות ביניהם ... כמובן, ברוב רובם של המקרים, הצדדים אינם נוקטים לשון ברורה ומפורשת באשר ל"נוסחת הקשר" ובמקרה זה יש לפרש את לשון הצדדים וכוונתם. בענין זה הוכחו בעבר קטיגוריות שונות של נוסחאות אשר מעידות על כוונה זו או אחרת של הצדדים. כך, למשל, מקובל לומר כי אם "נוסחת הקשר" היא כי זכרון הדברים "כפוף לחוזה פורמלי" הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ובמתן ... לעומת זאת, אם "נוסחת הקשר" היא כי הצדדים חותמים על זכרון הדברים "עד שיוכן" חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא, שרצון הצדדים הוא שזכרון הדברים יכנס לתוקפו מיד ... הוא הדין אם בזכרון הדברים נאמר כי "הצדדים מתחייבים לחתום על הסכם פורמלי ועד אז הסכם זה קובע ... או שנאמר בו כי סכום פלוני ישולם במעמד החתימה על זכרון הדברים, ואילו היתרה "עם חתימת החוזה שייערך אצל עורך-דין" ... מן הראוי לציין כי נוסחאות אלה ואחרות כבודן במקומן מונח, אך אין לראות בהן חזות הכל. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. אין לבודד את "נוסחת הקשר" ממכלול עובדות אלה. כך למשל, אפילו נזקקו הצדדים לנוסחה כי זכרון הדברים "נתון לחוזה פורמלי", ניתן לראות בזכרון הדברים חוזה מחייב, אם "כוונת הצדדים להתחייב זה כלפי זה היתה ברורה ונעלה מספק ...

המבחן השני לתקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בקיום הסכמה בגופו של זכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. ...

בהתאם למבחן שני זה, בהעדר הסכם בזכרון הדברים עצמו של התנאים המהותיים של העסקה לא נוצר קשר משפטי מחייב, שכן ההסכם אליו הגיעו הצדדים נעדר אותה מידת ודאות מינימלית הדרושה לקיומו של חוזה בר ביצוע ... התנאים המהותיים של העסקה משתנים, מטבע הדברים, מענין לענין. במכירת מקרקעין טבעי הוא כי תנאים מהותיים אלה יכללו את הצדדים להתקשרות, תיאור הנכס הנמכר, המחיר ומועדי התשלום והמסירה ..." (פסקה 6 ו-7 לפסק הדין, ההדגשה שלי נ' ד' מ')

1. בע"א 7193/08 עדני נ' דוד, (18.7.2010), בית המשפט העליון סיכם סוגיה זו באומרו (פסקה 8 לפסק הדין):

"כפי שנפסק לא אחת, מסמך שכותרתו "זכרון דברים" יכול, בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב ... כדי שזכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסוים די צורכו. דרישה נוספת, ייחודית לעסקאות במקרקעין, היא כי המסמך יעמוד בדרישת הכתב הקבועה, כאמור, בסעיף 8 לחוק המקרקעין..."

ועמד שוב על המבחנים לשם בחינת תוקפו של זכרון דברים, כלהלן:

"התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו ... לעניין יסוד המסוימות, כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין, נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים ... " (פסקה 9, ההדגשה שלי נ' ד' מ')

ועוד נפסק:

"לעיתים, העדה חזקה על גמירת דעת נתפסת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה ... מנגד, היעדר מסוימות – בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי – עשוי להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים" (פסקה 9, ההדגשה שלי נ' ד' מ').

1. עוד בהקשר לבחינת תוקפו של זכרון דברים, נאמר על ידי כבוד השופט ג' בך בע"א 608/83 שטרנפלד נ' עזבון המנוח שטרוקסר מוריס ז"ל, פ"ד מא(3) 361 (1987), בעמ' 367:

"בו בזמן שביחס למה שמתימר להיות חוזה מוגמר קיימת הנחה של גמירת דעת של הצדדים, ובית המשפט ישתדל לפרשו בדרך אשר תשמור על תוקפו של ההסכם, הרי אינה קיימת חזקה כזו ביחס ל'זכרון דברים', אשר בדרך כלל מהווה רק שלב מקדמי לעריכת החוזה הסופי" (ההדגשה שלי נ' ד' מ')

1. לענייננו, התובע טוען, כי זכרון הדברים עונה על המבחנים שנקבעו בהלכה הפסוקה, הצדדים ביקשו במסגרתו ליצור ביניהם קשר חוזי מחייב, ולשיטתו, הדברים עולים הן מהצורה והתוכן של זכרון הדברים, מהנסיבות שאפפו את כריתתו והחתימה עליו, והן מהנסיבות החיצוניות שהתרחשו לאחר חתימתו (סעיף 15 לסיכומי התובע).
2. מנגד טענה הנתבעת, כי המבחנים שנקבעו בפסיקה אינם מתקיימים בענייננו, ולשיטתה נחתם בינה לבין המכללה הארצית זכרון דברים במסגרתו הסכימו הצדדים לנהל משא ומתן למכירת הנכס (סעיפים 20-21 לסיכומי הנתבעת). פירטה הנתבעת, כי חסרים בזכרון הדברים פרטים מהותיים שביסוד העסקה שלא ניתנים להשלמה והעדר הסכמה מפורשת בעניינים אלו מעיד על העדר גמירת דעת הצדדים להתקשר בחוזה (סעיף 22 לסיכומי הנתבעת). הוסיפה הנתבעת, כי כוונת הצדדים בעת החתימה על זכרון הדברים הייתה, כי אותם פרטים מהותיים וחיוניים יוסכמו בין הצדדים במסגרת משא ומתן שעתיד היה להתקיים בהמשך (סעיף 24 לסיכומי הנתבעת).

תוכנו של זכרון הדברים

1. אקדים אחרית לראשית ואציין, כי בזכרון הדברים מושא תובענה זו, הצדדים לא נקטו ב- "נוסחת קשר" ולשון ברורה ומפורשת שממנה ניתן להבין אם הם רואים במסמך זה כמקור לזכויות ולחובות ביניהם בכל הקשור לעסקת המכר, או שמא הם רואים בו שלב משלבי המשא ומתן. ולהלן אבאר.
2. זכרון הדברים כלל פרטי הצדדים לעסקה, מיקום הנכס, שיעור התמורה, והוסכם שכל צד יישא במיסים המוטלים עליו על פי חוק (סעיף 6). יחד עם זאת, לא נרשמו בו פרטים על אודות אופן ביצוע התשלום, מועדיו ותנאיו ומועד מסירת הנכס, המהווים פרטים עיקריים ומהותיים בעסקת המכר.
3. הדרישה לכלול כל הפרטים המהותיים לעסקה בהסכם המכר רוככה במשך הזמן, כך שנקבע בעניין "רבינאי" שלעיל, כי:

"הכלל עתה הוא, כי במקום שהמבחן הראשון מתקיים, דהיינו, קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו "שחור על גבי לבן" בזכרון הדברים עצמו. את התנאים המהותיים והחיוניים הנוכחים "פיזית" בזכרון הדברים ניתן להשלים "באופן נורמטיבי", אם לא משתמעת כוונה אחרת, באמצעות הוראות חוק משלימות, כגון סעיף 21 לחוק המכר, תשכ"ח-1968. לשון אחרת: אין זה הכרחי כי כל היסודות המהותיים והחיוניים יהיו כתובים בגוף זכרון הדברים, ופרטים חיוניים חסרים הניתנים להשלמה על-ידי החוק מצטרפים ליסודות החיוניים הנזכרים בגוף המסמך והמהווים יחדיו את היסודות החיוניים על-פיהם נקבע תוקפו של זכרון הדברים...". (ההדגשה שלי נ' ד' מ')

בנסיבות התיק שלפני וכפי שיפורט בהמשך, לא הוכח יסוד גמירות הדעת של הצדדים, ועל כן, אין מקום לבחון אם וכיצד ניתן להשלים את הפרטים החסרים בזכרון הדברים.

1. עוד אציין, כי אומנם בזכרון הדברים נרשם, כי הנתבעת קיבלה החלטה לאשר התקשרות וחתימה על הסכם מכר עם הקונה:

"והואיל ומר אורן מרדוכוביץ הינו סמנכ"ל תשתיות מטעם המוכר ועל-פי הצהרותיו נחתם זכרון דברים זה ומשכך הינו אחראי להתחייבויות זכרון הדברים דנן והוא מצהיר, כי הוא מוסמך לחתום בשם החברה הנ"ל ולחייבה בחתימתו בכל הקשור לעסקת המכר נשוא זכרון דברים זה; וכן מצהיר כי החברה הנ"ל קיבלה החלטה לאשר התקשרות זו וחתימה על הסכם מכר עם הקונה".

1. אולם, למקרא סעיפי ההסכמות, ניתן להגיע למסקנות מנוגדות אודות כוונת הצדדים. כך, למשל, הוסכם שהצדדים יפעלו לחתימת הסכם מכר מפורט בקשר למכירת הנכס בתוך 30 יום מיום חתימת זכרון דברים זה.

פרשנות סעיף זה עשויה להוביל לשתי תוצאות מנוגדות: מצד אחד ניתן להבין, כי משלא נכרת חוזה מפורט עד התאריך האמור, בטלות ההסכמות שניצבו ביסוד זכרון הדברים. מצד שני, היעדר הוראה מפורשת בדבר בטלות המסמך בהגיע התאריך הנקוב בזכרון דברים עשויה להוביל גם לפרשנות הפוכה - משלא נחתם הסכם בפרק הזמן שנקבע, המסמך שנחתם הוא ההסכם המחייב.

1. בסעיף 2 לזכרון הדברים הוסכם: "שהצדדים מתחייבים לנהל מו"מ בתום לב מתוך כוונה להגיע להסכם"; שימוש בניסוח זה, משמעו, שהצדדים התכוונו לראות בזכרון דברים כשלב במשא ומתן.
2. עוד הוסכם, כי המוכר מתחייב להעביר את זכויותיו על פי חוזה השכירות הבלתי מוגנת שערך עם צד ג', כאשר דמי השכירות לגבי התקופה ממועד חתימת זכרון דברים זה ואילך יועברו ויהיו רכושו של הקונה וזאת במידה ונחתם הסכם מכר (סעיף 7 לזכרון הדברים).

גם סעיף זה ניתן לשתי פרשנויות מנוגדות: מחד גיסא, ניתן להבין שהצדדים ראו בזכרון הדברים כהסכם מחייב היות שתשלומי השכירות יבוצעו מאז חתימתו; אולם מאידך גיסא, ניתן להסיק שההסכם אינו מחייב היות שתנאי זה כפוף לחתימת הסכם מכר בעתיד.

1. עוד קבעו הצדדים זכות ביטול אוטומטית לקונה ככל שימצא שהפרטים שהועברו אליו על ידי המוכר בקשר לנכס אינם תואמים את בדיקותיו או אינם לשביעות רצונו, הן מבחינה משפטית, הן מבחינה תכנונית או מבחינה פיזית; וכן נקבע, כי ככל שלא יחתמו הצדדים על הסכם המכר, ובכפוף להשבת התשלום על פי סעיף 5 לזכרון הדברים, לאף אחד מהצדדים לא תהיה כל זכות טענה או דרישה או תביעה כלפי הצד השני (סעיף 3 לזכרון הדברים).

גם סעיף זה, ניתן לשתי פרשנויות מחד גיסא, קבעו הצדדים מנגנון לביטול זכרון הדברים דבר שיכול להעיד שראו בו כ"הסכם מחייב"; מאידך גיסא, נקבע בו, "ככל שלא יחתמו הצדדים על הסכם מכר" כלומר ניתן להסיק שהסכם זה כפוף לחתימת הסכם עתידי.

1. לסיכום: עיון בלשון בה נקטו הצדדים בזכרון הדברים, אינה מסייעת בידי בית המשפט לעמוד על כוונת הצדדים: אם ראו בו כהסכם מחייב או כחומר גולמי במשא ומתן.

מכאן יש ללמוד על כוונת הצדדים על-פי אמות המידה של האדם הסביר, מהתנהגותם לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים (כפי שנקבע בהלכה הפסוקה):

1. ייאמר, כי התובע כשל להניח תשתית עובדתית מספקת לשם הוכחת יסוד "גמירות הדעת" של שני הצדדים לעסקה מושא זכרון דברים, כאשר חסרים נתונים אובייקטיביים שאינם עדויות של הצדדים עצמם המעוניינים בתוצאות ההליך, בין היתר, נתונים על אודות התנהלות המכללה הארצית.

ולהן אנתח חומר הראיות שנפרס לפני:

1. התובע העיד, כי לחתימת זכרון הדברים קדם מו"מ ארוך ורציני בשיתוף עורכי דין (סעיף 9 לת/1). אציין, כי להצהרה זו לא התווסף חומר ראייתי מספק אובייקטיבי השופך אור על התנהלות הצדדים באותה העת, לרבות זו של המכללה הארצית.
2. הראיה עליה מבקש התובע לבסס את טענתו לעניין גמירות הדעת של הנתבעת היא הודעת דואר אלקטרוני שהצדדים חלוקים על קבילותה. הודעה זו נשלחה על ידי העד מורדכוביץ' לעו"ד אוריה, שייצג את הנתבעת בעסקה מושא זכרון הדברים, ואשר נשלחה בתאריך 1.3.2016, בשעה 17:54, כלומר, יום לפני חתימת זכרון הדברים, (נספח ג' לת/1). בהודעה נרשם:

"אוריה שלום

בשעה טובה ומוצלחת הנכס נמכר

אבקש להעביר אלינו בדחיפות שטר מכר מסודר לחתימה.

הנכס נמכר בסכום 18,000,000 בהעברה בנקאית אחת.

עדכן מתי אקבל את המסמך כך שאעדכן את הקונה

שוב העניין דחוף יש להכות על הברזל כשהוא חם!!

1. לשיטת הנתבעת, מסמך זה אינו קביל להגשה בהיותו תכתובת חסויה בין עו"ד ללקוח. הוסיפה הנתבעת, כי העד מורדכוביץ' אישר בעדותו רק משלוח ההודעה לעורך דינו ולא לתובע, עובדה המחזקת את היותו של המסמך חסוי על פי דין.

נוסף לכך טענה הנתבעת, כי חיסיון עו"ד-לקוח הוא מוחלט שרק הלקוח יכול לוותר עליו, ובשום שלב הנתבעת לא וויתרה על החיסיון, והעד מורדכוביץ' אינו בעל זכות לוותר על החיסיון (ראו סעיפים 82-97 לסיכומי הנתבעת).

טען התובע, כי ההודעה הנ"ל הועברה אליו במסגרת "שרשור המיילים" על ידי העד מורדכוביץ'.

1. אציין, כי עסקינן במסמך החוסה תחת חיסיון עו"ד-לקוח, שכן מדובר בחילופי דברים הקשורים לשירות המקצועי שניתן על ידי עו"ד אוריה לנתבעת. נקבע בשורה של פסקי דין, כי עו"ד שעורך חוזה בין לקוחו ובין צד שלישי אינו פטור מן החובה למסור את החוזה כראיה, אלא רק מן החובה למסור כראיה את המידע שהחליף עם לקוחו סביב החוזה. (ראו: ב"ש 227/83 מירון נ' מדינת ישראל, פ"מ תשמ"ה(1), 62, בעמ' 79; ויעקוב קדמי "על הראיות: הדין בראי הפסיקה", חלק שלישי (2009), בעמ' 1098-1099).

והשאלה היא אם הנתבעת וויתרה על החיסיון, כפי שהתובע טוען (סעיפים 29-34 לסיכומי התובע).

1. על הוויתור על חיסיון עו"ד-לקוח ניתן ללמוד מהתנהגות הלקוח עצמו, מקום שהתנהגותו מלמדת שהוא אינו עומד על קיום החיסיון (קדמי, עמ' 1092).

במהלך חקירתו לפני, העד מורדכוביץ' ולשאלה אם הוא שלח את הודעת הדוא"ל האמורה לתובע, או שעו"ד אוריה שלח אותה הוא השיב "שאינו זוכר" (עמ' 33, ש' 1-5), בעוד בהמשך חקירתו הוא אישר את שליחת שרשור המילים לתובע (ת/2) שבו נכללה הודעה זו (עמ' 38; ש' 27-29). מנגד התובע העיד, כי הוא קיבל את המסמך האמור מהעד מורדכוביץ' ועדות זו לא נסתרה (סע' 13 לתצהיר ת/1).

הנתבעת טוענת, כי העד מורדכוביץ' אינו בעל הזכות לוותר על החיסיון, מבלי שהיא נימקה את הטעמים לכך.

מה גם וכפי שטען התובע בצדק בסיכומיו, מסמך זה צורף לראשונה לכתב התביעה. הנתבעת לא העלתה כל טרוניה בכתב הגנתה ביחס למסמך זה, בעוד היא עתרה למחיקת סעיפים בכתב התביעה ומסמכים, שלשיטתה היו במסגרת משא ומתן חסויים, וחזרה על בקשתה שוב בפרוטוקול הדיון מתאריך 26.3.2019 (ראו סעיף 49 לכתב ההגנה); בעוד, ביחס לטענות שהועלו בכתב התביעה בכל הקשור למסמך האמור שצורף כנספח ג' לכתב התביעה, הנתבעת לא טענה לעניין היותו חוסה תחת חיסיון עו"ד-לקוח (ראו סעיף 11 לכתבה התביעה וסעיף 42 לכתב ההגנה). המסמך שוב צורף לתצהיר התובע, שהוגש בתאריך 1.7.2019.

אציין, כי הטענה לעניין קיומו של חיסיון עו"ד-לקוח, הועלתה לראשונה בדיון מיום 25.5.2020 כשנתיים לאחר הגשת התביעה, ולאחר שהסתיימה חקירת התובע והחלה חקירת עדי הנתבעת (עמ' 31, ש' 17-34; עמ' 32). נוסף לכך ייאמר, כי באותו דיון ניתנה החלטה שעל פיה "מתירה לב"כ הנתבעת להעלות התנגדויות למסמכים שצורפו לתצהיר של התובע במהלך החקירה הנגדית וככל שיתעורר צורך בכך. מסמך שלא הועלתה התנגדות לגביו הוא מסמך קביל" (עמ' 7, ש' 25-29). ב"כ הנתבעת חקר את התובע על המסמך האמור אך הוא לא התנגד להגשתו (ראו עמ' 24 ש' 8-14).

בנסיבות אלו, התנהגות הנתבעת מעידה, כי היא וויתרה על החיסיון, ויש להתיר את הגשת המסמך.

1. ולגוף הדברים, כאמור, לשיטת התובע הודעת הדואר האלקטרוני הנ"ל מהווה "ראיה ניצחת" ואף בבחינת הודאת בעל דין, המעידה על גמירות הדעת של הנתבעת למכירת הנכס למכללה.

אין בידי לקבל טענה זו, שכן אין במסמך זה כשלעצמו, כדי ללמד באופן חד משמעי אודות גמירות הדעת של שני הצדדים לעסקה, משחסרים פרטים ונתונים אודות גמירות הדעת של הצד השני לעסקה.

1. עוד העיד התובע, כי במעמד חתימת זכרון הדברים שילמה המכללה הארצית לנתבע מקדמה בסך 400,000 ₪ באמצעות המחאות, כך שבזכרון הדברים צוין, כי סכום המקדמה הוא 500,000 ₪, אך בפועל סיכמו הצדדים על 400,000 ₪ שישולמו כמקדמה (סעיף 11 לת/1); לשיטת התובע תשלום זה מהווה כחלק מהתמורה דבר אשר מעיד על תוקפו המחייב של זכרון דברים. עוד צירף התובע לתצהירו חשבונית שהונפקה על ידי המכללה שבה נרשם "ע"ח רכישת נכס בציפורי", והעתק ההמחאה.
2. מנגד, עדי הנתבעת העידו, כי ההמחאה נפרעה בטעות ולא היוותה מקדמה על חשבון התמורה. העד מר מורדכוביץ' נשאל במהלך חקירתו הנגדית: "קיבלתם שיק מקדמה שיכול להיות מקדמה, נכון? הוא השיב: "עירבון. עובדה שהוא לא היווה מקדמה כי הוא הוחזר" (עמ' 33, ש' 22-23), בהמשך עדותו הוא העיד, כי ההמחאה על סך 400,000 ₪, שניתנה על ידי המכללה כעירבון והופקדה בטעות על ידי הנהלת החשבונות של הנתבעת כי היה עליה תאריך, והסכום הוחזר מיידית, היות והיה ברור שאין עסקה (עמ' 37, ש' 16-17). העד מר שטרן תמך בעדות זו של מר מורדכוביץ' והעיד, כי ההמחאה הופקדה בטעות ומיד הוחזרה (עמ' 43 לפרוטוקול, ש' 2-3).
3. אציין, כי בזכרון הדברים, כנ"ל, נקבע באופן מפורש בסעיף 5, כי ככל ויחתמו הצדדים על הסכם המכר, אזי, יהווה התשלום הנ"ל חלק מתשלום התמורה, לכל דבר ועניין. מכאן ניתן להסיק, כי משלא נחתם הסכם מכר, התשלום שבוצע לא היווה חלק מהתמורה.
4. מסקנה זו גם מתבקשת מעדות התובע במהלך חקירתו הנגדית אשר ציין, כי התשלום יהווה חלק מהתמורה רק אם תהיה "עסקה סופית":

"ש. אתה טוען שבמסגרת המו"מ עם המכללה שולמה מקדמה (סעיף 11 לתצהיר). אני אומר שלא שולמה ואתה יודע שלא שולמה, אלא מדובר בסכום שנמצא בפיקדון.

ת. זה אותו דבר. שיק ע"ס 400,000 ₪ זו מקדמה. גם כתוב בזיכרון הדברים שהסכום הזה ירד מהסכום הכללי

ש. מתי?

ת. כשתהיה עסקה סופית. הם שילמו 100,000 ₪ בעת חתימת זיכרון הדברים ועוד 400,000 ₪ כמקדמה.

ש. ואם העסקה לא מתבצעת?

ת. אז הם יתבעו אחד את השני. לא יודע מה יקרה.

ש. אני קורא דברים הפוכים בסעיף 5 לזיכרון הדברים (נספח 2 לתצהיר): "ככל שיחתמו הצדדים על הסכם מכר ...".

ת. אני לא יודע מה יקרה אם לא יחתמו. אני לא עו"ד.

ש. אתה לא מבחין בין פיקדון ובין מקדמה?

ת. אני מבחינתי מה ששילמו זה מקדמה על חשבון. הנתבעת ביקשה שיהיה תשלום בפועל." (עמ' 18, ש' 16-32).

1. אשר לנסיבות שהתרחשו לאחר חתימת זכרון הדברים: התובע טען בתצהירו, כי לאחר חתימת זכרון הדברים הייתה אווירה חגיגית והייתה הבנה מלאה של השותפים לפגישה, כי הנכס נמכר (סעיף 13 לת/1). ועוד הוא הצהיר, כי בסמוך לאחר חתימת זכרון הדברים החליפו הצדדים טיוטות להסכם המכר לרבות נספחים להסכם, וכי הצדדים קיימו פגישות בנוכחותו, בעזרתו ובתיאומו (סעיף 16 לת/1).

התובע לא תמך טענותיו הנ"ל בראיות אובייקטיביות נוספות לשם הוכחתן.

התובע צירף לתצהירו הודעת מייל, שנשלחה בתאריך 22.3.2016, על ידי עו"ד ויקטור מנסור לעו"ד אוריה יגאלי, שבה נרשם:

"טיוטה 2 חוזה מכר ציפורי מיום 22.3.16

מצ"ב טיוטה מתוקנת לא סופית עם ייפוי כח בלתי חוזר.

נא לעיין, לדעתי צריך לקבוע פגישה כדי לסיים.

כמובן צריך להביא מכתב כוונות עדכני מהבנקים, אישור זכויות עדכני מרשות מקרקעי ישראל שהכנס רשום ע"ש המוכרת ואין לגביו הגבלות כלשהן, ואישור רשות מקרקעי ישראל לרישום שעבוד ע"ש הקונה, לצד היתר בניה ותכנית בניה.

נא לעיין בתיקונים שעשיתי ובמסמכים שנדרשו בגוף החוזה.

...

אני חושב שצריך להיפגש להשלמת המו"מ.

..."

1. מהודעה זו ניתן להסיק, כי הצדדים עוד לא השלימו הליכי המו"מ ביניהם, דבר אשר מכרסם ביסוד "גמירות הדעת". אני ערה לכך שמסמך זה לא הוגש באמצעות עורכו, ולמען הזהירות ייאמר, כי לא יוחס לו משקל רב.
2. היעדר הסכמות בין הנתבעת לבין המכללה הארצית, בנוגע לשטחים השייכים לשוכר הקיים בחלק מהכנס: נוסף על האמור לעיל אציין, כי מהנתונים שהונחו לפני, ניתן להסיק, כי הנתבעת והמכללה הארצית לא הגיעו להסכמות בנוגע לשוכר הקיים בחלק מהכנס, לגבי השטח שיוצמד לחלק של השוכר בבניין והשטח שיוצמד לחלק של הרוכש.
3. בתצהירו טען התובע, כי לאחר חתימת זכרון הדברים ובעקבות אי נכונות מצד הנתבעת למסור הצהרות ופרטים לעניין מעמדו, היקף ומיקום זכויותיו של השוכר הקיים בחלק מהנכס, לרבות סימון השטח שיוצמד לקומתו (קומת הקרקע) ופינוי השטחים האחרים שיוצמדו לקומה השנייה, שתשמש את הקונה, החליטו הצדדים לבטל את העסקה מיוזמתם (סעיף 18 לתצהיר התובע).
4. ערה אני לכך שעל פי ההלכה הפסוקה, הזכות לקבלת דמי תיווך מתגבשת עם חתימת ההסכם, והעובדה שההסכם בוטל מאוחר יותר, גם אם בהסכמה, אין בה כדי לשלול מהמתווך את זכותו לדמי תיווך (ראו: ע"א 62/77 סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ נ' קראוס, פ"ד לא(3) 695). אולם, מעדות התובע עצמו ניתן להסיק, כי פרט זה היווה פרט מהותי ועיקרי להשלמת עסקת המכר, ואי עיגון הסכמות בנוגע לסוגיה זו בזכרון דברים פוגם ביסוד "גמירות הדעת" של הצדדים. העיד התובע בהקשר זה:

"אני אבהיר: הנכס הזה קיים על מגרש של 15 דונם. עליו בנוי מבנה בן שתי קומות, כל קומה כ-5,000 מ"ר. השוכר הקיים יושב בקומת הקרקע ששטחה כ-5,000 מ"ר משלם עבורה, נדמה לי, כ-80,000 ₪ לחודש. הקומה השנייה היא גם בגודל של 5,000 מ"ר שמי שקונה צריך לשפץ ולהשכיר אותה. איפה הבעיה? בהסכם השכירות המקורי עם השוכר למטה, בהסכם שלו כתוב המפרט כאילו זה 15 דונם, 5,000 מ"ר + חצר. הנתבעת לא סגרה עם השוכר איפה הוא נמצא, מה שלו ומה לא שלו. כשבא קונה לקנות את הנכס, הוא רוצה לדעת איפה החלק של הקונה ואיפה החלק של השוכר. השוכר הקיים משתלט על כל השטח. כשבא קונה ושואל איפה החלק שלו בחצר, כי יש לו קומה של 5,000 מ"ר למעלה והוא צריך חנייה, איפה השער, איפה הכניסה – וזה לא היה מסוכם. אדון אורן עשה תשריט עם חתכים איפה החצר של קומת הקרקע ואיפה החלק בחצר ששייך לקומה השנייה. השוכר באיזה מצב, לא יודע באיזו פגישה, אמר שזה בניינים שלו, שהוא שכר את הכל והוא לא מפנה כלום, זו ההכשלה והעסקה לא יצאה לפועל.

פנינו גם לשוכר ואמרנו שכל החצר שלו, אבל גם שישכור למעלה, והוא אמר שהוא לא רוצה, וגם זה הכשיל. היה סיכום בין השוכר ובין אורן.

אז בא הקונה השני מירו, אמר שהוא משלם 18,000,000 ₪ או 17.5 מיליון ₪ בתנאי שהשוכר ישכור גם את הקומה למעלה ואז כל החצר תשמש לו כחנייה לשתי הקומות, וזה מה שהיה, וכך פתרו את הבעיה. לכן העסקה יצאה לפועל." (עמ' 16, ש' 13-29) (ההדגשה שלי נ' ד' מ').

ועוד העיד התובע, כי:

"אורן במו"מ הבטיח שהכל יסתדר עם השוכר, מקסימום הוא ישים גדרות, הוא בעל הבית והוא יעשה מה שהוא רוצה. סמכו עליו. ככה זה המשיך עד שיום אחד בא השוכר ואמר שהוא לא מוכן לפנות. הוא בנה ועשה והוא לא רוצה לפנות, הוא רוצה כסף. המכללה אמרה שיגידו לה איפה הכניסה ואיפה היציאה. אחרי זיכרון הדברים היה שלב של החלפת טיוטות הסכמים, בתל אביב במשרד עו"ד שיבולת והייתה החלפת טיוטות כמה פעמים בין עורכי הדין. עלה העניין הצורך בצירוף תשריט להסכם. בין עורכי הדין ראו שזה לא הולך. אני לא הייתי מעורב עם עורכי הדין." (עמ' 16, ש' 32-34; עמ' 17, ש' 1-4).

1. בהמשך עדותו שוב העיד התובע, כי העסקה "נכשלה" לאחר חודש וחצי מאז חתימת זכרון הדברים, בשל המחלוקות בכל הנוגע לשוכר שבנכס:

"ש. מתי המכללה הודיעה לך שאין עסקה?

ת. המכללה לא הודיעה לי. אלא הודיעה לאורן ישירות. גם בין עורכי הדין היה קשר. זה ברמה של עורכי דין וביניהם. אני כבר יצאתי.

ש. אתה אומר שהמכללה הודיעה על העסקה לאורן?

ת. לא יודע מה היה ביניהם, לא הייתי נוכח.

ש. אתה גם לא יודע מה הסיבה שהם מסרו לאורן.

ת. הסיבה ברורה, הם אמרו לי. הם לא יכולים להמשיך. עורך הדין שלהם אמר להם שאין נספח ואין גבולות, וכך זה התפקשש.

ש. אמרו לך או לא אמרו לך?

ת. אמרו לי, אך לא הייתי נוכח בשיחות ביניהם.

ש. המכללה אמרה לך שהם יורדים מהעסקה?

ת. אמרו לי שהם יורדים מהעסקה כי עורך הדין מבקש פרטים והנתבעת לא מספקת.

ש. מתי זה קרה? שבוע אחרי זיכרון הדברים? שבועיים?

ת. יותר. חודש וחצי-חודשיים.

ש. אם אני אומר לך שזה באמצע אפריל.

ת. אם חתמו ב-2.3, אז אמצע אפריל זה חודש וחצי, משהו כזה." (עמ' 19, ש' 1-15).

1. נוסף לכך יצוין, כי התובע טען בתצהיר עדותו הראשית, כי הנכס נמכר לצד ג' שהיה בעל קשרים עם השוכר, והשוכר כנראה הסכים לשכור את הקומה השנייה בניגוד לעמדתו הקודמת אשר הוצגה לקונים אחרים (סעיף 27 לת/1). הצהרה זו גם היא מעידה על כך שסוגיית השוכר היוותה פרט עיקרי בעסקת המכר.
2. העד מר מורדכוביץ' גם הוא העיד, כי הייתה מחלוקת בסוגיית השוכר והשטח שהוא משתלט עליו:

" ... בדארנה, הבעלים של המכללה, הוא אדם מיוחד. בינו ובין עורך הדין שלו, גם לעורך הדין שלו היה קשה להיכנס לראש שלו ולהבין איך הוא רוצה להתקדם. אני יצרתי קשר לקדם את העסקה ולהשלים אותה. בדארנה רצה להקים במקום את המכללה. זה היה הוויכוח על השטחים, כי הוא רצה את השטח מקדימה עבור חנייה למתלמדים. היו שיחות עם בדארנה, היינו מוכנים לתת ציוד של הנתבעת אם יקבל אשור להקים במקום מכללה, למרות שלא האמנו שזה יכול להיות, היות והשטח הוא שטח לתעשייה.

הבהרנו לבדארנה שאנחנו הבעלים ואנחנו נוכל לקבוע איזה שטח שהוא רוצה מבחינת שימוש החצר, היות והשוכר משלם רק על 5,150 מ"ר, שזה המבנה. החצרות הם שטחים גמישים. אם הקונה היה מפעל פיתות או מישהו מהתעשייה, היה חשוב לו יותר גישה אחורית ולא קדמית. עקב זה שבדארנה רצה את החניות מקדימה, זה מראה שרצה להקים מכללה.

התקיימה יותר מפגישה בין בדארנה ואריה השוכר ובדארנה הטיח באריה שידוע לו שאם הוא קונה את השטח, אריה יפנה איזה שטח שהוא יחליט, כי הוא הבעלים. זאת אומרת כל טענה שלפיה לא היה תשריט ובגלל זה התפוצצה העסקה היא טענה לא נכונה והנכון הוא שבדארנה רצה להקים במקום מכללה, וכשהתברר לו שהוא לא יכול, הוא נסוג. גם שיק ע"ס 400,000 ₪ שהוא נתן כעירבון עד לסגירת ההסכם ואשר נפדה בטעות על ידי הנהלת החשבונות של הנתבעת כי היה עליו תאריך הוחזר מיידית, היות והיה ברור שאין עסקה.

ש. מתי נפרע השיק?

ת. 28.3.16, אני חושב." (עמ' 37, ש' 1-17).

1. ואשר לטענה של התובע שבזכרון הדברים שנחתם בעסקה השנייה עם הרוכש מר מירו נרשם בכתב יד: "הסכם זה ייכנס לתוקף לאחר חתימה על הסכם שכירות מחייב בין חברת אינטראלקטריק לבין הקונה מירו", כך שלשיטתו הערה זו מלמדת שכאשר ביקשה הנתבעת לא לתת תוקף משפטי מחייב ואכיף לזכרון הדברים, היא ידעה לציין זאת מפורשות. אין כל ממש בטענה זו, שכן המכללה לא הייתה צד לעסקה זו, והתנהגות הנתבעת בגדרה אין בה כדי ללמד על כוונתה בעסקה מושא זכרון דברים.
2. עוד הגיש התובע הודעות דואר אלקטרוני ומסרונים שהוחלפו בינו לבין העד מורדכוביץ' והעד שטרן (נספח ו' לת/1), ולשיטתו בגדרם, הנתבעת הודתה בזכותו לקבל דמי תיווך, כאשר בסמוך לאחר חתימת זכרון הדברים הוא פנה לעד מורדכוביץ', וביקש לקבל דמי תיווך, אולם האחרון ביקש ממנו להמתין בסבלנות עד לקבלת התמורה, והנתבעת לא הכחישה ולו ברמז את דרישת התובע.

ייאמר, כי ראיות אלו אין בהן כדי להעיד על תוקף זכרון הדברים. העד מורדכוביץ' העיד, כי "מדובר על תשלום מסוים כמחווה של רצון טוב" ובהמשך הוא העיד: "לא חשבנו שהוא לא עשה כלום ולכן כאות של רצון טוב הגענו וחשבנו שיהיה זה נכון לתת לו סכום מכובד מאוד של עשרות אלפי שקלים על עבודה שהוא עשה על עסקה שלא נסגרה ולכן הגענו למצב, כנראה שנוצר פער שהביא אותנו למקום שבו אנחנו. הייתה כוונה לתת לו משהו, אך לא דמי תיווך" (עמ' 38, ש' 23-26).

והעד שטרן העיד: "... ברור שהוא רוצה שהוא עבד והוא חושב שמגיע לו וברור לנו שנוכל לקזז מהתיווך השני לכן חשבתי שמן הדין להציע לו סכום מסוים" (עמ' 43, ש' 31-33). ועוד הוא העיד:

"בגלל שאני גם מנכ"ל ואחד מבעלי השליטה היה פשוט להעביר דבר כזה בועדת הביקורת וועדת הדירקטוריון. לבוא ולהסביר שמישהו עשה עבודה ונכון שזה לא הצליח לו אבל אנחנו רואים לנכון לשלם לו ולהפחית את זה ממישהו אחר." (עמ' 44, ש' 1-3).

מכאן ניתן להסיק שהסכמת הנתבעת לשלם לתובע, הייתה בגין המאמצים שביצע וכ- "מחווה של רצון טוב", ואין בה להעיד על הודאה בזכותו של התובע לקבל דמי תיווך, כאשר וכפי שפורט בהרחבה לעיל התובע לא עומד בדרישות חוק המתווכים, משלא הוכח שזכרון הדברים מהווה הסכם מחייב כדרישת החוק.

לסיכום –

1. התובע לא הוכיח שזכרון הדברים הוא בבחינת "הסכם מחייב" כדרישת חוק המתווכים, ועל כן דין התביעה לתשלום דמי תיווך על יסוד זכרון הדברים, להידחות.

העסקה השנייה –

1. דין התביעה ביחס לדמי תיווך בגין העסקה השנייה גם היא להידחות, משלא הוכיח התובע זכאותו לקבל דמי תיווך לפי סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים.
2. בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1), 842 (2001) (להלן: "עניין יצחקוב"), נקבע:

"לשם הוכחת הזכאות אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העיסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העיסקה נושא התיווך. "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל" ..."...עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך"... ... כללים אלה שנקבעו בפסיקה מצאו להם בינתיים ביטוי סטטוטורי בהוראת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 ... פעילות מצד גורם נוסף המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העיסקה עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון"." (עמ' 847-848).

1. בפסיקה נקבע, כי הדרישה בהתאם לסעיף 14(א)(3) לחוק, כי התשלום למתווך יהיה מותנה בכך שהיה הגורם היעיל ביסוד העסקה הינה תנאי קוגנטי. בע"א 2708/14 ישראלי נ' אהרוני נקבע:

"משמעות תנאי זה היא כי על-מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; עליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. שאלה זו נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה ... השאלה עולה לדיון כאשר קיים פער מסוים בין פעולות התיווך ובין ההסכם שנכרת – אם בשל פער זמנים, אם בשל פער בין תוכן החוזה שנכרת לזה שלשמו תיווך המתווך, ואם בשל מעורבותם של גורמים נוספים". (פסקה 8)

1. כלומר, תנאי הכרחי לקבלת דמי תיווך בגין העסקה השנייה הינו להוכיח, כי התובע היווה הגורם היעיל לחתימת הסכם המכר בעסקה השנייה.

בחינת חומר הראיות וכלל הנתונים שהונחו לפני מביא לידי מסקנה שעל פיה התובע כשל להוכיח היותו הגורם היעיל בעסקה השנייה.

1. אין מחלוקת בין הצדדים, כי העסקה השנייה התבצעה לא באמצעות התובע, אלא, באמצעות מתווך אחר.
2. התובע העיד, כי אומנם עסקה זו לא התבצעה בתיווכו, אולם, אין ספק, כי היא נכרתה בעקבות המאמצים שבוצעו על ידו ופעולות השיווק האינטנסיביים שבהן נקט. הוסיף התובע, כי הנתבעת ניצלה את מאמציו ואת המציעים שהביא, על מנת לשפר עמדות במשא ומתן מול הקונה ועשתה עושר על חשבונו. כמו כן טען התובע, כי במהלך חודש יולי 2016, הביא לנתבעת מציע נוסף, איש עסקים בעל אמצעים, מר שמעון סביוני, הצדדים קיימו מספר פגישות לרבות ביקורים בנכס בנוכחות שלו. המציע הסכים לרכוש את הנכס בתנאים שהציבה הנתבעת על אף המכשולים שהציב השוכר. המציע אף הסכים לקנות את הנכס תוך שהוא נטל על עצמו לטפל בשוכר לאחר ביצוע המכר (סעיף 24 לת/1) (סעיפים 50-52 לסיכומי התובע).
3. אציין, כי הטענה הנ"ל של התובע נטענה בעלמא, ולא הוכחה בראיות ממשיות. אין בנמצא נתונים מלבד הצהרת התובע, אשר אף אינה מכילה כל פירוט, המעידים על אותן פעולות ומאמצים שנקט התובע ואשר לשיטתו גרמו להתקשרות בעסקה השנייה. במהלך חקירתו הנגדית העיד התובע בהקשר זה:

"ש. נדבר על הטענה שהשקעת "זמן מרץ ומשאבים כבירים" למכור את הנכס (ס' 6 לתצהיר). במסמכים שצירפת לא ראיתי ולו סימן אחד לפעולת שיווק כפי הגדרתה בטענות השיווק. נעבור אחת-אחת לפי התקנות. לא צירפת את יומן הפגישות כדי להראות שקיימת פגישות?

ת. יש לי. צירפתי את זה בגילוי המסמכים, מתי ביקרתי, עם מי ביקרתי.

ש. יש לך יומן מנייר עם פגישות?

ת. כן.

ש. לא צירפת אותו?

ת. לא. זה לא רלוונטי כי אין ויכוח. לא הייתה מחלוקת שעשיתי מאמצים כבירים. אין ויכוח.

ש. אחדש לך: יש ויכוח. יש מחלוקת שלא עשית כלום מבחינתך.

ת. מבחינתך – יכול להיות. הם יודעים את זה.

ש. אתה תובע בתיק. אתה צריך להוכיח את הטענות. כתבתי מפורשות שלא היו מאמצים. אני חיפשתי, אתה אומר שעשית מאמצים כבירים ואני ציפיתי לראות יומן פגישות שאומר שביום ככה הייתי בנכס.

ת. אני גיליתי את המסמכים וההודעות. כל הודעה אומר שאני הולך באני הולך עם זה ועם זה, כל ביקור היה צריך לתאם עם השוכר. הייתי אצלם במשרד עשרות פעמים.

ש. איך לך פה יומן.

ת. אין לי פה היום. הם יודעים על זה.

ש. לא ראיתי שצירפת אפילו מודעת פרסום אחת שצירפת?

ת. אני לא צריך לצרף. יש עסקה, נגמרה, בן אדם קנה. מה אתה שואל מה עשיתי?! אם לא הייתי עושה, אנשים לא היו באים וקונים. אולי אתה צריך להאמין לי פעם אחת?!" (עמ' 14, ש' 1-20)

1. עוד טען התובע, כי העובדה שהנתבעת החל מחודש מאי 2016 ולאחר ביטול העסקה עם המכללה הארצית, ניהלה משאים ומתנים עם שני קונים במקביל, ואף באותו מועד כרתה זכרון דברים עם הקונה המאוחר, ביום 2.6.2016, מבלי ליידע את התובע, מעידה על חוסר תום לב של הנתבעת שניצלה את מאמציו על מנת לשפר את מעמדה במו"מ. לשיטת התובע בכך פעלה הנתבעת בחוסר תום לב ומעשיה מהווים עשיית עושר ולא במשפט (סעיף 53 לסיכומי התובע).
2. נקבע בפסיקה, כי הסכם תיווך ככל הסכם, יש לקיימו בתום לב ובדרך מקובלת:

"... קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך, למשל על-ידי העסקת "מתווך קש" (...). (עמ' 848 לעניין "יצחקוב" שלעיל)

1. התובע לא הוכיח התנהלות בחוסר תום לב מצד הנתבעת במטרה להתחמק מתשלום דמי תיווך; ייאמר, כי הנתבעת לאחר שהסתיימה תקופת הבלעדיות, רשאית הייתה לפנות למשרד תיווך אחר או להסכים לקבלת רוכשים באמצעותם של מתווכים אחרים, והיא שילמה דמי תיווך למתווך השני אשר הביא להתקשרות בעסקה השנייה (ראו נספח 7 לנ/1).

סוף דבר

1. דין התביעה להידחות.
2. בנסיבות העניין, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ' אב תשפ"א, 29 יולי 2021, בהעדר הצדדים.