1. לפני שתי בקשות דחופות לסעד זמני, למתן צו עשה הנוגעות לאותה מסכת עובדתית לפיכך נדונו אלו בדיון מאוחד ויוכרעו להלן במשותף.

המסכת העובדתית נוגעת לסכסוך שהתגלע בקשר שבין יזם, קבלן ורוכשי דירות.

1. למען הנוחות תקרא להלן חברת ע.א.ח סלע הנדסה (1993) בע"מ- "היזם" , חברת א.י.אדיר ברזל בנין וחומרי בניה בע"מ תיקרא להלן: "הקבלן" ואילו רוכשי הדירות – "הרוכשים".

רקע

1. בקשה אחת הוגשה בת"א 58860-08-18 בקשי ואח' נ' ע.א.ח סלע הנדסה (1993) בע"מ על ידי חלק מן הרוכשים ובה עתרו למתן צו המורה ליזם למסור לחזקת הרוכשים את הדירות. יצויין, כבר כעת, כי הקשר החוזי הוא בין הרוכשים ליזם. בין הרוכשים לקבלן לא נחתמו חוזים כלשהם.

הבקשה הובאה לפני כב' השופט הווארי אשר לא מצא להיעתר לה במעמד צד אחד וקבע את הדיון בה לפני שופט תורן. כך הובא התיק בפני.

1. הבקשה השניה הוגשה בת"א 55071-08-18 ע.א.ח. סלע הנדסה (1993) בע"מ נ' א.י אדיר- ברזל בנין וחומרי בניה בע"מ, במסגרתה עתר היזם למתן סעד של צו עשה להורות לקבלן לסלק את ידו מאתר הבניה ולמסור ליזם את כל מפתחות הדירות, המחסנים, הדלת הראשית ותיבות הדואר וכל סעד אשר יקדם סיום עבודות הבניה בדירות ומסירתן לרוכשים.
2. למען השלמת התמונה יצוין כי המדובר בפרויקט בניה למגורים הכולל מספר בנינים ברובע בעיר עפולה כאשר בשני בניינים הושלמה הבניה זה מכבר על ידי קבלנים אחרים והדירות נמסרו לרוכשים, המסכת העובדתית כאן מתייחסת לבניין מגורים אחד. הקבלן המבצע הראשון, עימו התקשר היזם בחוזה, נכנס להליכי חדלות פירעון (ראו 9499-07-14 בימ"ש המחוזי בנצרת). עם הקבלן כאן התקשר היזם בהסכם על מנת שישלים את עבודות הבנייה לאחר שהקבלן הראשון נכנס כאמור להליכי חדלות פירעון.
3. ברקע הבקשות בשני ההליכים שלפני, מתנהלים הליכים משפטיים נוספים: ת"א 11300-04-18 א.י.אדיר – ברזל בנין וחומרי בניה בע"מ נ' ע.א.ח סלע הנדסה (1993) בע"מ בבית משפט השלום בנצרת – תביעת הקבלן נגד היזם. בנוסף שתי תביעות אשר הוגשו על ידי רוכשי דירות כנגד היזם: ת"א 44514-04-18 בקשי ואח' נ' ע.א.ח סלע הנדסה (1993) בע"מ (בהליך זה הוגשה הודעה לצד ג' נגד הקבלן) וכן ת"א 4032-02-18 בירנבוים ואח' נ' ע.א.ח סלע הנדסה (1993) בע"מ (גם בהליך זה הוגשה הודעה לצד ג' נגד הקבלן).

במסגרת התביעה אשר הגיש הקבלן נגד היזם, הוסכם בין הצדדים כי צו העיקול אשר ניתן יבוטל, זאת במסגרת מתווה דיוני אשר כלל, בין היתר, מינוי מומחה מטעם בית המשפט, לצורך בדיקת הדירות, על רקע טענות הצדדים השונות. למרות החלטתו הברורה של המותב היושב בדין, טרם בוצעה בדיקת המומחה וביקורו בדירות נקבע ליום 6.9.18. שכרו שולם לו לאחרונה על ידי הקבלן, אך היזם טרם העביר את חלקו, זאת בניגוד למתחייב.

1. כבר בפתח הדיון התברר כי בין היזם לקבלן הסכמה על כך שאין מקום להמשיך ולאחוז בדירות ויש לפעול למסירתן בדחיפות לידי הרוכשים. במהלך הדיון הסכימו גם הרוכשים לקבל את הדירות במצבן, כמובן תוך שמירת מכלול זכויותיהם ותביעותיהם האפשריות כלפי מי מן המעורבים. ברור וגמור כי בין היזם לקבלן מחלוקות רבות.

על מנת שלא להרחיב את היריעה מעבר לצורך, אומר, בקצרה, כי היזם טוען כנגד הקבלן כי איחר במסירת הדירות ועל כן עליו לשאת בתשלומים הנגזרים מכך לרוכשים ובפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה ביניהם. היזם טוען עוד, כי הקבלן לא השלים את כל העבודות כפי שהתחייב וקיימים ליקויים בעבודות אשר בוצעו. מנגד, טוען הקבלן כי לא שולם לו מלוא התשלום המגיע לו בעד ביצוע העבודות עליהן הוסכם וכן עבודות נוספות אשר התבקש לבצע, זאת למרות שהשלים את ביצוע העבודות במלואן. כמו כן עתר לפיצול סעדים באופן שיאפשר לו להעלות טענות ותביעות נוספות בהמשך.

בין הצדדים, יצויין, גם מחלוקת ביחס למועד ממנו יש למנות את תקופת החוזה וכפועל יוצא את המועד למסירת הדירות ומטבע הדברים המדובר במחלוקת המחייבת הכרעה לצורך הדיון ביתר הטענות והתביעות.

1. לסיום פרק זה אציין כי במהלך הדיון התברר כי טופס אכלוס (טופס 4) ניתן לפני חודשים ספורים.

הבקשות

1. הבקשה הראשונה הוגשה על יד חלק מהרוכשים. הרוכשים טוענים כי אין להם כל יריבות עם הקבלן. לטענתם, הדירות מוכנות למסירה, אולם בשל סכסוך שהתגלע בין היזם לקבלן, נתונים הם כבני ערובה, דבר אשר אין לו כל הצדקה. הרוכשים טענו כי היזם מגלה אטימות בלתי נסבלת למצוקות הקשות אליהן נקלעו בשל האיחור במסירת הדירות. לטענתם, כל פניותיהם ליזם לא נענו ובלית ברירה פנו בבקשה זו לבית המשפט לחייב את היזם למסור לאלתר את הדירות לחזקתם. הרוכשים ציינו, במעמד הדיון, כי בדירות ליקויים שונים, חלקם מהותיים דוגמת בעיות אינסטלציה למיניהן, אך כאמור, הודיעו כי הם מסכימים לקבל את הדירות תוך שמירת זכויותיהם.
2. במסגרת הבקשה השניה טוען היזם כי לאחר שהקבלן הקודם הפסיק את העבודות, ביום 4.1.16, נחתם הסכם התקשרות לביצוע עבודות בין הקבלן ליזם לפיו, כך לטענת היזם, בין היתר נקבעו מועדים להשלמת עבודות, קבלת טופס אכלוס (28.2.17) ומסירת הדירות לרוכשים תתבצע עד ליום 30.5.17. היזם הפנה בבקשתו לסעיפי החוזה השונים אשר לטענתו הופרו על ידי הקבלן הפרה יסודית וטען כי הקבלן עודנו מתמהמה בסיום העבודות באופן שמעצים עוד ועוד את הנזקים של הרוכשים בעודם ממתינים מעל שנה לקבלת הדירות לחזקתם וגם מחריף את המצב ביחסים בין הרוכשים ליזם ובין היזם לקבלן. עוד טוען היזם בבקשה, כי סילוק ידו של הקבלן מהאתר לאלתר יאפשר ליזם להיכנס בנעליו, לסיים את עבודות הבניה על מנת לאפשר איכלוס ומסירת הדירות לרוכשים ללא דיחוי נוסף.

בתגובה לבקשה השיב הקבלן כי המדובר לדידו, בניסיון היזם לעקוף בירור עובדתי בהליך שהגיש הקבלן נגד היזם ואשר עודנו מתברר בבית המשפט השלום (במסגרת ת.א. (שלום נצרת) 11300-04-18). תביעת היזם משוללת, לטענת הקבלן, כל יסוד ולכל היותר יכולה היתה להתברר במסגרת טענת קיזוז בהליך בבית משפט השלום כאמור. הקבלן טען עוד, כי היזם בעצמו הפר את החוזה שעה שמזה 8 חודשים מתעכב בתשלום תמורה בגין עבודות שביצע הקבלן זה מכבר, ובכלל זה טען הקבלן כי עבודות הבניה הושלמו וטופס איכלוס ניתן גם כן. הקבלן הוסיף וטען בתגובתו, כי הבקשה מהווה הפרה של החלטה שיפוטית אשר ניתנה בהליך לעיל לפיו מונה זה מכבר מומחה מטעם בית המשפט לצורך מתן חוות דעת בסוגיה המצויות במחלוקת בין היזם והקבלן, בין היתר בשאלת היקף העבודות שבוצעו, טיבן והעלויות לעומת ההסכמים אשר נחתמו.

הקבלן טען כי מועד לביקור הקבלן בנכס נקבע ליום 6.9.18 וכל מטרתה של הבקשה כעת הינה לסכל את הביקור של מומחה בנכס ולהפעיל לחץ פסול על הקבלן לוותר על דרישותיו לאחר שניסיון הידברות קודם נכשל- דבר העולה כדי חוסר ניקיון כפיים וחוסר תום לב.

הקבלן הדגיש כי עסקינן בבקשה לצו עשה ומכאן הזהירות שעל בית המשפט לנקוט קודם שיינתן צו שכזה והדגיש כי הסכמתו היא למסירת הדירות לדיירים בלבד ולא ביחס לפרויקט כולו והוסיף ודרש כי היזם יפקיד ערובה מתאימה בקופת בית המשפט.

דיון והכרעה

1. אחר שעיינתי בטענות הצדדים בבקשה, בתגובה לה ובתשובה לתגובה וכן שמעתי טענותיהם של באי כח הצדדים בעל פה הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל מהטעמים ובתנאים שאפרט להלן.
2. כאמור, בין היזם לקבלן אין מחלוקת של ממש ביחס לצורך במסירת הדירות לרוכשים, דהיינו היענות לבקשות הזמניות הן של הרוכשים והן של היזם, לכל הפחות בחלקן.

מכאן, הגם שעסקינן בצו עשה, המשנה מצב קיים ואשר ראוי, כך נקבע לא פעם, כי יינתן במצבם חריגים בלבד, אזי נוכח הנזקים שנגרמו ועוד עלולים להיגרם לרוכשים כתוצאה מהמשך החזקת הדירות בידי הקבלן, כמתואר בתצהירים התומכים בבקשתם, המסקנה היא כי התערבות בית המשפט כאן היא חיונית והכרחית ובאה למנוע תוצאות קשות אשר ירעו עם הצדדים כולם.

על מנת שלא להוסיף לנזקים אשר נגרמו ונגרמים גם כעת, ואשר בסופו של יום, עלולים ליפול על כתפי היזם או הקבלן, יש לעשות מעשה ו"להוציא מן המשוואה" את עניינם של הרוכשים. לפחות לעת הזו ולכל הפחות על מנת לנסות ולמזער הנזקים. הקבלן טען באופן נחרץ, במהלך הדיון, כי הדירות מוכנות לאכלוס וגם נוכח טענה זו, דומה כי אין כל הצדקה להמשיך ולאחוז בדירות ואכן, כאמור, הקבלן הביע כבר בפתח הדיון את הסכמתו למסירת הדירות, אך עמד על כך שהמומחה אשר מונה על ידי בית משפט השלום במסגרת תביעת הקבלן את היזם, יבחן את הדירות קודם שיימסרו וכאמור, מועד ביקורו בבניין נקבע ליום 6.9.18.

1. עיון בכתב התביעה אשר הגיש היזם מלמד על קיומה של עילת תובענה המבוססת על ראיות. אין באמירה זו, כמובן, כדי להשליך על התוצאה בסופו של יום, אך ניתן לומר, לכל הפחות, כי היזם העלה טענות בעלות משקל המצדיקות דיון והכרעה.

הותרת הדירות בהחזקתו של הקבלן אינה משרתת צד כלשהו וכאשר בוחנים את מאזן הנוחות, המסקנה החד-משמעית היא כי הוא נוטה באופן מובהק לטובת הרוכשים וכי כל החלטה אחרת תגרום לקיפוח ולפגיעה ניכרת ברוכשים וכן להגדלת הנזקים אשר ייגרמו ליזם ולקבלן גם יחד.

אוסיף ואומר, אולי מעבר לצורך בנסיבות כאן, כי גם לא מצאתי שיקולים שביושר כלשהם המצדיקים לקבוע אחרת.

(ראו לעניין התנאים הנבחנים בבקשה מסוג זה הנדונה כאן, תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984 וסעיף 75 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) תשמ"ד 1984; א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה 12, 859 וכן רע"א 6994/00 בנק ברכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר, פ"ד נו(1) 529).

1. יוצא כי את החלק הארי בבקשות אשר הוגשו, קרי מסירת הדירות לרוכשים, יש לקבל. דעתי שונה ביחס ליתר חלקי הפרויקט. לא שוכנעתי כי יש ליתן הוראות נוספות בשלב זה. היזם לא הבהיר אלו חלקים נוספים דורש הוא לקבל לחזקתו אלא דרש, באופן כללי, לפנות את הקבלן מן הפרויקט. לא הונחה בפני, אם כן, תשתית כלשהי שיש בה כדי להצדיק סילוקו של הקבלן באופן גורף בשלב זה ולא הוכחו כל התנאים המחייבים בבחינת בקשה לצו עשה זמני.
2. הקבלן הבהיר כי בכל מקרה בכוונתו למסור את הדירות רק לאחר שהמומחה אשר מונה בהסכמת הצדדים במסגרת תביעת הקבלן את היזם בבית משפט השלום (ת.א. 11300-04-18) יבחן את הדירות, זאת על מנת לא לסכל את מינויו ואת ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים באותו הליך. הצהרה שכזו נרשמה מספר פעמים בפרוטוקול הדיון מפי ב"כ הקבלן. ב"כ היזם, אשר החליף מייצג קודם יומיים טרם הדיון בפניי, טען במהלך הדיון כי בשל הכרות עם המומחה, הוא סבור כי יש למנות מומחה חדש, בקשה אשר לה התנגד הקבלן נחרצות. הובהר ליזם כי בקשה כזו יש להגיש בפני בית המשפט אשר הורה על מינויו של המומחה וממילא, בית משפט זה לא ידון בבקשה זו החורגת ממסגרת הדיון אשר מונחת כאן.

עוד התברר כי חלקו של הקבלן בשכר המומחה שולם לו לאחרונה ואילו חלקו של היזם כלל לא שולם.

1. סיכומו של דבר, מתקבלות הבקשות כדלקמן:
   1. הדירות יימסרו לרוכשים, אולם לא לפני שיבקר בהן המומחה אשר מונה על ידי בית משפט השלום במסגרת ת.א. 11300-04-18, מועד אשר נקבע, כך מסרו ב"כ הצדדים, ליום 6.9.18.

לצורך כך, ועל מנת שלא יגרום היזם לדחיית הביקור מחמת אי-תשלום שכר הטרחה, אני מורה ליזם לפעול להעברת חלקו בשכר טרחת המומחה, עוד היום, לא יאוחר משעה 17:00.

בתוך 7 ימים לאחר ביקור המומחה כאמור, יימסרו הדירות לרוכשים.

• 1. על מנת להסיר ספק, יובהר כי אין במסירת הדירות לרוכשים במצבן כעת כדי לפגוע בזכות כלשהי של הרוכשים כלפי מי מבעלי הדין כאן או כנגד אחרים ועוד יובהר, אין בכך כדי לפגוע בטענות היזם או הקבלן אשר יתבררו ויוכרעו ביניהם.
  2. תקנה 364(א) לתקנות מורה כי יש לחייב את מבקש הסעד הזמני להמציא התחייבות וערובה ואין להעניק סעד זמני ללא הבטחת נזקיו של הנתבע. על הטעמים העומדים ביסודה של תקנה זו שבו ושנו בתי המשפט (ראו למשל רע"א 9308/08 אלול נ' רביב, (21.4.2009)). כאשר מדובר בצו עשה המשנה מצב קיים, כפי המצב בענייננו, מקבל הדבר משנה תוקף (ראה א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה 12, 885).

אחר שבחנתי את טענותיהם ההדדיות של הצדדים, בין היתר טענות הקבלן לעיכוב סכום העולה על 1.5 מש"ח ומנגד טענות היזם לליקויים בהתאם לחוות דעת מומחה ולקיזוז בגין טענות להפרות חוזה בשל איחור במסירה, מצאתי לחייב את היזם בהפקדת סך של 500,000 ₪, במזומן או בערבות בנקאית, בקופת בית המשפט. הסכום יופקד בתוך 7 ימים מהיום ומהווה תנאי לכניסת הצו לתוקף.

מנגד, את הרוכשים, אשר חלקם ביקשו גם הם את הצו, לא מצאתי לחייב בהפקדת ערובה, זאת בעיקר משום שלא מצאתי כל טענה מצד היזם כנגדם ביחס למילוי חלקם בחוזים ועל כן לא סברתי כי נכון להעצים את נזקיהם אשר כבר נגרמו להם כתוצאה מהעיכוב במסירת הדירות ולחייבם בהפקדת סכום נוסף כלשהו.

נוכח הסכמת הקבלן למתן הצו, הסכמה אשר ניתנה מיד בפתח הדיון, לא מצאתי לחייבו כעת בהוצאות בקשות אלו.

המזכירות תמציא החלטה זו בדחיפות לב"כ הצדדים ותוודא עימם טלפונית כי קיבלו את ההחלטה.

ניתנה היום, כ"ה אלול תשע"ח, 05 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.