המבקשים הגישו תובענה בהמרצת־פתיחה בה עתרו כי יינתן פסק־דין הצהרתי לפיו הם מימשו כדין את האופציה שניתנה לכל אחד מהם לרכישת דירות שייבנו בבניין ברחוב מאז"ה 62 בתל־אביב – יפו לאחר שיבוצעו בו עבודות שימור;

כמו כן ביקשו שיינתן צו מניעה קבוע שיאסור על המשיבה למכור או להקנות זכויות אחרות לצדדים שלישיים בנכסים נשוא הסכמי האופציה.

רקע כללי

1. המשיבה, חברת מזא"ה 62 החזקות בע"מ (להלן: "החברה") רכשה זכויות בבניינים ברחוב מזא"ה בתל־אביב, וזאת על מנת לקדם תוכנית רחבה לפיה ישומרו חמישה בניינים ברחוב מזא"ה, תוך ניוד זכויות הבנייה שלא ניתן לנצל, והכל במסגרת תוכנית בנין עיר (תב"ע).
2. משהתברר שקידום התוכנית הכוללת חמישה בניינים, מורכבת ושאפתנית, פעלה החברה מול גורמי התכנון לפצלה לשלושה פרויקטים נפרדים;

הראשון - בבניינים מספר 63 ו-65; השני בבניינים מספר 62 ו- 64, והשלישי בבניין מספר 67.

בשלב מסוים – ולאור הקשיים בקבלת הסכמת כלל הדיירים בבניין מספר 64, פנתה החברה לאגף התכנון בעיריית תל אביב בבקשה לפצל את תוכנית הבנייה המאוחדת למתחם 62-64, לשתי תוכניות נפרדות – זו לבניין 62 וזו לבניין 64.

1. אם כן, מושא פסק דין זה הוא הפרויקט ברחוב מזא"ה 62 ("בניין 62"), במסגרתו ביקשה החברה לבצע עבודות לשיקום ולשימור המבנה, תוך ביצוע עבודות שונות: הוספת 3 קומות על הבניין הקיים, הרחבת הקומות הקיימות, חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, הטמנת מתקן חניה מתחת לבניין ושימור הבניין (להלן: "הפרויקט").
2. ביום 3.8.2014 נחתמו בין הצדדים שני הסכמי אופציה ייחודית, לפיהם המבקשים יהיו רשאים לרכוש 3 דירות בקומה הראשונה בבניין 62, בכפוף לכך שיבוצעו בו כלל עבודות הבנייה, הרחבת הקומה, שימור וחיזוק המבנה ובניית חניון תת קרקעי:

ההסכם האחד, נחתם בין המבקש 1 (להלן: "פביאן") לבין החברה, במסגרתו הוקנתה לפביאן אופציה ייחודית לרכוש דירה אחת בקומה הראשונה בבניין 62;

וההסכם השני שנחתם בין המבקשת 2 (להלן: "מייזלס") לבין החברה, במסגרתו הוקנתה למייזלס אופציה ייחודית לרכוש שתי דירות בקומה הראשונה של בניין 62 (להלן: "הסכמי האופציה").

1. תקופת האופציה נקבעה בין הצדדים לשנתיים ימים ממועד החתימה על הסכם האופציה, היינו עד ליום 3.8.2016 (ראו: סעיף 12 להסכם).
2. בסמוך למועד תום תקופת האופציה, חתמו הצדדים על שתי תוספות להסכמי האופציה במסגרתן הוארכה תקופת האופציה עד ליום 3.8.2018 בתנאים שפורטו בתוספת להסכמים (להלן: "התוספות להסכמי האופציה").

במאמר מוסגר אציין כי המבקשים טענו כי במהלך חודש פברואר 2016 פנה אליהם מי מטעם החברה בבקשה לשנות את התמורה בהסכם לאור העלייה במחיר הדירות, אולם הם סרבו לכך ודרשו את הארכת תקופת האופציה, ומנגד – טוענת החברה שעקב הקשיים להשגת ההיתר, הוארכה התקופה למשך 24 חודשים נוספים.

1. מכל מקום - התוספות להסכמי האופציה נחתמו, והחברה המשיכה לפעול מול גורמי התכנון לקדם את הפרויקט. מסיבות שונות נוצרו קשיים בקידומו, כאשר העירייה הוסיפה דרישות בינוי חדשות, לרבות תב"ע משותפת לבניינים מספר 62 ו 64, וכאשר לא ניתן היה להשיג את הסכמת כלל הדיירים בבניין 64, ובהעדר קבלת היתר בניה, הבינה החברה שלא תוכל להוציא אל הפועל את הפרויקט כפי שתוכנן.
2. על אף זאת, המבקשים ביקשו להאריך את תקופת האופציה פעם נוספת.

בזו הפעם, החברה סירבה, בשל הכרתה שלא ניתן להוציא את הפרויקט אל הפועל כפי שתכננה ובהעדר יכולת לבנות את הדירות אותן ביקשו המבקשים לרכוש על פי הסכמי האופציה.

1. ביום 29.7.2018 הודיעו המבקשים על מימוש האופציה.
2. החברה סברה שלא ניתן לעשות כן, לא ניתן לאכוף את ההסכם, שממילא תלוי בהיתר בנייה (שלא ניתן) ולא ניתן לבנות את הדירות נשוא הסכמי האופציה.

דיון והכרעה

1. השאלה העומדת לדיון היא האם ניתן במצב דברים זה לממש את האופציה הייחודית.

טוענים המבקשים שהודעות המימוש ניתנו במהלך תקופת המימוש שהוארכה;

לשיטתם, אין בהסכמי האופציה כל איסור או מניעה למסור הודעת מימוש טרם החלטת הועדה המקומית לעניין התב"ע וטרם קבלת היתר הבניה; ולטענתם, העובדה שהליכי הרישוי של הפרויקט מתמשכים, אינה יכולה לשמש עילה בידי החברה להתנער מהסכמי האופציה.

מנגד – סבורה החברה כי ההסכמי האופציה קובעים תנאי מתלה המחייב החלטת ועדה טרם מתן הודעת המימוש;

החתימה על התוספת להסכמי האופציה מלמדת גם היא כי החלטת הועדה היא תנאי בלעדיו אַיִן, וממילא התנהגות המבקשים מלמדת שלא סברו שניתן לממש האופציה טרם מתן החלטת הועדה, ועמידת המבקשים כעת על מימוש האופציה מהווה חוסר תום לב.

1. התקיים דיון בו נחקרו העדים, והצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.
2. על מנת למצוא תשובה לשאלה שהצבתי כאמור לעיל, נפנה להוראות הסכמי האופציה ולתוספות להסכמי האופציה.
3. אין חולק שבידי המבקשים זכות (אופציה) לרכוש דירות בבניין 62, בכפוף לתנאים בהסכמי האופציה ובתנאי שיתקבל היתר בניה.

כך נכתב בהואיל השמיני להסכמי האופציה: "לצורך ביצוע העבודות ולבניית הממכר על נותנת האופציה [החברה] לקבל היתר בניה מהועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב להלן: "היתר הבנייה").

מכאן ניתן ללמוד שהיתר הבנייה שניתן מאת הועדה המקומית הוא תנאי מקדמי לביצוע עבודות הבנייה.

אין חולק שעד היום, ועל אף מאמצי החברה, לא ניתן היתר בניה, וטרם ניתנה החלטת הועדה המקומית בעניין התב"ע.

1. סעיף 4 להסכמי האופציה קובע כך: "נותנת האופציה מתחייבת בזה כלפי מקבל האופציה באופן בלתי חוזר, כי החל ממועד החתימה על הסכם זה, ולמשך תקופה בת 60 יום מהמועד בו תומצא לו החלטה הועדה בעניין ההיתר (להלן: "תקופת המימוש") יהא רשאי מקבל האופציה לרכוש מנותנת האופציה את הממכר, בעצמו או עבור מי שאליו הוא יעביר או יסחר את האופציה, בתנאי חוזה המכר שייחתמו עם יתר רוכשי דירות נותנת האופציה... (להלן: "חוזה המכר")".

ובהמשך, סעיף 10 להסכמי האופציה נקבע שככל שלא תתקבל החלטת הועדה בעניין התב"ע בתוך 10 חודשים ממועד החתימה על ההסכמים, ולא תינתן הודעת ביטול, ייחשב מקבל האופציה [המבקשים כאן – ע.מ.], כמסכים להארכת התקופה להמצאת החלטת הועדה עד לחלוף 22 חודשים ממועד החתימה על הסכמי האופציה.

עינינו הרואות: למבקשים ניתנה האופציה להודיע בתוך 60 ימים מקבלת ההיתר הבנייה על מימושה של האופציה, והם יהיו רשאים לרכוש דירות בתנאים חוזי־מכר שייחתמו עם רוכשים אחרים.

1. בהסכמי האופציה נקבעו גם הוראות מפורטות כיצד על הצדדים לנהוג עם הפעלת האופציה ומימושה: ייחתם הסכם מכר "בתנאים כשל יתר רוכשי הדירות"; ולמסור המחאה בנקאית על התשלום שיהיה עליהם לשלם על פי חוזה המכר (ראו סעיף 11 להסכמי האופציה).
2. הנה כי כן, מימוש האופציה מפעיל למעשה מנגנון חדש, במסגרתו על הצדדים לפעול ולחתום על הסכם מכר לרכישת הדירות, כמקובל ביחס לרוכשי דירות אחרים.
3. משמעות הדברים ברורה: ההנחה היא שבעת מימוש האופציה, ניתן לחתום על הסכמי מכר, וכי יש רוכשים אחרים שחותמים על הסכמי מכר אלה.
4. על אף הנחה זו, הוסכם בין הצדדים בסיפא לסעיף 10 להסכמי האופציה כי: "... מקבל האופציה יהיה רשאי לממש את האופציה גם אם לא התקבלה החלטת הועדה כאמור", ועל כך ובהסתמך על ההוראה נתנו המבקשים הודעה על מימוש האופציה (ראו עדות פביאן עמוד 5 לפרוטוקול שורה 7).
5. אני סבור שלא ניתן לקרוא את הוראות סעיפים 4 ו- 10 להסכמי האופציה במנותק מסעיף 15 בהם הקובע "כי אם מכל סיבה שהיא לא יעלה בידי נותנת האופציה [החברה] לקבל את החלטת הועדה בעניין ההיתר בתוך 22 חודשים ממועד חתימת הסכם זה, לא יהווה הדבר הפרה של ההסכם, ופרט להשבת מחיר האופציה, על פירותיה, לא יקנה למקבל האופציה [המבקשים כאן] סעד כשלהו".

היינו – אם לא תתקבל החלטה הועדה לא יהווה הדבר הפרת ההסכם מצד החברה, ומכל מקום המבקשים לא יהיו זכאים לכל סעד מעבר להשבת מחיר האופציה.

סעיף 15 מהווה הסדר ספציפי במסגרתו צפו הצדדים כי לא תתקבל החלטת הועדה, ולא יתקבל היתר בפרק הזמן שקבעו הצדדים (תקופת האופציה).

אני מקבל את עמדת החברה לפיה במצב דברים זה, ובשים לב לתוספת להסכמי האופציה (היינו – 4 שנים ממועד החתימה על ההסכמים) לא ניתן להמשיך ולהישאר קשורים בקשר זה. לא ניתן להורות לצדדים לחתום על הסכם מכר כיום, כאשר אין כל אפשר לרכוש דירה; לא ניתן להורות להם לחתום על הסכם מכר שרישוי הוא תנאי מתלה לו, וכידוע - לא התקיים.

1. על אף שתקופת האופציה הסתיימה ביום 3.8.16, חתמו הצדדים על תוספות להסכמי האופציה, במסגרתן הוסכם על הארכת תקופת האופציה עד ליום 3.8.16 (להלן: "התוספות להסכמי האופציה").
2. שימת הלב שבמסגרת המבוא לתוספות להסכמי האופציה ציינו הצדדים כי "טרם התקבלה החלטה של הועדה המקומית לאשר את היתר הבניה..." ועל כך הוסכם על הארכת תקופת האופציה למשך שנתיים נוספות.
3. הדבר מדבר בעד עצמו – שהרי למעשה, אם נקבל את פרשנותם של המבקשים שאין כל צורך בהיתר בניה (או החלטה של הועדה המקומית), הרי מה להם כי יחתמו על תוספות המאריכות את תקופת האופציה. הדברים ברורים ועולים מפורשות מהכתוב.
4. הצדדים חזרו בתוספות להסכמי האופציה על כך שאם מסיבה כלשהי לא תתקבל החלטת הועדה עד למועד המימוש (3.8.18), לא יהווה הדבר הפרה של ההסכם, ופרט להשבת מחיר האופציה, הדבר לא יקנה למקבל האופציה סעד כלשהו (ראו סעיף 5), כאשר הסיפא לסעיף 10 להסכמי האופציה הושמטה מהם, ובסעיף 6 לתוספות להסכמי האופציה ציינו שבמקרה של סתירה בין שני ההסכמים יגברו ההוראות שבתוספות להסכמים.
5. אם כך – נקבע בתוספת להסכמים שאם לא תתקבל החלטת הועדה עד למועד 3.8.18 – יהיו המבקשים זכאים להחזר הסכום ששולמו כמחיר האופציה על פירותיו, ולא לכל סעד אחר.
6. המבקשים מאשרים כי לא ניתן היתר, אולם לשיטתם "הם משוכנעים בכך שניתן להוציא את הפרויקט אל הפועל", אולם בה בעת מציינים גם שאמנם לא בדיוק באותה מתכונת שהחברה ראתה לנגד עיניה בעת שחתמה על הסכמי האופציה (ראו סעיף 24 לתצהיר פביאן).

הרי המדובר בהודאת בעל דין שלא ניתן לקיים את הסכמי האופציה, כפי שהם – באשר הבסיס עליהם נשענו הצדדים אינו עוד, ושינויים, או מתכונת אחרת, שאינני יודע מה היא בהעדר כל הוכחה – יכולה, לכל היותר, להכשיר משא ומתן להסכמים חדשים בין הצדדים, בהסכמה הדדית, ולא בדרך של הליך משפטי.

הצדדים הסכימו על דירות מסוימות מסוים, באופן מסוים ואין כל הצדקה או בסיס לסטייה מההסכמות שביניהם.

1. בין הצדדים נכרתו הסכמים עם תנאי מתלה מוסכם וסביר המחייב החלטת ועדת תכנון ובנייה. זה לא ניתן עד לתום התקופה הראשונה.

הצדדים הסכימו להאריך את התקופה בשנתיים נוספות – בתקווה שעד אז תינתן החלטת הועדה – אולם גם היא לא ניתנה.

כך גם מורה חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 בסעיף 27 (ב) לפיה חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רישיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרישיון הוא תנאי מתלה. זה המצב בענייננו.

במצב דברים זה, זכאים המבקשים לקבל את מחיר האופציה על פירותיה, ולא לכל סעד נוסף.

1. החתימה על התוספת להסכמים מלמדת מניה וביה שהצדדים הבינו שלא ניתן לממש אופציה בהעדר החלטת ועדה, ודרישתם כיום עומדת בסתירה לכך.
2. משהתברר – וגם לשיטת המבקשים – שאין כל התכנות להמשך התוכנית כפי שביקשו הצדדים (או למצער החברה) הרי אין מאחורי הודעת המימוש דבר, ואין לקבלה.
3. לאור כל האמור, אני דוחה את התובענה, ואני מחייב את המבקשים ביחד ולחוד, בהוצאות המשיבה בסכום כולל של 20,000 ₪.

ניתן היום, ט' טבת תש"פ, 06 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.