מונחת לפני תביעה כספית בסך 75,000 ₪, שבמרכזה הסכם שכירות מיום 15.11.17.

רקע הדברים

1. התובע, מר יוסף מעוז, הינו הבעלים של מבנה תעשייה המצוי ברחוב שנקר 13 בפתח תקווה, הידוע גם כגוש 6194 חלק 120 תת חלקה 34 (להלן: המושכר).
2. הנתבע, מר יוסף עזרא, הינו מי שביקש להתקשר עם התובע בהסכם שכירות ביחס למושכר.
3. ביום 15.11.17 חתמו התובע והנתבע על זיכרון דברים בקשר עם המושכר. בזיכרון הדברים, אשר נכתב בכתב ידו של הנתבע, הוסכם, כי תקופת השכירות תעמוד על שנתיים, וכי דמי השכירות החודשיים יעמדו על סך 4,700 ₪.
4. אין חולק, כי בסמוך לאחר מכן נחתם בין הצדדים הסכם שכירות, וכי הנתבע העביר לתובע סך 56,400 ₪ במזומן, בגין דמי השכירות לשנה הראשונה. אין גם חולק, כי הנתבע מעולם לא תפס החזקה במושכר.
5. ביום 19.12.17 שלח הנתבע לתובע, באמצעות באת כוחו, מכתב שכותרתו "יוסי מעוז – דרישה לביטול הסכם והשבת כספים – מכתב התראה". במסגרת המכתב, דרש הנתבע מהתובע להשיב לו את דמי השכירות ששילם, בניכוי חודש שכירות אחד. אין חולק, כי התובע לא השיב למכתב.
6. ביום 3.10.18 הגיש התובע את התביעה שבכותרת, במסגרתה הוא עותר לחיוב הנתבע בתשלום מלוא דמי השכירות בגין שנת השכירות השנייה, בסך 56,400 ₪, וכן בתשלום ארנונה בגין שנת השכירות הראשונה, בסך 19,857 ₪.

טענות הצדדים

1. התובע טוען, כי בהתאם להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים, היה על הנתבע להעביר לידיו שיק בסך 56,400 ₪, כביטחון לתשלום דמי השכירות בגין השנה השנייה, וזאת עד ליום 21.11.17. דא עקא, הנתבע לא עשה כן. לא זאת אף זאת, הנתבע לא שילם הארנונה בגין המושכר למן תחילת תקופת השכירות.
2. הנתבע טוען, כי התובע יצר בפניו מצג שווא שקרי, לפיו ידאג לשפץ המושכר, אך לאחר קבלת דמי השכירות של השנה הראשונה במזומן, בחר להתנער מהסכמתו לשיפוץ המושכר ואף קרע את הסכם השכירות לגזרים, ומשכך התובע הוא אשר ביטל ההסכם. על פי הטענה, דרישת הנתבע מהתובע להשיב לו את דמי השכירות ששילם נענתה בהגשת התביעה דנן, וזאת על אף שהנתבע מעולם לא החזיק במושכר.
3. הנתבע טוען עוד, כי החל ממועד קבלת מכתב ההתראה, בחודש דצמבר 2017, ועד למועד הגשת התביעה, בחודש אוקטובר 2018, התובע שקט על שמריו ולא פעל להשכיר המושכר לצד ג'.

דיון והכרעה

1. כאמור, המחלוקות העיקריות בין הצדדים הינן כדלקמן: האם הסכם השכירות נכנס לתוקף ביום 15.11.17 כטענת התובע, או שמא בוטל ההסכם בסמוך לאחר מכן על ידי התובע, כטענת הנתבע, והאם התובע פעל להקטנת נזקו. הכרעה במחלוקות אלה תביא להכרעה בשאלה, האם הנתבע חב בתשלום דמי שכירות גם בגין שנת השכירות השנייה וכן בתשלום דמי הארנונה בגין המושכר.
2. על-פי הוראת תקנה 214 טז(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, משמדובר בתובענה בהליך של סדר דין מהיר, יהיה פסק הדין מנומק באופן תמציתי.

קיומו של הסכם מחייב

1. אני מוצאת, כי בין הצדדים אכן נחתם הסכם שכירות מחייב.
2. ויובהר. הנתבע טוען, כי התובע הוא שביטל את הסכם השכירות, וזאת בסמוך לאחר חתימתו. ברם, במכתב ההתראה ששלח הנתבע לתובע ביום 19.12.17, לא נזכר, ולו ברמז, כי ההסכם בוטל, נהפוך הוא; נקודת המוצא הינה כי נחתם הסכם שכירות מחייב, אלא שלטענת הנתבע, התובע דרש ממנו לשאת בעלויות שיפוץ הנכס, בניגוד למוסכם. לנוכח האמור, ביקש הנתבע לבטל ההסכם ולהשיב לו את דמי השכירות ששילם לתובע, בניכוי דמי שכירות לחודש אחד.
3. כאן המקום לציין, כי הטענה שלפיה התובע התחייב לשפץ המושכר אינה מתיישבת עם לשון הסכם השכירות. מעבר לכך, וגם אם אקבל את גרסת הנתבע לפיה חתם אך על העמוד האחרון של הסכם השכירות, הרי שלא בא זכרה של התחייבות זו של התובע גם בזיכרון הדברים. יש להדגיש, כי מדובר, על פניו, בהתחייבות מהותית שיש לצפות כי תמצא ביטויה בזיכרון הדברים, שהינו יחסית מפורט. הדברים מקבלים משנה תוקף עת שילם הנתבע לתובע את מלוא דמי השכירות בגין השנה הראשונה, מראש. יש לשער, כי במצב דברים זה ידאג הנתבע לעגן במסמך בכתב התחייבות כאמור. זאת, על אחת כמה וכמה שעה שבפגישה בה נחתם זיכרון הדברים נכח גם חברו של הנתבע, מר אסף בונן, אשר העיד על עצמו כי הינו מנוסה בכל הנוגע לחתימת הסכמי שכירות וכי מטעם זה הצטרף לנתבע (ראו פרוטוקול הדיון מיום 3.2.20, עמ' 14 ש' 5).
4. מכל מקום, ואם אמנם סבר הנתבע כי באחריות התובע לשפץ המושכר, הרי שיכול היה לשפץ המושכר על חשבונו ולבקש להפחית את עלות השיפוץ מדמי השכירות בגין השנה השנייה.
5. מכאן, שנקודת המוצא הינה, כי נחתם בין הצדדים הסכם שכירות מחייב. המסקנה המשפטית המתחייבת היא כי הנתבע הפר את הסכם השכירות ועליו לפצות את התובע בגין נזקיו כתוצאה מכך. על אף האמור, מוצאת אני כי דין התביעה שלפניי להידחות, וזאת בשים לב לחובת הקטנת הנזק החלה על התובע.

חובת הקטנת הנזק

1. כאמור, בתביעה דנן מבקש התובע לחייב הנתבע בדמי השכירות לשנה השנייה ובדמי הארנונה בגין המושכר. דא עקא, סבורני כי בנסיבות מקרה זה, אין מקום לחייב הנתבע בכל סכום נוסף בקשר עם הסכם השכירות.
2. ודוק. העיקרון המנחה של 'חוזים יש לקיים', החל על הנתבע, דר בכפיפה אחת עם חובת הצד הניזוק לנסות ולהקטין את נזקו, החלה על התובע. באופן זה, על-פי סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971 (להלן: חוק התרופות), פטור המפר מלפצות את הנפגע בעד נזק שיכול היה הנפגע למנוע או להקטין באמצעים סבירים.
3. הנטל הכללי על נפגע להקטין את נזקו חל גם על יחסי שכירות. משכיר אינו יכול להתעלם ממצב בו השוכר נטש בפועל את המושכר ואינו עושה בו עוד שימוש, כאשר אף ידוע לו כי אין בכוונת השוכר לחזור ולהשתמש במושכר בעתיד. לעניין הקטנת הנזק אשר נגרם למשכיר בשל נטישת נכס על ידי השוכר, כותב המלומד שלום לרנר, כי בנסיבות אלה, על המשכיר לתור אחר שוכר אחר (שלום לרנר, שכירות נכסים 225 (1990) (להלן: לרנר)):

"במקרה שלנו, התביעה לדמי שכירות תוך השארת מושכר ריק אינה סבירה ונוגדת את האינטרס הציבורי שבהפקת תועלת כלכלית מנכסים שונים. לסיכום, לדעתנו, הנטל הכללי על נפגע להקטין את נזקו חל גם על יחסי שכירות, וכאשר השוכר נוטש את המושכר ומסרב לשלם דמי שכירות, על המשכיר לתור אחר שוכר אחר".

1. דעתו של המלומד לרנר אומצה בפסיקה. לעניין זה אפנה לע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל - משרד האוצר [פורסם בנבו] (03.03.16) (להלן: עניין זועבי). באותו עניין, נדרש בית המשפט העליון לנסיבות בהן שוכרת הפסיקה את תשלום דמי השכירות, כאשר עוד קודם לכן חדלה לעשות שימוש במושכר, והכל בשעה שהמשכיר מודע לכך. נפסק, כי על אף שהשוכר הפר את חוזה השכירות, אין המשכיר פטור מהנטל להקטין את הנזק שנגרם לו עקב כך, ובלשונו של כב' השופט י' עמית (עניין זועבי, פסקאות 14-16):

באספקלריה זו, הפיצוי שנפסק הוא סביר, גם בהנחה שיש לראות את המדינה כמי שהפרה את ההסכם. זאת, לאור הנטל של הקטנת הנזק המוטל על המערער לפי סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות): "לדעתנו, הנטל הכללי על נפגע להקטין את נזקו חל גם על יחסי שכירות, וכאשר השוכר נוטש את המושכר ומסרב לשלם דמי שכירות, על המשכיר לתור אחר שוכר אחר" (שלום לרנר שכירות נכסים 225 (1990) (להלן: לרנר)).

(ליישום ההלכה שנפסקה בעניין זועבי ראו, למשל: ת"א (מחוזי ת"א) 31364-01-15 צמרת גני חדרה 1989 בע"מ נ' ניו-פארם דראגסטורס בע"מ [פורסם בנבו] (1.12.19)).

1. אם כך נקבע בפסיקה ביחס למצב שבו נוטש שוכר את המושכר, הרי שכך על אחת וכמה בענייננו, עת הנתבע מעולם לא תפס החזקה במושכר.
2. לצורך בחינת סוגיית הקטנת הנזק במקרה הנוכחי, יש לעמוד על לוחות הזמנים; במקרה זה עולה מהראיות, כי מיד בסמוך לאחר חתימת ההסכם היה התובע מודע לעובדה כי אין בכוונת הנתבע לעשות כל שימוש במושכר, וכי התובע זכאי להשכירו לאחר. ויובהר. אין חולק, כי בהתאם למוסכם, אמור היה הנתבע להמציא לתובע שיק בגובה דמי השכירות לשנה השנייה וזאת עד ליום 21.11.17, ברם הנתבע לא עשה כן. לכל הפחות, היה על התובע לדעת, כבר במועד זה, כי אין בכוונת הנתבע לשלם את דמי השכירות בגין השנה השנייה. מעבר לכך, הרי שביום 19.12.17 הודיע הנתבע לתובע, כי הוא דורש לבטל את ההסכם, כאשר במסגרת המכתב הבהיר הנתבע כי כלל לא תפס החזקה במושכר.
3. דא עקא, התובע לא פעל להקטין את נזקו בדרך של מציאת שוכר חלופי לאחר שידע כי הנתבע למעשה חוזר בו מההסכם. הלכה למעשה, ישב התובע בחיבוק ידיים, וזאת ככל הנראה, לנוכח העובדה שהנתבע שילם לו את מלוא דמי השכירות בגין השנה הראשונה, מראש. בהקשר זה די להפנות לסעיף 25 לכתב התביעה אשר ממנו עולה, כי רק במהלך חודש אוגוסט 2018 סר התובע למושכר וניסה, לטענתו, להיכנס אל המושכר עם המפתח שהיה בידו. רוצה לומר, התובע לא עשה כל ניסיון להשכיר המושכר לאחר, וזאת לכל הפחות עד לחודש אוגוסט 2018. ואכן, מתמליל השיחה שצורף לכתב ההגנה עולה, כי גם בחודש נובמבר 2018, בחלוף כשנה כמעט ממועד חתימת ההסכם, ולאחר שהתביעה הוגשה, טרם הושכר המושכר לאחר.
4. ואמנם, התובע לא הביא עדויות ממתווכים ומשוכרים פוטנציאלים, או הוכחה כי פורסמו פרסומים לצורך השכרת המושכר בעיתונות או במרשתת. למעשה, מעדותו של התובע עצמו עולה, כי הוא לא עשה כמעט מאום בעניין זה. בהקשר זה אין לי אלא להפנות לחקירתו הנגדית של התובע (פרוטוקול הדיון מיום 3.2.20, עמ' 5 ש' 13-22):

"ש. תאשר לי שב-19.12 שנת 2017 קיבלת דרישה לביטול הסכם השכירות.

ת. ממי? מעוה"ד? כן.

ש. תאשר לי שלא ענית למכתב.

ת. מאשר.

ש. תאשר לי שלא צרפת לתצהיר שלך כל אסמכתא כמו ממתווכים שניסית להשכיר את הנכס.

ת. פניתי למתווכת.

ש. צרפת או לא צרפת לתצהיר?

ת. אני לא מבין את השאלה.

ש. לא צירפת אישור כי פנית למתווכים.

ת. לא צירפתי."

1. יש לשער, כי אם, אמנם, היה פונה התובע אל מתווכת, כנטען, כי אז היה מציג התובע תימוכין לכך במסגרת ההליך. ברם, התובע לא עשה כן. כידוע, הלכה היא, כי אי-הבאת ראיה רלבנטית פועלת לחובתו של בעל הדין שנמנע מלהביאה, ומקימה חזקה עובדתית לחובתו, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בדבר, שאילו הובאה אותה ראיה, הייתה פועלת לחובתו (ראו, בין רבים: ע"א 465/88 הבנק למימון וסחר בע"מ נ' מתיתיהו, פ"ד מה(4) 651 (1991); ע"א 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' רוזנברג, פ"ד מז(2) 605 (1993); ע"א 7183/09 עזבון המנוח בולוס חורי נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (4.4.12); ע"א 8382/06 כורש בוטח נ' דוד כהן [פורסם בנבו] (26.8.12); יעקב קדמי, על הראיות: הדין בראי הפסיקה חלק רביעי, עמ' 1892-1891 (2009)). כך גם בענייננו.
2. מכל מקום, וגם אם אניח כי התובע פנה למתווכת כנטען, הרי שהאמור אינו מהווה ניסיון כן, אמתי וסביר להשכיר את המושכר.
3. יוער, כי על התובע היה להשכיר את המושכר גם אם במחיר נמוך יותר מהמחיר עליו הוסכם עם הנתבע ובמידה שהיה עושה כן, היה יכול היה לתבוע את ההפרש. ואולם, גם זאת לא עשה התובע. הימנעותו של התובע מהשכרת המושכר לשוכר חלופי, ולו גם תמורת דמי שכירות מופחתים, אינה עולה בקנה אחד עם חובתו לפעול להקטנת הנזק לפי סעיף 14(א) לחוק התרופות, הקובע: "אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין."
4. יתר על כן, הימנעות זו אף נגועה במידה רבה של חוסר תום לב כלפי הנתבע, הואיל ויש בה משום התעלמות מוחלטת מהאינטרס של הנתבע, בלא כל הצדקה עניינית. בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2), 385 (2003), נקבע מפי כב' הנשיא א' ברק, כך: (שם, עמ' 403-404):

"דרישת תום הלב משמעותה כי בעל הזכות צריך להפעיל את זכותו ביושר ובהגינות. תום הלב אינו מחייב את בעל הזכות להתעלם מהאינטרס העצמי שלו. תום הלב אינו מניח "מידת חסידות" ... תום הלב מניח כי בעל הזכות דואג להבטיח את זכותו. עם זאת, תום הלב מבקש למנוע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר ובהתעלם מהאינטרס החברתי. אכן, תום הלב קובע אמת מידה אובייקטיבית של התנהגות הוגנת של בעל זכות המבקש על רקע האינטרס החברתי הכולל להגשים את האינטרס העצמי תוך התחשבות באינטרס של הזולת. עמדתי על כך באחת הפרשות בצייני: 'עקרון תום-הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים, כל אחד לאינטרס שלו עצמו. עקרון תום-הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם - לא זאב, ולא מלאך; אדם לאדם – אדם' ...".

1. מעבר לאמור, מוצאת אני כי הימנעות זו אף עומדת בניגוד להוראות הסכם השכירות עצמו, שכן בסעיף 5.2 להסכם הוסכם, כי:

"במידה והשוכר יעזוב ו/או ייטוש את המושכר לפני תום תקופת השכירות, וזאת מכל סיבה שאינה מעשה ו/או מחדל של המשכיר העומדים בניגוד להוראות הסכם זה או לדין או שלא בהתאם להוראות סעיף זה לעיל, יהא השוכר חייב בכל התשלומים לפי הסכם זה למשך כל תקופת השכירות הנותרת, בכפוף לכך שהמשכיר פעל באופן סביר על מנת להקטין את נזקיו."

1. טענת התובע בסיכומיו, לפיה הנתבע הוא אשר היה צריך לפעול להקטנת הנזק, אינה מחזיקה מים, הן בפן המשפטי, כמפורט לעיל, והן בפן העובדתי, שהרי הנתבע מעולם לא קיבל החזקה במושכר. טענת התובע, לפיה הנתבע יכול היה "לפרוץ את המושכר על מנת לקבל החזקה בו" מוטב היה אם לא הייתה נטענת כלל.

1. המסקנה הינה, אפוא, כי התובע לא נקט באמצעים סבירים כדי להקטין את נזקו.
2. כאן המקום לציין, כי גם אם נאמר, כי הסנקציה נגד נפגע שלא פעל להקטנת נזקו – הקטנת סכום הפיצוי בגין נזק שניתן היה להקטין – חלה רק לגבי הסעד של פיצויים, כנקוב בסעיף 14(א) לחוק התרופות, ואילו אנו עסקינן באכיפה של החוזה, לפי סעיף 3 לחוק התרופות, הרי שבנסיבות העניין אכיפת החוזה ככתבו וכלשונו הינה בלתי צודקת, כאמור בסעיף 3(4) לחוק התרופות ויש לסייגה באופן שייאכף רק אותו מרכיב של דמי שכירות שלא ניתן לגבות משוכר חלופי. לעניין זה אין לי אלא להפנות לדברי כב' השופט יצחק עמית בעניין זועבי (שם, פסקה 16):

"פתרון אפשרי לקושיה זו הוא שכאשר הענקת מלוא הסכום היא בלתי צודקת, הנפגע יזכה רק באכיפה חלקית של חובו, כאשר אל תוך תרופת האכיפה בית המשפט מחדיר שיקולים של הקטנת הנזק, וכך נמצאנו חוזרים שוב לנטל הקטנת הנזק שנזכר לעיל (נילי כהן "זכות ותרופה באכיפת חיוב כספי" הפרקליט מח 355, 362, 373 (התשס"ו)). במילים אחרות, האפשרות להקטנת הנזק יכולה להיות נימוק לתחולת סעיף 3(4) לחוק התרופות (גד טדסקי "סיכול החוזה" מסות במשפט 106, 183 (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הארי סאקר, התשל"ח)".

1. משנמצא כי המועד הקובע בו התובע ידע, לכל המאוחר, כי ההסכם לא יקוים על ידי הנתבע הוא מועד קבלת מכתב באת כוחו, קרי ביום 19.12.17, הרי שהיה עליו להתחיל כבר במועד האמור לפעול להקטנת נזקו. אני סבורה, כי ממועד זה עד ליום 15.6.18, תקופה של כמחצית השנה, מצופה היה מהתובע למצוא שוכר חלופי למושכר ולפיכך, יש להגביל את הפיצוי לתקופה זו בלבד. יוער, כי לא מצאתי לקבוע תקופה קצרה מזו, בשים לב לאופי הנכס, מצבו ומיקומו, דברים שיש בהם כדי להשפיע על פרק הזמן הדרוש למציאת שוכר. ממילא, לא נטען ולא הוכח כי ניתן היה למצוא שוכר תוך פרק זמן קצר יותר.
2. בהינתן מצב הדברים האמור, נדחית התביעה לקבלת דמי שכירות לשנת השכירות השנייה. אשר לארנונה, מכיוון שבפועל קיבל התובע דמי שכירות לשנה מלאה, בסך 56,400 ₪, הרי שעומדת לנתבע טענת קיזוז ביחס לתקופה שמיום 15.6.18 ואילך, היינו ביחס לחמישה חודשים. דמי השכירות לתקופה כאמור עומדים על סך 23,500 ₪. מאחר שלטענת התובע דמי הארנונה עומדים על סך 3,077 ₪ לחודשיים, ומאחר שהתובע יכול היה להשכיר הנכס החל מיום 15.6.18, הרי שלכאורה אמור היה הנתבע לשלם סך 10,770 ₪ בגין הארנונה (החל מיום 15.11.17 ועד ליום 15.6.18). בהינתן זכות הקיזוז שעומדת לנתבע, הרי שאין הנתבע חייב מאומה לתובע. יוער, במאמר מוסגר, כי גם בהקשר לחיוב בארנונה לא יצא התובע ידי חובתו להקטין הנזק, משלא פעל לבקש פטור לנכס ריק. מכל מקום, לא נדרשתי לעניין זה בשים לב לתוצאה שאליה הגעתי.
3. לפני סיום אציין, באשר לדרישת הנתבע בסיכומיו, לפיה יש להורות על השבת דמי השכירות ששילם לתובע לשנה מראש, כי מאחר שהנתבע לא הגיש תביעה שכנגד, הרי שכאמור לעיל, עומדת לו לכל היותר, טענת קיזוז.

סוף דבר

1. התביעה נדחית.

התובע יישא בהוצאות הנתבע בגין ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 8,500 ש"ח.

זכות ערעור כדין.

ניתן היום, י"ד שבט תש"פ, 09 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.