בבקשה מס' 3 בתיק זה עתרה הנתבעת לדחיית התביעה על הסף מחמת התיישנות עילת התביעה. לאחר ששמעתי טענות הצדדים, הוריתי על פיצול הדיון, באופן שתחילה יקויים בירור עובדתי המתייחס לטענת ההתיישנות בלבד.

לאחר שמיעת עדויות הצדדים וקריאת סיכומיהם ו נחה דעתי כי הבקשה בדין יסודה, וכי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנותה.

להלן נימוקי.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

עניינה של התביעה בחניות אשר לטענת התובעים, אמורות להיות צמודות לדירותיהם, בהתאם להסכמי הרכישה של הדירות מהנתבעת.

1. התובעים הינם הבעלים של 3 דירות בבניין ברח' מעפילי האגוז 6, רחובות (כל שני תובעים הינם בעלים של דירה אחת. להלן: "הדירות" ו – הבניין", בהתאם לעניין). התובעים רכשו את הדירות מהנתבעת במועדים שונים בשנים 2000 -2001.
2. בהסכמי המכר של הדירות הוגדר "הממכר" כך:

"דירה מס' 2/3/1 באגף A בבית 13 בקומה א' בת 4 חדרים, מטבח וחדרי שירות שנועדה למגורים/עסק +חניה מס' 2/3"^[1]

1. הבניין נמצא על המגרש הידוע כגו"ח 3700/406. הבניין גובל בכביש אשר מעבר לו בנוי בניין נוסף, הוא הבניין ברח' מעפילי האגוז 4, הידוע כגו"ח 3700/404 (להלן: "הבניין השני")
2. אין חולק כי:

א. חניות הדירות (להלן: "החניות") מצויות בשטח חלקה 404, דהיינו בשטח הבניין השני.

ב. בעת שהתובעים רכשו את הדירות בשנים 2000-2001 כאמור, הבניין השני כבר היה קיים, שכן הוא אוכלס עוד בשנת 1995.

ג. בתשריט שצורף לכל הסכם רכישה של כל אחת ואחת מהדירות, מופיע ומצויין באופן מפורש כי החניות מצויות בחלקה 404, תוך פירוט וחלוקה פנימית של החניה הספציפית המוקצית לכל דירה ודירה.

ד. מבחינה קניינית, החניות הן רכוש משותף של דיירי הבניין השני.

ה. בשנת 1997 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין זיקת הנאה, לפיה הוענקה לחלקה 406 זיקת הנאה ביחס לחניות. מהות זיקת ההנאה הינה "זכות מעבר וחניה לרכב".

ו. זיקת ההנאה היא רק לטובת התובעים, מבין כל דיירי הבניין.

1. מיד עם איכלוס הדירות על ידי התובעים, התגלעו מחלוקות בינם לבין חלק מדיירי הבניין השני, בכל הנוגע לשימוש בחניות. כך למשל, התובע 3 (להלן: "שמואל") פנה לנתבעת עוד ביום 14.3.2002 בטענה שאינו מצליח לחנות בחניה שהוקצתה לדירתו, שכן חונים בה דיירי הבניין השני, וכי הוא מבקש להחליף את החניה (נספח 7 לתצהיר הנתבעת).

על כך השיבה לו הנתבעת (נספח 8 לתצהיר הנתבעת) כי דיירי הבניין השני אינם רשאים לחנות בחניות וכי מיקום החניות אינו בבחינת "כל דאלים גבר".

במכתב נוסף של הנתבעת מיום 9.12.2012, הבהיר עורך דינה לכל דיירי הבניינים כי אין לדיירי הבניין השני זכות לחנות בחניות, וזכות זו שמורה למעשה רק לתובעים (בשל חשיבותו של מסמך זה, תוכנו המלא יובא בהמשך).

פניות אלו לא הועילו, ולמעשה דיירי הבניין השני משתמשים עד היום בחניות, וזאת על אף אתרעות חוזרות ונישנות שהוציאו להם התובעים ומייצגיהם.

1. ביום 16.4.2018 הודיעה הנתבעת לתובעים כי הבניין נרשם בספרי הרישום כבית משותף וכי ניתן לרשום אותם כבעלים של הדירה. למכתב צורף תקנון הבניין ובו פורטו גם ההצמדות לכל דירה ודירה (נספח 10 לתצהיר שמואל). בהתאם לתקנון, החניות אינן צמודות לדירות.

לטענת התובעים זהו המועד שבו נודע להם לראשונה כי החניות לא תוצמדנה לדירותיהם.

1. נוכח האמור, הגישו התובעים תביעה זו כנגד הנתבעת אשר בגדריה תבעו מהנתבעת פיצוי בסך של 925,510 ש"ח. סכום התביעה מורכב מפיצוי בגין ירידת הערך עקב היעדר הצמדת החניות (בהתאם לחוות דעת שמאית), פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק בשיעור של 10% מערך הדירה "כמקובל בהסכמים מקבילים", וכן פיצוי בגין עגמת נפש.

טענות הצדדים בבקשה לדחייה על הסף

1. הנתבעת טוענת כי עילת התביעה התיישנה. לשיטתה, התובעים ידעו כבר מלכתחילה, עוד במועד הרכישה, כי החניות נמצאות בשטח הבניין השני, וכי לא תוקנה להם בעלות בהן אלא זיקת הנאה לכל היותר. עובדה זו היתה ידועה להם כבר בעת הרכישה, והנתבעת חזרה על עמדתה במהלך השנים המאוחרות יותר, נוכח ההתכתבות עימם שבה הובהר להם כי לא יקבלו את הבעלות בחניות, אלא זכותם למעבר וחניה הינה אך ורק בהתאם לתנאי זיקת ההנאה הרשומה.

מאחר וכך, ידיעת התובעים ביחס לכלל העובדות הרלוונטיות התגבשה זמן רב לפני 15.10.2011 (הוא המועד הקובע לעניין מירוץ ההתיישנות, בשים לב למועד הגשת התביעה), ועל כן דין התביעה להידחות על הסף.

1. מנגד, התובעים טוענים כי הנתבעת הציגה להם כל העת מצגים לפיהם זיקת ההנאה הינה זמנית, עד לרישום הבניין כבית משותף, וכי בעת רישום הבית כבית המשותף, תוצמדנה החניות לדירותיהם.

לשיטתם, הם הבינו כי התחייבות זו לא תקויים רק בעת שקיבלו את מכתב הנתבעת מיום 16.4.2018 אשר בו פורטו ההצמדות לכל דירה ודירה. לטענתם, רק אז הבינו לראשונה כי החניות לא תוצמדנה לדירותיהם.

עוד טוענים תובעים כי הנתבעת הציגה את כל הסכסוך כסכסוך שכנים גרידא, אשר ייפתר עם רישום הבניין כבית משותף, והצמדות החניות לדירות, מצד שהינו מצג שווא.

בנוסף, התובעים טוענים כי המקרה נופל לכאורה לכלל ההתיישנות שלא מדעת, בהתאם לסעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות").

עוד טענו התובעים, בסיכומיהם, כי על המקרה חלים גם הוראות סעיפים 7 ו – 9 לחוק ההתיישנות, המשעים ומאתחלים, לפי העניין, את מירוץ תקופת ההתיישנות.

דיון והכרעה

1. כידוע, הכלל הוא כי עילת תביעה מתיישנת תוך 7 שנים, וכי המועד למניין תחילת תקופת ההתיישנות הינו ביום בו עילת התובענה נולדה (סעיפים 5(א) + 7 לחוק ההתיישנות).

דהיינו, עילת התביעה נולדת במועד שבו מתגבשות העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על ידי הנתבע. כלומר, תקופת ההתיישנות מתחילה לרוץ ביום שבו התגבש בידי התובע כוח התביעה המהותי - היום הראשון בו יכול היה להגיש את תביעתו לבית המשפט, להוכיח את כל העובדות המהותיות, ולזכות בפסק דין (ד"נ 84/32 עיזבון ולטר נתן ויליאמס ז"ל נ' Israeli British Bank (London) (In Liquidation) Ltd פ"ד מ"ד (2) 265.

נוסיף ונדגיש כי באותם מקרים בהם העובדות הרלוונטיות לא היו ידועות לתובע, הרי שסעיף 8 לחוק ההתיישנות משעה את תחילת מירוץ ההתיישנות עד למועד שבו נודעו לו עובדות אלה.

1. בענייננו, אין כל ספק כי התובעים ידעו, כבר במועד רכישת הדירות וההתקשרות בהסכמי המכר עם הנתבעת, כי החניות נמצאות בשטח הבניין השני. הם גם ידעו היטב כי החניות מצויות בבעלות משותפת של דיירי הבניין השני, וכי קיימת להם רק זיקת הנאה ביחס לחניות, שהרי עובדות אלו עולות במפורש תוך ספרי הרישום.

הפלוגתא הטעונת הכרעה הינה ביחס למועד שבו נודעה לתובעים העובדה כי החניות לא תוצמדנה לדירתם לעולם. השאלה מתעוררת נוכח לשון סעיף 2(א) להסכמי המכר אשר קובעת באופן מפורש כי "המוכר מתחייב למכור את הממכר לרוכש" ואילו המונח "מכירה" מוגדר בפרק ההגדרות כך:

"הקניית בעלות לרבות התחייבות למכור כאמור, או לגרום שיימכר כאמור"

במילים אחרות, הואיל והממכר מוגדר גם כחניה הנידונה (ראה הגדרת הממכר כמצוטט ברישת פסק הדין), הרי שבהתאם להסכמי המכר הנתבעת התחייבה להקנות לתובעים בעלות בחניות.

לפיכך, השאלה העובדתית בה יש להכריע היא - מתי הסתבר לתובעים כי הנתבעת לא תעמוד בהתחייבותה זו.

נדגיש, כי העובדה שבאותה עת היתה לתובעים זיקת הנאה בלבד בחניות - אינה רלוונטית. זיקת הנאה איננה סוף פסוק, והתובעים היו רשאים – לכאורה - להניח כי הם יוכלו לקבל בעתיד, בעת רישום הבניין כבית משותף, בעלות בחניות, על דרך של תיקון צו הרישום של הבית המשותף של הבניין השני, באופן שזיקת ההנאה תוחלף בבעלותם בחניות, והצמדתן לדירותיהם.

אם כן, כאמור, השאלה היא אימתי נודע לתובעים כי הדירות לא תוצמדנה לדירותיהם לעולם.

1. לשיטתי, עובדה זו נודעה לתובעים לכל המאוחר בשנת 2002.

ראשית, יש לעיין בתשובת הנתבעת לפניית שמואל, מיום 17.3.2002.

במכתבו כאמור, הלין שמואל כלפי הנתבעת כי הוא אינו מצליח לעשות שימוש בחניה שלו. על כך השיבה לו הנתבעת כי (נספח 8 לתצהיר הנתבעת):

"מיקום החניה נקבע על פי החלטת המתכנן וכן מהוגן (צ"ל "מעוגן" – הערה שלי, ר.א.) הוא בהיתר הבניה. ענין מיקום החניות אינו בבחינת כל דאלים גבר. מן הראוי על פי דין לחייב את דיירי בית 8 לא להחנות בחניות שאינן מיועדות עבורם. פעולה זו אמורה להתבצע על ידי הדיירים ולא דרך משהב"

כבר מתשובה זו למדים אנו לדעת כי הנתבעת טוענת שעניין החניות מעוגן בהיתר הבניה, וכי הנתבעת טוענת באופן ברור כי המדובר במחלוקת בין התובעים לבין דיירי הבניין השני, כאשר היא עצמה אינה רואה עצמה מעורבת או מחוייבת כלפי התובעים בכל דרך שהיא (לרבות על דרך של הקניית בעלות לתובעים בחניות).

המסקנה לפיה הנתבעת הודיעה לתובעים כי לא יקבלו לעולם בעלות בחניות, ועליהם להסתפק בזיקת הנאה בלבד מתחדדת עוד יותר במכתבה מיום 9.12.2002 אשר נשלח לדיירי כל הבניינים (נספח 9 לתצהיר הנתבעת):

"בשל הקדמת הבניה והרצון להקדים את רישום בית 11 (הבניין השני – ר.א.) לא היתה באותה אפשרות מעשית להצמיד את 5 מקומות החניה לבית 13 (הבניין – ר.א.) או לשנות את תוכנית חלוקת המגרשים ונרשה זיקת הנאה כדי להבטיח זאת.

זיקת ההנאה היא למעבר ולחניה והיא אינה כוללת אפשרות להשתמש באותם מקומות בידי בעלי דירות בבית 11, הן מאחר ואפשרות כזו לא מוגדרת בתנאי זיקת ההנאה, והן מאחר ותקן החניה והוראות התב"ע מקצים מספר שווה של מקומות חניה למספר שווה של דירות ויומרה של דיירי בית 11 להשתמש באותם 5 מקומות חניה מפרה את ההוראות הנ"ל.

אנו מצרפים כאן חלקים מתוכנית החניה החלה על כל בנייני משהב, אשר תואמים לתוכניות המפורטות שבתיקי הבניין וגם לתשריטי המכר.

נודה אם כל הצדדים יכבדו הסדרים אלו הקיימים למעשה מתחילת הבניה"

הנה כי כן, הנתבעת מאשרת במכתב זה, בפה מלא, שהדין אינו מאפשר הצמדת החניות לדירות התובעים עקב מגבלות של תקן החניה והוראות התב"ע החלות על החלקות, ועל כן נרשמה לטובת התובעים זיקת הנאה בלבד ביחס לחניות, וכי על דיירי הבניין השני לאפשר להם להשתמש בחניות.

1. נוכח האמור, איני יכול לקבל את גירסתו של שמואל, השזורה כחוט השני לאורך כל תצהירו ועדותו – והיא זו המהווה את חוט השידרה של התביעה - לפיה נאמר לתובעים על ידי הנתבעת כל העת שנושא זיקת ההנאה הינו זמני בלבד, וכי בעת הרישום של הבניין כבית משותף, החניות תוצמדנה לדירותיהם (עמ' 8 ש' 19 ואילך לפרוטוקול, סעיף 8 לתצהירו).

מעבר לכך שאין כל אסמכתא בכתב להצהרה כזו, הרי שהאמור במסמכים המפורטים לעיל נוגד לחלוטין טענה זו ומלמד שהנתבעת שיקפה לתובעים בצורה ברורורה לגמרי שלא יקבלו את הבעלות בחניות.

1. התובעים ניסו להיתלות בסעיף 3 למכתב הנתבעת (מפי עו"ד חובב) מיום 17.12.2017 לב"כ התובעים (נספח 7 לתצהיר התובעים) בו נאמר כי:

"יש להבהיר לדיירים בחלקה 404 כי חניה מספר 2 תוצמד לדירה מס' 2 של משפחת כהן הנ"ל הבנויה בחלקה 406".

ואולם, היתלות זו אינה במקומה. לא רק שהמכתב כבר נכתב אחרי שהסתיימה תקופת ההתיישנות, ועל כן ממילא הוא אינו יכול ליצור לתובעים זכות כלשהי, הרי ששבוע ימים לאחר מכן הוציא עו"ד חובב מכתב מתקן, ובו הודה בטעות שנפלה במכתבו הקודם, והבהיר כי יש לנסחו כך:

"משכך, יש להבהיר לדיירים בחלקה 404 כי לבעלי 5 דירות בחלקה 406 ישנה זכות לחנות ב – 5 החניות המצויות בחלקה 404 בקטע שהוכפף בזמנו בזיקת הנאה שנרשמה כאמור".

1. כפי שהבהרתי לעיל, באותם מקרים בהם העובדות הרלוונטיות לא היו ידועות לתובע, הרי שסעיף 8 לחוק ההתיישנות משעה את תחילת מירוץ ההתיישנות עד למועד שבו נודעו לו עובדות אלה. דא עקא, מועד הגילוי אינו המועד בו נתגלו מלוא העובדות הרלוונטיות. בפסיקה נקבע כי המועד הקובע לעניין הידיעה הינו המועד בו התעורר בליבו של התובע חשד לקיומן של עובדות אלה, קצה חוט, ויש הגורסים אף עצימת עיניים: רע"א 901/07 מדינת ישראל – הועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא ליפל (19.9.2010), ע"א 7680/13 פרי נ' שירותי בריאות כללית (11.2.2015), וכן ע"א 1442/13 זוארס נ' התעשיה הצבאית לישראל (18.8.2016) שם נאמר:

"על הטוען לקיומו של החריג, מוטל הנטל להוכיח את תנאיו (עניין גיא-ליפל, פס' 41). חריג הגילוי המאוחר כולל רכיב אובייקטיבי, כך שאי-ידיעה בפועל אודות עובדה המהווה רכיב מעילת התביעה לא תסייע לתובע שזכותו התיישנה, והוא נדרש להוכיח כי גם לא יכול היה לדעת אודות אותה עובדה...... עובדות אלו כוללות, בין היתר, את זהות המזיק, מהות המעשה העוולתי, טיב הנזק, והקשר הסיבתי בין המעשה (או המחדל) לבין הנזק. כאשר מתגבש אצל התובע חשד, בפועל או בכוח, לאפשרות קיומם של רכיבים אלו, מתחיל מירוץ ההתיישנות. זאת, על מנת שלא ייווצר מצב בו בעל הזכות חושד כי קיימת לו זכות, אך הוא "ישן על חשדותיו" עד שיעלה הרצון לפניו לחקור את הנושא ולהתחיל את מירוץ ההתיישנות"

1. בענייננו, מהמסמכים עולה שכבר בשנת 2002 היה בידי התובעים לפחות קצה חוט של ידיעה – ולדעתי אף למעלה מכך: היתה להם ידיעה ממשית, ועל כך עוד בהמשך – כי זכות הזיקה ההנאה שהוקנתה להם בחניות היא קבועה, וכי לעולם לא יקבלו בעלות בחניות.

קצה חוט זה הוא הפותח את מירוץ ההתיישנות ומביא למסקנה כי במועד הגשת תביעה זו, עילת תביעתם – התיישנה.

ויודגש – ההתמקדות הוא בעובדות ולא בפרשנותן המשפטית, ובעניין זה השווה ע"א 1960/11 אלמוג נ' שירותי בריאות כללית (6.5.2013). אין ספק בעיני כי האמור במכתבי הנתבעת מספק די מידע שיש בו מספיק פוטנציאל להעלות, לכל הפחות, חשד בלב התובעים, ואף להקנות להם ידיעה ברורה, כי לעולם לא יקבלו בעלות בחניות. משכך היה עליהם לפנות כבר אז לייעוץ משפטי באשר לזכויותיהם.

1. כאמור לעיל, התובעים ניסו להיתלות במכתב הנתבעת מיום בסעיף 3 למכתב הנתבעת מפי עו"ד חובב מיום 17.12.2017 לב"כ התובעים (נספח 7 לתצהיר התובעים, כבסיס לאיתחול תקופת ההתיישנות, בהתאם לסעיף 9 לחוק ההתיישנות.

טענה זו אין לקבל.

אמנם נכון כי בהתאם להוראה זו, הודאה בזכות מאתחלת את מירוץ ההתיישנות. ואולם, כאן עו"ד חובב חזר בו חיש קל – כעבור שבוע ימים בלבד - מהאמירה כי לתובעים מגיעה זכות הבעלות.

לפיכך, גם אם ניתן לראות במכתבה הנ"ל של הנתבעת כהודאה בזכות התובעים להירשם כבעלי החניות – הרי שהתיקון האמור פוסל אותה מלשמש הודאה מספקת לצורך איתחול תקופת ההתיישנות.

עלי להוסיף עוד, כי איני מתרשם שהמדובר בחזרה מהודאה מטעמים אסטרטגיים, שכן עמדת הנתבעת לאורך כל השנים היתה כי לתובעים קיימת רק זיקת הנאה ולא תוקנה להם בעלות בחניות, אלא תקלה ופליטת קולמוס גרידא אשר אין להיתלות בה כבסיס לאיתחול תקופת ההתיישנות.

1. נותרה אם כן לדיון, רק טענת התובעים להשעיית תקופת ההתיישנות בהתאם להוראת סעיף 7 לחוק ההתיישנות.

אין לכחד כי העובדות מגלות שלכאורה, הנתבעת הטעתה את התובעים בהסכמי המכר שעה שהתחייבה להקנות להם בעלות בחניות, התחייבות שמלכתחילה, כבר בעת ההתקשרות החוזית, לא היתה אפשרית מבחינה משפטית ומעשית.

סעיף 7 לחוק ההתיישנות, בנוסחו הנוכחי (תיקון מס' 5) שנכנס לתוקף ביום 3.8.2015 קובע:

"מרוץ תקופת ההתיישנות של תביעה יושעה כל עוד נמנע התובע מלהגיש תובענה בשל כך שהנתבע, או מי מטעמו, מטעה ביודעין את התובע, מפעיל נגדו כוח, מאיים עליו או מנצל את מצוקתו; לעניין זה, 'הטעיה' – לרבות בדרך של אי-גילוי ביודעין של עובדה מהעובדות המהוות את עילת התובענה".

היינו, בהתאם לתיקון זה, אי גילוי של עובדות מהותיות מהווה הטעיה העשויה להוות עילה להשעיית תקופת ההתיישנות, ככל שהיא זו שגרמה לאי הגשת התביעה בתוך תקופת ההתיישנות המקורית.

הצדדים חלוקים ביחס לשאלה האם הנוסח הנוכחי של ההוראה הוא זה שחל על המקרה שמא הנוסח הקודם המצמצם את תחולה למקרי תרמית או אונאה בלבד, הקובע כדלקמן:

"היתה עילת התובענה תרמית או אונאה מצד הנתבע, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעה לתובע התרמית או האונאה".

1. נראית לי טענת הנתבעת כי הנוסח של ההוראה הנוכחית אינו חל על מקרה זה, שכן חזקה שהמחוקק, בעת שתיקן את הוראת החוק, לא נתכוון להרחיבה ולהחילה על תביעות שכבר התיישנו (ובעניין זה ר' פסק דינו המקיף של חברי, כב' השופט א' סתיו, בת.א. 21431-06-14 עיריית רמלה נ' אבו סיף (22.3.2018) בעיקר בפיסקה 20). לפיכך, אני סבור כי חלה על המקרה הוראת סעיף 7 לחוק ההתיישנות, בנוסחה הקודם.
2. הפסיקה קבעה כי רק הטעיה מכוונת הנעשית בזדון, כזו שתבסס תרמית לפי סעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] תבוא בגדרי סעיף 7 לחוק ההתיישנות (ע"א 6095/97 ישראל איטר בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, נו (4) 721, פסקה 4; ת.א. (חי'), 719/96 סלאח דיאב נ' בנק ערבי ישראלי בע"מ (20.10.2002,פסקה 50) ת.א. (מרכז – לוד) 6001-08-07 גורגי נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ (30.6.2013).

עם זאת, סבורני כי במקרה זה התובעים לא עמדו בנטל הדרוש בהתאם להוראה זו.

גם אם אניח שמקרה זה בא בגדר תרמית או אונאה כהגדרתה בסעיף 56 הנ"ל ("היצג כוזב של עובדה בידיעה שהיא כוזבת או באין אמונה באמיתותה או מתוך קלות ראש, כשלא איכפת למציג אן אמת היא או כזב, ובכוונה שהמוטעה על ידי ההיצג יפעל על פיו), הרי ששני טעמים חוסמים את התובעים מלבסס התביעה על טענת תרמית או אונאה:

א. היעדר פירוט מספיק והולם של הטענה בכתב התביעה – הפסיקה קבעה באופן ברור וחד כי הטוען טענת תרמית לפי סעיף 7 חייב לטעון זאת בכתב התביעה באופן חד, ברור ומפורש (ובעניין זה ראה תקנה 78 לקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984, א' גורן, "סוגיות בסדר הדין האזרחי, מהדורה 12 (2015) בעמ' 126 ו – 183 והפסיקה המפורטת שם, ע"א 1349/05 שוב נ' בנק ירושלים (18.3.2009).

אמנם נכון כי הפירוט הנדרש הוא פירוט העובדות, ואולם יחד עם זאת נדרשת התייחסות מפורשת, כי עובדות אלה יוצרות תרמית ואונאה, וזאת על מנת שהנתבע ידע מפני מה עליו להתגונן.

כתב התביעה בענייננו, אף שהוא מפרט את העובדות הרלוונטיות, אינו מייחס לנתבעת מעשי תרמית או אונאה, אלא נוקט בעילות הפרת חוזה, מצג שווא רשלני, הפרת חובת תום הלב, הטעיה ורשלנות (סעיפים 42-46 לכתב התביעה). מכתב תביעה זה לא ניתן ללמוד במפורש או באופן ברור, במידה הנדרשת על פי הדין, כי התובעים טוענים שהנתבעת הונתה אותם. אין די בשימוש במונח "פעולה בחוסר תום לב" כדי להביא לכלל מסקנה שכתב התביעה כולל בתוכו גם עילות תרמית או אונאה, אשר כאמור לעיל - נדרשת לגביהם התייחסות מפורשת בכתב התביעה.

על פני הדברים נראה כי טענת התרמית והאונאה באו לעולם, רק לאחר שהנתבעת הגישה את כתב הגנתה ובו טענה להתיישנות עילת התביעה.

ב. לתובעים היתה ידיעה ממשית עוד בשנת 2002 כי לא יקבלו בעלות בחניות – ההלכה שנתגבשה היא, כי מידת הידיעה הנדרשת ביחס לתרמית לפי סעיף 7 לחוק ההתיישנות (המפסיקה את תקופת ההשעיה, ומתחילה את מירוץ ההתיישנות) אינה מידת הידיעה הנדרשת לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות. לגבי האחרונה נפסק, כאמור לעיל, כי די ב"קצה חוט" (ידיעה אובייקטיבית). ואולם, לגבי סעיף 7 ההלכה היא כי היקף הידיעה הנדרש הינו ידיעה רחבה הרבה יותר – ידיעה סובייקטיבית המהווה "ידיעה ממשית וראויה הניתנת להוכחה בבית המשפט" (ובעניין זה ר' ע"א 4683/16 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' עיזבון אשר כהן ז"ל (23.1.2019) בפיסקאות 21-22.

בעיני, ידיעה כזו התגבשה בלב התובעים כבר בשנת 2002. לטעמי, מכתבי הנתבעת מיום 17.3.2002 ומיום 9.12.2002 ברורים לחלוטין ומדברים בעד עצמם. נאמר בהם באופן מפורש כי התובעים אינם יכולים לקבל בעלות בחניות, וכי כל שיש בידם הינה זיקת הנאה ביחס אליהם, אשר לטעמה של הנתבעת מקנה להם זכות חזקה ייחודית בחניות, ויואילו נא התובעים להסתדר עם דיירי הבניין השני.

אלו כל העובדות הנצרכות לעניינה של תביעה זו, אשר הסעדים שבגדריה נובעים מהפרת ההתחייבות החוזית ליתן לתובעים בעלות בחניות.

אני סבור, שנוכח מכתבים אלה, התובעים ידעו היטב, במידת הידיעה הנדרשת לעניין סעיף 7 לחוק ההתיישנות, כי לעולם לא יקבלו בעלות בחניות, וזאת בניגוד להתחייבות החוזית שניתנה להם.

משכך, בעת הגשתה – התובענה היתה מצויה מעבר למתחם ההתיישנות.

1. אוסיף ואומר עוד, מעבר לנדרש, כי גם לו סברתי כי הדין הנוכחי הוא שחל על המקרה, הרי שגם אז אין לתובענה תקומה.

הוראת סעיף 7 לחוק ההתיישנות בנוסחה הנוכחי דורשת קיומו של קשר סיבתי בין אי הגילוי לבין חוסר היכולת להגיש תביעה. דהיינו, שהיעדרן של העבודות הרלוונטיות הוא שגרם לאי הגשת התביעה, עד המועד בו הוגשה (לעניין זה ר' דברי ההסבר להצעת החוק, ה"ח הכנסת 600, 21.7.2015, עמ' 126).

זהו אינו המקרה שבפנינו. לאחר קבלת מכתבי הנתבעת משנת 2002 היתה פתוחה הדרך בפני התובעים להגיש תביעה זו. הנתבעת לא הסתירה מהם שום עובדה ולא מנעה מהתובעים את הגשת התביעה. מלוא העובדות נשקפו לעיני התובעים ממכתבי התובעת, וכח תביעתם, לרבות ידיעתם ביחס לעובדות הרלוונטיות – התגבש במלואו.

אשר על כן, גם לו הייתי סבור כי זהו הדין החל על המקרה, אחת דינה של התביעה להידחות מחמת התיישנותה.

1. ער אנוכי להלכה לפיה בית המשפט ידחה תובענה על הסף רק מקום שאין לתביעה כל סיכוי. לטעמי, זהו המקרה שבפנינו.

נוכח כל האמור אני דוחה את התביעה מחמת התיישנותה.

בנסיבות העניין – איני עושה צו להוצאות.

אני מורה על השבת האגרה ששילמה הנתבעת בהודעת הצד השלישי, בהתאם לדין – בשים לב לכך שלא התקיים כל דיון ביחס אליה.

אין בפסק דין זה כדי להוות הבעת עמדה או לקבוע ממצא בדבר אפשרותם של התובעים לתבוע מדיירי הבניין השני סעדים שונים הנוגעים לזכות החזקה בחניות, והנובעים מזכות כאמור, ככל שתוכר.

ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז – לוד תוך 45 יום.

ניתן היום, י"א תמוז תשע"ט, 14 יולי 2019, בהעדר הצדדים.

1. הסימן "/" מתייחס לכל דירה של כל זוג תובעים בנפרד, בהתאמה, בהתאם לסדר התובעים בכתב התביעה. באשר לדירה מס' 1 של התובעים 5-6, מספר החניה אמנם אינו מפורט בגוף החוזה ואולם אין חולק כי הם זכאים לחניה מס' 1, בהתאם לתשריט שצורף לחוזה. ↑