לפני תביעה לפיצויים בטענה לחוסר יכולת לעשות שימוש בחלקים נרחבים מבית שהושכר למגורים, עקב ליקויים קשים.

בין הנתבע (המשכיר) לבין התובעת (השוכרת) נכרת הסכם שלפיו שכרה התובעת מהנתבע בית למגוריה ומגורי בני משפחתה. תקופת השכירות הסתיימה כעבור כשנה וחצי, והתובעת פינתה את המושכר.

לטענת התובעת, כבר בסמוך לאחר שהחלה תקופת השכירות התגלו בבית ליקויים קשים, ואלו החריפו כ- 3 חדשים לאחר תחילת תקופת השכירות, כאשר מים הציפו את מרתף הבית. אירוע הצפה זה ואירוע הצפה נוסף מספר חדשים לאחר מכן עומדים במוקד התביעה.

לטענת התובעת, אירועים אלו הביאו לכך שחלקים נרחבים מהבית יצאו מכלל שימוש וכך לא נותר לה אלא לעשות שימוש בחלק קטן של הבית. עוד טוענת התובעת שמצב זה היה ידוע מראש לנתבע, אשר בחוסר תום לב העלים מפניה את מצב הבית.

על רקע זה, נתגלעו בין הצדדים מחלוקות באשר למשמעות אותם אירועי הצפה והליקויים שהסבו לבית. אם אכן הביאו להפרת התחייבויות הנתבע בהסכם השכירות, כטענת התובעת, וככל שכן – אילו נזקים נגרמו עקב זאת לתובעת.

העובדות

1. הנתבע, יעקב פייר ריבקינד, לפי הצהרתו, הינו בעל הזכויות בבית צמוד קרקע ברחוב וינשטיין 7א, תל אביב (להלן: "הבית").
2. ביום 4.6.15 נכרת בין התובעת לבין הנתבע הסכם שכירות (להלן: "ההסכם") שלפיו שכרה התובעת את הבית.

תקופת השכירות הועמדה בהסכם על 18 חודש, החל מיום 18.6.15, ודמי השכירות הועמדו על 12,000 ₪ לחדש.

על פי ההסכם, נמסרה החזקה בבית לתובעת, אשר עברה להתגורר בו עם בני משפחתה.

1. כ- 4.5 חודשים לאחר מסירת החזקה בבית לתובעת, בתחילת נובמבר 2015, פנתה התובעת לנתבע בכתב, והלינה על ליקויים רבים בבית. בין תלונות התובעת, גם תלונה על ליקויים קשים במערכת הביוב שבבית, ליקויים אשר גרמו להצפת מרתף הבית, לרטיבות ולטחב. התובעת בקשה מהנתבע שיפעל לתיקון הליקויים ואף שיפחית את דמי השכירות נוכח מצב הבית.

בתגובה מיום 8.11.15, הודיע הנתבע שיפעל מיידית לתיקון הליקויים עליהם הלינה התובעת, אך הוסיף וטען שדווקא התובעת איננה מקיימת את התחייבויותיה בהסכם. כך הלין הנתבע על אי המצאת ערב נוסף להתחייבויות התובעת, על ביטול שיקים שנמסרו לו לתשלום דמי השכירות, ואף על עיכוב בתיקון הליקויים נוכח מצגים לפיהם בכוונת התובעת לטפל בהם בעצמה. הנתבע דחה את טענות התובעת ולרבות בקשתה להפחתת דמי השכירות.

בעקבות תלונת התובעת, בוצעו תיקונים בבית באמצעות חברת הביטוח אשר ביטחה את הבית.

1. ביום 24.1.16 שבה ופנתה התובעת לנתבע בכתב, כשהיא חוזרת ומלינה על ליקויים בבית. התובעת הזכירה את אותם ליקויים עליהם כבר הלינה, וטענה שלמרות תיקונים שנעשו בעקבות פנייה לחברת הביטוח, מצב הבית כה חמור, עד שהוא אינו ראוי למגורים. התובעת בקשה מהנתבע הפחתה מיידית של דמי השכירות.

בתגובה מיום 2.2.16, שב הנתבע ודחה את טענות התובעת, טען שדווקא היא איננה מקיימת את ההסכם וממילא שדחה את הבקשה להפחתת דמי השכירות.

1. בשלהי 2016, בחדש ספטמבר או בסמוך לכך, הלינה התובעת על אירוע הצפה נוסף בבית, והפעם עקב חדירת מי גשמים מהקומה העליונה של הבית. אף ביחס לתלונה זו דחה הנתבע את טענות התובעת וטען שמקור ההצפה הזנחה בטיפול בפתחי הניקוז של מרפסת הבית.
2. בתום תקופת השכירות, ביום 17.12.16, פינתה התובעת את הבית.

למרות פינוי הבית, סבר הנתבע שהתובעת לא עמדתה בהתחייבויותיה כלפיו לפי ההסכם, וביום 8.3.17 הגיש נגדה תביעה לפיצוי (ת.א. 18952-03-17; להלן: "התביעה הקודמת"). התובע עתר בתביעה הקודמת לחיוב התובעת בתשלום פיצויים בסך של 110,605 ₪, בעיקר בטענה לנזקים שנתגלו בבית בתום תקופת השכירות.

בעוד התביעה הקודמת מתבררת, ביום 22.10.18, הוגשה תביעה זו בידי התובעת. בהחלטה מיום 5.2.19 נמחקה בקשה לאיחוד הדיונים וכך התקדם בירור התביעות בנפרד.

בירור התביעה הקודמת הסתיים במתן פסק הדין ביום 23.12.19 (להלן: "פסק הדין").

פסק הדין לא הביא את הצדדים לכדי הסדר בתיק זה ובירורו נמשך.

תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות

1. לטענת התובעת, הפר הנתבע את התחייבותו האלמנטרית בכל הנוגע למצב הבית בתקופת השכירות, ועליו לפצות אותה על הנזקים שספגה נוכח הפרה זו.

לפי גרסת התובעת, הבסיס להסכם הייתה התחייבות הנתבע להשכיר לה את הבית במצב ראוי למגורים, וכיאה לבית שהוצג כנכס יוקרתי שעלות דמי השכירות בגינו הינה בהתאם. נכס אשר יתאים לצרכי התובעת ובני משפחתה, 8 נפשות, שעברו לדור בו.

בפועל, טוענת התובעת, לא כך היה. בפועל, ממשיכה וטוענת התובעת, התברר לה שהבית הינו מבנה לקוי הסובל מבעיות יסוד של איטום לקוי, ומליקויים במערכות החשמל והאינסטלציה. ועוד התברר לה, לשיטתה, כי הנתבע עצמו ידע על ליקויים אלו והסתיר אותם מפניה.

האירוע המהותי הראשון עליו מלינה התובעת ארע כ- 3 חדשים לאחר שהחלה תקופת השכירות, כאשר הן מי גשמים והן מי ביוב חדרו לקומת המרתף, הציפו אותה, גרמו לנזק לרכוש התובעת, וגרמו לכך שלא ניתן יהיה עוד לעשות בה שימוש. נוכח הצפה זו, בוצעו עבודות תיקון במשך כחדש ימים אך אלו הושלמו רק לאחר כ- 3 חדשים כשכל אותה העת קירות הבית מטונפים ואין אפשרות לעשות שימוש בחלקים נרחבים של הבית.

האירוע המהותי השני לו טוענת התובעת ארע בספטמבר 2016, ובמהלכו חדרו לקומות העליונות של הבית מי גשמים, הבית כולו הוצף בריחות של טחב ועובש, ושוב - כדי חוסר אפשרות לשימוש ברוב החדרים בבית.

נוכח מצבו הקשה של הבית לאורך תקופת השכירות בכלל וחוסר היכולת לעשות שימוש בחלקים נרחבים הימנו בפרט, טוענת התובעת שאין בסיס לתשלום מלוא דמי השכירות שנקבעו בהסכם, ויש לאמוד את דמי השכירות בהתאם למצב הבית בתקופת השכירות. התובעת אומדת את שווי השכירות בסך של 5,390 ₪ לחדש בלבד וטוענת שיש לחייב את הנתבע להשיב לה את ההפרש מדמי השכירות ששלמה לפי ההסכם במשך תקופת השכירות (למעט 3 חדשי השכירות הראשונים) בסך כולל של 99,150 ₪.

לכך מבקשת התובעת להוסיף פיצוי על הוצאות שהיו לה (שכר השמאי – 11,700 ₪), אובדן הכנסה (50,000 ₪), נזק לתכולה (28,000 ₪), ונזק לא ממוני (עוגמת נפש – 50,000 ₪).

סכום התביעה הכולל הועמד על 150,000 ₪.

1. לטענת הנתבע אין בסיס לתביעה.

הנתבע מכחיש את הטענה לליקויים מהותיים בבית, לא במערכות הבית, לא באיטום ולא בכלל. כך גם מכחיש הנתבע מכל וכל את הטענה שידע או שהסתיר מפני התובעת אילו ליקויים בבית.

הנתבע מאשר את הטענה לאירוע הראשון שמציינת התובעת ושבמהלכו הוצף מרתף הבית, אך טוען שמקור ההצפה בכלל שימוש לקוי בבית (השלכת מגבונים וטמפונים בחדרי השירותים), ושבכלל הנזקים בגין אותה הצפה תוקנו בהפעלת פוליסת הביטוח.

הנתבע אף מאשר את הטענה לאירוע ההצפה השני עליו מלינה התובעת, אך טוען שגם מקורו שימוש לקוי בבית, סתימה במרזבים כתוצאה מהזנחה של התובעת.

כך טוען הנתבע שאין כל בסיס לניסיון התובעת להטיל עליו את האחריות לאותם שני אירועים של הצפות וחדירת מים, שאין בסיס לטענה לליקויים מהותיים בבית, ושבכלל – גם במהלך אותם אירועים היה הבית כולו ראוי למגורים והתובעת ובני ביתה עשו בו שימוש למגורים.

כבר בסמוך לאחר תחילתה של תקופת השכירות, טוען הנתבע, בקשה התובעת להפחית מדמי השכירות בשל מצבה היא, והטרוניות שהעלתה לא נועדו אלא לתכלית זו. לתובעת הוצע, נוכח תלונותיה, להפסיק את הסכם השכירות, אך היא דחתה הצעה זו. עדות נוספת לחוסר תום הלב בהתנהלותה.

כך גם מבקש הנתבע לדחות את טענות התובעת לנזקים שונים שנגרמו לה ועותר לדחיית התביעה בכללותה.

1. התובעת תמכה את גרסתה בתצהירה, בתצהירו של מר גיא פלג (בנה של התובעת), ובחוות דעת מומחה של השמאי רועי בלייר.

הנתבע תמך את גרסתו בתצהירו.

במהלך הדיון אשר התקיים ביום 27.10.21 נחקרו המצהירים והמומחה, והוקצבו מועדים להגשת סיכומים בכתב.

דיון

1. במוקד טענות התובעת עומדת הטענה להפרת התחייבויות הנתבע בקשר עם מצב הבית בתקופת השכירות, ולנזקים שנגרמו לה עקב הפרה זו, כשבהם תשלומי דמי שכירות מופרזים שיש להשיב לה.

עיון בסיכומי התובעת מלמד כי היא זנחה שתיים מהטענות לנזקים להם טענה בכתב התביעה. כך הטענה לנזק לתכולת הבית וכך הטענה לנזק בגין אובדן הכנסות (סעיף 13 בסיכומי התובעת).

כך יחל בירור התביעה בטענת התובעת להפרת התחייבויות הנתבע, וככל שימצא שהוכחה טענה זו – יתבררו טענות התובעת לסעדים להם היא זכאית נוכח הפרה זו (השבת חלק יחסי של דמי השכירות, פיצוי על הוצאות ונזק לא ממוני), אך למעט אותן טענות לנזק שנזנחו.

1. בסיכומי התובעת נטען למעשה בית דין מסוג "השתק פלוגתא" שיש להחיל על הנתבע נוכח פסק הדין בתביעה הקודמת.

לפי גרסת התובעת, בפסק הדין בתביעה הקודמת נקבע שלא התובעת גרמה לנזקים ולליקויים בבית, ולכן מושתק הנתבע מלטעון אחרת בהליך זה.

הכלל בדבר מעשה בית דין מבוסס על הרעיון בדבר כוחו של פסק דין להביא לסיומה המוחלט של ההתדיינות בין הצדדים להליך, באופן שלא יוכלו עוד לחזור להתדיין ביניהם בבתי המשפט בכל עניין או שאלה שנדונו והוכרעו בפסק הדין. ככל שהוא נוגע להשתק פלוגתא, קובע הכלל בדבר מעשה בית דין כי אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית והוכרעה, כי אז יהיו אותם בעלי הדין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש.

קביעת קיום השתק פלוגתא מותנית בהתקיימות ארבעה תנאים: הפלוגתא העולה בכל התדיינות היא אותה פלוגתא, על רכיביה המשפטיים והעובדתיים; בהליך הראשון קיימו הצדדים התדיינות בכל הנוגע לאותה פלוגתא; ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או משתמעת ונקבע לגביה ממצא פוזיטיבי; ההכרעה בפלוגתא הייתה חיונית לצורך פסק-הדין הראשון (ע"א 4087/04 גורה נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, [פורסם בנבו] 8.9.05).

בתביעה הקודמת התבררה עתירת הנתבע לחיוב התובעת בפיצויים, בטענה שעליה האחריות לליקויים שנתגלו בבית בתום תקופת השכירות. טענות הנתבע נדחו ובפסק הדין נקבע, בין היתר, כי לא הוכח שמעשיה או מחדליה של התובעת הם שגרמו לליקויים בבית.

הכרעה זו אכן מקיימת את כל התנאים הנדרשים לביסוס טענה לקיומו של השתק פלוגתא ומקימה מעשה בית דין בין התובעת לנתבע, אותם הצדדים בשני ההליכים. לפיכך, לא תישמע טענה המבקשת לבחון מחדש מחלוקת זו בעניין אחריות התובעת לליקויים בבית.

1. בקיומו של חוזה שכירות למגורים, חובתו הראשונית של המשכיר הינה מסירת החזקה במושכר לשוכר, כאשר המושכר ראוי למגורים.

חובה זו של המשכיר באה לכדי ביטוי, בעניין דנא, בהוראה הקובעת כי מטרת הסכם השכירות הינה "מגורי השוכר ובני ביתו בלבד" (סעיף 5 (א) בהסכם).

חובה זו של משכיר אף באה לכדי ביטוי בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") המורה כי "המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים" (סעיף 25ה בחוק השכירות).

המצבים בהם תהא דירה כזו אשר איננה ראויה למגורים, מוגדרים בתוספת הראשונה לחוק השכירות כך:

דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:

1. היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;
2. היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;
3. אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;
4. היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה;
5. היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה;
6. יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

בהתאם לסעיף 2 (ג) בחוק השכירות, הוראת הפרק העוסק בשכירות "יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים". אין בהסכם נשוא תובענה זו כל הוראה המלמדת על "כוונה אחרת" של הצדדים, ואף לא נטען לכזו "כוונה אחרת" של מי מהצדדים לסטות מהכלל הקבוע בחוק השכירות בכל הנוגע למצב הבית בעת מסירת החזקה בו לתובעת. מסירתו כשהוא "ראוי למגורים".

התובעת מלינה בטיעוניה על מצב הבית בעת מסירת החזקה לידיה בתחילת תקופת השכירות. התובעת טוענת לליקויים במערכות החשמל והאינסטלציה אשר נתגלו לה כבר בתחילת תקופת השכירות (למשל סעיפים 9 ו- 10 בתצהיר התובעת), אולם התובעת איננה טוענת שהבית לא היה "ראוי למגורים" ואיננה עותרת לסעד כלשהו בקשר עם 3 החדשים הראשונים של תקופת השכירות.

ודוק, אפילו הוכחו טענות התובעת לליקויים שונים בבית כבר בתחילת תקופת השכירות, לא די בהוכחת קיומו של ליקוי כדי לבסס טענה שלפיה הבית איננו "ראוי למגורים". בהתאם לפירוט בתוספת הראשונה בחוק השכירות, בית ייחשב כלא ראוי למגורים אם, למשל, נמצא שאין בו "מערכת ניקוז" או שאין בו "מערכת חשמל או מערכת תאורה". מצבים בהם יש כאלו מערכות אך מסתבר שיש בהן ליקויים אינם מבססים טענה שהבית איננו ראוי למגורים.

ומשכך, נקודת המוצא בבירור הטענות הינה שמצב הבית, בעת מסירתו לתובעת, היה תקין והבית היה "ראוי למגורים".

1. אותה הפרה אשר מייחסת התובעת לנתבע ושעליה מתבססת התביעה, הינה החובה ביחס למצב הבית, המושכר, במהלך תקופת השכירות. לאחר שנמסר כשהוא "ראוי למגורים".

גם על חובה זו של המשכיר אין מחלוקת. חובתו לדאוג לתיקון כל ליקוי בבית אשר נגרם כתוצאה משימוש רגיל וסביר בבית ושלא כתוצאה ממעשי התובעת. חובה זו באה לכדי ביטוי בהסכם (סעיף 15 (ב) בהסכם), שלפיו התחייב הנתבע לשאת בתשלום הוצאות כל תיקון של ליקוי "כתוצאה מבלאי סביר הנובע משימוש רגיל ואשר תיקונם ידרש למען התאפשרות המשך שימוש סביר במושכר".

הסכמה זו אף מתיישבת עם הוראות חוק השכירות (סעיף 7 (א)) הקובע כך:

המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.

כאמור, הנתבע איננו חולק על חובתו לתקן ליקויים שנתגלו בבית בתקופת השכירות ושאינן נובעים ממעשים של התובעת, אלא משימוש רגיל בבית (למשל כאמור בסעיף 18 (ה) בכתב ההגנה).

1. כאשר אין מחלוקת על כך שהבית היה "ראוי למגורים" בעת תחילת תקופת השכירות, ואין מחלוקת באשר לחובת הנתבע, המשכיר, לתקן כל ליקוי שנתגלה בבית בתקופת השכירות ואשר גורם להפרעה של ממש לשימוש בבית, טוענת התובעת להפרת התחייבות זו של הנתבע.

התובעת מפנה למעשה להגדרת "המושכר" בהסכם (סעיף 2) כך:

"בית צמוד קרקע הנמצא ברחוב נחום וינשטיין 7א תל אביב. המושכר כולל תכולה כדלקמן: גופי תאורה, מזגנים בכל חדרי הבית כולל מרתף (למעט ממ"ד), מקלחונים קומה."

לפי גרסת התובעת, הסכם השכירות התייחס לבית בכללותו. בית בשטח רחב ידיים הכולל 6 חדרי שינה, 2 מהם במרתף הבית. אם נמצא שחלקים נרחבים מהבית נגרעו ממנו, שכן לא היו ראויים למגורים ולשימוש בתקופת השכירות, כי אז הפר הנתבע את התחייבותו לשמר את הבית בשלמותו כשהוא ראוי למגורים וחייב בפיצוי על הנזק שנגרם בגין הפרה זו.

טענה זו אכן מתיישבת עם הסכם השכירות (הגדרת "הבית") ואף עם מושכלות היסוד של דיני השכירות - חובתו של משכיר לתקן בתקופת השכירות ותוך זמן סביר "כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר". ליקוי אשר גורם למניעת אפשרות שימוש בחלקים נרחבים של המושכר, ודאי כאלו שהשימוש בהם נרחב כגון חדרי מגורים, מהווה "הפרעה של ממש" לשימוש במושכר. ליקוי שכזה חייב משכיר לתקן "בתוך זמן סביר".

ודוק, אפשר ואין בתיקון הליקויים על ידי המשכיר, אפילו נעשו בתוך זמן סביר בנסיבות העניין, כדי לשלול מהשוכר את הזכות לפיצוי על אי התאמת המושכר למטרת השכירות בתקופה שעד תיקון הליקויים. הרי ההוראה בסעיף 7 (א) בחוק השכירות קובעת את חובת התיקון אך איננה שוללת במפורש את זכות השוכר לבוא בטענה לאי התאמה של המושכר. כך גם נכתב:

עצם הטלת חיובי-התיקון על המשכיר לפי סעיף 7 לחוק תומכת, לפי השיקולים שציינו, בהשקפה שראוי להטיל עליו לשאת גם בתוצאות הנובעות מעצם היווצרות הפגם. לשיקולים מהותיים אלה נלווה גם השיקול הראייתי, שלפיו במקרים רבים ייקשה על השוכר להוכיח שמדובר בפגם נסתר שהיה קיים כבר ברגע המסירה (למרות שכך הדבר למעשה). כלל שלפיו המשכיר ישא באחריות לפגם גם אם התהווה לאחר מועד המסירה יחסוך את הספיקות ההוכחתיים במקרים אלה, אשר עלולים להצמיח התדיינויות יקרות. (איל זמיר, עקרון ההתאמה בקיום חוזים (תש"ן), עמ' 223)

לפי סעיף 6 בחוק השכירות חייב משכיר למסור לשוכר את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו לבין השוכר. קשה לראות מה הגיון יש באפשרות שהתחייבות זו תפוג מעת מסירת המושכר, ותוחלף אך ורק בחובה לתקן ליקוי שנתגלה ותוך זמן סביר. לפיכך, בהיעדר הוראה סותרת ברורה, לצד חובתו של המשכיר לתקן את הפגם שהתגלה עומדת גם חובתו להתאמת המושכר למטרתו והאפשרות שיישא באחריות לתוצאות אי ההתאמה שארעה אפילו קיים חובתו לתקן את הליקוי בתוך זמן סביר.

על רקע הסדרים אלו, כיוון שהתובעת טוענת להפרת התחייבויות הנתבע, רובץ הנטל לפתחה של התובעת להוכיח את הטענה. להוכיח שהנתבע לא קיים ההתחייבות לתקן ליקויים בבית בתוך זמן סביר ולמצער, להוכיח שחלקים נרחבים משטח הבית לא היו ראויים לשימוש סביר בתקופת השכירות.

1. על רקע זה, הנה אשר התברר:
2. האירוע הראשון עליו מלינה התובעת ארע בשלהי 2016, ובמהלכו הוצף מרתף הבית.

לפי גרסת התובעת, אותה הצפה של המרתף גרמה לכך שהוא כלל לא ראוי היה עוד לשימוש למגורים, אולם הנתבע התעלם מדרישתה להפחתה בדמי השכירות עקב מצב זה (מכתב התובעת מיום 1.11.15 – נספח ב' לתצהיר התובעת).

הגורם לאותה הצפה שנוי במחלוקת (לטענת הנתבע הגורם היה שימוש לקוי שגרם לסתימות במערכת הביוב) וכך גם המועד בו ארעה (לטענת הנתבע האירוע התרחש רק באוקטובר 2015 ולא בספטמבר כטענת התובעת). וכאמור לעיל, בפסק הדין בתביעה הקודמת כבר נדחתה הטענה לאחריות התובעת לליקויים בבית.

ועם זאת, עצם הטיפול באותה הצפה איננו במחלוקת. התובעת מודה כי בעקבות הדיווח על אירוע הצפה זה נשלחו נציגים מטעמה של חברת הביטוח ואלו בצעו את עבודות התיקון (סעיף 18 בתצהיר התובעת). עבודות שכללו החלפת פרקט וצביעה (עדות התובעת בעמ' 31; ש' 25 – 29 בפרוט').

המומחה מטעם התובעת, השמאי בלייר, ביקר בבית במהלך נובמבר 2015 ואישר שאין לו כל ידיעה על עבודות התיקון שנעשו לאחר הביקור (עמ' 11; ש' 1 בפרוט').

התובעת איננה מביאה כל תיאור של אותן עבודות תיקון שבוצעו, אך כך מצהירה (סעיף 25 בתצהיר התובעת):

"לאחר שאני תיקנתי באמצעות חברת הביטוח את הנזקים בקומת מרתף המושכר ושילמתי מכספי את ההשתתפות בתשלום הביטוח סברתי כי בכך אזכה סוף סוף לזכות לגור במושכר ראוי למגורים, ברם, המציאות ולמען הדיוק, מצב המושכר טפחה על פני."

משמע, התובעת עצמה מודה כי בתום עבודות התיקון שבוצעו בבית נוכח אירוע ההצפה עליו הלינה, היה הבית ראוי למגורים. התובעת איננה מביאה פרטים על אותן עבודות תיקון, איננה טוענת כלל שלא בוצעו בתוך זמן סביר, ואיננה עותרת לפיצוי על פרק הזמן בו בוצעו העבודות.

כך התברר כי בעקבות אירוע ההצפה הראשון עליו הלינה התובעת, בוצעו עבודות תיקון וכאשר אלו הושלמו, היה הבית כולו ראוי למגורים. התובעת איננה מביאה כל ראיה לביסוס טענה שלפיה גם לאחר אותן העבודות לא היו חלקים נרחבים מהבית לא ראויים למגורים ומצב זה מקשה על קבלת גרסתה שלפיה כך היה מצב הבית בכל תקופת השכירות שמאז ספטמבר 2015.

1. האירוע השני עליו מלינה התובעת ארע בספטמבר 2016, או בסמוך לכך.

לפי גרסת התובעת, במהלך אירוע זה חדרו מי גשמים מהקומות העליונות של הבית ועקב זאת "המושכר הפך לעיי חורבות" (סעיף 26 בתצהיר התובעת) ולא ניתן היה לעשות שימוש בכלל חדרי השינה שבבית למעט אחד (סעיף 28 בתצהיר התובעת).

לפי גרסת הנתבע, אותה הצפה עליה מלינה התובעת נגרמה כתוצאה מתחזוקה לקויה של הבית. מעלים אשר סתמו את המרזב דרכו מנוקזים מי הגשמים מהמרפסת (סעיף 49 בתצהיר הנתבע). אף בנה של התובעת, גיא פלג, אישר בעדותו בתביעה הקודמת כי מרגע שנפתחה הסתימה במרזב השתחררו כל המים (עדות גיא פלג בעמ' 54 בפרוט' הדיון ביום 12.3.19 בתביעה הקודמת – נספח י' לתצהיר הנתבע).

אף ביחס לאירוע זה כבר נקבע שאין לקבל את טענת הנתבע לאחריות התובעת לליקוי שהביא להצפה זו, אלא שאין בקביעה זו כדי להביא לקבל טענות התובעת. הרי לא באחריותה שלה לנזקים עסקינן, אלא בתיקון הליקוי ובאחריות המיוחסת לנתבע. ובכל הנוגע לתיקון הליקוי, טוען הנתבע שזה נעשה בפשטות, בפתיחת החסימה במרזב שהביאה לניקוז המים ממרפסת הבית וכך לא מכחישה התובעת (למשל עדות גיא פלג בתביעה הקודמת – נספח ז' לתצהיר הנתבע). התובעת עצמה נמנעת מכל ניסיון להתייחס לפעולות שנעשו להפסקת אותה הצפה. ובמצב זה, אין אלא לקבל את גרסת הנתבע ולקבוע שאכן, מעת שנודע לנתבע על אירוע ההצפה השני, טופל הליקוי בפתיחת המרזב.

התובעת טוענת שעקב אותה הצפה לא ניתן היה לעשות שימוש בחלקים נרחבים של הבית, אלא שלא הוצגה כל פנייה לנתבע בטענה שכזו ובזמן אמת. אם טוענת התובעת לליקויים המחייבים טיפול והסדרה לאחר שנפתרה הבעיה שגרמה להצפה, מצופה היה שתפנה ותתריע על כך לפני הנתבע, אך כזו פנייה לא הוצגה ואין מנוס מהמסקנה שגם לא נעשתה.

התובעת מבקשת לבסס טענתה למצב הבית על תמונות (נספח ו' לתצהיר התובעת) ועל סרטונים (נספח לתצהיר גיא פלג), אך כל שניתן להבחין באלו הוא לליקויים שונים בבית. סימני רטיבות וקילוף וכיו"ב. אין כל אפשרות לבסס על תמונות וסרטונים אלו את הטענה שהבית לא היה ראוי למגורים, או אף חלקים הימנו.

אף חוות הדעת של השמאי מטעמה של התובעת איננה כוללת כל ניסיון לתאר בדיקה של אפשרות השימוש בכלל הבית, כאשר השמאי עצמו מתאר ליקויים בהם הבחין אך טוען לחוסר אפשרות לשימוש במרתף בלבד (סעיף 3.5 בחוות הדעת).

כך מסתבר שהטיפול בהצפה השנייה היה פשוט פתיחת מרזב סתום, שטיפול זה נעשה בסמוך לפניית התובעת, שלא נעשתה כל פנייה לנתבע בטענה לאי אפשרות לשימוש בחלקים מהבית עקב אותה הצפה, ושלא הוצגה ראיה שתבסס כזו טענה.

אף מצב זה מקשה על קבלת גרסת התובעת לחוסר אפשרות לשימוש בחלקים מהבית בתקופה שלאחר אותו אירוע בספטמבר 2016.

1. לא הובאה כל ראיה לתמיכה בטענה לחוסר תום לב בהתנהלות הנתבע.

התובעת טוענת שהנתבע ידע מראש על מצבו הרעוע של הבית אך הסתיר מפניה את הליקויים ודרש ממנה לרכוש פוליסת ביטוח יקרה שכן ידע שיהא צורך בהפעלתה.

התובעת לא הביאה כל ראיה ביחס למצב הבית בתקופות שקדמו לתקופת השכירות, וממילא שגם לא עדות של מי מהשוכרים הקודמים של הבית. הנתבע טען שהשוכרים הקודמים התגוררו בבית ולא העלו כל טענה בחס למצבו או לליקויים ואף נקב בשמותיהם (סעיפים 52 – 54 בתצהיר הנתבע). התובעת לא עשתה כל ניסיון של ממש לסתור טענה זו ולהוכיח את אשר טענה היא ביחס לתום ליבו של הנתבע.

1. התברר שבגרסת התובעת התגלו סתירות למכביר.

התובעת טענה שאירוע ההצפה הראשון נגרם מחדירת מי גשמים ואיטום לקוי של הבית (סעיף 12 בתצהיר התובעת), אך במכתבה מיום 1.11.15 (נספח ב' לתצהיר התובעת) נטען שמקור ההצפה "בעיות ביוב חיצוניות.

התובעת טענה שלא ניתן היה לעשות כל שימוש בחלקים נרחבים של הבית מאז ספטמבר 2015 ועד לתום תקופת השכירות (סעיף 42 בתצהיר התובעת), אך הודתה כי לאחר תיקון נזקי האירוע הראשון היה מצב הבית תקין עד לאירוע השני בספטמבר 2016.

התובעת טענה לפגיעה בהכנסותיה כתוצאה מאותם ליקויים בבית ולרבות בגין אי היכולת לקיים פגישות עם לקוחות בבית (סעיף 43.2 בתצהיר התובעת), אך הודתה שלפי התוספת להסכם השכירות נאסר עילה לקבל לקוחות בבית (עמ' 21; ש' 33 בפרוט').

התובעת מלינה על מושכר שמצבו איננו מאפשר מגורים, אך איננה מסבירה מדוע לא בקשה לקצר את תקופת השכירות נוכח טענות אלו כאשר הנתבע עצמו הציע לה זאת במכתבו מיום 2.2.16 (נספח ה' לתצהיר התובעת). בעדותה, טענה התובעת לנסיבות אישיות שהקשו עליה לעשות כן (עמ' 26 בפרוט'), אך טענות אלו לא נזכרו בכתבי הטענות ולא הוצגו להן אסמכתאות כלשהן.

1. וכך ניתן לסכם את אשר התברר נוכח טענות התובעת ללקויים בבית בתקופת השכירות.

תקופת השכירות החלה ביום 18.6.15 וגם לשיטת התובעת, למרות טענות על ליקויים שונים שגילתה בבית, אין היא עותרת לפיצוי או לסעד אחר ביחס לתקופה זו.

בשלהי 2015 ארעה הצפה של המרתף בבית. התובעת הודיעה על כך לנתבע ומיד לאחר מכן זומנו נציגי חברת הביטוח ואלו טיפלו בנזקים שנוצרו עקב ההצפה. בעקבות אותו טיפול הוסדרו הליקויים במרתף, התובעת הודתה בהסדרת הליקויים ואין כל ראיה לליקוי המונע שימוש בחלקים מהבית במשך חדשים ארוכים.

בספטמבר 2016 חדרו לבית מי גשמים כתוצאה מסתימה במרזב. אותו ליקוי טופל בפתיחתו ולא הוצגה כל ראיה לכך שבגין אותה חדירת רטיבות לא היו חלקים נרחבים בבית ראויים למגורים.

התובעת עצמה לא עשתה כל ניסיון לקצר את תקופת השכירות, גם כשכך הוצע לה נוכח טענותיה, ופינתה את המושכר בתום תקופת השכירות שנקבעה בהסכם.

בגרסת התובעת נתגלו סתירות והפרזה ניכרת בתיאור הנזקים בבית והשפעתם על אפשרויות השימוש בבית, כדי קושי ליתן אמון בגרסתה.

ונוכח כל זאת, אין אלא לדחות את טענות התובעת ולדחות את הטענה להפרת התחייבות הנתבע בהסכם. הבית נמסר לתובעת במצב תקין וראוי למגורים. הנתבע התחייב לטפל בכל ליקוי הגורם הפרעה של ממש לשימוש בבית וכך אכן עשה נוכח הליקויים עליהם הלינה התובעת.

במהלך תקופת השכירות אכן התגלו ליקויים בבית ולפרקי זמן קצרים אף נמנע מהתובעת השימוש בחלקים של הבית, אלא שהנתבע קיים התחייבותו לתקן הליקויים בתוך זמן סביר ולא הוצגו ראיות לביסוס טענה לנזק שנגרם עקב אי התאמת חלקים מהבית לשימוש אפילו לפרקי זמן קצרים שעד לתיקון הליקויים.

אפשר שהתובעת סברה שעשתה מקח טעות בכריתת ההסכם. ששכרה בית בדמי שכירות מופרזים ביחס למצבו. אך טענותיה למניעת השימוש בחלקים נרחבים של הבית במשך חודשים ארוכים הופרכה וכך גם טענתה להפרת התחייבויות הנתבע.

1. לאחר שנדחתה טענת התובעת לליקויים בבית בתקופת השכירות, אין עוד טעם לבחון את טענותיה לנזק שנגרם לה.

רק להשלמת התמונה ובקליפת אגוז, יצוין שגם בפן זה של טענות התובעת התגלה קושי.

לו התקבלה טענת התובעת שלפיה לא ניתן היה לעשות שימוש בחלקים נרחבים של הבית בתקופת השכירות, רבץ לפתחה הנטל להראות את שיעור הנזק שנגרם לה עקב הפרה זו.

התובעת טענה כי הנזק שנגרם לה, מתבטא בהפרש שבין דמי השכירות ששלמה לפי ההסכם, לדמי השכירות הראויים נוכח השימוש שנעשה בנכס שהוא קטן בהרבה מזה אותו שכרה. טענה זו בקשה התובעת לבסס על חוות הדעת של השמאי בלייר, אשר מצא כי דמי השכירות הראויים הינם 5,390 ₪ לחדש בלבד (ולא 12,000 ₪ שנקבעו בהסכם), ומשמע ההפרש לזכות התובעת עומד על 6,610 ₪ שיש להפחית מדמי השכירות בכל חדש.

דא עקא, שהשמאי בלייר מבסס את התחשיב שערך על הטענה שחלקים גדולים של הבית (109 מ"ר מתוך 198 מ"ר) לא היו ראויים כלל לשימוש ובמשך 15 חדשים רצופים. לתשתית עובדתית זו עליה מתבסס השמאי לא הוצגו ראיות של ממש. לא לחלקים המדויקים בהם לא היה שימוש מכלל הבית, גם לא לתקופה אותה ציין השמאי בלייר.

בנוסף, השמאי בלייר מבסס את התחשיב שערך על הפער שבין שטח הבית המלא (198 מ"ר) לשטח הראוי לשימוש לשיטתו (89 מ"ר) בהפחתת "שווי" כל מ"ר לפי ההסכם. השמאי בלייר איננו טוען שבכלל ניסה לבחון את שווי שכירות בית הכולל חצר בשטח שמצא כראוי לשימוש (עמ' 14; ש' 9 בפרוט'). נראה איפוא שהתחשיב של השמאי בלייר לקוי, שכן אין בו ניסיון לכלול בתחשיב את שווי השימוש בשאר חלקי הבית, כגון החצר, ואין בו ניסיון לאמוד את דמי השכירות הראויים לבית בהינתן ששטחו עומד על השטח המופחת שמציין השמאי.

משכך, אפילו הוכיחה התובעת את הטענה להפחתה ניכרת בשטח הבית, לא ניתן היה לבסס את הנזק על חוות הדעת של השמאי בלייר.

1. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.
2. לאחר שנמצא שטענות התובעת להפרת התחייבויות הנתבע בכל הנוגע למצב הבית בתקופת השכירות נדחו, לא נותר אלא לדחות את התביעה.

כפי שמשתקף בפרוטוקול הדיון, התנהלות התובעת במהלך בירור התביעה לא הייתה ראויה. כך כאשר נוכח התנהלותה לא היה מנוס מהפסקת הדיון (עמ' 38 בפרוט') וכך כאשר תוך כדי עדות התובעת בחקירה נגדית, ניגש אליה בנה ולחש דברים באוזנה (עמ' 45 בפרוט'). להתנהלות זו תהיה השלכה על פסיקת ההוצאות.

נוכח כל זאת אני דוחה את התביעה ומחייב את התובעת לשאת בהוצאות הנתבע בסך של 30,000 ₪.

ניתן היום, י' סיוון תשפ"ב, 09 יוני 2022, בהעדר הצדדים.