למבקשת ולמשיב 2: עו"ד נעים ח'ורי

למשיבה 1: עו"ד ג'וני שחאדה

זוהי בקשתה של המבקשת לאשר כניסתו של המשיב 2 כדייר נכנס ולהתיר את יציאתה כדייר יוצא, כאמור בסעיף 93 לחוק הגנת הדייר. לבקשה צורפו תצהירי דייר מוצע ודייר יוצא, אשר בהם ננקבו הסכומים אשר מוכן הדייר המוצע לשלם.

בית־הדין זימן את בעלת הבית, המשיבה 1, שהיא תושבת חוץ, לדיון בפניו על־מנת להסביר לה את הדין הישראלי ולשמוע את עמדתה מפיה. לדיון מיום 21/01/19 התייצבה המשיבה 1 ועמה ב"כ. ב"כ המשיבה 1 התנגד להעברה ועמד על זכותו לחלוק על סכום דמי המפתח אשר הוצעו בתצהיר, ואף הציע למנות שמאי על־מנת שיקבע את דמי המפתח. לאחר מכן נחקר המשיב 2 והצדדים הודיעו כי אלו עדיהם.

בית־הדין החליט כי יש מקום לקבל את התביעה על הסף, כאמור בתקנה 143(9) לתקנות סדר הדין האזרחי, בהיעדר הגנה, אך על־מנת שלא לקפח כול טענה מסר בידי הצדדים את הזכות לסכם בכתב לעניין זה. המבקשת סיכמה, ובסיכומיה טענה כי דמי המפתח שעליהם יורה בית־הדין הם דמי המפתח אשר הוצעו על־ידי הדייר המוצע, ואין בידי בעל הבית לשנותם אלא על דרך שיראה כי המדובר בסכום פיקטיבי. בית־הדין החליט כי על־מנת להראות כי הסכום איננו פיקטיבי והוא מצוי ביכולתו של המשיב 2, יפקיד המשיב 2 את הסכום כולו בקופת בית־הדין.

ביום 07/02/19 הודיעה המשיבה 1 כי החליטה לרכוש את זכויות המבקשת תמורת הסכום המוצע, אך ביקשה אורכה של 90 ימים לגייס את הסכום. כמו כן, חזרה בה מבקשתה למינוי שמאי ומהשגותיה על סכום דמי המפתח. בית־הדין החליט כי לעניין האורכה המבוקשת, המועדים קצובים בחוק, והודיע כי משיופקדו הכספים על־ידי הדייר המוצע יינתן פסק־הדין ובו ההוראות המתאימות בדבר זכותה של בעלת הבית להחזיר את החזקתה במושכר, וכן לעניין ההוצאות ההליך. ביום 24/02/19 הפקיד המשיב 2 את הסכום במלואו, ובכך השלים במעשה את התרשמותו של בית־הדין מרצינותו ומיכולתו לשלם את דמי המפתח שעליהם הצהיר.

חוק הגנת הדייר קובע נוהל וסדר דין לעניין דמי מפתח. הזמנים חשובים ביותר בנוהל זה, שכן המדובר בעסקה לכל דבר, ובה עומד הדייר המוצע אל מול בעל הבית, וככל עסקה, מרכיב הזמן חייב להיות ודאי ככל האפשר. בהתאם לכך עמד החוק על הפרטים הנחוצים בתצהיר (סעיף 85) ואת הזמן הקצוב לתשובת בעל הבית (30 ימים). במקרה זה התנגדה בעלת הבית לעסקה ועל כן הוגש ההליך בבית־הדין. גם הליך זה, בהיותו הליך לאישור עסקה, תחום בסד זמנים קצוב. סעיף 95 מצווה על בית־הדין לתת את הרשות אם ראה שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע, או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי־סבירים אחרים, ובלבד שבפסק־הדין תינתן לבעל הבית הרשות, תוך 15 יום מיום פסק־הדין, לשלם לדייר היוצא את חלקו בדמי המפתח, ובכך להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר, ובהתאם לכך גם לקבוע את תאריך כניסתו של הדייר המוצע. המדובר במועדים קשיחים שאין לסטות מהם, ובהינתן הוודאות המסחרית הנדרשת, יש להבין כך את כוונת המחוקק.

בעניין שבפני בית־הדין, שמע בית־הדין את הראיות ואת הסיכומים, ומצא כי בעלת הבית התנגדה והתנתה תנאים בלתי־סבירים. אין לבעל הבית זכות אלא לנסות ולהראות כי המחיר המוצע פיקטיבי, ואין הוא יכול לעכב את ההעברה בטענה כי המדובר במחיר שאיננו מחיר השוק על־פי הערכת שמאי. בית־הדין החליט כי יש לוודא שהמחיר המוצע איננו פיקטיבי, ונקט אמצעי זהירות נוסף כשהורה על הפקדת כול הסכום במזומן. משהופקד סכום זה, שוב אין המשיבה 1 יכולה להישמע בטענה כאילו מדובר בסכום פיקטיבי, והתנגדותה לעסקה אינה סבירה עוד.

לעניין הזמן אשר התבקש – תישמר זכותה של המשיבה 1 על־פי חוק להחזיר לעצמה את ההחזקה במושכר בתוך הזמן שקבע המחוקק ולא מעבר לכך, ויש מקום לציין כי המדובר ביותר מששה חודשים לאחר שהוגשו התצהירים.

משכך, פוסק בית־הדין כי המבקשת רשאית להעביר את החזקה במושכר למשיב 2, ותוכל לקבל את חלקה בדמי המפתח המופקד בבית־הדין משיאשר הנתבע 2 את מסירת החזקה.

מסירת החזקה בפועל תתבצע החל מיום 15/03/19, ולא יאוחר מיום 25/03/19, כאמור בחוק.

כאמור בסעיף 95 לחוק הגנת הדייר, רשאית המשיבה 1, בעלת הבית, להשיב לעצמה את החזקה במושכר אם תשלם למבקשת את חלק המבקשת בדמי המפתח בתוך 15 ימים שיימנו החל מיום 26/02/19.

על הסכום להיות משולם במזומן או בהמחאה בנקאית, ואם לא תאבה המבקשת לקבלו, בעצמה או באמצעות ב"כ, תוכל המשיבה 1 להפקידו בקופת בית־הדין כאמור בחוק.

לאחר מסירת החזקה, וככל שלא החזירה המשיבה 1 את החזקה לעצמה, יורה בית־הדין להעביר לה את חלקה בדמי המפתח שהושלש לזכותה בקופתו.

בנסיבות העניין, יחושבו הוצאות הליך זה לפי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ). המשיבה 1תשא בהוצאות המבקשת בהליך זה בסך 7,252 ש"ח, והוצאות המשיב 2 בסך 7,013 ש"ח. הסכומים כוללים מע"מ, וישולמו בתוך 30 ימים, וזאת ללא קשר לשאלה האם תשיב המשיבה 1 את החזקה במושכר לידיה אם לאו.

המזכירות תוודא טלפונית קבלת פסק־דין זה על־ידי הצדדים וב"כ.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, כ' אדר א' תשע"ט, 25 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.