לפניי עתירה מנהלית וכן ערעור מנהלי שהוגשו על ידי חברת קנית השלום השקעות בע"מ (להלן – חברת קנית) על החלטת מנהל הארנונה של עיריית עכו (להלן – המשיב) לחייבה בארנונה, בהתאם לסיווג אזור א' סוג ה' על-פי צו הארנונה של העיר עכו (להלן – סיווג 305). בעתירתה, טוענת חברת קנית, כי הסיווג הנדון אינו חוקי, מפאת העובדה כי אינו מתייחס לאופן השימוש בנכס, וכי החלטת המשיב היא בלתי סבירה. בערעורה, טוענת חברת קנית, שחיוב השטח המוחזק על ידה בהתאם לסיווג זה הוא שגוי, וכי יש לחייבה לפי הסיווג המתאים ביותר מבין הסיווגים הקבועים בצו – "עסקים למעט משרדים" באזור א', סוג ב'-ג'-ד'.

ההליכים בפני ועדת הערר בערר 42/17:

ביום 26.07.2017 הגישה חברת קנית השגה בפני המשיב ביחס לחיובה לפי סיווג 305, בטענה שסיווג זה אינו מותאם לשימוש הנעשה בנכס בפועל, וכי מדובר בסיווג המיועד לנכסי תעשייה ולא לעסקים. המשיב דחה את השגת חברת קנית ביום 19.10.2017 וערר על החלטה זו הוגש לוועדת הערר ביום 21.11.2017.

בדיון מיום 21.01.2018, תקפה חברת קנית את חוסר סבירותו של סיווג 305, הואיל וסיווג זה מתייחס לכל הנכסים שברחוב החרושת כמקשה אחת, ללא התייחסות לשימוש הפרטני שנעשה בכל נכס. יצוין, כי במסגרת הסיכומים שם, טענו הצדדים כי למעשה מדובר בשאלת סיווג, המצויה בסמכות וועדת הערר.

ביום 05.09.2018 ניתנה החלטתה של ועדת הערר לפיה הואיל והערר מעלה שאלות של חוקיות וסבירות, אשר אינן מנויות בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, היא אינה מוסמכת לדון במחלוקת זו. לפיכך, דחתה הוועדה את הערר על הסף מחמת חוסר סמכות. אולם, על אף קביעתה זו, בחנה הוועדה את טענות חברת קנית אף לגופו של עניין.

הוועדה נתנה דעתה לעובדה שסיווג "אזור א' סוג ה'" כולל הגדרה גורפת, בעוד שבהמשך הצו, מופיעה הגדרה מקבילה ומצומצמת יותר לסיווג "סוג ה'". בהחלטתה, קבעה הוועדה כי על אף הסתירה הפנימית המצויה בצו הארנונה, "בהיעדר הוראה מפורשת המאפשרת להתעלם או לבטל לשונה של אחת משתי ההוראות... לא ניתן לבטל אף לא אחת... כך שכל נכס הבא בגדר אחת משתי ההוראות, יבוא בגדר אזור א' סוג ה'." עוד הוסיפה הוועדה, כי כל בחינה אחרת של הצו בהתאם לשימוש הנכס בפועל, תהווה סטייה מהוראותיו המחייבות – דבר שאין המשיב או הוועדה מוסמכים לעשותו. הצו מתייחס באופן ספציפי לנכסים הממוקמים באזור רחוב החרושת, ויש להעדיף סיווג זה על הסיווגים הכלליים האחרים המופיעים בצו, גם אם השימוש בנכס בפועל עונה על סיווגים אלו (כגון עסקים).

הרקע לעתירה והשתלשלות ההליכים:

1. חברת קנית היא הבעלים של קניון עזריאלי, אשר הוקם בשנת 2011, וממוקם בין הרחובות דוד רמז והחרושת בעיר עכו, במקרקעין הידועים כגוש 18109 חלקה 44 (להלן – הקניון).
2. בעת הקמת הקניון, התגלעו מחלוקות בין חברת קנית לבין המשיב ביחס לחיוב הארנונה, וזאת בשים לב כי היה מדובר בקניון הראשון מסוגו באזור, ועל רקע העובדה כי צו הארנונה לא היה מותאם לחיוב הקניון; הן מבחינת האזור בו הוא הוקם, והן מכיוון שהצו שתק ביחס לחיוב השטחים המשותפים בקניון. בשנת 2013 התנהלו הליכי השגה וערר בין הצדדים, אשר הסתיימו בהסכם פשרה ביום 09.12.2013.
3. בשנת 2016 תיקן המשיב את חיובי הארנונה של המערערת באופן רטרואקטיבי החל משנת 2015, וכלל את השטחים המשותפים בקניון תחת סיווג 305, בניגוד להסכם הפשרה. על החלטה זו הגישה חברת קנית עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה (עת"מ 15026-09-16). בפסק-דינה מיום 30.04.2017 קבעה כבוד השופטת ב. טאובר כי העירייה מוסמכת להשתחרר מהסכם הפשרה החל מתאריך 07.07.2016, כך שדין חיובי השומה הרטרואקטיביים להתבטל. כמו כן, צוין כי לחברת קנית שמורה הזכות לשטוח טענותיה ביחס לסיווג השטחים, גודלם וזהות המחזיקים בהם, בפני ועדת ערר לפי שיקול דעתה. עוד העיר בית המשפט באותה עתירה, כי ראוי שהעירייה תפעל לתיקון צו הארנונה כך שיכלול סיווגים ותעריפים מתאימים לשטחים המשותפים בקניון.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הגישו שני הצדדים ערעור לבית המשפט העליון (עע"מ 5865/17 ועע"מ 5867/17). הצדדים ויתרו על טענותיהם בערעורים אלו, וביום 11.04.2019 דחה בית המשפט העליון את הערעורים, תוך הבהרה כי הצדדים שומרים על טענותיהם במסגרת הליכים אחרים ביניהם.

1. לאחר שחברת קנית שבה והשיגה על חיוב הארנונה בפני המשיב ביום 26.07.2017, ולאחר שמחלוקת זו נדונה בפני וועדת הערר, כאמור לעיל, הגישה חברת קנית את עתירתה המנהלית לבית משפט זה ביום 01.11.2018 (עת"מ 3187-11-18). במסגרת עתירתה המנהלית, טענה חברת קנית להיעדר חוקיות וחוסר סבירות קיצוני של סיווג 305.

בסמוך לכך, ביום 19.12.2018 הגישה חברת קנית גם ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר (עמ"נ 45109-12-18), בו נתקפת החלטתה של וועדת הערר לגופו של עניין ובית המשפט מתבקש בה לקבוע כי סיווג הקניון בהתאם לסיווג 305 הוא שגוי, וכי יש לסווגו, בהתאם לשימוש העסקי שבו, לפי סיווג אזור א', סוג ב'-ג'-ד'.

ביום 23.12.2018 ביקשה חברת קנית מבית המשפט לאחד את הדיון בשני תיקים אלו. לאור הסכמתו של המשיב, הוריתי ביום 31.12.2018 על איחוד התיקים הנ"ל. פסק דין זה מתייחס אפוא לעתירה המנהלית ולערעור המנהלי במקובץ.

1. דיון בעתירה ובערעור התקיים ביום 18.02.2019. בדיון זה ביקש ב"כ המשיב לסלק את העתירה על הסף מחמת מעשה בית דין. עם זאת, הצדדים הסכימו להמתין להחלטת בית המשפט העליון בערעורים שהגישו, ובהחלטתי מיום זה, קבעתי כי דיון נוסף בתיק יתקיים לאחר הדיון שיתקיים בבית המשפט העליון ביום 11.04.2019.

בעקבות החלטת בית המשפט העליון לדחות את ערעורי הצדדים, כאמור לעיל, הבהיר ב"כ חברת קנית כי הוא עומד על המשך קיום ההליך. משכך, התקיים דיון נוסף בתיק ביום 30.04.2019, בו חזר ב"כ חברת קנית על טענותיו והלין על הכשלים, לשיטתו, שבבסיס צו הארנונה ועל חוסר סבירות החלטת המשיב. כמו כן, הלין ב"כ חברת קנית על כך שלא היה לחברה את יומה מול ועדת הערר, ושהחלטתה ניתנה ללא שמיעת טענות חברת קנית.

ב"כ המשיב טען כי הקניון יכול להיכלל אך ורק תחת סיווג אזור א' סוג ה' בצו הארנונה, שהוא המתאים ביותר. באשר לחוקיות תעריפי הארנונה וסבירותם – אלו נידונו בעת"מ 33854-02-17 קסטרו מודל בע"מ נ' עיריית עכו בבית משפט זה, ובה קבע כב' השופט סוקול כי החלטת עיריית עכו ביחס לשטחים המשותפים בקניון עולה בקנה אחד עם ההלכה הנוהגת. העובדה שחברת קנית לא הלינה על הסיווג בפני ועדת הערר בשנת 2013 או בעת חתימת הסכם הפשרה, מהווה ראייה כי זו ידעה כי הסיווג הנוכחי הוא הסיווג המתאים עבורה.

בסיום הדיון נתבקשה חברת קנית לשקול עמדתה בשנית.

1. ביום 22.05.2019 מסרה חברת קנית עמדתה, לפיה היא עומדת על המשך קיום ההליך וביקשה לקבל את עמדתה, או לחלופין להחזיר את הדיון לוועדת הערר.
2. ב"כ המשיב התנגד לבקשה זו, מן הטעם שהוועדה דנה לעומק בסוגיית הסיווג, והחזרת הסוגיה לפתחה לא תועיל ליישוב המחלוקת.

מכאן פסק הדין.

תמצית טענות הצדדים בעתירה ובערעור המנהלי:

טענות חברת קנית בערעור המנהלי:

1. החלטת הוועדה התקבלה בטרם ניתנה לחברה האפשרות לשטוח טענותיה בפניה. אולם גם לגופו של עניין, טעתה הוועדה בקביעתה כי סיווג 305 הוא הסיווג הנכון ביותר עבור חברת קנית, שכן הקניון אינו נכלל באף סיווג המנוי בצו, אף לא תחת סיווג 305. לשיטת חברת קנית, את סיווג 305 ניתן לקרוא ככזה החל אך ורק על נכסי תעשייה. פרשנות זו מתבקשת בשל שלושה נימוקים: לשון צו הארנונה מתייחסת לאזור רחוב החרושת כאזור "תעשייה זעירה"; לשון צו הארנונה המקורי משנת 1985 (טרם השינוי) שכלל תחת כותרת הסיווג את המילים "תעשייה זעירא"; מדרגות התעריף המופחת תחת סיווג זה (לנכסים מעל 2,000 מ"ר), אשר מציגות פרקטיקה מקובלת של חיוב רגרסיבי ביחס לנכסי תעשייה. הואיל והקניון הוא נכס עסקי, יש לדעת חברת קנית לפנות לסיווג נכון יותר, המצוי תחת סיווג אזור א' סוג ב'-ג'-ד'.
2. הוועדה אף טעתה בקביעתה כי יש להחיל את סיווג 305 כל אימת שהנכס נכנס בגדר אחת משתי ההגדרות הסותרות שבצו. בהתאם לקביעה בערר מס' 20130094 רמי לוי שיווק השקמה נ' מנהל הארנונה של עיריית אשדוד, על המקרקעין להיכלל תחת שתי ההגדרות הסותרות – באופן מצטבר ולא חלופי – כדי שניתן יהיה להחיל את הסיווג המבוקש.

טענות חברת קנית בעתירה:

1. סיווג אשר אינו מתייחס כלל לאופן השימוש בנכס, אלא אך ורק למיקומו הגיאוגרפי, אינו עולה בקנה אחד עם סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), השתנ"ג-1992 (להלן – חוק ההסדרים) ולתקנות מכוחו, אשר קובעים כי ארנונה תוטל בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. משכך, סיווג זה אינו חוקי.
2. סיווג 305 הוא בלתי רלוונטי, פגום ואינו תואם את המצב התכנוני כיום. סיווג 305 לוקה בחוסר סבירות קיצוני, שכן הוא מייצר הלכה למעשה אפליה בין עסקים שונים בעיר, ומביא לפגיעה כלכלית בקניון ובבעלי העסקים שבו. עסקים אחרים ברחבי העיר נהנים ממדרגות תעריף מופחת נמוכות יותר, אשר מביאות לפער של כ-213% בין הקניון לבין עסקים אלו. חוסר סבירות זה אף קיצוני במיוחד ביחס לשטחים המשותפים בקניון, שמסווגים בהתאם לסיווג הנכס העיקרי, למרות שאלו בגדר "מדרגות ציבוריות" והשימוש שנעשה בהם שונה מהשימוש שנעשה בשטחי המסחר. חברת קנית מפנה לפסיקות דומות, אשר בהן בית המשפט השווה בין רשויות מקומיות שונות, וביטל בעילת חוסר סבירות סיווגים שהובילו לפערים משמעותיים בתעריפים.
3. צו הארנונה מחיל בתוכו הגדרות סותרות ביחס לשטחים הכלולים תחת אזור א' סוג ה', ולכן הוא פגום ופסול, והיה על העירייה לתקנו לאלתר. משלא עשתה זאת, הרי שהדבר עומד לחובתה, ויש לבטל את סיווג 305.
4. חברת קנית דוחה את טענות המשיב לדחיית העתירה על הסף מכל וכל. חברת קנית מזכירה שלאחר פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעת"מ 15026-09-16, דלתות ההשגה והערר נותרו פתוחות בפניה, וזכותה הייתה לטעון טענות בדבר חוקיות הסיווג וסבירותו. העתירה אינה נגועה בשיהוי, כפי שנפסק בפסק דינו של בית המשפט המחוזי במפורש. טענות המשיב בדבר חוסר סמכות עניינית ומעשה בית דין הן מופרכות ומטעות.

טענות המשיב בערעור המנהלי:

1. המשיב סומך את ידיו על החלטת ועדת הערר, שהיא החלטה נכונה וסבירה. הלכה פסוקה היא כי בית המשפט לא ישים את שיקול דעתו תחת שיקול דעתה של הוועדה, למעט מקרים בהם ההחלטה לוקה בחוסר סבירות קיצוני – ואין הדבר כך בענייננו. לא נפל דופי בדיון שהתקיים בפני ועדת הערר. חברת קנית חוטאת בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים, עת שמבקשת היא לעקוף את סמכות ועדת הערר. חברת קנית ידעה שטענותיה לוקות בשיהוי ולכן בחרה להציג את שאלת הסיווג במסווה של שאלות חוקיות וסבירות, ביודעין כי לוועדה אין סמכות לדון בשאלות אלו. כל זאת, על מנת לקנות את דרכה לבית המשפט במסגרת ערעור מנהלי ולהתחמק מסמכות הוועדה.
2. לגופו של עניין, טוען המשיב כי סיווג 305 הוא המתאים ביותר עבור הקניון. סיווג 305 הוא סיווג עסקי, אשר לא מגדיר את הקניון כנכס תעשייה, אלא כנכס המצוי באזור תעשייה – הוא אזור א' סוג ה'. המדרגות שנקבעו בסיווג אינן מלמדות כי מדובר בנכס תעשייתי, שכן לאור התעריף הכללי הנמוך תחת סיווג זה, החליט המחוקק העירוני שלא לתת תעריף מופחת לנכסים עד 1,000 מ"ר. שאר הסיווגים הקיימים בצו הארנונה לא מתאימים לעניינה של חברת קנית. אולם, אף אם תתקבל טענת חברת קנית, הרי שסיווג נכסיה בקניון כמשרדים (בהתאם לשימוש העיקרי, כפי שזו טוענת), יוביל להגדלת חיוב הארנונה, שכן תעריף סיווג זה גבוה מתעריף הסיווג בו היא מחויבת כיום.

טענות המשיב בעתירה:

1. המשיב טוען כי יש לדחות העתירה על הסף מחמת מספר טעמים. ראשית, חברת קנית השתהתה שיהוי ניכר ולא טענה את טענותיה בהתאם לסד הזמנים. מדובר על שיהוי של 32 שנה – מאז הותקן צו הארנונה בשנת 1986 – או לכל הפחות, העתירה לוקה בשיהוי של בין שנה וחצי לשבע שנים. קבלת העתירה היום, אחרי שנים רבות, עלול לחשוף את עיריית עכו לתביעות אזרחיות ולתביעות ייצוגיות, ולהביא לביטולם של עשרות צווי הארנונה שהותקנו לאורך השנים. מדובר בנזק מהותי לעירייה שעלול להתגלגל לפתחם של התושבים.

שנית, טענות חברת קנית נגד סבירות התעריפים בשטחים המשותפים בקניון נדונו ונדחו במסגרת העתירה משנת 2016 – ועל החלטה זו לא הגישה חברת קנית ערעור. בכך, יש משום מעשה בית דין. כמו כן, פסק הדין בעניין קסטרו מודל שהוזכר לעיל, מהווה אף הוא מעשה בית דין מחמת השתק עילה.

1. סיווג 305 הוא סיווג חוקי וסביר. חברת קנית לא עמדה בנטל להוכיח כי קיים חוסר סבירות קיצוני בקביעת התעריפים, שכן הפערים בתעריפים בין האזורים בעיר אינם גדולים באופן בלתי סביר. ביחס לשטחים המשותפים, טוען המשיב שצו הארנונה של עיריית עכו אינו כולל החרגה של שטחים משותפים. משכך, ובהיעדר הוראה ספציפית הקובעת אחרת, אין בסמכות המשיב להימנע מחיוב שטחים אלו, ועליו להחיל עליהם את ההסדר הרגיל המנוי בצו – דהיינו, שסיווגם ייקבע לפי הסיווג של הנכס העיקרי. למעלה מכך, יש לזכור שבפרשת קסטרו מודל, בית המשפט בחן את תעריפי השטחים המשותפים בעיר עכו וקבע כי חיובם של אלו נעשה כדין ובתוך מתחם הסבירות.

דיון והכרעה:

1. עיקר ערעורה המנהלי של חברת קנית סובב סביב החלטת הוועדה בדבר שאלת סיווג הנכס. לדידה, שגתה הוועדה עת שקבעה כי טענת חברת קנית היא טענת סבירות הסיווג, אשר אינה מצויה בתחום סמכותה. כמו כן, טעתה הוועדה בקביעתה כי סיווג 305 חל על הקניון, וזאת מבלי שהסוגיה נדונה לעומק, ומבלי שניתנה לחברה ההזדמנות להגיש את סיכומיה לעניין זה. עתה, מבקשת חברת קנית את התערבותו של בית המשפט, על מנת שיבטל את החלטת הוועדה וכדי שיקבע כי הסיווג המתאים ביותר לקניון הוא סיווג אזור א' סוג ב'-ג'-ד'.
2. כלל ידוע הוא, כי בית המשפט לא יתערב בנקל בהחלטות אשר קיבלה רשות מנהלית, וכי התערבות זו שמורה למקרים חריגים, בהם חרגה הרשות ממתחם הסבירות.

ראו דברי כב' הנשיא ברק בפסק הדין בג"ץ 389/80 דפי זהב בע"מ נ' רשות השידור, לה(1) 421, 442 (1980):

"עקרון אי-ההתערבות בשיקול הדעת המינהלי משמעותו כי במסגרת תחום האופציות הסבירות לא יתערב בית המשפט, אך הוא יתערב ויפסול הפעלת שיקול-דעת הבוחר באופציות החורגות מהתחום הסביר..."

בערעור מנהלי, כאשר יושב בית משפט זה כערכאת ערעור על החלטת ועדת הערר, עליו לבחון האם החלטתה נגועה בחוסר סבירות מהותי, או האם קיים פגם קיצוני אחר, כגון שיקולים זרים, שהשפיע על החלטתה. אולם, אל לו לבית המשפט לשים את שיקול דעתו תחת שיקול דעתה של הוועדה [בג"ץ 441/97 יוסף צנוירט נ' ראש-עיריית ירושלים, נג(2) 798, 815-814 (1999); עע"מ 803/15 עיריית פתח תקווה נ' קונטאל אוטומציה ובקרה בע"מ, בפס' 38 (פורסם בנבו, 13.09.2017) (להלן – קונטאל); יצחק זמיר הסמכות המנהלית, 2589-2588 (כרך ב', מהדורה שנייה, 2010) (להלן – זמיר); עמ"נ (מינהליים ת"א) 41787-10-12 רשת משחקיות פעלטון בע"מ נ' מנהלת הארנונה בעיריית רמת גן, בפס' 13, 25 (פורסם בנבו, 22.04.2014)].

כלל זה נכון ביתר שאת, שעה שמתבקשת התערבותו של בית המשפט בממצאים עובדתיים או בקביעות מקצועיות, שאינן בתחום מומחיותו [עמ"נ (מינהליים י-ם) 47895-10-12 עמותת רואד לקידום החינוך והרווחה נ' מדינת ישראל משרד החינוך והתרבות, בפס' 4 (פורסם בנבו, 07.07.2013); רע"א 8000/07 היועץ המשפטי לממשלה נ' פלוני, בעמ' 43 (פורסם בנבו, 02.05.2012); עמ"נ (מינהליים חי') 11364-04-09 הוט טלקום שותפות מוגבלת נ' מועצה איזורית מטה אשר, בפס' 6 (פורסם בנבו, 01.01.2010); עמ"נ (מינהליים מרכז) 44487-08-14 חברת טי. אם. סי. אס תקשורת בע"מ נ' עיריית פתח תקווה, בפס 6-5 (פורסם בנבו, 10.11.2015)].

1. יודגש, ערעור על ועדת הערר דומה במהותו לערעור רגיל לבית המשפט שלערעור על קביעותיה של הערכאה הדיונית. בהתאם לכך, אין לצפות כי היקף הביקורת על ועדת הערר תהיה רחבה יותר מהביקורת על הערכאה הדיונית, וראוי להגבילה למקרים חריגים וקיצוניים, בהם נפל פגם היורד לשורש ההליך [יצחק זמיר, השפיטה בעניינים מנהליים, 14 (1975); ע"א 2471/05 יעל מוזס נ' הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ, בפס' 6 (פורסם בנבו, 08.12.2005); ע"א 56/82 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח עבדאללה מוסה רחאל, מ(4) 029, בעמ' 34 (1986)].
2. האם בענייננו נגועה החלטת הוועדה בחוסר סבירות מהותי אשר יצדיק את התערבות בית משפט זה בקביעתה? סבורני שלא. ועדת הערר קיבלה את החלטתה לאחר שמיעת טענות הצדדים, ולאחר שהצדדים הגישו את סיכומיהם, בין היתר, גם בשאלת הסיווג עצמו (ראו החלטת הוועדה, בפס' 13 ואת סיכומי חברת קנית שצורפו כנספח 8 לכתב התשובה לעתירה המנהלית מאת המשיב, ובפרט את סעיף 13 להם).

לכן, לא מצאתי כי קופחה זכותה של חברת קנית להליך הוגן.

נחה דעתי כי החלטת הוועדה התקבלה באופן מקצועי וישר, ובחירתה, בהכרעתה לגופו של עניין, בהגדרה הספציפית הכלולה בסעיף 6 לצו – הגם שאינה לשביעות רצונה של חברת קנית – אינה מהווה חריגה ממתחם הסבירות. כאשר עומד בפני הגוף המנהלי (הרשות או ועדת הערר) מרווח של אפשרויות, שכולן נכללות בגדר מתחם הסבירות, אל לו לבית המשפט לפסול את החלטתו של זה, רק משום שבעיניו קיים פתרון טוב יותר [ראו: בג"ץ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, משרד הפנים, מה(3) 678, 688 (1991); ע"א 8366/99 גדעון עפרת נ' שר הפנים ו/או המנהל הכללי של משרד הפנים, נו(1) 155, 163 (2001); עע"מ 9530/05 ריבוע כחול - ישראל בע"מ נ' עיריית עפולה, בפס' כ"ג לפסק-דינו של כב' השופט רובינשטיין (פורסם בנבו, 16.01.2008) (להלן – הריבוע הכחול)].

לא זו אף זו, החלטת ועדת הערר אף ראויה שכן בחירה בפרשנות המקיימת את הצו, עדיפה על פרשנות המייתרת אותו. חזקה על המחוקק (ומחוקק המשנה) שאינו משחית מילותיו לריק, ובהתקיימותן של שתי ההוראות מקבילות, יש לראות בכל אחת מהן בת תוקף, אשר נועדה לקיים תכלית מסוימת. לכן, בצדק קבעה הוועדה כי לא ניתן לבטל אף לא אחת מההוראות הסותרות, וכי יש לקרוא את שתיהן בהרמוניה [בג"ץ 8425/13 איתן מדיניות הגירה ישראלית ואח' נ' ממשלת ישראל, בעמ' 232 (פורסם בנבו, 22.09.2014); בר"מ 4021/09 מנהל הארנונה של עיריית תל אביב נ' חברת מישל מרסייה בע"מ, בפסקה י"ב (פורסם בנבו, 20.12.2010); אהרון ברק פרשנות במשפט – פרשנות החקיקה, 596-595, 599 (תשנ"ג)].

1. שאלת סיווג הקניון נדונה על-ידי שני גופים מקצועיים; הלא הם המשיב וועדת הערר. טענות חברת קנית ביחס לשטחים המשותפים נדונו גם בעתירה שהגישה חברת קנית בשנת 2016. ועדת הערר קיימה דיון מעמיק בשאלת הסיווג ולחברה ניתנה ההזדמנות להשמיע את טענותיה לעניין סוגיה זו. אשר על כן, לא מצאתי דופי בהתנהלות הוועדה או בהחלטתה, ולכן אני מוצאת כי יש לדחות את הערעור המנהלי של חברת קנית.
2. לשיטתי, עתירתה המנהלית של חברת קנית אינה אלא בגדר מסלול עוקף-ערעור, שדרכו מנסה היא להפוך את הקערה על פיה. חברת קנית יוצאת חוצץ נגד סבירותו של סיווג 305 וטוענת שהוא מנוגד לסעיף 8 לחוק ההסדרים – ועל כן הוא אף אינו חוקי. אלא שקריאה מדוקדקת של כתבי טענותיה של חברת קנית מגלה כי בבסיס העתירה מדובר למעשה בשאלת סיווג, אשר כפי שציינתי לעיל, מצויה בסמכות ועדת הערר – וזו דנה בה כדבעי. משכך, לטעמי יש לדחות את העתירה.
3. זאת ועוד, יש ממש בטענות המשיב כי העתירה הוגשה בשיהוי ניכר. לפי הדין, המועד להגשת עתירה מנהלית הוא תוך 45 יום מיום היווצרות העילה, קרי – מיום ההחלטה לחייב את הקניון לפי סיווג 305 – וזאת על פי תקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000 (להלן – תקנות בתי המשפט). הגשת עתירה שלא במסגרת המועדים הקבועים בתקנה 3(א)-(ב), מהווה טעם לדחיית העתירה על הסף, בהתאם לתקנה 4 לתקנות בתי המשפט. אולם, לבית המשפט הסמכות להורות על הארכת המועד להגשת העתירה אם ראה הצדקה לכך, וזאת לפי סעיף 3(ג) לתקנות בתי המשפט:

" 3. המועד להגשת עתירה

(א) עתירה תוגש במועד שנקבע לכך בדין.

(ב) לא נקבע מועד כאמור, תוגש העתירה בלא שיהוי, לפי נסיבות העניין, ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם.

(ג) בית המשפט רשאי להאריך מועד שנקבע להגשת עתירה כאמור בתקנות משנה (א) ו-(ב), לאחר שנתן למשיב הזדמנות להגיב לבקשת ההארכה, אם ראה הצדקה לכך.

4. שיהוי

בית המשפט רשאי לדחות עתירה אם ראה כי בנסיבות העניין היה שיהוי בהגשתה, אף אם הוגשה בתוך אחד המועדים לפי תקנה 3."

1. בבואו לבחון האם התקיים שיהוי בהגשת העתירה, יבחן בית המשפט שלושה יסודות: הראשון, השיהוי הסובייקטיבי (האשם מצד העותר); השני, השיהוי האובייקטיבי (הנזקים הישירים והעקיפים); והשלישי, את חומרת הפגיעה בשלטון החוק כתוצאה מהמעשה מושא העתירה [עע"מ 8968/14 יצחק שטרית נ' עיריית טבריה, בפס' 21 (31.08.2017); עע"מ 9317/05 משאבות השלום בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "יזרעאלים", בפס' 19 (26.10.2010); עע"מ 6732/13 ניצה גואטה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, בפס' 2 (01.02.2015); עע"מ 867/11 עיריית תל אביב-יפו נ' אי.בי.סי ניהול ואחזקה בע"מ, בפס' 27-24 (פורסם בנבו, 28.12.2014) (להלן – אי-בי-סי)].
2. בבחינת השיהוי הסובייקטיבי מצד חברת קנית, יש לראות בתקופת הזמן הארוכה בה השתהתה חברת קנית בהגשת העתירה כוויתור מצידה על טענותיה נגד המשיב [עניין אי-בי-סי, בפס' 49; בג"ץ 2285/93 אוסי נחום נ' גיורא לב, ראש עיריית פתח-תקווה, מח(5) 630, 641 (1994) (להלן – נחום)]. החלטת המשיב ביחס לחיוב חברת קנית לפי סיווג 305 התקבלה בשנת 2011.

ממועד זה היה על חברת קנית לפעול בשתי דרכים מצטברות; בד בבד עם הגשת הערר, היה עליה להגיש עתירתה המנהלית נגד הסיווג ולתקוף במועד זה את חוקיותו ואת סבירותו. הגעת הצדדים לפשרה – עד כמה שראויה ומבורכת – אינה עוצרת את מניין הימים להגשת עתירה מנהלית לפי דין.

עמדת חברת קנית, שאותה קיבלה כב' השופטת טאובר בעתירה משנת 2016, היא שרק לאחר שהעירייה חזרה בה מהסכם הפשרה, הייתה יכולה חברת קנית לשקול לחלוק על צו הארנונה (שם, בפס' 35). לצורך כך, היה על חברת קנית להגיש תחילה את עתירתה לבחינת תוקפו של הסכם הפשרה – וזאת אכן עשתה כאמור בשנת 2016 – ולכן העתירה הנוכחית הוגשה ללא שיהוי. דע עקא, שכפי שציינתי לעיל, וכפי שניסתה חברת קנית לפעול בשלב מאוחר זה, היה על חברת קנית להגיש מיד לאחר פסק הדין בעתירה הקודמת את עתירתה המנהלית הזו, בד בבד עם הגשת הערר על שאלת הסיווג, שהרי הוראות הצו "הבעייתיות" היו ידועות לה זה מכבר. לפיכך, מדובר לכל הפחות בשיהוי לא מבוטל של כשנה וחצי.

אין ספק כי העתירה לוקה בשיהוי סובייקטיבי של בין שנה וחצי ל-7 שנים – וזאת אף מבלי לדון בטענת המשיב, לפיה מדובר בשיהוי של כ-32 שנה (עת נעשה השינוי בצו הארנונה בשנת 1986).

1. עתירת חברת קנית לוקה בשיהוי אובייקטיבי משמעותי. בבחינת יסוד זה, יש לבחון האם "...ההשתהות בהגשת העתירה הביאה לשינוי המצב, לפגיעה באינטרסים ראויים להגנה ולנזק משמעותי שהיה נמנע אילו הוגשה העתירה במועד." [ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה, נו(3) 385, 398 (2002)]. בענייננו, אם תתקבל העתירה, דומני כי עלול להיגרם נזק ישיר לציבור התושבים בעיר עכו אשר הסתמכו לאורך שנים על צווי הארנונה של העירייה, והדבר אף עלול להוביל לשטף תביעות נגד העירייה. מלבד הכאוס שעלול להיווצר במערכת הגבייה של העירייה בשל כך, ריבוי התביעות וחובתה להשיב את כספי הארנונה, ככל שתידרש, עלולים לפגוע בצורה עקיפה בקופת העירייה ובתושביה, שהרי לשם כך תיאלץ העירייה לצמצם את השירותים שתעניק לתושביה [עניין אי-בי-סי, בפס' 25, 34; עע"מ 7904/16 עיריית תל אביב יפו נ' ענת חרחס, בפס' 10 (פורסם בנבו, 01.11.2018); עניין נחום, בעמ' 642].
2. אל מול השיהוי האובייקטיבי עומדת חשיבות בירור העתירה – על אף השיהוי – בשל חשש מפגיעה באינטרס הציבורי או בשלטון החוק. בענייננו, אינני רואה חשש כאמור, שכן החלטת המשיב אינה בלתי מידתית, מפלה או פוגעת בערכים או בזכויות חוקתיות המהווים את עמודי התווך של שיטת המשפט שלנו [עניין אי-בי-סי, בפס' 28-27; בג"ץ 1262/06 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' סיעת ש"ס, סא(1) 185, בפס' 12, 17 (2006); בר"מ 8257/18 טוביה מסורי נ' מנהל הבחירות במועצה אזורית עמק חפר הרצל שושן, בפס' 12 (30.01.2019); עניין קונטאל, בפס' 25].
3. לא מצאתי בטיעוני חברת קנית כל הצדקה להארכת מועד להגשת העתירה לפי סעיף 4 לתקנות בתי המשפט. בעת"מ (י-ם) 8404/08 מכון מעיינות ללימודי יהדות נ' מנהל מקרקעי ישראל (01.07.2008) נקבע כי:

"...פגמים המסוגלים לגבור על שיהוי הנם פגמים חמורים הנוגעים לעקרון שלטון החוק או לפגיעה בטוהר המידות..." (בפס' 8).

1. לגופו של עניין, סבורני כי צו הארנונה בכלל וסיווג 305 בפרט הם חוקיים וסבירים.

חוק ההסדרים קובע בסעיף 8 כי:

ארנונה כללית

8. (א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

(ב) השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לענין הטלת ארנונה כללית בכפוף להוראות סעיף קטן (ב1) לעניין אופן חישוב שטחו של נכס...

...

בהתאם לסמכותם לפי חוק ההסדרים, קבעו שרי האוצר ושרי הפנים של מדינת ישראל את תקנות ההסדרים במשק המדינה לאורך השנים. התקנות האחרונות – והקבועות – שהותקנו לפי חוק זה היו תקנות ההסדרים במשק המדינה (הטלת ארנונה כללית ברשויות מקומיות), התשס"ז-2007 (להלן – תקנות ההסדרים). בסעיף 1 לתקנות אלו נקבע כי:

"סיווג נכס" – קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש בו;

"תת-סיווג" – סיווג משנה של סוג נכס, לרבות בשל מקומו.

כמו כן, נקבעו תעריפי מינימום ומקסימום לכ-15 סיווגי-אב שונים, בהתאם לסוגם ולשימושם (לדוגמה, בניין מגורים, בתי מלאכה, קרקע חקלאית ועוד – ראו סעיף 6 לתקנות ההסדרים). סיווג נוסף ונבדל מצוי בתקנה 6(13) ו-7(13) לתקנות ההסדרים, והוא הסיווג השיורי של "נכס אחר", אשר בגינו לא נקבע תעריף קבוע.

דינים אלו זכו לכינוי "דיני ההקפאה" ומטרתם הייתה להגביל את כוחה של הרשות המקומית לשנות חדשות לבקרים את תעריפי הארנונה או את סיווגי הנכסים, ללא אישור השרים, ולמזער את האינפלציה שהייתה קיימת במשק באותן השנים [עע"מ 1242/05 אולמי מצפור נוף האגם בע"מ נ' עיריית טבריה, בפס' 8-7 (פורסם בנבו, 18.11.2008) (להלן – נוף האגם); ראו את דברי ההסבר להצעת חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, בעמ' 9-8; עע"מ 7414/13 בר טן אחזקות והשקעות בע"מ נ' עיריית רמת גן, בפס' 3 (פורסם בנבו, 24.12.2014); עע"מ 8223/07 אפריים היים נ' מועצה אזורית דרום השרון, בפס' 12 (פורסם בנבו, 26.06.2011)].

1. אין חולק כי לפי דינים אלו סיווג הנכס לצורך חיוב ארנונה חייב לענות על המבחנים שהוצגו בסעיף 8 לחוק ההסדרים; קביעת הארנונה תהיה בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. מבחנים אלו הם בגדר חובה, והם נדרשים על מנת למנוע שרירות ואי-ודאות, כפי ששרר עובר לחקיקת חוק ההסדרים [ע"א 8588/00 עיריית עפולה נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, נז(3) 337, 348 (2003) (להלן – בזק); רע"א 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל בע"מ נ' עירית חיפה, בפס' 11-10 (פורסם בנבו, 28.12.2005) (להלן – כרטיסי אשראי)].

בענייננו, חברת קנית ממקדת את טענותיה ביחס למבחן השימוש, וגורסת כי סיווג אשר לא מקיים מבחן זה הוא אינו חוקי. אכן, בפסיקה ניתן משקל רב למבחן השימוש [ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון, בפס' 8 (פורסם בנבו, 09.02.2003); עע"מ 3832/07 עיריית עפולה נ' המוסד לביטוח לאומי, בפס' 21-20 (פורסם בנבו, 21.12.2010)]. אולם, יש להדגיש כי הפסיקה פירשה את מבחן זה באופן רחב, כך שבגדרו יהיה ניתן אף להתחשב בתכונות המשתמש, זהותו, שיקולי רווחיות ומהות הפעילות [עניין בזק, בעמ' 347; עניין כרטיסי אשראי, בפס' 19; עניין הריבוע הכחול, בפס' כ"ו; רוסטוביץ', וקנין ואח' ארנונה עירונית – ספר שני, בעמ' 484 (תל אביב, התשס"ח 2007)]. לעירייה שיקול דעת רחב לקבוע את מהות הנכסים השונים תחת סיווגי-האב המנויים בתקנות ההסדרים, ואת התעריפים בגינם [עניין בזק, בעמ' 349; עניין הריבוע הכחול, בפס' כ"ד].

1. לטעמי, הקניון עומד במבחני סיווג הנכסים ועולה בקנה אחד עם חוק ההסדרים ותקנותיו. בצו הארנונה של עיריית עכו לא מצויה הגדרה לנכס "קניון" (בניגוד, למשל, לצו הארנונה של עיריית נהרייה לשנת 2019). בהיעדרה של הגדרה ספציפית, ישנן שתי פרשנויות אפשריות לפי הצו: האחת, להכליל את הקניון תחת סיווג "עסקים" שבסעיף 5(ב) לצו, וזאת בהתאם לניסיון החיים והשכל הישר. השנייה, לכלול את הקניון תחת ההגדרה השיורית המנויה בסעיף 5(א) לצו המתייחסת לבניינים שאינם משמשים למגורים: "מבנה או חלק ממנו... שאינו משמש למגורים ומיועד למטרה עסקית או תעשייתית...". שתי פרשנויות אלו מסווגות את הנכס בהתאם לשימושו העסקי, ונכללות תחת סיווג-האב "משרד שירותים ומסחר", המצוי בסעיפים 7-6 לתקנות ההסדרים.

אי לכך, מקבלת אני את עמדת המשיב כי הקניון מסווג כנכס עסקי. לשון הסעיף הנוקטת את המילים "אזור תעשייה זעירה", אין בה כדי לומר כי כל הנכסים באזור רחוב החרושת הם נכסי תעשייה, אלא שמדובר בהגדרת האזור ותיחומו, ולא בהגדרת מהות הנכס.

אדרבא, שיעור התעריפים באזור א' סוג ה' אף מצדד בהיותם של הנכסים הכלולים באזור זה נכסים עסקיים, שכן התעריפים הקבועים בו תואמים את טווחי המינימום והמקסימום הקבועים לסיווג-האב "משרד שירותים ומסחר", ולא לסיווג-האב לתעשייה.

1. חלוקת האזורים והסוגים שבסעיף 6 לצו – ובפרט אזור א' סוג ה' – מהווה, לשיטתי, תת-סיווג של הנכסים, בהתאם למיקומם. בהתאם לתת-סיווג זה, מונה סעיף 2 את טבלת התעריפים עבור "נכסים שאינם מגורים". קיומם של תעריפים שונים בשאר תתי-הסיווגים, לפי נכסי עסקים, משרדים ותעשייה, אינו מעיד על כך שסיווג 305 כולל אך ורק נכסים תעשייתיים, או כי הקניון לא סווג בהתאם לשימושו. המחוקק הפעיל את שיקול דעתו וקבע תעריף קבוע לכלל הנכסים שבאזור זה – העסקיים והתעשייתיים כאחד. השוואת התעריפים בין נכסים שונים המצויים באותו אזור, אין בה לטעמי כדי לקבוע שכלל הנכסים הם מסוג אחד, או כדי לקבוע כי מדובר בסיווג שאינו חוקי.
2. יתרה מזאת, חברת קנית לא הצליחה להצביע מדוע עליה להיכלל דווקא באזור א' סוג א' או באזור א' סוג ב'-ג'-ד'. גם תתי-סיווגים אלו מונים רשימת נכסים שונים שאינם כוללים את גוש 18109 חלקה 44. בקשת חברת קנית שלא לכלול את הקניון תחת הסיווג היחידי הנוקב במספר הגוש – סיווג 305 – יוביל לתוצאה לפיה הקניון אינו נכלל באף סיווג. אין הדעת סובלת פרשנות מעין זו, שכן הדבר יוביל למעשה לפטור ממס – שאינו יכול להיעשות אלא בחוק או על-פיו, ואינו מצוי בסמכות הרשות המקומית [ראו סעיף 12(ג) לחוק ההסדרים; בר"מ 3058/16 מנהל הארנונה במועצה מקומית בנימינה - גבעת עדה נ' אפרת שותפות ליצור ושיווק אפרוחי פיטום, בפס' ב' לפסק-דינו של כב' השופט רובינשטיין (פורסם בנבו, 28.03.2017); עניין נוף האגם, בפס' 10]. חברת קנית מנסה לנהל משא ומתן עם המשיב, כך שזה יכלול אותה תחת הסיווג הנוח לה, בשל מדרגות מס מדורגות ונמוכות יותר. צודק המשיב באומרו, כי אין לו סמכות לקיים משא ומתן עם חברת קנית לגבי הסיווג הנכון בעניינה. כאשר קיים סיווג – שברובו אם לא בכולו – כולל את החלקה בה מצוי הקניון, הרי שהוא הסיווג המתאים ביותר, ולא ניתן לבצע התאמות אישיות לפי רצון חברת קנית.
3. טענת חברת קנית היא כי מדובר בסיווג בלתי סביר, וזאת בשל הפער הגדול בחיוב הארנונה, בין עסקים המצויים בקניון לבין עסקים המצויים במקום אחר בעיר, ואשר מגיע לכדי 213%. אולם, הראיות שהציגה חברת קנית בפניי אינן מביאות אותי לכדי מסקנה זו, ואין בידי לקבל את שיטת החישוב על-פיה פעלה. בחינה יסודית של תעריפי הארנונה למ"ר לפי כל אחד מהסיווגים מביאה לכדי מסקנה שהפער עליו הצביעה חברת קנית הינו מנופח, ובחלק מהמקרים, בעל עסק המסווג לפי סיווג 305 אף נהנה משומת ארנונה שנתית מופחתת.
4. לדוגמה, חישוב הארנונה החודשית המוטלת על עסק ששטחו 100 מ"ר באזור א' סוג ב'-ג'-ד', מגיע לכדי 12,210 ₪. נכס דומה, ששטחו 100 מ"ר, תחת סיווג 305, יחויב בארנונה חודשית על סך 15,200 ₪ לערך. לעומת זאת, נכס ששטחו 50 מ"ר, יחויב תחת אזור א' סוג ב'-ג'-ד' בכ-8,410 ₪ לחודש, ואולם תחת סיווג 305 הוא יחויב בכ-7,600 ₪ לחודש. נוסף על כך, על-פי הנתונים המפורטים שהוצגו על-ידי המשיב, עולה כי טווח התעריפים לנכסים עסקיים בעיר עכו, בין כלל הסיווגים, אינו חורג מהממוצע הארצי, וזאת על סמך השוואה בין רשויות מקומיות שונות המצויות באותו אשכול סוציו-אקונומי כמו העיר עכו [ראו בעניין זה: עת"מ (מנהלי ירושלים) 287/01 שוקניון אגריפס ניהול ואחזקה בע"מ נ' עיריית ירושלים, תשסב(2002) 721, 726 (2002)].

עינינו הרואות כי טענת אי-הסבירות שמעלה חברת קנית אינה מבוססת, וככל שקיים פער לטובת סיווג באזור א' סוג ב'-ג'-ד', הוא אינו גדול ואינו עולה כדי קביעה בדבר קיומה של אי-סבירות לסיווג 305 (ראו גם: עניין הריבוע הכחול, בפס' כ"ז-כ"ח).

1. קביעתי כי תעריפי הנכסים העסקיים שבצו הארנונה אינם חורגים ממתחם הסבירות, יש בה כדי להשליך גם על שאלת סבירות החיוב של השטחים המשותפים. לפי סעיף 5(ג) לצו הארנונה, סיווגם של שטחים משותפים יעשה בהתאם לסיווג הנכס העיקרי. משקבעתי כי תעריף הנכס העיקרי סביר, הרי שברור אם כך, שהקושי אינו נעוץ בתעריף עצמו אלא בגודלם של השטחים המשותפים בקניון, אשר גדולים מהשטחים המשותפים בעסקים אחרים בעיר, ואשר מוביל לכדי חיוב ארנונה גבוה. עם זאת, גודלו של השטח המשותף אינו יכול להוות עילה לקביעה כי ההחלטה לחייב את השטחים המשותפים בתעריף העיקרי איננה סבירה, לא כל שכן כדי לקבוע כי התעריף העיקרי אינו סביר. לא מצאתי כי בעניין זה פעל מחוקק המשנה שלא כדין. מחוקק המשנה הפעיל את שיקול דעתו כדין, באופן שאינו חורג ממתחם הסבירות.
2. בפסיקה נקבע לא אחת כי אין לבחון באופן עצמאי את סיווגו של נכס נלווה לנכס העיקרי, וזאת אף אם קיים סיווג ספציפי לאותו נכס. הפרדת חלקיו השונים של נכס "רב-תכליתי" תיעשה בהתאם למבחן השימוש והתכלית, אשר בוחן האם אותו חלק משרת תכלית עצמאית, או נלווה לתכלית הנכס העיקרי [עניין קונטאל, בפס' 33-32; עת"מ (מינהליים ת"א) 24734-05-15 צ'ק פוינט טכנולוגיות תוכנה בע"מ נ' עיריית תל אביב- יפו, בפס' 24 (פורסם בנבו, 27.03.2019)]. בהתאם למבחן זה, יש לראות במעברים הקיימים בקניון סגור – אשר אליו נכנסים לקוחות כדי לעשות שימוש מסחרי בעסקים המצויים בו ותו לא – כנכס נלווה. זאת בניגוד למשל, לקניון "פתוח" או לכיכר העיר, בהם עושים אנשים שימוש גם לצורך טיול, ואשר אותם ניתן ככלל לסווג כנכס עצמאי [בר"מ 4991/04 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' שילוח חברה לביטוח בע"מ, בפס' ו (פורסם בנבו, 03.05.2007)].

לפיכך, החלטת מחוקק המשנה של העיר עכו, לסווג את השטחים המשותפים בהתאם לנכס העיקרי, הינה החלטה מתבקשת לפי מבחן השימוש והתכלית, ואיננה מהווה החלטה בלתי סבירה.

ראו גם את פסק הדין בעניין ע"א 8838/02 אבי גולדהמר נ' עיריית חיפה (פורסם בנבו, 20.09.2006):

"...בהתאם למבחנים אלו ואף בהתאם לשכל הישר נראה כי מדובר במקרה מובהק של שטחים טפלים לשטח העיקרי. המערערים מלינים על מעברים, חדרי מדרגות ושטחי גישה לעסקיהם וכן על שטחי מעבר בחניונים. אלו שטחים שזיקתם לשטח העיקרי ברורה ואינה שנויה במחלוקת ולא ניתן לסווגם כשטח עצמאי ונפרד מהשטח העיקרי. שטחים אלה הכרחיים לצורך השימוש בשטחים העיקריים. לא ניתן לצפות כי המשיבה תסווג כל מעבר, שטח גישה, חדר מדרגות וכו' בסיווג שונה ועל-פי תכלית שונה". (בפס' 15).

למעלה מכך, עתירה זו אינה העתירה הראשונה בה נדרש בית המשפט לבחינת סבירות תעריפי השטחים המשותפים בעיר עכו. בפסק הדין בעניין קסטרו מודל קבע כבוד השופט ר. סוקול כי סיווג השטחים המשותפים בהתאם לסיווג העיקרי אינו בלתי סביר ואינו מצדיק התערבות שיפוטית (שם, בפס' 15, 20). כמו כן, בעתירה המנהלית שהגישה חברת קנית בשנת 2016, נדרשה כב' השופטת טאובר לטענה זו וקבעה כי: "יש לבחון את סבירות חיוב הארנונה כולו, ולא בגין מרכיבים בודדים בחיוב... לא ניתן לעשות הפרדה מלאכותית בין שטחי הקניון, ויש לבחון את סבירות הארנונה המוטלת על הקניון כמכלול." בהתאם לנפסק בעתירות אלו, ולאור העובדה כי קבעתי שאין לראות חוסר סבירות בתעריף הקבוע בסיווג 305, אין לי אלא לקבוע כי גם חיוב השטחים המשותפים בקניון הוא סביר.

לסיכום:

1. חברת קנית לא הצליחה להרים את הנטל להוכיח כי נפל פגם בהתנהלות ועדת הערר או בהחלטתה לגופו של עניין, ועל כן אינני רואה מקום להתערב בקביעותיה. על כן, ערעורה המנהלי של חברת קנית נדחה.
2. סיווג 305 ממלא אחר מבחני הסיווג הקבועים בחוק ההסדרים, ועל כן הוא חוקי. התעריפים הכלולים תחת סיווג זה אינם יוצרים פער בלתי סביר בין אזוריה השונים של העיר עכו, או בין עכו לבין רשויות מקומיות אחרות, ועל כן מדובר בסיווג סביר. כמו כן, סיווג השטחים המשותפים בהתאם לסיווג הנכס העיקרי איננו החלטה בלתי סבירה. אשר על כן, דוחה אני את עתירתה המנהלית של חברת קנית.

חברת קנית תישא בהוצאות המשיב ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪, אשר ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח את פסק הדין לבאי כוח הצדדים

ניתן היום, י"ד שבט תש"פ, 09 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.