בפניי בקשה לתת רשות להתגונן, או לחילופין בקשה למחיקת כותרת. עסקינן בתביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר, לפיה לא שולמו דמי שכירות בגין השכרת בית בקיסריה. התובע עותר לחיוב בדמי השכירות, בתוספת ריבית פיגורים וכן פיצויים מוסכמים מתוקף ההסכם שנחתם בין הצדדים. מנגד, הנתבעים וליתר דיוק, הנתבע 2 (הנתבע 1 מצוי בהליכי פשיטת רגל) טוענים מהסיבות שיורחבו להלן, כי יש לתת רשות להתגונן, או למחוק את הכותרת.

הצדדים ורקע כללי:

התובע הינו בעלים של בית מגורים ברח' התור 17 בקיסריה (להלן: "התובע" או "המשכיר" וכן "הבית" או "הדירה" בהתאמה).

ביום 06.03.13 חתמו התובע והנתבע 1 (להלן: "הנתבע 1") על הסכם שכירות לתקופה של שנתיים החל מיום 30.04.13 וכלה ביום 29.04.15 וכן תקופת אופציה בת שנה נוספת (הסכם השכירות צורף כנספח 1 לכתב התביעה) (להלן: "הסכם השכירות"). תקופת השכירות הוארכה פעמיים נוספות (נספחים 2 ו-3 לכתב התביעה).

כנגד הנתבע 1 ניתן צו כינוס במסגרת תיק פש"ר 62346-07-19 מיום 07.08.19 (צורף כנספח לסיכומי התובע). על כן, ההליכים דנן מעוכבים כלפי הנתבע 1.

הנתבע 2, הינו אחיו של הנתבע 1, (להלן: "הנתבע 2") והוא חתם על כתב ערבות בגין ההתחייבויות הכספיות של הנתבע 1 כלפי התובע בהתאם להסכם השכירות. כמו כן, הנתבע 2 חתם על ערבות אוואל לפירעון שטר חוב (נספח 1 לכתב התביעה). הנתבע 1 והנתבע 2 יכונו ביחד: "הנתבעים".

משכך, ההליכים כרגע מתנהלים בין התובע לבין הנתבע 2, אחיו של הנתבע 1 (להלן יכונה: "הנתבע").

הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן, או לחילופין בקשה למחיקת כותרת, כפי שיפורט להלן (להלן: "הבקשה").

תמצית טענות הנתבע בבקשה:

לטענת הנתבע, הנתבע 1 שכר מהתובע דירה בקיסריה לתקופה של שש שנים. הדירה בנויה מבניה קלה וכבר שנים רבות סובלת מליקויים בטיחותיים קשים. הדירה אינה ראויה למגורי אדם ומסוכנת למי שנמצא בה, זאת בהסתמך על חוות-דעת של מהנדס מומחה שבדק את הדירה.

לטענת הנתבע, התובע החליט לתבוע את הנתבעים בדרך של סדר דין מקוצר ולא בדרך המקובלת של פינוי מושכר, וזאת לא בכדי.

גם הדרישה לפיצוי מוסכם בגובה של 156,000 ₪ הינו מופרז ובכל מקרה מדובר בפיצוי מוסכם על אי תשלום דמי שכירות בגין ארבעה חודשי שכירות.

התובע הוליך שולל את הנתבעים שעה שהבטיח שיתקן את הליקויים בדירה ולא עשה כן.

ע"פ הפסיקה די בהגנה אפשרית כדי לתת רשות להתגונן בפני התביעה (ע"א 105/89 קואופ אבן יהודה נ' בנק הפועלים בע"מ) וכי ביהמ"ש יוצא מנקודת הנחה שהאמור בתצהיר הוא אמת (ע"א 9654/02 חב' האחים אלפי בע"מ נ' בנק לאומי לישראל).

עוד נטען, כי לנתבע קיימת טענת קיזוז, ולכן לאור המחלוקת העובדתית יש לתת רשות להתגונן.

הנתבע 1 הרשה לתובע לאחסן בדירתו המושכרת במשך 6 שנים רכוש של התובע. על כן, הנתבע 1 שילם על דירת 5 חדרים כאשר למעשה עשה שימוש בארבעה חדרים בלבד, ועל כך מבקש הוא להתקזז עם התובע.

בעת חתימת החוזה בשנת 2013 הבטיח התובע לנתבע 1 כי המחסן בחזית הבית יפונה, אך המחסן לא פונה.

לטענת הנתבע 1, הוא ביקש מהתובע לשלם את דמי השכירות ב- 15 לכל חודש, מועד קבלת המשכורת, והתובע אישר את קבלת התשלום במועד זה.

באשר לנתבע 2- מאחר שהתובע ויתר על חקירתו, הרי שיש לראות את תצהירו כגרסה שיש לקבלה במלואה.

תמצית טענות התובע בבקשה:

לטענת התובע, בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק הערבות, התשכ"ז- 1967 עומדת לנתבע 2 רק ההגנה העומדת לנתבע 1, ולכן אם לנתבע 1 לא עומדת הגנה לכאורה, אזי גם לנתבע 2 לא עומדת הגנה לכאורה.

כמו כן, טענתו של הנתבע בדבר העדפת התובע לילך בדרך של תביעה כספית בסדר דין מקוצר ולא בתביעה לפינוי מושכר וכי התובע מנסה בכך כביכול להתעשר על חשבונו של הנתבע 1, הינה טענה מופרכת. הנתבע 1 הוא שמתעשר על חשבונו של התובע כאשר הוא חדל לשלם דמי שכירות.

על מצבו הכספי של הנתבע 1 ניתן ללמוד מעצם העובדה שהוא הוכרז פושט רגל, לכן הוא לא עמד בהתחייבויותיו כלפי התובע. ניסיונו של הנתבע 1 לטעון כי לא מצבו הכספי גרם לו לא לשלם הינו מופרך.

למעשה ישנן שתי טענות הגנה- האחת, כי עומדת לנתבע 1 זכות כביכול להגיש תביעה שכנגד, והשנייה, כי עומדת לו כביכול הזכות לקיזוז. ע"פ ההלכה הפסוקה, לא נותנים רשות להתגונן רק משום שהנתבע רוצה להגיש תביעה שכנגד (ע"א 579/85 משה אריאן נ' בנק לאומי לישראל, פ"ד מ(2) 765). כמו כן, לנתבע 1 כלל לא עומדת הגנת הקיזוז, שכן הוא ויתר על זכות הקיזוז בהתאם לסעיף 24 להסכם השכירות וכך גם מהטעם שהוא לא שלח לתובע הודעת קיזוז כדין בהתאם לסעיף 53א לחוק חוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973.

נוסף על כך, לטענת התובע, הנתבע 1 כתב לו מס' פעמים כי הסיבה לאי תשלום דמי השכירות אינה בשל קיזוז אלא בשל קשיים כספיים וכך גם העיד (עמ' 3 לפרט' ש' 23-28).

בהתאם להלכה הפסוקה, בכדי שטענת קיזוז תשמש הגנה לכאורה במסגרת בקשה להתגונן עליה להיות מפורשת, מנומקת ומפורטת ועליה לכלול את כל הפרטים הדרושים (ע"א 579/85 משה אריאן נ' בנק לאומי לישראל). במקרה דנן, לטענת התובע, טענת הקיזוז נטענה בעלמא תוך ציון סתמי של סכומים בקירוב וללא אסמכתאות. חוות-דעת המהנדס שצורפה (נספח ב' לבקשה) אינה יכולה להיחשב כראיה קבילה.

הטענה לאחסון חפציו של התובע באחד החדרים בבית- מדובר בטענה שקרית, שכן זכות האחסון של התובע נקבעה במפורש בסעיף 20.1 בהסכם השכירות. לנתבע 1 הייתה אפשרות לדרוש את ביטול סעיף זה במסגרת שתי הארכות הנוספות להסכם שנחתמו ביום 03.05.15 וביום 10.05.17.

חוות-דעת המומחה שהגיש הנתבע 1- מדובר בחוות-דעת שאינה ערוכה בהתאם לתקנה 129 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984, שכן אינה ערוכה בהתאם לנוסח המופיע בטופס בתוספת הראשונה. מדובר בתנאי מהותי (ת"א (ת"א) 56479-01-16 אליהו יעקב נ' דוד סיני (06.03.19)). כמו כן נקבע, כי כאשר מצורפים לבקשת רשות להתגונן מסמכים אשר אינם מוגשים בהתאם להוראות החלות על חו"ד מומחה, יש להתעלם ממסמכים אלו בבחינת פירוט הגנת המבקש להתגונן (ע"א 465/89 גדעון בן צבי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד מה(1) 66).

הפיצוי המוסכם- מדובר בפיצוי מוסכם שנקבע בהסכם השכירות. בסעיף 17 להסכם השכירות נקבע, כי השוכר מוותר מראש על כל טענה שעניינה אי סבירות הפיצוי.

על כן, יש לדחות את הבקשה למתן רשות להתגונן ולקבל את התביעה במלואה.

דיון והכרעה:

כאמור לעיל, מדובר בתביעה בסדר דין מקוצר שעניינה הסכם שכירות שנחתם בין התובע לבין הנתבע 1. התובע טוען, כי הנתבע 1 הפר את הסכם השכירות על דרך של היעדר תשלום דמי שכירות בגין ששת החודשים הבאים: אוגוסט, ספטמבר, אוקטובר, נובמבר, דצמבר 2018 וינואר 2019.

דמי השכירות החודשיים הינם 6,500 ₪ לחודש.

לאחר הגשת התביעה דנן, נפתח תיק פש"ר 62346-07-19 בעניינו של הנתבע 1, אשר קיבל צו כינוס בביהמ"ש המחוזי בחיפה ביום 07.08.19. לאור כך, ההליכים דנן כנגד הנתבע 1 מעוכבים.

הנתבע 2 הינו אחיו של הנתבע 1, אשר חתם על כתב ערבות בגין ההתחייבויות הכספיות של הנתבע 1 כלפי התובע בהתאם להסכם השכירות. מאחר שהליך זה מעוכב כלפי הנתבע 1, עסקינן בתביעה שבין התובע לבין הנתבע 2 בלבד (ככל שלא תהא החלטה אחרת בעניין זה).

התובע מבקש במסגרת התביעה דנן סכום כולל של 196,213 ₪, הבנויים מדמי השכירות שלא שולמו; ריבית פיגורים ופיצוי מוסכם.

במסגרת בקשה זו מבקש הנתבע לתת לו רשות להתגונן, או לחילופין למחוק את כותרת ההליך, כפי שפורט לעיל במסגרת טענות הצדדים.

ראשית, יש להתייחס לחוק הערבות, תשכ"ז- 1967 (להלן: "חוק הערבות"). בהתאם לסעיף 7(א) לחוק הערבות "כל טענה שיש לחייב כלפי הנושה בקשר לחיובו עומדת גם לערב".

יש לבחון את ההלכה הפסוקה בעניין בקשה למתן רשות להתגונן ולאחר מכן ליישם את נסיבות המקרה דנן לאור עקרונות ההלכה הפסוקה בסוגיה זו.

הפן הנורמטיבי- בקשת רשות להתגונן:

ראו את הדברים הבאים שנאמרו במסגרת רע"א 2895/12 מתיא עמרן נ' מועצה מקומית קריית טבעון (מיום 28.06.12) מפי כב' השופט י' דנציגר:

"תקנה 210 לתקנות קובעת כי "רשות להתגונן אפשר ליתן ללא תנאי ואפשר להתנותה בתנאים בדבר תשלום כספים לקופת בית המשפט, בדבר מתן ערובה, בדבר זמנו ודרכו של הדיון או בכל תנאי אחר, שייראה לבית המשפט או לרשם". בפסיקה נקבע כי מקום בו לוקה הגנת הנתבע בחוסר בהירות או שהיא נראית על פניה קלושה ביותר תותנה הרשות להתגונן בהפקדת סכומי ערבות [ראו גורן בעמ' 414-412; ע"א 527/07 נחום נ' קרן אהרונסון בע"מ ([פורסם בנבו], 18.2.2008) בפסקה ה(8) לפסק דינו של השופט רובינשטיין והאסמכתאות המוזכרות שם]. יפים לעניין זה דברי השופט זוסמן: "בנסיבות מיוחדות כשאמנם "כמעט" אין לנתבע הגנה, בית המשפט עושה חסד עם נתבע כאשר הוא נותן לו רשות להתגונן, אפילו היא מותנית בתנאי הפקדה" [ע"א 373/69 חונן נ' "חגור" מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, פ"ד כג(2) 347, 349 (1969)]. עוד נקבע כי במקרי גבול בהם אין להגנה סיכויים רבים יש להתנות את הרשות להתגונן בהפקדת סכומי הקרן בצירוף ריבית והוצאות [ע"א 519/65 ברזילי נ' קשת, פ"ד כ(2) 141, 143 (1966)]. נקבע כי שיקול הדעת של הערכאה הדיונית בסוגיה זו הינו רחב מאד וערכאת הערעור לא תתערב בדרך כלל בהחלטת הערכאה הדיונית אלא במקרים נדירים."

(ההדגשה לא במקור- ח.ק)

להלן יפים גם הדברים שנאמרו במסגרת ע"א 465/89 גדעון בן צבי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ (מפי כב' השופט ד' לוין) (פסק דין מיום 04.12.90):

"זו ההלכה כפי שסוכמה על-ידי ד"ר י' זוסמן, נשיאו של בית-משפט זה בעבר, בספרו סדרי הדין האזרחי (אמינון, מהדורה 5, בעריכת ש' לוין, 1988 ) 598:

" בטרם תבוא התובענה לדיון, יושב בית המשפט על המדוכה, בשלב-ביניים, ובודק את טענות ההגנה של הנתבע. מאחר שטענותיו אומתו בתצהיר, נמנעה במידה רבה מהנתבע האפשרות להעלות טענת-הגנה כוזבת; לשם כך יהא נאלץ להצהיר לשווא. בשלב זה עומדות, אפוא, טענות ההגנה בחזקת אמת, ובית המשפט שואל את עצמו: בהנחה שהגנת הנתבע אמת היא היכול הנתבע לזכות במשפט? אם התשובה על כך היא 'כן' נותנים לנתבע רשות להתגונן... אך אם נוכח בית המשפט או הרשם לדעת, שתצהיר הנתבע אינו מגלה הגנה, אפילו לא לכאורה, אינו נותן לנתבע רשות להתגונן, והתובע נוטל פסק דין, ללא דיון בתובענה. בדרך זו מקצרים את המשפט".

.......

ולעניין זה, "אין לקבוע שהעניין הוא כך אלא אם תצהיר הנתבע לא גילה 'הגנה לכאורה"' (שם). מכיוון שכך: "די לו (לנתבע - ד' ל') להראות כי הגנה אפשרית בפיו, ולו רק בדוחק ובית המשפט חייב ליתן רשות להתגונן, שאם לא יעשה כן, יכריע למעשה כבר בתובענה גופה והנתבע יצא מקופח". (שם, בעמ' 619).

מן הכלל אל הפרט:

אקדים ואומר, כי מצאתי בנסיבות המקרה דנן לקבל את הבקשה ולתת לנתבע רשות להתגונן. אבהיר טעמיי להלן:

בהתאם להלכה הפסוקה כמפורט לעיל, די שהנתבע יראה הגנה אפשרית, ולו רק בדוחק, בכדי שביהמ"ש ייעתר לבקשה למתן רשות להתגונן. ככל שהגנת הנתבע לוקה בחוסר בהירות, או שהיא נראית על פניה קלושה, מותנית הרשות להתגונן בהפקדת סכומי ערבות.

הנתבע טוען, כי הדירה סובלת מליקויים בטיחותיים רבים ואף הגיש חו"ד מומחה בעניין זה. אף אם נניח כי חו"ד המומחה אינה עומדת בתקנה 129 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984, שכן אינה ערוכה בהתאם לנוסח המופיע בטופס בתוספת הראשונה, כפי שטוען התובע, עדיין כאשר ביהמ"ש בוחן בקשה למתן רשות להתגונן עליו לצאת מנקודת הנחה כי תצהירו של הנתבע אמת.

משכך, וככל שיש ממש בחו"ד המומחה, המגובה בתכתובות בין הצדדים בעניין זה, הרי שיש בפי הנתבע הגנה אפשרית. משכך, מצאתי לתת לנתבע רשות להתגונן.

יחד עם זאת, ומאחר שטענות הנתבע בבקשה אינן מבוססות ובהירות מספיק, אני מתנה את הרשות להתגונן בהפקדת ערובה.

לא מצאתי בשלב זה להיכנס לשאלה בדבר טענת הקיזוז של הנתבע, או הטענה בדבר תביעה שכנגד.

אשר על כן, אני מקבלת את הבקשה במובן זה שניתנת רשות להתגונן, בכפוף להפקדת ערובה בסך של 25,000 ₪.

סוף דבר:

לאור האמור לעיל, אני מקבלת את הבקשה ונותנת לנתבע רשות להתגונן, זאת בכפוף להפקדת ערובה בסך של 25,000 ₪ תוך 30 יום. התצהיר ישמש ככתב הגנה.

קדם משפט יתקיים ביום 21/9/20 שעה 12:00.

עד למועד זה יסיימו הצדדים את ההליכים המקדמיים ביניהם.

לא מצאתי לפסוק הוצאות.

המזכירות תמציא העתק ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, י' אב תש"פ, 31 יולי 2020, בהעדר הצדדים.